Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

1(16)

S e l g i t u s e d:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2(16)

viivise summa 13.798, 97 krooni; arve nr. 209431 summas 46.832, 20 krooni maksetähtajaga 18. juuli 2009. a., viivituse kestus 4. septembri 2009. a. seisuga 18 päeva, viivise summa 4.214, 90 krooni; arve nr. 209446 summas 10.842, 20 krooni maksetähtajaga 9. august 2009. a. Võlgnevuse kogusumma 275.599, 20 krooni koosneb tasumata üürist 2009. a. juunija juulikuu eest kokku 176.567, 45 krooni (11.284, 72 eurot), kõrval- ja hoolduskuludest kokku 36.576, 40 krooni (2337, 66 eurot), viivisest arvete nr. 209286 ja 209323 tasumisega viivitamise eest seisuga 17. juuni 2009. a. summas 5623, 15 krooni (üürilepingu p. 11. 1 alusel), leppetrahvist summas 10.000 krooni (üürilepingu punkti 11. 1 alusel) ja kahjuhüvitisest summas 46.832, 20 krooni (2.993, 12 eurot). Kostja väide, et allkirjastatud on vaid lepinguprojekt ja sedagi üksnes dokumendi vastuvõtmise kohta, on alusetu. Dokumendist ei nähtu, et tegemist oleks lepinguprojektiga. Dokumendi igale lehele allkirja andmine ei ole praktikas kasutatav viis kinnituse andmiseks dokumendi projekti kättesaamise kohta. Dokumendis ei kajastu fakt, et allkiri on antud vaid dokumendi kättesaamise kohta. Arvestades üürilepingu täitmist ca kahe aasta jooksul ehk lepingu heakskiitmist kostja poolt, on ilmselge, et isegi kui kostja esitaks väite tehingu tühisusest esindusõiguse puudumise tõttu, oleks see alusetu ja ühtlasi vastuolus hea usu põhimõttega. Ebaõiged ja alusetud on kostja väited üürilepingu erakorralise üleütlemise põhjuste, hageja pahatahtliku käitumise, alusetute arvete, sideteenuste lõpetamise ja üüripinna kasutamise võimatuks muutumise kohta. Tingimusteta pangagarantii esitamise ja uuendamise kohustus on sõnaselgelt sätestatud üürilepingu p-des 8. 10 ja 8. 13. Kostja käitumise tegelikuks põhjuseks olid kostja makseraskused ning seda tunnistas hagejale ka kostja juhataja A E. Kostja ülesütlemisavaldusel puudus nii õiguslik kui faktiline alus, samuti ei järginud kostja avalduse esitamisel lepingus sätestatud etteteatamistähtaega. Kuivõrd leping ei lõppenud 1. juunil 2009. a., siis ei olnud hagejal mingit põhjust ilmuda ruumide üleandmisele

3(16)

kõrvalkulude arvete kohta, viidates konkreetsetele kuluartiklitele ja alusetult nõutud summadele. Kostja viitas, et alates novembrist 2008. a. nõudis hageja kostjalt alusetult veekasutuse eest tasumist koguses 4m3 kuus. Samas hageja ei esitanud kuludokumenti ega põhjendust, millest nähtuks, et see kulu, mis ületas tavapärast 1m3 kalendrikuus, oleks põhjustatud kostja poolt. Kostja üüritud pindadele ei rajatud ühtki täiendavat veevõtukohta, samuti ei suurenenud kostja tavaline olmeline veetarve ega tekkinud ühtegi veeriket. Jaanuaris 2009. a. esitas hageja kostjale küttearve summas 23.410 krooni, mis ületab kolmekordses määras üüritud pinna tavalise küttekulu samaväärse välistemperatuuri korral. Kostja osundas, et ka meteoroloogiateenistuse andmetel ei erinenud 2008. a. novembri ja detsembri ning 2009. a. jaanuari välistemperatuurid olulisel määral. Samas ei ületanud kostja kontoripinna kabinetis õhutemperatuur +15°C ja kostja oli sunnitud paigaldama omal kulul õhksoojuspumba. Kostja palus väljastada kinnitatud alusdokumentide koopiad kogu laopinna küttekulu kohta ja selle jaotusproportsiooni kinnistu valdajate vahel. Samuti soovis kostja saada küttearvestust, mis tõendaks, et hageja poolt 2009. a. jaanuari kohta esitatud küttekulu vastaks esitatud arvele. 2009. a. jaanuari küttearve oli ebaõige ja seega oli alusetu ka hageja viivisearve. Kostja nõudis hagejalt õiges ja põhjendatud suuruses küttearve väljastamist ja kreeditarvete esitamist alusetute arvete, s. h. alusetute viivisarvete kohta, kuid hageja jättis need nõuded täitmata. Lisaks kehtestas hageja ühepoolselt ja kostjaga kooskõlastamata valveteenuse hinnaks alates 2008. a. jaanuarist 1.810 krooni kalendrikuus (senise 1.614 krooni asemel). Kostjaga kooskõlastamata ja põhjendamata olid ka valveteenuse hinnad juulis (2.461 krooni), augustis (2.144 krooni), septembris (2.090 krooni), oktoobris (2.101 krooni), novembris (2.069 krooni), detsembris (2.068 krooni) ja jaanuaris 2009 (2.024 krooni), kuigi poolte vahel oli lepingu sõlmimisel kokku lepitud, et kõigist lepingumuudatustest teatatakse üks kuu ette. Kostja viitas oma nõudekirjas hagejale, et valveteenuse hinda ei saa muuta üksnes hageja suvast lähtuvalt. Kostja nõudis hagejalt valveteenuse kulude jaotuse kohta alusdokumentide esitamist ja kulujaotuse põhjendamist, kuid hageja jättis ka selle nõude sisuliselt täitmata. Alates 2007. a. detsembrist nõudis hageja kostjalt alusetult parkimistasu autode eest, mis kuulusid hageja klientidele. Poolte vahel ei ole sõlmitud ühtegi kokkulepet, mille alusel oleks hageja õigustatud parkimistasu nõudma. Hageja esitas alusetuid arveid autode parkimise eest summas 11.750 krooni. Kuigi kostja nõudis alusetute arvete kohta kreeditarvete tegemist ja alusetult saadud rahasumma tagastamist, ei ole hageja nõuet täitnud. Alates märtsist kuni juulini 2008. a. nõudis hageja kostjalt igakuuliselt administratiivkulu summas 3.633 krooni ja alates augustist 2008. a. kuni aprillini 2009. a. summas 4.093 krooni kalendrikuus, ühtegi mõistlikku põhjendust ja kulu tekkimise alusdokumentatsiooni esitamata. Nimetatud teenust ei ole kostja vajanud ega tarbinud. Seega nõudis hageja kostjalt perioodil märts 2008. a. kuni jaanuar 2009. a. alusetult 42.723 krooni maksmist. Põhjusel, et kostja algselt arvas, et tegemist on üksnes hagejapoolse eksimusega ja olles huvitatud oma majandustegevuse jätkamisest üüripinnal, maksis kostja arved, kuid viitas arvete alusetusele, nõudes raha tagastamist. Seega nõudis ja sai hageja kostjalt alusetu nn. administratiivkulu näol 42.723 krooni, mida hageja ei ole kostjale hoolimata kirjalikust nõudest tagastanud. Kostja avastas hageja otsese pahatahtliku käitumise 2009. a. kevadtalvel, kui hageja hakkas nõudma kostjalt nn. tingimusteta pangagarantiid, mille alusel oleks kostja pank pidanud igasuguse hageja nõude korral viivitamatult välja maksma hageja poolt nimetatud summa. Kuigi kostja osundas oma kirjas hagejale, et kooskõlas VÕS §-ga 155 on garantii andja garanteerinud garantiist tuleneva kohustuse täitmist juhul, kui kostja jätab lepingust tulenevad rahalised kohustused täitmata, ja et sellist garantiid on hageja ka varem aktsepteerinud, jätkas hageja oma alusetuid nõudmisi, väljastades alusetuid leppetrahvi- ja viivisenõudeid.

