Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
18. aprill 2013. a Tartu
Tsiviilasja number
2-11-63170
Tsiviilasi
Aktsiaselts JÕGEVA ELAMU hagi OÜ Raitor vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
526,38 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 7. septembri 2012. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Raitor apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja): OÜ Raitor (registrikood: 10767168; asukoht: Jõgeva Energia 3-9), esindaja vandeadvokaadi vanemabi Ivo Kütt Vastustaja (hageja): Aktsiaselts JÕGEVA ELAMU (registrikood: 10254782; asukoht: Jõgeva Betti Alveri 2A), esindaja Konstantin Esolainen
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 7. septembri 2012. a otsus.
2.Teha uus otsus, millega jätta AS JÕGEVA
ELAMU hagi OÜ Raitor vastu rahuldamata.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus
Maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta AS JÕGEVA ELAMU kanda.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Aktsiaselts JÕGEVA ELAMU esitas 22.12.2011. a hagi OÜ Raitor vastu hooldusteenuse ja muude teenuste eest 854,77 euro (sh soojusenergia eest 584,87 eurot) ja viivise summas 96,95 euro väljamõistmiseks. 10.07.2012. a avalduses vähendas hageja esialgset nõuet, sest kostja on menetluse kestel tasunud hagejale 328,39 eurot, sh 10% soojusenergia eest 58,49 eurot. Hageja palus kostjalt tema kasuks välja mõista 526,38 eurot võlgnevuse katteks ja 96,95 eurot viiviste katteks. Hagiavalduse kohaselt on kostja korteriomandi asukohaga Jõgeva linn Tähe 8-38 omanik. Korterist Tähe 8-38 on omavoliliselt eemaldatud kütteradiaatorid. Elamu Tähe 8 korteriomanike koosolekul 15.03.2010. a võeti vastu otsus taastada korter 38 küttesüsteem algseisundisse ning paigaldada radiaatorid korteriomaniku kuludega. 23.09.2010. a on kostjat kirjaga teavitatud, et vastavalt elamu Tähe 8 korteriomanike üldkoosoleku 05.08.2010. a otsusele arvestatakse alates 2010/2011 kütteperioodil korter 38 kütte kulu vastavalt korteri üldpinnale. Kostja ei tasunud küttekulusid nõuetekohaselt.
2.Kostja vaidles hagile vastu osaliselt. Kostja teatas, et ta ei tunnista hageja nõuet küttekulude osas, kuna tegelikkuses ei ole kostja korteris Tähe 8-38 esitatud arvete ulatuses soojusenergiat tarbinud. Samuti ei olnud kostja korterit ostes teadlik, et korter on ühisest küttesüsteemist välja lülitatud ebaseaduslikult. Jõgeva Maakohus on 10.04.1997. a teinud tsiviilasjas nr 2-439/95 lahendi vaidlusaluse korteri soojusenergia tarbimise osas. Seega on selline olukord Tähe 8-38 korteris valitsenud juba peaaegu 20 aastat ning kõik ülejäänud korteriomanikud on seda aktsepteerinud. Nõue küttesüsteemiga taasühinemiseks muutus sissenõutavaks alates küttesüsteemist lahtiühendamisest ehk alates 1993. a lõpust. Seega aegus küttesüsteemiga taasühinemise nõue 2003. a lõpus. Kostja pidas põhjendatuks soojusenergia eest tasumist 4,7 m2 köetava pinna ulatuses.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 07.09.2012. a otsusega hagi ja mõistis OÜ-lt Raitor välja Aktsiaselts JÕGEVA ELAMU kasuks 623,33 eurot, millest 526,38 eurot moodustab küttekulude võlg ja 96,95 eurot viivis. Kohus jättis menetluskulud kostja kanda. Kohus mõistis OÜ-lt Raitor välja Aktsiaselts JÕGEVA ELAMU kasuks nõude esitamisel tasutud riigilõivu 191,73 eurot. Kohus leidis, et hagi tuleb rahuldada. Kohus tegi kindlaks alljärgnevad asjas tähtsust omavad faktilised asjaolud:
1.Kostja OÜ Raitor on korteriomandi asukohaga Jõgeva linn Tähe 8 korter nr 38 omanik (tl 5). Kostja on korteriomandi omanikuna kantud kinnistusraamatusse 13.11.2007. a.
