Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

müügipakkumise tegi hageja kuu aega hiljem kostjale I, mis kinnitab selgelt hageja müügisoovi ning mistahes omavajaduse puudumist. Samuti oli OÜ Glimstedt nõus kliendi huvides omandama kinnistud ning 15.09.2011 kinnitati müügilepingu tingimuste sobivust ja soovi kinnistud osta. Hageja ei saa kinnistute valduse üleandmist nõuda täiendava ülesütlemisavaldusega. Kostjate väitel sõlmisid üürileandja ja üürnikud 13.12.2010 kirjaliku kokkuleppe üürilepingute punkti 7.4 muutmiseks. Muudatuste tulemusena ei ole üürileandjal enam võimalik üürilepingut ennetähtaegselt 12-kuulise etteteatamistähtajaga üles öelda. Isegi kui hagejal selline õigus oleks, siis ka hageja enda kinnituse kohaselt ei ole väidetav valduse üleandmise tähtaeg saabunud ning puudub mistahes hageja subjektiivsete õiguste rikkumine, mille kaitseks kohtu poole pöörduda. Hageja täiendav seisukoht kostjate vastuväidetele Asjaolu, et hageja tegevusalana on varasemate majandusaasta aruannetes nimetatud hoonestusprojektide arendus, ei välista üürilepingute ülesütlemist tungivale omavajadusele viidates. Tavapärase praktika kohaselt kajastatakse majandusaasta aruannetes vaid ettevõtja põhitegevusala. Hageja on puitmajade tootmist alles alustav ettevõte. Tungiv omavajadus ei esine ainult siis, kui soovitakse olemasolevat tegevust laiendada või uutesse ruumidesse kolida, vaid ka siis, kui ruumid omandatakse sooviga senist majandustegevust uute valdkondadega laiendada. Kuna hoolimata üürilepingute ülesütlemisest ei kavatsenud üürnikud kinnistute valdust üle anda, hindas hageja otstarbekamaks kinnistud võõrandada ja leida oma majandustegevuse laiendamiseks uus asukoht. Paraku jäi tehing tegemata, mistõttu otsustati pärast 15.09.2009 tehingu ebaõnnestumist jätkata esialgse plaaniga ja nõuda kinnistute vabastamist. Asjaolu, et hageja vahepealsel ajal üürnike ja kinnistu endise omaniku survele järele andis, ei tähenda, et hagejal ei oleks omavajadust kinnistute kasutamiseks. Kostjate viide lepingute punktile 7.1.1 on asjakohatu. Kostjate väited üürilepingute muutmise kohta 13.12.2010 pole usutavad. Kohtutäituri kinnitusel esitas OÜ A Metsagrupp juhatuse liige A A 03.03.2011 üürilepingud, mille hulgas ei olnud muudetud versiooni. Lepingu muutmise dokumendid on esitatud esmakordselt alles pärast hageja poolt üürilepingute alternatiivsel alusel ülesütlemist ja ülesütlemisele hagiavalduses tuginemist. Lisaks on muudatuste tegemine ajal, mil pank oli endise omanikuga - üürileandjaga laenulepingu üles öelnud, laenuvõlgniku poolt pahauskne. Lepingu muutmisega tekitati kahju isikule, kes omandas kinnistu täitemenetluses. Sellise kokkuleppe eesmärgiks sai olla üksnes kinnistu endise omaniku soov jätkata kinnistu kasutamist ka pärast kinnistu võõrandamist täite-menetluses. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või lepingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Seetõttu tuleb jätta kohaldamata OÜ A Metsagrupp ning kostja I ja kostja II poolt 13.12.2010 allkirjastatud lepingumuudatus. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Pärnu Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hagiavalduse kohaselt alustas hageja kevadel 2011 ettevalmistusi puitmajade tootmiseks ja ehitamiseks, mille tarvis omandas enampakkumise käigus kinnistud. Üürilepingute alusel olid kinnistud kostjate kasutuses. Vastavalt VÕS § 291 lg-le 1 on üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused läinud üle hagejale. Hageja on VÕS § 323 lg 1 järgi üürilepingud nõuetekohast ülesütlemistähtaega järgides 06.07.2011 ja 26.09.2011 üles öelnud. Üürilepingute ülesütlemist on kinnitanud ka tunnistajad. VÕS § 323 lg 1 kohaselt võib hageja äriruumi üürilepingu üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Omavajaduse põhjendamiseks on hageja toonud kohtu ette mitmeid asjaolusid ja esitanud rea tõendeid. Kostjate kasutuses olevates tootmishoonetes, mis on sobilikud nii üldpinna kui kõrguse

