Võlaõigus › Võõrandamislepingud

alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue 10.03.2013 esitas XXXHarju Maakohtusse hagi XXXvastu alusetult saadu hüvitamiseks summas 1000 eurot. Hageja ja kostja kohtusid 01.03.2013.a., mil maakler Tatjana Dremova tutvustas hagejale kostjale kuuluvat korterit. Hageja nägi seda esialgu potentsiaalse ostusoovina. Kuna kostja väitis, et kui hageja ei sõlmi kohe eellepingut, siis müüb kostja korteri teisele ostjale, sõlmis hageja kostjaga eellepingu korteri ostuks kohe 01.03.2013.a. Nimetatud (eel)lepingu alusel, mida lepingu pealkirja järgi nimetati „Broneerimislepinguks“, maksis hagejast eeldatav ostja kostjale ettemaksuna 1000 eurot, mille kostja lubas arvestada ostuhinna sisse või tagastada, juhul, kui tema poolt öeldu sel õhtul ei vasta vähimalgi määral tõele. Hageja väitel oli korteri puhul tegemist 1-toalise korteriga, kuigi väidetavalt pidi korter olema 2-toaline ning ebaõigeid asjaolusid leidus teisigi. Korteri müügilepingu eelleping on sõlmitud lihtkirjalikus vormis, mitte notariaalses vormis, nagu seaduses ette nähtud. 04.03.2013.a. tegi hageja suuliselt telefoni teel ning 05.03.2013.a. kirjalikult e-maili teel kostjale teatavaks, et ta ei soovi nimetatud korterit osta ja nõudis tema poolt makstud ettemaksu tagasi. Kostja keeldus hageja nõuet täitmast. Teadmata, et tegemist oli vorminõuet rikkuva tehinguga seaduse mõttes, pöördus hageja õigusabi saamiseks juristi poole. Hageja väitel oli 01.03.2013.a. sõlmitud eellepingu puhul tegemist vorminõuet rikkuva tehinguga ning seeläbi tühise tehinguga, mille järgi saadu on kostja kohustatud tagastama. 09.04.2013 seisukohas märkis hageja vastuseks kostja vastuväitele, et ta ei ole lepingut sõlmides käitunud pahauskselt. Hagejal oli tegelikkuses korteriomandi ostusoov. Praeguseks on hageja ostnud korteriomandi Tallinnas samas linnaosas. Kostja vastuväited Kostja hageja nõuet ei tunnista ja palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Kostja väitel ei ole poolte vahel 01. märtsil 2013 sõlmitud leping täies ulatuses tühine. Kostja nõustub hagejaga, et korteriomandi võõrandamise eelleping on TsÜS § 83 lg 1 alusel seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. TsÜS § 85 kohaselt ei too tehingu ühe 2(6)

osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. 01. märtsil 2013 sõlmitud leping koosneb kahest eraldiseisvast osast. Esimeseks lepingu osaks on korteriomandi müügilepingu eelleping ning teiseks lepingu osaks on korteriomandi broneerimisleping. Korteriomandi müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi ostjale ning ostja kohustus osta kinnisasi tulevikus eellepingus toodud tingimustel. Broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel korteriomand broneerija kasuks võõrandamata, millele vastab ostja kohustus tasuda müüjale broneeringu eest broneerimistasu. Kuna 01. märtsil 2013 sõlmitud leping sisaldab nii korteriomandi müügilepingu eellepingu elemente kui ka broneerimislepingu elemente, ei too korteriomandi müügilepingu eellepingu tühisus automaatselt kaasa korteriomandi broneerimislepingu tühisust. Broneerimislepingu sõlmimine ei sõltunud korteriomandi müügilepingu eellepingu sõlmimisest, sest pooled oleksid broneerimislepingu sõlminud ka ilma korteriomandi müügilepingu eellepingu sõlmimiseta. Broneerimislepingu eesmärk oli tagada see, et kostja kinnisasja mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei võõrandaks. Kostja on broneerimislepingust tulenevat kohustuse täitnud nõuetekohaselt (s.t ei ole kinnisasja hageja kahjuks kolmandatele isikutele võõrandanud), mistõttu on hageja nõue broneerimistasu tagastamiseks alusetu. Kostja väitel on hageja olnud pahauskne. Peale korteriomandi ülevaatamist ja broneerimislepingu sõlmimist on ta alustanud lepingueelseid läbirääkimisi ilma tegeliku kavatsuseta lepingut sõlmida. Hageja teadis, et korter on ühetoaline. Hageja on pahauskselt lepingueelsete läbirääkimiste pidamisega tekitanud kostjale VÕS 128 lg 2 alusel kahju. Lepingueelsetele läbirääkimistele tuginemisest on kostjal tekkinud ajakulu nii korteriomandi hagejale ettenäitamise kui ka eellepingu ning broneerimislepingu ettevalmistamise ja sellega seonduvate läbirääkimiste osas. Nii hageja kui ka kostja näol tegemist vene keelt kõnelevate isikutega, kuid 01. märtsil 2013 sõlmitud broneerimisleping oli sõlmitud eesti keeles. Poolte tahte tõlgendamisel tuleb lähtuda eelkõige sellest, millise tähenduse andsid pooled ise hageja poolt tasutud summale. Käesoleval juhul on hageja ise avaldanud, et sõlmis 01. märtsil 2013 broneerimislepingu vaid selleks, et müüjast kostja kinnisasja teistele huvilistele ei müüks. Nimetatut kinnitab ka kostja

