Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

kostja hagejale nõude üüripinna vabastamiseks, nõudes üüripinna vabastamist 12.12.2011, viitega 09.09.2011 ülesütlemise teatele. Hageja leidis, et kostja peaks võimaldama hagejale vastavalt üürilepingu lisale 4 üüripinna kasutamist kuni 01.10.2033. Hageja ei ole üürilepingu ülesütlemise teadet kätte saanud, mistõttu ei saa üürilepingut lugeda formaalsetel alustel ülesöelduks. Hageja ei nõustunud, et tema tasutava üüri suurus ei oleks õiglane või et ta oleks mõnda lepingulist kohustust rikkunud selliselt, et see saaks tingida lepingu ülesütlemise. Hageja ei rikkunud kohustust esitada iga kuu 5. kuupäevaks eelmise kuu käibeandmeid. Kostja ei tuginenud lepingu ülesütlemisel kehtivale alusele ega andnud hagejale mõistlikku tähtaega rikkumise lõpetamiseks. Hageja ei rikkunud üüri tasumise kohustust. Kostjal ei ole üüripinna järgi tungivat omavajadust ja see ei anna talle õigust üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja ei öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai, üürilepingu ülesütlemine oli tühine. Üürileping ja selle lisad ei ole vastuolus heade kommetega. Hagejal oli kostja vastu ka kostja tahteavalduse kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemiseks tuvastamise nõue põhjusel, et kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda. Hageja vastuhagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja vastuväited ja vastuhagi asjaolud Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja hinnangul oli vaidlusalune üürileping kehtivalt üles öeldud, millest tulenevalt valdas hageja ruume õigusliku aluseta ning hagi rahuldamiseks ei ole alust. Hageja väide 09.09.2011 teate mittekättesaamise kohta on väär. Üürilepingu lisad üüri alandamise kohta poolte kokkuleppel olid tühised. Kuni lepingu ülesütlemise hetkeni ei täitnud hageja lepingu lisas 6 sätestatud kohustust esitada üürileandjale iga kuu 5. kuupäevaks eelmise kuu käibeandmeid, mille alusel arvestatakse igakuiselt tasumisele kuuluv üürimakse. Üüritavad ruumid olid tulevikus vajalikud kostja enda majandustegevuse tarbeks. Kostja soovis hoonet tervikuna rekonstrueerida selliselt, et seda on võimalik välja üürida ühele konkreetsele ankurüürnikule. Kostja leidis, et hageja tuvastusnõuded tuleb jätta läbi vaatamata, kuna need on sooritusnõudega hõlmatud. Ülesütlemise teates tugineti nii lepingu rikkumisele, kostja enda vajadusele ruumide kasutamisel kui ka võimalikule tühisusele. Vastuhagi 20.02.2012 esitas OÜ Estectus vastuhagi Scala Fitness Club OÜ vastu ruumide väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ning alternatiivselt esitas kostja kahjuhüvitise nõude juhuks, kui hageja valdus on ebaseaduslik ja ta on kohustatud ruumid vabastama ja kostjale üle andma. Kostja soovis hagejalt kahjuhüvitisena ruumide vabastamisega viivitatud aja eest VÕS § 335 alusel kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samas asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Esimese astme kohtu otsus Maakohus tegi 22.02.2013 otsuse, millega rahuldas Scala Fitness Club OÜ hagi OÜ Estectus vastu osaliselt ja kohustas OÜ-d Estectus täitma OÜ International Language and Education Centre Evenor ja Scala Fitness Club OÜ vahel 04.10.2007 sõlmitud äripinna üürilepingut koos selle lisaks 1 oleva plaaniga, 01.02.2008 lisaga 2, 01.10.2008 lisaga 3, 01.10.2008 lisaga 4 ja 30.06.2009 lisaga, sealhulgas kohustas OÜ-d Estectus täitma üürilepingu p-st 1.1 ja 2.1 tulenevat hoones aadressiga Tartu mnt 43, kolmandal korrusel

asuva üüripinna suurusega 820 m2 Scala Fitness Club OÜ-l kasutamise võimaldamise kohustust; tuvastas OÜ Estectus tahteavalduse üürilepinguga seonduva märkuse sissekandmiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr xxxxxxxx kolmanda jao esimesele vabale järjekohale. Kohus jättis läbi vaatamata Scala Fitness Club OÜ hagi OÜ International Language and Education Centre Evenor ja Scala Fitness Club OÜ vahel sõlmitud 04.10.2007 äripinna üürilepingu koos selle lisaks 1 oleva plaaniga, 01.02.2008 lisaga 2, 01.10.2008 lisaga 3, 01.10.2008 lisaga 4, 01.03.2009 lisaga 5, 01.04.2009 lisaga 6 ja 30.06.2009 lisaga kehtivuse tuvastamiseks. Kohus jättis läbi vaatamata Scala Fitness Club OÜ alternatiivselt esitatud hagi tuvastada OÜ Estectus 09.09.2011 ja 12.12.2011 OÜ International Language and Education Centre Evenor ja Scala Fitness Club OÜ vahel sõlmitud 04.10.2007 äripinna üürilepingu ülesütlemisavalduste tühisus; tuvastada OÜ International Language and Education Centre Evenor ja Scala Fitness Club OÜ vahel sõlmitud 04.10.2007 äripinna üürilepingu 01.03.2009 lisa 5 ja 01.04.2009 lisa 6 tühisus. Kohus jättis OÜ Estectus vastuhagi Scala Fitness Club OÜ vastu asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks, alternatiivselt kahju hüvitamiseks rahuldamata. Kohus jättis menetluskulud 20% ulatuses hageja kanda ja 80% ulatuses kostja kanda ning vastuhagi menetluskulud täielikult hageja kanda. Pooltel ei ole vaidlust, et kostja omandas 10.06.2011 hoone asukohaga Tartu mnt 43 Tallinnas, milles asuvaid ruume kasutab hageja üürnikuna ja üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused läksid VÕS § 291 lg 1 alusel kostjale üle. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. 09.09.2011 üürilepingu ülesütlemise teatest nähtuvalt ütles kostja lepingu üles, kuna üürilepingu lisades 5 ja 6 kokkulepitud üür on liialt madal, see kahjustab üürileandja majanduslikke huve, pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas ja seega on lepingu lisad vastuolus heade kommetega ja tühised; üürnik ei esitanud iga kuu 5. kuupäevaks eelmise kuu käibeandmeid, mistõttu üürnik rikkus üürilepingut oluliselt; kostjal esineb üüripinna järgi tungiv omavajadus, mis seisneb selles, et tema majanduslik huvi on kasu saamine ja hoone rekonstrueerimine selliselt, et seda on võimalik välja üürida ühele konkreetsele üürnikule. Hageja väitel sai ta lepingu ülesütlemise teate kätte 19.01.2012 kostja vastusega hagile. Kohtule esitatud e-kirja väljatrükist nähtub, et kostja edastas 09.09.2011 lepingu ülesütlemise teate samal päeval kell 9.19 digiallkirjaga elektrooniliselt hageja juhatuse liikme A Ve e-posti aadressile [email protected]. Kostjale IT teenust osutava isiku kinnitusest nähtub, et 09.09.2011 edastatud kiri jõudis saaja serverisse. Kohus luges tõendatuks, et kostja tegi kõik endast oleneva ülesütlemise teate edastamiseks hagejale ning hagejal oli mõistlik võimalus ülesütlemisteatega tutvuda. Nimetatud e-posti aadress oli hageja juhatuse liikme tööalane eposti aadress, mis on avaldatud advokaadibüroo V & Partnerid veebilehel (www.abV.ee). Kohtul ei ole alust arvata, et hageja ei loe veebilehel avaldatud e-posti aadressile saadetud ekirju. E-kirjavahetusega 2011. novembris - detsembris on tõendatud, et hageja juhatuse liige suhtles nimetatud e-posti aadressilt kostjaga. Hageja ei tõendanud, et ta ei saanud e-kirjaga saadetud ülesütlemise teadet kätte. Teate kättesaamist saab järeldada hageja käitumisest, sest 09.09.2011 esitas hageja e-kirjaga kostjale üheks ülesütlemise aluseks olnud ja varem mitteesitatud käibeandmed. Kohus leidis, et hageja sai ülesütlemisteate kätte 09.09.2011. Ülesütlemisteatest nähtuvalt oli kostja seisukohal, et üürilepingu lisad 5 ja 6 on vastuolus heade kommetega ja seetõttu TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel tühised. Lepingu lisadest nähtub, et lisa 5 sõlmiti 01.03.2009 ja lisa 6 sõlmiti 01.04.2009. Sel ajal kehtis TsÜS § 86 kostja viidatust erinevas redaktsioonis ja sätestas ühelõikelisena, et heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. Kostja viidatud

