2-10-45400
Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tartu Maakohus
Kohtunik
Roomet Sõnna
Määruse tegemise aeg ja koht
1.oktoobril 2012 Võru kohtumaja
Tsiviilasja number
2-10-45400
Tsiviilasi
M. L. hagi T. K. vastu 26 242,99 euro (410 613, 60 krooni) nõudes 26 242,99 eurot
Hagi hind Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja M. L. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, esindaja adv. Marko Tamman); kostja T. K. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, esindaja Mall Saar)
Kohtuistungi aeg
28.augustil 2012.a.
Jätta M. L. hagi T. K. vastu 26 242,99 euro (410 613, 60 krooni) nõudes hagi aegumise tõttu rahuldamata. Menetluskulude jaotus Poolte menetluskulud jätta M. L. kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, Tartu Ringkonnakohtule, kusjuures kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja kostjalt lepingutingimustele mittevastava korteri müümisega tekitatud kahju 410 613,60 krooni ( 26 242,99 eurot) hüvitamist.
Kostja esitas taotluse hagi aegumise kohaldamiseks ja vaheotsuse tegemiseks. Taotluse kohaselt tuleneb haginõue 21.09.2005.a. poolte vahel tehtud tehingust. Tehinguks oli korteriomandi müügilepingu, ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingute sõlmimine, millega hageja ostis kostjalt Võru linnas Lille tn 15 asuva korteriomandi, mille reaalosaks on mitteeluruum M100-1 koos selle oluliste osade ja päraldistega. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. VÕS § 227 kohaselt algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale. Vastavalt korteriomandi müügilepingu p.2.5 oli lepingu eseme (s.o. korteriomandi) otsene valdus lepingu sõlmimise ajaks (21.09.2005) müüja poolt ostjale üle antud. Seega on hagi aegunud. TsÜS § 146 lg 2 kohaselt ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kommenteeritud väljaandes (kirjastus Juura, 2010, lk 472) on TsÜS § 146 lg 2 kommenteeritud alljärgnevalt: „Kommenteeritav säte omab tähendust juhul, kui müügiesemeks oleva ehitise valmimisest on möödunud vähem kui viis aastat, s.t. üldiselt kehtib see vaid uute ehitiste müümisel. Sel juhul pikendab see säte aegumistähtaega kuni viie aastani ehitise valmimisest. Sellega tagatakse, et ehitisega kinnisasja ostjal on ehitise puuduste ilmnemisel võimalik esitada nõudeid müüja vastu sama tähtaja kestel, mis müüjal nt töövõtja vastu kommenteeritava sätte esimese lause järgi. Vastasel juhul oleks kinnisvaraarenduse puhul uusehitisega kinnisasja ostja õiguslikult märksa halvemas olukorras ostjast, kes ostab kinnistu ja laseb sellele ise ehitise rajada". Hoone, kus asub tehingu objektiks olev korteriomand, valmis 1988.aastal. Seega on hageja nõue aegunud. Isegi kui asuda seisukohale, et rekonstrueeritud korteriomandi puhul oli tegemist uusehitisega, algas nõude aegumine ehitise valmimisest. Kostja lõpetas korteriomandi rekonstrueerimise 2005.a. augustis; kasutusluba nr 647 kasutamise otstarbe muutmisel anti talle 02.09.2005.a. Lõpetamata ehitisele kasutusluba ei anta. Riigikohus on leidnud, et „aegumine teenib käibekindluse ja õigusrahu eesmärki ning sunnib võlausaldajat oma nõudeõigust õigel ajal maksma panema, kuna nõudeõiguse teostamisega viivitamine raskendab õigusliku olukorra selgitamist ja võib tekitada tõendamisraskusi." (RK TKO 3-2-1-79-09 p 11). Seetõttu taotleb kostja aegumise kohaldamist. KOHTU TUVASTATUD ASJAOLUD JA NENDEST TEHTUD JÄRELDUSED Kohus leiab, et hagi on aegunud ja ei kuulu rahuldamisele. TsMS § 449 lg 3 kohaselt, võib kohus teha vaheotsuse ka taotluse kohta aegumise kohaldamise taotluse suhtes, mis on edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Kui kohus leiab, et nõue on aegunud, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. VÕS § 227 kohaselt algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest. Hageja on vastuses kostja taotlusele selgitanud, et korteri võtmed sai ta 21.septembril 2005.a. vahetult enne notaris hageja ja kostja vahel korteriomandi müügilepingu, ühishüpoteegiga 2 (4)