poolest, plaanib hageja hakata tootma palkmaju, moodulmaju ja puitsõrestikmaju. Üks tootmishoone võetaks kasutusse saekaatrina, kus toodetaks materjali palkmajade, sõrestikmajade ja moodulmajade tootmiseks. Hageja on esitanud ülevaate tootmistehnoloogiast, kuidas majamooduleid koostatakse, ja põhjendanud ruumide vajadust fermide (katusedetailide) koostamisega. Hagejal on plaanis soetada Hunderggeri seade SC3 karkassmajade detailide tootmiseks. Senini ei ole tootmisseadmeid ostetud, sest see ei oleks majanduslikult otstarbekas, kuna on teadmata, millal lõpeb vaidlus üürilepingute kehtivuse üle. Tungiva omavajaduse tõendamiseks on hageja esitanud töölepingud müügiesindaja ja arhitekt-konstruktori tööle võtmise kohta, tööliste majutamiseks on ostetud korter Aravetel, tehtud on toiminguid ehitusdokumentide saamiseks. Maakohtu arvates võiks omavajadusele tuginemine olla põhjendatud siis, kui vara omandamise hetkel oli teada, milleks omanik ruume vajab. Hageja võis omandada kinnistud eesmärgiga laiendada oma majandustegevust ja alustada kinnistutel puitmajade tootmist, kuid puuduvad tõendid, et üürilepingute ülesütlemise momendiks olid hagejal reaalsed võimalused alustada puitmajade tootmist. Kohus ei pidanud asjakohaseks hageja väidet, et puitmajade tootmist alustades ei ole võimalik omavajadust muul viisil tõendada, kui tootmistegevust ette valmistavate toimingute tõendamisega. Arvestatavad pole tõendid, mis on illustratiivsed ega oma tõendusjõudu ja mis puudutavad puitmajade tootmise ettevalmistamist (pakkumised). Puuduvad tõendid tööstuse käivitamiseks hädavajalike seadmete soetamise kohta. Selleks ei saa lugeda arvet, mille tasumine ega kauba kättesaamine ei ole tõendatud. Kaubamärgi kaitsepiirkond (Venemaa ja Norra) ei ühti hageja tegevusplaanidega Soomes. Müügiesindaja ega arhitekt-konstruktori tegevus ei ole seotud konkreetselt vaidlusaluste tootmishoonetega. Ülejäänud tõendid tõendavad hageja tegevusplaane, kuid puudub nende otsene seos vaidlusaluste tootmishoonetega. Asjaolu, et 2009. a ja 2010. a majandusaasta aruannetes puudub hageja tegevusalana puitmajade tootmine, ei välista iseenesest tungivat omavajadust. Majandusaasta aruannetes kajastatakse ettevõtja põhitegevusala, mis üldjuhul ei mõjuta ettevõtja tegutsemist erinevates valdkondades. Hageja 2011. a majandusaasta aruandes on puitmajade tootmistegevuse ettevalmistused ära märgitud. Kinnisasja võõrandamine ei anna alust üürilepingut VÕS § 323 lg 1 alusel lõpetada, vaid uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-20-08). Eeltoodust lähtudes pole hageja tõendanud tungiva omavajaduse olemasolu, seda nii üürilepingute ülesütlemisavalduste koostamise hetkel ega ka kohtuotsuse tegemise ajal. Tähelepanuta tuleb jätta tõendid tootmisruumi vajaliku suuruse kohta, selgitused OÜ-le AMG Houses ja kostjale I müügisoovi põhjenduste kohta ning hoonete müügiga seonduva kohta, kuna tehing jäi tegemata. Hageja on esitanud alternatiivnõude TsMS § 369 alusel, sest üürilepingud on üles öeldud 12kuulise etteteatamistähtajaga. Sel alusel saab muu hulgas esitada hagi ka kinnistu või ruumi vabastamiseks tulevikus, kui nõude täitmine on seotud kindla kuupäevaga. Kostjad on täiendavatele ülesütlemisavaldustele vastu vaielnud, mis annab aluse eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Antud juhul on kinnistute ja ruumide vabastamise nõue seotud ülesütlemisavaldustest tuleneva lepingu lõppemise tähtajaga, milleks on 01.12.2012. Seega on täidetud kõik eeldused hagi esitamiseks enne nõude sissenõutavaks muutumist. Hageja esitas kostjatele üürilepingute ülesütlemise kohta uued teated 25.11.2011, tuginedes üürilepingute punktile 7.4. Kostjad vaidlesid ülesütlemisavaldustele vastu, kuna 13.12.2010 sõlmisid üürileandja OÜ A Metsagrupp ja kostjad kokkulepped üürilepingute punkti 7.4 muutmiseks, mille tulemusena ei olnud üürileandjal enam võimalik üürilepingut ennetähtaegselt

