2-12-3533/34 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.augustist 2011. a. kostjatele esitatud arveid kokku 477, 81 eurot. Hageja on arvestanud kostjale viivist perioodi eest 1. septembrist 2011. a. kuni 19. aprillini 2012. a. 0, 0226% päevas summas 13, 45 eurot. Menetluse kestel suurendas hageja oma nõuet, paludes mõista kostjatelt välja haldusja kommunaalteenuste võlgnevus 585, 88 eurot, viivis 21. juuni 2012. a. seisuga 20, 94 eurot ning viivis alates 22. juunist 2012. a. kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg. 1 teises lauses sätestatud määras. Haginõude suurendamine 108, 07 euro võrra tuleneb tasumata arvetest nr. 201204 ja 201205. Vaatamata sellele, et kostjad olid nõus tasuma nende poolt tunnistatud 189, 43 eurot, ei ole nad seda teinud ja jätkuvalt kasvatavad oma võlgnevust. Üldvee suur tarbimine seostub korteriga nr 4/8, millel puudus veearvesti. Seoses sellega tehti 2011. a. mais ja 2012. a. jaanuaris kõikidele korteritele nende poolt enammakstud üldvee ümberarvestus. Korterile 1 on tehtud üldvee ümberarvestus kokku 31, 14 eurot (18, 33 + 12, 81). Samuti on hageja teostanud kõikide korterite ja majas asuvate veemõõdikute taatlemise. Seega ei vasta tõele kostjate väide, et hageja ei täida tehnohooldust kohaselt ja sellest tulenevalt ei ole kostjatel kohustust tasuda üldvee ja tehnohoolduse eest. Hoolduspäeviku esitamine või esitamata jätmine ei saa olla seotud arvete tasumisega või tasumata jätmisega, kostjate viide sellele asjaolule ei ole asjakohane. Mingil põhjusel, mida kostjad ei täpsusta, on nad leidnud, et neil ei ole kohustust tasuda välikoristuse eest 80, 72 eurot. Kostjad leiavad, et haginõudest tuleb maha arvata tasu taatluse eest 27, 60 eurot, kuna nimetatud summa on tasutud sularahas. Kostjad viitavad aktil märkele „SLX-275239“. Tegelikult tähendab „SLX“ programmi, kuhu kantakse kõik ülesanded ja nende täitmine. Number „27539“ näitab ülesande numbrit SLX programmis. Tegemist ei ole sellise tööga, mille eest on maksmine võimalik sularahas, aktil puudub vastav märge sularahas tasumise kohta ning kostjad ei ole esitanud sularahatšekki. Nõudest ei saa maha arvata 2011. a. detsembri ning 2012. a. jaanuari ja veebruari prügiveo teenuse tasu 8, 04 eurot, kuna jäätmekäitluse eest esitatakse arved vastavalt sellele, mitu prügivedu on tehtud. On mõeldamatu, et kolme kuu jooksul pole üldsegi prügivedu toimunud. Veebruaris viidi prügi vähem kordi, seoses millega on märtsikuu arvel tehtud prügiveo eest ümberarvestus –1, 59 eurot. 15. märtsil 2012. a. toimus J. Kunderi 31 elamu korteriomanike üldkoosolek ja hageja nimetati üheks aastaks elamu valitsejaks. Seega pikendati korteriomanike ja valitseja käsundilepingust tulenevaid suhteid veel üheks aastaks. Samal koosolekul kinnitasid korteriomanikud majanduskava 2012. – 2013. a. Vastavalt majanduskavale on teenuse hinnad käibemaksuga ühes kuus ühe ruutmeetri kohta järgmised: 1) haldusteenus 0, 427 eurot, raamatupidamine 0, 814 eurot, hooldusteenus 0, 186 eurot, heakord 0, 333, remondifondi maksed 0, 192 eurot; 2) maamaks vastavalt arvele; 3) ülejäänud kommunaalkulud vastavalt tarbimisele. Seega on kostjatel kohustus tasuda 2012 – 2013. a. majanduskava alusel punktis 1 nimetatud teenuste eest vastavalt koosoleku poolt kinnitatud hinnakirjale; punktis 2 nimetatud maamaksu eest vastavalt KOS § 13 lõikele 1 võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega ja punktis 3 nimetatud ülejäänud kommunaalkulud vastavalt tarbimisele. Kostjatele on pärast hagiavalduse esitamist (nõue kuni 31. märtsini 2012. a.) esitatud arved nr. 201204 ja 201205 kokku 108, 07 eurot, mille tasumise tähtaeg on juba saabunud. Laekumised kostjatelt puuduvad. Kostjate vastus 3(8)

