Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Kostja vastuväited ja vastuhagi Kostja hagi ei tunnistanud, palus selle rahuldamata jätta ja esitas 20.09.2010 vastuhagi tekitatud kahju 28 566 krooni (1825,70 euro) hüvitamiseks ja elektriühenduse taastamiseks. Vastuväidete ja vastuhagi asjaolude kohaselt muutusid 2009.a alguses kommunaalmaksed osaliseks kostja töökoha kaotuse tõttu. 20.05.2009 katkestas hageja omavoliliselt ja ilma seadusliku põhjenduseta korteris elektriühenduse, põhjustades olukorra, kus kostjal oli võimatu korterit kasutada sihtotstarbepäraselt elamispinnana. 12.06.2009 sõlmis kostja eluruumi üürilepingu Nordam Holding OÜ-ga, kuna läbirääkimised elektrienergia taastamiseks korteris ei andnud tulemusi. 07.01.2010 kohtusid pooled, mille tulemusena taastas hageja korteris elektriühenduse. 16.04.2010 katkestas hageja järjekordselt omavoliliselt ja seaduslikku põhjendust andmata elektriühenduse. 22.04.2010 esitas kostja hageja tegevusele kaebuse Konkurentsiametile. 17.04.2010 sõlmis kostja eluruumi üürilepingu Nordam Holding OÜ-ga, kuna ei saanud kasutada korterit sihtotstarbepäraselt. 27.05.2010 taastas hageja elektriühenduse korteris. 09.06.2010 tegi Konkurentsiamet otsuse, millega viitas hageja ebaseaduslikule käitumisele. 16.06.2010 katkestas hageja järjekordselt omavoliliselt ja seaduslikku põhjendust esitamata elektriühenduse korteris. Seisuga 17.09.2010 on korter ilma elektriühenduseta ja kostja ei saa seda kasutada sihtotstarbepäraselt. Seoses hageja omavolilise ja kohati väljapressimist meenutava tegevusega, oli kostja sunnitud elama üüripinnal, millega tekitas hageja talle otsest kahju 28 566 krooni. Kostja ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kuna ta kaotas töö. Kostja käitus heas usus ja soovis võlgnevust likvideerida, kuid hageja takistas tahtlikult võlgnevuse likvideerimist, olles korduvalt läinud vastuollu elektrituruseaduse (ELTS) § 90 lg. 3 ja 4. Kostjal on õigus saada teenust, mis vastab nõuetele. Perioodidel 20.05.2009-07.01.2010, 16.04.2010-27.05.2010 ning alates 16.06.2010 pole ta elektrikatkestuse tõttu kokkulepitud teenust saanud. Seega nimetatud perioodil kostja poolt esitatud arved on tühised. Perioodil 01.01.2010-30.08.2010 on laekunud hageja arvele 18 200 krooni, hageja on sama perioodi eest väljastanud kommunaal-ja haldusarveid kokku 16 628, 90 krooni eest. Hagejal ei ole alust nõuda viivist korteriühistu seaduses sätestatud viivise määra järgi, kuna hageja ei ole korteriühistu, vaid äriettevõte. Hageja vastuväited Hageja vastuhagi ei tunnistanud ja palus selle täies ulatuses rahuldamata jätta. Kostja ei ole alates korteriomanikuks saamisest maksnud mitte ühtegi arvet õigeaegselt ega sõlminud maksegraafikut võlgnevuse likvideerimiseks, mistõttu oli hageja sunnitud edasiste kahjude minimaliseerimiseks elektrienergia võrguteenuse katkestama. Maakohtu otsuse põhjendused Kohus rahuldas hagi osaliselt ja jättis vastuhagi rahuldamata ning mõistis välja Tõnis Trumbilt CityHaldus OÜ kasuks võla 538, 08 eurot ja viivise põhivõlalt 0,07% päevas alates 01.01.2012 kuni põhinõude täitmiseni. Kohus jättis põhihagi menetluskulud 75% ulatuses hageja kanda ja 25% ulatuses kostja kanda ja vastuhagi menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.

