Aktsiaselts Verento hagi Jäätmete Sorteerimiskeskus OÜ vastu võla saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.12.2012 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
9572,40 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Aktsiaselts Verento apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Aktsiaselts Verento (registrikood 10239831, asukoht Suur-Paala 7, 13619 Tallinn), esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo Kostja Jäätmete Sorteerimiskeskus OÜ (registrikood 11228261, asukoht Suur-Sõjamäe 31, 11415, Tallinn), esindaja vandeadvokaadi abi Ilya Zuev
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 17.12.2012 otsus osaliselt hagi rahuldamata jätmist puudutavas osas ja teha uus otsus.
2.Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista Jäätmete Sorteerimiskeskus OÜ-lt 5468,40 eurot aktsiaseltsi Verento kasuks.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud 57% ulatuses Jäätmete Sorteerimiskeskus OÜ ja 43% ulatuses aktsiaseltsi Verento kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist
otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.30.12.2011 Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palus hageja kostjalt välja mõista kokku 9572,40 eurot – 675 eurot renditud eseme jäätmetest puhastamise eest, 4104 eurot hüvitist kadunud vara eest ja 4793,40 eurot saamata jäänud renditasu. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja omandis tootmismaa aadressil Fosforiidi 2/8, Maardu linn. Kostja juhatuse liige esitas 05.01.2011 hagejale pakkumuse rendilepingu sõlmimiseks hageja omandis oleva maatüki ja sellel paiknevate ehitiste kasutamiseks. Enne pakkumuse esitamist käis kostja nimetatud territooriumiga tutvumas. 05.01.2011 pakkumuses määratles kostja selgelt oma tahte võtta maa kasutusse jäätmekäitluskoha rajamiseks ning selleks vajalike seadmete paigaldamiseks järgmistel tingimustel: kostja parandab puu- ja raudväravad; teeb uue väravaava ning paigaldab uued liikuvad väravad; vahetab kõik vanad uksed uute vastu; koristab ja utiliseerib territooriumil paikneva prügi; katab põrandad betooniga ning teeb põrandad korda; koristab prügist ümmarguse abiruumi; võtab hoonest vaheseinad maha (vaheseinte mahavõtmine arutatakse eraldi); paigaldab signalisatsiooni; vahetab territooriumi ees paiknevad väravad uute vastu; kahe aasta jooksul paigaldab kostja küttekatla vastavalt olemasolevale projektile.
3.Nimetatud investeeringute maksumuseks oli 200 000 krooni ehk 12 782,33 eurot. Vastavalt kostja 05.01.2011 lepingu sõlmimise pakkumusele tasaarvestatakse tasu maa kasutamise eest esimese kahe aasta jooksul investeeringute maksumusega ning pärast kahe aasta möödumist maksab kostja fikseeritud tasu summas 10 000 krooni kuus või ostab maa hindamisakti alusel ära.
4.06.01.2011 vastas hageja kostja 05.01.2011 ettepanekule, et talle on pakkumus aktsepteeritav remondimahu ning renditasu investeeringutega tasaarvestamise osas. Hageja ei nõustunud fikseeritud renditasu suurusega ning teatas, et edaspidise renditasu suurus ja selle maksmise periood on kokkuleppe küsimus. Pooled leppisid kokku, et lähimal ajal vormistavad nad kirjaliku rendilepingu kokkulepitud tingimustel.
5.Alates 07.01.2011 hakkas kostja maad kasutama ning laadima jäätmeid renditud territooriumile. Kirjalikku lepingut pooled ei sõlminud.
6.Veebruaris 2011 sai hageja teada, et kostja jätkab jäätmete ladustamist renditud territooriumile, kuid ei ole alustanud territooriumi koristamisega ega vastavate seadmete paigaldamisega jäätmete ümbertöötamiseks ja sorteerimiseks. 01.06.2011 võttis kostja juhatuse liige endale kinnistuskirja kohaselt kohustuse korrastada renditud territoorium prügist, vanast mööblist ning sulgeda väravaava puiduga, ent kostja ei ole oma kohustusi täitnud ega ühtegi ivesteeringut teinud.
7.04.10.2011 teavitas hageja kostjat, et ütleb rendilepingu etteteatamiseta üles alates 05.10.2011 ning 24.10.2011 teavitas hageja kostjat, et 27.10.2011 toimub renditud asja kirjelduse koostamine ja hagejale üleandmine. Kostja ei ilmunud määratud tähtajal kohale ning seetõttu koostati 28.10.2011 renditud territooriumi kirjeldus üksnes hageja juuresolekul.