Kostjad tunnistasid hagi osaliselt. Kuna hageja ei ole teostanud arvetel olevaid haldusja hooldusteenuseid täies mahus, ei pidanud kostjad õigeks tasuda hagejale arveid täies mahus. Kostjad tunnistavad ainult reaalselt tarbitud kommunaalkulusid, raamatupidamisteenust, osalist prügivedu, remondifondi, elamukindlustust kokku 189, 43 eurot, mida on nõus ka tasuma. Põhjendamatult on esitatud arvel 288, 38 eurot, mis on saadud järgnevalt: üldvesi, mis on hageja tegemata töö, lohakuse ja oma töötajate pimesi uskumise tõttu põhjendamatult suur ning mille üle puudub kontroll alates augustist 2011. a. Tehnohoolduse alusel tuleks maha arvata arvetel esitatud 8 kuu üldvee summadest 26, 38 eurot. Reaalselt osutamata teenuse eest tuleks maha arvata hagi summast 45, 12 eurot. Siiani ei ole esitatud maja hooldusraamatut ning teostatud tehnohooldustööde akte. Välikoristuse osas, mida hageja ei ole teinud, kuigi arvetel antud summad kajastuvad, tuleks maha arvata hagi summast 80, 72 eurot. Samuti vaidlesid kostjad vastu prügiveo arvetele detsembrist 2011. a., jaanuarist 2012. a. ja veebruarist 2012. a. Auto ei pääsenud reaalselt prügikonteinerile ligi ning jättis prügi vedamata, kuna hageja ei olnud teostanud väliterritooriumi koristust (kojameheteenust) vastavalt lepingu lisale. Seega tuleb tasaarveldada hageja tegemata töö ning prügiveo eest 8, 04 eurot. Maha tuleb arvata ka halduri tegemata töö ehk haldusteenus 0, 427 eurot/m2 kõikide kuude eest kokku 103, 51 eurot. Samuti on arvele nr. 201201 6194701 lisatud korterisisene teenus „Taatlus ́“ summas 27, 60 eurot, mis on tasutud sularahas. Antud 27, 60 eurot tuleb maha arvata hagist. Arvete tasumata jätmise põhjuseks on peamiselt rahulolematus hageja tegevuse ja tegevusetusega. Kostjad on olnud kogu aeg seisukohal, et ei näe põhjust tasumisega viivitada, kui hageja teeb arvetes õiged korrektuurid ning pakub tasaarveldust enam küsitud summas. Lisaks on hagiavaldusse sattunud 1 m2 eest küsitav teenuse „heakord ́“ eest 10, 333 eurot, kuigi lepingu nr. 7264 lisas 1 selline punkt puudub. Loodetavasti on tegemist punktiga „Väliterritooriumi koristusteenus“ (kojameheteenus), mille teenuse ruutmeetri hind on 0, 333 eurot. Menetluse kestel palusid kostjad rahuldada hagi osaliselt, 189, 43 euro ulatuses, ja jätta rahuldamata hageja taotlus nõude suurendamiseks 108, 07 euro võrra. Kostjad ei ole saanud nimetatud summat tasuda, kuna hageja ei olnud nõus kompromissiga ega ära kuulama kostjate seisukohta. Igasuguse eraldi tasumise võimaluse mingi teenuse või selle osa eest välistab sõlmitud valitsemislepingu p. 3. 10. Alates 30. septembrist 2012. a. on lõppenud J. Kunderi 31 korteriomanikel igasugune lepinguline suhe hagejaga. Arve nr. 201105 on põhjendamatu ja asjakohatu. Kostjad ei olnud selle arve esitamise ajal korteriomanik. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi ning mõistis kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja põhivõla 585, 88 eurot, viivise 20, 94 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras põhinõudelt alates 22. juunist 2012. a. kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Menetluskulud jäid solidaarselt kostjate kanda. Kostjad on Tallinnas J. Kunderi 31 - 1 asuva korteriomandi omanikud. Korterelamus korteriühistut asutatud ei ole ning korteriomanikud valitsevad kaasomandi eset vastavalt KOS § 15 lõikele 1 ühiselt. 22. veebruari 2011. a. korteriomanike üldkoosolekul nimetati hageja Jelamu valitsejaks ning otsustati sõlmida temaga valitsejaleping alates 1. märtsist 2011. a. Seega sõlmisid korteriomanikud hagejaga üldise käsunduslepingu. 1. märtsil 2011. a. sõlmisid J. Kunderi 31 korteriomanike ühisus ja hageja valitsejalepingu nr. 7264, mille alusel kohustus hageja osutama J. Kunderi 31 korteriomanike ühisusele täishaldusteenust. KOS § 22 lg. 1 kohaselt koostab valitseja kalendriaastaks majanduskava, mis sisaldab järgmisi andmeid: ülevaadet kaasomandi seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; kaasomandi eseme valitsemiseks kavandatavaid sissetulekuid ja väljaminekuid; korteriomanike kohustusi kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele; kaasomandi eseme korrashoiuks 4(8)

