Ektornet Residential Estonia OÜ hagi GoRent OÜ vastu kinnisasjade ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kõrvalkulude hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 13.03.2012.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
22 004 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
GoRent OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Ektornet Residential Estonia OÜ (registrikood: 11582583, asukoht: Tallinn), tehinguline esindaja vandeadvokaat Janno Kuusk; Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): GoRent OÜ (registrikood: 11183446, asukoht: Tallinn), tehinguline esindaja advokaat Katrin Prükk
Kohtuistungi toimumise aeg
21.12.2012.a
Istungil osalenud isikud
Hageja tehinguline esindaja vandeadvokaat Janno Kuusk, kostja tehinguline esindaja advokaat Katrin Prükk
RESOLUTSIOON:
1.Muuta Harju Maakohtu 13.03.2012.a otsust osas, milles maakohus kohustas kostjat vabastama vaidlusalused korteriomandid kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1.2) ja sõnastada otsus selliselt, et kohustada kostjat vabastama vaidlusalused korteriomandid kostja valduses olevatest esemetest. Täiendada maakohtu otsust selliselt, et otsuse
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 resolutsiooni p-i 1 alapunktides sätestatud kohustuste sissenõutavaks muutumine sõltub hageja poolt kostjale 6391,16 euro tasumisest (TMS § 19 lg 1).
2.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Muuta hagi hinda ja määrata hagi hinnaks 22004 eurot korterite väljaandmise nõude osas ja 5352,96 eurot rahalise nõude osas.
5.Jätta maakohtu menetluskulu 57% ulatuses kostja kanda ja 43% ulatuses hageja kanda. Ringkonnakohtu menetluskulu jätta 71% ulatuses kostja kanda ja 29% ulatuses hageja kanda.
6.1.2.Välja nõuda OÜ GoRent (registrikood 11183446) ebaseaduslikust valdusest Ektornet Residential Estonia OÜ-le (registrikood xxxxxxxxx) kuuluvad ja Tallinnas, Lootsi 3A-27 (registriosa nr xxxxxxxxx), Lootsi 3A-35 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Lootsi 3A-76 (registriosa nr xxxxxxxxx), Lootsi 3A-92 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Lootsi 3A-110 (registriosa nr xxxxxxxxxxx), Lootsi 3A-162 (registriosa nr xxxxxxxxxxx), Jõe tn 7-120 (registriosa nr xxxxxxxx), Jõe tn 7-121 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Jõe tn 7-126 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Jõe tn 7-128 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Jõe tn 7-133 (registriosa nr xxxxxxxxxxxx), Jõe tn 7-136 (registriosa nr xxxxxxxxxx) ja Jõe tn 7-138 (registriosa nr xxxxxxxxxxx) asuvad kinnistud;
6.1.3.Kohustada OÜ GoRent vabastama Tallinnas, Lootsi 3A-27 (registriosa nr xxxxxxxx), Lootsi 3A-35 (registriosa nr xxxxxxxxx), Lootsi 3A-76 (registriosa nr xxxxxxxxxxx), Lootsi 3A-92 (registriosa nr xxxxxxxxx), Lootsi 3A-110 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Lootsi 3A-162 (registriosa nr xxxxxxxxx), Jõe tn 7-120 (registriosa nr xxxxxxxxxxx), Jõe tn 7-121 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Jõe tn 7-126 (registriosa nr xxxxxxxxx), Jõe tn 7- 128 (registriosa nr xxxxxxxxxxx), Jõe tn 7-133 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Jõe tn 7-136 (registriosa nr xxxxxxxxxx) ja Jõe tn 7-138 (registriosa nr xxxxxxxxxx) asuvad kinnistud OÜ GoRent valduses olevatest esemetest; 6.1.4.Kohustada OÜ GoRent andma Tallinnas, Lootsi 3A-27 (registriosa nr xxxxxxxx), Lootsi tn 3A-35 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Lootsi 3A-76 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Lootsi 3A-92 (registriosa nr xxxxxxxxxx, Lootsi 3A-110 (registriosa nr xxxxxxxxxxx), Lootsi 3A-162 (registriosa nr xxxxxxxxxx), Jõe tn 7-120 (registriosa nr xxxxxxxxxxx), Jõe tn 7-121 (registriosa nr xxxxxxxxx), Jõe tn 7-126 (registriosa nr xxxxxxxxx), Jõe tn 7-128 (registriosa nr xxxxxxxxxxx), Jõe tn 7-133 (registriosa nr xxxxxxxxx), Jõe tn 7-136 (registriosa nr xxxxxxxxxxx) ja Jõe tn 7-138 (registriosa nr xxxxxxxxx) asuvad kinnistud ja nende otsene valdus ning sellega seotud dokumendid ja võtmed üle Ektornet Residential Estonia OÜ-le.
6.3.Muuta hagi hinda ja määrata hagi hinnaks 22004 eurot korterite väljaandmise nõude osas ja 5352,96 eurot rahalise nõude osas.
6.4.Jätta maakohtu menetluskulu 57% ulatuses kostja kanda ja 43% ulatuses hageja kanda. Ringkonnakohtu menetluskulu jätta 71% ulatuses kostja kanda ja 29% ulatuses hageja kanda.
7.Jätta kostja poolt 28.12.2012.a esitatud protokolli parandamise taotlus rahuldamata.