12-kuulise etteteatamistähtajaga üles öelda. Hageja on seadnud üürilepingute muutmise kahtluse alla, kuna see on vastuolus teadaolevate asjaoludega ega pole seetõttu usutav. Vaidlusaluste kinnistute osas läbi viidud täitemenetlusest nähtuvalt ei olnud lepingute muudatusi täitemenetluse käigus kohtutäiturile esitatud. Üürilepingute muutmise kohta on dokumendid esitatud alles pärast seda, kui hageja üürilepingud alternatiivsel alusel üles ütles ning ülesütlemisele hagiavalduses tugines. Hageja väitel ei ole viidatud muudatus usutav, pealegi koormaks see kinnistuid põhjendamatult: sellise muudatuse tegemine ajal, mil pank oli laenulepingu vara eelmise omanikuga üles öelnud, on pahauskne. Sellise muudatuse tegemisega tekitatakse kahju isikule, kes omandab kinnistud täitemenetluses, muudatuse eesmärgiks sai olla üksnes see, et kinnistute endine omanik saaks jätkata kinnistute kasutamist ka pärast nende võõrandamist. Eeltoodu alusel ning viitega VÕS § 6 lg-le 2 palus hageja jätta 13.12.2010 lepingute muudatusest tulenev kohaldamata, sest selline pahauskne käitumine on õiguslikult vastuvõetamatu. Kuigi hageja ei olnud varem tuginenud TsÜS § 6 lg-le 2 ja § 138 lg-le 2, ei pidanud kohus võimalikuks jätta neid hageja väiteid - lepingute muudatuse hea usu vastasuse kohta - tähelepanuta. Antud juhul oli kostjatel võimalus oma seisukohta kohtuistungil väljendada, seda enam, et uusi tõendeid ei ole hageja selle väitega seoses esitanud. Kuigi hageja hinnangul ei ole usutav, et üürilepingute muutmise kokkulepped 13.12.2010 sõlmiti, ei ole hageja üürilepingute muudatuse kehtivust vaidlustanud. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb toimida õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel heas usus, sama sätte lg 2 järgi ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kuna TsÜS § 138 lg 2 sätestab õiguste kuritarvitamise erijuhu - õiguste teostamine kahju tekitamise eesmärgil -, tuleb hagejal tõendada kahju tekitamise tahtlust. Üürilepingute muudatuse sõlmimise kohta on andnud kohtuistungil ütlusi tunnistajad A A, K K ja A G, kellest kaks viimast on kinnitanud, et üürilepinguid oli vaja muuta täiendavate investeeringute saamiseks, initsiatiiv üürilepingute muutmiseks tuli üürnike poolt. Kohtutäitur Heimo Vilpuu kinnitas, et talle ei olnud kinnistute enampakkumise ettevalmistamisel teada üürilepingute 13.12.2010 muudatused. Kohtutäituri poolt väidetut kinnitab ka hageja ja kohtutäituri vaheline kirjavahetus (tl 45-54, II köide). Samas, tunnistaja A A ütluste kohaselt oli tal võimalik esitada üksnes algsed üürilepingud, lepingute muudatusi tema käes ei olnud ning täiturile dokumentide esitamise ajaks ei olnud ta enam OÜ A Metsagrupp seaduslikuks esindajaks. Üürilepingute muudatused sõlmiti enne täitemenetluse alustamist, üürilepingute muudatuste tegemine ei ole keelatud ajal, mil pank on laenulepingu üles öelnud. Neist tõenditest nähtuvalt ei olnud kohtutäiturile kinnistute võõrandamise ajal teada kinnistuid koormavate üürilepingute muudatused, kuid kohtu hinnangul ei ole see piisav, tõendamaks hagejale kahju tekitamise tahtlust. Hageja väide kostjate seotuse kohta A A ja A A jätkuva huvi kohta kinnistuste vastu on oletuslik ning tõendamata, selleks ei piisa üksnes väljatrükist OÜ AMG Grupp veebilehelt. Seetõttu jättis kohus rahuldamata ka hageja alternatiivse nõude. Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada: lugeda üürilepingud lõppenuks kas hagiavalduses toodud esimesel alusel või teisel, alternatiivsel alusel, s.o alates 01.12.2012. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda. Maakohus leidis ekslikult, et hagejal puudub tungiv äritegevuslik omavajadus omandatud kinnistute kasutamiseks. Kohus nihutas tungiva omavajaduse tõendamiskoormise teadmiselt, milleks üüriruume vajatakse, vastavate võimaluste olemasolule, sedastades, et hageja võis küll omandada kinnistud eesmärgiga alustada seal puitmajade tootmist, kuid üürilepingute ülesütlemise momendiks puudusid tõendid, mis kinnitaksid hageja reaalseid võimalusi alustada puitmajade tootmist. Sisuliselt pidanuks hageja enne tootmisruumide omandamist ostma endale