remondifondi tehtavate maksete suurust; kogu hoones tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri kogust ning maksumust. Korteriomanike 8. märtsi 2011. a. üldkoosoleku protokolli kohaselt kinnitati sellel üldkoosolekul majanduskava. Majanduskava kohaselt on teenuste hinnad käibemaksuga ühes kuus ühe ruutmeetri kohta järgmised: haldusteenus 0, 427 eurot, raamatupidamine 0, 814 eurot, hooldusteenus 0, 186 eurot, heakord 10, 333 eurot ja remondifondi maksed 0, 192 eurot. Majanduskava kohaselt tuli korteriomanikel tasuda ülejäänud kommunaalkulude eest vastavalt tarbimisele ja maamaks tuli tasuda vastavalt maksuameti poolt esitatud arvele. VÕS § 76 lg. 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg. 1 p. 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 108 lg. 1 järgi, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Tulenevalt VÕS § 65 lõikest 1, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Hageja esialgne nõue kostjate vastu tuleneb tasumata arvetest nr. 201108, 201109, 201110, 201111, 201112, 201201, 201203 ja 201103 kokku summas 477, 81 eurot. 21. juunil 2012. a. suurendas hageja oma nõuet 108, 07 euro võrra, mis tuleneb tasumata arvetest nr. 201204 ja 201205. Kostjad tunnistavad võlgnevust 189, 43 eurot. Kostjad vaidlevad vastu nõudele 288, 43 eurot ja hageja poolt menetluse käigus nõude suurendamisele 108, 07 eurot. Kostjad vaidlevad vastu üldveele 26, 38 eurot, tehnohoolduse ja avariidispetšeri kuludele 45, 12 eurot, väliterritooriumi koristusteenusele 80, 72 eurot, prügiveoteenusele 8, 04 eurot, haldusteenusele 103, 52 eurot ning taatlusele 27, 60 eurot. Samuti ei ole kostjad nõus viivistega 13, 42 eurot. Kostjad on oma kohustusi hageja ees nõuetekohaselt ei täitnud. Hageja poolt kostjatele arvete esitamise aluseks on üldkoosolekul kinnitatud teenuste hinnad. Seega oli kostjatel kohustus tasuda hagejale majanduskavas nimetatud teenuste eest vastavalt üldkoosoleku poolt kinnitatud hinnakirjale ning ülejäänud kommunaalkulude eest vastavalt tarbimisele. Kostjate vastuväited on tõendamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg. 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. KOS § 23 lg. 2 kohaselt kontrollib valitseja tegevust majanõukogu ning kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et majanõukogu oleks esitanud hagejale pretensioone tegemata või halvasti tehtud tööde kohta. 15. märtsil 2012. a. toimunud korteriomanike üldkoosolekul kinnitasid korteriomanikud ühehäälselt eelneva perioodi aruande ning nimetasid hageja elamuvalitsejaks üheks aastaks. Samal koosolekul kinnitasid korteriomanikud ka 2012. – 2013. a. majanduskava. Sellel koosolekul osales ka T L. Samuti ei ole kostjad tõendanud asjaolu, et taatluse eest 27, 60 eurot on tasutud sularahas. Nimetatud teenuse eest sularahas tasumist tõendaks üksnes sularahatšekk, mida kohtule esitatud ei ole. VÕS § 113 lg. 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse sama seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui §-s 94, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Põhjendatud on viiviste nõue perioodi eest 1. septembrist 2011. a. kuni 1. juunini 2012. a. summas 20, 94 eurot. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Kostjatelt tuleb selliselt välja mõista 5(8)