9.Hageja leiab, et pooled on 07.01.2011 sõlminud rendilepingu. Kostja esitas 05.01.2011 hagejale pakkumuse lepingu sõlmimiseks maa ja sellel paiknevate hoonete pikaajaliseks kasutamiseks ning vajalike investeeringute tegemiseks. Enne pakkumuse esitamist vaatas kostja renditud asja üle ning pakkumuse esitamise hetkel oli kostjale renditud asja seisund teada. Hageja seaduslik esindaja teatas 06.01.2011, et on nõus pakutud tingimustega. Pooled jätsid kokku leppimata renditasu suuruse, kavatsedes selles kokku leppida kahe aasta möödumisel lepingu sõlmimisest. Asjaolu, et pooled ei jõudnud kokkuleppele renditasu suuruse osas pärast kahe aasta möödumist, ei mõjutanud vastavalt VÕS § 26 lg-le 2 lepingu kehtivust ega kokkulepitud kohustuste täitmist. Lähtudes asjaolust, et nõustumus oli kostjale saadetud 06.01.2011 ning kostja hakkas maad kasutama juba 07.01.2011, võib mõistlikult eeldada, et kostja sai nõustumuse kätte 07.01.2011 ning 07.01.2011 sõlmiti poolte vahel leping, mis on oma olemuselt ja eesmärgilt rendileping.
10.Kostja ei ole kasutanud maad korrapäraselt ning heaperemehelikult ega vastavalt selle sihtotstarbele. Kostja on ladustanud maale ning maal asuvatesse hoonetesse jäätmeid, jättes need korrapäraselt kogumata ning renditud territooriumilt välja viimata. Kostja on sellega muuhulgas rikkunud jäätmeseaduse nõudeid. Ka on kostjal täitmata lepingu sõlmimisel võetud kohustus koristada ja utiliseerida territooriumil paiknev prügi. Territooriumi vastavusse viimise kohustuse rikkumise tõttu hagejale tekitatud kahju suuruse määramisel võttis hageja jäätmete mahtude arvestamisel aluseks OÜ Greenall pakkumuses märgitud miinimum jäätmete mahu, s.o õueterritooriumil paiknevate jäätmete mahu 25 m3 ja maksumuse 300 eurot ning hoones paiknevate jäätmete mahu 25 m3 ja maksumuse 375 eurot. Seega on hageja hinnangul hagi esitamise kuupäeva seisuga tekitatud kahju summas 675 eurot.
11.Maa kasutamise ajal on kostja demonteerinud metallväravad ja aia ega ole nende asemele uusi väravaid ega aeda pannud. Vastavalt hagejale tehtud OÜ Kursen hinnapakkumisele on samade väravate ja aia valmistamise ning paigaldamise maksumuseks 4104 eurot.
12.Vastavalt poolte kokkuleppele pidi kostja investeerima renditud esemesse 12 782,33 eurot kahe aasta jooksul, s.o 532,60 eurot kuus renditasu arvelt. Kostja ei ole nimetatud kohustust täitnud ning hageja ei ole renditud asja arvel tulu teeninud. Kostja on hageja renditud maad kasutanud 9 kuud, alates 07.01.2011 kuni 05.10.2011, seega on kostja kohustuse rikkumise tõttu hagejal eelnimetatud perioodi eest saamata renditasu summas 4793,40 eurot. Kostja vastuväited
13.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
14.Hageja tõlgendab valesti pooltevahelisi suhteid, väites, et poolte vahel oli sõlmitud rendileping. Kostja hinnangul tuleb tema poolt 05.01.2011 hagejale elektrooniliselt esitatud pakkumust lepingu sõlmimiseks maa ja sellel paiknevate hoonete kasutamiseks ning vajalike investeeringute tegemiseks tõlgendada selliselt, et kostja kasutab maad tasuta kahe aasta jooksul, tehes samal ajal vajalikke remonditöid selleks
et maad saaks hiljem sihtotstarbeliselt kasutada. Kostja ettepanekule 06.01.2011 esitatud hageja elektroonilist vastust tuleb tõlgendada selliselt, et hageja annab kostjale nõusoleku remonditööde teostamiseks kahe aasta jooksul. Pooled ei ole kokku leppinud lepingu olulistes tingimustes, milleks on renditasu suurus ja kostjale valduse üleandmise aeg. Hagejal on tekkinud kohustus maa üle anda ning kostjal kohustus maad tasuta kasutada ja teha vajalikke investeeringuid kahe aasta jooksul. Lisaks pööras kostja kohtu tähelepanu sellele, et rendilepingu oluliseks tunnuseks on ka asja kasutamisest viljade saamine. Kuna kostja pidi kahe aasta jooksul tegema asjasse investeeringuid ega saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada, ei olnud tal võimalust ka asjast vilju saada.
15.Kostja leiab, et poolte vahel olid saavutatud mitte rendilepingu, vaid tasuta kasutamise lepingu olulised tunnused VÕS § 389 mõttes.
16.Tasu maa kasutamise eest ei ole võimalik tasaarvestada investeeringutega. Kostjale ei ole selge, miks hageja tõlgendas kostja 05.01.2011 ettepanekut investeeringute kohta kui renditasu tasaarvestamist.