redaktsioon hakkas kehtima alles 01.05.2009. TsÜS § 86 ei ole mistahes redaktsioonis tehingu või selle lisade tühistamise õiguslikuks aluseks, kuna tühist tehingut ei saa tühistada, sest TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tehingu tühisust võib kohus kontrollida ka ilma vastavat nõuet esitamata. Riigikohus on märkinud, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Seejuures tuleb tehingu heade kommete vastasus kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-80-05, p 23; nr 3-2-1-140-07, p 30; nr 3-21-111-08, p 23). Kohus leidis, et lepingu lisade nr 5 ja nr 6 puhul on tegemist heade kommete vastase tehinguga TsÜS § 86 mõttes. Kohtule esitatud registrikaardi väljatrükkidega on tõendatud, et lepingu lisad on sõlmitud seotud isikute vahel, kuna üürileandja ILEC Evenor OÜ on hageja üks osanikest ja muudatuste sõlmimise ajal kattusid ILEC Evenor OÜ ning hageja juhatuse liikmed. Väljavõttega 01.10.2009 Ametlikes Teadaannetes avaldatud teatest pankrotimenetluse algatamise ja ajutise halduri nimetamise kohta on tõendatud, et lepingu lisad 5 ja 6 üüri alandamise kohta olid sõlmitud 01.03.2009 ja 01.04.2009, seega vähem kui aasta enne OÜ Adinagaare (kustutatud) suhtes esmakordset pankrotimenetluse algatamist. Kuigi maakohtu otsus pankroti väljakuulutamise kohta tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 01.04.2010 määrusega, võis pankroti väljakuulutamise oht seotud isikute vahel lepingu lisade sõlmimist mõjutada. Harju Maakohtu 08.11.2010 määrusega nr 2-09-36945 kuulutati OÜ Adinagaare (kustutatud) pankrot välja ja käesolevaks ajaks on äriühing registrist kustutatud. Asjaolu, et hagejal oli seisuga 01.03.2009 lepingu lisas 5 märgitud üürivõlg 443 448 krooni, tõendab, et hageja ei tasunud endisele üürileandjale algselt kokkulepitud üüri. Lisas 6 märgitud kokkulepet esitada üürileandjale käibeandmeid kuu käivete osas ei ole uuele üürileandjale enne lepingu ülesütlemist 09.09.2011 täidetud. Kostja äriplaaniga on tõendatud, et hagejaga lisades 5 ja 6 kokku lepitud üüritasu erineb teiste samal perioodil üürnikeks olnud ja OÜ-ga Adinagaare (kustutatud) mitte seotud äriühingute Philip Morris Eesti OÜ (üüritasu 10,91 eurot) ja Advokaadibüroo Sirel ja Partnerid OÜ (üüritasu 7,67 eurot) üüritasudest olulisel määral, millest saab järeldada, et hageja suhtes vähendatud üüritasu ei vastanud turuhindadele. Kuna üürileandjal puudub võimalus kontrollida või mõjutada üürniku käivet, siis võimaldas lisas 6 kokkulepitu üürnikul maksta üüri minimaalses määras 20 000 krooni + käibemaks. Põhjendatud ei ole hageja seisukoht, et üüripinna kõrvalkulud olid suured, mis tingisid üüri alandamise, kuna eeldatavalt arvestati kõrvalkulud kõigile üürnikele samadel alustel, kuid teiste üürnike üüri ei alandatud. Kohus ei saa üürihinna võrdlemisel võtta aluseks hageja esitatud tõendeid üürihindade kohta, mis asuvad üüripinnaga samas piirkonnas, kuid puudutavad oluliselt hilisemat aega (2011-2012). Teiste hoonete kõrvalkulude kohta esitatu ei ole asjakohane. Eeltooduga on tõendatud, et lisade 5 ja 6 sõlmimine viis üürilepingu üürileandja suhtes ebamõistlikult tasakaalust välja, oli võrreldes turuhindadega üürileandja jaoks majanduslikult äärmiselt kahjulik ja toimus seotud isikute vahel. Kuna eelnevalt olid hageja ja OÜ Adinagaare (kustutatud) leppinud lisas 4 kokku pikendada algset üüriperioodi 10-lt aastalt 25-le aastale ning lisad 5 ja 6 jäid viimasteks muudatusteks enne OÜ Adinagaare (kustutatud) pankroti väljakuulutamist, asus kohus seisukohale, et lisades märgitud kokkulepped eksisid ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu, seega on need tulenevalt TsÜS §-st 86 tühised. Kohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et ka lepingu lisa 4, milles pikendati lepingu tähtaega 10-lt aastalt 25-le aastale, on tühine ning ei ole välistatud, et põhileping ise on tühine TsÜS § 87 tähenduses kui seadusega vastuolus olev tehing. Lepingu lisas 4, mis sõlmiti

01.10.2008 muudeti lisaks lepingu tähtajale ka üüri suurust 120 kroonile (7,67 eurot), kuid see vastab OÜ Adinagaare (kustutatud) teise üürniku Advokaadibüroo Sirel ja Partnerid OÜ üüritasule, mistõttu saab pidada üüritasu turuhinnale vastavaks. Üksnes üürilepingu tähtaja pikkus olukorras, kus üürihind ja muud lepingu tingimused on tasakaalus, ei ole heade kommetega vastuolus. Kohus ei saa järeldada, et vaidlusalune üürileping on tervikuna tühine seetõttu, et üürilepingu sõlmimise kuupäev 04.10.2007 eelneb hageja registrisse kandmisele ja üürileandja registrikood kuulub teisele äriühingule. Hageja selgitas, et vead üürilepingus ja selle lisades tekkisid üürilepingu vormistamisel põhjusel, et lepingu põhjana kasutas OÜ Adinagaare (kustutatud) OÜ Alian Invest Group üürilepingut, milles esinevad andmed jäid ekslikult kustutamata. Kuivõrd näidisena kasutatavate dokumentide ülekirjutamine on praktikas üsna levinud, pidas kohus lepingus esinevaid vigu kirjavigadeks, mis ei mõjuta lepingu ega selle lisade kehtivust. Kostja ei tõendanud, et lepingud ja selle lisad oleksid sõlmitud korraga tagantjärele. Kuna kohus tuvastas eelpool üürilepingu lisade 5 ja 6 tühisust ning TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi, ei oma üürilepingu ülesütlemine lisa 6 p-s 2 sätestatud rikkumise tõttu õiguslikku tähendust. Kostja põhjendas lepingu ülesütlemist asjaoluga, et tal esineb üüripinna järgi tungiv omavajadus, mis seisneb selles, et tema majanduslik huvi on majandusliku kasu saamine ja hoone rekonstrueerimine selliselt, et seda on võimalik välja üürida ühele konkreetsele üürnikule. VÕS § 323 lg 1 sätestab, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kostja järgis antud sättes märgitud kolmekuist lepingu ülesütlemise tähtaega, kuna ta sai kinnistu omanikuks 10.06.2011 ja üürilepingu ülesütlemise teate edastas hagejale 09.09.2011. Kostja vastuväidete kohaselt rajanes tema äriplaan hoone omandamisel hoone endise omaniku pankrotipesast eeldusel, et ta saab hoone rekonstrueerida ja tervikuna välja üürida vaid ühele üürnikule. Tegemist on büroohoonega, mille ühe korruse kohandamine spordisaaliks ei ole majanduslikult otstarbekas, mida kinnitab senise hoone kasutamise kontseptsiooni - üürida välja erinevad ruumid erineval otstarbel erinevatele äriühingutele, läbikukkumine ja hoone endise omaniku pankrot. Kohus oli seisukohal, et juriidilise isiku omavajadusena ei saa tõlgendada kitsalt üksnes vajadust kasutada vaidlusaluseid ruume ise. Kohus leidis, et antud juhul kostja ei tõendanud veenvalt üürilepingu ülesütlemise alust ja vastuväidetes märgitud tungivat omavajadust. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et kinnisasja võõrandamine iseenesest ei anna alust üürilepingut VÕS § 323 lg 1 alusel lõpetada. Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus, mis tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks, näiteks situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid või üürilepingu eseme kasutamist enda tootmistegevuseks või bürooruumideks. VÕS § 323 lg 2 mõttest ei tulene, et üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kasumi tõstmine võiks olla tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Kostja väitel tasus ta hoone eest tervikuna 4 805 425 eurot, kuid kogu hoone majandamine praegusel kujul ning praeguste üürnikega on kahjumlik tegevus, kuivõrd aastane olemasolev üüritulu on suurusjärgus 100 000 eurot. Sellisel kujul kuluks ostuhinna tagasiteenimiseks ca 45 aastat, mis on ilmselgelt ebamõistlikult pikk aeg. Samas ei toonud