28.novembri 2012. a. seisukohas, kuid kohus ei ole seda arvestanud. Kohtuvaidlus käib hageja ja kostjate vahel lepingust tulenevate kohustuste üle ning sellega seonduvate tasude suuruse üle. Hageja on kostjad kohtusse kaevanud lepinguliste kohustuste täitmata jätmise pärast. Mõlemal poolel lasub dokumentaalsete tõendite esitamise või nende kummutamise kohustus. Kumbki pool ei ole vaidlustanud lepingus määratud teenuste maksumust, mida kohus tõstab otsuses esile, kuid mis ei ole asjakohane. Lepingust ei saa ühte või mingit osa lahutada, kuna leping on mõlema poole tahteavaldus ja ühtne tervik. Kohus on omavoliliselt seadustest mittetulenevalt teinud otsuse selle põhjal, et lepingu tingimusi ja kohustusi võib lahutada osadeks, mis on aga lubamatu. Kohus ei ole pööranud vähematki tähelepanu hageja kohustustele, vaid on võtnud erilise tähelepanu alla ning keskendunud kostjate kohustustele, mis on lubamatu ning vastuolus põhiseaduse §-ga 12, kuna pooli tuleb kohelda võrdselt ning VÕS § 8 lg. 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis tõendaksid temapoolset lepingu täielikku täitmist kostjate ees. Arvete esitamine ei ole tõend lepingu korrektse täitmise kohta, vaid on lepingu üks osa, mis kuulub lepingu kui terviku juurde ning on lepingu ühe osapoole lepinguline kohustus. Lepingu korrektset täitmist tõendab ainult dokumentaalne tõend, hageja ei ole aga esitanud kohtule ühtegi dokumentaalset tõendit lepingu selle osa täitmise kohta, mille üle vaidlus käib ega ka ümber lükanud kostjate põhistatud väiteid. Näiteks oleks hagejal võimalik tõendada oma väiteid, esitades korrektne hooldusraamat, millest oleksid näha tehtud tööde aeg, koht, teostaja ja majanõukogu poolt volitatud tööde vastuvõtja allkiri. Või, näiteks, oleks hageja pidanud esitama dokumentaalse tõendina fotod osutatud kojameheteenuse kohta. Kohus on põhjendamatult seisukohal, et hagejal puudusid igasugused nõuetekohased kohustused kostjate ees või need on täidetud, kuna arve on esitatud. Samuti on kohus arusaamatul põhjusel seisukohal, et kuna teenuste hinnad on määratud üldkoosolekul, tuleb neid tasuda pimesi, kuigi kostjatel on saamata lepingulised teenused. Teadaolevalt ei ole ühtegi seadust, mis kohustaks inimesi tasuma teenuste eest, mida nad saanud ei ole. Kohus on arusaamatul põhjusel lugenud õigeks hageja esitatud arved nr. 201103 ja 201105, kuigi sel perioodil ei olnud kostjad kinnisasja omanikud, nagu seda tõendab kinnisturegistri väljavõte, millest nähtuvalt on kostjad korteriomanikud alles 2. augustist 2011. a. KOS § 5 lg. 1 mõistes. Seega puudus kostjatel igasugune lepinguline kohustus hageja ees vastavalt VÕS § 76 lõikele 1 ja ega saanud tekkida võlasuhet. Kohus on jätnud tähelepanuta, et KOS § 21 lg. 1 p. 5 järgi kohustub valitseja esitama majanõukogule kontrollimiseks vajalikke andmeid ja dokumente vastavalt KOS § 23 lõikele 3, kontrollib majanõukogu ainult majanduskava ja aruannet KOS § 18 lõigete 1 ja 2 kohaselt, kui valitseja kutsub kokku korteriomanike üldkoosoleku 1 kord aastas omal algatusel või majanõukogu või vähemalt ühe neljandiku korteriomanike kirjaliku nõude alusel. Seega ei saa majanõukogu seadusest tulenevalt kontrollida rohkem majanduskava ja aruannet, kui üks kord aastas. Seega ei ole olnud majanõukogul võimalust esitada pretensioone jooksva aasta jooksul. 6(8)