17.Tasuta kasutamist eristab tasulistest lepingutest (üüri- ja rendilepingust) asjaolu, et kasutaja ei võlgne kasutusse andjale asja kasutamise eest midagi. Kui kasutajal mingite kulutuste kandmise kohustus siiski lasub, ei muuda see lepingut tasuliseks, kuna vastavalt VÕS §-le 391 peab kasutamiseks antud eseme säilitamiseks vajalikud kulud kandma kasutaja. Asjaoludest on ilmselge, et kostja pidi tegema kulutusi objektile selleks, et seda oleks võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Samuti ei ole pooled kokku leppinud selles, et kostja võlgneb midagi hagejale. Investeeringud lähevad remonditööde teostamiseks, s.t. kostja võlgneb kolmandatele isikutele, kuid mitte hagejale. Eeltoodule ja Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-44-11 p-le 21 tuginedes leidis kostja, et poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline tasuta kasutamise leping kaheks aastaks.
18.Ebaõige on hageja väide, et kostja on hakanud renditud maad kasutama alates 07.01.2011. Kostja hakkas maad kasutama alates 28.02.2012, mil ta ladustas sinna jäätmeid ning sai selle eest rahatrahvi.
19.Hageja saamata jäänud renditasu nõue üheksa kuu eest on põhjendamata, kuna tegemist oli tasuta kasutamise lepinguga. Ka ei ole kostja kasutanud territooriumi üheksa kuu jooksul, vaid kolme kuu jooksul, s.o. 28.02.2011 kuni 01.06.2011.
20.Hageja nõuded rendilepingust tulenevate kohustuste mittetäitmise eest on alusetud ning põhjendamatud ka seetõttu, et poolte vahel oli sõlmitud tasuta kasutamise leping. Kostja koristas kogu oma prügi territooriumilt juba 01.06.2011 ning septembrikuu jooksul viis kostja ära ka territooriumile jäänud ehitusvilla. Seega viis kostja territooriumi esialgsesse seisundisse. Poolte vahel sõlmitud tasuta kasutamise lepingu kaheaastane tähtaeg ei ole veel möödunud, kuid hageja ütles lepingu üles kohustuste mittetäitmise eest.
21.Seoses hageja hüvitise nõudega väravate ning aia kaotsimineku eest märgib kostja, et kuna tegemist ei olnud rendilepinguga, ei saa hageja nõuda hüvitist renditud esemete kadumise eest. Samuti on tõendamata, et väravate ning aia kadumine toimus just kostja poolt maa kasutamise ajal. Kostja leidis, et konkreetse kinnisasja puhul ei saa väravad ega aed olla selle päraldisteks TsÜS § 57 mõttes, kuna nad ei teeni peaasja ega ole seotud ühise majandusliku eesmärgiga. Kostja oli seisukohal, et toime pandi vargus ning seda ei saa talle ette heita. Lisaks leiab kostja, et nõutud hüvitise suurus on liialdatud ning ei ole tuvastatud, et tehtud hinnapakkumine OÜ Kursen poolt vastab asja tegelikule väärtusele ning selle omadustele.
22.Juhul kui kohus leiab, et poolte vahel ei ole lepingut sõlmitud, kuna jäi liiga palju lahtiseid tingimusi ning maad hakkas reaalselt kasutama kolmas isik Tenax Ehitus
OÜ, kelle nimele oli tehtud 28.02.2011 rahatrahv, asub kostja seisukohale, et hageja on esitanud hagiavalduse vale kostja vastu.
23.02.10.2012 esitas kostja kohtule lõpliku seisukoha, mille kohaselt arvab ta pärast tunnistaja I. N tunnistuse kuulamist, et pooltevahelised suhted on tegelikult lepingueelsed läbirääkimised, kuna ei ole täidetud lepingu sõlmimise eeldused. Kostja on seisukohal, et läbirääkimisi pidas eeskätt kostja juhatuse liige I. N hageja juhatuse liikme I. I. Alternatiivselt on kostja endiselt seisukohal, et tegemist on tasuta kasutamise lepinguga, millele viitavad asjaolud, et hageja pole alates jaanuarist 2011 esitanud arveid rendi eest, rahaline küsimus ei kajastu kirjavahetuses, jaanuarist 2011 kuni novembrini 2011 pole hageja kordagi esitanud pretensiooni kostjale, et investeeringute tegemist pole alustatud ja isegi kooskõlastamise protsess on algatamata. Maakohtu otsus
24.Harju Maakohus jättis 17.12.2012 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
25.Poolte vahel on vaidlus lepingu sõlmimise üle. VÕS § 9 lg 1 kohaselt leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja esitanud hagejale 05.01.2011 oma nägemuse kinnisasja asukohaga Fosforiidi 2/8, Maardu linn kasutamiseks (tl 15). Selle kohaselt on kostja lubanud investeerida ca 200 000 krooni ja lähtudes sellest summast on kostja avaldanud, et otstarbekas on kasutada pinda ilma rendimakseteta kahe aasta jooksul. Ka on kostja avaldanud, et tehing rentimise kohta vormistatakse notari juures. Kahe aasta möödumisel on kostja nõus pinda rentima või selle välja ostma.