kostja esile, kas ja millises ulatuses mõjutab tema kahjumlikku tegevust hagejaga varasemalt sõlmitud üürileping või kas ja kui suures ulatuses hageja asemel uue üürnikuga uue üürilepingu sõlmimine vähendaks tema kahjumlikkust. Kostja äriplaanist nähtuvalt oli kostja eesmärgiks allkirjastada üürileping ankurüürnikuga ja lisaks veel 1-2 suurema pinna üürnikuga ja teostada ümberehitustöid, mille kohaselt I, II ja III korruse ruumid kavatsetakse täielikult ümber ehitada büroodeks. Äriplaani üürnike nimistust nähtuvalt olid kostjal kehtivaid üürilepinguid kuue üürnikuga ning lepinguid prognoositi sõlmida veel kolme üürnikuga. Äriplaanist nähtub, et kostja võttis üle madala üürimääraga sõlmitud lepingu International Language and Education Centre OÜ-ga, mida ta ei ole vaidlustanud. Järelikult ei ole kostja äriplaanis seatud eesmärgid ja ka hagejaga üürilepingu ülesütlemise põhjendus, hoone rekonstrueerimine selliselt, et seda on võimalik välja üürida ühele konkreetsele üürnikule, vastavuses kostja tegeliku käitumisega. 30.08.2011 teates tegi kostja hagejale ettepaneku muuta kehtivat üürilepingut selliselt, et tõsta üüritasu 5 eurole kasutatava ruutmeetri kohta, millele lisanduvad käibemaks ja tarbitud teenuste tasud ja sõlmida uus tähtajaline üürileping, milles oleksid täpsemalt ja võrdsemalt sätestatud hoone omaniku ja üürniku vahelised õigused ja kohustused. Kostja hoiatas hagejat, et vastasel juhul kaalub ta üürilepingu lõpetamist VÕS § 313 lg 1 alusel, mitte VÕS § 323 lg 1 alusel. Kohus leidis, et sobiva üüritasu korral oleks kostja hagejaga sõlminud uue tähtajalise üürilepingu hoolimata äriplaanis seatud eesmärkidest, ega oleks seda üles öelnud. Järelikult oli kostja huviks üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kasumi tõstmine, mis ei saa olla tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Samuti ei saa üürilepingu ülesütlemise aluseks olla kostja kavatsus teostada ruumides ümberehitustöid. Kohus leidis, et hagejaga üürilepingu ülesütlemine VÕS § 323 lg 1 alusel tungivast omavajadusest lähtudes ei ole põhjendatud ega tõendatud, mistõttu ei ole üürilepingu ülesütlemine kehtiv. Kohus ei tuvastanud asjaolusid, mis annaksid aluse tuvastada üürilepingu ülesütlemise teate tühisust VÕS § 325 lg 1-4 alusel. Eelnevast tulenevalt kuulub hageja nõue kohustada kostjat täitma OÜ International Language and Education Centre Evenor ja hageja vahel sõlmitud 04.10.2007 äripinna üürilepingut koos selle lisaks 1 oleva plaaniga, 01.02.2008 lisaga 2, 01.10.2008 lisaga 3, 01.10.2008 lisaga 4 ja lisaga 30.06.2009, sealhulgas kohustada kostjat täitma üürilepingu p-st 1.1 ja 2.1 tulenevat hoones aadressiga Tartu mnt 43, 3. korrusel asuva üüripinna suurusega 820 m2 hagejal kasutamise võimaldamise kohustust, rahuldamisele. Kuivõrd kohus tuvastas, et üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv ja kostjat tuleb kohustada lepingu, välja arvatud lisad 5 ja 6, täitmisele, oli hageja nõue kostja tahteavalduse kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemise tuvastamiseks põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Hageja esitas samaaegselt sooritusnõudega kaks tuvastusnõuet. Kohus leidis, et hageja koondhagi p-des 2 ja 3 esitatud tuvastusnõuded ei vaja iseseisvat menetlemist, kuivõrd need on koondhagi p-s 4 esitatud sooritusnõudega hõlmatud, mistõttu need tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 1 p 4 alusel. Kuna kohus tuvastas, et pooltevaheline üürileping kehtib, v.a lisa 5 ja 6 osas, siis tuleb vastuhagi asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest jätta rahuldamata. Samuti tuleb jätta rahuldamata vastuhagis alternatiivselt esitatud kahju hüvitamise nõue, kuna kostja palus alternatiivselt esitatud nõuet käsitleda ainult juhul, kui kohus rahuldab hagi asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Kohus jättis tähelepanuta kõik hageja väited ja tõendid üüritud ruumide kõrvalkuludesse, ruumide heakorda ja põhivarasse puutuva kohta, kuna need ei ole antud vaidluses asjakohased.

Scala Fitness Club OÜ apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada resolutiivosa p-de 1, 2 ja 6 osas, millega kohus rahuldas hagi vaid osaliselt, kohustas kostjat täitma üürilepingut ilma selle lisadeta 5 ja 6, tuvastas üürilepingu lisade 5 ja 6 tühisuse ning menetluskulude jaotuse osas, millega 20% hagi menetluskuludest jäeti hageja ja 80% kostja kanda ning teha uus otsus, millega rahuldada hageja hagi üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks, üürilepingu täitmisele kohustamiseks ja kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemise tahte tuvastamiseks. Kohustada OÜ-d Estectus täitma OÜ International Language and Education Centre Evenor ja Scala Fitness Club OÜ vahel sõlmitud 04.10.2007 äripinna üürilepingut koos selle lisaks 1 oleva plaaniga, 01.02.2008 lisaga 2, 01.10.2008 lisaga 3, 01.10.2008 lisaga 4, 01.03.2009 lisaga 5, 01.04.2009 lisaga 6 ja 30.06.2009 lisaga, sealhulgas kohustada OÜ-d Estectus täitma üürilepingu p-st 1.1 ja 2.1 tulenevat hoones aadressiga Tartu mnt 43, 3. korrusel asuva üüripinna suurusega 820 m2 Scala Fitness Club OÜ-l kasutamise võimaldamise kohustust. Tuvastada OÜ Estectus tahteavaldus järgmise märkuse kandmiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr xxxxxxxxx, katastritunnusega nr xxxxxxxxxxx kolmanda jao esimesele vabale järjekohale: märkus üürilepingu kohta. 04.10.2007 on OÜ International Language and Education Centre Evenor (hiljem OÜ Adinagaare) kui üürileandja ja Scala Fitness Club OÜ kui üürniku vahel sõlmitud üürileping tähtajaga 25 aastat arvates 01.10.2008. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused on läinud üle OÜ-le Estectus. Jätta rahuldamata OÜ Estectus vastuhagi kõigis nõuetes. Jätta kostja menetluskulud tema enda kanda ja mõista kostjalt hageja kasuks välja hageja menetluskulud. Tuginedes äärmiselt üldsõnalisele tehingu tühisuse alusele (heade kommete vastasus), pole kohus otsuses toonud ära põhjalikku ja igakülgselt tõenditele tuginevat käsitlust, mis võimaldaks kohtu mõttekäiku kontrollida. Otsuse põhjendava osa puhul on tegu kohtu subjektiivse hinnanguga, mille õigsust ei ole otsuses põhjenduste osalise puudumise tõttu võimalik kontrollida. Arvestades asjas kogutud teisi tõendeid, on otsuse põhjendavas osas toodud kohtu mõttekäik ebaõige. Kohus pole arvestanud mitmete kohtutoimikus sisalduvate tõenditega, mis on vastuolus otsuses toodud kohtu järeldustega. Kohus on otsuses omistanud suurima tõendusliku jõu kostja äriplaanile, mis on asjas tõendamisele kuuluvate asjaolude osas ebaülevaatlik ja puudutab oluliselt hilisemat perioodi sündmustest ja asjaoludest, mida tuli otsuse tegemisel arvesse võtta. Kohus jättis arvestamata üüripinna üürilevõtmisega seotud kulude võrdlustega, üüripinna ja kogu hoone seisukorraga, üürilepingu muude tingimustega ja nende võrdlusega teiste üürnikega, asjaoluga, et kostja üürib samas hoones pinda oluliselt soodsamatel tingimustel, üürilepingu ega selle lisade osas ei toimunud pankrotimenetluses tagasivõtmist jne. TsÜS § 84 lg 4 kohaselt tehingu kinnitamise korral kehtib tehing kinnitamise ajast. Kui pooled kinnitavad tühise mitmepoolse tehingu, eeldatakse, et nad peavad üksteisele üle andma selle, mille nad oleksid omandanud, kui tehing oleks olnud algusest peale kehtiv. TsÜS § 100 lg 1 kohaselt tehingu tühistamise õigus lõpeb, kui tehingu tühistamiseks õigustatud isik tehingut kinnitab. Kinnitus ei pea olema tehinguga samas vormis. Kui tehingu tühistamiseks õigustatud isik, kes tühistamise alusest teab, tehingu täidab, loetakse tehing kinnitatuks. Üürilepingu kinnitamist ja täitmist koos lisaga 6 tõendavad arved, mis on hageja poolt ka tasutud ja üürilepingu muutmise ettepanek, millega kostja käsitles üürilepingut kehtivana.