kallid tootmisseadmed. Kohus jättis arvestamata, et hageja ei saanud seadmeid osta enne kui tal on olemas ruumid, kuhu need paigaldada või vähemasti hoiustada. Sellise tõlgendusega on kohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud materiaalõiguse normi. Kohus ei järginud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevat tõendite hindamise nõuet, jättes igakülgselt hindamata iga tõendi eraldi, pidades neid kogumis illustratiivseks ja tõendusjõudu mitteomavaks. Arusaamatu on kohtu hinnang tõenditele, mis puudutavad puitmajade tootmise ettevalmistamist, millele tuginedes kohus leidis, et need tõendid ei ole arvestatavad. Kohus rikkus TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud otsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet, leides, et hageja poolt üürilepingute ülesütlemise järgselt palgatud puitmajade müügiesindaja ja arhitekt-konstruktori tegevus ei ole seotud kinnistutega, nende töölepingud ja ametijuhendid ei tõenda hageja omavajadust. Töötaja ametijuhendist nähtub, et müügiesindaja töö sisuks on toodetavate, ehitatavate ja püstitatavate puitkarkass- või palkmajade müük. Arusaamatu on kohtu siseveendumuse kujunemine ning ülejäänud tõenditele antud hinnang, mille kohaselt need tõendavad küll hageja tegevusplaane, kuid puudub nende otsene seos vaidlusaluste tootmishoonetega. Kohtupoolne TsMS § 232 lg 1 ja § 436 lg 1 rikkumine on käsitletav tsiviilkohtumenetluse olulise rikkumisena TsMS § 631 lg 2 ja § 656 lg 1 p 5 mõttes ning aluseks kohtuotsuse tühistamiseks. Asjaolu, et hageja pakkus kinnistuid kostjatele väljaostuks täpselt sama hinnaga, millega ise need enampakkumiselt ostis (kuigi oli kandnud mh tehingu vormistamise, kinnistamise ja kostjatega vaidlemisele kulunud õigusabi näol täiendavaid kulusid), oli tingitud soovist saada vähemalt enda poolt kinnistute ostule kulutatud raha tagasi ning otsida seejärel mõni teine sobiv kinnistu. Arusaamatu on kohtu siseveendumuse kujunemine hageja seadusliku esindaja poolt vande all antud selgituste mitteveenvuse osas. Kostjad ei kavatsenud ruume vabastada ning hageja ei saanud neid ruume ilma pika ja kuluka kohtuvaidluseta omatarbeks kasutada. On mõistetav, et sellisel juhul pakub üks pool kompromissi VÕS § 578 mõttes. Tungiv omavajadus on määratlemata õigusmõiste, mida ei ole kohtupraktikas ammendavalt sisustatud. Tungiva omavajaduse esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kaaluda (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-20-08). Tegemist on lepingu eseme omandaja õigusega ning VÕS § 323 lg 1 ei eelda, erinevalt § 313 lg-st 1, lepingu poolte huvide kaalumist (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-62-04). Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Juriidilise isiku omavajadus võib seisneda näiteks üürilepingu eseme kasutamises enda tootmistegevuseks või bürooruumideks, s.o õiguslikus mõttes peaksid ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik olema identsed. Selline olukord esineb ka hageja suhtes. Kevadel 2011 alustas hageja ettevalmistusi puitmajade tootmiseks ja ehitamiseks. Puitmajade püstitamiseks olid hagejal olemas sobivad krundid Eestis (üks kinnistu Saku vallas Tänassilma külas, üks kinnistu Jõelähtme külas (6 katastriüksust), üks kinnistu Tiskre külas). Univers Logistics Finland OY-ga on kirjalik koostöökokkulepe puidust elamute ehitamiseks Soomes. Selleks on OÜ-st Miho tellitud arhitektuurne projekt, mille alusel alustati ehitusloa taotlemist. Ka Tänassilma kinnistule ehitamiseks on projekt tellitud, ehitusluba taotletakse märtsi lõpuks 2012. Tellitud on spetsiaalne puitehituse tarkvara Archicad 15, ArchiLOGS ja Artlantis ning töötatud välja kaubamärk „WILDBUILD". Hageja on esitanud taotlused ühenduse ja rahvusvahelise kaubamärgi „WILDBUILD" registreerimiseks. Registreeritud on domeenid wildbuild.com, wildbuild.eu ja wildbuild.ee. Puitmajade tootmiseks ja ehitamiseks sobivad tootmishoonetega kinnistud omandas hageja 06.06.2011 toimunud enampakkumisel. Need müüdi AS-i Swedbank kasuks seatud hüpoteegi alusel algatatud täitemenetluse käigus. Endine omanik OÜ AMG Grupp tegeles varasemalt puitmajade tootmisega. Seega vastasid omandatud hooned just hageja