2.Elamu Tähe 8 korteriomanike 08.02.2007. a otsusega (tl 8) on nimetatud hageja Aktsiaselts JÕGEVA ELAMU elamu valitsejaks kuni 31.12.2012. a.
3.Kuni 31.05.2010. a esitas AS Eraküte OÜ-le Raitor Tähe 8-38 korteri küttearveid vastavalt 10% korteri kogupindalast (4,7 m2).
4.Elamu Tähe 8 korteriomanike 15.03.2010. a üldkoosolekul on korteriomanikud otsustanud, et korter 38 küttesüsteem tuleb taastada algseisundisse ja radiaatorid paigaldada korteriomaniku kuludega (tl 9-10).
5.28.07.2010. a on elamu Tähe 8 valitseja Aktsiaselts JÕGEVA ELAMU esitanud OÜ-le Raitor pretensiooni korteris nr 38 küttesüsteemi taastamiseks algseisundisse oma kuludega hiljemalt 31. augustiks 2010. a (tl 14).
6.OÜ Raitor ei ole elamu Tähe 8 korteris nr 38 küttesüsteemi algseisundit taastanud ega kütteradiaatoreid paigaldanud.
7.Elamu Tähe 8 korteriomanike 05.08.2010. a üldkoosolekul on korteriomanikud otsustanud, et korteri nr 38 küttekulu arvestatakse alates 2010/2011 kütteperioodi algusest vastavalt korteri üldpinnale 46,6 m2 kohta (tl 16).
8.OÜ Raitor ei ole tasunud 2010/2011 kütteperioodil kütte eest vastavalt korteri üldpinnale. OÜ Raitor on tasunud kütte eest 10 % eluruumi pindala (4,7 m2) eest (tl 67). Kostja leidis, et küttesüsteemi taastamise nõue oli otsuse vastuvõtmise hetkeks aegunud. Kohus möönas, et korteri lahtiühendamine võis kahjustada terve elamu küttesüsteemi tasakaalu, kuid selline olukord on elamus olnud juba ligi 20-aastat ja seni ei pidanud korteriomanikud vajalikuks selgitada välja küttesüsteemi tasakaalustamise vajadust ja seda teha. Kohus möönas ka, et nimetatud tegevus võib olla siiski vajalik, kuid sellisel juhul tuleb seda teha kõigi kaasomanike kulul, kuna selline tasakaalustamine puudutab kaasomandis olevat küttesüsteemi. Kohus ei andnud hinnangut kostja väidetele, mis puudutavad 15.03.2010. a üldkoosoleku otsuse tühisust. Hagi esemeks ei ole küttesüsteemi taastamine ja radiaatorite paigaldamine ja kostja ei ole esitanud nõuet korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Seega ei ole nimetatud asjaolud käesoleva vaidluse esemeks. Elamu Tähe 8 korteriomanike 05.08.2010. a üldkoosolekul on korteriomanikud otsustanud, et korteri nr 38 küttekulu arvestatakse alates 2010/2011 kütteperioodi algusest vastavalt korteri üldpinnale 46,6 m2 kohta. Korteriomanikud ei ole kokku leppinud seadusest erinevat kulutuste tasumise määra. Seaduse kohaselt tasutakse korteriomandiga seotud kulud võrdeliselt kaasomandi osa suurusele (KOS § 13 lg 1).