8.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses
2(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.05.04.2011.a esitas hageja maakohtusse kostja vastu hagi, milles palus hagejale kuuluvad Tallinnas Jõe 7 ja Lootsi 3A asuvad kinnistud kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda, kohustada vabastama kinnistud mistahes kostjale või kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest ja andma kinnistute otsene valdus ning sellega seotud dokumendid ja võtmed üle hagejale. Hageja esitas nõude ka üürilepingust tulenevalt raha saamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja ja OÜ Baltic Investment Properties 01.01.2009 eluruumide üürilepingu, mille p 2.2 alusel andis OÜ Baltic Investment Properties kostjale tasu eest kasutamiseks korteriomandid Tallinnas Jõe 7 ja Lootsi 3A (kokku 17 korteriomandit). Üürilepingu p 4.2 järgi kohustus kostja lisaks üürile kandma vaidlusaluste eluruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud (haldus, hooldus, elektrienergia, küte, sidekommunikatsiooni- ja valveteenused jne). Viru Maakohtu 23.02.2010 määrusega tsiviilasjas nr 2-10-5122 kuulutati välja OÜ Baltic Investment Properties pankrot. 24.08.2010 toimunud enampakkumise tulemusena omandas hageja kõik OÜ-le Baltic Investment Properties (pankrotis) pankroti väljakuulutamise seisuga kuulunud ja üürilepinguga koormatud kinnisomandid. Tuginedes TMS § 96 lg-s 3 ja § 160 lg-s 1 sätestatule ning suulise enampakkumise aktis kirjeldatule, kanti 08.10.2010 korteriomandite omanikuna kinnitusraamatusse Ektornet Residential Estonia OÜ. TMS § 156 kohaselt tekib omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega. Eeltoodust tulenevalt on hageja alates 08.10.2010 Tallinnas Lootsi 3A-27, Lootsi 3 A-35, Lootsi 3A-76, Lootsi 3A-92, Lootsi 3A-110, Lootsi 3A -162, Jõe 7-120, Jõe 7-121, Jõe 7-126, Jõe 7-128, Jõe 7-133, Jõe 7-136 ja Jõe 7-138 asuvate kinnistute omanik. AÕS § 56 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kuivõrd kostja hageja 21.10.2010 tähitud kirjaga edastatud üürilepingu ülesütlemise avaldust Eesti Postist vastu ei võtnud, edastas hageja kostjale 15.11.2010 korduva üürilepingu ülesütlemise avalduse kohtutäituri vahendusel. 15.02.2011 vastuses teatas kostja, et ei tunnista üürilepingu ülesütlemist ja keeldus 15.11.2010 üürilepingu ülesütlemisavalduses loetletud korteriomandite valduse vabatahtlikust üleandmisest. Hageja ütles kostjaga sõlmitud üürilepingu üles alates 16.02.2011, mistõttu kohustus kostja tasuma hagejale üürilepingu p-s 4.2 nimetatud kõrvalkulusid üürilepingu p-s 4.6 sätestatud korras kuni 16.02.2011. Kostja üürilepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt ei täitnud, mistõttu esitas hageja ka kõrvalkohustuste täitmise nõude perioodist 2010. oktoober (osaliselt) - 2011. veebruar, kokku 5 352,96 eurot. 13.12.2011 vähendas hageja kõrvalkulude nõuet 4473,30 euroni. Hageja palus välja mõista kostjalt hageja kasuks VÕS § 113 lg-st 1 tuleneva viivise kuni rahalise põhikohustuse nõuetekohase täitmiseni.
3(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. OÜ Baltic Investment Properties ja kostja vaheline üürileping on sõlmitud tähtajaga 20 aastat, kuni 01.01.2029. Üürilepingu ese anti kostja valdusesse 01.01.2009 ja üürilepingut on pärast selle sõlmimist muudetud. Hageja oli korteriomandite omandamisel teadlik, et need on koormatud tähtajalise üürilepinguga kostja kasuks. Hageja muutus 05.10.2010 kinnistusraamatu kande tegemisest arvates üürilepingu pooleks koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega. Eluruumi üürilepingu ülesütlemisel peab ülesütlemisavalduses sisalduma muuhulgas ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg (VÕS § 325 lg 2 p 4). Hageja ülesütlemisavaldus sellele nõudele ei vasta. Tulenevalt VÕS § 325 lg-st 5 on selline ülesütlemisavaldus tühine. Puudub õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks. Hagiavalduse kohaselt on ülesütlemise õiguslikuks aluseks asjaolu, et hageja omandas üürilepingu eseme pankrotimenetluses. Pankrotiseadusest ei tulene, et pankrotimenetluse käigus vara omandamine annaks aluse üürilepingu ülesütlemiseks. Vara müügil pankrotimenetluses ei kuulu kohaldamisele ka TMS § 161, see norm reguleerib üürilepingu ülesütlemist vara müügil täitemenetluses. Eksitav on hageja osundus PankrS § 135 lg-le 1, sest see norm teeb viite täitemenetluse seadustikule seoses vara müügi korraga pankrotimenetluses, mitte vara müügi õiguslike tagajärgedega. Isegi kui TMS § 161 kuuluks kohaldamisele, puudub õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks. TMS § 161 kohaselt võib ostja üürilepingu üles öelda VÕS §-s 323 ette nähtud tingimustel ja korras. VÕS § 323 kohaselt võib elu- ja äriruumi omandaja üürilepingu üles öelda vaid juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Hageja ei ole ülesütlemisavalduses ega hagis tuginenud asjaolule, et ta vajab ruume tungivalt ise. Juhul, kui kohus siiski asub seisukohale, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, on ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Enampakkumisteatega on tõendatud, et hageja pidi teadma, et üürilepingu ese on koormatud tähtajalise üürilepinguga kostja kasuks. Seega ei saanud üürilepingu olemasolu tulla hagejale üllatusena. Üürileping öeldi üles ajal, kui käimas oli kohtumenetlus üürilepingu üle. 04.06.2010 esitas kostja hagi OÜ Baltic Investment Preperties vastu üürilepingu alusel märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Üürilepingu ülesütlemise ajal oli nimetatud hagi maakohtu menetluses. VÕS § 327 lg 2 kohaselt üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles kohtumenetluse ajal. Ülesütlemise eesmärk oli kostjale kahju tekitamine. Ülesütlemisest ei nähtu, et hagejal oleks sisulist vajadust üürilepingu ülesütlemise järele. Samas on ilmne, et ülesütlemine põhjustab kostjale olulist kahju. Kostja arvestas, et üürileping kehtib pikka aega ja tegi üürilepingu eseme suhtes olulisi kulutusi. VÕS § 323 lg 2 kohaselt vastutab üürilepingu lõppemisega üürnikule tekitatud kahju eest eelmine omanik. Käesoleval juhul on eelmine omanik pankrotistunud. Üürilepingu ülesütlemise ajaks oli nõuete esitamise tähtaeg pankrotimenetluses möödunud ja nõuded kaitstud. Hageja teadis, et üürilepingu lõppemisega tekitatav kahju jääb kostjale hüvitamata. Hageja kõrvalkulude nõue on põhjendamatu. Isegi kui kõrvalkulude tasumise nõue oleks põhjendatud, kuuluks see tasaarvestamisele üürniku nõudega üürileandja vastu. Üürnik tasus üürileandjale tagatisraha 100 000 krooni (lepingu p 6.2). VÕS § 304 lg 3 kohaselt, kui üürnik on andnud kinnisasja omanikule tagatise, läheb tagatis kinnisasja võõrandamise korral kinnisasja omandajale. Üürileandja tagatisraha tagastanud ei ole. Lisaks on üürileandjal kohustus tasuda üürnikule leppetrahvi märke tegemise kohustuse rikkumise eest (lepingu p