Kostja viitas ülesütlemisteates üürilepingu lisade 5 ja 6 tühisusele TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel. Sellist seadusesätet vastavate lisade sõlmimise hetkel ei olnud, kuna vastav lõige ja punkt jõustusid TsÜS koosseisus 01.05.2009, ehk peale lisa 5 ja 6 sõlmimist. Õiguses kehtiva üldpõhimõtte kohaselt tuleb kohaldada tehingu sõlmimise hetkel kehtivat materiaalõigust. Seega tugines kostja lepingu lisade ülesütlemisel ebaõigele seadusesättele, mis oli vastuolus lepingu ülesütlemise teatega. Otsuses esiletoodud üürilepingu lisade tühisuse tingivatest alustest saab tõsiselt kaaluda üksnes hagejale kehtestatud üüritasu erinevust Philip Morris Eesti OÜ ja Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ üüritasudest. Muud otsuses toodud põhjused ei saa eraldiseisvalt või isegi ühiselt olla TsÜS § 86 alusel tehingu tühisuse põhjuseks. Teoreetiliselt võib üürimäära oluline erinevus tingida üürilepingu lisade 5 ja 6 heade kommete vastasuse, kuid seda vaid juhul, kui leida, et Philip Morris Eesti OÜ ja/või Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ, kui üürnike võrreldav sooritus OÜ Adinagaare suunas oli lisade sõlmimise hetkel oluliselt suurem kui hageja oma. Üürniku soorituseks üürileandja suunal on eeskätt üüri ja kõrvalkulude maksmine. Selleks võib olla ka üüripinna parendamine (väljaehitamine), hoone, milles üüripind asub, külastatavuse suurendamine, maine parandamine või teatud liiki olulise teenuse pakkumine. Eeltoodust nähtub, et üür on vaid üks komponent üürniku sooritusest üürileandja suunal ning vaid erinevate üürnike tasutava üüri võrdlemine kogu soorituse hindamiseks ei ole õige. Seetõttu on ka Riigikohus oma otsuses nr 3-2-1-49-11 märkinud, et kaaluda tuleb võrreldavate soorituste objektiivsete väärtuste vahet. Kohus märkis otsuses, et Philip Morris Eesti OÜ ja Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ üür on oluliselt kõrgem kui hageja üür, vastavalt 10,91 eurot ja 7,67 eurot. Kohus viitas nimetatud väärtuse osas kostja äriplaanile. Vastav allkirjastamata äriplaan on perioodist 01.12.2012 – 30.11.2013. Hagejale on arusaamatu, kuidas saab perioodil 2012 lõpp – 2013 kehtiva üürimäära võrdlemise teel teha järeldusi 2009. aastal (enam kui 3 aastat tagasi) sõlmitud lepingu lisade kohta. Esitatud allkirjastamata äriplaan 2013. aastast ei saa olla aluseks niivõrd jõuliseks kohtu sekkumiseks üürilepingu lisade tühistamisel. Esitatud üürilepingust ja selle lisadest on näha hageja üüri muutus alates lepingu sõlmimisest kuni tänase määrani. Samast lepingust nähtuvad ka kõik muud pooltevahelised kokkulepped, mis võisid mõjutada üüri määra. Philip Morris Eesti OÜ ja Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ üür nähtub vaid 2013. äriplaanist ja sedagi kostja poolt ilma muudele tõenditele tuginedes avaldatuna. Asjas ei ole kogutud tõendeid selle kohta, kuidas suhestus hageja ja eelnimetatud üürnike üüri 2009. aastal. Samuti pole teada, kuidas suhestusid muud olulised üürilepingute tingimused (kõrvalkuude tasumise ulatus, üüripinna väljaehitamine ja selle kompenseerimine), mis mõjutavad üüri suurust. Hageja peab tõenäoliseks, et kostja või OÜ Adinagaare on muutnud ka eelnimetatud üürnike üürimäärasid ja üürilepingute tingimusi. Ei ole teada, millised olid Philip Morris Eesti OÜ ja Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ üüri tingimused 2009. aastal. Riigikohus leidis tsiviilasjas nr 3-2-1-49-11 viitega TsMS § 230 lg-le 1, et tõendamiskohustus lasub poolel, kes tehingu tühisusele tugineb. Kostja võimuses oli esitada tõendeid, kus oleks näha kõikide üürnike üüritingimused, et neid võrrelda. Kostja nimetatud tõendeid esitada ei soovinud, mistõttu on ta selle võimaluse tänaseks ka minetanud. Seetõttu tuleb otsus oma ebaõigete järelduskäikude ja puuduliku põhjendatuse tõttu tühistada ilma asja uuele läbivaatamisele saatmata.

Kohtul ja hagejal puudub mistahes teave selle kohta, millised olid Philip Morris Eesti OÜ ja Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ üürid 2009. aastal, mil sõlmiti vaidlusalused lisad ning üürilepingu tingimused kõrvalkulude tasumise ulatuse osas, üüripinna väljaehitamise osas, tasumisele kuuluvate summade muutumise osas jne. Asjas leidis tõendamist, et samal aadressil tegutseva OÜ ILEC Evenor üürimäär oli eelnimetatud üürnikega võrreldes palju madalam. Vaatamata sellele aktsepteeris kostja nimetatud üürilepingut. Kusjuures OÜ ILEC Evenor kõrvalkulude koosseis on hagejaga võrreldes samuti oluliselt soodsam. Eeltoodu kinnitab, et Tartu mnt 43 ärihoone üürnike üüritingimused on väga erinevad ning seetõttu paljas üüri võrdlemine ei saa olla objektiivseks kriteeriumiks, mille põhjal lepinguid omavahel võrrelda. Osad hageja poolt üüripinnale tehtud investeeringud summas 231 452,06 eurot on nähtavad lisatud põhivarade väljavõttest. VÕS § 286 lg 1 sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Hageja sai üüripinna enda käsutusse väljaehitamata kujul, kusjuures hageja kasutuses olevad ruumid jäävad hoone n.ö vanasse ossa, kuna Tartu mnt 43 oli 3-korruseline hoone, millele ehitati 3 uut korrust peale. Seetõttu tuli hagejal ehitada välja sisuliselt vanale pinnale siseseinad laed, põrandad, vedada torud ja kaabeldus ning teha täielik siseviimistlus. Hageja üürilepingu p 15.6 välistab üürniku õiguse saada tehtud parenduste eest hüvitist. Hageja leiab, et olukorras, kus Philip Morris Eesti OÜ ja Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ lepingud näevad ette üürniku õiguse saada tehtud parenduste eest hüvitist või nende üüripinnad on ehitatud välja üürileandja poolt, ei saa hageja nimetatud teiste üürnike üüri võrrelda üks-ühele ja teha selle põhjal järeldusi. Kohus tõi otsuses ära Philip Morris Eesti OÜ ja Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ üürimäärad, võrdles neid hageja üürimääraga ja tegi nende põhjal järeldusi. Seejuures ei märkinud kohus otsuses, mis on hageja üürimäär või kuidas on seda arvutatud. Kostja märkis oma äriplaanis hageja üürimääraks 1,56 eurot ruutmeetri eest. Otsusest ei selgu, kas kohus võrdles Philip Morris Eesti OÜ ja Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ üüriga just nimetatud numbrit või mitte. Samas on täiesti meelevaldne väita, et hageja üürimääraks on 1,56 eurot ruutmeetri eest. Hageja hetkel kehtiv üürimäär kehtestati üürilepingu lisaga 6 ja selleks oli 20 000 krooni (1 278,2 eurot) või 15% kuu käibest, olenevalt sellest, kumb summa on suurem. Kostja esitatud mõõdistusjoonisest tulenevalt on hageja käsutuses oleva üüripinna tegelik suurus 802 m2. Seetõttu on hageja minimaalseks üüriks 1,59 eurot ruutmeetri kohta (1278,2/802), kui lähtuda üürilepingus märgitud mõõdistamata pinnast, siis on minimaalseks üürimääraks 1,56 eurot m2 kohta (1278,2/820). Samas pole hageja käive 2012. aastal ühtegi korda langenud alla 12 000 euro, moodustades aastas keskmiselt 19 161,02 eurot. Nimetatud näitaja alusel üüri arvestamisel moodustaks hageja käibemaksuga üürimäär 4,3 eurot (19 161,02 * 0,15 / 802 * 1,2). Arvestades seda, et hageja on üüripinna ise välja ehitanud ilma õiguseta saada selle eest hüvitist, on hoone “vana osa” ainuke üürnik ja on põrandapindala poolest hoone suurim üürnik, ei ole üürimäär 4,3 eurot ruutmeetri eest sugugi väike hind. Kohus tugines otsuses Philip Morris Eesti OÜ ja Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ üürimäärale võrrelduna hageja poolt tasumisele kuuluva üürimääraga ja tuletas sellest tehingu osa tühisuse. Muid soorituse komponente (kõrvalkulud, üürniku poolt üüripinna väljaehitamine jne) pole kohus arvesse võtnud. Samuti ei teinud kohus võrreldavaks (taandanud samale nimetajale) ka üüri suurust.