omavajadusele. 01.10.2011 sõlmis hageja töölepingu müügiesindajaga, kelle tööülesanneteks on kindlustada toodetavate ja ehitatavate või püstitatavate puitkarkassil põhinevate ja palkmajade müük. Eeltoodust nähtub, et hageja on teinud konkreetseid, tõendatud ja tõsiseltvõetavaid toiminguid puitmajade tootmiseks Eestis. Selliseid toiminguid ja kulutusi ei tehta ilma kindla soovita vastavas valdkonnas tegutsema asuda. Hageja vajab üürilepingute esemeks olevaid ruume tungivalt ise. Seega on hageja ülesütlemisavaldus VÕS § 323 lg 1 alusel kehtiv. Hageja poolt alternatiivselt esitatud üürilepingute ülesütlemine aastase etteteatamisajaga on samuti kehtiv. Alternatiivne tahteavaldus on kostjatele esitatud põhjusel, et viimased vaidlesid omavajadusele tuginevale üürilepingute ülesütlemisele vastu. Üürilepingu ülesütlemist lepingute punkti 7.4 alusel ei pea üürileandja täiendavalt põhjendama. Hageja esitas kostjatele vastavad ülesütlemisavaldused 25.11.2011, millest tulenevalt lõpevad üürilepingud hiljemalt 30.11.2012, seega on tagatud üürilepingute lõppemine isegi juhul, kui omavajadusele tuginev ülesütlemisteade ei peaks olema kehtiv. Kostjad hagile esitatud vastuses alternatiivsele ülesütlemisavaldusele vastu ei vaielnud, vaid esitasid vastuväite kohtumenetluse käigus hiljem. Vastuväite kohaselt oli kinnistu eelmine omanik enne kinnistute sundvõõrandamist (kuid pärast võlausaldaja poolt krediidilepingu ülesütlemist 16.09.2010 ja sundtäitemenetluse alustamise hoiatuse saamist 06.12.2010) sõlminud 13.12.2010 kostjatega kokkuleppe nimetatud ülesütlemisaluse tühistamiseks. Ebatõenäoline on, et üürnikud tulid samasisulisele soovile ühel ajal ning kinnistu endine omanik ei teadnud kinnistu peatsest sundmüügist ega osanud arvata, et vahetult enne võõrandamist kinnistu selline koormamine võib kahjustada tagatisvara ja uue omaniku huve. Üürilepingud ise sõlmiti vastavalt 04.10.2010 ja 12.11.2010, s.o peale võlausaldaja poolt krediidilepingu ülesütlemist, mil kinnistute eelmisele omanikule oli selge nende tõenäoline võõrandamine sundtäitemenetluses. Lepingumuudatust täitemenetluse ajal kinnistu eelmise omaniku poolt kohtutäiturile ei esitatud. Arusaamatuks jääb, milliste kohtumenetluses vahetult uuritud tõendite (TsMS § 436 lg 2) või avalike registrite vahendusel üldteadaolevaks tunnistatud tõendite (TsMS § 231 lg 1) kõrvutamisele tuginedes leidis kohus, et kinnistute eelmise omaniku seaduslik esindaja A A ei pidanudki kohtutäiturile üürilepingu muutmist puudutavaid lisasid esitama ega nende olemasolu avaldama, kuivõrd ta ei olnud täiturile dokumentide esitamise ajal enam võlgniku juhatuse liige. Kohtutäitur Heimo Vilpuu ütluste kohaselt alustati täitemenetlust 03.01.2011 ning A A käis 03.03.2011 kohtutäituri vastuvõtul selgitusi andmas ja dokumente esitamas. Kohtutäitur esitas 01.06.2011 e-kirjaga A Aile nõude võimalike täiendavate dokumentide ja teabe viivitamatuks esitamiseks. Samuti käis A A võlgniku esindajana koos kohtutäituriga võimalikele enampakkumisel osalejatele kinnistuid tutvustamas. Puudub tõend, et A A ei olnud nimetatud toimingute tegemise ajal enam võlgniku seaduslik esindaja. Vastupidi, OÜ AMG Grupp registrikaardi väljavõttelt nähtub, et A Ai võlgniku juhatusest tagasikutsuv kanne on tehtud alles 20.06.2011, s.o pärast A Ai poolt nimetatud toimingute tegemist täitemenetluses. Hageja nõustub maakohtuga, et täitemenetluse läbiviimise ajal ei olnud lepingu lisasid veel tegelikkuses sõlmitud. Kostjate väited, et üürilepinguid muudeti 13.06.2010, ei ole usutavad. Sellega on kohus asunud sisuliselt seisukohale, et kinnistu endine omanik ja kostjad on loonud lepingute muutmise kokkuleppega õigusnäivuse. Näilik tehing on tühine (TsÜS § 89 lg 2) ega too kaasa õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1). Eeltoodust tulenevalt puudus lepingu muudatuse olemasolu kohta mistahes informatsioon nii kohtutäituril kui hagejal. Kostjad ei ole kinnistutele kunagi investeeringuid teinud ega neid kasutama asunud. Hagejale teadaolevalt kasutab ruume tänaseni edasi endine omanik, mis tekitab samuti kahtlusi nii üürilepingute kui lepingute punkti 7.4 muutmise kokkulepete tegelik sisu.

