Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Tiit Kollom ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
15.01.2013, Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-12179
Tsiviilasi
AbeStock AS-i hagi AS-i Nexilis vastu ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamiseks ja kohustuste täitmisele kohustamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1595 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.09.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AbeStock AS-i apellatsioonkaebus
ja
Tungren
AS-i
(pankrotis)
Kohtuistungi toimumise aeg 19.12.2012 Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja AbeStock AS (registrikood 10344545, asukoht Laki t 25 Tallinnas), lepinguline esindaja vandeadvokaat Britta Oltjer Iseseisva nõudeta kolmandad isikud hageja poolel Tungren AS (pankrotis, registrikood 10349471, asukoht Jahu t 1-28 Tallinnas) ja Viimsi Kaubanduskeskus OÜ (registrikood 12108168, asukoht Randvere tee 6 Haabneeme alevikus Viimsi vallas Harjumaal) Kolmandate isikute lepinguline esindaja vandeadvokaat Britta Oltjer Kostja AS Nexilis (registrikood 10239179, asukoht Kõivu tee 31 Tallinnas), lepinguline esindaja vandeadvokaat Taivo Saks
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 28.09.2010 otsus tühistada kohustuse täitmisele kohustamise nõuete osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi selles osas rahuldada.
Arvestades Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-120-11 kehtib tsiviilasja nr 2-10-121790 otsuse resolutsiooni terviksõnastus järgmiselt: 1) Jätta rahuldamata AbeStock AS hagi 03.02.2010 ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks; 2) Rahuldada AbeStock AS hagi ja kohustada AS-i Nexilis täitma kohustust ja võimaldama AbeStock AS-l vallata ja kasutada Harjumaal Viimsi vallas Haabneeme alevikus Randvere tee 6 asuva kinnisasja AS-le Nexilis kuuluval kaasomandi 8823/26823 suurusel mõttelisel osal asuvat hageja tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust tuletõrjevee mahutit ja splinklerikeskuse ruumi koos kõigi seal asuvate nende juurde kuuluvate seadmetega; 3) Rahuldada AbeStock AS hagi ja kohustada AS-i Nexilis hoiduma edaspidi igasugusest omavolilisest tegevusest, mis takistab AbeStock AS-l vallata ja kasutada eesmärgipäraselt Harjumaal Viimsi vallas Haabneeme alevikus Randvere tee 6 asuva kinnisasjas AS-le Nexilis kuuluval kaasomandi 8823/26823 suurusel mõttelisel osal asuvat hageja tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust tuletõrjevee mahutit ja splinklerikeskuse ruumi koos kõigi seal asuvate nende juurde kuuluvate seadmetega; 4) Tuvastada, et kohustus täita resolutsiooni punktides 2 ja 3 käsitletud kohustus kehtib AÕS § 79 lõike 2 alusel ka kinnistu kaasomanike õigusjärglaste suhtes.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Maakohtus ja apellatsioonimenetluses kantud kulud jäävad menetlusosaliste endi kanda.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohus võib asja läbi vaadata ja lahendada ilma kassatsioonikaebust kohtuistungil arutamata, kui ta ei pea istungit vajalikuks. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.12.03.2010 esitas AbeStock AS hagi Harju Maakohtusse AS-i Nexilis vastu: 1) kostja poolt 03.02.2010 esitatud tehingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks; 2) kostja kohustamiseks täitma endale võetud kohustust ning võimaldama hagejal vallata ja kasutada Harjumaal Viimsi vallas Haabneeme alevikus Randvere tee 6 asuva kinnisasja kostjale kuuluval kaasomandi 8823/26823 suurusel mõttelisel osal asuvat hageja tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust tuletõrjevee mahutit ning sprinklerikeskuse ruumi (maa-alune tuletõrjevee mahuti ja sprinklerikeskuse ruum asuvad Viimsi kaubahoovi ehitusmaterjalide kaupluse laos) koos seal asuvate kõigi seadmetega muuhulgas survehoidmise pump, survehoidmise kompressor, vajalikud häireklapid, kraanid, siibrid, manomeetrid, elektri automaatikakilbid jne; 3) kohustada kostjat täitma endale võetud kohustust ja hoiduma igasugusest omavolilisest käitumisest (sealhulgas mitte lõhkuma, demonteerima, seiskama või muul viisil mõjutama sprinklerikeskuse ruumis paiknevaid seadmeid või mistahes muid hagejale või kolmandatele isikutele kuuluvaid esemeid või veemahutit ning mitte takistama nende tööd) ning hoiduma mistahes takistuste tegemisest (sealhulgas tagama juurdepääsu, vältima mistahes takistusi valdamisel ja kasutamisel jms) hagejale maa-aluse tuletõrjevee mahuti ja sprinklerikeskuse ruumi kasutamisel; 4) tuvastada, et kostja poolt võetud ja eelpool nimetatud kohustus võimaldada kasutada kostja kaasomandi osal asuvat maa-alust veemahutit ja sprinklerikeskuse ruumi kehtib ja kostja kohustub seda täitma igakordsete Randvere tee 6 asuva kinnisasja 18000/26823 suuruse mõttelise osa kaasomanike suhtes.
2.08.12.2006 sõlmisid kostja, Tungren AS (endise ärinimega Oma Varahalduse AS), ABC Vara AS, Nordea Bank Finland Plc ja AS SEB Eesti Ühispank Randvere tee 6 asuva kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteekide kustutamise ja hüpoteegi loovutamise kokkuleppe, kasutuskorra kokkulepe, kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise kokkulepe, kokkuleppe servituudi seadmise kohta, hüpoteegi muutmise lepingu, kokkuleppe järjekohtade kohta ning asjaõiguslepingud kinnistu 10000/26823 suuruse mõttelise osa kohta (kinnistu A osa).
3.Samal kuupäeval 08.12.2006 sõlmisid kostja ning ABC Vara AS Randvere tee 6 asuva kinnistu 8823/26823 mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu (B osa). Lepinguga jäi kinnistu A osa kohta sõlmitud kasutuskord kehtima ja lepiti täiendavalt kokku 8823/26823 suuruse mõttelise osa kasutamiskorras.