Pooltel ei ole vaidlust, et hageja nimetati 28.03.2008 toimunud korteriomanike üldkoosolekul Tallinnas XXXXXXXXX XXX XXXX asuvate korteriomandite valitsejaks. Korteriomanikud kohustusid samal koosolekul vastuvõetud kodukorra p. 2.7 kohaselt tasuma maksed valitseja pangaarvele makseteatisel märgitud kuupäevaks, kusjuures maksetähtajaks tasumata summalt arvestatakse viivist 0,07% päevas. Hagejal on vaja kostja vastu kohtusse hagi esitamiseks KOS § 21 lg. 2 p. 5 kohaselt korteriomanike sellekohast otsust. Hageja kohtule sellist otsust ei ole esitanud, tuginedes oma volituste tõendamisel üksnes 28.03.2008 korteriomanike üldkoosoleku otsuse punktile 3 tema valitsejaks nimetamisele. Koosolekul kinnitatud kodukorrast ei nähtu korteriomanike KOS § 21 lg. 2 punktile 5 vastavat otsust, mis annaks hagejale õiguse esitada kohtusse hagisid korteriomanike vastu. Seega ei ole hagejal volitust esitada kohtusse hagi, et nõuda kostjalt sisse tasumata makseid KOS § 21 lg 2 punktidele 1 ega 5 tuginedes. Hageja on hagiavalduses esile toonud, et kostja kinnitas kirjalikult 07.01.2010 võlga hageja ees ja kohustus võla tasuma hiljemalt 15.02.2010. Kostja 07.01.2010 kirjaliku avaldusega on antud asjaolu tõendatud. Nimetatud avalduse näol on tegemist võlatunnistusega VÕS § 30 mõttes, mistõttu kuulub hagi võlatunnistusega tunnistatud võla osas rahuldamisele. Võlatunnistuses ei ole märgitud võla suurust. Kohtuistungil täpsustas hageja 16.01.2012 esitatud võlgnevuse arvestuse koondtabelile tuginedes, et kostja võla suurus 07.01.2010 oli 538, 08 eurot. Kostja ei ole vastupidist tõendanud. Seega kuulub hagi rahuldamisele osaliselt 538,08 euro ulatuses. Muus osas tuleb hagi korteriomanike volituste puudumise tõttu jätta rahuldamata. Hageja on esitanud 16.01.2012 täpsustuses taotluse mõista kostjalt alates 01.01.2012 välja viivis 0,07% päevas võla summalt kuni põhinõude kohase täitmiseni. Viivise määr on sätestatud 28.03.2008 üldkoosoleku otsusega nr. 5 kinnitatud kodukorra punktis 2.7 ja on KOS § 8 lg. 4 kohaselt kostja kui korteriomaniku õigusjärglase kohta kehtiv kinnistusraamatusse kandmata. Seega tuleb kostjalt välja mõista viivis põhivõlalt 538, 08 eurot 0,07% päevas alates 01.01.2012 kuni põhinõude täitmiseni. Hagiavalduse lisadena esitatud üüriarvete ja võlgnevuse koondtabeliga on tõendatud, et kostja ei ole täitnud KOS § 13 lõikes 1 ja elamu 28.03.2008 üldkoosolekul kinnitatud kodukorra punktis 2.7 sätestatud kohustust tasuda kaasomandi majandamise kulutused arvetel märgitud kuupäevaks ning tal on maksete võlgnevus. Kostja ei ole tõendanud, et tal ei ole maksete võlga, kuna kostja viidatud perioodile 01.01.2010-30.08.2010, mil ta on maksnud suurema summa, kui hageja arveid esitas, eelnesid ja järgnesid pikad maksete võlgnevuse perioodid. Hageja on arvestanud maksete võlgnevust ka oluliselt pikema perioodi vältel, alates maist 2008 kuni detsembrini 2011, kui kostja osundab. Kodukorra p. 4.4 kohaselt on hagejal kommunaalkulude võlgnevuse korral õigus korteriomandi omaniku elektri võrguühendus katkestada. Kostja vastuhagist nähtuvalt lülitati elekter tema korterist välja kolmel korral perioodidel 20.05.2009-07.01.2010, 16.04.201027.05.2010 ning alates 16.06.2010, mistõttu ei ole ta saanud korterit sihtotstarbeliselt kasutada ning on asenduskorteri üürimisega kandnud kahju. Võlgnevuse koondtabelist nähtuvalt oli kostjal elektri võrguühenduse katkestamisele eelnevalt maksete võlgnevus. VÕS § 101 lg. 1 punktist 3 ja § 115 lõikest 1 tulenevalt võib võlausaldaja võlgniku poolt kohustuse rikkumisel nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg. 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Eelnimetatud sätete