Isegi kui eeldada, et kinnistute eelmise omaniku ja kostjate vahelised üürilepingud ja nende muutmise kokkulepped ei ole näilikud ega tühised, siis on kinnistute selline koormamine pärast võlausaldaja poolt kinnistu eelmise omanikuga krediidilepingute ülesütlemist ja täitemenetluse hoiatuse esitamist pahauskne. Tehingute eesmärgiks sai olla sundvõõrandamisele minevate kinnistute otsese valduse kinnistute omandajale ülemineku vältimine. See oli suunatud hageja huvide kahjustamisele. Kohus leidis ekslikult, et kinnistute eelmisel omanikul puudus TsÜS § 138 lg-test 1 ja 2 tulenev tahtlus tehingutega hagejale kahju tekitada. Kinnistute eelmine omanik pidi üürilepingute muutmise ajaks teadma kinnistuid vältimatult ees ootavast sundmüügist ning saama aru, et kinnistute selline koormamine kahjustab tagatisvara ning takistab selle vara uue omaniku poolt omatarbeks kasutuselevõtmist. VÕS § 6 lg 2 kohaselt tuleb jätta üürilepingute muutmise kokkuleppest tulenev üürilepingutele kohaldamata. Seega tekiks olukord, kus hageja ja kostjate vahelises üürilepingus kehtiks endiselt ennetähtaegset korralist ülesütlemist võimaldav punkt 7.4 ning hageja poolt tehtud alternatiivne ülesütlemisavaldus oleks kehtiv. VÕS § 6 lg 2 järgi on hea usu põhimõte oma õigusjõult kõrgem seadusest, tavast ja lepingust. Kohus kaalub võlasuhtega seotud kõiki asjaolusid ning hindab, millised on seaduses, tavas või lepingus sätestatu võlasuhtele kohaldamise tagajärjed. Kohus kaalub ainult tagajärgi, mis saabuksid, kui järgida seadust, tava, lepingut või poolte vahel sõlmitud kokkulepet. Kuna üürilepingud on ka alternatiivsel alusel kehtivalt üles öeldud, siis peavad kostjad AÕS § 334 lg 1 alusel üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. AÕS § 80 alusel on hagejal nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Eeltoodust tulenevalt palub hageja mõista kostjate valdusest välja üürilepingute esemeks olevad kinnistud ja tootmishooned. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Pärnu Maakohtu kaevatav otsus tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Esimese astme kohus on tõendite hindamisel rikkunud menetlusõiguse norme ning kohaldanud seetõttu ebaõigesti materiaalõiguse normi. Pooled ei vaielnud järgmiste asjaolude üle: 1) Hageja omandas juunis 2011 täitemenetluses toimunud enampakkumisel Järva maakonnas Albu vallas Albu külas asuva Höövli kinnistu (registriosa nr xxxxxxxx), Majaehituse kinnistu (registriosa nr xxxxxxxxx) ja Sae kinnistu (registriosa nr xxxxxxxxxx). 2) Nimetatud kolme kinnistu eelmine omanik OÜ AMG Grupp (endise ärinimega OÜ A Metsagrupp) sõlmis kostjatega kinnistutel asuvate tootmishoonete kasutamiseks 10-aastase tähtajaga üürilepingud, mille alusel kasutab kostja I Höövli kinnistut (A II) ja Majaehituse kinnistut (A III) ning kostja II Sae kinnistut (A I). Üürileping kostjaga I sõlmiti 12.11.2010, kostjaga II - 04.10.2010. 3) Kinnistutel paiknevates hoonetes tegeleti puitmajade tootmisega. 4) Kinnistud on senini kostjate valduses. 5) Hageja esitas kostjatele teated üürilepingute ülemineku ja nende ülesütlemise kohta VÕS § 323 lg 1 alusel, kuna vajab üürilepingute esemeks olevaid ruume tungivalt ise (kostjale I esitati teade 01.07.2011, kostjale II - 26.09.2011. 6) 16.11.2011 vastuses vaidlesid kostjad üürilepingute ülesütlemisele vastu.