Hageja kasutuses on hoone kolmas korrus, üürilepingu järgse pindalaga 820 m2. Philip Morris Eesti OÜ ja Advokaadibüroo Sirel & Partnerid kasutavad hoone kõrgemaid korruseid (korrus 5-6), kus iga nimetatud üürniku kasutuses oleva pinna suurus ei ületa 250 m2. Seega hageja on võtnud üürile suurema pinna madalamal korrusel, mille üür taandatuna ühele ruutmeetrile peab olema väiksem. Võttes arvesse hoone kontseptsiooni kujul, milline see oli enne seda, kui kostja sai omanikuks, oli hageja spordisaali olemasolu kogu ärihoone külastatavuse seisukohast äärmiselt oluline faktor. Ehitusloa kohaselt pidid hoones lisaks spordiklubile tegutsema ka restoranid, kohvikud, hotell ja muud teeninduspinnad. Hoone omaniku seisukohast oli spordiklubi üheks nn „ankurrentnikuks”, mis pidi tagama hoone hea külastatavuse ja teiste teeninduspindade hea käekäigu. See, et kostja otsustas muuta hoone kontseptsiooni, mille valguses ta peab hagejaga kokkulepitud üüri ebasoodsaks, ei ole hagejale etteheidetav. Selle tõttu ei saa pidada lepingu tähtaja muutmist ega üüri seadmist sõltuvusse käibest üürileandjat kahjustavaks. Hoone rajamiseks saadi Tallinna Linnavalitsuselt 27.03.2007 ehitusluba nr 24225, mille kohaselt oli hoone kasulikust pinnast suurusega 7893,6 m2 kavandatud büroopinnaks üksnes 2850,1 m2. Seejuures oli ehitusloa kohaselt algselt planeeritud spordiklubi alla 1735,1 m2. Praeguseks on hageja kasutuses pind suurusega 820 m2. Kusjuures Ankord OÜ poolt kostja palvel teostatud mõõdistusjooniste kohaselt on üüripinna tegelikuks suuruseks 802,4 m2, milline summa on saadud hageja kasutusse antud ruumide pindalade summeerimisel. OÜ Adinagaare on pankrotistunud äriühing, mille suhtes on toimunud pankrotimenetlus pankrotihaldur Oliver Ennoki juhtimisel. Pankrotimenetluse käigus ei ole pankrotihaldur mingeid üürilepingust tulenevaid nõudeid hageja vastu esitanud ja hagejale ei ole teada, et temal oleks mingeid üürilepingust tulenevaid täitmata nõudeid. PankrS § 109 lg 1 kohaselt tagasivõitmisel tunnistab kohus PankrS §-des 110-114 sätestatud alustel kehtetuks võlgniku tehingu või muu toimingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve. OÜ Adinagaare pankrotimenetluse raames ei ole pankrotihaldur algatanud hageja üürilepingu suhtes tagasivõitmise menetlust. Seega on pankrotihaldur lugenud, et hageja üürileping ei kahjusta võlausaldajate huve. Tänaseks on pankrotimenetlus lõppenud ja OÜ Adinagaare äriregistrist ka kustutatud. See asjaolu on samuti tõendiks, et tegemist ei ole headele kommetele vastase tehinguga. Kuna pankrotimenetluses oli üheks võlausaldajaks kostjaga seotud isik (AS SEB Pank), on ilmne, et kui hageja üürileping ei kahjustanud kostja emafirmat ja selle kaudu ka kostjat, siis ei saa antud hetkel ka kostja tugineda sellele, et üürileping või selle lisad on tasakaalust väljas, teda kahjustavad ja heade kommete vastased. Üürilepingu lisa 6 kohaselt on kostja poolt saadav üür seatud sõltuvusse hageja müügikäibe suurusest. On iseenesest mõistetav, et hageja kui äriühingu tegevuse eesmärk on oma osanikele kasumi teenimine. Olukorras, kus hageja käive on madal, teenivad hageja osanikud kasumi arvelt vähe, mistõttu on hageja huviks omada maksimaalselt suuri käibeid, et tagada oma osanikele kasumi arvelt makstavad suured dividendid. See, et summaliselt fikseeritud üüri asemel märgitakse lepingusse üürina protsent käibest, on tavapärane praktika, mis võimaldab üürileandjal teenida ka olulisemalt suuremaid üüritulusid kui turu keskmine. Seejuures, kui üür on märgitud protsendina käibest, peaks ka üürileandja pingutama ja muretsema üürniku hea käekäigu eest. Seetõttu on kohus täiesti ebaõigesti pidanud summalise üüri asendamist protsendilise üüriga üüritasu vähendamiseks. Samadel põhjustel ei saa üürilepingut pidada ka majanduslikult kahjulikuks.

Vastustaja seisukoht Kostja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. OÜ Estectus apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu tühistada osas, millega kohus kohustas kostjat üürilepingut täitma ja vastuhagi rahuldamata jätmise osas. Kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus menetlusõiguse norme, mis viis kokkuvõttes asja ebaõigele lahendamisele. Kohus sisustas osaliselt ebaõigesti juriidilise isiku tungivat omavajadust VÕS § 323 lg 1 tähenduses. Samuti hindas kohus ebaõigesti kostja omavajaduse tõendamiseks esitatud tõendeid. Kostja põhjendas lepingu ülesütlemist asjaoluga, et pärast üüritavate ruumide asukohaks oleva hoone omandamist pankrotivarana, on ruumid tulevikus vajalikud kostja enda majandustegevuseks tarbeks. Samuti soovis kostja hoonet tervikuna rekonstrueerida selliselt, et seda on võimalik välja üürida ühele konkreetsele ankurüürnikule. Õiguslikus mõttes on tegemist üürilepingu ülesütlemisega üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul VÕS § 323 lg 1 tähenduses. Tegemist on täiesti eraldiseisva ning täiendava seadusest tuleneva lepingu ülesütlemise alusega, mis ei eelda üürniku poolt mingit rikkumist. Säte kohaldub nii tähtajaliste kui tähtajatute lepingute korral. VÕS § 323 lg 1 eeldab, et äriruumi üürilepingu ülesütlemine on õigustatud juhul, kui uus üürileandja vajab üüritud ruume tungivalt ise. Nimetatud tungiv vajadus on hinnanguline kriteerium, mis seostub üürileandja tegevusega. Kostja äriplaan rajanes hoone omandamisel endise omaniku pankrotipesast eeldusel, et ta saab hoone rekonstrueerida ja selle tervikuna välja üürida vaid ühele üürnikule. Tegemist on büroohoonega, mille ühe korruse kohandamine spordisaaliks ei ole majanduslikult otstarbekas. Senise hoone kasutamise kontseptsiooni (välja üürida erinevad ruumid erineval otstarbel erinevatele äriühingutele) läbikukkumist kinnitab hoone endise omaniku pankrot. Kohus leidis põhjendatult, et juriidilise isiku tungiva omavajadusena ei saa tõlgendada kitsalt üksnes vajadust kasutada vaidlusaluseid ruume ise. Samas jõudis kohus ebaõigele järeldusele, et kostja ei ole üürilepingu ülesütlemise alust ja tungivat omavajadust veenvalt tõendanud. Kostja nende järeldustega ei nõustu, vaid leiab, et asjas esineb ülesütlemise alus ning on esitatud ka seda kinnitavad tõendeid. Kohus sisustas osaliselt ebaõigesti VÕS § 323 lg-t 1 ja on ebaõigesti hinnanud asjas esitatud tõendeid. Kostja esitas oma väidete kinnituseks tungiva omavajaduse kohta dokumentaalse tõendina eelnimetatud äriplaani, mille kohaselt on kostja peamiseks eesmärgiks allkirjastada üürileping ankurüürnikuga ja lisaks veel 1-2 suurema pinna üürnikuga. Vastavad läbirääkimised ankurüürnikuga on hetkel käimas. Samuti on kostjal kavas I, II ja III korruse ruumid täielikult ümber ehitada büroodeks. Kostjale väljastati ehitusluba vajavate rekonstrueerimistööde teostamiseks ehitusluba 20.09.2012. Äriplaanist nähtuvalt on Tartu mnt 43 hoone puhul tegemist 6- korruselise ärihoonega, brutopinnaga kokku on 6553 m2. Kinnisvara valdkonnas käsitletakse nn ankurüürnikuna üht peamist hoone üürnikku, kelle kasutusse oleks pikemaks ajaks võimalik anda suurem osa hoone väljaüüritavast pinnast. Oluline on eeskätt üürniku maksevõime ja mõlema poole huvitatus pikaajalisest ja stabiilsest üürisuhtest. Samas on praktikas tavaline, et üldjuhul üht ärihoonet 100% ühele üürnikule välja üürida ei õnnestu, mistõttu on loomulik, et samas ärihoones hoones võivad lisaks ankurüürnikule ja paarile põhiüürnikule olla ka väiksemad üürnikud. Kostja selgitas, et üheks võimalikuks ankurüürnikuks hoones on Itella Information AS, kellel oleks huvi võtta üürile I, II ja tulevikus III korrus. Ülejäänud ruumid on võimalik

