Marek Laari hagi Toomas Kutsari vastu 26 242,99 euro väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
26 242,99 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 01. oktoobri 2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Marek Laari apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Marek Laar (IK: XXX) esindaja vandeadvokaadi abi Marko Tammann Vastustaja (kostja): Toomas Kutsar (IK: XXX), esindaja vandeadvokaat Mall Saar
RESOLUTSIOON
Jätta Tartu Maakohtu 01. oktoobri 2012.a otsus muutmata ja Marek Laari apellatsioonkaebus rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus menetluskulud Marek Laari kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
kantud
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Marek Laar (hageja) esitas 20.09.2010 Toomas Kutsari (kostja) vastu nõude 26 242,99 euro saamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 21.09.2005 korteriomandi müügilepingu, ühishüpoteegiga koormamise lepingu ning asjaõiguslepingu XXX asuva korteriomandi registriosa nr-ga XXX omandamiseks. Poolte vahel sõlmitud lepingu punktis 1.1 oli ekslikult märgitud, et lepingu esemeks oleva XXX korteriomandi reaalosaks on mitteeluruum. Tegelikkuses ostis hageja korteri eluruumina. Esimesel talvel peale korteri ostmist ilmnes, et korter ei pea piisavalt sooja - hagejal ei õnnestunud talvel tõsta korteris temperatuuri üle 16 kraadi. Teisel aastal selgus, et korteri põranda all on vamm ning korteri seintes on hallitus. Hiljem selgusid ka muud asjaolud, mis viitasid sellele, et kostja poolt hagejale 21.09.2005 müüdud korter oli enne hagejale müümist ehitatud mitteeluruumist ümber eluruumiks ning ei vastanud elementaarsetele ehitusnõuetele. Hageja on korduvalt kostja tähelepanu puudustele juhtinud, kuid kostja on neid eiranud. Müüja (kostja) pidi teadma lepingutingimustele mittevastavusest, kuid lõi hagejale väärkujutluse. Hageja hindab kostja poolt lepingutingimustele mittevastava korteri müümisega tekitatud kahjuks 410 613 krooni 60 senti (26 242,99 eurot).
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja vastuväidete kohaselt on hageja nõue aegunud ning ta taotles TsMS § 428 lg 2 alusel menetluse lõpetamist. Käesoleval juhul ei kohaldu TsÜS § 146 lg 2, kuna selle sätte kohaselt hakkab aegumine alates ehitise valmimisest. Hoone, milles asub vaidlusalune korteriomand, valmis aastal 1988. Müügilepingule tuleks seega kohaldada TsÜS § 146 lg-st 1 tulenevat kolmeaastast aegumistähtaega. Isegi kui pidada hoone rekonstrueeritud korteriomandit uusehitiseks, on nõue aegunud ka TsÜS § 146 lg 2 mõttes viieaastast aegumistähtaega arvestades. Aegumistähtaeg algab vastavalt VÕS §-le 227 alates lepingutingimustele mittevastava eseme üleandmisest ostjale. Hageja on ekslikult märkinud eseme üleandmise ajaks müügilepingu sõlmimise aja 21.09.2005, tegelikkuses oli vastavalt korteriomandi müügilepingu p-le 2.5 lepingu eseme otsene valdus lepingu sõlmimise ajaks müüja poolt ostjale üle antud. Kostja oli hagejale üle andnud korteriomandi võtmed, seega oli hageja suuteline teostama tegelikku võimu asja üle. Nõude aegumine algas ehitise valmimisest. Kostja lõpetas hoone rekonstrueerimise 2005. a augustis, kasutusluba anti korterile 31.08.2005.a. Kostja esitas lisaks aegumise vastuväitele ka sisulised vastuväited. Hageja ei ole kostja tähelepanu puudustele juhtinud. Kostja õigusrahu on rikutud - hageja ei ole ostjana teatanud
lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt. Kostja oli hoone rekonstrueerimisel planeerinud esimesele korrusele, kus asub vaidlusalune korteriomand, bürooruumid. Ehitustööde lõppemisel avaldas hageja ise soovi üks bürooruum osta ära endale elamiseks. Hageja lubas ise teha soovitud ümberkujundused kohandamaks bürooruumi eluruumiks. Võru Linnavalitsuse 31.08.2005 korraldusega anti kasutusluba kostja mitteeluruumi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumiks ja bürooruumiks, ehitist üle vaadanud komisjon pidas seda seega sobivaks nii büroo- kui eluruumina. Kasutusloa väljastamine kinnitab, et ruumid vastasid lepingutingimustele. Hageja vaatas enne lepingu sõlmimist müügilepingu eseme üle ning