4.30.12.2009 kanti hageja Randvere tee 6 asuva kinnistu 18000/26823 suuruse mõttelise osa kaasomanikuna kinnistusraamatusse.
5.03.02.2010 esitas kostja hagejale ja kolmandale isikule kokkuleppe ülesütlemisavalduse, millega kostja andis kolmanda isiku kasutusse kostja kaasomandil (B osal) paikneva Viimsi kaubahoovi hooneosa (veemahutiruumi). Kostja selgitas, et kuna B osa asjaõigusleping on endiselt sõlmimata, siis on kostjal alus kokkuleppe ülesütlemiseks. Kostja palus vabastada ruum hiljemalt 30 päeva jooksul arvates ülesütlemisavalduse kättesaamisest.
6.Hageja leidis, et ülesütlemine on vastuolus Randvere tee 6 kohta sõlmitud kaasomandi kasutamise kokkulepetega ning seega tühine. Kostjal ei ole õigust lõpetada ühepoolse avaldusega kinnistusraamatusse kantud kaasomandi valdamise ja kasutamise kord. Pooled on kinnistu kaasomanikud ning on juba esimese kinnistu mõttelise osa (A osa) müügilepingus leppinud kokku kinnistu kasutuskorras ja selles, et kostja peab võimaldama kasutada tema kaasomandi osal olevaid ja ostja äritegevuseks vajalikke kommunikatsioone, mistõttu oli kolmandal isikul õigus kasutada kaubanduskeskuse tuletõrjeveega varustamiseks kostja omandis oleva ehitusmaterjalide müügisaali 36m2 suurust osa.
7.Kasutamiskorra kohta on kantud märkus kinnistusraamatusse, seega kehtib kokkulepe asjaõigusseaduse (AÕS) kohaselt ka hageja suhtes. Kasutuskorra kokkulepe on kehtiv ning kostjal ei ole alust sellest ühepoolselt taganeda. Kolmas isik ei rikkunud B osa müügilepingut, vaid lõpetas lepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 alusel. Kaasomandi
kasutuskorrast taganemine on pahatahtlik, ei ole mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja tugines ebaõigesti kolmanda isiku ja kostja vahel sõlmitud veemahutiruumi kasutamise kokkuleppele. Veemahutiruumi kasutamist reguleerib kaasomanike kokkulepe ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskord.
8.Kui pooled oleks sõlminud hooneosa kasutamiseks tasuta kasutamise lepingu, ei oleks kostjal tulenevalt kaasomandi kasutuskorrast mistahes aluseid selle kokkuleppe ennetähtaegseks lõpetamiseks. Kui eeldada tasuta kasutamise lepingu sõlmimist kolmanda isiku ja kostja vahel, siis ei oleks kostjal mistahes aluseid lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.
9.Poolte tahe lepingu sõlmimisel oli suunatud tervele hoonele püsiva, alalise ja kõigi järgnevate kaasomanike kasutatava veevarustussüsteemi väljaehitamisele. Sprinklerisüsteemid on ühtne süsteem ning kui hagejal ei ole võimalik kasutada sprinkleriruumi ja mahuteid, välistab see sprinklerisüsteemide kasutamise võimaluse. Kolmas isik on sprinklerisüsteemide välja ehitamiseks ja rajamiseks kandnud miljonitesse kroonidesse ulatuvaid kulusid. Hagejalt ei ole võimalik nõuda rajatud tulekustutussüsteemi lõhkumist ja uue rajamist.
Kostja vastuväited
10.Kostja hagi ei tunnistanud. Pooled ei sõlminud ühtegi kasutuskorra kokkulepet ning kokkulepe, mis on kantud kinnistusraamatusse, ei hõlma tuletõrjeveemahuti ega muude selleks otstarbeks mõeldud seadmete kasutamise võimaldamist.
11.Isegi kui kostja poolt esitatud ülesütlemine oleks tühine, ei oleks kostja ja kolmanda isiku vahel kokkulepet tuletõrjeveemahuti kasutamise kohta, sest kõik asja kasutamise kokkulepped lõppesid 08.12.2006 notariaalse müügilepingu nr 6312 p-s 7.2 fikseeritud äramuutva tingimuse tõttu – lepingust taganemisel jääb kinnistu B osa kostja ainukasutusse ehk teistsugused kokkulepped kinnistu mõtteliste osade kasutamise kohta lõpevad. Notariaalse lepingu nr 6312 p-s 7.2 sisalduv kokkulepe müügilepingust taganemise korral muude kasutuskokkulepete lõppemise kohta on kantud kinnistusraamatusse, mistõttu on tingimus hagejale siduv. Kostjal oli tuletõrjemahuti ja ruumi kasutamise kokkulepe kolmanda isikuga ning hagejale see kokkulepe ei laiene. Isegi kui see hagejale laieneks, oleks see lõppenud seoses kolmanda isiku lepingust taganemise tõttu.