4(16)

5(16)

esindajale. Lepinguprojekti pöördele andis A E allkirja dokumendi projekti vastuvõtmise kohta. Lepinguprojekt jäi poolte vahel allkirjastamata ebamõistlike kõrvalkohustuste tõttu. Erimeelsuste vältimiseks otsustasid pooled asuda lepingulistesse suhetesse rendilepingu detailide ja kõrvalnõuete osas kirjalikku lepingut sõlmimata. Pooled sõlmisid suulises vormis lepingu seadusega määratletud piirides. 1. juulil 2007. a. oli A E üksnes kostja filiaali juhataja, kes ei omanud õigust kostjat ainuisikuliselt esindada. Filiaali esindamiseks on õigustatud R E J ainuisikuliselt või A E koos R E Jga. Kostja piiratud esindusõigusega isiku tegevused ja tahteavaldused omavad asjas õiguslikku tähendust juhul, kui need on heaks kiidetud kostja täieliku esindusõigusega isiku poolt. Põhjusel, et heale üüritavale mittevastav ja hageja poolt pakutud lepinguversioon ei olnud vastuvõetav kostja juhatuse poolt, hageja lepinguprojekti ei allkirjastatud. A E, kes vahendas läbirääkimisi hageja ja kostja vahel, saavutas tulemuse, mille kohaselt loeti poolte vahel suuliselt sõlmitud leping jõustunuks pangagarantii esitamisega ja kostjale anti üle üürilepingu ese. Suulises vormis sõlmitud üürilepingule, mis lähtus VÕS-is sätestatust, andis omapoolse heakskiidu juhatuse liige R E J ja seetõttu kehtib suulises vormis sõlmitud üürileping. Kui lepingu jätkamine osutus hageja takistava tegevuse tõttu võimatuks, ütles kostja suulises vormis sõlmitud üürilepingu üles, saates ülesütlemisavalduse, mille oli eelnevalt heaks kiitnud kostja juhatuse liige R E J. Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohus rahuldas 30. mai 2012. a. otsusega hagi ja mõistis kostjalt hagejale välja põhivõla 13.622, 38 eurot, leppetrahvi 639, 12 eurot ning viivise 13.622, 38 eurot. Kohus jättis menetluskulud nõude osas, mille menetlus lõppes 19. aprilli 2012. a. määrusega, hageja kanda, muus osas kostja kanda. Otsuse kohaselt puudub vaidlus selles, et poolte vahel kehtis üürileping, hageja sai kostja poolt saadetud lepingu ülesütlemise avalduse kätte 2. juunil 2009. a., kostja vabastas enda kasutuses olnud ruumid 3. juunil 2009. a., 4. juunil 2009. a. andis G4S kuller hagejale üle ruumidele ligipääsu tagavad võtmed koos ruumide üleandmise aktiga ja alates 3. juunist 2009. a. ei ole kostja üüritud ruume kasutanud. Vaidlus on pooltel hageja nõude aluseks oleva üürilepingu kehtivuse ja selle tingimuste osas, üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse ning selle üle, kas hagejal on õigus esitada üüri ja kõrvalkulude arveid ka pärast ruumide vabastamist ning üleandmist, samuti, kas kostjal on võlgnevus hageja ees. Hageja tugineb oma nõudes üürilepingule, mille sisu on fikseeritud 1. juulil 2007. a. ning hageja juhatuse liikme V E ja kostja filiaali juhatuse liikme A E poolt allkirjastatud lepingudokumendis äriruumide üürileping (kd. I, tl. 6 - 19, 142 - 155). Kostja vastuväitel oli 1. juuli 2007. a. lepingudokument üksnes lepinguprojekt ja allkirjastati filiaali juhataja A E poolt lepinguprojekti pöördel dokumendi projekti vastuvõtmise kohta ja edastamiseks filiaali seadusjärgsele esindajale (kd. I, tl. 158). Pooled sõlmisid kostja väitel suulises vormis lepingu seadusega määratletud piirides (kd. I, tl. 176). 6. septembri 2011. a. kohtuistungil (kd. II, tl. 62) esitas kostja esmakordselt väite, et üüripinda kasutas kostja 2001. a. sõlmitud üürilepingu nr. 13 alusel ja et seda lepingut ei ole üles öeldud. Nähtuvalt kohtule esitatud äriruumide üürilepingust on kostja filiaali juhatuse liige A E lepingudokumendi igale lehele (pöördele) oma allkirja andnud ja kostja A E allkirja ehtsust vaidlustanud ei ole. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 78 lg. 1 ja VÕS § 11 lg. 4 sätestavad kirjaliku tehingu sõlmimise tingimuseks vaid omakäelise allkirjastamise tehingu teinud isikute poolt. Seaduses ei ole täpselt määratletud, kuhu või millisele dokumendi osale allkiri antakse. Tulenevalt sellest vastab 1. juuli 2007. a. lepingudokument äriruumide üürileping kirjalikus vormis tehtud lepingu (tehingu) tunnustele. Paljasõnaline on kostja väide, et A E poolt allkirjastatud dokument on üksnes lepinguprojekt. Lepingudokumendist ei nähtu, et see oleks lepinguprojekt, dokumendil puudub sellekohane märge. Ka ei kinnita kostja seadusliku esindaja R E J vande all antud seletus asjaolu, et A E poolt allkirjastatud