4(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 9.7) summas 1 000 000 krooni. Üürileandja leppetrahvi tasunud ei ole. VÕS § 291 lg 1 alusel on ka need üürileandja kohustused läinud üle hagejale. Kui asuda seisukohale, et hagejal oli õigus nõuda kostjalt korteriomandite väljaandmist, oli kostjal õigus keelduda väljaandmisnõude täitmisest kuni kostja nõuded on täidetud. Esimese astme kohtu otsus
3.Maakohus tegi 13.03.2012.a otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja otsustas välja nõuda OÜ GoRent ebaseaduslikust valdusest Ektornet Residential Estonia OÜ-le kuuluvad korteriomandid ning kohustas OÜ-d GoRent vabastama eelnimetatud korteriomandid OÜ-le GoRent või kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest ja kohustas OÜ GoRent andma korteriomandid ja nende otsene valdus ning sellega seotud dokumendid ja võtmed üle Ektornet Residential Estonia OÜ-le. Kohus jättis rahuldamata nõude kõrvalnõuete hüvitamiseks summas 4 473,30 eurot. Menetluskulud jäid võrdeliselt hagi rahuldatud ulatusega kostja kanda Vaidlus puudub selles, et 23.02.2010 kuulutati välja OÜ Baltic Investment Properties pankrot. OÜ Baltic Investment Properties (pankrotis) pankrotihaldur võõrandas hagejale suulise enampakkumise korras kõik OÜ-le Baltic Investment Properties (pankrotis) pankroti väljakuulutamise aja seisuga kuulunud kinnistud. Vaidlus puudub selles, et hageja on alates 08.10.2010 vaidlusaluste korteriomandite omanik. Vaidlusalased korteriomandid olid koormatud OÜ Baltic Investment Properties ja kostja vahel 01.01.2009 sõlmitud üürilepinguga, tähtajaga 20 aastat. Kohus jättis tähelepanuta hageja väited, et vaidlusaluse üürilepingu näol on tegemist heade kommetega vastuolus oleva lepinguga, kuna hagi esitamise ainukeseks õiguslikuks aluseks on asjaolu, et hageja on omandanud üürilepingu eseme pankrotimenetluses. Hagiavalduse kohaselt võib pankrotimenetluses enampakkumise kaudu kinnisasja omandanud isik kinnisasja koormava üüri- või rendilepingu üles öelda VÕS §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul kooskõlas TMS § 161. Kohus leidis, et TMS § 161 reguleerib üürilepingu ülesütlemist vara müügil täitemenetluses. Kuna antud juhul müüdi vara pankrotimenetluses, kuigi täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, ei kuulu TMS § 161 kohaldamisele. VÕS § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusesse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusesse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. VÕS § 323 lg 1 esimese lause kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (VÕS § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Kuna vaidlusalused kinnistud müüdi pankrotimenetluses, oli hagejal õigus VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides leping üles öelda. VÕS §-st 323 tulenev ülesütlemisõigus kehtib sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või pidi teadma. VÕS § 323 lg 1 teise lause kohaselt elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et kuna üürilepingu pooled on kokku leppinud, et kohaldamisele kuulub elu- ja äriruumi regulatsioon, peab kohus sellest lähtuma. VÕS § 272 lg 1 kohaselt eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on 5(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Hindamaks, kas tegemist on elu- või äriruumi üürilepinguga, tuleb vaadata poolte eesmärke lepingu sõlmimisel. Lepingutingimust tuleb VÕS § 29 lg 6 järgi tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. OÜ GoRent ja OÜ Baltic Investment Properties vahel 01.01.2009 sõlmitud eluruumi üürilepingu eesmärk oli ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Üürilepingu p-st 3.1 nähtub üheselt, et kostja ainus eesmärk üürilepingusse astumisel oli üüritud korterite allüürile andmine, ning et pooled seadsid üüritasu maksmise sõltuvusse allüürnikelt laekuvatest summadest. Üürilepingu p-st 2.1 nähtub, et eluruume kasutatakse ka külaliskorteri või hotellina. Kostja ei väida, et kasutas neid kortereid isiklikuks otstarbeks elu- või kontoriruumidena. VÕS § 272 lg 4 p 2 järgi elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine. Seega ei ole vaidlusaluse üürilepingu näol tegemist elu-või äriruumi üürilepinguga VÕS § 323 lg 1 teise lause mõistes, millistele üürilepingutele on seadusandja näinud ette täiendava kaitse üürileandja ees. Tuginedes PankrS § 135 lg-le 1, VÕS § 272 lg 4 p-le 2 ja VÕS § 323 lg 1 esimeses lauses sätestatule, leidis kohus, et hagejal oli seaduslik õigus 3-kuulise etteteatamisega vaidlusalune üürileping üles öelda VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud alustel ja korras ning kostjal kohustus hagejale kuuluva vara valdus hagejale üle anda hiljemalt 16.02.2011. Kohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei ole tühine. VÕS § 325 näeb ette elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise kohustuslikuks vorminõudeks ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja näitamise. Üürilepingule, mille eesmärgiks on ruumide allkasutusse andmine, nimetatud kohustuslik vorminõue ei kehti. Kohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja omandas pankrotimenetluses spetsiifilist kaitset mitteomava üürisuhte, mistõttu oli hagejal VÕS § 323 lg 1 kohaselt õigus üürileping 3-kuulise etteteatamisega üles öelda. Paljasõnaline ja tõendamata on kostja väide, et hageja eesmärk üürilepingu ülesütlemisel oli kostjale kahju tekitamine. Kohus leidis, et kostjal puudub alates 16.02.2011 õiguslik alus hagejale kuuluvate korteriomandite kasutamiseks. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi lõike 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest enda valdusesse. Kostjal puudub seaduslik alus kortereid alates 16.02.2011 vallata ja kasutada, mistõttu tuleb korterid kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda, kohustada kostjat vabastama vaidlusalused korterid kostjale ja kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest ja üle andma nende kinnistute otsene valdus, dokumendid ja võtmed Ektornet Residential Estonia OÜ-le. Kõrvalkulude tasumist reguleerib üürilepingu p 4. Kõrvalkuludeks on kulud kolmanda isiku või üürileandja või üürileandja poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele nagu ehitise haldus, hooldus ja kindlustus, valve, elektrienergias, küte, sidekommunikatsiooni ja valveteenused ning koristamine, samuti eluruumidega seotud maksud ja koormised (lepingu p 4.2). Kõrvalkulude suurus määratakse lähtuvalt arvestitenäitudest, vastava teenusepakkuja poolt esitatud arvetest, kehtivatest hinnakirjadest ja arvestusmetoodikast (lepingu p 4.3). Hagiavaldusele lisatud arvetest ei nähtu kõrvalkulude arvestamise metoodika. Puuduvad vastava teenusepakkuja esitatud arved ja kehtivad hinnakirjad, mistõttu ei ole tõendatud kõrvalnõude suurus. Sellest tulenevalt tuleb kõrvalkulude nõue jätta rahuldamata.