Kostja väitel käitub hageja kogu korteri pindala alusel soojusenergia eest tasu küsides hea usu põhimõtte vastaselt. Kostja ostis korteri enampakkumisel ning lähtus sellest, et korteri kütmine toimub elektriga. Kohus märkis, et hageja ei vastuta müügikuulutuses avaldatud info eest. Kuna hagejal on seadusest ja korteriomanike otsusest tulenev õigus arvestada küttekulusid võrdeliselt kaasomandi osade suurusega, siis ei ole hageja tegevus vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid hageja väitele selles, et ta ei ole tasunud korteri küttekulu vastavalt korteriomanike 05.08.2010. a üldkoosoleku otsusele. Võlgnevus summas 526,38 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Hageja nõuab kostjalt viivist perioodil 20.10.2010. a kuni 20.12.2011. a summade tasumisega viivitamise eest korteriomanike otsusega ettenähtud määras, kokku summas 96,95 eurot. Kohus leidis, et viivis nimetatud ulatuses tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kostja ei ole viiviste suurust vaidlustanud. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldas hagi, seega tuleb hageja menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja on esitanud oma menetluskulude nimekirja hagiavalduses. Hageja menetluskuluks on nõude esitamisel tasutud riigilõiv summas 191,73 eurot (tl 19). Kohus leidis, et riigilõivu on tasutud seaduses ettenähtud määras ja see tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Muude kulude välja mõistmist ei ole hageja taotlenud.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.OÜ Raitor esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Apellant palub menetluskulud jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) on kohus jätnud põhjendamatult tähelepanuta kostja väite, et elamu Tähe 8 korteriomanike 15.03.2010. a üldkoosoleku protokoll on tühine osas, millega otsustati korteri nr 38 küttesüsteem taastada algseisundisse korteriomaniku kulul. Apellant leiab, et 15.03.2010. a üldkoosoleku otsuse tühisus on üheks oluliseks asjaoluks hindamisel, kas arvete esitamine tarbitud soojusenergia eest kogu korteri üldpinna järgi on vastuolus hea usu põhimõttega või mitte; 2) on kohus jätnud tähelepanuta KOS § 13 lg 1 teise poole. Apellant on seisukohal, et tulenevalt KOS § 13 lg-st 1 kehtib kohustus tasuda kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt korteriomanikule kuuluva kaasomandi suurusega üksnes juhul, kui eksisteerib paralleelselt olukord, kus korteriomanik saab võrdeliselt kaasomandi osa suurusele ka kaasomandi majandamisest vilja; 3) on kohus ebaõigesti tõlgendanud hea usu põhimõtet. Apellant märgib, et VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Apellant on seisukohal, et kohus pidanuks hindama, kas kõiki asjaolusid arvestades on hea usu põhimõttega kooskõlas elamu Tähe 8 korteriomanike 05.08.2010. a üldkoosoleku protokollis otsustatud küttekulu arvestamise täitmine. Hea usu põhimõtte vastane on olukord, kus apellant peab tasuma teiste korteriomanike poolt tarbitud soojusenergia eest, kuigi ühisest küttesüsteemist eraldumist aktsepteerisid korteriomanikud kuni 2010. a. Apellant leiab, et maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata ning analüüsimata kostja poolt hagiavaldusele esitatud vastuses toodud asjaolu, et alates 25.08.1999. a on loetud Tähe 8-38 köetavaks pinnaks 4,7 m2. Nimetatud aspekt on oluline hea usu põhimõtet analüüsides.
5.Aktsiaselts JÕGEVA ELAMU vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja palub menetluskulud jätta apellandi kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) ei vasta apellatsioonikaebuses toodud põhjendused TsMS §-s 631 sätestatule; 2) ei olnud kütteradiaatorite eemaldamisel seaduses sätestatud nõuded täidetud. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11 leidnud, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Seega puudub Tähe 8-38 korteris radiaatorite eemaldamiseks seaduslik alus; 3) on Tähe 8 korteriomanikel õigus kõigi korteriomanike nõusolekul kohustada Tähe 8-38 omanikku taastama küttesüsteem oma korteris; 4) kostja väide, et ta ei ole korteriühistu kirju kätte saanud ja et kirjad on saadetud ainult aadressidele Tähe 8-38 ja Energia 3-9, on alusetu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 7. septembri 2012. a otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormide ebaõige kohaldamise tõttu, ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
7.Hageja nõuab kostjalt küttekulu eest tasumist vastavalt korteri üldpinnale, nõue põhineb kahel üldkoosoleku otsusel. Kostja nimetatud üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud ei ole. Elamu Tähe 8 korteriomanike 15.03.2010. a üldkoosolekul otsustasid korteriomanikud (p. 9), et korter 38 küttesüsteem tuleb taastada algseisundisse ja radiaatorid paigaldada korteriomaniku kuludega (tl 9-10). Elamu Tähe 8 korteriomanike 05.08.2010. a üldkoosolekul otsustasid korteriomanikud (p. 4.7.1), et korteri nr 38 küttekulu arvestatakse alates 2010/2011 kütteperioodi algusest vastavalt korteri üldpinnale 46,6 m2 kohta (tl 16). Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et kostja ei ole 15.03.2010 üldkoosoleku otsust täitnud ja ei ole korteris nr 38 küttesüsteemi algseisundit taastanud ega kütteradiaatoreid paigaldanud.