6(16)

lepingudokument oli üksnes lepingu projekt. Kostja seadusliku esindaja ütlustest nähtub, et pärast uue üürilepingu ettepaneku saamist teatas ta A Ele, et selles on hulk asju, mis erinevad vanast lepingust, mida ei saa heaks kiita ning nagu ta aru sai, rääkis A sellest ka üürileandjale ja pärast seda ei räägitud lepingust pikka aega, uut ettepanekut üürileandjale ei tehtud. Seadusliku esindaja ettekujutus oli, et jätkati lepingute välises olukorras ja lepingut ei olnudki (kd. II, tl. 69). Hageja seadusliku esindaja V E vande all antud ütlusest nähtub, et 2007. a. mais tekkis kostjaga kokkulepe lisapindade ja uue üürilepingu sõlmimiseks ning juulis 2007. a. allkirjastati uus üürileping, mitte lepinguprojekt, ja kostja poolt allkirjastas lepingu juhatuse liige A E. Seega leidis tõendamist, et kostja filiaali juhatuse liikme A E ja hageja seadusliku esindaja vahel sõlmiti ja allkirjastati 1. juulil 2007. a. äriruumide üürileping, mitte lepinguprojekt. Lepingu sõlmimisest filiaali juhataja A E kostja seaduslikule esindajale ei teatanud. Vaidlus puudub selles, et kostja seaduslik esindaja R E J ei ole 1. juuli 2007. a. üürilepingut allkirjastanud. Kostja hinnangul on õigus esindada kostjat kõigis toimingutes üksnes juhatuse liikmel R E Jl või teistel juhatuse liikmetel koos R E Jga. A E esindusõigus äriregistri kande kohaselt on piiratud. Äriseadustiku (ÄS) 384 lg. 1 kohaselt, kui välismaa äriühing tahab oma nimel Eestis püsivalt pakkuda kaupu või teenuseid, peab ta äriregistrisse kandma filiaali. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei ole filiaal juriidiline isik ja filiaali tegevusest tulenevate kohustuste eest vastutab äriühing. ÄS § 385 lõikest 1 tuleneb välismaise äriühingu kohustus määrata filiaalile juhataja või juhatajad ning ÄS § 385 lg. 2 järgi filiaali juhataja juhib ja esindab filiaali. ÄS § 385 lg. 4 kohaselt ei kehti filiaali juhataja esindusõiguse piiramine kolmandate isikute suhtes. Vaidlust ei ole selles, et A E oli kostja filiaali juhataja ja allkirjastas 1. juulil 2007. a. lepingudokumendi. Tulenevalt ÄS §-st 385 oli A El esindusõigus 1. juulil 2007. a. üürilepingu sõlmimiseks filiaali nimel ja ning tema esindusõiguse piirangud kolmandate isikute, s. h. ka hageja suhtes ei kehtinud. Antud asjaolu on kostja ka omaks võtnud, sest oma vastuväidetes tugineb ta kostjapoolsele 1. juulil 2007. a. sõlmitud üürilepingu erakorralisele ülesütlemisavaldusele (kd. I, tl. 43), mille on teinud A E filiaali juhatajana ainuisikuliselt ja nimetatud dokumenti peab kostja kehtivaks. Kostja seadusliku esindaja eespoolviidatud ütlustest (kd. II, tl. 69) saab järeldada, et mingit heakskiitu ei ole ta andnud ning tema arusaamise kohaselt üldse üürileping puudus. Tõendeid, et poolte vahel oleks sõlmitud üürileping suulises vormis, kohtule esitatud ei ole, mistõttu kostja väited suulisest üürilepingust ei ole tõesed.

7(16)

tl. 65). Et kostja pidas kehtivaks ainult 1. juuli 2007. a. äriruumide üürilepingut, tõendab ka kostja 28. mai 2009. a. avaldus 1. juulil 2007. a. sõlmitud üürilepingu rikkumise kohta üürileandja poolt, nõue rikkumise lõpetamiseks ja alusetult nõutud ning saadud rahasummade tagastamiseks (kd. I, tl. 49), samuti kostja 27. märtsi 2009. a. nõudekiri (kd. I, tl. 54). Pooltevahelise lepingulise suhte olemasolu kinnitavad ka kostja 7. ja 21. oktoobri 2008. a. e-kirjad (kd. II, tl. 48, 49). 1. juulil 2007. a. allkirjastatud lepingudokumendi p. 8. 10 - 8. 12 nägid ette pangagarantii uuendamist ja Danske Bank A/S Eesti filiaali 27. oktoobri 2008. a. garantiikirja saamine 27. oktoobril 2008. a. ja esitamine (kd. II, tl. 50, 83) tõendab, et kostja pidas endale siduvaks 1. juulil 2007. a. allkirjastatud kokkuleppeid ja täitis neid. Eelnevast järeldub, et pooltevahelisi üürisuhteid reguleerisid 1. juuli 2007. a. äriruumide üürilepingus toodud tingimused, pooled pidasid seda lepingut endale siduvaks ning kehtivaks ja täitsid seda kuni lepingu lõppemiseni. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et lepingu kehtivuse ajal ja enne hagi esitamist kuni 19. maini 2010. a. oleks kostja leidnud, et 1. juuli 2007. a. lepingus sisaldunud tingimused ei ole talle siduvad, ning lähtunud ruumide üürimisel suulisest või mõnest muust üürilepingust. VÕS § 313 lg. 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Ülesütlemine peab vastama VÕS § 325 lõikes 2 sätestatud nõuetele. Nähtuvalt kostja ülesütlemisavaldusest (kd. I, tl. 43) seisnes üürilepingu ülesütlemise mõjuv põhjus selles, et hageja esitas kostjale alusetuid arveid, m. h. kolmandatele isikutele kuuluvate autode parkimise eest territooriumil ja kõrvalkulude arveid teenuste eest, mida kostja ei ole saanud kasutada, samuti tõstnud ette teatamata teenuste hindu, selle kohta üürnikule teadet esitamata. Samuti on üürileandja nõudnud vaidlustatud arvete tasumata jätmisel viivist ja leppetrahvi. Vaidlus puudub selles, et kostja on hageja poolt väljastatud arved kätte saanud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja oleks jätnud tasumata enam arveid, kui hagiavalduses märgitud. Samuti ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kuni 27. märtsini 2009. a., mil esitati kostja esindaja Ants Kuninga poolt hagejale nõue arvete alusdokumentide esitamiseks (kd. I, tl. 54 – 56), oleks poolte vahel tõusetunud küsimus alusetutest arvetest või hindade tõstmisest või hagejale oleks esitatud mingeid pretensioone, kuigi üürilepingu p. 9. 6 nägi ette, et üürnikul on õigus esitada pretensioone kõrvalkulude mittevastavuse kohta 2 tööpäeva jooksul ja kui ta ei ole tähtaegselt pretensiooni esitanud, kaotab ta õiguse hilisemalt pretensioone esitada. Tunnistaja E O ütlustega on tõendatud, et kostja tasus arveid kuni 2009. a. alguseni ja mingeid probleeme ei olnud ning alles siis tekkisid kostjal pretensioonid. Samuti kinnitas tunnistaja, et mingeid alusetuid arveid kostjale ei esitatud, kostja nõudmisel saadeti välja originaalarve, kutsuti tutvuma arvete alusdokumentidega, väljastati selgitavaid kirju, filiaali juhataja A E tunnistas telefonis enne ruumidest väljakolimist, et neil ei ole raha ja sellepärast jäid maksed tegemata. Lisaks kinnitab alusetute arvete puudumist hageja 5. mai 2009. a. kostjale saadetud kiri koos lisadega (kd. I, tl. 110 - 125). Väite, et hageja esitas kostjale alusetuid arveid, on ka kostja ise ümber lükanud. Hagejale 27. märtsil 2009. a. esitatud nõudes (kd. I, tl. 54 - 56) nõuab kostja hagejalt kahe pangapäeva jooksul alusetult nõutud ja saadud 54.473 krooni tagastamist ja märgib, et on nõude mittetäimisel sunnitud pöörduma kohtu poole, kuid vastavat nõuet ei ole ta kohtule esitanud ega ole taotlenud ka tasaarvestuse tegemist. Eeltoodust järeldub, et hageja poolt alusetute arvete esitamine kostjale ei ole tõendamist leidnud ja sellele kui mõjuvale põhjusele ei saa kostja ülesütlemisavalduses tugineda. Kostja väide, et hageja tõstis ette teatamata teenuste hindu, on põhjendamatu, sest üürilepingu p. 9. 3 ei nõua kokkulepet ja kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja oleks esitanud peale arve saamist hagejale 2 tööpäeva jooksul pretensiooni. Küll on kohtule hageja