kohaldamiseks peab olema tõendatud kahju olemasolu, kohustuste rikkumine ja põhjuslik seos kahju ning kohustust rikkunud isiku poolt kahjustatud isiku õiguste rikkumise vahel. Pooltel ei ole vaidlust, et kostja korteris katkestas elektriühenduse kõikidel kordadel hageja. Konkurentsiameti 09.06.2010 otsusega nr. 7.3-3/10-006 perioodil 16.04.2010 kuni 27.05.2010 väldanud võrguühenduse katkestamise õiguspärasuse kohta, on tõendatud, et hageja tegutseb elamus võrguettevõtjana ELTS § 8 lg. 1 mõistes ning müüjana § 10 mõistes, kuna tema tegevus on käsitletav elamu siseses elektrivõrgus võrguteenuse osutamisena, sest hageja edastab elektrienergiat elamu toitekaabli kingadel asuvast liitumiskilbist kuni elamu korteriomandite elektripaigaldisteni, võimaldab korteriomandites kasutada võrguühendust ning tagab elamu korteriomandites tarbitud elektrienergia mõõteandmete kogumise ja töötlemise. Hageja tegevus, millega ta jaotab võrgulepingu alusel ostetava elektrienergia korteriomandite vahel ära ning võtab korteriomanikelt tarbitud elektrienergia eest esitatud arvete alusel raha, on käsitletav kui elektrienergia müük ELTS § 3 p. 18 mõistes. Konkurentsiameti otsuse kohaselt ei järginud hageja kostja korteris XXXXXXXXX XXX XXXX-XXvõrguühenduse katkestamisel 15.04.2010 ELTS regulatsiooni, rikkudes ELTS § 90 lõikeid 3 ja 4 sellega, et ei edastanud kostjale tähitud postiga võrguühenduse katkestamise teadet, vaid edastas selle lihtkirjalikult ning katkestas võrguühenduse enne 15-päevase etteteatamise tähtaja möödumist, kuna teate edastamisel 08.04.2010 oleks hagejal tekkinud õigus ühendus katkestada alles 23.04.2010, mitte 15.04.2010. Eluruumi üürilepinguga on tõendatud, et kostja sõlmis 12.06.2010 Nordam Holding OÜ-ga eluruumi üürilepingu XXXXXXX XXX XXX-XXX korteri üürimiseks üürihinnaga 3000 krooni kuus ning üüriarvete ja order kviitungitega alates 01.07.-01.01.2010 üüri tasumine kokku 19 700 krooni (1259, 06 eurot) ja 01.05.-01.09.2010 kokku 8866 krooni (566, 64 eurot). Asjaolu, et Nordam Holding OÜ ei ole korterite omanik, ei välista osaühingul korterite üürimiseks kostjale muu õigusliku aluse olemasolu. Maksekviitungitel sentide märkimine teisiti, kui nulli või viiega lõppevalt, ei ole piisav argument, et pidada kviitungeid võltsituteks. Eeltoodud tõenditega on tõendatud, et kostja kahju seisneb perioodil 20.05.2009-07.01.2010 asenduskorteri üürikuludes ning see on põhjuslikus seoses hageja poolt elektrienergia võrguühenduse katkestamisega, kuna kostjal ei olnud võimalik elektri puudumise tõttu kasutada korteriomandit asukohaga XXXXXXXXX XXX XXXX-XXsihipäraselt. Seega on tõendatud, et hageja tekitas kostjale ebaseadusliku elektrienergia võrguühenduse katkestamisega kahju perioodil 20.05.2009 kuni 07.01.2010 1259, 06 euro ulatuses, kuna hoolimata kodukorra punktis 4.4 sätestatust, pidi hageja järgima ELTS § 90 lõigetes 3 ja 4 sätestatud elektrienergia võrguühenduse katkestamise korda. VÕS § 139 lg. 1 sätestab, et kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Hagiavalduse 16.01.2012 täienduse kohaselt moodustab kostja võlgnevus XXXXXXXXX XXX XXXX korteriühisuse koguvõlgnevusest 90% ja see on