12.Täiendava kokkuleppe tuletõrjemahuti ja ruumi kasutamiseks sõlmisid kolmas isik ja kostja perspektiiviga, et tulevikus antakse kogu hoone üle kolmandale isikule. Kuna kolmas isik ei kavatsenud müügilepingut täita ja asjaõigusleping jäi sõlmimata, ei pea kostja võimaldama oma ruumide kasutamist. Nii sprinkleriruum kui ka veemahuti takistavad kostja igapäevast majandustegevust oluliselt. Vaidlusalune veemahuti ei paikne hageja väidetud 36m2 suuruse pumbajaamaruumi põranda all, vaid hõlmab enam kui 60m2 suuruse ala. Esimese astme kohtu otsus
13.28.09.2010 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
14.Maakohus luges tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 1 alusel tuvastatuks, et kolmas isik ja kostja olid sõlminud kokkuleppe kostja ainuvalduses ja kasutuses olevas B osas asuvas hoones paikneva veemahutiruumi tasuta kasutamiseks. Hageja nõue tuvastada ülesütlemisavalduse tühisus tuleks rahuldada, kui hagejal oleks põhjendatud õiguslik huvi ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise vastu TsMS § 368 lg 1 mõttes. Kokkulepe kostja ainuvalduses ja -kasutuses olevas B osas asuvas hoones paikneva veemahutiruumi tasuta kasutamiseks oli sõlmitud kostja ja kolmanda isiku vahel. Kuna hageja ei ole lepingu pooleks, ei ole tal TsMS § 368 lg 2 mõttes tuvastushuvi selle kokkuleppe ülesütlemise
tühisuse tuvastamiseks, sest hageja ei ole näidanud, et sellest tuleneksid temale õigused ja kohustused. Samuti ei ole alust pidada hagejat kokkuleppes kolmanda isiku eriõigusjärglaseks. Seega ei ole hagejal TsMS § 368 lg-s 2 sätestatud tuvastushuvi, mistõttu ei ole nõude rahuldamine põhjendatud.
15.Ei ole tuvastatud, et kostja oleks üles öelnud Harjumaa kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 6698002 III jakku kantud märkusest nähtuva kaasomanikevahelise kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkuleppe, mis oli sõlmitud 08.12.2006.
16.Pooled vaidlevad 08.12.2006 lepingu tõlgendamisel selle üle, kas kostjal on kinnistusraamatusse kantud märkusest nähtuvalt kohustus võimaldada hagejal kasutada B osas asuvas hoones paiknevat veemahutiruumi. Kuna vaidlevad pool ja kinnisasja mõttelise osa omandanud isik kui endise kaasomaniku eriõigusjärglane, tuleb kinnistusraamatu märkusest nähtuvat kasutuskorra kokkulepet tõlgendada tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 teise lause ja VÕS § 29 lg 4 järgi selliselt, kuidas pidi kinnistusraamatu kandes sisalduvat vaidlusalust kokkulepet mõistma lepingupooltega sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel.
17.Kinnistusregistri registriossa nr 6698002 III jakku 11.01.2007 kantud märkusest nähtuvalt kehtib kaasomanike vahel kaasomandi valdamise ja kasutamise kord 08.12.2006 sõlmitud lepingu p-de 6.1 kuni 6.8 ja lepingu lisaks olevate plaanide kohaselt ning 11.06.2007 kantud märkusest nähtuvalt kaasomanike kasutuskorra kokkulepe vastavalt 08.12.2006 sõlmitud lepingu p-dele 7.1 ja 7.2 ning vastavalt 24.05.2007 muudetud lepingu p-le 5.1 ja 08.12.2006 sõlmitud lepingu lisaks olevale plaanile. Viidatud punktides on kokku lepitud kinnistu tehniliste lahenduste liitumispunktide tehnilised võimalused, asukohad ja liitumise tingimused. Kasutuskorra p 6.7.2 järgi on kaubandushoone tuletõrjevee liitumispunkt ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas ning kokkuleppe p 6.8.1 kohaselt võimaldab müüja ostjale kommunikatsioonidega liitumise kehtivate tehniliste tingimuste kohaselt ja lepingu p-s 6.7 toodud kohtades. Kasutuskorra p-s 6.4 leppisid müüja ja ostja kokku, et p-s 6.3 loetletud kommunikatsioonid ja nende tehnilised võimalused on mõeldud kasutamiseks kinnistu jagamise tulemusel tekkivatele ning lepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule vastavalt asuvatele ja/või rajatavatele hoonetele. Seega on kinnisasja omanikul õigus liituda ja kasutada kokkulepitud asukohtades ja võimsustel kinnistul paiknevate hoonete toimimiseks vajalike kommunikatsioonidega lepingu sõlmimise hetkel kehtiva detailplaneeringu kohaselt, kuid lepingupooltega sarnane mõistlik isik ei saa tõlgendada lepingut nii, et teine kaasomanik võimaldaks tema kasutuses oleval kaasomandi osal mingi ruumi ja selles asuvate seadmete kasutamist. Ei saa eeldada, et müüja, võimaldades ostjal kindlaksmääratud kohtades kommunikatsioonidega liituda ja neid kasutada, peaks võimaldama kokkuleppe alusel kõigi hoone ohutuse tagamiseks vajalike seadmete kasutamist ka juhul, kui seadmed asuvad tema kasutuses oleval kaasomandi osal, sest esitatud asjaoludel saaks kinnistu tehniliseks lahenduseks pidada vaid kokkulepitud liitumiste toimimiseks vajalikke elemente. Seega on kostja lepingujärgseks kohustuseks võimaldada ostjal saada müüja kasutuses oleval kaasomandi osal asuva ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas paiknevast liitumispunktist tuletõrjevett ning kaasomanike kokkuleppe järgsel kasutajal on kohustus taluda ka tuletõrjevee saamiseks vajalike elementide paigaldamist.
18.Ei ole tuvastatud, et pooled oleksid sõlminud lepingu kostjale kuuluval ja tema kasutuses oleval kaasomandi osal asuva veemahutiruumi kasutamiseks ja kostja on rikkunud kohustust võimaldada ruumi kasutamist või seadusest tuleneks kohustus, mille kohaselt on kostjal kohustus võimaldada selle ruumi kasutamist.
19.Maakohus ei nõustunud kostjaga, et kostja ja ABC Vara AS-i (kolmanda isiku õiguseellane) vahel 08.12.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud müügilepingu p-s 7.2 fikseeritud äramuutva tingimuse tõttu oleksid kõik asja kasutamist reguleerivad kokkulepped lõppenud. Viidatud kokkuleppe p 7.2 kohaselt saab äramuutvaks tingimuseks
olla vaid müüjapoolne lepingust taganemine, kuid lepingust on taganenud ostjaks olnud kolmas isik ABC Vara AS-i õigusjärglane, kes on oma nõude tuvastada müügilepingu lõppemine, tagastada müügilepingu alusel üleantu ning tasuda intressid kohtulikult maksma pannud. Apellatsioonkaebus
20.Hageja ja kolmas isik hageja poolel paluvad tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada või saata asi tagasi esimese astme kohtule uueks arutamiseks.
