Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

1(11)

Tsiviilasi nr: 2-10-12179 andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 12.03.2010 hagiavalduse ja 17.05.2010 täpsustuste kohaselt palus hageja kohtul tuvastada kostja poolt 03.02.1010 esitatud ülesütlemisavalduse tühisus, kohustada kostjat täitma kostja poolt võetud kohustust ja võimaldama hagejal vallata ja kasutada Harjumaal, Viimsi vallas, Haabneeme alevikus, XXXXXXXX XXX X asuva kinnisasja kostjale kuuluval kaasomandi 8823/26823 suurusel mõttelisel osal asuvat hageja tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust tuletõrjevee mahutit ning sprinklerikeskuse ruumi (maa-alune tuletõrjevee mahuti ja sprinklerikeskuse ruum asuvad Viimsi kaubahoovi ehitusmaterjalide kaupluse laos) koos seal asuvate kõigi seadmetega mh survehoidmise pump, survehoidmise kompressor, vajalikud häireklapid, kraanid, siibrid, manomeetrid, elektri automaatikakilbid jne; kohustada kostjat täitma kostja poolt võetud kohustust ja hoiduma igasugusest omavolilisest käitumisest (sh mitte lõhkuma, demonteerima, seiskama või muul viisil mõjutama sprinklerikeskuse ruumis paiknevaid seadmeid või mistahes muid hagejale või kolmandatele isikutele kuuluvaid esemeid või veemahutit ning mitte takistama nende tööd) ning hoiduma mistahes takistuste tegemisest (sh tagama juurdepääsu, vältima mistahes takistusi valdamisel ja kasutamisel jms) hagejale maaaluse tuletõrjevee mahuti ja sprinklerikeskuse ruumi kasutamisel ning tuvastada, et kostja poolt võetud ja eelpool nimetatud kohustus võimaldada kasutada kostja kaasomandiosal asuvat maaalust veemahutit ja sprinklerikeskuse ruumi kehtib ja kostja kohustub seda täitma igakordsete XXXXXXX XXX X asuva kinnisasja 18000/26823 suuruse mõttelise osa kaasomanike suhtes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 08.12.2006 kostja, Tungren AS (kolmas isik), ABC Vara aktsiaselts, Nordea Bank Finland Plc ja Aktsiaselts SEB Eesti Ühispank XXXXXXX XXX X asuva kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteekide kustutamise ja hüpoteegi loovutamise kokkuleppe, kasutuskorra kokkulepe, kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise kokkulepe, kokkuleppe servituudi seadmise kohta, hüpoteegi muutmise lepingu, kokkuleppe järjekohtade kohta ning asjaõiguslepingud kinnistu 10000/26823 suuruse mõttelise osa kohta (edaspidi kinnistu A osa). 08.12.2006 sõlmisid kostja ning ABC Vara aktsiaselts XXXXXXX XXX X asuva kinnistu 8823/26823 mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi B osa). Lepingust tulenes, et kinnistu A osa kohta eelnevalt sõlmitud kasutuskord jääb kehtima ja pooled lepivad täiendavalt kokku 8823/26823 suuruse mõttelise osa kasutamiskorras. Kostja ainuvaldusesse ja –kasutusse jäi kinnistu 8000/26823 suurune mõtteline osa ning ABC Vara aktsiaseltsi ainuvaldusesse ja –kasutusse 8823/26823 suurune mõtteline osa. 08.12.2006 sõlmisid kostja ja ABC Vara aktsiaselts ka XXXXXXX XXX X asuva kinnistu 8000/26823 mõttelise osa (edaspidi C osa) võlaõigusliku müügilepingu, mis nägi ette, et vaidlusaluse kinnistu osas varasemalt kokku lepitud kasutuskord jääb kehtima ning lisaks eelnevatele kokkulepetele jääb ABC Vara aktsiaseltsi ainuvaldusesse ja –kasutusse ka kinnistu C osa. Pooled täiendasid lepingut p-iga 7.2. ning muutsid kinnistu B osas sõlmitud kokkulepet. Pooled leppisid kokku, et juhul kui ABC Vara aktsiaselts taganeb 8823/26823 suuruse mõttelise osa müügilepingust, jääb kinnistu mõtteline osa B müüja ainuvaldusesse ja kasutusse.