26.Hageja oma vastuses (tl 14) 06.01.2011 ei vaidle vastu rekonstrueerimisele. Hageja on seisukohal, et rendimakset järgneva perioodi osas tuleks täpsustada läbirääkimistel. Hageja avaldas arvamust, et põhilisi punkte tuleb kooskõlastada temaga. Tunnistaja I. N ütluste kohaselt kasutas kostja kinnistut tasuta detsembrist 2010 kuni detsembrini 2011, misjärel algasid poolte vahel läbirääkimised edasise kasutamise osas. Tunnistaja sõnade kohaselt nad lõplikku kokkulepet ei saavutanud. VÕS § 14 lg 3 kohaselt, kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. VÕS § 11 lg 2 kohaselt, kui vastavalt seadusele, lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis, ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm. Kostja on avaldanud, et tehing rentimise kohta vormistatakse notari juures. Kahe aasta möödumisel on kostja nõus pinda rentima või selle välja ostma. Kuivõrd üks lepingupool on näinud rendilepingule ette kindla vormi, ei ole võimalik rääkida ka rendilepingust poolte vahel. Eeltoodust ei nähtu, et oleks piisavalt selge, et pooled oleksid sõlminud lepingu.
27.Hageja on esitanud ka nõude kinnistu jäätmetest puhastamise eest. Poolte vahel pole lepingut sõlmitud. Asja materjalidest nähtuvalt on kinnistut kasutanud hoopis Tenax Ehitus OÜ, ladustades territooriumile prügi (tl 36-37). Kohus märkis veel täiendavalt, et kostja läbirääkimistel esitatud seisukohast nähtuvalt on territooriumil olnud ehitusprügi, mille kostja lubas utiliseerida. Territooriumi ülevaatuse akti (tl 47-48) kohaselt on territooriumil endiselt ehitusprügi. Tunnistaja on kinnitanud, et muu prügi, mis ta on toonud, on ära koristatud. Kinnituskirja on tunnistaja esitanud kui eraisik. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja nõue summas 675 eurot tuleb jätta rahuldamata.
28.Seoses hageja kahjunõudega metallväravate ja aia taastamiseks märkis kohus, et tuvastamist ei ole leidnud lepingu sõlmimine poolte vahel ja kinnistu kasutamine kostja poolt. Ka ei ole tuvastamist leidnud kahju tekitamine kostja poolt. Eeltoodust tulenevalt tuleb kohtu hinnangul hageja nõue jätta rahuldamata.
29.Hageja seisukohaga, et tunnistaja I. N ütlused on ebausaldusväärsed, kohus ei nõustunud. Tunnistaja on vande all ära kuulatud. Tunnistaja ütlused langevad kokku ka dokumentaalsete tõenditega. Apellatsioonkaebus
30.16.01.2013 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 17.12.2012 otsuse täies ulatuses ning teha uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 675 eurot vaidlusaluse kinnistu jäätmetest puhastamise maksumuse hüvitamiseks, 4793,40 eurot saamata jäänud renditulu ja kahjuhüvitis summas 5376 eurot metallvärava ja piirdeaedade asendamise maksumuse hüvitamiseks.
31.Hageja hinnangul tuleb pooltevahelise kirjavahetuse puhul eristada kahte eri lepingut. Ühe lepingu sisuks oleks kinnistu kasutamine kostja poolt kahe aasta jooksul, mil vastustaja teostab ka enda 05.01.2011 e-kirjas märgitud investeeringud ning mille maksumuse arvelt hageja nimetatud ajaperioodi eest kostjalt rendimaksete tasumist ei nõua. Teise lepingu sisuks oleks kinnistu kasutamine kostja poolt pärast eelnimetatud kaheaastase perioodi möödumist, mil pooled sõlmivad kirjalikus (kostja soovide kohaselt notariaalses) vormis rendilepingu ning mille puhul tasub kostja hagejale fikseeritud määras (10 000 krooni) igakuiseid rendimakseid.
32.Kuivõrd eelnevalt nimetatud e-kirjavahetuses on selgelt eristatavad kahe eri lepingu sõlmimisega seonduvad asjaolud, muu hulgas ka asjaolu, et vastustaja soovis notariaalses vormis sõlmida just teist lepingut, ei ole asjakohane ka kohtu põhjendus, et poolte vahel ei saanud vorminõude järgimata jätmise tõttu rendilepingut olla sõlmitud. Hageja rõhutab jätkuvalt, et poolte vahel oli sõlmitud rendileping ning kostja rikkus seda enda lepinguliste kohustuste täitmata jätmisega.
33.Põhjendamatud on maakohtu seisukohad, et I. N andis 01.06.2011 kinnituskirja kui eraisik ning et I. N poolt tunnistajana antud ütlused ei ole ebausaldusväärsed. Hageja selgitab, et 05.01.2011 e-kirjas sisalduvad kostja rekvisiidid, mis viitab üheselt asjaolule, et I. N adresseeris e-kirjas sisalduva pakkumise kui kostja esindaja. Nimetatud asjaolu tõttu ei olnud hagejal põhjust kahelda, et I. N allkirjastas 01.06.2011 kinnituskirja kui kostja esindaja. I. N kui eraisik ei saa anda lubadusi juriidilise isiku nimel. Hageja jääb enda varasema seisukoha juurde, et I. N ütlusi tuleb käsitleda ebausaldusväärsetena, kuna isik on kostja seadusliku esindaja V. K elukaaslane ja tema lapse isa. Kohus ei ole selgitanud, miks ta hageja vastavaid selgitusi ei arvesta. Eeltoodust tulenevalt on ilmne, et kohus on ebaõigesti tõlgendanud pooltevahelisi tahteavaldusi ega ole eristanud kahte eri lepingut. Seetõttu asus kohus väärale seisukohale, et poolte vahel puudus lepinguline suhe ning rikkus TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 nõudeid.