21.Veemahutiruumi kasutamist reguleerib kaasomanike vahel kokku lepitud ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskord. Kohtu poolt kasutuskorra kokkuleppele antud tõlgendus on väär ning kohtu põhjendused ei ole kooskõlas asjas tuvastatud asjaoludega. Kostja ja kolmas isik on juba esimese kinnistu mõttelise osa müügilepingus leppinud kokku kinnistu kasutuskorras ning selles, et kostja peab võimaldama ostjal kasutada kostja kaasomandi osal vajalikuks äritegevuseks vajalikke kommunikatsioone (vt 08.12.2006 müügilepingu p-d 6.3, 6.7.2, 8.8.1). Seega oli kolmandal isikul õigus kasutada oma kaubanduskeskuse tuletõrjeveega varustamiseks kostja omandis olevat ehitusmaterjalide müügisaali 36m2 suurust osa, kuivõrd sinna oli juba algselt nähtud ette ka vastav liitumispunkt. Viidatud kokkuleppe osas on vastav märkus kinnistusraamatusse kantud, mistõttu kehtib see järgnevate kaasomanike suhtes. Kostja ei ole oma ülesütlemisavalduses selgitanud mistahes asjaolusid, mis õigustaksid teda taganema poolte vahel sõlmitud ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkulepetest. Tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate seadmete, automaatika jms on kinnistu tehniline lahendus lepingu p 6.3 mõttes (mille liitumiskoht on nähtud ette lepingu p-s 6.7.2 nimetatud kohas). Kasutuskorra kokkulepe hõlmas ka tehniliste lahenduste valdamist ja kasutamist. Tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate seadmete, automaatika jms on käsitletav kinnistu tehniline lahendusena lepingu p 6.3 mõttes.
22.Kinnistu A osa lepingu p-st 6.7.2 tulenevalt asub kaubahoone tuletõrjevee liitumispunkt ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas. Kostja väide, et liitumispunkt asub Randvere tee ääres, on väär ning vastuolus kinnistu A osa lepingu p-ga 6.7.2. Ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurk määratleb kasutuskorra kokkuleppes vaidlusaluse sprinkleriruumi praeguse asukoha. Kostja etteheide, et kasutuskorra kokkuleppes ei ole pooled kasutanud sõna „veemahutiruum“, „sprinkleriruum“ või „ruum“ ei oma vaidlusalusel juhul kasutuskorra kokkuleppe sisu mõttes tähtsust. Pooled kirjeldasid lepingus asukohta, kuhu rajatakse tulevased tuletõrjesüsteemid. Lepingupoolte tahe oli algusest peale suunatud sellele, et kinnistu ostjal on õigus kasutada kinnistu müüja kaasomandi osal asuvat liitumispunkti ja rajada sinna juurde vastav tehniline lahendus, see on toimiv tulekustutussüsteem koos sinna juurde kuuluvaga. Tegemist on vaidlusaluse sprinkleriruumiga. Kuna kokkulepe on kantud kinnistusraamatusse, puudutab see otseselt ka hageja õigusi ja huve.
23.Kuivõrd antud juhul on võimalik üheselt tuvastada kostja ja kolmanda isiku tahe võimaldada kasutada sprinkleriruumi kasutuskorra alusel nii kolmanda isiku kui ka järgnevate kaasomanike (sealhulgas hageja) poolt, ei ole oluline hinnata, „kuidas pidi kokkuleppest aru saama sarnane mõistlik isik“. Kohus on kinnistusraamatusse kantud kokkuleppele kohaldanud ebaõigeid tahteavalduse tõlgenduspõhimõtteid ja jätnud ebaõigesti lepingupoolte tegeliku tahte tuvastamata. Kohtu poolt kasutatav tõlgendamismeetod rikub ebamõistlikult hageja õigusi. Kuivõrd kostja rakendas ja aktsepteeris kasutuskorra kokkulepet pika aja jooksul kolmanda isiku suhtes, tekkis ka hagejal õiguspärane ootus, et samamoodi kehtib kokkulepe tema suhtes. Vastupidine olukord oleks vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ning rikuks ebamõistlikult hageja õigusi. Kostja, asudes eirama kolmanda isikuga sõlmitud kokkuleppeid ja nende
sisu, ei ole käitunud heas usus. Kohus oleks pidanud hindama poolte tegelikku tahet vaidlusaluse kokkuleppe sõlmimisel ja poolte käitumisel peale kokkuleppe sõlmimist. Vastupidine olukord oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
24.Lepingupoolte tahe oli algusest peale suunatud sellele, et kolmandal isikul on kasutuskorra alusel õigus rajada liitumispunkti juurde tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate seadmete, automaatika jms. Vastasel juhul oleks kolmandal isikul puudunud kindlustunne ruumi rajamiseks ja kostja oleks selle rajamist keelanud. Tulekustutussüsteemi välja ehitamine on toimunud terve kaubanduskeskuse ehitamiseks väljastatud ehitusloa alusel. Kooskõlastusprojekt hõlmab mõlema kaasomaniku valduses olevat kinnistu osa ning tulekustutussüsteemile vajalik 150m2 veemahuti ja sprinkleriruum on ehitatud kinnitatud projekti alusel kostja nõusolekul. Kuivõrd rajatud veemahuti oli mõeldud kogu keskuse mõttelise osa tulekustutussüsteemide varustamiseks hädavajaliku veega, oli selge, et kostja tahe oli suunatud sellele, et vastavalt kasutuskorra kokkuleppele on ka igakordsel omanikul (sealhulgas hagejal) õigus sprinkleriruumi kasutamiseks. Kohus tõlgendas kasutamiskorra kokkulepet vääralt. Kohus oleks pidanud analüüsima, kuidas mõistsid kokkulepet kostja ja kolmas isik (andes seejuures hinnangu ka kostja käitumisele peale kokkuleppe sõlmimist). Selliselt tuleb tõlgendada kokkulepet ka hageja suhtes, kuivõrd vastupidine tõlgendus oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