2(11)

Tsiviilasi nr: 2-10-12179 24.05.2007 sõlmisid kostja, kolmas isik, ABC Vara aktsiaselts ning Aktsiaselts SEB Eesti Ühispank võlaõigusliku müügilepingu ülevõtmise lepingu ja kasutuskorra muutmise ja täiendamise kokkuleppe, kinnistu mõttelise osa omandi üleandmise lepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused. Lisaks eelnevalt kokkulepitud kasutuskorrale kehtestasid pooled ülalviidatud lepingus, et 8000/26823 mõtteline osa jääb ostja ainuvaldusesse ja kasutusse ning 8823/26823 suurune mõtteline osa müüja ainuvaldusesse ja kasutusse. 24.05.2007 sõlmisid kostja, kolmas isik ja ABC Vara aktsiaselts võlaõigusliku müügilepingu ülevõtmise lepingu ja lepingu muutmise lepingu, mille p-s 3 leppisid pooled kokku lepingust tulenevate kõigi ABC Vara aktsiaseltsi õiguste ja kohustuste üleandmises kolmandale isikule. Seega jäi peale ülalviidatud lepingu sõlmimist ostja omandisse 18000/26823 suurune mõtteline osa kinnistust ning müüja omandisse 8823/26823 suurune mõtteline osa kinnistust. 30.12.2009 kanti hageja 14.12.2009 kinnistamisavalduse alusel 18000/26823 suuruse mõttelise osa XXXXXXXX XXXXX, XXXXXXX XXX X asuva kinnistu kaasomanikuna kinnistusraamatusse. 14.01.2009 esitas kolmas isik Harju Maakohtule kostja vastu hagi 08.12.2006 kostja ja ABC Vara aktsiaseltsi vahel sõlmitud müügilepingu (kinnistu B osa) lõppemise tuvastamiseks ja müügilepingu alusel üleantu tagastamiseks ning intresside tasumiseks (tsiviilasi nr 2-091638). 03.02.2010 esitas kostja hagejale ja kolmandale isikule ülesütlemisavalduse, mille kohaselt on kolmas isik ja kostja sõlminud mõlemale poolele teadaoleva kokkuleppe, millega kostja andis kolmanda isiku kasutusse kostja kaasomandi osal paiknevas (s.o kinnistu B-osal asuvas) hoones oleva Viimsi kaubahoovi hooneosa, mis asub telgede A-L/16-22 vahel (edaspidi veemahutiruum) ning nimetatud kokkulepe sõlmiti seetõttu, et võimaldada hagejale tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajaliku veemahuti kasutamine. Kostja selgitas, et kuivõrd vaidlusaluseks ajaks on endiselt sõlmimata kaasomandiosa B asjaõigusleping, siis on tekkinud kostjal alus eelmärgitud kokkuleppe ülesütlemiseks. Kostja palus vabastada viidatud ruum hiljemalt 30 päeva jooksul arvates ülesütlemisavalduse kättesaamisest, märkides, et vastasel juhul viib ta ise läbi vastavad toimingud ruumi vabastamiseks. Ülesütlemine on vastuolus XXXXXXX XXX X osas sõlmitud kaasomandi kasutamise kokkulepetega ning seega tühine. Ülesütlemisavalduse esitamine kannab kolmanda isiku suhtes karistuslikku ja pahatahtlikku eesmärki seoses kolmanda isiku poolt kostja vastu hagi esitamisega tsiviilasja nr 2-09-1638 raames. Kostjal puudub õigus lõpetada ühepoolse avalduse esitamisega kinnistusraamatusse kantud kaasomandi valdamise ja –kasutamise korda. Pooled on viidatud kinnistu kaasomanikud ning on juba esimese kinnistu mõttelise osa (A osa) müügilepingus leppinud kokku kinnistu kasutuskorras ja selles, et kostja peab võimaldama ostjal kasutada kostja kaasomandiosal vajalikuks äritegevuseks vajalikke kommunikatsioone, mistõttu oli kolmandal isikul õigus kasutada oma kaubanduskeskuse tuletõrjeveega varustamiseks kostja omandis olevat ehitusmaterjalide müügisaali 36m2 suurust osa (sinna oli juba algselt nähtud ette ka vastav liitumispunkt). Kuna vaidlusalusel juhul on kasutamiskorra kohta kantud märkus kinnistusraamatusse, kehtib viidatud kokkulepe asjaõigusseaduse kohaselt ka hageja suhtes. Juhul kui kolmas isik oleks juba esimese kinnistu kaasomandiosa kohta müügilepingu sõlmisel teadnud, et kostja hakkab tegema takistusi kommunikatsioonide ja liitumispunktide kasutamisel, ei oleks ta ka omandanud 18000/26823 mõttelist osa vaidlusalusest kinnistust ning vastavaid lepinguid

3(11)

