2-08-54262/62 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 15.08.2008 esitas KÜ Majaka 5 Harju Maakohtule hagi OÜ Talavik vastu, milles palus kohustada kostjat andma hagejale üle elamu haldamise ja majandamise dokumentatsioon ja mõista kostjalt hageja kasuks välja 61 120 krooni. Pärast korduvaid haginõude täpsustusi ja hagiavalduse tervikteksti esitamist palus hageja kostjalt lõpliku nõudena välja mõista remondifondi jäägi 1171,96 eurot. Hagiavalduse kohaselt 12.07.2004 Majaka 5 korteriomanike üldkoosolekul otsustati määrata jätkuvalt viieks aastaks elamu Majaka 5 valitsejaks OÜ Talavik, kes senini korraldas elamu haldamist ja hooldamist. Majaka 5 korteriomanike ühisuse ja OÜ Talavik vahel sõlmiti haldus- ja hooldusteenuste osutamise leping. 29.02.2008 asutati KÜ Majaka 5, mis kanti registrisse 19.03.2008. Korteriühistu juhatus palus OÜ-l Talavik ette valmistada elamu haldamise ja hooldamise üleandmise ja vastuvõtmise akt ning lõpetada lepingud teenuse pakkujatega. Kostja teatas, et ühistu loomine ei tühista korteriomanike ja kostja vahel sõlmitud lepingut, millest tulenevalt jätkas kostja lepingujärgsete kohustuste täitmist kuni 01.08.2009. Kuigi kostja lõpetas elamu haldamise ja hooldamise, ei ole ta ühistule üle andnud Majaka 5 elamu remondifondi jääki. Kostja aruande kohaselt oli korteriomanikelt laekunud remondifondi jääk 01.02.2008 seisuga 70 104 krooni. Peale nimetatud kuupäeva teostasid korteriomanikud kostjale 4 kuu vältel remondifondi makseid arvestusega 5 krooni ruutmeetrilt. Kuna Majaka 5 üldpinna suuruseks oli 1345,8 m2, kogus kostja nimetatud perioodil majaelanikelt veel 26 916 krooni (5 x 1345,8 x 4). Arvestades, et OÜ Talavik tegi Majaka 5 elamus remonditöid perioodil 01.02.2008 kuni 01.10.2008 ja tasus hageja eest laenu tagasimakseid kokku summas 69 513 krooni, mida kinnitab kostja juhatuse liige V. G, ning maksis remondifondist laenu tagasi korteriühistu eest täiendavalt summas 6082,82 krooni, mille üle pooltel vaidlus puudub ning mida tõendavad kohtule esitatud raamatupidamisdokumendid ja maksekorraldused, ning arvestades, et kostja tagastas hagejale remondifondist 3087,01 krooni, palus hageja kostjalt välja mõista 18 337,17 krooni (1171,96 eurot) remondifondi jääki. Kostja vastuväited Kostja ei vaidlustanud järgmisi asjaolusid: remondifondi jääk seisuga 01.02.2008 Majaka 5 elamu eest oli 70 104 krooni; OÜ Talavik tegi majas Majaka 5 remonttöid ja maksis tagasi laenu perioodil 01.02.2008 kuni 01.10.2008 kokku summas 69 513 krooni; 2008 oktoobris tasus OÜ Talavik hageja eest laenumakseid summas 6082,82 krooni; OÜ Talavik maksis KÜle Majaka 5 remondifondi laekunud summadest 3087,01 krooni 16.02.2009. Kostja oli seisukohal, et tulenevalt asjaolust, et perioodil 2008. veebruar kuni 2008. mai ei tasunud kõik Majaka 5 korteriomanikud arveid, mida tõendab kostja esitatud raamatupidamise dokument elamus Majaka 5 määratud ja elanikelt laekunud maksete kohta ning esmajärjekorras tasus OÜ Talavik elanikelt laekunud rahadest teenuste pakkujatele vee- ja kanalisatsiooni, kütte-, prügiveo jne arved, ning järelejäänud raha arvestas OÜ Talavik elamu remondifondi, puudub hagejal õigus nõuda kostjalt täiendava remondifondi jäägi väljamõistmist. Nii korteriühistuseadus kui eluruumide erastamise korra § 91 ja 92 kohaselt