25.Hageja õigus kasutada vaidlusalust sprinkleriruumi tulenes kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkuleppest. Samas rõhutas hageja aga, et juhul kui kohus peaks asuma seisukohale, et kolmas isik kasutas kostja kaasomandi osal asuvat ruumi tasuta kasutamise kokkuleppe alusel, puudusid kostjal mistahes põhjused selle kokkuleppe ennetähtaegseks lõpetamiseks. Hageja on nii oma hagis kui ka muudes kohtule esitatud menetlusdokumentides põhjendanud oma õiguslikku huvi kostja poolt esitatud ülesütlemisavalduse tühistamiseks. Kohus on jätnud alusetult andmata hinnangu kostja käitumisele, mis näitab, et poolte tahe oli juba lepingu sõlmimisel suunatud sellele, et leping kehtib samadel tingimustel ka kinnistu kaasomaniku vahetumise korral. Selleks andis kostja oma nõusoleku juba kokkuleppe sõlmimisel. Kostja ja kolmanda isiku tahe tasuta kasutamise lepingu sõlmimisel oli algusest peale suunatud tervele hoonele püsiva, alalise ja kõigi järgnevate kaasomanike poolt kasutatava veevarustussüsteemi väljaehitamisele. Maakohus on oma otsuses vastavad asjaolud alusetult kõrvale jätnud. Hageja on seisukohal, et analüüsides kostja käitumist ning tõlgendades tema tahet kolmandale isikule nõusoleku andmisel kasutada kostja kaasomandi osal asuvat 36m2 suurust osa kostja laoruumist, rajada sinna tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikud seadmed ning teha selleks investeeringuid, võib üheselt järeldada, et kostja nõustus, et ruumi tasuta kasutamise leping läheb üle ka juhul, kui kolmas isik oma kaasomandi osa võõrandab. Kostja käitumisest tuleneb üheselt, et ta aktsepteeris hagejat algusest peale oma lepingupartnerina. Ka oma ülesütlemisavalduses ei tuginenud kostja kaasomaniku vahetusele, vaid tungivale omavajadusele. Seega on väär kohtu järeldus, et VÕS § 291 lg 1 vaidlusalusele lepingule ei kohaldu.
26.Kohtuotsuse p-d 13 ja 14 on vastuolulised selles osas, kas hageja on kaasomaniku eriõigusjärglane või mitte. Vastustaja seisukoht
27.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Menetluse edasine käik ning teise ja kolmanda astme kohtute seisukohad
28.10.05.2011 otsusega jättis Tallinna Ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.
29.27.01.2012 otsusega jättis Riigikohus muutmata ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmiseks ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks. Riigikohus saatis tsiviilasja samale
ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kohustuste täitmisele kohustamiseks.
30.Kolleegium nõustus kohtute seisukohaga, et hageja ei saa selle lepingu ülesütlemist vaidlustada, kuna ta ei ole selle kohustuse pooleks, mistõttu ei ole hagejal põhjendatud õiguslikku huvi ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise vastu TsMS § 368 lg 1 mõttes.
31.Hageja nõue kostja vastu kaasomandi kasutuskorra rikkumise lõpetamiseks on põhjendatud AÕS § 79 lg 2 järgi juhul, kui kostja on rikkunud märkusena kinnistusraamatusse kantud kaasomanike vahelist kaasomandi valdamist ja kasutamist puudutavat kokkulepet ning hageja on kaasomaniku õigusjärglane. Kinnistusraamatusse on tehtud kanne hageja kui vaidlusaluse kinnistu kaasomaniku kohta 30.12.2009, seega kehtivad tema suhtes ka kinnistusraamatusse kantud kaasomanike kokkulepped kinnistu valdamise ja kasutamise kohta. Hagejal oleks seega juhul, kui kostja oleks nimetatud kasutuskorda rikkunud, õigus nõuda rikkumise lõpetamist.
32.03.02.2010 avalduses palus kostja kolmandal isikul eemaldada kaubahoovi hooneosast kõik viimasele kuuluvad asjad. Hageja väitel nõuab kostja kogu kaubanduskeskuse tulekustutussüsteemi funktsioneerimiseks vajalike seadmete eemaldamist, rikkudes sellega kinnistusraamatusse kantud kaasomanike kasutuskorda. Kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra osa, mis on seotud kinnistu tehniliste lahendustega, on fikseeritud 08.12.2006 lepingu p-des 6.3 kuni 6.8.
33.Kasutuskorra p 6.8.1 kohaselt tuli müüjal võimaldada ostjale kommunikatsioonidega liituda kehtivate tehniliste tingimuste kohaselt lepingu p-s 6.7 toodud kohtades. Kohtud jõudsid kasutuskorda tõlgendades järeldusele, et kostja kohustuseks on võimaldada ostjal saada müüja kasutuses oleval kaasomandiosal asuva ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas paiknevast liitumispunktist tuletõrjevett ning kohustus taluda ka tuletõrjevee saamiseks vajalike elementide paigaldamist. Seega on kinnisasja omanikul õigus liituda ja kasutada kokkulepitud asukohtades ja võimsustel vajalikke kommunikatsioone. Kohtute arvates ei saa aga lepingut tõlgendada nii, et teine kaasomanik võimaldaks tema kasutuses oleval kaasomandi osal mingi ruumi ja seal asuvate seadmete kasutamist. Kolleegiumi arvates on need kaks kohtute järeldust vastuolulised: tuletõrjevee saamiseks vajalikud seadmed vajasid kindla suurusega ruumi. Kostja ei ole väitnud, et tema kaasomandi osal hageja valdab ja kasutab mingeid muid ruume, mis ei ole seotud spinklerisüsteemi kuuluvate seadmetega.