Tsiviilasi nr: 2-10-12179 üldse sõlminud. Poolte vahel sõlmitud kasutuskorra kokkulepe on kehtiv ning kostjal puuduvad alused sellest ühepoolselt taganeda. Kolmas isik ei ole rikkunud B osa müügilepingut, vaid lepingu lõpetamiseks esinevad kõik VÕS § 97 sätestatud alused ja eeldused. Viidatud objektiivse olukorra etteheitmine kolmandale isikule ning sellel põhjusel kinnistu kaasomandi kasutuskorrast ühepoolselt ja alusetult taganemine on pahatahtlik. Selline käitumine ei ole mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja on tuginenud ebaõigesti kolmanda isiku ja kostja vahel sõlmitud veemahuti ruumi kasutamise kokkuleppele. Veemahutiruumi kasutamist reguleerib kaasomanike vahel kokku lepitud ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskord. Kui pooled oleks sõlminud vaidlusaluse hooneosa kasutamiseks tasuta kasutamise lepingu, puuduvad kostjal tulenevalt kaasomandi kasutuskorrast mistahes alused selle kokkuleppe ennetähtaegseks lõpetamiseks. Kui eeldada tasuta kasutamise lepingu sõlmimisest kolmanda isiku ja kostja vahel, siis puuduvad kostjal mistahes alused lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Poolte tahe lepingu sõlmimisel oli suunatud tervele hoonele püsiva, alalise ja kõigi järgnevate kaasomanike poolt kasutatava veevarustussüsteemi väljaehitamisele. Sprinklerisüsteemide näol on tegu ühtse süsteemiga ning kui hagejal ei ole võimalik kasutada sprinkleriruumi ja mahuteid, välistab see sprinklersüsteemide kasutamise võimaluse täielikult ja tervikuna. Kolmas isik on sprinklerisüsteemide väljaehitamiseks ja rajamiseks kandnud miljonitesse kroonidesse ulatuvaid kulutusi. Hagejalt ei ole võimalik nõuda rajatud tulekustutussüsteemi lõhkumist ja uue rajamist. Kostja vastuväited Kostja palus hagi rahuldamata jätta. Hageja palub tuvastada kolmandale isikule esitatud ülesütlemisavalduse tühisust, samas ei ole hageja isikuks, kes saaks nimetatud hagi esitada. Poolte vahel ei ole sõlmitud ühtegi kasutuskorra kokkulepet ning kokkulepe, mis on kantud kinnistusraamatusse, ei hõlma tuletõrjevee mahuti ega muude selleks otstarbeks mõeldud seadmete kasutamise võimaldamist. Kuigi pooltevaheline leping ei sisalda klauslit, et kui ABC Vara aktsiaselts taganeb 8823/26823 osa müügilepingust, siis jääb kinnistu mõtteline osa B müüja ainukasutusse ja – valdusesse, nõustub kostja lepingupoolte võrdsuse põhimõttega kooskõlas oleva hageja tõlgendusega, mille kohaselt jääb kinnistu B osa kostja ainukasutusse juhul kui kumbki pool peaks müügilepingust taganema. Isegi kui kostja poolt esitatud ülesütlemine oleks mingil põhjusel tühine, puudub kostja ja kolmanda isiku vahel niikuinii kokkulepe tuletõrjevee mahuti kasutamise kohta, sest kõik asja kasutamist reguleerivad kokkulepped lõppesid 08.12.2006 notariaalse müügilepingu nr 6312 p-s 7.2 fikseeritud äramuutva tingimuse tõttu – osundatud lepingu punktis fikseeritud muid kokkuleppeid tühistavaks tingimuseks on lepingust taganemine, mille saabumisel jääb kinnistu B osa kostja ainukasutusse ehk kõikvõimalikud teistsugused kokkulepped kinnistu mõtteliste osade kasutamise kohta lõpevad. Notariaalse lepingu nr 6312 p-s 7 7.2 sisalduv kokkulepe müügilepingust taganemise korral muude kasutuskokkulepete lõppemise kohta on kantud kinnistusraamatusse, mistõttu on tingimus hagejale siduv. Kostjal oli tuletõrjemahuti ja ruumi kasutamise kokkulepe kolmanda isikuga ning hagejale see kokkulepe ei laiene. Isegi kui see hagejale laieneks, on see seoses kolmanda isiku poolt lepingust taganemisega lõppenud.

4(11)