7) 25.11.2011 esitas hageja kostjatele uued üürilepingute ülesütlemise teated, tuginedes üürilepingute punktile 7.4. Kostjad on teated kätte saanud. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hagejal on üürilepingute esemete kasutamiseks tungiv omavajadus, mis võimaldaks lepingud VÕS § 323 lg 1 alusel üles öelda, või (alternatiivselt) kas hagejal on võimalik üürilepingud üles öelda lepingute punkti 7.4 järgi, mille kohaselt on üürileandjal õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kirjalikult vähemalt 12 kuud ette, ning kas üürilepingud lõpevad sel alusel hiljemalt 30.11.2012. Kolleegium nõustub apellandiga, et tungiv omavajadus on mõiste, mida ei ole kohtupraktikas ammendavalt sisustatud, mistõttu tuleb selle esinemist igal üksikjuhul eraldi kaaluda. Kuigi nõustuda tuleb kaebuse väitega, et kinnistute müügiks pakkumine ei välista omavajaduse olemasolu (ei tõenda selle puudumist), ei ole kohtule esitatud tõenditest siiski võimalik üheselt järeldada, et vaidlusaluse vara omandamise/üürilepingute ülesütlemise ajal oli hagejal tootmishoonete kasutamise vajadus selline, mis annaks alust tugineda VÕS § 323 lg-le 1. Maakohus märkis siinkohal õigesti, et hageja hilisem tegevus tootmise võimalikuks laiendamiseks ei saa põhjendada neid asjaolusid, mis seadusest tulenevalt oleksid pidanud olemas olema kinnistute omandamise ajal. Samas, kui maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud tema kui üürileandja otsest omavajadust üürilepingute esemete kasutamiseks, tuli kohtul hinnata hagi aluseks olevaid muid asjaolusid ja nende kohta esitatud tõendeid. Maakohus ei ole seda aga nõuetekohaselt teinud. Ringkonnakohus ei nõustu kaevatava kohtuotsuse lõppjäreldusega, et hageja ei ole üürilepinguid kehtivalt üles öelnud ning üürisuhted jätkuvad senini. Hageja esitas kostjatele 25.11.2011 uued üürilepingute ülesütlemisavaldused (tl 118-119, I köide), tuginedes lepingute punktile 7.4, mille kohaselt on üürileandjal õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kirjalikult vähemalt 12 kuud ette. Samal päeval on kostjad teated kätte saanud. Kuna mingeid täiendavaid tingimusi nimetatud punkt ette ei näinud, luges hageja üürilepingud sel alusel lõppenuks hiljemalt 30.11.2012. Kohtule esitatud hagiavalduses tugines hageja kinnisasjade kostjate valdusest väljanõudmisel mõlemale alternatiivsele alusele, leides, et kui üürilepingud ei lõppenud ülesütlemisega VÕS § 323 lg 1 alusel vastavalt 07.10.2011 ja 27.12.2011, siis lõppevad need kindlasti 30.11.2012. Hageja alternatiivse nõude osas tuvastas maakohus õigesti, et tulenevalt kostjate käitumisest (vastuväidetest) võis hageja esitada selle nõude kohtule ka enne tähtaja saabumist. 24.01.2012 esitasid kostjad hagile vastuse, milles vaidlesid hageja nõuetele vastu (tl 129-132, I köide). Kostjad leidsid muuhulgas, et kinnisasjade valduse üleandmise tähtaeg ei ole saabunud, mistõttu puudub alus hagi rahuldamiseks. Vastus ei sisalda viidet kostjate hilisemale väitele, et lepingute punkti 7.4 oleks muudetud või et see vaidlusaluses sõnastuses ei kehti. 20.02.2012 esitas hageja oma täiendavad seisukohad (tl 142-144, I köide). Kostja esitas kohtule vastuse 21.03.2012 (tl 189-192, I köide), milles on esmakordselt avaldanud, et üürilepinguid on 13.12.2010 sõlmitud kokkulepetega muudetud, mille tulemusel ei ole üürileandjal enam võimalik lepinguid ennetähtaegselt 12-kuulise etteteatamisega üles öelda. 16.04.2012 vastuses (tl 25-27, II köide) seadis hageja kahtluse alla kostjate esitatud kokkulepped lepingu muutmiseks, pidades neid ebausaldusväärseiks ka seetõttu, et neid täitemenetluse käigus kohtutäiturile ei esitatud ega teavitatud nende olemasolust täiturit. Hageja tugines muuhulgas ka asjaolule, et üürilepingud (muutmata kujul) esitas täiturile 03.03.2011 isiklikult OÜ A Metsagrupp juhatuse liige A A. Seda asjaolu on kohtutäitur oma vastuses ka kinnitanud (tl 47, II köide). 14.05.2012 toimunud eelistungil oli kõne all peamiselt lepingute VÕS § 323 lg 1 järgse ülesütlemisega seotud asjaolud (omavajadus ja vastavate teadete kostjatele kättetoimetamine). 11.06.2012 esitas hageja kohtule täiendavad seisukohad (tl 78-83, II köide), milles selgitas muuhulgas eelmisel istungil vaidlust tekitanud