suurem ühisuse ühe kuu majandamiskuludest ja reservkapitali nõudest. Eeltoodust tulenevalt on teised korteriomanikud olukorras, kus peavad suurendama oma makseid reservkapitali osas, et ühisuse finantsnäitajad ei seaks ühisusejätkuvust ohtu. Asjas esitatud võlgnevuse koondtabeliga, millest nähtuvad nii tasumisele kuuluvad kui ka kostja poolt tasutud arved, on tõendatud, et kostjal on maksete tasumisel võlgnevusi alates korteriomandi omanikuks saamisest 2008.a mais, maksete tasumine on olnud järjepidevalt äärmiselt ebakorrapärane, makseid ei ole valdavalt tasutud arvetel märgitud tähtaegadeks ning hagejale laekunud summad, ei ole vastanud arvetel märgitule. Järelikult ei ole kostja jätnud tasumata arveid põhjusel, et ta jäi töötuks, kuna esitatud Klubide Grupp OÜ tõendi kohaselt koondati kostja alates 01.11.2008, seejuures

maksti talle hüvitist kahe kuu keskmise palga ulatuses. Eesti Töötukassa tõendi kohaselt oli kostja töötuna arvel 11.12.2008 kuni 04.05.2009 saades hüvitist esimesed 100 päeva päevamääraga 208, 60 krooni ja alates 101. päevast 166, 88 krooni. Kostja esitatud tõenditega on tõendatud, et ta on maksnud korrapäraselt suuri summasid XXXXXXX XXX XXX-XXX ja XXXXXXX XXX-X üürikorterite eest. Nimetatud summad on seejuures ületanud mitmel korral XXXXXXXXX XXX XXXX korteriomandi eest tasumisele kuuluvaid makseid. Seega ei ole kostja jätnud makseid tasumata raske majandusliku olukorra tõttu, vaid on hea usu põhimõtet eirates hoidunud kõrvale KOS § 13 lõikes 1 ja elamu 28.03.2008 üldkoosolekul kinnitatud kodukorras sätestatud kohustusest tasuda kaasomandi majandamise kulutused arvetel märgitud kuupäevaks. Eeltoodu tõttu tuleb kahjuhüvitist 1259, 06 eurot VÕS § 139 lg. 1 alusel vähendada kogu ulatuses ja jätta see välja mõistmata. Perioodil 16.04.201027.05.2010 ja alates 16.06.2010 kuni käesoleva ajani kestva elektrienergia võrguühenduse katkestamise mitteõiguspärasuse kohta kostja tõendeid esitanud ei ole, mistõttu ei ole ta tõendanud, et hageja rikkus kodukorrast või seadusest tulenevaid kohustusi elektrienergia võrguühenduse katkestamisel. Seega tuleb kostja vastuhagi tekitatud kahju hüvitamiseks jätta täies ulatuses rahuldamata. Hagejal oli kodukorra punktist 4.4 tulenevalt õigus kostja korteriomandis elektriühenduse katkestada maksete võlgnevuse tõttu, et kostjal oli maksete võlgnevus ja, et kostja ei ole tõendanud hageja kodukorrast või seadusest tuleneva kohustuse rikkumist. Kirjalike hoiatustega ja e-kirjavahetusega on tõendatud, et kostjale tuletati korduvalt meelde võlgnevuse olemasolu ja tehti ettepanek nende tasumiseks kirjades märgitud kuupäevadel või sõlmida võla tasumiseks maksegraafik. Kostja võlga ei tasunud ega kirjalikult antud lubadustest kinni ei pidanud. Hageja on esitanud 10.01.2011 seisukohtades oma kohustuse täitmise vastuväite. Nii VÕS § 111 lõikest 1 kui ka XXXXXXXXX XXX XXXX kodukorra punktist 4.4 tuleneb, et hagejal on õigus keelduda oma kohustuse, varustada kostja korteriomandit elektriühendusega, täitmisest kuna kostja rikkus sellele eelnevalt oma kohustust maksta makseid vastavalt arvetele. Kohustuste täitmise järjekorrast tulenevalt peab kostja täitma enne oma kohustuse hageja ees või täitma mõne teise VÕS § 111 lõikes 1 sätestatud tingimuse. Kuna kostja ei ole oma kohustust hageja ees täitnud, ei ole pakkunud tagatist ega täitnud võla tasumise lubadusi, siis tuleb vastuhagi elektriühenduse taastamise