Tsiviilasi nr: 2-10-12179 Täiendav kokkulepe tuletõrje mahuti ja vastava ruumi kasutamiseks sõlmitigi kolmanda isiku ja kostja vahel üksnes perspektiiviga, et lähitulevikus antakse kogu hoone üle kolmandale isikule, käesolevaks ajaks aga on selgunud, et viimane ei kavatse müügilepingut täita ja asjaõigusleping jääb sõlmimata, millest tulenevalt ei pea kostja võimaldama oma ruumide kasutamist. Nii sprinkleriruum kui ka veemahuti olemasolu on kostja poolt igapäevast majandustegevust oluliselt takistavateks teguriteks. Vaidlusalune veemahuti ei paikne hageja poolt väidetud 36m2 suuruse pumbajaama ruumi põranda all vaid hõlmab enam kui 60m2 suuruse ala. Nii kostja kasutuses oleval laopinnal asuv sprinklerisüsteem kui ka põranda all olevad mahutid takistavad oluliselt kostja majandustegevust. Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohus jättis 28.09.2010 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja nõue kostja 03.02.2010 üleütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks kuuluks rahuldamisele juhul, kui hagejal oleks esmalt põhjendatud õiguslik huvi ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks TsMS § 368 lg 1 mõttes ning nõuded kostja kohustamiseks võimaldada hagejal vallata ja kasutada kostjale kuuluval kaasomandi 8823/26823 suurusel mõttelisel osal asuvat maa-alust tuletõrjevee mahutit ning sprinklerikeskuse ruumi (edaspidi veemahuti ruum) koos seal asuvate kõigi seadmetega ning kohustada omavolilisest käitumisest hoiduma, kuuluks vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg-le 2, § 23 lg-le 1, § 76 lg-le 1, §-le 100 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 79 lg-le 2 rahuldamisele juhul, kui hageja suhtes kehtiks kostjale kuuluval kaasomandi osal asuva veemahuti ruumi kasutamise kokkulepe ja kostja rikuks kohustust võimaldada ruumi kasutamist. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostja on kinnistusraamatusse kantud kaasomanike 08.12.2006 kasutuskorra järgi kostja ainuvalduses ja kasutuses oleva kinnistu mõttelise osa B osal asuvas hoones paikneva veemahutiruumi tasuta kasutamise lepingu kehtivalt üles öelnud. Esitatud nõude rahuldamiseks tuleb esmalt kindlaks teha, kas hagejal on tuvastushuvi vaidlusaluse avalduse tühisuse tuvastamiseks. Hageja võib TsMS § 368 lg 1 kohaselt esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks (tuvastushagi), kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohus tuvastas, et kokkulepe kostja ainuvalduses ja – kasutuses oleva B osal asuvas hoones paikneva veemahutiruumi ruumi tasuta kasutamiseks, mis öeldi 03.02.2010 kostja poolt üles, oli sõlmitud viimase ja kolmanda isiku vahel. Kuna hageja ei ole osundatud lepingu pooleks, puudub tal esitatud asjaoludel TsMS § 368 lg 2 mõttes tuvastushuvi kolmandate isikute vahel sõlmitud kokkuleppe ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, sest hageja ei ole näidanud, et vaidlusalusest kokkuleppest tuleneksid temale mingid õigused ja kohustused. Samuti ei ole õiguslikku alust pidada hagejat vaidlusaluses kokkuleppes kolmanda isiku eriõigusjärglaseks. VÕS § 291 lg 1 reguleerib vaid üürilepingu üleminekut kinnisasja omaniku vahetumisel, milline säte ei kohaldu kohtu hinnangul tasuta kasutamisele ka analoogia alusel (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 4), sest seadusandja on pidanud vajalikuks kaitsta lepingupooli vaid asja tasulise kasutamise juhtudel. Seega puudub hagejal TsMS § 368 lg-s 2 sätestatud tuvastushuvi, mistõttu ei ole antud nõude rahuldamine põhjendatud. Käesolevas asjas ei ole tuvastatud, et kostja oleks üles öelnud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harjumaa kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 6698002 III jakku kantud märkusest nähtuva kaasomanike vahelise kaasomandi valdamise ja kasutamise 08.12.2006 sõlmitud kokkuleppe (kostja väidab, et kokkuleppe on lõppenud äramuutva tingimuse saabumise tõttu), mistõttu ei analüüsi kohus hageja väiteid antud kokkuleppe ülesütlemise tühisuse kohta vastuolu tõttu heade kommetega.

5(11)