6(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega nõuti kinnistud kostja ebaseaduslikust valdusest välja, kohustati kostjat vabastama kinnistud talle ja kolmandatele isikutele kuulutvatest esemetest ning andma kinnistud ja nende otsene valdus ning sellega seotud dokumendid ja võtmed üle ning teha uus otsus, millega jätta nõue kinnistute väljanõudmiseks, sh kinnistute vabastamiseks kohustamiseks ning kinnistute ja nende otsese valduse, dokumentide ja võtmete üleandmiseks, rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohtu otsuse kohaselt puudub vaidlus, et OÜ Baltic Investment Properties pankotihaldur võõrandas vaidlusalused kinnistud hagejale suulise enampakkumise korras. Kohus on jätnud tähelepanuta, et kostja vaidlustas hageja väite pankrotivara võõrandamise viisi kohta. Ka asjas kogutud tõendite alusel ei saa asuda seisukohale, et pankrotivara võõrandati hagejale suulise enampakkumise korras. Pankrotivara võõrandamist suulise enampakkumise korras tõendab enampakkumise akt, mille vormi on kehtestanud justiitsminister 18.12.2003 määrusega. Seda tõendit hageja ei esitanud, hoolimata sellest, et kostja väitis, et see asjaolu on tõendamata. Muude tõenditega ei saa tõendada vara võõrandamist suulisel enampakkumisel, sest vaid enampakkumise aktis on fikseeritud, kuidas võõrandamine tegelikult toimus, sh kas seejuures järgiti seaduses sätestatud reegleid. Üksnes seaduses sätestatud reegleid järgides läbiviidud pakkumismenetlust saab pidada enampakkumiseks pankrotiseaduse mõttes, tulenevalt PankrS § 136 lg-st 1. Tuvastades, et pankrotivara võõrandati suulise enampakkumise korras, rikkus maakohus otsuse tegemisel oluliselt menetlusõigust. Pooled vaidlevad selle üle, millised olid pankrotivara võõrandamise õiguslikud tagajärjed. PankrS § 139 seob pankrotivara hulka kuuluva kinnistu võõrandamise õiguslikud tagajärjed sellega, kas võõrandamine toimus pankrotivara enampakkumisel või mitte. Seega on müügiviisi õige tuvastamine asjas määrava tähendusega. Maakohus leidis, et kuna vaidlusalused kinnistud müüdi pankrotimenetluses, on hagejal õigus VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides VÕS § 323 alusel leping üles öelda. Kohus on jätnud tähelepanuta, et VÕS § 323 kohaldub küll täitemenetluses õiguste ja kohustuste üleminekul, kuid ei kohaldu õiguste ja kohustuste üleminekul pankrotimenetluses. TMS § 161 kohaselt ostja võib üürilepingu üles öelda VÕS §-s 323 ettenähtud tingimustel ja korras. Võlaõigusseaduse kommentaaride kohaselt tähendab TMS § 161, et võlaõigusseadus kohaldub kinnisasja üürileandja õiguste ja kohustuste suhtes täitemenetluses. Pankrotiseaduses VÕS §-le 323 viitav norm puudub. Seega ei saa kohaldada VÕS §-i 323 õiguste ja kohustuste üleminekul pankrotimenetluses. Pankrotiseadus kui eriseadus reguleerib ise, millised on pankrotivara võõrandamise õiguslikud tagajärjed (PankrS § 138 lg 4, § 139) ja kuidas vabaneda ebasoodsatest üürilepingutest (PankrS § 109 jj). Kui VÕS § 323 kohalduks täitemenetluses ja pankrotimenetluses ilma vastava viiteta täitemenetluse seadustikus ja pankrotiseaduses, kaotaks TMS § 161 igasuguse mõtte. Normi ei või tõlgendada selliselt, et selle olemasolu kaotaks mõtte. Kuivõrd kinnistud omandati pankrotimenetluses ning VÕS § 323 õiguste ja kohustuste üleminekul pankrotimenetluses ei kohaldu, ei saa käesoleval juhul üürilepingut VÕS §-le 323 tuginedes üles öelda. Isegi kui asjas kohalduks võlaõigusseadus, on kohus ebaõigesti leidnud, et vaidlusalusele lepingule ei kohaldu võlaõigusseaduse elu- ja äriruumi regulatsioon. Kohus on asunud sellisele seisukohale, analüüsides üürilepingu sätteid üürilepingu eesmärgi, üüritasu maksmise ja lepingu eseme kasutamise kohta, kuid jätnud tähelepanuta, et elu- ja äriruumi regulatsioon kehtib üürilepingu suhtes tulenevalt poolte kokkuleppest. Üürilepingu 10.08.2009 lisa p 5 sätestab üheselt, et lepingule kohaldatakse elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut. Kostja
7(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 juhtis sellele kohtu tähelepanu ka oma 14.07.2011 vastuses (p 2). VÕS § 272, mis määratleb eluruumi mõiste ja selle, millal elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut kohaldatakse, on oma iseloomult dispositiivne. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on üheselt asutud seisukohale, et lepingu pooled võivad kokku leppida, et isegi juhul, kui elu- või äriruumi üürilepingu kaitse kohaldamisele ei kuulu, seda kaitset siiski kohaldatakse. Kohus ei asunud seisukohale, et 10.08.2009 kokkulepe ei kehti. Seega peab kohus vaidluse lahendamisel nimetatud kokkuleppest ka lähtuma. Kuna üürilepingule kohaldub elu- ja äriruumi õiguslik regulatsioon, on üürilepingu ülesütlemine tühine isegi juhul, kui asjas kohalduks VÕS § 323. Puudub ülesütlemise õiguslik alus, tungiv omavajadus (VÕS § 323 lg 1) ja ülesütlemisavaldus ei sisalda ülesütlemise vaidlustamise korda ega tähtaegu (VÕS § 325 lg 5). Isegi kui üürilepingule ei kohalduks elu- ja äriruumi õiguslik regulatsioon, on kohus võlaõigusseadust ebaõigesti kohaldanud. Kohus on asunud ekslikule seisukohale, et üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 323 lg 1 esimese lause alusel piisab omandi ülemineku faktist. VÕS § 323 on üürilepingu erakorralise ülesütlemise erialus. Sellisele seisukohale on seadust tõlgendades asunud ka Riigikohus. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise üldnorm VÕS § 313 lg 1 sätestab, erakorraline ülesütlemine saab toimuda vaid mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa eeldada, et lepingu täitmine saab jätkuda. Üldnormis sätestatuga tuleb arvestada ka erinormi tõlgendamisel ja kohaldamisel. Hageja ei ole välja toonud ühtegi mõjuvat põhjust üürilepingu ülesütlemiseks, millest tulenevalt on toimunud üürilepingu ülesütlemine ilma õigusliku aluseta. Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et VÕS §-st 323 tulenev ülesütlemisõigus kehtib sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või pidi teadma. Normi tõlgendamisel tuleb välja selgitada selle eesmärk ja eesmärgist lähtuvalt normi kohaldada. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande kohaselt on VÕS § 323 eesmärgiks kaitsta üüritud kinnisasja heauskset omandajat ja käibekindlust. Kostja viitas võlaõigusseaduse koostajate esiletoodud normieesmärgile ka maakohtus. Kui kohtu arvates on seadusandja eesmärk normi sätestamisel teine, kui võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes toodu, oleks kohus pidanud selle teise eesmärgi otsuses välja tooma ja oma seisukohta põhjendama. Kohus on jätnud kostja väite osas seisukoha võtmata. Lähtuvalt normi eesmärgist kaitsta heauskset omandajat, ei saa ülesütlemisõigust kasutada isik, kes asja omandamise ajal teadis või pidi teadma asja koormavast üürilepingust. Vastupidine oleks vastuolus ka hea usu põhimõttega. Kui isik teab kinnisasja omandades, et see on koormatud üürilepinguga ja siiski omandab kinnisasja, peab ta üürilepingut reeglina ka taluma. Vaidlust ei ole, et käesoleval juhul hageja teadis kinnisasjade omandamisel neid koormavatest üürilepingutest. Seega ei saa hageja VÕS §-le 323 tuginedes ülesütlemisõigust kasutada. Käesolevas asjas käib vaidlus selle üle, kas üürileping on õigesti üles öeldud. Sellest tulenevalt jääb arusaamatuks maakohtu seisukoht, et kostja ei ole kohtus üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Asudes sellisele seisukohale, on kohus läinud vastuollu ka ringkonnakohtu tuvastatuga. Ringkonnakohus on käesolevas asjas esitatud määruskaebuse läbivaatamisel tuvastanud, et kostja vaidlustas hageja üürilepingu ülesütlemise ja üürilepingu ülesütlemine vajab kohtulikku kontrolli (ringkonnakohtu 02.06.2011 määruse p 14). Seega on maakohus rikkunud TsMS § 659 lg-t 1 koostoimes TsMS § 658 lg-ga 2, millest tuleneb, et samas asjas esitatud ringkonnakohtu seisukohad on maakohtule kohustuslikud. Kohus on hagi rahuldanud AÕS § 80 alusel olukorras, kus selle normi kohaldamise eeldused ei ole täidetud. AÕS § 80 kohaldamise eelduseks on muuhulgas see, et hageja asi on kostja
8(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 faktilises valduses. Seega saab väljaandmise nõude esitada vaid otsese valdaja vastu. Käesoleval juhul ei ole kostja hageja vara otseseks valdajaks. Vaidlus puudub selles, et üürileandja nõusolekul andis kostja enne hagi esitamist kõik kinnistud kolmandate isikute allkasutusse. Kohus ei tuvastanud, justkui oleks kostja hageja vara otsene valdaja. Seega ei ole tuvastatud, et kostja rikub hageja õigust vaidlusaluseid kinnisasju vallata, mistõttu väljaandmise nõue ja sellega kaasnevad nõuded kostja vastu tuleb jätta rahuldamata. Kui hageja leidis, et üürileping on kehtivalt üles öeldud ja ta soovis kinnisasju oma valdusesse, tuli tal esitada asja väljaandmise nõue kinnisasjade allkasutajate kui hageja vara otseste valdajate vastu. See tuleneb muuhulgas VÕS § 288 lg-st 6 ja AÕS § 83 lg 2 teisest lausest. Isegi kui üürileping oleks lõppenud ja kostja oleks hageja vara otsene valdaja, ei ole valduse väljaandmise nõue muutunud sissenõutavaks. Kuna vastastikused kohustused tuleb täita vastastikku, ei muutu täitmisele kuuluv kohustus sissenõutavaks enne varem täitmisele kuuluva kohustuse täitmist (VÕS § 111). Üürilepingu 10.08.2009 sõlmitud lisa 1 kohaselt on üürileandjal üürilepingu lõppemise korral kohustus hüvitada üürnikule üürniku tehtud kulutused. Hageja ei ole kulutusi hüvitanud. Lisaks on üürnikul üürileandja vastu leppetrahvi nõue. Ka leppetrahvi ei ole hageja tasunud. Kostja tugines täitmisest keeldumise õigusele. Kohus ei võtnud seisukohta kostja täitmisest keeldumise vastuväite suhtes. Kohustuse täitmisest keeldumise vastuväide annab aluse kinni pidada üleandmisele kuuluvat asja (sh kulutuste hüvitamise nõude tagamiseks) ja seeläbi ka aluse seaduslikuks valduseks AÕS § 83 järgi. Kohus ei ole sellega otsuse tegemisel arvestanud. Olukorras, kus kostja esitab täitmisest keeldumise põhjendatud vastuväite, tuleb hageja nõue jätta rahuldamata või hagi rahuldada, kuid siduda lahendi täitmine hageja kohustamisega tema kohustuste täitmiseks või tagatise andmiseks. Kohus ei ole seda käesoleval juhul teinud. Maakohus jättis menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega kostja kanda. Kohtulahend on menetluskulude kandmise osas ebaselge. Hageja on esitanud väljaandmise ja kulude hüvitamise nõude. Ringkonnakohus on käesolevas asjas tehtud jõustunud kohtumääruses asunud seisukohale, et esimene on mittevaraline nõue. Maakohtu otsusest ei selgu, kuidas olukorras, kus mittevaraline nõue rahuldati ja varalist nõuet ei rahuldatud, jagada kohtukulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Vastustaja seisukoht
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsuse resolutsiooni tuleb muuta osas, milles maakohus kohustas kostjat vabastama vaidlusalused ruumid kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest ning määrata, et kostjal tuleb vaidlusalused ruumid vabastada kostja valduses olevatest esemetest. Muuta tuleb ka menetluskulude jaotust ja hagihinda. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
7.Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust osas, mille peale on esitatud apellatsioonkaebus. Apellatsioonkaebuse esitas kostja, kes vaidlustas maakohtu otsust osas, milles hagi rahuldati. Seega ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata.
9(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383
8.Hageja nõudis kostjalt vaidlusaluste ruumide väljaandmist tuginedes sellele, et hageja ja kostja vahel oli üürileping, mis lõppes hagejapoolse ülesütlemise tõttu. Nendel asjaoludel kohtu ette toodud vaidluse puhul võiks hagi rahuldamisele kuuluda VÕS § 334 lg 1 alusel. Vastaval alusel hagi rahuldamine eeldab, et hageja ja kostja vahel oleks üürileping, mille puhul hageja oleks üürnik ja kostja üürileandja, et üürileping oleks lõppenud ja et ruumid, mille tagastamist nõutakse, oleksid üürilepingu esemeks.
9.Kostja esitas maakohtus väite, mille kohaselt ei ole kostja vaidlusaluste ruumide valdaja. Selline asjaolu võiks välistada hagi rahuldamise VÕS § 108 lg 2 p-st 1 tulenevalt. Selleks tuleks kostjal tõendada, et ta ei ole vaidlusaluste ruumide (otsene) valdaja. Kostja leidis, et tal on hageja suhtes üürisuhtest tulenevad rahalised nõuded (tagatisraha tagastamise nõue, leppetrahvi nõue ja kompromissilepingust tulenev kulutuste hüvitamise nõue), mille tõttu on kostjal õigus keelduda ruumide tagastamisest seni kuni hageja ei ole kostjale vastavaid rahasummasid maksnud. Ringkonnakohtu hinnangul võiks kostjal olla VÕS §-st 110 tulenev kinnipidamisõigus. Selleks tuleks kostjal tõendada, et tal on hageja suhtes sissenõutavaks muutunud nõue, millel on hageja nõudega kohane seos ja et vastav nõue ei ole piisavalt tagatud. Kinnipidamisõigust saaks rakendada siiski vaid juhul, kui seadusest, lepingust ega võlasuhte olemusest ei tulene teisiti.