8(16)

poolt esitatud kostjale saadetud kirjad (kd. I, tl. 119, 120, 125), mida kostja ei ole vaidlustanud. Ka tunnistaja E O ütlustega on tõendatud, et hindade muutmisest teavitati kostjat. Samuti on põhjendamatu kostja väide hagejapoolse lepingurikkumise kohta, mis seisneb viiviste ja leppetrahvi nõudmises. Viivis ja leppetrahv olid üürilepingu punktis 11. 1 ette nähtud õiguskaitsevahendid üürniku rahaliste kohustuste mittetäitmise korral ning nende rakendamise nõuet hageja poolt ei saa käsitleda üürilepingu ülesütlemise mõjuva põhjusena. Kostja ei ole ülesütlemisavalduses tuginenud asjaolule, et ütleb üürilepingu üles, kuna hageja sulges sideteenuse. Tunnistaja E O ütlustega on tõendatud, et kostja oli hageja poolt eelnevalt informeeritud sideteenuste vahendamise lõpetamisest ning sellega seonduvast võimalusest tagada sideteenuste katkematu osutamine läbi otselepingu sõlmimise sideteenuse pakkujaga. Kostja AS-iga Elion Ettevõtted lepingut ei sõlminud ning sideteenus lõppes kostja enda käitumise tulemusena. Seega ei saa lugeda sideteenuse lõppemist hagejapoolseks lepingurikkumiseks ega ka lepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks. Kostja väited hageja väljapressimise ja majandustegevuse peatamise ning alusetute rahasummade nõudmise kohta ei ole tõsiseltvõetavad, kuna kostja ei ole esitanud hagi oma rikutud õiguste kaitseks ja alusetult makstud rahasummade tagastamiseks. E O 26. mai 2009. a. e-kirjast (kd. I, tl. 48) nähtub, et kostjal on vaatamata hageja korduvatele meeldetuletustele ja kostja lubadustele võlad likvideerimata. Kui võlga summas 62.351, 78 krooni ei ole 28. maiks 2009. a. likvideeritud, rakendab hageja oma seadusjärgseid õigusi vastavalt 1. juulil 2007. a. sõlmitud äriruumide üürilepingu punktile 12. 1. 1. Kostja 13. juuli 2009. a. kirjast (kd. I, tl. 29) nähtub, et kostja peab hageja tegevust väljapressimiseks ja nõuab alusetult saadud ja nõutud rahasummade tagastamist, vastasel korral on sunnitud ta kaitsma oma õigusi kohtus. 1. juuli 2007. a. üürilepingu p. 18. 4 kohaselt oli kostjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest ette 3 kuud. Õige on, et kostja ei järginud 1. juuni 2009. a. ülesütlemisavalduse esitamisel lepingus sätestatud etteteatamistähtaega. VÕS 196 lg. 1 kohaselt võib kestuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda eelkõige, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtajani. VÕS § 196 lg. 3 kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Kostja ei kasutanud mõistliku aja jooksul seaduses ettenähtud võimalust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Saades teada hagejapoolsest pahatahtlikust käitumisest juba 2009. a. kevad-talvel, ei ole ülesütlemisavalduse esitamine 1. juunil 2009. a. enam mõistlik aeg. Küll aga kinnitab ülesütlemisavalduse esitamisega viivitamine, et kostjal puudus faktiliselt õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ning see lükkab ümber ka kostja väite, et ta oli sunnitud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema hagejapoolse pahatahtliku käitumise tõttu. Kostja poolt ülesütlemisavalduses lepingu lõpetamise mõjuvate põhjustena välja toodud asjaolud ei ole tõendamist leidnud ja kostjal puudus lepingu ülesütlemiseks õiguslik alus. Seega ei olnud ülesütlemine kehtiv ega toonud kaasa üürilepingu lõppemist 2. juunil 2009. a., mil hageja sai kätte kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse. Üürileping lõppes hagejapoolse erakorralise ülesütlemisega (kd. I, tl. 28) 31. juulil 2009. a., mil kostja on selle kätte saanud (kd. I, tl. 29). Hageja üürilepingu ülesütlemisavaldust kostja vaidlustanud ei ole. Hageja nõuab kostjalt üürilepingu alusel maksmata 2009. a. juuni- ja juulikuu üüri 11.284, 72 eurot, maksmata kõrvalkulusid 2.337, 66 eurot ja leppetrahvi 639, 12 eurot, kokku 14.261, 50 eurot. Tasumata üüri ja kõrvalkulude summalt nõuab hageja viivist 0, 5% tasumata summast päevas vastavalt üürilepingu punktile 11. 1. Kuivõrd viivituse kestus ületab 900 päeva, siis arvestuslik viivis ületab põhivõlga 13.622, 38 eurot, mistõttu nõudis hageja viivist

9(16)