34.08.12.2006 lepingu vaidlusalused punktid, millele tehakse kinnistusraamatu kandes viited, on sõnastatud järgmiselt: p 6.3 – müüja ja ostja on täiendavalt käesoleva lepingu p-des 6.1 ja 6.2 nimetatud kasutuskorrale kokku leppinud käesoleva lepingu p-s 1.1 nimetatud tehniliste lahenduste (tehniliste lahenduste liitumispunktid on toodud lepingu p-des 6.3.1 kuni 6.7.8) valdamise ja kasutamise osas alljärgnevalt: liitumispunktide tehnilised võimalused on järgmised: 6.3.1 – veesisend on Ehitusmaterjalide kauplus veesõlmes plasttoru 2XU110mm; 6.7.2 – tuletõrjevesi – Ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurk; 6.8.1 – müüja võimaldab ostjale kommunikatsioonidega liitumise vastavalt kehtivatele tehnilistel tingimustele ja käesoleva lepingu p-s 6.7 toodud kohtades.
35.Kui kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkulepet tõlgendada nii, et müüja pidi tagama liitumise kehtivate tingimuste kohaselt, ei ole võimalik müüja kohustuse täitmist hinnata üksnes liitumispunktide kättesaadavuse seisukohast. Kohtud ei ole analüüsinud hageja väiteid, et tulekustutussüsteemi välja ehitamine on toimunud terve kaubanduskeskuse ehitamiseks väljastatud ehitusloa alusel ning see peaks hõlmama nii hageja kui ka kostja valduses olevat kinnistuosa. Hageja leiab, et tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate seadmete ja automaatikaga ongi kinnistu tehniline lahendus, mille valdamises ja kasutamises on kasutuskorra kokkuleppes kokku lepitud.
36.Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul anda õiguslik hinnang sellele, kas kinnistusraamatusse kantud kinnisasja koormava kasutusõiguse realiseerimine on üldse ilma veemahutiruumi kasutamata võimalik.
37.14.02.2012 määrusega rahuldas Tallinna Ringkonnakohus avalduse Viimsi Kaubanduskeskuse OÜ menetlusse astumiseks hageja poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
38.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste esindajate seisukohad ja tunnistaja J.Vipsi ütlused, uurinud ja hinnanud kogumis kogutud tõendeid ning tutvunud tsiviilasja muude materjalidega, leiab, et hageja nõuded kohustada kostjat täitma endale võetud kohustusi (nõudepunktid 2.2-2.4 t I kd lk 232) on põhjendatud ja tõendatud. Maakohus on nende nõuete läbivaatamisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ja rikkunud menetlusõiguse norme, mistõttu tuleb vaidlustatud otsus selles osas tühistada ja apellatsioonkaebus rahuldada. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab nõuded.
39.Vastavalt Riigikohtu lahendi punktile 8 ei ole vaidluse all järgmised faktilised asjaolud: 1) 08.12.2006 sõlmisid kostja, Oma Varahalduse AS, ABC Vara AS, Nordea Bank Finland Plc ja AS SEB Pank notariaalselt tõestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille punktis 6 sisaldub kaasomanike kasutuskorra kokkulepe; 2) 24.05.2007 sõlmisid kostja, kolmas isik, ABC Vara AS ning AS SEB Pank müügilepingu ülevõtmise lepingu ja kasutuskorra muutmise ja täiendamise kokkuleppe ning kinnistu mõttelise osa omandi üleandmise asjaõiguslepingu; 3) 08.12.2006 kasutuskorra kokkuleppe punktis 6.4 leppisid müüja ja ostja kokku, et punktis 6.3 loetletud kommunikatsioonid ja nende tehnilised võimalused on mõeldud kasutamiseks kinnistu jagamise tulemusel tekkivatele ning lepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule vastavalt asuvatele ja/või rajatavatele hoonetele; 4) 08.12.2006 asjaõiguslepingu alusel on kinnistusraamatusse kantud järgmine märkus: "kasutuskord vastavalt 08.12.2006 sõlmitud lepingu punktidele 6.1 kuni 6.8 ja lepingu lisaks olevatele plaanidele"; 5) 24.05.2007 asjaõiguslepingu alusel on kinnistusraamatusse kantud märkus: "kaasomanike kasutuskorra kokkulepe vastavalt 08.12.2006 sõlmitud lepingu punktidele 7.1 ja 7.2 ning vastavalt 24.05.2007 muudetud lepingu punktile viis üks (5.1) ja 08.12.2006 sõlmitud lepingu lisaks nr 1 olevale plaanile; 6) hagejale kuulus hagi esitamise ajal 18000/26823 suurune mõtteline osa vaidlusalusest kinnistust, kostjale 8823/26823 suurune mõtteline osa; 7) veemahuti ruum paikneb kinnistu B osal asuvas hoones, mis on kostja ainuvalduses ja -kasutuses; 8) 2008. aastal andis kostja kolmandale isikule ASle Tungren nõusoleku rajada B-osal paiknevasse hoonesse tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik tehniline süsteem.
40.Kuna maakohtu otsus on jõustunud osas, millega jäi rahuldamata hageja nõue kostja 03.02.2010 ülesütlemisavalduse tühisuse tunnustamiseks, saavad käesolevas lahendis menetletavad hageja nõuded tugineda eeldusele, et temal (nüüdseks tema õigusjärglasel) on õigus vallata ja kasutada kostja kasutuses olevale kaasomandiosale rajatud tulekustutussüsteemi funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust veemahutit ning samas hooneosas paiknevat sprinklerikeskuse ruumi koos kõigi selles asuvate seadmetega kinnistusraamatusse kantud kaasomandi kasutuskorra alusel. Kostja on seisukohal, et kinnistusraamatusse kantud kokkulepe ei hõlma nimetatud ruumide kasutamise võimaldamist, vaid ainult kinnisasja osade ainukasutust ja kommunikatsioonidega liitumist. Samuti, et vaidlusaluse ruumi osa kasutuseks sõlmitud kokkuleppe ütles kostja 03.02.2010 avaldusega üles, mistõttu on hageja (nüüdseks hageja õigusjärglane) kaotanud õiguse vaidlusaluseid ruume kasutada.