koormamise lepingu ja asjaõiguslepingute sõlmimist (ehk lepingu sõlmimise ajaks oli see hagejale üle antud, nagu nägi ette ka lepingu punkt 2.5). Seega ei ole poolte vahel vaidlust, et kostja (müüja) poolt hagejale (ostjale) asja üleandmine toimus VÕS § 227 lg 1 mõttes 21.septembril 2005.a. Seega saabus TsÜS § 146 lg 1 ja VÕS 227 alusel tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 21.septembril 2008.a. TsÜS § 146 lg 2 kohaselt ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Esitatud tõenditest nähtuvalt on elamu Lille 15 Võrus esmase kasutuselevõtu aeg 1988.a. (tl 10). Kohus nõustub kostja viitega TsÜS § 146 lg 2 kommentaaridele ja põhjendustega, et isegi kui asuda seisukohale, et rekonstrueeritud korteriomandi puhul oli tegemist uusehitisega, algas nõude aegumine ehitise valmimisest. Kasutusluba Lille tn 15 Võrus asuva mitteeluruumi kasutusotstarbe muutmiseks on kostjale andnud Võru Linnavalitsuse 31.08.2005.a. korralduse nr 769 alusel 02.09.2005 (tl 112, 10). Kasutusloa väljastamise aluseks oli ehitise ülevaatuse akt 23.08.2005.a., mille kohaselt oli ehitise põhinäitajateks mitteeluruumi 100 muutmine eluruumideks 32,33 ja mitteeluruumiks M101 (31), elu- ja bürooruumid vastavad projektile; aktis toodud otsuse kohaselt kasutusloa väljastamiseks takistusi ei olnud (tl 154). Ehitusseaduse (kuni 31.12.2005 kehtinud redaktsiooni) § 32 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Ehitusseaduse § 33 kohaselt tuleb kasutusloa saamiseks esitada ehitusprojekt, mille kohaselt ehitis on ehitatud, ehitiste tehniliste dokumentide originaalid jne. Kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele. Kasutusluba väljastatakse pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist. Seega oli hagejale müüdud ehitis esitatud tõendite kohaselt valminud hiljemalt 02.09.2005.a., kui väljastati kasutusluba ja kui lugeda sellest ajast müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude 5-aastast aegumistähtaega, siis saabus see 02.09.2010.a. Hageja on hagi esitanud 20.09.2010.a. (tl 3). Hageja leiab, et käesolevas asjas tuleb kohaldada aegumisel TsÜS § 146 lg 4 sätteid, sest hageja hinnangul on kostja rikkunud oma kohustusi tahtlikult. Hageja poolt esitatud hagiavalduses märgitud põhjendustel ja kaalutlustel on hageja jaoks ilmne, et kostja teadis korteri lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ning soovis neid, kuid ei pidanud vajalikuks neid hagejale avaldada. Selline käitumine või suhtumine oli kostja poolt hageja suhtes mõistetav - kuigi sügavalt taunitav -, sest vastupidisel juhul ei oleks kostja poolt hagejale väärkujutluse loomine ning sellest johtuvalt ka korteri ostu-müügitehing õnnestunud. Enne hagejalt korteri müümist tegutses kostja FIE-na, kelle tegevuseks oligi võimalikult odavalt n-ö majakarpide kokkuostmine, et see siis võimalikult kiiresti ja odavalt ning teadlikult ja tahtlikult elementaarseidki ehitusnõudeid mitte järgides ehitades potentsiaalsele ostjale võimalikult kiiresti ja kallilt maha müüa. TsÜS § 146 lg 4 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 1-3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg on kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. VÕS § 104 lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 16.09.2009.a. otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-79-09 selgitanud, et „kolleegium peab vajalikuks selgitada TsÜS § 146 lg 4 sätestatud "tahtluse" mõistet. VÕS § 104 3 (4)
lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Seega on kohustuse tahtliku rikkumise eelduseks õigusvastase tagajärje soovimine. Kohustuse rikkumise õigusvastane tagajärg võib olla kahju tekkimine või muu õigusvastane tulemus. VÕS § 1045 lg 1 p 8 järgi on kahju tekitamine lepinguvälises suhtes õigusvastane mh eelkõige siis, kui kahju tekitati heade kommete vastase tahtliku käitumisega. Kolleegium leiab, et ka TsÜS § 146 lg 4 ettenähtud tahtlust tuleb sisustada analoogiliselt. Seega on kohustuse tahtliku rikkumisega TsÜS § 146 lg 4 tähenduses tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt. Eeltoodust tulenevalt kohaldub TsÜS § 146 lg 4 sätestatud aegumistähtaeg nõuetele, mis tulenevad lepingupoole tahtlikust heade kommete vastasest teost, kui viimane soovib õigusvastase tagajärje saabumist. Selline tegu võib kolleegiumi arvates olla kas aktiivne või passiivne. Esimesel juhul rikub isik kohustust tahtlikult heade kommete vastase tegevusega, teisel juhul tegevusetusega. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Eeltoodule tuginedes leiab kolleegium, et TsÜS § 146 lg 4 sätestatud kümneaastase aegumistähtaja kohaldamine eeldab, et lepingupool rikkus oma kohustust tahtlikult heade kommete vastaselt". Kohus nõustub kostjaga, et hageja ei ole esitanud tõendeid, mille põhjal saaks teha järelduse, et kostja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt. Heade kommete vastaseks saab lugeda isiku ebamoraalset käitumist tehingu tegemise eesmärgil. Võru linnavalitsuse ehitusjärelevalve inseneri Märt Mandeli poolt koostatud ehitise ülevaatuse aktist (tl 134) nähtuvalt vastavad Lille 15 elu- ja bürooruumid projektile ja kasutusloa väljastamiseks takistusi ei ole ning kasutusluba on välja antud. Pooltevahelise lepingu p 1.1 kohaselt on lepingu esemeks olnud korteriomand, mille reaalosaks on mitteeluruum M100-1 koos selle oluliste osadega ja päraldistega; sama lepingu p 1.5.2 alusel on hageja üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva korteriomandi ning temale müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast (tl 12, 13). Ka Lille 15 krt 31 projekteerimistingimuste ja korteriomandi rekonstrueerimise eelprojekti seletuskirja koopia järgi (tl 108-119) jaotatakse rekonstrueerimisel korteriomand kolmeks reaalosaks, I korrusele ehitatakse kahed bürooruumid ja II korrusele kahetoaline korter. Paljasõnaline on hageja väide, et kostja on sel perioodil kokku ostnudremontinud-müünud majakarpe. Kostja on selle korteriomandi omanikuks saanud 26.04.2004 kinkelepingu alusel (tl 156-158). Äriregistri väljavõttest (tl 155) nähtuvalt on kostja alates 03.05.2005 registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana, kes tegeleb kasutatud kaupade müügiga. Seega ei ole käesolevas asjas tõendatud, et kostja rikkus oma kohustust tahtlikult, mistõttu tuleks nõude aegumistähtajana kohaldada TsÜS § 146 lg 4 järgi 10 aastat. Neil asjaoludel kohus leiab, et hagi on aegunud ja tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb TsMS § 162 lg 1 kohaselt jätta poolte menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohtunik:
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.