34.Maakohus ei ole hageja saamata jäänud renditasu nõude osas täiendavat seisukohta avaldanud, vaid on piirdunud üksnes konstateeringuga, et kuna poolte vahel puudusid lepingulised suhted, tuleb jätta hageja kahju hüvitamise nõue saamatajäänud tulu osas rahuldamata. Hageja hinnangul puudub vaidlus asjaolus, et kostja jättis oma 05.01.2011 e-kirjas lubatud investeeringud tegelikkuses tegemata. Seda asjaolu kostja vaidlustanud ei ole. Kuna hageja ja kostja leppisid kokku, et kostja teostab rendimaksete asemel kinnistul erinevaid töid ning kuna kostja jättis need tegelikkuses
teostamata, jäi hagejal seetõttu saamata ka oodatud tulu kas rendimaksete või kostja poolt teostatava töö näol.
35.Maakohus ei ole võtnud sisulist seisukohta hageja kinnistu jäätmetest puhastamise nõude osas. Maakohus on üksnes selgitanud, et kuna I. N andis 01.06.2011 kinnituskirja kui eraisik, tuleb nimetatud kahjunõue jätta rahuldamata. Hageja kordab, et tal ei olnud põhjust kahelda, et I. N tegi hagejale pakkumuse lepingu sõlmimiseks kui kostja juhatuse liige. Maakohus ei ole võtnud seisukohta OÜ Greenall pakkumise osas, millest hageja nõutav kahjusumma tulenes. Ka ei ole kostja ega maakohus võtnud seisukohta hageja 30.11.2012 menetlusdokumendis märgitu osas, mille kohaselt juhul, kui kostja leiab, et OÜ Greenall pakkumus ei vasta tegelikkusele, on hageja nõus pakkuma kinnistu jäätmetest puhastamist ka kostjale ning tasaarvestama antud tööde maksumuse oma nõudega kostja vastu. Hageja on jätkuvalt nõus eelnimetatud võimalusega.
36.Hageja nõude kinnistult ära varastatud metallvärava ja piirdeaedade asendamise maksumuse hüvitamiseks jättis maakohus rahuldamata põhjustel, et poolte vahel ei ole sõlmitud rendilepingut ning tõendatud ei ole hagejale kahju tekitamine kostja poolt. Muus osas maakohus antud küsimuses täiendavaid seisukohti võtnud ei ole, muu hulgas ka küsimuses, kas väravate ja aedade näol oli tegemist kinnisasja päraldistega TsÜS § 57 lõike 1 mõistes või mitte. Kuivõrd antud asjaolu ei ole kahtluse alla seatud, lähtub hageja käesolevas apellatsioonkaebuses eeldusest, et kaotsiläinud metallväravad ja piirdeaiad olid kinnistu päraldised TsÜS § 57 lõike 1 tähenduses.
37.Samuti ei ole kohus võtnud seisukohta hageja poolt esitatud päraldiste asendamise pakkumuste (OÜ Abelestar, OÜ Kursen) osas ega arvestanud hageja 30.11.2012 esitatud nõuet saada kinnistult varastatud metallväravate ja piirdeaia eest hüvitist mahus 5376 eurot. Kuivõrd antud pakkumuste nõuetekohasus ei ole kahtluse alla seatud, lähtub hageja ka käesolevas apellatsioonkaebuses nimetatud pakkumuste tingimustest ja summast. Vastus apellatsioonkaebusele
38.Kostja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
39.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusnormide rikkumise ja materiaalõiguse eksliku kohaldamise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada. Kolleegium ei nõustu maakohtu poolt hagi täies ulatuses rahuldamata jätmisega ega kohtu lähenemisega asja lahendamisel tähtsust omavate asjaolude tuvastamisele ning tõendite hindamisele. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue otsuse ilma asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Apellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud.
40.Ringkonnakohtu arvates on maakohus ebaõigesti leidnud, et pooled ei ole sõlminud lepingut, mis annaks hagejale õigust nõuda kostjalt hüvitist tootmismaa kasutamise eest ja sellele jäetud jäätmete äravedamise kulutuste katmiseks. Kolleegiumi hinnangul annavad poolte vahel vaidlustamata asjaolud ja menetluses kogutud tõendid alust väita, et pooled sõlmisid suulise lepingu jäätmekäitluskoha rajamiseks tingimustel, mis võimaldavad hagi nimetatud nõuete osas rahuldada. Territooriumilt väidetavalt varastatud väravate väärtuse hüvitamise nõude osas tuleb aga jätta hagi rahuldamata.