Kohus ei ole arvestanud kostjate pretensiooniga hagejale, mis on lisatud nii 28. mai 2012. a. vastuväitele kui 28. novembri 2012. a. seisukohale. KOS § 15 lg. 5 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetaks korteriomanike huvidest lähtudes. Väär on ja seadusele ei tugine kohtu seisukoht, et ainult majanõukogu võib esitada valitsejale nõudeid või pretensioone. Arusaamatuks jääb, miks kohus ei arvestanud sellega, et kostjad on hagejale pretensioone esitanud 8 kuud. Hageja tunnistab seda 21. juuni 2012. a. seisukohas, samuti on hageja 26. jaanuari 2012. a. kiri kostjatele lisatud hageja menetlusdokumentide hulka ning kohtumenetluse ajal ei vaidlustanud hageja pretensioonide esitamist ega selle perioodi algust, millal pretensioone esitama hakati. Hagiavalduse ja kohtuotsuse tegemisel üheks aluseks on võetud KOS, mille § 11 lg. 3 kohaselt korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumiste eest. Samuti on võetud hagiavalduse aluseks VÕS § 76 lg. 1, mille kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Seega ei oleks kohus tohtinud hagiavaldust võtta menetlusse ega hagi ning muid nõudeid rahuldada. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada. Apellatsioonkaebuse väidetega ei saa nõustuda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et vaidlust ei ole olnud selle üle, et hageja on Tallinnas J. Kunderi 31 asuva elamu korteriomanikele kuuluva kaasomandi eseme valitseja, kellega korteriomanike ühisus on sõlminud valitsejalepingu ning kes teenuseid korteriomanikele osutab ning vahendab selle lepingu alusel. Hagi kostjate vastu on esitatud valitsejalepingu alusel osutatud teenuste eest tasu saamiseks ja vaidlust ei ole selle üle, et elamus asuva korteriomandi nr. 1 ühisomanikest kostjatele teenuste eest tasumiseks esitatud arved on hageja koostanud, lähtudes lepinguga kokkulepitud tasumääradest jm. tingimustest. Kostjad on keeldunud neile esitatud arveid osaliselt tasumast, põhjendades seda asjaoluga, et osa osutatud teenuste kvaliteet neid ei rahulda. Seega on kostjad sisuliselt soovinud hageja suhtes kokkulepitud teenusehinda alandada, hinnaalandamine kujutab endast aga kujundusõigust, mida saab teostada üksnes lepingupool, kelleks kostjad ei ole. Nii on hagejaga sõlmitud valitsejalepingu pooleks korteriomanike ühisus ja seega saaksid hageja suhtes hinda alandada üksnes korteriomanikud ühiselt. Korteriomanike ühisus ei ole hagejale nõudeid või pretensioone esitanud. Maakohus tuvastas ja apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud asjaolu, et vaidlusaluse elamu korteriomanike ühisus kinnitas 15. märtsi 2012. a. üldkoosolekul hageja poolt esitatud eelneva perioodi aruande ning nimetas hageja elamu valitsejaks järgnevaks aastaks. Sellest järeldub, et korteriomanike ühisus oli hageja poolt osutatud teenuste kvaliteediga rahul ega pidanud vajalikuks teha hagejale selles osas mingeid etteheiteid. Sellest seisukohast ei ole ka tähtsust sellel, kas kostjad isiklikult on hagejale tema teenuste kvaliteeti puutuvalt etteheiteid teinud. Põhjendatud on maakohtu järeldus, mille kohaselt kostjad ei ole tõendanud, nagu oleksid nad tasu taatluse eest summas 27, 60 eurot maksnud sularahas. VÕS § 95 lg. 1 lause 1 kohaselt peab võlausaldaja kohustuse täitmise vastuvõtmisel andma võlgnikule tema nõudel kohustuse täitmise vastuvõtmise kohta kirjaliku tõendi (täitmise kviitung). Kviitungit selle kohta, et tasumine on toimunud sularahas, ei ole kostjad esitanud. Kostjad on esitanud kohtule tööde vastuvõtmise akti nr. 59372 (kostjate esitatud eksemplar tl. 91 ja hageja poolt esitatud eksemplar tl. 120), milles lahtrisse „maksmise kord“ on märgitud „SLX-275239“. Oma eksemplaril on kostjad sellele tähisele ringi ümber tõmmanud ja lisanud trükitud kirja „Tasutud sularahas“. Hageja poolt esitatud eksemplaril lisamärkusi ei ole ning osundatud akti ei saa täitmise kviitungiks pidada, sest sellel ei ole andmeid, mis sularahas tasumist 7(8)