põhivõlaga võrdses summas 13.622, 38 eurot. Kahju hüvitamise nõudega seonduvalt hageja viivist ei nõua. Hageja nõue on põhjendatud. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole hageja poolt nõutud summasid tasunud. Arved nr. 209286, 209323 ja 209353 on üüri ja kõrvalkulude, viivise ja leppetrahvi tasumiseks ning tulenevad üürilepingus ettenähtud kostja kohustustest. Hageja leppetrahvi nõude 10.000 krooni ehk 639, 12 euro (sisaldub arves nr. 209353) aluseks on üürilepingu p. 11. 1. 17. juuni 2009. a. seisuga oli kostja viivitanud arve nr. 209323 tasumisega enam kui 10 kalendripäeva ning üürilepingu p. 11. 1 annab hagejale õiguse sellisel juhul nõuda kostjalt leppetrahvi summas 10.000 krooni. Arved nr. 209397 ja 209446 ja 209384 on esitatud samuti kooskõlas lepinguga ja on põhjendatud. Asjaolu, et kostja üürnikuna üüripinda ei kasutanud, ei vabasta teda üürilepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmisest tulenevalt VÕS § 296 lõikest 3, mille kohaselt üürnik peab üüri maksma aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Ka ei ole kostja kasutanud võimalust taotleda üürist mahaarvestuste tegemist. Üürilepingust tulenevalt oli kostjal üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus üürilepingu kehtivusaja jooksul. Üürileping lõppes 31. juulil 2009. a. ja eespooltoodud arved on esitatud üüriperioodi kohta kuni lepingu lõppemiseni. Hageja viivisenõue põhivõla ulatuses ei ole ebamõistlikult suur, mistõttu kostja taotlus ebamõistlikult suure viivise vähendamiseks on põhjendamatu. Seega on põhjendatud kostjalt välja mõista põhivõlg maksmata üüri ja kõrvalkulude eest summas 13.622, 38 eurot, leppetrahv summas 639, 12, eurot ja viivis summas 13.622, 38 eurot. Kuna hageja loobus kahjuhüvitise 46.832,20 krooni (2.993, 12 euro) nõudest ja kohus lõpetas selles osas menetluse 19. aprilli 2012. a. määrusega, tuleb selle nõudega seonduvad menetluskulud jätta hageja kanda. Muus osas tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebus Kostja palub tunnistada Eesti Vabariigi põhiseadusega vastuolus olevaks maakohtu seisukoha, mis loeb hageja tegevuse õiguspäraseks ja põhjendatuks üksnes seetõttu, et kostja ei ole kasutanud oma põhiseaduslikku õigust pöörduda kohtusse (otsuse p. 34, lk. 14). Tühistada maakohtu otsus täies ulatuses ja saata asi esimese astme kohtusse uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt tühistada kaevatav otsus täies ulatuses ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja tugines menetluses väitele, et poolte vahel kehtis pärast 1. mai 2008. a. lepingutähtaja möödumist edasi tähtajatu lepinguna 2001. a. sõlmitud ja muudetud üürileping või suuline üürileping (kd. II, tl. 60). 2001. a. lepingu nr. 13 raames anti kostja kasutusse täiendavad mitteeluruumid ajal, kui hageja oli saanud kinnisasja omanikuks. Kostja on kindlalt vastu väitnud ebamõistlike tingimustega 1. juuli 2007. a. üürilepingu sõlmimisele ja see on tõendatud R E J vande all antud ütlustega. Samuti ei kajastu R E J allkirjad viidatud vaidlusalusel lepingul. Kostja esitas kohtuistungil 2001. a. sõlmitud üürilepingu, mille sõlmimiseks oli kostja juhatuse liige andnud piiratud tähtajaga volituse A Ele. R E J on heaks kiitnud täiendavate üüripindade kasutusele võtmise ja selles osas puudub vaidlus. Eelnevast ei saa teha meelevaldset järeldust, nagu oleks kostja nõustunud või aktsepteerinud 1. juuli 2007. a. lepinguprojekti. Kui kohus leidis, et nimetatud tõendite ring oli kostja väidete tõendamiseks ilmselt puudulik, oleks ta pidanud kostjale tema tõendamiskoormist selgitama kohtuistungil. Sellega rikkus kohus muuhulgas TsMS § 392 lg. 1 p. 3 ja 4. Kui kohus leidis, et mingi väite kohta puuduvad üldse tõendid, pidi ta seda poolega arutama. See on menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 656 lg. 2 järgi. Kohus jättis sisuliselt hindamata 2001. a. allkirjastatud ja muudetud lepingu kehtivuse pooltevahelisele üürisuhtele ja leidis alusetult, et piiratud volitustega isiku A E poolt lepinguprojekti pöördele antud allkirjad omavad õiguslikku tähendust lepingu sõlmimise tähenduses. Kohus kohaldas vääralt materiaalõigust ja andis tavatu tähenduse

10(16)

lepingudokumendi vastuvõtmise kinnitusele. Kohtu seisukoht on hagejale üllatuslik. Asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud on jäänud välja selgitamata. Kohus ei käsitlenud kohtuistungil ega otsuses üürileandja ettepaneku ja nn. lepinguprojekti erisusi. Kostja seadusjärgne esindaja käsitles 1. juuli 2007. a. üürilepingu dokumenti ettepanekuna ja lepinguprojektina, mida ei olnud võimalik aktsepteerida. Tunnistajate ütlustest ja poolte väidetest nähtub, et 1. juuli 2007. a. lepingu sõlmimise üle ei peetud mingeid läbirääkimisi. Nii K kui ka A E on allkirjad kirjutanud selle dokumendi iga lehe tagumisele küljele, seega mitte lepingu teksti juurde, kuhu pani allkirja hageja seadusjärgne esindaja. Üldtuntud tava kohaselt allkirjastatakse lepingudokumendid poolte esindajate poolt üksnes lepingudokumendi teksti kandvale poolele. Dokumendi või paberi tagumisele poolele tehakse tava kohaselt kas märkeid või muid kirjeid, mis ei kanna dokumendi aktsepteerimise tähendust. Seega oli A E poolt allkirjade andmine dokumendi lehtede pöördele üksnes lepinguprojekti üleandmise-vastuvõtmise, mitte aga kirjaliku tehingu aktsepteerimise tähendusega. A El ei ole õigust kostjat esindada R E Jta, kuid kohus ei ole otsuses kohaldanud materiaalõigust osas, mis puudutab esindusõiguseta isiku poolt sooritatud tehinguid ja volituseta tehingute tagajärgi. Kohus jättis kohaldamata TsÜS § 115, § 117, § 120 jj. sätestatu. TsÜS § 78 lg. 1 ja VÕS § 11 lg. 4 ei ole vaidlusaluse tehingu (üürilepingu) sõlmimata jäämise tõttu kohaldatavad. A Ele ei ole antud volitust sõlmida hagejaga 1. juuli 2007. a. kuupäevaga dateeritud üürilepingut. Ühtegi vastupidist väidet toetavat tõendit ei ole esitatud. Kohus käsitles 2007. a. mais koostatud kavatsuste protokolli (kd. II, tl. 75) kirjaliku rendilepingu lõpetamise kokkuleppena, kuigi pooled ei ole sellele dokumendile sellist sisu andnud. Seega on kohus väljunud hagi piiridest. Samuti ei ole kohus pooltega arutanud viidatud dokumendiga seonduvaid asjaolusid ega ole teinud kostjale ettepanekut vajadusel täiendavalt tõendada selle dokumendiga seotud õigussuhte asjaolusid. Isegi kui nõustuda maakohtu väidetega, et suuline üürileping poolte vahel puudus ja lõppenud oli ka üürileping nr. 13, ei saa 1. juuli 2007. a. lepingudokumenti lugeda üürisuhte osas siduvaks (vt. maakohtu otsus p. 31). Kostja ei ole andnud hageja poolt pakutud lepingule nõustumust. Selle lepingu tingimusi ei ole läbi räägitud (VÕS § 14 tähenduses) ja ka selle lepingu üksikute punktide osas ei ole kokkulepet saavutatud. Kostja juhatuse liige J ütluste kohaselt ei olnud hageja lepinguprojekt vastuvõetav ja selline teave edastati A E poolt ka hageja juhatusele. Hageja ei ole nendele asjaoludele vastu vaielnud. Kohus ei ole kostja juhatuse liikme vande all antud ütlusi arvestanud ega nendele kohast hinnangut andnud. Kohtu järeldused, nagu oleks kostja täitnud kuni ülesütlemiseni 1. juuli 2007. a. üürilepingu tingimusi ega ole esitatud arvetele vastu vaielnud, ei vasta esitatud tõenditele ja on vastuolus kohtuotsuse edasises osas kohtu poolt väidetuga. Pooltel oli vaidlus nii pangagarantii, alusetult esitatud halduskulude kui muude kulude üle, mille osas puudus poolte vahel kokkulepe ja mis ei lähtunud ka poolte vahel kehtinud lepingust nr. 13. Hageja poolt taotletud tõend pangagarantii (kd. II, tl. 50) aluseks oleva lepingu kohta (kd. II, tl. 83) tõendab, et pangagarantii ei olnud antud 1. juulil 2007. a. dateeritud üürilepingu kohustuste tagamiseks. Tunnistaja S V ütlustel arutati koosolekul, kus viibis kostja juhatuse liige J, ka üürilepingust tulenevaid makseid, kommunaalmakseid, millega ei olnud A ja J nõus. Kohus jättis arusaamatul põhjusel arvestamata üürilepingu erakorralise ülesütlemise peamise põhjusena väljapressimise. Kostja on kogu aeg vastu vaielnud kehtetu 1. juuli 2007. a. üürilepingu alusel esitatud alusetutele arvetele. Asjaolu, et kostja on need arved maksnud ega ole nende vaidlustamiseks kohtusse pöördunud, tulenes sellest, et kostja oli õigustatud ootuses õiglasele kohtumenetlusele ja kohtuotsusele käesolevas asjas. Vaidlusalust 1. juuli 2007. a. lepingut ei muuda kehtivaks asjaolu, et kostja esindaja K K, kes koostas