Tsiviilasi nr: 2-10-12179 Teiseks on poolte vahel vaidlus selle üle, kas kostjal on kinnistusraamatusse kantud märkusest nähtuvalt 08.12.2006 kasutuskorra kokkuleppest tulenevalt kohustus võimaldada hagejal kasutada B osal asuvas hoones (Viimsi kaubahoovi hooneosa) paiknevat veemahutiruumi. Poolte vahel on vaidlus 08.12.2006 lepingu tõlgendamises. Kuna käesolev vaidlus ei ole kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlminud poolte vahel, vaid poole ja kinnisasja mõtteline osa omandanud isiku kui endise kaasomaniku eriõigusjärglase vahel, tuleb kinnistusraamatu märkusest nähtuvat kasutuskorra kokkulepet tõlgendada vastavalt TsÜS § 75 lg 1 lausele 2 ja VÕS § 29 lg-le 4 selliselt, kuidas pidi mõistma kinnistusraamatu kande pinnalt vaidlusalust kokkulepet lepingupooltega sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel. Kohus tuvastas, et Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harjumaa kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 6698002 III jakku 11.01.2007 kantud märkusest nähtuvalt kehtib kaasomanike vahel kaasomandi valdamise ja kasutamise kord vastavalt 08.12.2006 sõlmitud lepingu p-dele 6.1 kuni 6.8 ja lepingu lisaks olevatele plaanidele ning 11.06.2007 kantud märkusest nähtuvalt kaasomanike kasutuskorra kokkulepe vastavalt 08.12.2006 sõlmitud lepingu p-dele 7.1 ja 7.2 ning vastavalt 24.05.2007 muudetud lepingu p-ile 5.1 ja 08.12.2006 sõlmitud lepingu lisaks olevale plaanile. Samuti leidis tuvastamist, et osundatud punktides on lepingu pooled kokku leppinud kinnistu tehniliste lahenduste liitumispunktide tehnilised võimalused (p 6.3.1 – 6.3.4), liitumispunktide asukohad (p 6.6) ja liitumise tingimused. Kinnistusraamatu märkuse kohases kasutuskorra p-is 6.7.2 sisaldub kokkulepe, et kaubandushoone tuletõrjevee liitumispunkt on Ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas ning kokkuleppe p 6.8.1 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et müüja võimaldab ostjale kommunikatsioonidega liitumise vastavalt kehtivatele tehnilistele tingimustele ja käesoleva lepingu p-is 6.7 toodud kohtades. Kasutuskorra p-s 6.4 leppisid müüja ja ostja kokku, et p-is 6.3 loetletud kommunikatsioonid ja nende tehnilised võimalused on mõeldud kasutamiseks kinnistu jagamise tulemusel tekkivatele ning käesoleva lepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule vastavalt asuvatele ja/või rajatavatele hoonetele. Seega nähtub osundatud kokkulepetest, et kinnisasja omanikul on õigus liituda ja kasutada kokkulepitud asukohtades ja võimsustel kinnistul paiknevate hoonete toimimiseks vajalike kommunikatsioonidega vastavalt lepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule, kuid tulenevalt kohtuotsuse p-s 12 nimetatud asjaoludest ei saa lepingupooltega sarnane mõistlik isik tõlgendada lepingut nii, et teine kaasomanik võimaldaks tema kasutuses oleval kaasomandi osal mingi ruumi ja selles asuvate seadmete kasutamist. Mõistlik isik ei saa eeldada, et müüja, võimaldades ostjal kindlaksmääratud kohtades, määratud võimsustel kommunikatsioonidega liitumist ja kasutamist, peaks võimaldama antud kokkuleppe alusel kõigi hoone ohutuse tagamiseks vajalike seadmete kasutamist ka juhul, kui seadmed asuvad tema kasutuses oleva kaasomandi osal, sest antud asjaoludel saaks kinnistu tehniliseks lahenduseks pidada vaid kokkulepitud liitumiste (kommunikatsioonide) toimimiseks vajalikke elemente. Seega tuleb lepingut tõlgendada nii, et kostja lepingujärgseks kohustuseks on võimaldada ostjal saada müüja kasutuses oleval kaasomandi osal asuva ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas paiknevast liitumispunktist tuletõrjevett ning kaasomanike kokkuleppe järgsel kasutajal on kohustus taluda ka tuletõrjevee saamiseks vajalike elementide (nt torude jms) paigaldamist. Arvestades eeltoodud põhjendusi, tuleb hagi jätta rahuldamata, sest ei ole tuvastatud, et poolte vahel oleks sõlmitud leping kostjale kuuluval ja tema kasutuses oleval kaasomandi osal asuva veemahuti ruumi kasutamiseks ja kostja on rikkunud kohustust võimaldada ruumi kasutamist või seadusest tuleneks kohustus, mille kohaselt on kostjal kohustus võimaldada osundatud ruumi kasutamist. Vastuseks kostja vastuväitele justkui oleks kostja ja AS-i ABC Vara (kolmanda isiku õiguseellane) vahel 08.12.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud müügilepingu (notari ametitoimingute raamatu nr 6312 (köide II lk 58-69) p-s 7.2 fikseeritud äramuutva tingimuse

6(11)