41.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hagejale kuulub XXX linnas aadressil XXX X/X asuv tootmismaa. Samuti ei ole vaidlust selles, et kostja esitas 05.01.2011 hagejale pakkumuse rendilepingu sõlmimiseks hagejale kuuluva maatüki ja sellel paiknevate
ehitiste kasutamiseks. Kostja ettepaneku kohaselt soovis kostja sõlmida lepingu tingimustel, mille kohaselt parandab kostja territooriumi väravad, teeb uue väravaava ning paigaldab uued liikuvad väravad, vahetab kõik vanad uksed uute vastu, koristab ja utiliseerib territooriumil paikneva prügi, korrastab ja katab betooniga põrandad, koristab prügist ümmarguse abiruumi, võtab hoonest maha vaheseinad pärast eraldi selle läbiarutatamist, paigaldab signalisatsiooni, vahetab territooriumi ees paiknevad väravad uute vastu ning paigaldab kahe aasta jooksul küttekatla vastavalt olemasolevale projektile. Samuti ei ole vaidlust selles, et nimetatud investeeringute maksumuseks pidasid pooled kokku 200 000 krooni ehk 12 782,33 eurot, mis kostja 05.01.2011 ettepaneku kohaselt tasaarvestatakse maa kasutamise eest esimese kahe aasta jooksul makstava tasuga ning pärast kahe aasta möödumist maksab kostja fikseeritud tasu summas 10 000 krooni kuus või ostab maa hindamisakti alusel ära. Pooled ei vaidle ka selle üle, et hageja on 06.01.2011 vastanud kostja 05.01.2011 ettepanekule, teatades, et talle on pakkumus aktsepteeritav remondimahu ning renditasu investeeringutega tasaarvestamise osas. Kostja ei nõustunud edaspidise fikseeritud renditasu suurusega ning teatas, et selle suurus ja maksmise periood jääb edasiste kokkulepete küsimuseks. Vaidlus puudub lõpuks ka selles, et pooled ei sõlminud läbiräägitud tingimustel kirjalikku lepingut, kuid kostja hakkas maad kasutama, ladustades hageja territooriumile jäätmeid, ning et 04.10.2011 teavitas hageja kostjat, et ütleb rendilepingu etteteatamiseta üles alates 05.10.2011.
42.Poolte vahel on erimeelsus selles, kas nende vahel on sõlmitud leping kostja pakutud tingimustel või mitte. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostjal on kohustus tasuda hagejale territooriumile väidetavalt jäänud jäätmete likvideerimise eest ning hüvitada territooriumilt väidetavalt varastatud väravate maksumus.
43.Kolleegium nõustub hagejaga, et pooled on sõlminud suulise lepingu kostja poolt pakutud tingimustel. Vastavalt VÕS § 9 lg-le 1 sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pakkumus on VÕS § 16 lg 1 kohaselt lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. VÕS § 20 lg 1 kohaselt on nõustumus otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. Kuna kostja on 05.01.2011 esitanud hagejale pakkumuse lepingu sõlmimiseks maa ja sellel paiknevate hoonete kasutamiseks ning hageja on 06.01.2011 teatanud, et on nõus pakutud tingimustega, tuleb leping lugeda sellega sõlmituks. Lepingu sõlmimist kostja poolt pakutud tingimustel kinnitab hilisem pakkumise sisule vastav kostja juhatuse liikme I. N antud kirjalik lubadus üüritud territoorium hiljemalt 01.06.2011 korrastada (I kd, tl 40).
44.Kostja vastuväide, et lepingut ei ole sõlmitud, kuna tema soovi kohaselt tulnuks leping sõlmida notariaalses vormis, ei ole asjakohane. Vaidlust ei ole selles, et kostja võttis hageja territooriumi faktiliselt kasutusse ning see annab kolleegiumi hinnangul alust väita, et kostja on esialgselt soovitud vorminõudest loobunud ja otsustanud asuda lepingulistesse suhtesse suulise lepingu alusel. Samuti ei ole kostja pärast territooriumi kasutuselevõttu teinud juttu lepingu muude tingimuste muutmisest ning seetõttu saab lugeda leping sõlmituks kostjapoolses pakkumuses sätestatud tingimustel.
45.Sõlmitud leping vastab ringkonnakohtu arvates VÕS §-s 271 sätestatud üürilepingu tunnustusele, mille kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik andma teisele isikule kasutamiseks asja ning kasutaja peab vastusooritusena maksma selle eest tasu. Poolte seisukoht, et nendevaheline suhe põhines rendilepingul, ei ole täpne. Otsustamisel, kumma lepinguga on tegemist, tuleb käesoleval juhul tähele panna sõlmitud lepingu
eesmärki, milleks rendilepingu puhul on esikohal renditud asjalt kasu saamine. Praegusel juhul on pooled sõlminud lepingu, mis tagas kostjale õiguse tootmismaad kui territooriumi kasutada, kuid maa kostjale kasu tootma ei pidanud. Jäätmete ladustamine ei ole võrreldav nt rendilepingu esemeks tüüpiliselt oleva maa põllumajandusliku kasutusega, kus maa eesmärgipärasest kasutusest tõusetuv tulu põllusaaduste kasvatamise näol on lepingu sõlmimise esmane eesmärk. Kõnealusel juhul sai kostja õiguse tootmismaal jäätmeid ladustada ehk asja kasutada ilma, et asi ise kostjale tulu oleks tootnud ning seetõttu on tegemist üürilepinguga VÕS § 271 tähenduses.