11(16)

ülesütlemisavalduse, on üürilepingu ülesütlemisavalduses viidanud hageja kirjadest lähtuvalt ekslikult 1. juuli 2007. a. lepingule. Lepingut ei muuda kehtivaks ekslikult tehtud viited, vaid mõlema poole selge kokkulepe lepingudokumenti sisse kirjutatud iga iseseisva kokkuleppe kohta. Kohus märkis otsuses, et kostja ei ole vaidlustanud arvete kättesaamist. Kostjal puudus vajadus vaidlustada arvete saamist, sest hagetud vaidlusalused arved esitati alles koos hagiavaldusega. Kohus ei ole vastavat asjaolu pooltega menetluses arutanud ja seega on kohtu seisukoht arvete kättesaamise kohta üllatav. Kohus luges lubatuks, et hageja tõstis ühepoolselt kõrvalkohustuste teenuste hindu. Selline käsitlus on vastuolus hea usu põhimõttega ega ole kooskõlas VÕS-i ega hea tavaga. Kohus ei ole viidatud asjaolu pooltega arutanud ega andnud kostjale võimalust vajadusel täiendavaid seisukohti, põhjendusi ja tõendeid esitada. Kostja taotleb, et kohus kohaldaks hageja ühepoolsele teenuste hinna tõstmisele ja olematute teenuste eest nõuete esitamisele VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtet ja loeks sellise hageja tegevuse hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatuks. Vastuolu hea usu põhimõttega seisneb eelkõige selles, et pooled ei ole saavutanud kokkulepet selle kohta, et hagejal oleks õigus ühepoolselt ja kokkuleppeta lisada arvetele teenuseid või nende hindu tõsta. Hageja on lisanud teenusearvetele kõrvalkulusid, milles ei ole pooled kokku leppinud. Kohus toetus ühepoolselt sideteenuste lõpetamise osas üksnes tunnistaja O ütlustele, jättes tähelepanuta hageja e-kirja, millest nähtub, et sideteenused lõpetati üksnes ähvarduse täideviimiseks, et sundida kostjat maksma olematute kõrvalkulude teenuste eest. Õigusriigi põhimõttega vastuolus olevaks ja kostja põhiseaduslikku õigust piiravaks tuleb lugeda kohtu seisukoht, et kuna kostja ei ole hageja poolt alusetult nõutud ja saadud rahasummade tagastamise nõudega kohtusse pöördunud, siis olid hageja nõuded põhjendatud ja õigustatud. Kohtusse pöördumine on põhiseaduslik õigus, kuid selle õiguse kasutamata jätmist ei saa käsitleda viisil, millest lähtuvalt loetakse teise poole tegevus õiguspäraseks, seadusele vastavaks, õigustatuks ja tõendatuks. Kostja taotleb, et ringkonnakohus tunnistaks põhiseadusevastaseks maakohtu seisukoha, mis loeb hageja tegevuse õiguspäraseks ja põhjendatuks üksnes seetõttu, et kostja ei ole kasutanud oma põhiseaduslikku õigust pöörduda kohtusse. Kuigi kohus tuvastas, et hageja pahatahtlik tegevus toimus juba 2009. a. kevad-talvel, kui hageja lülitas välja kostja sideühendused, oli viimaseks hageja tegevuseks, mis põhjustas ülesütlemise, 26. mail 2009. a. esitatud väljapressimine ühes ähvardusega üle võtta kostja üüripinna valdus. See avaldus oli selge ja vahetu ähvardus sekkuda kostja majandustegevusse ja takistada selle tavapärast kulgu, millest lähtuvalt oli kostjal õigus üürileping üles öelda. Kostja esitas ülesütlemisavalduse hagejale 2. juunil 2009. a., seega 5 päeva peale ülesütlemist põhjustavast asjaolust teada saamist. Seega oli kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine esitatud mõistliku aja jooksul. Kohus ei ole üürilepingu ülesütlemise mõistliku aja asjaolusid pooltega arutanud ega viidanud eelmenetluses kostja vajadusele oma väiteid täiendavalt tõendada. Kohus ei ole leppetrahvi väljamõistmisel toetunud hagis ja dokumentides esitatule. Kuigi kostja osutas, et leppetrahvi nõue on arusaamatu ja ebaselge, mõistis kohus leppetrahvi välja kehtetu 1. juuli 2007. a. lepingu alusel. Hageja nõudis leppetrahvi esitamata jäetud pangagarantii tõttu. Kohus rahuldas leppetrahvi nõude üürimaksete viibimise tõttu. Seejuures ei ole kohus leppetrahvi nõuet pooltega arutanud ega ole teinud ettepanekut esitada selle nõude kohta vajadusel täiendavaid tõendeid, samuti ei ole kohus juhtinud kostja tähelepanu väidete tõendamise vajadusele. Seega on maakohtu otsus leppetrahvi rahuldamise osas lisaks eelnevale ka üllatuslik. Maakohus on hageja nõudes toetunud üksnes 1. juuli 2007. a. kuupäevaga dateeritud üürilepingus väljendatud hageja ühepoolsele soovile, mille kohta ei ole kostjapoolset aktsepti. Lisaks leidis kohus, et kostja kohustub tasuma peale erakorralist üürilepingu ülesütlemist nii

12(16)