10.Esmalt käsitleb ringkonnakohus hagi rahuldamise eeldusi ning eeldustega seotud väiteid. Seejärel annab ringkonnakohus hinnangu täitmise võimatusest ja kinnipidamisõigusest tulenevatele vastuväidetele. Maakohus tuvastas, et kostja sõlmis hageja eriõiguseellasega vaidlusaluste ruumide osas üürilepingud ning et hageja omandas eriõiguseellaselt vastavad ruumid ning et hageja tegi kostjale üürilepingu kirjaliku ülesütlemisavalduse, mille sai kostja kätte ajal, kui hageja omanikuks saamisest ei olnud kolme kuud möödunud ning et ruumid, mille tagastamist hageja nõuab, on vaidlusaluse üürilepingu esemeks. Nende asjaolude tuvastamist ei ole menetlusosalised vaidlustanud ja ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse läbivaatamisel vastavatest asjaoludest. Nõustuda tuleb maakohtuga ka selles, et VÕS § 291 lg-st 1 tulenevalt läksid üürileandja õigused ja kohustused hagejale üle.
11.Hageja ja kostja on eri meelt selles, kas hagejal oli õigus üürileping VÕS § 323 lg 1 alusel üles öelda, samuti selles, kas hageja ja kostja vahel eksisteerinud üürilepingule kohalduvad elu- ja äriruumide üürimise kohta käivad sätted ning kas sellest tulenevalt kohalduvad üürilepingu ülesütlemisele eluruumi üürilepingu ülesütlemisele kehtestatud piirangud (VÕS §-s 325 sätestatud vorminõuded, § 323 lg 1 viimasest lausest tulenev omavajaduse nõue, keeld öelda üürileping üles üürilepingu suhtes toimuva kohtuvaidluse ajal, õigus vaidlustada eluruumi üürilepingu ülesütlemist hea usu põhimõttega vastuolu tõttu). Pooled on eri meelt ka selles, kas VÕS § 323 lg 1 alusel ülesütlemise korral peab esinema ka oluline põhjus VÕS § 313 lg 1 tähenduses.
12.Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et käesoleva vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda sellest, et hagejale läksid üürileandja õigused ja kohustused üle ning et hageja tegi kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille kostja sai kätte vähem kui kolm kuud peale hagejapoolset korteriomandite omanikuks saamist ja et ruumid, mille tagastamist hageja nõuab, on vaidlusaluse üürilepingu esemeks.
13.Ringkonnakohus leiab, et hagejal oli õigus üürileping VÕS § 323 lg 1 alusel üles öelda. Ringkonnakohtu hinnangul tähendab VÕS § 323 lg 1 seda, et kinnisasja omandajal, kellele VÕS § 291 lg-st 1 tulenevalt üürileandja õigused ja kohustused VÕS § 291 alusel üle
10(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 lähevad, on igal juhul õigus üürileping (VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud alustel) üles öelda, seda sõltumata sellest, millisel konkreetsel, VÕS §-s 291 sätestatud õiguslikul alusel kinnisasja omandiõigus üle läheb. Ringkonnakohtu hinnangul on VÕS § 323 lg 1 normi eesmärk anda isikule, kellele VÕS § 291 alusel üürileandja õigused ja kohustused üle läksid, õigus lõpetada tema suhtes üürilepingust tulenevate kohustuste kehtivus. Ringkonnakohtu hinnangul puudub igasugune põhjus väita, et näiteks pankrotimenetluse käigus kinnisasja omandanud isik väärib VÕS § 291 rakendumise korral vähem kaitset kui mõnel muul viisil VÕS § 291 alusel üürileandja kohustused saanud isik. Ringkonnakohtu poolt nimetatud seaduse tõlgendus vastab ka seaduse grammatilisele tekstile, mille kohaselt on igal võõrandamise või koormamise tõttu VÕS § 291 alusel üürileandjaks saanud isikul õigus üürileping VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud alustel üles öelda. Ka pankrotimenetluses asja omandiõiguse ülemineku puhul on tegemist asja võõrandamisega. VÕS § 323 lg-st 1 tulenevat ülesütlemisõigust pankrotimenetluses võõrandatud kinnisasja üürilepingu puhul ei välista ka täitemenetluse seadustikus sisalduv viide (TMS § 161) ülesütlemisõigusele. Vastava täitemenetluse seadustiku normi eesmärk ei ole välistada pankrotimenetluses toimunud võõrandamise tõttu üürileandja õiguste ülemineku korral VÕS § 323 lg 1 rakendumist. VÕS § 323 lg 1 kohaldumist pankrotimenetluses toimuva kinnisasja võõrandamise puhul ei välista ka see, et pankrotiseaduses viide VÕS § 323 lg-le 1 puudub, sest ülesütlemisõigus tuleneb VÕS §-st 323 lg-st 1. Seega kohaldub VÕS § 323 lg-st 1 tulenev ülesütlemisõigus ka käesoleval juhul, seda sõltumata sellest, millisel viisil täpselt (kas suulisel enampakkumisel või muul viisil) pankrotimenetluses korteriomandid võõrandati.
14.Hageja ja kostja on erimeelt ka selles, kas vaidlusalusele üürilepingule peaksid kohalduma elu- ja äriruumide üürimise kohta käivad sätted. Hageja väitis maakohtus, et vaidlusaluse üürilepingu eesmärk oli ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Kostja sellele väitele vastu ei vaielnud ning kinnitas vastavat asjaolu veel ka 21.12.2012.a toimunud ringkonnakohtu istungil. Sellest tulenevalt tuleb vastav asjaolu lugeda vaidlusväliseks. VÕS § 272 lg 4 p-st 2 tulenevalt sellistele üürilepingutele elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata. Seega ei kuulu seaduse järgi elu- ja äriruumide üürimise kohta käivad erisätted käesoleval juhul kohaldamisele.
15.Kostja väidab, et elu- ja äriruumide üürimise kohta käivad sätted kuuluvad kohaldamisele põhjusel, et kostja ja algseks üürileandjaks olnud hageja eriõiguseellane leppisid selles eraldi kokku. Kostja hinnangul tuleks seda järeldada sellest, et algne üürileping pealkirjastati kui eluruumide üürileping ja algse üürilepingu p-des 2.2, 2.3, 3.1, 3.2 jj räägitakse eluruumide üürimisest. Kostja tugineb ka algse üürileandja ja kostja vahel sõlmitud lepingu lisa p-le 5 (t II kd lk 12 jj), mille kohaselt leppisid algne üürileandja ja kostja kokku selles, et konkreetsele üürilepingule kohaldatakse elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut. Ringkonnakohtu hinnangul hageja ja kostja vahel kehtinud üürilepingule siiski elu- ja äriruumide üürimise kohta käivad sätted ei kohaldu. See, et leping pealkirjastati ja et algses lepingus räägiti eluruumide kasutusse andmisest, ei muuda iseenesest veel elu- ja äriruumi sätteid konkreetsele lepingule kohalduvaks, sest VÕS § 272 lg 4 p 2 saabki välistada elu- või äriruumide üürimise kohta käivate erisätete kohaldumise üksnes selliste lepingute puhul, mille esemeks on iseenesest elu- või äriruumid, kuid mille eesmärgiks on vastavate ruumide teatud kindlal eesmärgil (tulunduslik eesmärk) allkasutusse andmine.