46.Küsimuse otsustamisel, millisest kuupäevast alates tuleb lugeda leping sõlmituks, tuleb pidada silmas VÕS § 9 lg 2 regulatsiooni, mille kohaselt on pakkumusele nõustumuse andmisega leping sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse kätte sai. Hageja on oma nõustumuse kostjale edastanud 06.01.2011 e-kirja teel. Vastuväiteid nimetatud e-kirja kättesaamisele ei ole kostja esitanud ja seega tuleb lähtuda eeldusest, et leping on sõlmitud alates 06.01.2011. Kostja vastuväide, et tegelikkuses jõustus leping alates 28.02.2011 ehk ajast, kui kolmandale isikule Tenax Ehitus OÜ-le on koostatud väärteoprotokoll, on asjakohatu. Esmalt ei ole kostja eitanud territooriumi kasutamist ega selle hilisemat osalist korrastamist enda poolt ning seetõttu ei puutu kolmandale isikule koostatud protokoll käesolevas vaidluses asjasse. Teiseks, sõltumata sellest, kas ladustatud jäätmed kuulusid kostjale või mitte, ei ole põhjust arvata, et jäätmed, mille ladustamise eest protokoll koostati, on territooriumile sattunud protokolli koostamisega samal päeval.
47.Küsimus, kas pooled jõudsid kokkuleppele ka üüri suuruse osas pärast kahe aasta möödumist või jäi nimetatud tingimus pooltevahelise kirjavahetuse pinnal VÕS § 26 lg 1 tähenduses lahtiseks, ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel oluline, kuna leping on hageja poolt enne kahe aasta möödumist üles öeldud. Seetõttu ei pea kolleegium vajalikuks nimetatud küsimusel pikemalt peatuda.
48.Hageja nõue on põhjendatud tootmismaa kasutamise eest hüvitise saamise nõude osas. Tegemist on kahjuhüvitisega VÕS § 115 lg 1 tähenduses, mille kohaselt on võlausaldajal võlgniku poolt kohustuse rikkumise korral õigus koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kõnealusel juhul on kostja võtnud endale üürilepingu alusel kohustuse investeerida hageja toomismaa kahe esimese kasutamise aasta jooksul territooriumi parendamisse 200 000 krooni ehk 12 782,33 eurot. Kuna kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et kostja oleks lepingu kehtivuse aja jooksul investeeringuid teinud, on hagejale tekkinud kahju saamata jäänud tulu näol. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Investeeringute tegemata jätmise näol on tegemist üürilepingu rikkumisega VÕS § 100 tähenduses, mis on VÕS § 127 lg 4 kohaselt põhjuslikus seoses hagejale tekkinud kahjuga. Kolleegiumi arvates oli investeeringute tegemise kohustuse eemärk VÕS § 127 lg 2 kohaselt hoida ära hagejale tekkinud kahju ning kahju tekkimine investeeringute tegemata jätmise korral oli kostjale VÕS § 127 lg 3 järgi ettenähtav. Kuna vastavalt VÕS § 127 lg-le 1 on kahju hüvitamise eemärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tuleb hageja nõue kostja poolt investeeringute tegemata jätmise tõttu tekkinud kahju hüvitamiseks VÕS
§ 101 lg 1 p 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel rahuldada. Asjaolusid, mis annaks alust lugeda kostja poolt investeeringute tegemise kohustuse rikkumist VÕS § 103 järgi vabandatavaks, ei ole kohtule esitatud.
49.Kuigi kostja poolt pakutud tingimusest, mille alusel leping sõlmiti, ei ole investeeringute tegemise detailset ajakava sätestatud, peab kolleegium kahjuhüvitise suuruse määramisel põhjendatuks hageja arusaamist, et kuna 12 782,33 euro suurune investeering tuli teha kahe aasta ehk 24 kuu jooksul, võib pidada ühes kuus tehtavaks investeeringute mahuks 532,60 eurot, mis on jäänud kostja poolse lepingurikkumise tõttu hagejal saamata. Leping kehtis poolte vahel alates 06.01.2011 kuni hageja poolt selle ülesütlemiseni 05.10.2011 ja seetõttu on hageja õigesti leidnud, et kahjuhüvitise suuruseks on 4 793,40 eurot (532, 60 x 9 kuud = 4 793,40).