oli teadlik ehitise seisukorrast. Hageja on ise teinud ulatuslikke ümberehitusi, mis võisid mittevastavused põhjustada. Ümberehituste tõttu pole võimalik kindlaks teha, milline oli ruumide seisund nende hageja valdusesse minemise hetkel. Hageja ei ole esitatud hinnapakkumisega tõendanud tegelikku kahju suurust ega kahju tekkimise aega. Hinnapakkumine on ebareaalne ning sisaldab töid, mida pole vaja teha. Hageja esitas täiendavad seisukohad, milles märkis, et korteri võtmed ja seega valduse sai ta 21.09.2005, vahetult enne notari juures käimist, ning seega toimus asja üleandmine VÕS § 227 mõttes 21.09.2005. Hageja ei välista, et nõude aegumise osas saaks tulla kõne alla ka TsÜS § 146 lg 4. Kostja teadis korteri lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ning soovis neid, mh pidi kostja olema põrandate paigaldamisel teadlik vammist. Kostja tegutses enne hagejale korteri müümist FIE-na, kes tegutses majakarpide kokkuostmise ja edasimüümisega ning seega oskas väga hästi potentsiaalsele ostjale luua väärkujutlust ja vale esmamuljet. Hageja ei ole teadlikult omandanud bürooruume, korteriomandi omandamise üle vaatamise hetkel oli korter põhimõtteliselt valmis ning hageja soovis omandada eluruume. Hageja teadis ehituse olukorrast määral, mida võis eriteadmisi mitteomavalt isikult oodata, kuid hageja ei saanudki märgata seda, et korter pole soojapidav. Kohaliku omavalitsuse väljastatud kasutusluba ei tõenda eseme vastavust lepingu tingimustele, kostja poolt müüdud eluruumis oli vamm, eluruumi erinevad osad olid olulisel määral pehkinud. Hageja esitas 22.09.2011 taotluse vaheotsuse tegemiseks taotluse kohta aegumise kohaldamise suhtes.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus kohaldas oma 01.10.2012 otsuses aegumist ning jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda. Kohus tegi TsMS § 449 lg 3 kohaselt vaheotsuse, mis on edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Kohus leidis, et poolte vahel puudub vaidlus sellest, et asja üleandmine kostjale VÕS § 227 tähenduses toimus 21.09.2005. Nõudest tulenev aegumistähtaeg saabus seega TsÜS § 146 lg 1 ja VÕS § 227 alusel 21.09.2008. TsÜS § 146 lg 2 kohaselt ei aegu ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Esitatud tõenditest nähtus, et elamu XXX esmase kasutuselevõtu aeg oli 1988.a (tl 10). Maakohus nõustus kostja viitega TsÜS § 146 lg 2 kommentaaridele ja põhjendustega, et isegi kui asuda seisukohale, et rekonstrueeritud korteriomandi puhul oli tegemist uusehitisega, algas nõude aegumine ehitise valmimisest. Ehitusseaduse (kuni 31.12.2005 kehtinud redaktsiooni) § 32 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele. Kasutusluba väljastatakse
pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist. Ehitist sai pidada seega valminuks hiljemalt 02.09.2005, kui ehitisele väljastati kasutusluba. TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatud 5-aastane aegumistähtaeg saabus seega 02.09.2010, hagi on esitatud 20.09.2010. Maakohus nõustus kostjaga, et TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks ei ole hageja esitanud piisavalt tõendeid. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendis nr 3-2-1-79-09 märgitu kohaselt eeldab TsÜS § 146 lg 4 kohaldamine tahtlust analoogiliselt VÕS § 104 lg-le 5 ning eeldab õigusvastase tagajärje soovimist ja tahtlikku heade kommete vastast tegevust või tegevusetust. Heade kommete vastaseks saab lugeda isiku ebamoraalset käitumist tehingu tegemise eesmärgil. Võru Linnavalitsuse ehitusjärelevalve inseneri Märt Mandeli poolt koostatud ehitise ülevaatuse aktist (tl 134) nähtuvalt vastavad XXX elu- ja bürooruumid projektile ja kasutusloa väljastamiseks takistusi ei ole ning kasutusluba on välja antud. Pooltevahelise lepingu p 1.1 kohaselt on lepingu esemeks olnud korteriomand, mille reaalosaks on mitteeluruum M100-1 koos selle oluliste osadega ja päraldistega; sama lepingu p 1.5.2 alusel on hageja üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva korteriomandi ning temale müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast (tl 12, 13). Käesolevas asjas ei ole tõendatud, et kostja oleks tegelenud majakarpide ostmise, müügi ja remondiga. Käesolevas asjas pole tõendatud, et kostja rikkus oma kohustust tahtlikult ning TsÜS § 146 lg-st 4 tulenev aegumistähtaeg tuleks jätta kohaldamata.