välja üürida teistele üürnikule. Ühelgi juhul ei mahu äriplaani klassikalise büroohoone ühe korruse kasutamine spordisaalina, mis pealegi asub maja keskel ja sisuliselt takistab hoone uuel omanikul äriplaani realiseerimist. Eelnevast tulenevalt ei ole midagi eriskummalist selles, et hoones on ka praegu mõned üürnikud. Kindlasti ei ole tegemist ankurüürnikega või mõne muu suurüürnikuga. Kostja äriplaanist nähtuvalt hõlmavad muud kehtivad lepingud ca 917 m2 kogu hoone pinnast, mis on umbes 14% hoone brutopinnast tervikuna. Äriplaanist nähtuvalt kasutab Philip Morris Eesti OÜ 311,1 m2, Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ kasutuses on 240 m2, Welcome Partners OÜ kasutuses olev pind on 73,4 m2, FCR Tech OÜ kasutuses on kokku 234,7 m2, International Language and Education Centre kasutuses on 59 m2. Teisisõnu, hoone kui terviku suurust ja korruselisust arvestades ei ole tegemist märkimisväärsete mahtudega. Õige ei ole kohtu viide otsuses, et kostja on üle võtnud ühe varasemalt sõlmitud madala määraga üürilepingu, mis kinnitavat kostja äriplaani mittevastavust tegelikkusele. Pigem kinnitab kostja äriplaan veenvalt juriidilise isiku omavajadust ja seeläbi ülesütlemise õigsust. Kohus hindas tõendeid põhjendamatult kitsalt vaid nende sõnastusest, s.t grammatiliselt tõlgendusest lähtuvalt. Ülesütlemise teade on koostatud kostja enda poolt, kes lähtus mitte juriidilisest, vaid kinnisvara valdkonnas levinud praktikast ja terminitest, mille kohaselt on antud juhul hoone väljaüürimise all ühele üürnikule silmas peetud eeskätt nn ankurüürnikku. Kostja ei nõustu kohtu äriplaani osalise hindamise käigus antud hinnanguga, et kostja on üle võtnud madala üürimääraga International Language and Education Centre üürilepingu ja seda aktsepteerinud. Kohus jättis tähelepanuta hageja vastavasisulised väited, millega eiras TsMS § 442 lg-t 8. Nimelt selgitas kostja maakohtu menetluses, et selline võrdlus hageja ja teiste Tartu mnt 43 hoones tegutsevate üürnike tegevusega ei ole asjakohane neljal põhjusel: suhted teiste üürnikega ei puuduta käesolevat menetlust ega vaidlust hagejaga; viidatud üürnikud kasutavad üüripindu büroopindadena, nagu hoone uue omaniku äriplaan ette näeb; tegemist ei ole hagejaga võrreldavate üürnikega, kuna tegemist on väga väikest osa hoonest kasutavate äriühingutega, kelle poolt üüritavad pinnad paiknevad hoone nö vanas osas, mida ümberehituskavad ei puuduta. Hageja seevastu kasutab hoonest suurt osa maja keskel (III korrus), mille pidamist spordiklubina hoone uus omanik majanduslikult otstarbekaks ei pea; võrdlus teiste üürnikega ei selgita seda, miks oli hagejal oma eelmise üürileandjaga vahetult enne pankrotimenetluse algust väidetavalt vaja kokku leppida üüri drastilises alandamises enam kui 10 korda (algselt 260 kr /m2, seejärel 120 kr/m2, seejärel 70 kr/m2, seejärel 20 000 krooni kuus kogu pinna eest, mis teeb ca 25 krooni/ m2). Kostja oli neist kaalutlustest lähtuvalt seisukohal, et tegelikult soovisid lepinguosalised (olles samaaegselt lähikondsed) kindlustada end äritegevuseks ülisoodsate tingimustega lepinguga puhuks, kui üüritav hoone pankrotimenetluses võõrandatakse uuele omanikule. Odava hinnaga üürilepingu (mille esemeks on 59 m2, mis moodustab hoonest tervikuna 0,9%) vaidlustamata jätmine oli tingitud üksnes majanduslikest kaalutlustest ja otstarbekusest, kuivõrd vaidlus kujuneks arvatavasti oluliselt kulukamaks, kui on sellest saavutatav eeldatav tulu. Ülejäänud äriplaanis viidatud kehtivat lepingut omavad üürnikud tasuvad üüri mõlema poole poolt aktsepteeritavas turumääras. Kohus järeldas otsuses, et kostja huviks on üürilepingu esemest saadava kasumi tõstmine, mis ei saa aga olla tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Samuti ei saa üürilepingu ülesütlemise aluseks olla kostja kavatsus teostada ruumides ehitustöid. Otsus on vastuoluline, kui kohus ühest küljest nõustub kostjaga, et juriidilise isiku tungiva omavajadusena ei saa tõlgendada kitsalt üksnes vajadust kasutada vaidlusaluseid ruume ise, kuid teisalt peab kostja äriplaanist nähtuvaid kavatsusi äritegevuse kasumlikkuse tõstmiseks ja hoone ümberehitamiseks tungiva omavajaduse hindamise kontekstis põhjendamatuks. TsMS

§ 436 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõue tähendab ka seda, et kohtuotsus ei või olla vastuoluline. Kostja ei nõustu kohtu seisukohtadega ka sisulises mõttes. Kostja nõustub kohtu järeldusega, et juriidilise isiku omavajadusena ei saaks tõlgendada kitsalt üksnes vajadust kasutada vaidlusaluseid ruume ise. Kuid seda käsitlust edasi arendades saab ja tulebki juriidilise isiku tungivat omavajadust VÕS § 323 lg 1 mõttes praeguses asjas hinnata eeskätt majanduslikest põhjendustest lähtuvalt. Eelkõige äriruumide uuest äriühingust omaniku puhul tuleb üürileandja tungivat omavajadust jaatada ja tõlgendada sätet laiendavalt ka olukorrale, kus ärilistest kavatsustest tingituna soovib uus üürileandja äriruumi üürilepingutega koormatud ehitise ümber ehitada ja võtta kasutusele mõnel teisel otstarbel. Tungiv omavajadus esineb ka juhul, kui uuest omanikust üürileandja soovib muuta kinnisasja kasutusotstarvet ja kinnisasja koormav üürileping takistab kasutusotstarbe muutmist. Seda eeskätt põhjusel, et üürileandja ei saa uue omanikuna teostada plaane, mis tal selle asjaga seoses on. Nagu eelnevalt kirjeldatud, on kostjal kavas hoone tervikuna välja ehitada büroohooneks ja ruumide kasutamise otstarve spordisaalina sellesse kontseptsiooni ei sobi. Olukorras, kus omaniku ja üürniku huvid satuvad väljaüüritud asja kasutamisel vastuollu, tuleks eelistada asja omaniku huvisid, kuivõrd omand absoluutse õigusena on kaalukam õigushüve kui üürilepingust tulenev asja kasutamise õigus. Õigusteoorias on täiendavalt leitud, et äriruumide puhul tuleks jaatada uue üürileandja tungivat omavajadust VÕS § 323 tähenduses ka juhul, kui uuele üürileandjale on üürilepingu kehtivuse jätkumine majanduslikus mõttes tunduvalt koormavam kui lepingu ülesütlemine. Eelkõige esineb selline olukord siis, kui üürilepingu eseme omandamise kulutused on ebaproportsionaalselt suured võrreldes tuluga, mida uus omanik ja üürileandja väljaüüritud asjast saab. Praegusel juhul tasus kostja hoone eest tervikuna 4 805 425 eurot, kuid nähtuvalt esitatud äriplaanist, on kogu hoone majandamine praegusel kujul ja praeguste üürnikega selgelt kahjumlik tegevus, kuivõrd aastane olemasolev üüritulu on suurusjärgus 100 000 eurot. Sellisel kujul kuluks ostuhinna tagasiteenimiseks ca 45 aastat, mis on ilmselgelt ebamõistlikult pikk aeg. Seega saaks üürilepingu ülesütlemise üheks põhjuseks olla ka omaniku soov majandada oma omandit senisega võrreldes märksa kasumlikumalt. Kui sellist soovi ja/või võimalust täielikult eitada, oleks kinnisvaravaldkonnas sarnaste kinnisvaraobjektide tsiviilkäive olulisel määral raskendatud ja see mõjutaks negatiivses suunas isikute ettevõtlusvabadust. Lepingu ülesütlemise tõttu VÕS § 323 lg 1 alusel on hagejal õigus ja võimalus esitada kahju hüvitamise nõue endise üürileandja suhtes VÕS § 323 lg 2 alusel. Kuivõrd tehingu tühisus on asjaolu, mida kohus saab kontrollida omal algatusel, palub kostja ringkonnakohtul kontrollida põhilepingu tühisust TsÜS § 87 alusel (seadusega vastuolus olev tehing). Kostja ei nõustu selles osas otsuse põhjendusega, et kohtu arvates on tegemist kirjavigadega, mis ei mõjuta lepingu kehtivust. Kohus rakendas selles osas ebaõigesti materiaalõigusnormi (TsÜS § 87). Kostja tugines maakohtu menetluses mh asjaolule, et põhileping ise võib olla tühine TsÜS § 87 tähenduses kui seadusega vastuolus olev tehing. Vaidlusalune üürileping sõlmiti 04.10.2007, kuid Scala Fitness OÜ õigusvõime tekkis registrisse kandmisega alles 19.10.2007. Tegemist ei saa olla asutamisel oleva äriühingu sõlmitud lepinguga, kuna lepingus puudub sellele viide ja lepingus viidatakse konkreetsele registrikoodile, mida asutamisel oleva äriühingu puhul ei eksisteeri. Ilmselgelt ei ole võimalik lepingut sõlmida isikul, keda väidetaval lepingu sõlmimise ajal ei eksisteeri. Tegemist ei saa olla kirjaveaga ja/või lihtsalt eksimusega. Kui isikul puudub õigusvõime ja registrikood, ei ole kaheksakohalise koodi kirjapanek nö kirjavea korras eluliselt usutav.