nõudes jätta rahuldamata. T. T-i apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning hagejal taastada viivitamatult elektriühendus aadressil XXXXXXXXX XXX XXXX-XXvältimaks edasisi kahjusid kostjale. Maakohtu otsus käsitleda kostja 07.01.2010 kirjalikku avaldust kehtiva võlatunnistusena summas 538,08 eurot ei ole põhjendatud. Võlatunnistusel ei ole märgitud võla suurust. Maakohus on jätnud arvestamata kostja taotluse arvestada viivist seaduslikult. Kuna KOS ei sätesta viivise suurust tuleb viivist arvestada VÕS § 113 lg. 1 alusel, kus viivismääraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressi määr, millele lisandub seitse protsenti aastas. Hageja on arvestanud kostjale esitatud arvetel viivist ka viivistelt. VÕS § 197 ja 198 kohaselt on kostjal õigus nõuet tasaarvestada. Tasaarvestuse kohta on kohtule esitatud kirjalikud tõendid vastuhagi vormis, mis tõendavad kahju ja nõude suurust.

Maakohtu põhjenduses on hageja tekitanud kostjale perioodil 20.05.2009-07.01.2010 kahju 1259, 06 eurot Vastavalt tarbijakaitseseaduse (TKS) § 3 lõikele 1 on kostjal seaduslik õigus saada hagejalt teenust, mis vastab nõuetele. Perioodidel 20.05.2009-07.01.2010, 16.04.2010-27.05.2010 ning alates 16.06.2010 pole hageja elektrikatkestuse tõttu kokkulepitud teenust osutanud. Seega nimetatud perioodidel, kui elektrienergia oli välja lülitatud, esitatud arved on tühised. Elektriühenduse katkestamised perioodidel 20.05.2009-07.01.2010, 16.04.2010-27.05.2010 ja alates 16.06.2010 on ebaseaduslikud, kuna vastavalt ELTS § 8 ja 90 võib hageja võrguettevõtjana elektrienergia katkestada liitumispunktis, kui tarbija on jäänud võlgu energia või võrguteenuse kasutamise eest. Maakohus on jätnud analüüsimata maksekorralduse, kus 30.04.2010 on kostja tasunud hageja arvele 2200 krooni elektrienergia eest. Õige ei ole maakohtu seisukoht, mille kohaselt kostja on eiranud hea usu põhimõtet ja hoidnud tahtlikult kõrvale KOS § 13 lõikes 1 ja elamu 28.03.2008 üldkoosolekul kinnitatud kodukorras sätestatud kohustusest tasuda kaasomandi majandamise kulutused, kuna põhiseaduse § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Kuna elekter oli välja lülitatud, on hageja rikkunud kostja tavalist elulaadi korteri kasutamisel, tekitades talle täiendavaid kulutusi ja hingelisi kannatusi. Elekter oli külmal ajal välja lülitatud. Hagejal ei olnud võimalik iga päev jälgida isiklikke hügieeninorme tema jaoks tavalises olukorras, mis tekitas ebamugavust tema isiklikus elus. Hageja majapidamise tavaliseks viisiks oli söögi valmistamine elektripliidil. Pärast elektrienergia väljalülitamist muutus sooja toidu valmistamine võimatuks. Ka kirjanduse lugemine oli piiratud, mis tekitas hingelisi läbielamisi, seetõttu oli kostja sunnitud üürima eluaseme vastavalt turuhinnale ja kandma kahju. VÕS § 127 lg. 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja vastuväited selle kohta, et korteriomanike üldkoosolekul oli vastu võetud otsus elektrienergia väljalülitamisest, on asjakohatud, kuna keegi ei pea täitma ebaseaduslike otsuseid ning lepingute ebaseaduslikud punktid on tühised. CityHaldus OÜ apellatsioonkaebus Hageja palub uue otsusega rahuldada hagi täies ulatuses ning mõista välja kostjalt viivis alates võlgnevuse tekkimisest ja jätta menetluskulud täielikult kostja kanda. Maakohus on jõudnud seisukohale, et hageja ei ole esitanud KOS § 21 lg. 2 p. 5 kohast volitust. Kohtumenetluses