saab korterühistu nõuda elamu endiselt haldajalt üksnes laekunud ja elamu haldamise üleandmise aja seisuga kasutamata jäänud remondifondi üleandmist. Asjaolu, et korteriühistu oli asutatud, ei tähenda, et samast ajast võttis korteriühistu üle ka elamu haldamise ja hooldamise. Elamu haldamise ja hooldamise üleandmise-vastuvõtmise akti keeldus hageja alla kirjutamast nii enne hagi esitamist kui ka käesoleva menetluse käigus ning see on käesoleva ajani allkirjastamata. Eluruumide erastamise korra § 93 kohaselt loetakse eluruumide haldamine ja majandamine korteriühistule üleantuks akti allakirjutamisel. Seda, et elamu haldamine ei olnud üle antud, tõendab hageja esitatud 29.10.2008 KÜ Majaka 5 üldkoosoleku protokoll, mille järgi alles sellel koosolekul otsustasid omanikud refinantseerida ja üle võtta SEB Pangaga sõlmitud laenulepingu. Kostja tasus ajavahemikul 01.02.2008 kuni 01.10.2008 elamu Majaka 5 korteriomanike ühisuse võetud laenumakse remondifondist, kuna KÜ Majaka 5 ei vormistanud laenulepingut ümber korteriühistu nimele. Nähtuvalt raamatupidamise dokumentidest maksis kostja hageja eest kuni 01.06.2008 VSA AS-ile sorteerimata prügiveo eest ja kuni 2008. novembrini OÜ-le Cleanaway bioprügi, paberi ja papi äraveo eest, AS-ile Eest Energia elektrienergia eest, AS-ile Tallinna Küte kütte eest, AS-ile Tallinna Vesi vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest ning If Kindlustusele laenulepingust tuleneva elamu kohustusliku kindlustuse eest. Seega haldas kostja elamut Majaka 5 kuni 2008. septembrini (kaasa arvatud). Hageja juhatus vormistas alles 2008. novembriks ümber kõik elamu Majaka 5 haldamiseks ja hooldamiseks sõlmitud lepingud teenuste osutajatega. Peale kõikide maksete ja halduskulude tasumist allesjäänud remondifondi jäägi summas 3087,01 krooni kandis kostja hagejale üle 16.02.2009. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis 23.10.2012 otsusega rahuldamata KÜ Majaka 5 hagi OÜ Talavik vastu 1171,96 euro väljamõistmiseks. Menetluskulud jäid täies ulatuses hageja kanda. Pooled ei vaidle selle üle, et 12.07.2004 Majaka 5 korteriomanike üldkoosolekul otsustati määrata jätkuvalt viieks aastaks elamu Majaka 5 valitsejaks OÜ Talavik, kes oli korraldanud elamu haldamist ja hooldamist ka senini; 21.02.2006 sõlmiti Majaka 5 korteriomanike ühisuse ja OÜ Talavik vahel haldus- ja hooldusteenuste osutamise leping; 29.02.2008 asutati KÜ Majaka 5, mis kanti registrisse 19.03.2008; korteriühistu juhatus palus OÜ-l Talavik ette valmistada elamu haldamise ja hooldamise üleandmise ja vastuvõtmise akt ning lõpetada lepingud teenusepakkujatega; OÜ Talavik vastas korteriühistule, et korteriühistu asutamine majas ei lõpeta poolte vahel sõlmitud lepingut; hageja ei ole kuni käesoleva ajani allkirjastanud elamu haldamise ja hooldamise üleandmise-vastuvõtmise akti; remondifondi jääk elamus Majaka 5 oli 01.02.2008 seisuga 70 104 krooni, mida tõendab elamu Majaka 5 valitseja aruanne ajavahemiku 01.01.2007 - 01.02.2008 kohta; OÜ Talavik tegi majas Majaka 5 remonttöid ja maksis tagasi laenu perioodil 01.02.2008 kuni 01.10.2008 kokku summas 69 513 krooni, mida tõendab elamu Majaka 5 juhatuse liikme allkirjastatud remondikulude aruanne perioodil 01.02.2008 – 01.10.2008, pangakonto väljavõtted, OÜ Palspluss arve, maksekorraldus ja tööde üleandmise vastuvõtmise akt Majaka 5 gaasisüsteemi remondist, teenusepakkujate arved ja OÜ Talavik pangakonto väljavõtted esitatud arvete tasumise kohta; 2008. oktoobris tasus OÜ Talavik hageja eest laenumakseid summas 6082,82 krooni, mida tõendab OÜ Talavik pangakonto väljavõte; OÜ Talavik kandis KÜ Majaka 5 remondifondi laekunud summadest 16.02.2009 üle 3087,01 krooni, mida tõendab maksekorraldus. Kohus leidis, et tulenevalt Vabariigi Valitsuse 01.07.1993 määrusega nr 198 kinnitatud "Eluruumide erastamise korra" § 92 märgitust, mille kohaselt: "Akti punktis 4 fikseeritakse üüri ja/või hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates 01.07.1994 ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja lepitakse kokku vahendite üleandmises kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile

ning rahaliste vahendite üleandmise maksegraafikus", tuli kostjal hagejale üle kanda üksnes remondifondi laekunud summad. Nimetatud seisukohale asus lahendis nr 3-2-1-92-07 ka Riigikohus. Kuna remondifondi koguti makseid eraldi ja nende maksete eesmärgiks oli teha elamu remonti vastavalt tol ajal kehtinud EES § 151 lg-s 3 sätestatule, tuligi korteriühistule üle anda raha, mis oli remonditöödeks kulutamata. Pooled ei vaidle, et remondifondist tasuti ja kokkuleppe kohaselt pidigi tasuma ka Majaka 5 laenumaksed pangale. Kohus leidis, et tulenevalt asjaolust, et elamus Majaka 5 oli moodustatud korteriühistu ning OÜ Talavik valmistus üle andma elamut KÜ-le Majaka 5, kuid korteriühistu keeldus elamu majandamise ja haldamise üleandmise-vastuvõtmise aktile allkirja andmast, oli OÜ Talavik õigustatud tasuma kuni elamu tegeliku üleandmiseni elanike poolt laekunud summadest eelkõige teenusepakkujate esitatud arveid ja ülejäänud raha kandma elamu remondifondi, et see elamu üleandmisel korteriühistule üle anda. Asjaolu, et OÜ Talavik esitas Majaka 5 majaelanikele arveid kuni 2008. septembrini kaasa arvatud, kuid esitatud arveid tasuti majaelanike poolt vaid osaliselt, tõendavad kostja raamatupidaja I. Aleksandrova koostatud tabel kuude lõikes arvete esitamise ja nende laekumiste kohta ning hageja 11.10.2012 esitatud maksekorraldused, pangakonto väljavõtted ja majaelanikele OÜ Talavik esitatud arved. Nimetatud tõenditega, kostja esitatud teenusepakkujate arvetega ja OÜ Talavik pangakonto väljavõtetega esitatud arvete tasumise kohta on tõendatud, et OÜ Talavik tasus kuni 01.06.2008 VSA AS-ile sorteerimata prügiveo eest ja kuni 2008. novembrini OÜ-le Cleanaway bioprügi, paberi ja papi äraveo eest, AS-ile Eesti Energia elektrienergia eest, AS-ile Tallinna Küte kütte eest, AS-ile Tallinna Vesi vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest ning If Kindlustusele laenulepingust tuleneva elamu kohustusliku kindlustuse eest Majaka 5 elamu eest. Seega haldas kostja elamut Majaka 5 kuni 2008. septembrini (kaasa arvatud) ning kuna kõik Majaka 5 elanikud ei tasunud kogu selle perioodi eest neile esitatud arveid OÜ-le Talavik, oli viimane õigustatud tasuma teenustepakkujate esitatud arved rahast, mis oli majaelanike poolt OÜ-le Talavik laekunud. Kuivõrd hageja ei lükanud esitatud tõenditega ümber kostja väidet, et kostja tasus Majaka 5 elanike poolt laekunud summadest eelkõige elamu Majaka 5 teenuste pakkujate arved ja rohkem raha elamu Majaka 5 remondifondi ei laekunud, kui kostja hagejale 16.02.2009 ülekandega üle kandis, puudub alus rahuldada hageja nõue remondifondi jäägi tagastamiseks. Apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada hageja nõue ja mõista kostjalt hageja kasuks välja remondifondi jääk summas 1171,96 eurot; alternatiivselt tühistada maakohtu ostus ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas ja jätta menetluskulud poolte endi kanda. Pärast haginõude täpsustusi ja hagi tervikteksti esitamist jäi hageja maakohtus nõude juurde mõista kostjalt välja remondifondi jääk summas 1171,96 eurot. Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et elamu majandamise ja haldamise üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamata jätmine andis kostjale õiguse talle laekunud remondifondi jäägi kasutamiseks ka peale hageja asutamist. Kostja ja Majaka 5 korteriomanike lepinguline suhe lõppes hageja moodustamisega. Riigikohus on 16.09.2004 otsuse nr 3-2-1-83-04, p-s 17 selgitanud, et korteriühistuseaduse § 2 lg 1 järgi on korteriühistu korteriomanike, kes on KÜS § 5 lg 1 järgi samaaegselt ka korteriühistu liikmed, ühiste huvide esindaja. Korteriomandiseaduse § 20 mõttes valitseja on samuti korteriomanike ühiste huvide esindaja, kuid tulenevalt KOS § 8 lg 1 teise lause mõttest toimub korteriühistu asutamisel kaasomandi mõttelise osa valitsemine ja korteriomanike ühiste huvide esindamine korteriühistu kaudu. Kui korteriomanikud asutavad korteriühistu, siis varem nimetatud