Samuti süvendab kahtlust lepingute ehtsuse osas see, et üürileandjaks on ILEC Evenor OÜ, registrikoodiga xxxxxxxxx, asukoht Kreutzwaldi 24, mida esindab juhatuse liige E K. Registrikood xxxxxxx kuulub OÜ-le Alian Invest Group. Aadress ja juhatuse liikme andmed vastavad äriregistri andmetele. Seega tõusetub küsimus, kes oli üürileandjaks Scala Fitness Club OÜ suhtes. OÜ-l Alian Invest Group perioodil 2007-2010 äriregistrile esitatud majandusaasta aruannete kohaselt mingit sisulist majandustegevust ei olnud. Seega pole välistatud, et hageja fabritseeris sisuliselt iseenda lähikondsetega koos tõendeid. Tegemist ei saa olla „eksitusega“ registrikoodi, aadressi ja juhatuse liikme nime kirjutamisel, kuivõrd sama „viga“ kordub kõikides lepingu lisades. Küll annab sellise süstemaatilise „vea“ olemasolu alust arvata, et nii leping kui selle lisad on koostatud üheaegselt mitte neis viidatud kuupäevadel, vaid tagantjärele. Kostja esitas nende väidete kinnituseks kohtule vastavad äriregistri väljatrükid kui ka osalised väljavõtted 2007-2010 majandusaasta aruannetest. Seega ei nõustu kostja kohtu järeldusega, et kostja ei tõendanud eeltoodud väiteid. Kohus ei analüüsinud otsuses kostja esitatud tõendeid. Õigusvõime puudumist kui negatiivset asjaolu oleks kostjal keeruline (kui mõtte võimatu) tõendada. Sellises olukorras peaks hageja tõendama, et üürilepingu sõlmimise hetkel oli üürnikul õigusvõime olemas. Hagi üheks nõudeks oli märke tegemiseks tahteavalduse tuvastamise nõue kinnistusraamatus ning 01.10.2008 lisa p 2 kohaselt võttis üürileandja endale vastava kohustuse juba 2008. oktoobris. Puudub mõistlik põhjendus, miks ei ole märget kinnistusraamatusse enne üürileandja pankrotimenetlust tehtud, kuigi üürileandjal ei oleks selleks olnud pika aja vältel mingeid takistusi. Ka see asjaolu seab kahtluse alla nii üürilepingu kui ka lisakokkuleppe ehtsuse. Kostjal esines lepingu ülesütlemiseks tungiv omavajadus VÕS § 323 lg 1 tähenduses ning ta on oma seisukohti kohtule ka piisavalt tõendanud. Hageja ei tõendanud omavajaduse puudumist. Omavajadust saab juriidilise isiku puhul hinnata eeskätt omaniku majanduslikest kaalutlustest lähtuvalt. Kuivõrd kohus rahuldas põhihagi osaliselt ja tuvastas, et üürileping kehtib (v.a lisa nr 5 ja 6 osas), jättis kohus vastuhagi rahuldamata. Kostja möönab, et kuivõrd kohus tuvastas lepingu kehtivuse, oli vastuhagi rahuldamata jätmine menetluslikus mõttes põhjendatud. Küll aga tuleb vastuhagi osas võtta seisukoht ringkonnakohtul, juhul, kui ta kostja apellatsioonkaebuse põhjendustega nõustub. Kostja väidetega nõustumise korral puudub hagejal ruumide valdamiseks õiguslik alus ja teda tuleb vastuhagi alusel kohustada ruume vabastama. Kostja jääb vastuhagi ja selles toodud argumentide juurde ja palub apellatsioonkaebuse rahuldamise korral lahendada alternatiivne kahjuhüvitise nõue. Vastustaja seisukoht Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 22.02.2013 otsus tuleb tühistada osas, millega rahuldati osaliselt põhihagi ja kohustati kostjat täitma OÜ International Language and Education Centre Evenor ja Scala Fitness Club OÜ vahel 04.10.2007.a sõlmitud äripinna üürilepingut koos selle lisaks nr 1 oleva plaaniga, 01.02.2008.a lisaga nr 2, 01.10.2008.a lisaga nr 3, 01.10.2008.a lisaga nr 4 ja 30.06.2009.a lisaga, sealhulgas kohustada OÜ-t Estectus täitma üürilepingu punktidest 1.1. ja 2.1. tulenevat hoones aadressiga Tartu mnt 43,

üürilepingu (üürilepingu pool: Scala Fitness Club OÜ, registrikood xxxxxxxx) kohta. 04.10.2007 on OÜ International Language and Education Centre Evenor (hiljem OÜ Adinagaare) kui üürileandja ja Scala Fitness Club OÜ kui üürniku vahel sõlmitud üürileping tähtajaga 25 aastat arvates 01.10.2008. a. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused on läinud üle OÜ-le Estectus; jäeti rahuldamata OÜ Estectus vastuhagi Scala Fitness Club OÜ vastu asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks või alternatiivselt kahju hüvitamiseks. Tühistatud osas on võimalik teha uus otsus, millega jätta rahuldamata hageja Scala Fitness Club OÜ põhihagi ja rahuldada vastuhagi. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et:

mõistlik võimalus sellega tutvuda. TsÜS § 69 lg 3 kohaselt lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, loetakse kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kohtule esitatud e-kirja väljatrükist nähtub, et kostja edastas 09.09.2011.a lepingu ülesütlemise teate samal päeval kell 9.19 digitaalselt allkirjastatult elektrooniliselt hageja juhatuse liikme A Ve e-posti aadressile [email protected]. Kostjale IT teenust osutava isiku kinnitusest nähtub, et 09.09.2011 edastatud kiri on jõudnud saaja serverisse. Nimetatud tõenditega luges maakohus tõendatuks, et kostja on teinud kõik endast oleneva ülesütlemise teate edastamiseks hagejale ning hagejal on olnud mõistlik võimalus ülesütlemisteatega tutvuda. Nimetatud elektronposti aadress on hageja juhatuse liikme tööalane e-posti aadress, mis on avaldatud tema töötamise kohaks oleva advokaadibüroo V & Partnerid veebilehel (www.abV.ee). E-kirjavahetusega 2011.a novembrist-detsembrist luges maakohus tõendatuks, et hageja juhatuse liige suhtles nimetatud e-posti aadressilt kostjaga. Teate kättesaamist saab järeldada hageja käitumisest, sest e-kirjaga samal päeval, 09.09.2011, esitas hageja kostjale üheks ülesütlemise aluseks olnud ja varem mitteesitatud käibeandmed. Seega asus maakohus põhjendatult seisukohale, et hageja sai ülesütlemisteate kätte 09.09.2011. Ülesütlemisteatest nähtuvalt on kostja seisukohal, et üürilepingu lisad nr 5 ja 6 on vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühised TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel ja et hageja üürivõlg on ülesütlemise aja seisuga 302 366 eurot. TsÜS § 86 kehtis kostja viidatust erinevas redaktsioonis ja sätestas ühelõikelisena, et heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. Kostja viidatud redaktsioon hakkas kehtima alles 01.05.2009. Maakohus leidis põhjendatult, et TsÜS § 86 ei ole mistahes redaktsioonis tehingu või selle lisade tühistamise õiguslikuks aluseks, kuna tühist tehingut ei saa tühistada, sest TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tehingu tühisust võib kohus kontrollida ka ilma vastavat nõuet esitamata. Riigikohus on märkinud, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Seejuures tuleneb tehingu heade kommete vastasus kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (Riigikohtu 23.09.2005 otsus tsiviilasjas 3-2-1-80-05, p 23; 13.02.2008 otsus tsiviilasjas 3-2-1-140-07, p 30; 21.11.2008 otsus tsiviilasjas 3-2-1-111-08, p 23). Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, milles leiti, et lepingu lisade nr 5 ja nr 6 puhul on tegemist heade kommete vastase tehinguga TsÜS § 86 mõttes. Maakohtule esitatud registrikaardi väljatrükkidega on tõendatud, et lepingu lisad on sõlmitud seotud isikute vahel, kuna üürileandja ILEC Evenor OÜ on hageja üks osanikest ning muudatuste sõlmimise ajal kattusid ILEC Evenor OÜ ja hageja juhatuse liikmed. Väljavõttega 01.10.2009 Ametlikes Teadaannetes avaldatud teatest pankrotimenetluse algatamise ja ajutise halduri nimetamise kohta on tõendatud, et lepingu lisad nr 5 ja nr 6 üüri alandamise kohta olid sõlmitud 01.03.2009 ja 01.04.2009, seega vähem kui aasta enne OÜ Adinagaare (kustutatud) suhtes esmakordset pankrotimenetluse algatamist. Kuigi maakohtu otsus pankroti väljakuulutamise kohta tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 01.04.2010 kohtumäärusega, võis pankroti väljakuulutamise oht seotud isikute vahel lepingu lisade sõlmimist mõjutada. 08.11.2010.a Harju Maakohtu määrusega nr 2-09-36945 kuulutati OÜ Adinagaare (kustutatud) äriühingu pankrot välja ja käesolevaks ajaks on äriühing registrist kustutatud. Asjaolu, et hagejal oli seisuga 01.03.2009 lepingu lisas 5 märgitud üürivõlg 443 448,00 krooni, tõendab, et hageja ei tasunud endisele üürileandjale algselt kokkulepitud üüri. Lisas nr 6 märgitud kokkulepet esitada üürileandjale käibeandmeid kuu käivete osas ei ole uuele üürileandjale enne lepingu ülesütlemist 09.09.2011 täidetud. Kostja äriplaaniga on tõendatud, et hagejaga lisades nr 5 ja