16.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hageja ja kostja vahelisele üürisuhtele kohalduda elu- ja äriruumi üürimise kohta käivad sätted ka põhjusel, et algne üürileandja kostjaga selles kokku leppis (t II kd lk 12). Kuigi dispositiivsuse põhimõttest tulenevalt ei ole välistatud see, et üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et nende omavahelises suhtes kohalduvad mingid
11(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 sätted, mis seaduse järgi kohaldamisele ei kuulu, ei tähenda see veel seda, et kõik sellised kokkulepped peaksid uuele üürileandjale VÕS §-st 291 tulenevalt üle minema. Käesoleval juhul leiabki ringkonnakohus, et isegi siis, kui algne üürileandja ja kostja elu- ja äriruumi sätete kohaldamises kokku leppisid, ei saanud selline kokkulepe VÕS § 291 alusel hagejale üle minna. VÕS §-e 291 ja 323 tuleb tõlgendada selliselt, et VÕS § 291 eesmärk on pakkuda üürnikule kaitset, mis seisneb selles, et üürniku tahtest olenematu omaniku vahetuse korral saab üürnik nõuda üürileandja kohustuste täitmist igakordselt kinnisasja omanikult. Seevastu VÕS § 323 lg 1 eesmärk on kaitsta üürilepinguga koormatud kinnisasja omandajat seeläbi, et anda talle VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõigus. Selline õigus peab olema kinnisasja omandajale tagatud ning algsed lepingu pooled ei saa omavahelise kokkuleppega, ilma kolmanda isiku nõusolekuta, kolmanda isiku õigusi ja huve kahjustada. Kehtiv õigus tunneb kolmanda isiku kasuks sõlmitud kokkuleppeid, kuid kolmanda isiku kahjuks sõlmitavad kokkulepped ei ole lubatavad. Juhul, kui algse üürileandja ja kostja vahel sõlmitud elu- ja äriruumi üürimise kohta käivate sätete kohaldamise kokkulepe peaks ka korteriomandid omandanud hageja suhtes kohalduma, kahjustaks see oluliselt hageja õigust leping VÕS §323 lg 1 alusel üles öelda, sest elu- ja äriruumide üürilepingute puhul on ülesütlemisõigus kitsendatud. Kuid VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõigus peab olema kinnisasja omandajale tagatud sellisel kujul nagu see on seaduses sätestatud, välja arvatud juhul, kui kinnisasja omandaja enda õiguste piiramisega ise nõustub. Enda seadusest tulenevate õiguste piiramisega ei ole aga hageja nõustunud. Ringkonnakohus märgib, et VÕS § 323 lg-st 1 tulenev ülesütlemisõigus peab olema kinnisasja omandajale tagatud sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja algse üürilepingu poolte vahel sõlmitud teistsugustest kokkulepetest teadis või mitte. Seega ei oma käesoleval juhul tähendust ka see, kas hageja korteriomandeid omandades elu- või äriruumide üürimise kohta käivate sätete kohaldamisest teadis või teadma pidi. Ainuke võimalus piirata VÕS § 323 lg 1 kohaldamist, on VÕS §-s 324 sätestatud üürilepingu märkuse kinnistamine. Käesoleval juhul aga üürilepingu esemeks olnud korteriomandite registriosadesse üürilepingu märkusi kinnistatud ei ole.
17.Eespool toodust tulenevalt asub ringkonnakohus seisukohale, et hagejal ei olnud üürilepingu ülesütlemiseks vaja tungivat omavajadust VÕS § 323 lg 1 viimase lause tähenduses ning et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisele ei kohaldu muud elu- ega äriruumi üürilepingu spetsiifilist kaitset ettenägevad sätted. Sellest tulenevalt ei saa ülesütlemise kehtivust mõjutada väidetavad probleemid seoses ülesütlemisavalduse sisu või vormiga, samuti ei saa ülesütlemise kehtivust mõjutada väidetav vastuolu hea usu põhimõttega või see, et väidetavalt ütles hageja üürilepingu üles käimasoleva kohtuvaidluse ajal.
18.Ringkonnakohus märgib, et kostja ei ole kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, millest saaks järeldada, et hagejapoolne üürilepingu ülesütlemine võiks olla vastuolus nö üldise hea usu põhimõttega või heade kommetega. Kostja poolt kohtu ette toodud asjaolude alusel ei saa järeldada, et hagejapoolse ülesütlemise eesmärgiks oli kostjale kahju tekitamine. Hageja muutis usutavaks selle, et ta soovib korteriomandid võõrandada ning et ilma üürilepinguteta võib korteriomandite subjektiivne käibeväärtus olla suurem. Seega oli hagejapoolne tegevus kantud soovist toimida oma omandiga viisil, mida hageja peab majanduslikult põhjendatuks. Ülesütlemise heade kommete või hea usu põhimõtte vastasust ei nähtu ka muudest kohtu ette toodud asjaoludest.
19.Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et VÕS § 323 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemine eeldab ka VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud olulise põhjuse olemasolu. VÕS § 323 lg 1 on erinorm, milles sätestatud ülesütlemisõigus tekib vastavas normis sätestatud eelduste esinemise korral ning muude eelduste olemasolu VÕS § 323 lg 1 ülesütlemisõiguse tekkimise alusena ei eelda.
12(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383
20.Kuivõrd hagejale läksid üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused VÕS § 291 lg 1 alusel üle ja kuivõrd hageja ütles üürilepingu § 323 lg 1 alusel üles ja kuivõrd kostja sai hagejapoolse ülesütlemisavalduse kätte ajal kui hagejapoolsest omanikuks saamisest kolme kuud möödunud ei olnud ning kuivõrd ülesütlemise kehtivust välistavaid asjaolusid ei esine, tuleb asuda seisukohale, et hageja ja kostja vaheline üürileping on ülesütlemise tõttu lõppenud ning sellest tulenevalt saab hageja nõuda kostjalt lepingu esemeks olnud ruumide tagastamist VÕS § 334 lg 1 alusel.
21.Järgnevalt hindab kohus ruumide tagastamise osas esitatud kostja vastuväiteid. VÕS § 334 lg-st 1 tuleneb üürnikule üürilepingu esemeks olnud asja tagastamise kohustus. Vastav kohustus kehtib sõltumata sellest, kas üürnik oli lepingu kehtivuse ajal sõlminud allkasutuslepinguid ja kas allkasutajatel on üürniku suhtes allkasutuslepingust tulenevalt õigus asja vallata või mitte. Selline väide, et allkasutuslepingu sõlmimine või asjaolu, et allkasutajal on üürniku suhtes õigus asja vallata, võiks anda üürnikule üürileandja suhtes õiguse asja väljaandmisest keelduda, ei põhine seadusel. Vastupidi, VÕS § 334 lg 5 annab üürileandjale õiguse nõuda (põhi)üürilepingu lõppemisel asja tagastamist ka allkasutajalt. Seega ei saa hagi VÕS § 334 lg 1 alusel rahuldamist välistada kostjapoolne vastuväide, et kolmandatel isikutel on allkasutuslepingutest tulenev õigus asja kasutada, mis ei ole veel lõppenud.