Tsiviilasi nr: 2-10-12179 tõttu kõik asja kasutamist reguleerivad kokkulepped lõppenud, märkis kohus, et nõustub antud küsimuses hageja käsitlusega. Osundatud kokkuleppe p-i 7.2 kohaselt saab äramuutvaks tingimuseks olla vaid müüjapoolne lepingust taganemine, kuid pooltel ei ole vaidlust, et antud lepingust on taganenud ostjaks olnud AS-i ABC Vara õigusjärglane kolmas isik, kes on oma nõude 08.12.2006 kostja ja AS-i ABC Vara vahelise müügilepingu lõppemise tuvastamiseks, müügilepingu alusel üleantu tagastamiseks ning intresside tasumiseks ka kohtulikult maksma pannud. Apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitasid ühise apellatsioonkaebuse hageja ja kolmas isik, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uus otsus, millega hagi täies ulatuses rahuldada või saata asi uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Veemahutiruumi kasutamist reguleerib kaasomanike vahel kokku lepitud ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskord. Kohtu poolt kasutuskorra kokkuleppele antud tõlgendus on väär ning kohtu põhjendused ei ole kooskõlas asjas tuvastatud asjaoludega. Kostja ja kolmas isik on juba esimese kinnistu mõttelise osa müügilepingus leppinud kokku kinnistu kasutuskorras ning selles, et kostja peab võimaldama ostjal kasutada kostja kaasomandiosal vajalikuks äritegevuseks vajalikke kommunikatsioone (vt 08.12.2006 müügilepingu p-d 6.3, 6.7.2, 8.8.1). Seega oli kolmandal isikul õigus kasutada oma kaubanduskeskuse tuletõrjeveega varustamiseks kostja omandis olevat ehitusmaterjalide müügisaali 36 m2 suurust osa, kuivõrd sinna oli juba algselt nähtud ette ka vastav liitumispunkt. Viidatud kokkuleppe osas on vastav märkus kinnistusraamatusse kantud, mistõttu kehtib see järgnevate kaasomanike suhtes. Kostja ei ole oma ülesütlemisavalduses selgitanud mistahes asjaolusid, mis õigustaksid teda taganema poolte vahel sõlmitud ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkulepetest. Tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate seadmete, automaatika jms on kinnistu tehniline lahendus lepingu p-i 6.3 mõttes (mille liitumiskoht on nähtud ette lepingu p-s 6.7.2 nimetatud kohas). Kasutuskorra kokkulepe hõlmas ka tehniliste lahenduste valdamist ja kasutamist. Tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate seadmete, automaatika jms on käsitletav kinnistu tehniline lahendusena lepingu p 6.3 mõttes. Kinnistu A osa lepingu p-st 6.7.2 tulenevalt asub kaubahoone tuletõrjevee liitumispunkt ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas. Kostja väide, et liitumispunkt asub Randvere tee ääres, on väär ning vastuolus kinnistu A osa lepingu p-ga 6.7.2. Ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurk määratleb kasutuskorra kokkuleppes vaidlusaluse sprinkleriruumi praeguse asukoha. Kostja etteheide, et kasutuskorra kokkuleppes ei ole pooled kasutanud sõna „veemahutiruum“, „sprinkleriruum“ või „ruum“ ei oma vaidlusalusel juhul kasutuskorra kokkuleppe sisu mõttes tähtsust. Pooled kirjeldasid lepingus asukohta, kuhu rajatakse tulevased tuletõrjesüsteemid. Lepingupoolte tahe oli algusest peale suunatud sellele, et kinnistu ostjal on õigus kasutada kinnistu müüja kaasomandiosal asuvat liitumispunkti ja rajada sinna juurde vastav tehniline lahendus s.o. toimiv tulekustutussüsteem koos sinna juurde kuuluvaga. Tegemist on vaidlusaluse sprinkleriruumiga. Kuna kokkulepe on kantud kinnistusraamatusse, puudutab see otseselt ka hageja õigusi ja huve. Kuivõrd antud juhul on võimalik üheselt tuvastada kostja ja kolmanda isiku tahe võimaldada kasutada sprinkleriruumi kasutuskorra alusel nii kolmanda isiku kui ka järgnevate kaasomanike (sh hageja) poolt, ei ole oluline hinnata, „kuidas pidi kokkuleppest aru saama sarnane mõistlik isik“. Kohus on kinnistusraamatusse kantud kokkuleppele kohaldanud

7(11)