41.Riigikohus on selgitanud, et menetletav nõue lõpetada kaasomandi kasutuskorra rikkumine on põhjendatud AÕS § 79 lõike 2 järgi juhul, kui 1) kostja on rikkunud
märkusena kinnistusraamatusse kantud kaasomanikevahelist kaasomandi valdamist ja kasutamist puudutavat kokkulepet ning 2) hageja on kaasomaniku õigusjärglane. Teise eelduse puhul poolte vahel vaidlus puudub – hageja suhtes kehtisid hagi esitamise ajal kinnistusraamatusse kantud kaasomanike kokkulepped kinnistu valdamise ja kasutamise kohta. Esimese eelduse olemasolu või puudumise tuvastamiseks tuleb kinnistusraamatusse kantud kasutuskorda kui kaasomanike vahelist tehingut tõlgendada VÕS §-s 29 sätestatud normide alusel. Maakohus ongi asjakohaselt selliselt toiminud, kuid kogutud tõendite põhjal jõudnud järeldustele, millistega tsiviilasja teistkordselt läbivaatav ringkonnakohtu koosseis ei saa nõustuda. TsMS § 693 lõike 2 alusel on sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel.
42.Nõustuda ei saa maakohtu seisukohaga, nagu võimaldaks asjaolu, et tõlgendatav tehing ei ole sõlmitud vaidlevate poolte vahel (lepingu poolteks olid kostja ja hageja õiguseelneja), teostada tõlgendamist vaid vastavalt TsÜS § 75 lõike 1 lausele 2 ja VÕS § 29 lõikele 4, see on lepingupooltega sarnase mõistliku isiku seisukohalt. VÕS § 29 lõike 4 kohaselt tuleb alati eelistada tõlgendamist lepingupoolte ühise tegeliku tahte kaudu. Lisaks saab käesolevas asjas arvestada kooskõlas sama sätte lõike 5 punktidega 1 ja 3 alusel lepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingupoolte käitumist pärast lepingu sõlmimist.
43.Käesolevas asjas on see võimalik järgmiste tõendite kogumi alusel: 1) 08.12.2006 leping nr 6303, mille punktis 6 kokkulepitu alusel kanti märkus kinnistusraamatusse (t I kd lk 1938); 2) 24.05.2007 leping nr 2555, mille punktis 5 muudeti ja täiendati 08.12.2006 sõlmitud kasutuskorra kokkulepet (t I kd lk 70-79); 3) mõlemad lepingud juriidilistest isikutest ostjate juhatuse liikmena sõlminud J.Vipsi ütlused (t III kd lk 156-158); 4) ehitusprojekti nr 0721 veevarustuse ja kanalisatsiooni ning sprinklersüsteemi kirjeldust puudutav osa (t I kd lk 189-199; III kd lk 97-102); 5) 2008. aasta ehitusprojekt (I kd lk 211; III kd lk 103-117); 6) kinnistu plaan (samas lk 247); 7) hoone laiendamise I etapi kasutusluba 12.08.2008 (t III kd lk 124-125).
44.Kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra osa, mis on seotud kinnistu tehniliste lahendustega, on fikseeritud 08.12.2006 lepingu punktides 6.3 kuni 6.8 järgmises sõnastuses: - "6.3 Müüja ja ostja on täiendavalt käesoleva lepingu punktides kuus üks (6.1.) ja kuus kaks (6.2.) nimetatud kasutuskorrale kokku leppinud käesoleva lepingu punktis üks üks (1.1.) nimetatud tehniliste lahenduste (tehniliste lahenduste liitumispunktid on toodud käesoleva lepingu punktides kuus kolm üks (6.3.1.) kuni kuus seitse kaheksa (6.7.8.) valdamise ja kasutamise osas alljärgnevalt: liitumispunktide tehnilised võimalused on järgmised: 6.3.1. veesisend on Ehitusmaterjalide kauplus veesõlmes plasttoru 2xŲ110mm";- "6.7.2.tuletõrjevesi-Ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurk";-"6.8.1.müüja võimaldab ostjale kommunikatsioonidega liitumise vastavalt kehtivatele tehnilistele tingimustele ja käesoleva lepingu punktis kuus seitse (6.7.) toodud kohtades; ... 6.4. Punktis 6.3 loetletud kommunikatsioonid ja nende tehnilised võimalused on mõeldud kasutamiseks käesoleva lepingu punktis üks üks (1.1.) nimetatud kinnistu jagamise tulemusel tekkivatele ning käesoleva lepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule vastavalt asuvatele ja/või rajatavatele hoonetele". Lepingu nr 6303 punkti 2.1.3 kohaselt asus seisuga 08.12.2006 kinnistul pooleliolev kaubandushoone ja kehtis detailplaneering (punkt 2.1.7).
45.J.Vipsi ütluste kohaselt oli kostja poolt hoone ehitamist kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise hetkel juba alustatud, kuid uue omaniku eesmärgiks oli ehitada välja kaubanduskeskus; kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise ajal oli olemas eelprojekt, kuid terve kaubanduskeskuse projekt telliti peale ostmist; kostja andis kooskõlastuse projektile, kus on ette nähtud veemahutiga splinklerisüsteem; projekteerimine ja ehitamine toimus kaasomanike vahel kooskõlastatult; sellest projektist on I osa realiseerunud. Kostja esindajad on menetluses korduvalt rõhutanud, et kõik pooltevahelised kokkulepped olid sõlmitud teadmises, et hageja õiguseelneja ostab lõpptulemusena ära kogu kinnistu. Kostja
ei vaielnud vastu hageja väitele, et müüja teadis ostja tahtest olemaolevat hoonet laiendada.