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja Marek Laar esitas Tartu Maakohtu 01.10.2012 a otsuse peale apellatsioonkaebuse. Apellant palus maakohtu otsus tühistada ja saata tsiviilasi nr 2-10-45400 Tartu Maakohtu Võru kohtumajale uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on kohus jätnud tähelepanuta, et VÕS § 227 esimese lause järgi algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale. Käesoleval juhul andis müüja ehk kostja hagejale asja üle 21.09.2005 ning selles osas pooltel vaidlust ei ole. Hagi esitati 20.09.2010, seega päev enne nõude aegumistähtaega; 2) on kohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ning jätnud tähelepanuta, et TsÜS 146 lg 2 ja VÕS § 227 on üld- ja erinormi vahekorras ning üld- ja erinormi konkurentsi korral tuleb kohaldada erinormi ehk VÕS §-i 227; 3) on maakohus ebaõigesti käsitlenud TsÜS § 146 lg-t 4. Juhul, kui hageja nõue kostja vastu olekski TsÜS §146 lg 2 alusel aegunud, kohalduks TsÜS § 146 lg 4. TsÜS § 146 lg 4 sisustamisel tuleks võtta arvesse ka TsÜS § 138 lg-t 1, mille kohaselt tuleb enda õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei tohi pooled oma õigusi kuritarvitada ega käituda eesmärgiga tekitada teisele lepingupoolele kahju (RK lahend 3-2-1-132-09). Kostja on soovinud tekitada hagejale kahju, sest ta oli teadlik enne müügitehingu tegemist, et elementaarsed puudused ehitusnõuetes kahandavad korteri turuväärtust oluliselt. Kostja teadis oma ala spetsialistina hästi, kuidas luua potentsiaalsele ostjale väärkujutelm.
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Vastustaja vastuväidete kohaselt:
1) ei ole kohus jätnud tähelepanuta VÕS § 227. Kohtuotsuse kohaselt toimus asja üleandmine VÕS § 227 lg 1 mõttes 21.09.2005. TsÜS § 146 lg 1 ja VÕS § 227 alusel saabus tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 21.09.2008; 2) analüüsis kohus õigesti nõude aegumist juhul, kui rekonstrueeritud korteriomandit saab käsitleda ehitisena. TsÜS § 146 lg 2 teise lause kohaselt ei aegu ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Kasutusluba EhS § 32 mõttes (15-04-2004-31.12.2005 redaktsioon) väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktiga ette nähtud nõuetele. Vaidlusalusele korteriomandile väljastatu kasutusluba 2.09.2005, seega aegus viieaastase aegumistähtaja puhul TsÜS § 146 lg 2 mõttes nõue 20.09.2010 ning seega on nõue aegunud; 3) on maakohus põhjendatult jätnud kohaldamata TsÜS § 146 lg 4. Apellant pole tõendanud, et vastustaja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt, soovis õigusvastast tagajärge ja sellise käitumise eesmärgiks oli apellandile kahju tekitamine. Vastustaja ei teadnud ega pidanudki teadma ehitusnõuetes esinevaid puudusi, sest mingeid puudusi ei olnud. Puudusi ei leidnud Võru Linnavalitsuse ehitusjärelevalve insener Märt Mandel. Vastustaja ei ole erialaspetsialist nagu väidab hageja. Kostja on esitanud tõendi, et enne korteri hagejale müümist tegutses ta füüsilisest isikust ettevõtjana, müües kasutatud asju; 4) ei saagi vastustaja vastutada maja soojapidavuse eest, milles asub vaidlusalune korteriomand. Maja on ehitatud 1988. aastal. Apellandil poolt ostetud korteril on kolm välisseina ja lagi, mis on ühtlasi lamekatus. Need asjaolud võisid tingida vähese soojapidavuse.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu 01.10.2012.a otsuse muutmiseks. Maakohtu otsus on põhjendatud ja seaduslik, millest tulenevalt jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata.
7.Ringkonnakohus ei nõustu apellandi seisukohaga, nagu oleks maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ning arvestanud hageja nõude aegumistähtaega valesti. Pooltel puudub käesolevas menetlusstaadiumis vaidlus selle üle, et vaidlusalune korteriomand tuleb lugeda hagejale üle antuks 21.09.2005.a. Ebaõige on apellandi seisukoht, nagu pikenenuks tulenevalt VÕS § 227 ja TsÜS § 146 lg 2 koostoimest aegumistähtaeg kuni
21.septembrini 2010.a.