3(6)

samaaegselt mitmele ostjale. Lepingu punktis 1.2 lepiti kokku selles, et objekti ostumüügitehingu juriidiline vormistamine notari juures toimub hiljemalt 15.03.2013. Lepingu punktis 2 on kokku lepitud müügihind ja selle tasumine. Lepingu teksti kohaselt on objekti kogusumma 45 900 eurot. Ostja tasub 01.03.2013 sularahas ettemaksu 1000 eurot ja maksab ülejäänud osa objekti koguhinnast 44 900 eurot müüja arveldusarvele kolme päeva jooksul pärast notari tehingut. Juhul kui ostu-müügitehing jääb teostamata müüja süü läbi või tema poolt tingitud asjaolude tõttu, on müüja lepingu punkti 3.1 kohaselt kohustatud tasuma ostjale käsiraha summas 1000 eurot ja trahvi summas 1000 eurot hiljemalt seitsme kalendripäeva jooksul arvates notari aega näidatud päevast. Kohtu hinnangul tuleneb nimetatud lepingu punkti sõnastusest, et müüja süül või temast sõltuvatel asjaoludel ostu-müügilepingu sõlmimata jäämise korral kohustub müüja tagastama saadud ettemaksu (nimetatule viitavad lepingu punktid 2.1 ja 3.2)(tl 9-10 ) ja maksma leppetrahvi summas 1000 eurot seitsme päeva jooksul pärast 15.03.2013.a (lepingu punkt 1.2). Lepingu p. 3.2 kohaselt juhul kui notariaalset ostu-müügilepingut ei sõlmita ostja süül ehk ostja ei täida eelkokkuleppega võetud kohustusi või loobub ühepoolselt ostu-müügilepingu sõlmimisest, ei kuulu tehtud ettemakse müüja poolt ostjale tagastamisele. Pooled ei vaidle selle üle, et sõlmitud leping on osas, millega kohustuti ostma ning müüma korteriomand, vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine. Nimetatuga nõustub ka kohus. VÕS § 33 kohaselt eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kostja tugineb asjaolule, et lisaks korteriomandi müügilepingu eellepingu elementidele sisaldab leping ka broneerimislepingu elemente. TsÜS § 85 kohaselt tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kostja hinnangul on lepingu p. 3 sätestatud vastutus ette nähtud just broneerimislepingu rikkumise puhuks. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Riigikohus on kohtuasjas 3-2-1-32-06 p. 16 asunud seisukohale: „AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada.“ Lepingu punktist 2 nähtuvalt on lepingu sõlmimise päeval tasutud summa 1000 eurot müügihinna osa. Müügihind on 45 900 eurot ja ülejäänud osa objekt koguhinnast 44 900 krooni tuleb tasuda peale tehingu notariaalset tõestamist. Lepingus on kokku lepitud müüja 4(6)