8.Maakohus märkis otsuses, et ta jätab kostja väited, mis puudutavad 15.03.2010 üldkoosoleku otsust, st otsust, millega kohustati kostjat taastama küttesüsteem, tähelepanuta. Ringkonnakohus peab vajalikuks siiski 15.03.2010 otsuse kohta öelda, et nimetatud otsus ei ole tühine MTÜS § 241 lg 1 ega ka TsÜS §-des 86-89 sätestatud alustel. Samuti ei asjakohased kostja väited, et küttesüsteemiga ühinemise nõue on aegunud. Tegemist on kestvussuhtega, st üldkoosolek oli pädev sellist otsust vastu võtma ning arvestades käesolevas asjas esile toodud faktilisi asjaolusid, tuleb asuda seisukohale, et üldkoosoleku otsus küttesüsteemiga ühinemise kohta on kehtiv.
9.Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et 05.08.2010. a üldkoosoleku otsuse alusel kostjale soojaarvete tasumise nõue korteriomandi ruutmeetrite alusel on vastuolus hea usu põhimõttega.
Ringkonnakohtu arvates saab hageja kostjalt nõuda seaduses sätestatud eelduste olemasolul 15.03.2010 otsuse täitmist, st kui see on elamu kui terviku toimimiseks vajalik ja kui see on kooskõlas ühistu põhikirja ning seadusega, samuti tuleb arvestada kostjale kuuluva korteri küttesüsteemist lahkumise asjaolusid. Kui kostja korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist ei rikkunud teiste elanike huve (s.o ei toonud kaasa negatiivseid tagajärgi teistele korteriomanikele), siis ei saaks nõuda ka endise olukorra taastamist ainuüksi karistusena küttesüsteemist eraldumise eest. Tulenevalt TsÜS §-st 32 peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Võlaõigusseaduse § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue tasuda sooja eest põhineb kehtival tehingul, kuid selle täitmise nõue on takistatud vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Küttesüsteemiga liitumise kohustust ei saa asendada kohustusega tasuda teenuse eest, mida reaalselt ei tarbita. Asja materjalidest nähtub, et kostja tasus pikka aega 4,7 m2, s.o 10 % korteriomandi reaalosa pindala eest. Hageja saab nõuda kostjalt küttekulude tasumist teises proportsioonis, kui selleks annab aluse põhikiri või sellega kooskõlas üldkoosoleku otsus ja soojakulude nõue põhineb kontrollitaval arvestusmetoodikal ja/või asjatundja arvestustel.
10.Kuna ringkonnakohus leiab, et hageja nõue tasuda sooja eest vastavalt ruutmeetritele on vastuolus hea usu põhimõttega, siis jätab ringkonnakohus hagi rahuldamata. Samuti tühistab ringkonnakohus menetluskulude väljamõistmise kostjalt. Maakohus kasutas menetluses TsMS § 405 lg 1 p-s 3 sätestatud õigust ja märkis menetluskulude suuruse kohtuotsuses. Lihtmenetluses menetluskulude suuruse märkimine otsuses on lubatav, kui maakohus annab TsMS § 405 lg 1 p 3 alusel pooltele võimaluse esitada oma menetluskulude nimekirjad. Käesolevas asjas maakohus nimekirjade esitamiseks tähtaega ei andnud. Piisavaks ei saa lugeda seda, et maakohus tegi 12.06. 2012 määruse, milles otsustas asja läbi vaadata kirjalikus menetluses, andis tähtaja avalduste ja dokumentide esitamiseks. Ringkonnakohtul puudub õigus kasutada asja läbi vaatamisel lihtmenetluse erisusi, seetõttu ei saa ringkonnakohus menetluskulude suurust kindlaks määrata ja lähtub hagimenetluse üldisest korrast, kus menetluskulude kindlaksmääramine toimub pärast otsuse jõustumist.
11.Ringkonnakohus jätab TsMS § 162 lg 1 alusel apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud hageja kanda. Menetlusosalisel on õigus pöörduda 30 päeva jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest maakohtusse oma menetluskulude kindlaksmääramiseks TsMS § 174 lg-s 1 sätestatud korras.
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.