valitseja volitused lõpevad, s.o korteriühistu ja valitseja samaaegne eksisteerimine ja tegutsemine on välistatud. Korteriühistu asutamisega esindab korteriomanike ühiseid huve valitseja asemel korteriühistu. Oma olemuselt vastas Majaka 5 korteriomanike ja kostja suhe käsunduslepingu tunnustele VÕS § 619 tähenduses. Maakohus ei arvestanud otsuse tegemisel VÕS § 626 lg-s 1 sätestatud käsundisaaja väljaandmiskohustusega. Viidatud sätte kohaselt peab käsundisaaja käsundiandjale välja andma selle, mis ta seoses käsundi täitmisega on saanud või loonud, samuti selle, mis ta käsundi täitmiseks sai ja mida ta käsundi täitmiseks ei kasutanud. Seega hageja asutamisega kostja volitused lõppesid ja ta pidi hagejale välja andama korteriomanike poolt üleantud remondifondi jäägi. Maakohus ei analüüsinud ega selgitanud otsuses, kas ja kui siis millisel õiguslikul alusel oli kostja õigustatud remondifondi jääki edasi kasutama peale hageja asutamist. Kohus jõudis ekslikult järeldusele, et kostja haldas elamut 2008. septembrini, seeläbi, et kostja esitas majaelanikele kuni 2008. septembrini arveid. Arvete edastamist ei saa samastada elamu haldamisega. Vastupidisel juhul peale korteriühistu moodustamist haldavad elamut nii korteriühistu kui valitseja, kuna mõlemad esitavad korteriühistu liikmetele (korteriomanikele) arveid. Riigikohtu seisukohtadest tulnevalt ei saanud kostjat lugeda elamu haldajaks alates korteriühistu asutamisest. Seega asus maakohus ekslikult seisukohale, et kostja haldas elamut 2008. septembrini. Kuivõrd kostja volitused käibetehingute tegemisel on piiratud tema volituste kestvusega, oleks kostja saanud remondifondi kogutud vahendite arvelt teha väljamakseid üksnes siis, kui Majaka 5 korteriomanikud oleksid talle peale ühistu asutamist selleks nõusolekul andnud. Korteriomanikud vastavat nõusolekut ei andnud. 19.03.2008 teatega korteriühistu asutamisest väljendas hageja selgelt, et soovib elamu haldamist korraldada ühistu kaudu. Maakohus ei pööranud hageja teatele tähelepanu. Samuti ka kostja vastusele, millest nähtub, et vaatamata korteriühistu asutamisele ja hageja soovile mitte jätkata kostjaga lepingulisi suhteid, on kostja veendumusel, et tal on õigus ja kohustus Majaka 5 elamut majandada ka peale korteriühistu asutamist. Kostja jätkas raamatupidamisarvestuste pidamist ja Majaka 5 korteriomanikele arvete saatmist ka peale ühistu moodustamist. Maakohus oleks pidanud antud küsimuses esmalt võtma seisukoha, kas kostjal üldse oli peale hageja moodustamist õigust Majaka 5 elamut edasi majandada. Selline seisukoht otsuses puudub. Juhul, kui maakohus oleks arvestanud valitseja volituste lõppemist hageja asutamisest arvates, avaldanuks see mõju ka tõendite hindamisele. Kohus arvestas otsuse tegemisel ühekülgselt vaid kostja tõendeid, jättes hageja tõendid tähelepanuta. Kohus oleks pidanud analüüsima igat raamatupidamislikku tõendit jm dokumenti eraldi. Kohus selleni ei jõudnud, mistõttu kohus aktsepteeris kõiki käsundita asjaajaja tehinguid ilma sisulise analüüsita nende tehingute õiguspärasuse kohta. Maakohus jõudis seisukohale, et kuivõrd hageja ei ole esitatud tõenditega ümber lükanud kostja väidet, et kostja tasus Majaka 5 elanike poolt laekunud summadest ära eelkõige elamu Majaka 5 teenuste pakkujate arved ja rohkem raha Majaka 5 remondifondi ei laekunud, kui kostja hagejale 16.02.2009 ülekandega üle kandis, puudub alus hageja nõude rahuldamiseks. Hagejal puudus menetluses vajadus ümber lükata asjaajamist, mida ta heaks ei kiitnud. Kostja oleks pidanud esitama tõendid, millest oleks nähtunud, millisel õiguslikul alusel ta korteriomanikelt kogutud remondifondirahade arvelt tehinguid tegi. Kohus ei arvestanud hageja juhatuse liikme 11.09.2011 istungil antud selgitusi, et hageja sõlmis ise alates 2008. aprillist teenuseosutajatega lepingud. Kohus ei analüüsinud poolte esitatud tõendite vastuolusid ning ei hinnanud hageja esitatud tõendeid kogumis, kooskõlas tuvastatud asjaoludega. Hageja esitas kohtu nõudel 11.10.2012 tõendid, et Majaka 5 korteriomanikud maksid remondifondi makseid perioodil 2008. veebruar kuni 2008. mai.