kohustus müüa ja ostja kohustus osta korter, korteri müügihind, müügihinna tasumine kahes osas ja tehingu notariaalse tõestamise aeg. Seega on tegemist tehinguga, mis on suunatud tulevikus lepingu sõlmimisele kokku lepitud tingimustel. Asjaolu, et müüja korteri müümise kohustuse võtmisel ei võõranda seda samaaegselt teisele isikule on müügi eelkokkuleppe osa ega ole käsitletav eraldi broneerimislepinguna. Samuti ei tõenda summa tasumist ainult korteri broneerimise eest kostja omakäeline kinnitus. Kohtu hinnangul tuleneb kostja kinnitus 1000 euro saamise kohta korteri broneerimise eest poolte vahel sõlmitud lepingu pealkirjast. Nimetatud kinnitus ja poolte vahel sõlmitud leping kogumis näitavad kahtlusteta seda, et 1000 eurot maksti 01.03.2013 sõlmitud lepingu täitmiseks. 01.03.2013.a. lepinguga on pooled võtnud kohustuse tulevikus osta ja müüa kinnisasi ning näinud ette vastuse nimetatud kohustuse rikkumise puhuks. Käesoleval juhul on tegemist olukorraga, kus hageja on võtnud järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega seotud kohustused ja vastutuse selliste kohustuste täitmata jätmise eest. Leping on sõlmitud korteri esimesel ülevaatusel 01. märtsil 2013.a. Pooled ei vaidle selle üle, et juba lepingu sõlmimisele järgneval esimesel tööpäeval 04. märtsil 2013.a. on hageja teatanud kostjale, et ta siiski nimetatud korterit omandada ei soovi. Kuivõrd leping on sõlmitud vorminõuet rikkudes ja on sellest tulenevalt tervikuna tühine, ei oma hageja põhjused korteri ostmisest loobumise kohta õiguslikku tähendust. Kostja hinnangu on hageja pidanud lepingueelseid läbirääkimisi pahauskselt VÕS § 14 lg 3 tähenduses. Hagejal puudus tegelik korteriostusoov. Lepingueelsetele läbirääkimistele tuginemisest on kostjal tekkinud ajakulu nii korteriomandi hagejale ettenäitamise kui ka lepingu ettevalmistamise osas. Kuna korteriomand on olnud alates 01. märtsist 2013 hageja kasuks broneeritud, mistõttu ei olnud võimalik seda kolmandatele isikutele müüa. Kostja on avaldanud, et kohtu poolt nõude põhjendatuks lugemisel tasaarvestab kostja talle kuuluva kahju hüvitamise nõude hageja nõudega. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Asjas ei ole tuvastatav, et hageja oleks pidanud läbirääkimisi pahauskselt. Hageja kinnituse kohaselt on ta omandanud korteri samas linnaosas, millist faktiväidet kostja ei vaidlustanud. Samuti ei ole tuvastatav kostjal kahju olemasolu. Kuna poolte vahel sõlmitud leping on tühine, puudub kostjal võimalus tugineda leppetrahvile, mida saab nõuda tegelikust kahjust sõltumata (VÕS § 161 lg 1). Kostja kahju kokku arvutanud ei ole ja seda tõendada ei soovi (tl 66 pöördel). Kohtu hinnangul ei saa ajakulu korteri ettenäitamisel ja lepingu ettevalmistamisel olla käsitletav kahjuna. Müügis oleva korteri ettenäitamine võimalikele ostjatele on müügiprotsessi oluline osa, lepingu ette valmistanud maakler kaasati kostja poolt. Riigikohus on kohtuasjas 3-2-1-70-70 p. 13 asunud seisukohale: „Võlaõigusseaduse § 15 lgs 1 sätestatud kohustuse rikkumise korral tuleb kahjustatud isik asetada olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks uskunud vorminõude tõttu tühise lepingu kehtivust, ja kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga. Seega saab hüvitada kahju, mis kahjustatud isikul tekkis lepingu kehtivusele tuginemisest. Riigikohus leidis ülalviidatud

5(6)

Erinevalt kostja väidetust oli tal võimalik korter müüa kolmandatele isikutele juba järgmisel tööpäeval peale hagejaga lepingu sõlmimist. Isegi kui kostja luges end lepinguga seotud olevat, oli tal see võimalus pärast 15. märtsi 2013.a. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Seega tuleb kostjal tagastada hagejale tühise tehingu järgi saadud 1000 eurot. Hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 näeb ete, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ingrid Kullerkann kohtunik

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.