Tsiviilasi nr: 2-10-12179 ebaõigeid tahteavalduse tõlgenduspõhimõtteid ja jätnud ebaõigesti lepingupoolte tegeliku tahte tuvastamata. Kohtu poolt kasutatav tõlgendamismeetod rikub ebamõistlikult hageja õigusi. Kuivõrd kostja rakendas ja aktsepteeris kasutuskorra kokkulepet pika aja jooksul kolmanda isiku suhtes, tekkis ka hagejal õiguspärane ootus, et samamoodi kehtib kokkulepet tema suhtes. Vastupidine olukord oleks vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ning rikuks ebamõistlikult hageja õigusi. Kostja, asudes eirama kolmanda isikuga sõlmitud kokkuleppeid ja nende sisu ei ole käitunud heas usus. Kohus oleks pidanud hindama poolte tegelikku tahet vaidlusaluse kokkuleppe sõlmimisel ja poolte käitumisel peale kokkuleppe sõlmimist. Vastupidine olukord oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Lepingupoolte tahe oli algusest peale suunatud sellele, et kolmandal isikul on kasutuskorra alusel õigus rajada liitumispunkti juurde tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate seadmete, automaatika jms. Vastasel juhul oleks kolmandal isikul puudunud kindlustunne ruumi rajamiseks ja kostja oleks selle rajamist keelanud. Tulekustutussüsteemi väljaehitamine on toimunud terve kaubanduskeskuse ehitamiseks väljastatud ehitusloa alusel. Kooskõlastusprojekt hõlmab mõlema kaasomaniku valduses olevat kinnistu osa ning tulekustutussüsteemile vajalik 150m2 veemahuti ja sprinkleriruum on ehitatud kinnitatud projekti alusel kostja nõusolekul. Kuivõrd rajatud veemahuti oli mõeldud kogu keskuse mõttelise osa tulekustutussüsteemide varustamiseks hädavajaliku veega, oli selge, et kostja tahe oli suunatud sellele, et vastavalt kasutuskorra kokkuleppele on ka igakordsel omanikul (sh hagejal) õigus sprinkleriruumi kasutamiseks. Kohus tõlgendas kasutamiskorra kokkulepet vääralt. Kohus oleks pidanud analüüsima, kuidas mõistsid kokkulepet kostja ja kolmas isik (andes seejuures hinnangu ka kostja käitumisele peale kokkuleppe sõlmimist). Selliselt tuleb tõlgendada kokkulepet ka hageja suhtes, kuivõrd vastupidine tõlgendus oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja õigus kasutada vaidlusalust sprinkleriruumi tulenes kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkuleppest. Samas rõhutas hageja aga, et juhul kui kohus peaks asuma seisukohale, et kolmas isik kasutas kostja kaasomandiosal asuvat ruumi tasuta kasutamise kokkuleppe alusel, puudusid kostjal mistahes põhjused selle kokkuleppe ennetähtaegseks lõpetamiseks. Hageja on nii oma hagis kui ka muudes kohtule esitatud menetlusdokumentides põhjendanud oma õiguslikku huvi kostja poolt esitatud ülesütlemisavalduse tühistamiseks. Kohus on jätnud alusetult andmata hinnangu kostja käitumisele, mis näitab, et poolte tahe oli juba lepingu sõlmimisel suunatud sellele, et leping kehtib samadel tingimustel ka kinnistu kaasomaniku vahetumise korral. Selleks andis kostja oma nõusoleku juba kokkuleppe sõlmimisel. Kostja ja kolmanda isiku tahe tasuta kasutamise lepingu sõlmimisel oli algusest peale suunatud tervele hoonele püsiva, alalise ja kõigi järgnevate kaasomanike poolt kasutatava veevarustussüsteemi väljaehitamisele. Maakohus on oma otsuses vastavad asjaolud alusetult kõrvale jätnud. Hageja on seisukohal, et analüüsides kostja käitumist ning tõlgendades tema tahet kolmandale isikule nõusoleku andmisel kasutada kostja kaasomandiosal asuvat 36m2 suurust osa kostja laoruumist, rajada sinna tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikud seadmed ning teha selleks investeeringuid, võib üheselt järeldada, et kostja nõustus, et ruumi tasuta kasutamise leping läheb üle ka juhul, kui kolmas isik oma kaasomandiosa võõrandab. Kostja käitumisest tuleneb üheselt, et ta aktsepteeris hagejat algusest peale oma lepingupartnerina. Ka oma ülesütlemisavalduses ei tuginenud kostja kaasomaniku vahetusele, vaid tungivale omavajadusele. Seega on väär kohtu järeldus, et VÕS § 291 lg 1 vaidlusalusele lepingule ei kohaldu.

8(11)