ei tekkinud vaidlust selle üle, et hageja nõudis kostjalt majanduskava kohast kommunaalteenuste võlgnevust. Samuti on kohus kinnitanud, et puudub vaidlus hageja valitsejaks nimetamise üle. Majanduskavale vastavate kommunaalkulude kohtulikus nõudemenetluses hagejal eraldi volitust vaja ei ole, tulenevalt Riigikohtu otsusest nr. 3-2-1-132-05. Eeltoodust tulenevalt eksisteerib hagejal vastav volitusnorm ning tema kasuks tuleb välja mõista kogu nõue. 16.01.2012 esitatud hagiavalduse täpsustuses taotles hageja kostjalt välja mõista viivis 387, 48 eurot ning 01.01.2012 alates 0,07% tasumata summalt kuni kohase täitmiseni. Seega taotles hageja ka enne 01.01.2012 arvestatud viivise väljanõudmist ning kohus on ekslikult

jõudnud järeldusele, justkui taotletakse viivise väljamõistmist ainult eelmainutud kuupäevast alates. Eelmainitud asjaoludest tulenevalt tuleb menetluskulud kogu mahus jätta kostja kanda. Lisaks ei ole maakohtu kohtukulude jaotus proportsionaalne, sest lisaks hageja nõude rahuldamise osale menetleti kostja vastuhagi. See suurendas menetluskulusid, mille tulemil peaks samase otsuse puhul jaotus olema vastupidine. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebustele vastu ning kostja vaidleb vastu hageja apellatsioonkaebusele. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et hageja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja kostja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Ringkonnakohus märgib, et ringkonnakohtu istungil loobus kostja oma kaebusest elektriühenduse taastamise nõude osas. Maakohtu otsuse põhjendus hagi osas on vastuoluline. Ühelt poolt maakohus leidis, et hagejal puudub õigus esitada kostja vastu korteriomanike nimel nõudeid, kuna korteriomanikud ei ole teda selleks oma otsusega volitanud, teiselt poolt aga rahuldas hagi osaliselt, viidates kostja antud võlatunnistusele. Kohtu selline lahend on olnud ka üllatuslik, sest maakohtus ei ole pooled kahtluse alla seadnud valitseja õigust majanduskulude ja muude maksete võlgnevuse sissenõudmiseks hagi esitada. Nagu Riigikohus on oma 28.11.2005 otsuses (nr. 3-2-1-132-05) selgitanud, saab hagi esitamise õiguslikuks aluseks KOS § 21 lg. 2 p. 2 tähenduses lugeda korteriomanike otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. Antud juhul oli hageja esitanud nii korteriomanike otsuse tema valitsejaks nimetamise kohta kui ka majanduskavad vaidlusaluse perioodi kohta. Seetõttu maakohtu põhjendus hagejal hagemiseõiguse puudumise kohta on ekslik. Seega ringkonnakohus tühistab maakaohtu otsuse hagi osalise rahuldamise kohta ja teeb selles osas uue otsuse hagi täies osas rahuldamise kohta, arvestades seejuures järgmist. Kostja ei vaidlusta seda, et hageja arvestas ja nõuab kohustuse täitmist vastavuses majanduskavadega, s.o. ei väida, et kohustuse täitmist nõutakse suuremas mahus kui majanduskavast tuleneb. Samuti ei vaidlusta kostja hageja õigust arvestada VÕS § 88 lg. 8 järgselt võlgnevuse tasumiseks makstud summadest esmalt tasutuks viivis. Kostja vaidlustas arvestatud viivisemäära 0,07% võlgnetavalt summalt päevas, leides, et kuivõrd hageja ei ole korteriühistu, vaid äriühing, siis selline viivisemäär, mis on sätestatud