üüri kui ka kõrvalkohustustega seotud teenuste eest, kuigi kostja ei ole viidatud teenuseid kasutanud ja kulutusi põhjustanud. Samuti puudus hageja ja kostja vahel kokkulepe enamuse arvetel näidatud kõrvalkulude kandmise kohustuse kohta kostja poolt. Ka viivisemäära osas leidis kohus, et tegemist on ebamõistlikku suurust mitteületava viivisega, kuigi kostja esitas ebamõistliku viivise vähendamise taotluse. Kohus ei juhtinud kostja tähelepanu vajadusele esitada täiendavaid kaalutlusi leppetrahvi ja viivise suuruse osas. Samuti ei juhtinud kohus kostja tähelepanu asjaolule, kas menetluslik tasaarvestus vms. on tsiviilasja menetluse kestel võimalik. Lisaks on kostja reaalselt esitanud vastavad seisukohad ja ka osaliselt tõendid, mida kohus on otsuses eiranud. 0, 5% suurune viivis kalendripäevas on ebamõistlik, sest pooltevahelisest üürisuhtest tulenevate kohustuste täitmine oli tagatud pangagarantiiga. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada. Otsus on piisavalt põhjendatud, kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendust ja tuginedes TsMS § 654 lõikele 6, ei pea vajalikuks seda üle korrata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et ei tuvastanud menetlusnormide rikkumist maakohtu poolt. Maakohus on loogiliselt ja põhjalikult põhjendanud, milliste tõendite ja nende põhjal tuvastatud asjaolude alusel ta leiab, et pooled lõpetasid 2001. a. üürilepingu nr. 13 ning sõlmisid 1. juulil 2007. a. kohtule kirjalikus vormis esitatud üürilepingu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt poolte esiletoodud asjaoludele ja nende tõendamiseks esitatud tõendite kogumile igakülgselt antud hinnanguga ega pea võimalikuks seda muuta. Asjaolust, et maakohus selles osas kostja väidetega ei nõustunud, ei tulene veel, nagu oleksid kohtu järeldused meelevaldsed või osa asjaolusid või tõendeid hindamata, nagu apellant on leidnud. Maakohus on suure põhjalikkusega käsitlenud lepingu sõlmimisega seotud asjaolusid ja hinnanud koosmõjus selle kohta esitatud tõendeid, apellatsioonkaebuse väited ei võimalda anda tõenditele maakohtust erinevat hinnangut ning teha selle alusel maakohtust erinevat järeldust. Maakohus ei pidanud poolte väiteid ebaselgeks ja tõendeid puudulikeks, vaid rajas oma järelduse lepingu sõlmimisest poolte poolt esitatule, pidades seda järelduse tegemiseks piisavaks. Üllatuslikust otsustusest ei ole seega põhjust kõnelda. Lisaks ei ole apellant taotlenud apellatsioonikohtult taoliste uute tõendite vastuvõtmist, mis apellandil jäid esitamata väidetavalt seetõttu, et ta tõendamiskoormise jaotusest või esitatud tõendite piisavusest ei teadnud, ometi oleks apellant saanud taolise taotluse esitada, kui tal selliseid tõendeid oleks. Seega tuleb lugeda, et pooled on esitanud kohtule kõik tõendid, mis neil oma väidete tõendamiseks on olnud võimalik esitada. TsMS § 363 lg. 1 punktides 1 ja 2 hagi eseme ja aluse ning §-s 439 hagi piiride kohta sätestatuga seostamatu on apellandi väide, nagu oleks kohus mingile tõendile hinnangu andmisega väljunud hagi piiridest. Apellant on muuhulgas heitnud maakohtule ette materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist, kaebus ei sisalda aga põhjendusi selle kohta, miks ei nõustu apellant maakohtu järeldustega materiaalõiguse kohaldamise küsimuses, eriti, mis puudutavad ÄS §-de 384 ja 385 kohaldamist. Ka selles osas kolleegium apellandi väidetega ei nõustu. Olgu märgitud, et vaidlusalusesse üürilepingusse endasse on kostja esindajana märgitud A E, kes ei ole endal esindusõiguse väidetava puudumise kohta mingeid märkusi teinud. Esimeses vastuses hagiavaldusele ei ole kostja tegelikult vaidlusaluse üürilepingu sõlmimist eitanud, leides, et pooled vaidlevad lepingu täitmise üle ja juhtides tähelepanu üksnes sellele, et hageja on esitanud kohtule allkirjastamata lepingudokumendi (kd. I, tl. 37 – 38). Kostja on menetluses olnud valikuline osas, mis puudutab filiaali juhataja A E esindusõigust, tunnistades seda, kui

13(16)

see on kostjale kasulik ja eitades seda, kui sellest võiks kostjale tuleneda mingeid kohustusi. Näiteks on kostja pidanud A Et õigustatuks tegema tema nimel 1. juuni 2009. a. tahteavaldust üürilepingu ülesütlemiseks (kd. I, tl. 43), kuid ei ole pidanud õigustatuks teda üürilepingut sõlmima. Selle üle, et A E oli vaidlusalusel ajal kostja Eestis asuva filiaali juhataja ning et üürileping on sõlmitud seoses filiaali tegevusega, ei ole vaidlust tõstatatud. Oma kaebuses on apellant läbivalt lähtunud eeldusest, et kohtutoimikus olevat 1. juuli 2007. a. üürilepingut ei ole pooled sõlminud, tuletades sellest kokkuleppe puudumise nii üüri ja kõrvalkohustuste tasu tõstmise kohta kui leppetrahvi ja viiviste osas. Et kolleegium leiab sarnaselt maakohtuga, et pooled olid vaidlusaluse lepingu sõlminud, ei saa ka apellandi kirjeldatud väidetega nõustuda. Lepinguvabaduse põhimõttest lähtudes on isikutel õigus sõlmida igasuguseid võlaõiguslikke kokkuleppeid, välja arvatud juhul, kui mingi kokkuleppe sõlmimine ei ole seaduse kohaselt lubatud. Apellant ei ole esile toonud asjaolusid, mille põhjal võiks järeldada, et 1. juuli 2007. a. üürilepingus sisalduks kokkuleppeid, mis seaduse kohaselt ei oleks lubatavad. Kolleegium ei nõustu ka apellatsioonkaebuse väidetega, nagu oleks maakohus jätnud hindamata üürilepingu kostjapoolse ülesütlemise peamise põhjuse – väljapressimise, mis seisnes ähvarduses ruumide valdus üle võtta, kui kostja hageja poolt nõutavat summat ei tasu. Maakohtu hinnang sellele kostja väitele sisaldub otsuse punktides 34 – 36. Asjaolust, et apellant maakohtu hinnanguga ei nõustu, ei järeldu veel hinnangu puudumine. Otsusest ei nähtu, nagu oleks maakohus tuvastanud hageja pahatahtliku tegevuse, nagu apellant väidab. Otsuse punktis 35, millele apellant viitab, analüüsib maakohus vaid kostja väiteid selle kohta, mis puudutavad hageja pahatahtlikku käitumist, järeldades, et isegi kui eeldada kostja väidete õigsust, nagu oleks hageja kostja suhtes pahatahtlikult käitunud ja kostja saanud sellest teada 2009. a. kevad-talvel, oleks kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse tegemisega 1. juunil 2009. a. hiljaks jäänud. Kolleegium leiab, et kuna maakohus tuvastas kostjal üürilepingu ülesütlemiseks materiaalõigusliku aluse puudumise, on tegemist üksnes täiendava järeldusega, millel ei ole asja lahendamiseks olulist tähendust. Sellest, et isik ei ole oma õiguste kaitsmiseks kohtu poole pöördunud, ei saa küll iseenesest järeldada, et tema õigusi ei ole rikutud. Kolleegium nõustub aga maakohtu hinnanguga, mille kohaselt kostja ei ole hageja väidetavat pahatahtlikku tegevust tõendanud. Maakohus ei järeldanud seda üksnes asjaolust, et kostja oma õiguste kaitseks kohtu poole pole pöördunud, vaid hindas asjaolu, et kostja ei nõudnud hagejalt väidetavalt alusetult makstu tagastamist ega ole pöördunud ka kohtusse, kõrvuti asjas esitatud tõenditega. Tegemist on asjaoluga, mis TsMS § 232 lõikes 1 sätestatut arvestades võib aidata kohtul tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnates kujundada siseveendumust asjaolu tõendatuse kohta, pidades muuhulgas silmas ka VÕS § 76 lõikes 4 sätestatut, mille kohaselt täitmisena pakutu vastuvõtmisel eeldatakse kohustuse kohast täitmist. Kuigi apellatsioonkaebuses on kostja väitnud, et temapoolse 1. juunil 2009. a. hagejale esitatud ülesütlemisavalduse peamiseks põhjuseks oli hageja väljapressimine, ei sisalda osundatud avaldus taolist põhjust (kd. I, tl. 43). Eluliselt usutav ei ole, et üürnik märgib üürilepingu ülesütlemisavaldusse erakorralise ülesütlemise põhjustena muud vähemtähtsad põhjused, kuid jätab tema enda hinnangul põhilise põhjuse märkimata. See tekitab kahtlust kostja väidete paikapidavuses. Apellant ei ole kaebuses märkinud, millist hageja e-kirja ta silmas peab, mille hindamata jätmist ta maakohtule ette heidab, seetõttu on sellele väitele vastamine raskendatud. Kui apellant on aga silmas pidanud E O poolt kostjale 26. mail 2009. a. saadetud e-kirja (kd. I, tl. 48), siis ei anna see alust järeldada hageja ähvardust toime panna lubamatuid tegusid. Kirja sisuks on hageja teavitus sellest, et kui kostja võlga ei tasu, rakendab hageja oma seadusjärgseid õigusi vastavalt pooltevahelise üürilepingu punktile