Tsiviilasi nr: 2-10-12179 Kohtuotsuse p-d 13 ja 14 on vastuolulised selles osas, kas hageja on kaasomaniku eriõigusjärglane või mitte. Vastustaja seisukoht Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebuse väited rahuldamata. Maakohus on otsuses käsitlenud kõiki hageja seisukohti ja selgitanud nõutava põhjalikkusega, miks ei saa hageja nõuet rahuldada. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega täies ulatuses ning ei pea TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust tulenevalt vajalikuks esimese astme kohtu otsuse põhjendusi korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Apellatsioonkaebuses toodud hageja väited tuginevad sarnaselt hagis väljendatule ekslikule seisukohale, et kinnistusraamatusse kantud kaasomandi kasutuskord hõlmab hageja õigust kasutada oma kinnistu kaasomandi osa huvides kostja kasutuses oleva kaasomandi osale rajatud sprinklersüsteemi ja veemahutit koos seda ümbritseva ruumiga. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus esitatud asjaolude ja uuritud tõendite pinnalt õigesti järeldanud, et kaasomandi kasutuskord sellist õigust hagejale ei anna. Seega ei ole hageja nõude rahuldamine võimalik kinnistu kaasomanikuna kinnistusraamatusse kantud kaasomandi kokkuleppele tuginedes. Kuivõrd vaidlus ei olnud 08.12.2006 sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe sõlminud isikute vahel, vaid lepingu ühe poole ja mõttelise osa kaasomaniku eriõigusjärglase vahel, on maakohus põhjendatult tõlgendanud 08.12.2006 sõlmitud kasutuskorra kokkulepet mõistliku isiku seisukohalt (TsÜS § 75 lg 1 lause 2 ja VÕS § 29 lg 4). Väär on hageja väide, et kostja rakendas ja aktsepteeris kasutuskorra kokkulepet pika aja jooksul kolmanda isiku suhtes. Kostja ja kolmanda isiku vahel oli ruumi tasuta kasutamise kokkulepe. Samuti tugineb hageja endiselt seisukohale, et tema saab vaidlustada kostja ülesütlemisavaldust kostja ainuvalduses ja kasutuses oleva B osal asuvas hoones paikneva veemahutiruumi ruumi tasuta kasutamiseks andmiseks kolmandale isikule. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tuvastushuvi puudumise tõttu ei saa hagejal olla õigust ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks, kuna hageja ei ole hooneosa tasuta kasutamise lepingu pooleks ja teda ei ole alust pidada vaidlusaluses kokkuleppes kolmanda isiku eriõigusjärglaseks. Kuluka tulekustutussüsteemi rajamise talumine ja kooskõlastusprojektile kostja poolt nõusoleku andmine on seletatav kolmanda isiku sooviga kinnistu mõtteline osa omandada ja kostja sooviga see kolmandale isikule müüa. Kostja arvestas sellega müügilepingu poole ja tulevase asjaõiguslepingu poole huvide ja õigustega. Nimetatust ei saa teha järeldust, et kostja ja kolmanda isiku tahe tasuta kasutamise lepingu sõlmimisel oli algusest peale suunatud tervele hoonele püsiva ja kõigi järgnevate kaasomanike poolt kasutatava veevarustussüsteemi väljaehitamisele. Samuti ei anna eeltoodud asjaolud alust järeldada, et kostja oli algusest peale teadlik investeeringute ajutisest iseloomust ehk sellest, et kolmas isik kinnistu osa ei omanda ja hagejal tuleb tulekustutussüsteem lammutada.

9(11)

Tsiviilasi nr: 2-10-12179 Kuna kohustused käituda heas usus ja mõistlikult ei ole seaduses sätestatud kohustusena laiendatavad kolmandatele isikutele, ei saa neid põhimõtteid kohaldada hagejale, kelle õigustatud huvi kasutada tulekustutussüsteemi koos sinna juurde kuuluvaga võivad võlasuhte pooled oma lepinguliste õiguste kasutamisel ja kohustuste täitmisel kahjustada. Maakohus leidis õigustatult, et seadus ei võimalda laiendada seda õigust hagejale ka analoogia korras, sest hageja ei ole kolmandaks isikuks võlasuhtes, kelle käitumine võib mõjutada võlasuhte poolte õigusi ja kohustusi. Hagejat ei tee võlasuhte pooleks ka kostja poolt ruumi tasuta kasutamise kokkuleppe ülesütlemine nii hagejale kui kolmandale isikule, samuti hagejal veemahutusruumi kasutada lubamine kahe kuu jooksul pärast hageja kaasomanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Õiguspärase ootuse põhimõte kehtib avalikus õiguses ja tsiviilõiguslikes suhetes seda ei kohaldata. Kuivõrd maakohus leidis asjakohaselt, et hageja ei ole ruumi tasuta kasutamise lepingu pooleks, ei pidanud maakohus hindama tasuta kasutamise lepingu sõlmimise tingimusi ja ülesütlemisavalduse õiguspärasust, muuhulgas tungiva omavajaduse olemasolu. Maakohtu otsuse p-s 13 väljendatud seisukoht, et hageja ei ole AS Tungren eriõigusjärglane, kehtib ruumi tasuta kasutamise kokkuleppe kui võlaõigusliku tehingu kohta. Seega ei ole see vastuolus otsuse p-s 14 väljendatud seisukohaga, et asjaõiguslikus suhtes ehk kaasomandi kasutuskorra kokkuleppes oli hageja AS-lt Tungren kinnistu mõttelise osa omandajana viimase eriõigusjärglaseks. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, jäävad esimese astme kohtukulud hageja kanda. TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu ringkonnakohtu menetluskulud samuti hageja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Kaupo Paal

RESOLUTSIOON

10(11)

Tsiviilasi nr: 2-10-12179

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.