Maakohtu otsus menetluskulude jaotuse kohta ei ole põhjendatud. Tsiviilasi lahendati esmalt Harju Maakohtu 04.08.2009 tagaseljaotsusega, mis toimetati kostjale kätte 12.08.2009. 26.08.2009 esitas kostja maakohtule kaja, taotledes menetluse taastamist, tagaseljaotsuse tühistamist ja hageja nõuete rahuldamata jätmist. Peale kaja esitamist toimus mitme aasta jooksul kostja algatatud määruskaebuste menetlemine erinevates kohtuastmetes. Riigikohtusse jõudis kostja määruskaebuse menetlemine maakohtu 14.12.2009 määrusele. Ringkonnakohus lahendas 22.06.2011 määrusega lõplikult kostja määruskaebuse maakohtu 05.01.2010 määrusele. Arvestades kostja algatatud määruskaebuste menetlusi, oleks hageja suhtes äärmiselt ebaõiglane, et hageja peaks kandma sellega seotud kostja menetluskulud. Seda enam, et kaja esitamise põhjused olid muuhulgas seostatud kostja ja tema lepinguliste esindajate kommunikatsiooniprobleemidega. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 23.10.2012 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Apellatsioonkaebuses kordab hageja juba hagiavalduses esitatud seisukohti, leides, et maakohus ei ole põhjendamatult võtnud neid aluseks otsuse tegemisel. Kolleegium ei nõustu hageja poolt apellatsioonkaebuses toodud seisukohtadega ja leiab, et kõigile hageja seisukohtadele on maakohus otsuses ka hinnangu andnud ja põhjendatult jätnud hagi rahuldamata. Kolleegium leiab, et põhjendatud ei ole hageja seisukoht, mille kohaselt kostja ja Majaka 5 korteriomanike lepinguline suhe lõppes hageja moodustamisega ja et elamu majandamise ja haldamise üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamata jätmine ei andnud kostjale õigust talle laekunud remondifondi jäägi kasutamiseks. Riigikohus on lahendis 3-2-1-135-04 leidnud – „Elamu üleandmise-vastuvõtmise akt on Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 (eluruumide erastamise korraldamise kohta) kinnitatud eluruumide erastamise korra p 91 25. oktoobrist 1999. a kehtiva sõnastuse järgi kohustuslik dokument, mis vormistatakse elamu üleandja ja vastuvõtja vahel elamu kohta käivate dokumentide üleandmise kohta. Sama korra p 92 kohaselt peab akti p-s 4 olema fikseeritud üüri ja/või hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates 1. juulist 1994. a ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja seal lepitakse kokku vahendite üleandmises kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile ning rahaliste vahendite üleandmise maksegraafikus. Viidatud korra p 93 teise lause kohaselt ei ole lahkarvamused akti sisu osas akti vormistamisest või allakirjutamisest keeldumise aluseks. Kuna lahkarvamused akti sisu osas ei võimaldanud aktile allakirjutamisest keelduda, oli kostjal õigus vastuväites tugineda võla puudumisele“. Vaidlus puudub selles, et hageja ei ole kuni käesoleva ajani allkirjastanud elamu haldamise ja hooldamise üleandmise-vastuvõtmise akti. Ülaltoodu alusel leidis maakohus põhjendatult, et kuivõrd hageja ei lükanud asjas esitatud tõenditega ümber kostja väidet, et kostja tasus Majaka 5 elanike poolt laekunud summadest eelkõige elamu Majaka 5 teenuste pakkujate arved ja rohkem raha elamu Majaka