8.Tulenevalt VÕS § 227 algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale. Müügilepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat. Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, et VÕS § 227 ja TsÜS § 146 lg 2 oleksid omavahel üld- ja erinormi vahekorras. TsÜS § 146 reguleerib aegumisperioodi pikkust (kestust), seevastu VÕS § 227 reguleerib aegumisperioodi algust. Seega on VÕS § 227 erinormiks TsÜS § 147 lg-te 1 ja 2 suhtes, mille kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, s.o alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Üldreeglina algab seega müügilepingu puhul nõuete aegumine asja üleandmisest (VÕS § 227) ning kestab kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1). TsÜS § 146 lg 2 on erinormiks sama paragrahvi 1. lõike suhtes, pikendades üldist kolmeaastast aegumistähtaega ehitistega seotud töövõtu- ja müügilepingute puhul. Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et TsÜS § 146 lg 2 esimeses ja teises lauses käsitletakse erinevaid olukordi ning sätestatakse erinevad aegumistähtajad ehitise puuduse
tõttu töövõtulepingutest ja müügilepingutest tulenevatele nõuetele. Käesoleval juhul on hagi esitatud müügilepingust tulenevas nõudes. Ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenevate nõuete puhul algab aegumistähtaeg VÕS § 227 kohaselt ehitise, sh korteriomandi, üleandmisega ning aegumistähtaja pikkuseks on sel juhul üldpõhimõtte kohaselt 3 aastat, mis pikeneb uusehitiste korral viie aastani ehitise valmimisest.
9.Vaidlust ei ole selles, et kui lugeda ehitise valmimise ajaks 1988.a, s.o ehitise esmase kasutuselevõtu aasta, siis oleks hageja võimalikud nõuded mistahes arvestuste kohaselt käesolevaks ajaks aegunud. Maakohus analüüsis nõude aegumist põhjendatult ka lähtudes alternatiivsest seisukohast, et ehitise valmimise ajaks TsÜS § 146 lg 2 mõttes tuleks lugeda korteriomandi ulatuslike ümberehitustööde valmimise aega 02.09.2005.a. Ka vastustaja ei vaidlusta apellatsioonimenetluses seisukohta, et ümberehitatud kujul saab ehitise valmimise ajaks lugeda 02.09.2005.a, s.o rekonstrueeritud korteriomandile kasutusloa väljastamise aega. Ringkonnakohus märgib, et kasutusloa puhul puudub käesoleval juhul vajadus eristada Võru Linnavalitsuse korralduse nr 769 vastuvõtmise aega 31.08.2005.a ning kasutusloa kohta lubatähe vormistamise aega 02.09.2005.a. Kuivõrd kasutusluba kui haldusakt jõustub selle teatavakstegemisel, on põhjendatud lugeda kasutusluba antuks alates 02.09.2005.a. Eeltoodut arvestades asus maakohus põhjendatult seisukohale, et hageja nõude aegumistähtaeg algas VÕS § 227 alusel korteriomandi üleandmisel 21.09.2005.a ning kestis kuni 02.09.2010.a, mil möödus 5 aastat ümberehitatud kujul korteriomandi valmimisest. Kuna hagi on maakohtule esitatud 20.09.2010.a, asus maakohus põhjendatult seisukohale, et hagi on aegunud.
10.Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega, et maakohus on jätnud ebaõigesti kohaldamata TsÜS § 146 lg 4, mille kohaselt pikeneb nõuete aegumistähtaeg kümne aastani, kui kohustatud isik on rikkunud oma kohustusi tahtlikult. Tahtlusena tuleb VÕS § 104 lg 5 kohaselt mõista seda, et isik soovib õigusvastase tagajärje saabumist võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel ning tegutseb selle eesmärgi saavutamise nimel sihipäraselt. Tulenevalt Riigikohtu praktikast (otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-09 p 11) eeldab TsÜS § 146 lg 4 kohaldamine, et kohustatud poolel on tahe teist poolt kahjustada ning omandada tema arvel ebaausalt eelis. Käesoleva asja materjalidest ei selgu, et kostjal oleks olnud tahtlus saavutada korteri müügiga mingisugune õigusvastane tagajärg. Tõendatud ei ole, et kostja oleks olnud teadlik korteri võimalikest puudustest ning et ta oleks soovinud omandada hageja (apellandi) arvel ebaausalt või heade kommete vastaselt eeliseid. Kolleegium nõustub vastustaja poolt esiletooduga, et korteri vastavust ehitusnõuetele hindas enne kasutusloa andmist ka Võru linnavalitsuse ehitusjärejevalve spetsialist, kes puudusi ega projektile mittevastavusi ei tuvastanud. Hageja ei ole tõendanud ka väiteid, mille kohaselt kostja tüüpiliseks tegevusalaks oli nn majakarpide odavalt kokkuost, nende ebakvaliteetne remontimine ja seejärel edasimüük võimalikult kõrge hinna eest. TsÜS § 139 kohaselt tulnuks kostja tegutsemist hea usu põhimõtte vastaselt tõendada hagejal.
11.TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud apellandi kanda.
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.