50.Kolleegium peab põhjendatuks ka hageja nõuet üüritud territooriumile pärast lepingu lõpetamist jäetud jäätmete likvideerimise kulutuste hüvitamiseks. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kolleegium nõustub hagejaga, et kuigi leping nägi ette, et kostja kasutab territooriumit jäätmete ladustamiseks, ei tähenda see, et pärast lepingu lõppemist võivad ladustatud jäätmed üüritud territooriumile jääda. Tõestuseks, et territoorium on jäänud pärast lepingu ülesütlemist kostja poolt korrastamata, on hagile lisatud tõendid. Neist nähtuvalt on hageja teavitanud 24.10.2011 kostjat, et 27.10.2011 kl 09:00 toimub üüritud territooriumil selle kirjelduse koostamine ja selle hagejale üleandmine (I kd, tl 46). Vaidlust ei ole selles, et kostja hageja määratud ajal kohale ei ilmunud ning seetõttu koostati renditud territooriumi kirjeldus 28.10.2011 üksnes hageja juuresolekul. Akti, sellele lisatud territooriumi plaani ja fotode kohaselt on hoonete nr 1 ja 2 kõikides ruumides ehitus- ja suurgabariitjäätmed, samuti paiknevad jäätmed üüritud territooriumi õuealal (I kd, tl 47-48). Kostja vastuväide, et ta on viinud territooriumi üürilepingu sõlmimisele eelnenud seisundisse ja hagejale 31.08.2001 antud kinnitus selle kohta, et territooriumilt on ära veetud suuregabariidiline ehituspraht, on vastuolus 28.20.2011 koostatud aktist ja tehtud fotodelt nähtuvaga. Kostja väide, et ehitusjäätmeid, mis fotodelt nähtuvad, ei ole vedanud territooriumile kostja, vaid need paiknesid seal juba enne üürilepingu sõlmimist, on jäänud paljasõnaliseks ja on vastuolus kostja poolt lepingu sõlmimisele eelnenud pakkumises toodud territooriumil vajalike tööde kirjeldusega. Kostja mainib pakkumises, et ta on valmis koristama territooriumilt ära prügi, kuid ei märgi sealjuures seda, et üürida soovitud territooriumil või hoonetes paiknevad jäätmekäitluskoha rajamist takistavad suuregabariidilised ehitusjäätmed (I kd tl 15-17).
51.Toimikust nähtuvalt on hageja korduvalt nõudnud kostjalt territooriumi korrastamist nii e-kirjavahetuses kui lepingu ülesütlemise avalduses (I kd, tl 18-35 ja 41-45). Nõudmistele reageerimata jätmisega ning ehitusjäätmete koristamata jätmisega on kostja rikkunud VÕS § 334 lg 1 järgset üürniku kohustust tagastada üüritud asi pärast lepingu lõppemist seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Tegemist on VÕS § 100, § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 järgi kvalifitseeritava lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudega. Kohustuse rikkumine tähendab hageja jaoks kulutusi, mida hageja ei oleks pidanud kandma, kui kostja oleks üürilepingu objekti andnud üle seaduse järgi nõutavas seisundis. Seega on hageja kulutused ja kostjapoolne kohustuse rikkumine VÕS § 127 lg 4 järgi põhjuslikus seoses. Kolleegiumi hinnangul on VÕS § 334 lg 1 sätestatud üürniku kohustuse eesmärgiks VÕS § 127 lg 2 mõttes hoida ära hagejale tekkivat kahju ja selline kahju on VÕS § 127 lg 3 järgi kostjale ettenähtav. VÕS §-s 103 sätestatud kohustuse rikkumist vabandavaid asjaolusid ei ole kostja esile toonud.
52.Hageja nõuab kostjalt hüvitist jäätmete äraveo eest vastavalt OÜ Greenall hinnapakkumisele, mille kohaselt on äravedamist vajavate jäätmete maht õueterritooriumil 25-30m3 ning nende veohind on 12 eurot 1m3 kokku 300 – 360 eurot. Jäätmete kogus territooriumil asuvates hoonetes on 25-50 m ning selle äraveo hind on kokku 375 – 750 eurot (I kd, tl 57-60). Hageja nõuab hüvitist nimetatud hinnapakkumises märgitud miinimumhinna järgi õueterritooriumil paiknevate jäätmete mahu 25m3 alusel maksumusega 300 eurot ning hoones paiknevate jäätmete mahu 25m3 alusel maksumusega 375 eurot, kokku 675 eurot. Kuna kostja ei ole esitanud omapoolseid tõendeid selle kohta, et hinnapakkumises kirjeldatud jäätmete äravedu oleks võimalik teostada soodsamalt, tuleb pidada hageja nõuet hüvitise väljamõistmiseks nõutud summas põhjendatuks.
53.Hageja nõude territooriumilt kaduma läinud värava väärtuse hüvitamiseks on maakohus jätnud õigesti rahuldamata. Täienduseks esimese astme kohtu otsuse põhjendustele märgib kolleegium, et lisaks maakohtu poolt õigesti tuvastatud asjaolule, et puuduvad tõendid selle kohta, et kostja oli väravate kadumisega seotud, ei võimalda kostja süüta kaduma läinud väravate väärtuse hüvitamise nõudmist üürnikult ka üürilepingu regulatsioon. Tegemist ei ole tekkinud puudusega, mille eest üürnik vastutaks ega pisipuudusega VÕS § 280 tähenduses, mille üürnik peaks ja saaks omal kulul kõrvaldama asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Territooriumilt varastatud väravad pisipuuduse mõiste alla ei mahu.
54.Hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb jätta TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskuludest 57% kostja ja 43% hageja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Iko Nõmm
Malle Seppik
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.