14(16)

toiminguid juhul, kui üürnik on jätnud talle lepingu punktis 7. 2 pandud kohustused enam kui 30 päeva jooksul täitmata (kd. I, tl. 15). Eelnevat teavitamist kavatsusest kasutada oma õiguste teostamiseks seaduses ettenähtud võimalusi ei saa pidada lubamatute tegudega ähvardamiseks, sealhulgas ähvarduseks sekkuda õigustamatult kostja majandustegevusse. Maakohtu menetluses ei ole kostja väitnud, nagu ei oleks ta pärast 1. juulit 2007. a. hagejalt üüri- ja kõrvalkulude tasumiseks arveid saanud, vastupidi, kostja on taolistele arvetele ka oma väidetes tuginenud ning selle üle, et enamus arveid on tasutud, ei ole vaidlust olnud. Otsuse punktis 31 ongi maakohus hinnanud kostja poolt taoliste arvete tasumist kui vaidlusaluse lepingu sõlmimist kaudselt kinnitavat asjaolu. Apellatsioonkaebuses on apellant andnud maakohtu käsitlusele tähenduse, mida selles ei ole. Tegelikult ei vaielnud pooled ka selle üle, et hageja poolt kohtusse esitatud üüri- ja kõrvalkulude nõuete aluseks olevaid arveid 2009. a. juuni ja juulikuu eest ei ole kostja tasunud, sestap maakohus hagi selles osas ka rahuldas. Leppetrahvi on hageja nõudnud üürilepingu p. 11. 1 alusel (vt. hagiavaldus, kd. I, tl. 3, alt kolmas lõik; arve nr. 209353, kd. I, tl. 23; hageja seisukoht kostja vastuse kohta, kd. I, tl. 97, p. 9). Hageja on esile toonud, et 17. juuni 2009. a. seisuga oli kostja viivitanud arve nr. 209323 tasumisega enam kui 10 kalendripäeva ning et üürilepingu p. 11. 1 annab hagejale sellisel juhul õiguse nõuda leppetrahvi. Üürilepingu p. 11. 1 viimane lause on sõnastatud järgmiselt: „Lepingujärgsete maksete hilinemise korral üle kümne kalendripäeva tasub üürnik lisaks viivistele 10.000 Eesti krooni leppetrahvi vastavalt arvele arvel näidatud tähtajaks.“ Sellele lepingulisele alusele viitab kostjalt leppetrahvi välja mõistes ka maakohus (otsuse p. 37). Seega ei saa nõustuda apellandiga ka osas, nagu oleks leppetrahvi nõue ebaselge või nagu nõuaks hageja seda seoses pangagarantii esitamata jätmisega. Kaebuse puhul ei ole mõistetav ka, mis täpsemalt apellanti selle nõude rahuldamise puhul üllatas ning mida oleks apellant soovinud kohtuga läbi arutada. TsMS § 4 lg. 2 kohaselt määravad hagimenetluses pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise; § 5 lg. 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest; sama paragrahvi lg. 2 lause 2 kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hagimenetlus on dispositiivne menetlus, kus kohus ei saa asuda poolte asemel nende menetlusõigusi käsutama, otsustades muuhulgas selle üle, milliseid asjaolusid peaksid pooled oma nõuete või vastuväidete põhjendamiseks esile tooma ning andes neile selles osas juhtnööre. Seega ei põhine seadusel ja on alusetu apellandi etteheide, mille kohaselt maakohus oleks pidanud juhtima kostja tähelepanu vajadusele esitada täiendavaid kaalutlusi leppetrahvi ja viivise vähendamise põhjendamiseks. TsMS § 392 kohustab kohut eelmenetluses küll poolte nõuded, vastastikused seisukohad ja faktilised ning õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta välja selgitama, kuid ei kohusta kohut pooltele selgitama, milliseid väiteid või asjaolusid võiksid nad enda jaoks soodsama olukorra saavutamiseks kohtule esitada. Taoline selgitus rikuks juba iseenesest poolte võrdsust (TsMS § 7) ega võimaldaks kohtul olla menetluses erapooletu ja objektiivne. Samas esindas kostjat menetluses lepinguline esindaja, kes on professionaalne jurist ja kellelt eeldatavate ametioskuste hulka kuulus ka oskus teha valik nendest faktilistest asjaoludest ja väidetest, mis vastaks kostja vastuväidete aluseks olevate õigusnormide koosseisuelementide tunnustele ja oleks parimal viisil võimaldanud kostja seaduslikke huve kaitsta. Üldine teadmine sellest, et oma väiteid tuleb kohtus tõendada, kuulub professionaalse juristi ametioskuste miinimumstandardi hulka. Apellatsioonkaebusest ei nähtu, millised olid need asjaolud, mille tõendamise vajadus vaidlusaluses asjas oli kostja lepingulisele esindajale teadmata. Viivisemäär 0, 5% täitmata nõudest päevas ei ole iseenesest ülemäärane, hageja on vähendanud oma viivisenõuet põhivõla suuruseni ning apellant ei ole tuginenud niisugustele faktilistele asjaoludele, mis tulenevalt VÕS § 113 lõikes 8 ja §-s 162 sätestatust võiksid anda

15(16)

alust viivise suuremas ulatuses vähendamisele. Apellatsioonkaebuse väited hea usu põhimõtte rikkumisest hageja poolt ei ole õiguslikult mõistetavad. Vaidlusalune üürileping sisaldab tingimusi üüri ja kõrvalkulude tasu arvestamise ja tasu suurendamise kohta (vt. p. 8. 2; 9. 2 –

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

Malle Seppik

16(16)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.