6 kokkulepitud üüritasu erineb teiste samal perioodil üürnikeks olnud ja OÜ-ga Adinagaare (kustutatud) mitte seotud äriühingute Philip Morris Eesti OÜ (üüritasu 10,91 eurot) ja Advokaadibüroo Sirel ja Partnerid OÜ (üüritasu 7,67 eurot) üüritasudest olulisel määral, millest saab järeldada, et hageja suhtes vähendatud üüritasu ei vastanud turuhindadele. Kuna üürileandjal puudub võimalus kontrollida või mõjutada üürniku käivet, siis võimaldas lisas nr 6 kokkulepitu üürnikul maksta üüri minimaalses määras 20 000 krooni + käibemaks. Hageja seisukoht, et üüripinna kõrvalkulud olid suured, mis tingisid üüri alandamise, ei ole põhjendatud, kuna eeldatavalt arvestati kõrvalkulud kõigile üürnikele samadel alustel, kuid teiste üürnike üüri ei ole alandatud. Eeltooduga luges maakohus põhjendatult tõendatuks, et lisade nr 5 ja nr 6 sõlmimine viis üürilepingu üürileandja suhtes ebamõistlikult tasakaalust välja, oli võrreldes turuhindadega üürileandja jaoks majanduslikult äärmiselt kahjulik ning toimus seotud isikute vahel. Kuna eelnevalt olid hageja ja OÜ Adinagaare (kustutatud) leppinud lisas nr 4 kokku pikendada algset üüriperioodi 10-lt aastalt 25-le aastale ning lisad nr 5 ja nr 6 jäid viimasteks muudatusteks enne OÜ Adinagaare (kustutatud) pankroti väljakuulutamist, siis asus maakohus seisukohale, et lisades märgitud kokkulepped eksisid ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu, seega on need tulenevalt TsÜS § 86 tühised. Kostja on vastuväidetes leidnud, et ka lepingu lisa nr 4, milles pikendati lepingu tähtaega 10-lt aastalt 25-le aastale, on tühine ning ei ole välistatud, et põhileping ise on tühine TsÜS § 87 tähenduses kui seadusega vastuolus olev tehing. Hageja on selgitanud, et vead üürilepingus ja selle lisades tekkisid üürilepingu vormistamisel põhjusel, et lepingu põhjana kasutas OÜ Adinagaare (kustutatud) teist, OÜ Alian Invest Group üürilepingut, milles esinevad andmed jäid ekslikult kustutamata. Maakohus sellega ei nõustunud, leides, et lepingu lisas nr 4, mis sõlmiti 01.10.2008, on küll lisaks lepingu tähtajale muudetud ka üüri suurust 120 kroonile (7,67 eurot), kuid see vastab OÜ Adinagaare (kustutatud) teise üürniku Advokaadibüroo Sirel ja Partnerid OÜ üüritasule, mistõttu saab pidada üüritasu turuhinnale vastavaks. Üksnes üürilepingu tähtaja pikkus olukorras, kus üürihind ja muud lepingu tingimused on tasakaalus, ei ole heade kommetega vastuolus. Kuivõrd näidisena kasutatavate dokumentide ülekirjutamine on praktikas üsna levinud, siis pidas maakohus lepingus esinevaid vigu kirjavigadeks, mis ei mõjuta lepingu ega selle lisade kehtivust. Kolleegium ei nõustu maakohtu eeltoodud järeldustega, mille kohaselt ei ole lepingu lisa nr 4 tühine ja asjas ei oma mingit tähendust asjaolu, mille lepingu põhjana kasutas OÜ Adinagaare (kustutatud) teist, OÜ Alian Invest Group üürilepingut, milles esinevad andmed jäid ekslikult kustutamata. Asjaolu, et need andmed jäid ekslikult kustutamata olukorras, kus hageja sõlmis rea heade kommetega vastuolus olevaid tehinguid, on väheusutav. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis. Põhimõtteliselt peavad mõlemad pooled olema käitunud heade kommete vastaselt, välja arvatud juhul, kui heade kommete vastane käitumine väljendub kahjulikus käitumises just teise lepingupoole suhtes. Praegusel juhul võib menetluses esitatud väidetest ja tõenditest järeldada, et üürilepingu pooled, sõlmides üürniku huvides kallutatud üürilepingud, on mõlemad eksinud õiguse üldpõhimõtete vastu. Vaid mõni kuu enne vara omaniku (üürileandja) suhtes pankrotimenetluse alustamist üürilepingute sõlmimine ebatavaliselt pikaks ajaks - 25 aastaks - viitab otseselt võimalikule ebaausale kavatsusele. Kuigi kostja sellekohased väited (äriühingu asutamine vahetult enne vara omandamist, lepingu poolteks olevate äriühingute omavaheline seotus, üüritasu maksmise tingimuslikkus,

keskmisest madalama üüritasu kokkulepe jne) üksikult hinnatuna võisid tunduda ebaolulised (ega riivanud häid kombeid), siis nende väidete aluseks olevaid asjaolusid kogumis hinnates on võimalik järeldada muud. Kolleegiumi hinnangul viitavad kohtu ette toodud asjaolud üheselt sellele, et antud juhul oli üürilepingute lisade sõlmimise eesmärgiks tagada lepingute esemete jätkuv ja pikka aega kestev soodsatel tingimustel kasutamine sõltumata sellest, et vara omanik koheselt muutub. Erilist tähelepanu pälvib ja omab asjas tähtsust muuhulgas ka lepingupoolteks olevate äriühingute omavaheline seotus. Hageja ei ole vaielnud vastu kostja vastuhagis sisalduvale käsitlusele lepingu sõlminud äriühingute seaduslike esindajate ühistest ärihuvidest. Ülesütlemisteates on kostja ka tuginenud asjaolule, mille kohaselt ei ole hageja tasunud lepingukohast üüri, mistõttu on tekkinud üürivõlg 302 366 eurot. Hageja ei ole seda väidet ümber lükanud, vaid on tuginenud asjaolule, et ta on maksnud üüri lepingu lisa nr 6 alusel miinimummääras, seega täitnud lepingut. Kuna maakohus tuvastas, et lepingu lisa nr 6 on tühine, siis on ka põhjendatud hageja väited ülesütlemisteates nimetatud üürivõla kohta. Hageja ei soostunud lepingurikkumist kõrvaldama vaatamata 30.08.2011 esitatud sellekohasele ettepanekule, kus kostja andis hagejale tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks ja hoiatas lepingu ülesütlemisest VÕS § 313 lg 1 alusel. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 316 lg 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui võlgnetav üürisumma ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Kõik vajalikud asjaolud on kostja vastuhagis esile toonud ja neid piisavalt tõendanud. Kõiki asjaolusid kogumis hinnates leiab kolleegium, et ülaltoodu valguses oleks äärmiselt ebaõiglane kohustada kostjat jätkama lepingu täitmist üürnikuga, kes nii jämedalt on heade kommete vastu eksinud ja püüdnud sel teel saada pikaks ajaks suurt üürisoodustust. Seega on leidnud tõendamist mõjuvad põhjused, mille esinemisel ei saa kolleegiumi arvates eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Seega on kostja üürilepingu üles öelnud VÕS § 313 lg 1 ja 316 lg 2 alusel põhjendatult ning see on kehtiv. Lisaks ülaltoodule on kostja lepingu ülesütlemist põhjendanud ka asjaoluga, et tal esineb üüripinna järgi tungiv omavajadus, mis seisneb selles, et tema majanduslik huvi on majandusliku kasu saamine ja hoone rekonstrueerimine selliselt, et seda on võimalik välja üürida ühele konkreetsele üürnikule. VÕS § 323 lg 1 sätestab, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kuivõrd kolleegium leidis, et kostja on öelnud kehtivalt üürilepingu üles VÕS § 313 lg 1 ja 316 lg 2 alusel, siis puudub vajadus tuvastada, kas üürilepingu ülesütlemine VÕS § 323 lg 1 alusel, siis välistab nimetatu põhihagi rahuldamise täielikult. Kuna kolleegium on seisukohal, et üürileping on kehtivalt üles öeldud alates 10.12.2011, siis puudub hagejal nimetatud ajast kinnisasjade valdamiseks õiguslik alus. Sellest tulenevalt on valdus ebaseaduslik ja hageja on kohustatud kinnisasja oma valdusest välja andma. Kuna kostja on kinnisasja omanik, kinnisasi on hageja valduses ja hagejal puudub kinnisasja

valdamiseks õiguslik alus, peab hageja kinnisasja AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel kostjale välja andma. Hageja nõuded üürilepingu üleütlemise tühiseks tunnistamiseks ning nõusoleku saamiseks üürilepingute kohta märgete sissekandmiseks kinnisturaamatusse tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Kuna kolleegium rahuldab kostja apellatsioonkaebuse, tühistab esimese astme kohtu otsuse, jätab hagi rahuldamata ja rahuldab vastuhagi, jäävad menetluskulud tervikuna hageja kanda (TsMS § 162 lg 1). TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Imbi Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.