korteriühistuseadusega, ei ole kohaldatav, ja viivist oleks VÕS § 113 lg. 1 kohaselt tulnud arvestada VÕS §-is 94 lg. 1 sätestatud määras. Kostja seisukoht on ebaõige. Ringkonnakohus nõustub siinkohal maakohtu seisukohaga, mille kohaselt viivisemäär 0,07% päevas tuleneb korteriomanike 28.03.2008 üldkoosoleku otsusega kinnitatud kodukorra punktist 2.7, mistõttu see on KOS § 8 lg. 4 kohaselt kehtiv ka kostja suhtes. Kostja väide, mille kohaselt ei ole tal kohustust tasuda nn. kommunaalkulude eest sellel ajal, kui ta korterit ei kasutanud elektriühenduse katkestamise tõttu hageja poolt (kostja sõnastuses nimetatud perioodi eest esitatud arved on „tühised“), ei ole õige. Korteriomanik on kohustatud võtma osa elamu ja tema korteri teenindamisega seotud kulutuste kandmisest vastavalt elamu majanduskavale, sõltumata sellest, kas ta isiklikult korteriomandit kasutab või mitte. Kui elamu valitseja ebaseadusliku tegevuse tõttu muutus kostjal korteri kasutamine võimatuks ja ta kandis sellega seoses kulutusi asenduskorteri üürimise tõttu, siis see on vastuhagi ehk tasaarvestuse küsimus. Seega ringkonnakohus leiab, et hageja nõue põhivõla ja viivise väljamõistmiseks on hagis näidatud ulatuses põhjendatud, kohus tühistab maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamata jätmise osas ja teeb uue otsuse hagi terves osas rahuldamise kohta. Kostja esitas hageja nõudele vastuhagi varalise kahju hüvitamiseks, mis tekkis talle hageja poolt elektriühenduse ebaseaduslikust katkestamisest tingitud asenduskorterite üürimise kulutuse kandmisega. Maakohus leidis, et eluruumi üürilepinguga, arvetega ja order-kviitungitega on tõendatud, et hageja põhjustas elektrienergiaühenduse ebaseadusliku katkestamisega korteris kostjale perioodil 20.05.2009-07.01.2010 varalist kahju asenduskorteri üürimise kulutuste näol 1259, 06 euro ulatuses. Maakohus leidis, et nimetatud kahju ei kuulu hagejalt väljamõistmisele VÕS § 139 lg. 1 sätete alusel, sest kostja ei ole jätnud elamu majandamise eest makseid tasumata raske majandusliku olukorra tõttu, vaid on hea usu põhimõtet eirates hoidunud maksete tasumisest kõrvale. Samuti on maakohus leidnud, et elektriühenduse katkestamine perioodil 16.04.2010 kuni 27.05.2010 ja alates 16.06.2010 kuni otsuse tegemiseni, ei olnud mitteõiguspärane (otsuses on see kajastatud sõnastusega, et „elektrienergia võrguühenduse katkestamise mitteõiguspärasuse kohta kostja tõendid esitanud ei ole“). Kohus leidis, et hagejal oli kodukorra punktist 4.4 tulenevalt õigus kostja korteriomandi elektriühendus katkestada maksete võlgnevuse tõttu. Ka tuleneb kohtu arvates VÕS §-st 111 lg. 1 hageja õigus keelduda oma kohustuse, varustada kostja korterit elektriühendusega, täitmisest, kuna kostja rikkus sellele eelnevalt oma kohustust maksta makseid vastavalt arvetele. Ringkonnakohtus leidis, et maakohtu ülalmärgitud põhjendused ei ole õiged ja vastuhagi rahuldamata jätmise osas tuleb maakohtu otsuse põhjendusi muuta. Korteriomanikel puudub õigus oma otsusega kehtestada seadusest mitte tulenevaid mõjutusvahendeid korteriomaniku suhtes, kes ei ole tasunud makseid ja/või kellel on nende võlgnevus. Seetõttu korteriomanike otsusega kinnitatud kodukorra p. 4.4, mille kohaselt „korteriomandi omaniku suhtes võetakse kasutusele sanktsioonid vastavalt seadusandlusele, kui pole selgitust arvete mitteõigeaegse tasumise kohta, kaasa arvatud elektri väljalülitamine“, on seadusvastane ja tühine osas, millisega nähakse ette elektrienergiaga varustamise katkestamise õigus mistahes makse mitteõigeaegse tasumata jätmise eest. Elektrienergia müüki reguleerib elektrituruseadus, mille § 90 sätestab võrguettevõtja poolt