asjaolusid. 16.07.2012 esitatud menetlusdokumendis (tl 183-185, II köide) taotlesid kostjad muuhulgas kuulata üürilepingute muutmise kokkulepete osas tunnistajana üle A A. 29.08.2012 kohtuistungil kuulati üle tunnistajad (protokoll tl 1-21, III köide). Samal istungil on hageja märkinud, et kui üürilepinguid 13.12.2010 kokkulepetega ikkagi muudeti, siis on need muudatused vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 2): õiguste teostamise eesmärgiks oli kahju tekitamine teisele isikule (VÕS § 138 lg 2). Hageja palus jätta kohaldamata poolte vahel 13.12.2010 sõlmitud kokkulepetest tulenevad muudatused (lepingute ülesütlemist piirav kokkulepe), sest need oleksid hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatud. Eeltoodust tulenevalt ei ole toimiku materjaliga kooskõlas maakohtu järeldus, et hageja ei ole üürilepingute muudatuste kehtivust vaidlustanud ega ka tõendanud kostjate tahtlust tekitada õiguste teostamise teel kahju (TsÜS § 138 lg 2). Kuigi kohtule esitatud tõendite põhjal ei saa teha ühest järeldust lepingute muutmise kokkulepete puudumise kohta, seavad mitmed tõendid kahtluse alla kokkulepete sõlmimise 13.12.2010. Nii ei ole kostjad lepingu muudatusele oma algses vastuses hagile ega ka eelnevalt tuginenud, kuigi said üürilepingute vastavad ülesütlemisavaldused kätte 25.11.2011, vaid viitasid sellele esmakordselt alles 21.03.2012 esitatud menetlusdokumendis. Ka tunnistaja A A ei osanud eluliselt usutavalt põhjendada, miks ta ei teavitanud lepingute olulisest muudatusest kohtutäiturit (seda ka juhul, kui tal ei olnud võimalik dokumenti füüsiliselt esitada). Kolleegiumi hinnangul, kui viidatud kokkulepped 13.12.2010 siiski sõlmiti, ei saa neid pidada kohtu ette toodud asjaolude põhjal kehtivaiks. Ringkonnakohtu hinnangul viitavad hageja esitatud asjaolud üheselt sellele, et üürilepingute muudatuste sõlmimise eesmärk on ilmses vastuolus heade kommetega ja TsÜS § 86 lg 1 järgi tühised. Heade kommete vastane tehing on seotud õigluse jaj moraaliga ning eeldab objektiivset heade kommete vastast käitumist. Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada taunitavaks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Praegusel juhul võib menetluses esitatud väidetest ja tõenditest järeldada, et üürilepingu pooled, sõlmides üürnike huvides kallutatud üürilepingute muudatused, on eksinud õiguse üldpõhimõtete vastu. Mitu kuud pärast vara omaniku (üürileandja) suhtes krediidilepingute ülesütlemist ning pärast täitemenetluse alustamist üürilepingute muutmine lepingute ülesütlemise võimalusi kitsendavas suunas viitab otseselt ebaausatele kavatsustele. Kolleegiumi arvates viitavad kohtu ette toodud asjaolud üheselt sellele, et antud juhul oli üürilepingute muutmise eesmärgiks tagada lepingute esemete jätkuv ja pikka aega kestev kasutamine sõltumata sellest, et vara omanik koheselt vahetub. Seetõttu ei saa neid kokkuleppeid pidada ka näilikeks TsÜS § 89 lg 2 tähenduses, nagu soovis apellant. Seega oli üürilepingute 13.12.2010 muudatuste ilmseks eesmärgiks tagada üürnikele (või nendega seotud isikutele) kinnistute ja neil paiknevate tootmishoonete kasutamine, seda sõltumata täitemenetlusest. Kuigi kinnistute omaniku suhtes olid laenulepingud panga poolt üles öeldud ning lähitulevikus seisis ees hüpoteekide realiseerimine, otsustas omanik teha üürilepingutesse muudatused, mis ei võimaldaks lepinguid 12-kuulise etteteatamisega üles öelda (lepingute punktist 7.4 nähtuvalt oli etteteatamistähtaja määramisel arvestatud üürniku tegevuse planeerimisperioodi). Selline tegevus ei ole kindlasti kooskõlas ühiskonnas valitsevate üldiste arusaamadega õiglusest (ka 10-aastase tähtajaga üürilepingud ise on sõlmitud pärast laenulepingute ülesütlemist, kuid nende kehtivust ei ole hageja vaidlustanud). Ebakohane on siinjuures maakohtu viide keelu puudumisele muuta üürilepinguid pärast laenulepingute ülesütlemist. Samuti ei oma asjas tähtsust see, kas lepingute muutmise algatus tuli omanikult või üürnikelt. Samas ei saa nõustuda maakohtuga selles, et tähtsust ei oma A Ai seotus kostjatega ning nimetatud isiku jätkuv huvi

vaidlusaluste kinnistute vastu (mis võiks täiendavalt kinnitada tehingus osalejate pahausksust ja heade kommete vastast käitumist), kuid antud juhul ei mõjuta see otsuse lõppjäreldust. Hageja on 25.11.2011 ülesütlemisavaldustega öelnud üürilepingud kehtivalt üles, tuginedes üürilepingute punktile 7.4, mille kohaselt on üürileandjal õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kirjalikult vähemalt 12 kuud ette, mistõttu on üürilepingud lõppenud alates 01.12.2012. Kuna üürilepingud on kehtivalt üles öeldud, puudub kostjatel õiguslik alus üürilepingute esemeks olevaid kinnistuid ja tootmishooneid kasutada. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. AÕS § 80 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.

Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, tühistab esimese astme kohtu otsuse ja rahuldab hagi, tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta menetluskulud kostjate kanda. Kohus arvestab kummagi kostja vastu esitatud nõude ulatust (kinnistute väärtusi ei ole hageja eraldi määratlenud) ning jätab hageja menetluskuludest 2/3 kostja I kanda ja 1/3 kostja II kanda.

Ü. Jänes

U. Loonurm

I. Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.