46.Eeltoodust nähtub, et poolte eesmärgiks oli 2006. aastal kokkuleppeid sõlmides kogu kinnistu (mõtteliste osade kaupa) võõrandamine/omandamine. Samuti kõik kokkulepped, sealhulgas siis ka kasutuskorda puudutav, olid tehtud teadmisega, et ostja laiendab kinnistul asuvat hoonet. Laienduse projekteerimine ja ehitamine algas enne kinnistu täielikku müüki kooskõlastatult müüjaga. Kuna eeltoodu alusel on kolleegiumi arvates veenvalt leidnud tõendamist, et kasutuskorra kokkuleppe, mille alusel tehti kinnistusraamatusse vaidlusalune märge, sõlmimisel pidasid pooled silmas, et see hõlmab kommunikatsioonide kasutamist ka tulevikus rajatavate hoonete puhul, siis asjaolu, et mõlema poolt silmas peetud faktiline olukord tegelikkuses ei realiseerunud (täpsemalt realiseerus nn poolikult), ei saa muuta poolte algset tahet tehingu sõlmimisel. Kolleegium ei nõustu kostjaga selles, nagu saaks 2006. aastal eksisteerinud tahet muuta 2010. aastal ilmnenud olukord, et ostja ei täida varasemaid ostukokkuleppeid täies ulatuses ja seetõttu peavad müüja ja ostja edaspidi kinnistu kaasomanikena kõrvuti kinnistut koos 2008. aastal mõlema poolt kooskõlastatud projekti alusel ümberehitatud poolelioleva hoonega majandama. Kindlasti ei saa nõustuda kostja seisukohaga, nagu oleks AS Tungren ehitanud vee hoidmiseks mahuti omaalgatuslikult. Puudub vaidlus, et see on rajatud kostja poolt kooskõlastatud projekti alusel, seega kokkuleppel kostjaga, kes võimaldas selle rajamist enda ainukasutuses oleva hooneosa põranda alla. Samuti ei saa muuta poolte algset tahet asjaolu, et kostjal endal puudub vajadus (ja/või tahe) splinklersüsteemi kasutada või et hageja õigusjärglane (praegune kaasomanik koos kostjaga) kostja väitel seda süsteemi faktiliselt senini ei ole kasutanud.
47.Eeltoodust tulenevalt nõustub kolleegium maakohtuga selles, et tulevalt kinnistusraamatusse kantud märkest on kostja kohustuseks võimaldada ostjal saada müüja kasutuses oleval kaasomandiosal asuva ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas paiknevast liitumispunktist tuletõrjevett ning kohustus taluda ka tuletõrjevee saamiseks vajalike elementide paigaldamist. Seega on kinnisasja kaasomanikul õigus liituda ja kasutada kokkulepitud asukohtades ja võimsustel vajalikke kommunikatsioone. Sellise tõlgenduse korral on Riigikohus selgitanud, et siis ei ole võimalik müüja kohustuse täitmist hinnata üksnes liitumispunktide kättesaadavuse seisukohast. Tsiviilasjas kogutud dokumentaalsete tõendite (2008. aasta projekti splinklersüsteemi puudutav osa (t III kd lk 95-102), põhiprojekt (samas lk 103-117), AS Viimsi Vesi 06.08.2012 vastus Viimsi Kaubanduskeskuse OÜ järelpärimisele (samas lk 118, 119), ehitusluba 13.05.2008 ehitise laiendamiseks (samas lk 121-123), kasutusluba 12.08.2008 ehitise laiendamisel (t lk 124126)) kogumis tõendas hageja ära, et tulekustutussüsteemi väljaehitamine on toimunud terve kaubanduskeskuse ehitamiseks väljastatud ehitusloa alusel ning see hõlmab nii hageja kui ka kostja valduses olevat kinnistuosa. Samuti, et tulekustutussüsteemi funktsioneerimiseks kaasomandis olevale kinnistule 2008. aasta projekti ja selle alusel välja antud ehitusloa alusel ehitatavas hoones on vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate seadmete ja automaatikaga. Tegemist on kinnistu tehnilise lahendusega, mille valdamises ja kasutamises vaidlusaluses kasutuskorra kokkuleppes oli kokku lepitud.
48.Kuna eelpool leidis tõendamist, et 03.02.2010 avaldusega teatas kaasomanik teisele, et kavatseb kasutuskorra kokkulepet rikkuda, on põhjendatud ka hageja nõue kohustada kostjat hoiduma igasugusest edasisest kasutuskorra kokkuleppe rikkumisest. Küll aga tuleb nõuet täpsustada selle selguse eesmärgil selliselt, et see puudutab vaid splikleriruumi ja veemahuti eesmärgipärast kasutamist, see on kasutamist vaid selles ulatuses, mis tagab projektijärgse tulekustutussüsteemi toimimise. AÕS § 79 lõike 2 alusel kehtib kinnistusraamatusse kantud kaasomandi kasutuskord ka selle sõlminud kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Kuna hageja on nüüdseks oma mõttelise osa võõrandanud kolmandale isikule, on põhjendatud ka nõue tuvastada, et kohustus võimaldada kasutada
kostja kaasomandiosal asuvat maa-alust veemahutit ja splinkleriruumi laieneb igakordsete kinnistu 18000/26823 suuruse mõttelise osa kaasomanike suhtes.
49.Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga selles, et käesoleva vaidluse lahendamisel ei oma tähendust hageja väited ja tõendid sprinklerisüsteemi väljaehitamisega seotud kulutuste kohta. Seetõttu jätab kohus kõik sellekohased tõendid analüüsimata.
50.Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb uuesti jaotada ka menetluskulud. Hageja neljast nõudest kuulub rahuldamisele kolm. Samas ei ole neljas nõue (t I kd lk 232 punkt 2.4) iseseisvana oma sisult ja mahult eelmistega võrreldav, sest viide õigusjärglastele oleks võinud sisalduda ka punktide 2.2 ja 2.3 sõnastuses. Ka on kolmas nõue võrreldes esimese ja teisega oluliselt vähemmahukas. Seega saab asuda seisukohale, et mõistlik on kohaldada menetluskulude jaotamisele TsMS § 163 lõikes 1 antud võimalust jätta iga menetlusosalise kulud tema enda kanda.
Ulvi Loonurm
Tiit Kollom
Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.