tarbijaga võrguühenduse katkestamise tingimused ja korra. Nimetatu kohaselt võib võrguettevõtja teatud tingimustel katkestada tarbijaga võrguühenduse, kuid üksnes elektrienergia eest tasumata võlgnevuse eest, s.o. mitte muude võlgnevuste olemasolu eest. Seega ringkonnakohus leiab, et hageja poolt kostja korteriomandi elektritarbimise võrguühenduse katkestamine oli ebaseaduslik kõigil katkestamise perioodidel. Selles osas ringkonnakohus nõustub kostja apellatsioonkaebusega. Samas on maakohus alusetult leidud, et kostja on korterite üürilepingutega, üüriarvete ja order-kviitungitega tõendanud, et kostja on hageja poolt elektri katkestamise tõttu üürinud endale asenduskorterid ja tasunud nende eest üüri, s.o. kandnud kahju. Hageja vaidlustas esitatud tõendid ja kahju olemasolu (tõendatuse), märkides, et kostja esitatud üürilepingutes märgitud korterid kuulusid teistele isikutele, esitatud sularaha vastuvõtu kviitungid on aga ilmselt võltsitud, sest nendes on kinnitused sularaha vastuvõtmise kohta ulatuses, mida ei ole sularahana võimalik üle anda, s.o. nendes on märgitud sendid sajandikkohtadega peale koma. Kostja väitis, et lepingute järgi üürileandja, tema isale kuuluv ja Kuressaares registreeritud osaühing, oli sõlminud nimetatud korteritele kasutusvalduse lepingud (kuigi lepingutes on märgitud, et korterite omanik on üürileandja Nordam Holding OÜ), kuid nimetatud kasutusvalduse lepinguid ei ole ta tõenditena esitanud (31.02.2012 istungil väitis kostja hoopis, et üürileandjal oli korteriomanikega üürileandmiseks käsundusleping - toimiku II kd. lk. 155). Hageja väitele vastuseks sularahamaksete sellisel kujul võimatuse kohta on kostja paljasõnaliselt leidnud, et tegemist on pahatahtliku vastuväitega. Samas ei ole tegemist ühekahe juhtumiga (orderiga), vaid sularahamakse tegemist on kajastatud kahekohalise täpsusega peale koma eranditult kõikidel order-kviitungitel. Ringkonnakohus lisab, et kõik dokumendid on kostja poolt esitatud kinnitamata koopiatena, order-kviitungitel ei ole eristatav, kes on sellele alla kirjutanud, tõenditena esitatud üürileandja arved on aga nendel märgitud isiku J. T-i poolt allkirjastamata. J. T-i enda tunnistajana ülekuulamist on kostja menetluses küll taotlenud, kuid järgnevalt on ta jätnud täitmata kohtu nõude esitada tunnistaja ülekuulamiseks põhjendatud taotlus ja andmed (toimiku I kd. lk. 222) ning menetluse käigus tunnistaja ülakuulamise taotlust enam ei esitanud. Kuna kahju olemasolu peab tõendama kahjustatud isik ja vaatamata põhjendatud kahtlusele kostja sellekohaste tõendite suhtes ei ole kostja täiendavaid tõendeid kahju olemasolu kohta esitanud, siis leiab ringkonnakohus vastupidiselt maakohtule, et kostja ei ole tõendanud ebaseaduslike elektrikatkestustega talle varalise kahju tekkimist, ning loeb selle vastuhagi rahuldamata jätmise põhjenduseks. Seetõttu ei oma antud asjas enam tähtust õiguslik küsimus, kas kohus võib VÕS § 139 lg. 1 kohaldades vähendada kahjuhüvitust nullini, või on kohtu sellise hinnangu korral õiguslikult tegemist juba põhjusliku seose puudumisega. Kuna hagi rahuldatakse terves ulatuses ja vastuhagi jäetakse rahuldamata ning kostja loobus apellatsioonkaebuse nõudest hageja kohustamiseks elektriühenduse taastamiseks, siis jäävad poolte menetluskulud mõlemas kohtuastmes kostja kanda.

Tiit Kollom

Mare Merimaa

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.