22.Järgnevalt hindab ringkonnakohus seda kostja vastuväidet, et hagi tuleks jätta rahuldamata põhjusel, et kostja ei ole vaidlusaluste ruumide otsene valdaja. Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et kostjapoolne valdamine ei ole hagi rahuldamise eelduseks vaid on võimaliku, VÕS § 108 lg 2 p-i 1 alusel esitatava vastuväite alus, mille tõttu tuleb vastav asjaolu kohtu ette tuua ja tõendada kostjal. Kostja esitas sellesisulise vastuväite esmakordselt maakohtus (06.12.2011.a menetlusdokument – „Vastuväidete täpsustamine“ t II kd lk 57 lg 2). Hageja vastavat väidet omaks ei võtnud ja märkis sellele menetlusdokumendile vastuseks esitatud esimeses menetlusdokumendis, et ta esitab sellele menetlusdokumendile „resoluutse ja täieliku vastuväite“. Eespool toodust tulenevalt tulnuks kostjal oma vastuväite aluseks olevaid asjaolusid tõendada. Kuivõrd vastuväite aluseks olevad asjaolud ei ole tõendatud, ei saa kohus sellest vastuväitest ka lähtuda. Veelgi enam, kostja ei ole ka selgitanud, kes millist korterit siis valdab ning mis asjaoludel on valdus allkasutajale üle antud.
23.Ringkonnakohus leiab, et kostjal ei olnud õigust selle asjaolu tõendamiseks tõendeid ringkonnakohtus esitada. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust üksnes maakohtus kohtu ette toodud asjaolude ja maakohtus esitatud tõendite alusel. Uusi asjaolusid ja tõendeid saab ringkonnakohus vaidluse lahendamisel arvesse võtta üksnes siis, kui selleks, esineb mõni seaduses ammendavalt loetletud alus. Käesoleval juhul ühtegi sellist asjaolu ei esine. Selliseks asjaoluks, mis võimaldaks apellatsioonimenetluses uusi tõendeid esitada, ei ole ka kostja poolt väidetud maakohtupoolne selgitamiskohustuse rikkumine. Sellisele rikkumisele ei ole kostja ka apellatsioonkaebuses tuginenud. Kuigi kohus võib teha menetlusosalisele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid, ei saa sellise ettepaneku tegemata jätmist käsitleda kohtul lasuva selgitamiskohustuse rikkumisena. Seda, kui kohus leiab, et menetlusosalise väite aluseks olevad asjaolud on tõendamata, ei saa pidada üllatusotsuseks uute tõendite esitamist võimaldava aluse tähenduses. Seda, et oma (vastu)väidete aluseks olevaid asjaolusid peab see pool tõendama, kes vastavatele asjaoludele tugineda soovib, peab kohtumenetluse pool teadma ning selle hagimenetluse põhitõe selgitamata jätmist ei saa selgitamiskohustuse rikkumisena käsitleda. See, et ringkonnakohus rahuldab hagi AÕS § 80 lg 1 asemel VÕS § 334 lg 1 alusel, ei saa pidada iseenesest uute tõendite esitamist
13(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 võimaldavaks asjaoluks, sest õigusliku aluse valik on õiguse kohaldamise küsimus. Hageja tõi maakohtus kohtu ette kõik asjaolud, mis võimaldavad hagi rahuldada VÕS § 334 lg 1 alusel ning maakohus ei selgitanud kostjale, et vainuvõimalikuks hagi rahuldamise aluseks on AÕS § 80 lg 1, millest tulenevalt lasub kostja valdajaks olemise tõendamiskoormis hagejal. Kostja peab alati arvestama, et kohus (sh ka apellatsioonkaebust läbi vaatav ringkonnakohus) kohaldab õigust ise ning võib rahuldada hagi ükskõik millise hagi rahuldamist võimaldava materiaalõigusliku nõude alusnormi alusel. Ringkonnakohus ei saa teha otsust, millega jäetakse hagi rahuldamata põhjusel, et maakohus rahuldas hagi olukorras, kus üks maakohtu poolt kohaldatud normist tulenev eeldus oli täitmata, samas, kui ühe teise nõude alusnormi alusel saaks hagi kuuluda rahuldamisele ilma vastava eelduse esinemiseta. Täiendavate tõendite esitamise alust ei saaks anda ka see võimalik kostja vastuväide, et ta ei saanud aru, et ta peaks oma vastuväite aluseks olevaid asjaolusid tõendama, sest ta ei tulnud selle peale, et hagi võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 334 lg 1 alusel ja arvas, et hagi võiks kuuluda rahuldamisele üksnes AÕS § 80 lg 1 alusel, mille puhul oleks kostja valdajaks oleku tõendamine kuulunud hageja tõendamiskoormisesse. Hagimenetluses valib iga menetlusosaline ise, millistele asjaoludele ta tugineb või millised vastuväited ta esitab ja milliste tõenditega oma vastuväiteid tõendab. Kohus ei pea ega saa kostjale ette öelda, milliseid vastuväiteid peaks kostja hagile vastu vaidlemisel esitama. Need valib kostja ise. Kostja esitas vastuväite, et ta ei ole vaidlusaluste ruumide (otsene)valdaja juba maakohtus, kuid jättis selle tõendamata. Kuivõrd kostja selle vastuväite esitas, ei saa väita, et kostjale jäi maakohtus selle vastuväitega seonduv arusaamatuks. Kostja vastuväidet ei saa tõendatuks lugeda ning seetõttu ei saa seda arvestada.
24.Järgnevalt hindab ringkonnakohus, kas kostjal võiks olla hageja suhtes kinnipidamisõigus VÕS § 110 lg 1 tähenduses. Selleks peaks kostjal olema hageja suhtes sissenõutavaks muutunud nõue. Kostja väitis, et tal on hageja suhtes leppetrahvinõue summas 1 000 000 krooni, kompromissilepingust tulenev nõue summas 1 552 300 krooni ja tagatisraha tagastamise nõue summas 100 000 krooni.
25.Järgnevalt hindab ringkonnakohus kas kostjal on hageja suhtes leppetrahvi nõue. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, millest saaks leppetrahvinõude olemasolu järeldada. Kostja leidis, et tal on hageja suhtes leppetrahvi nõue põhjusel, et üürilepingu p-i 9.7 kohaselt on üürnikul õigus nõuda märke tegemise kohustuse rikkumise eest leppetrahvi summas 1 000 000 krooni. 21.12.2012.a kohtuistungil kinnitas kostja esindaja, et kostja nõudis esmakordselt üürimärke tegemist alles peale seda, kui kostja oli hagejapoolse üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte saanud. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd hagejal oli üürilepingu ülesütlemise õigus, ei olnud üürnikul õigust peale ülesütlemisavalduse kättesaamist nõuda enam üürimärke tegemise eelduseks oleva tahteavalduse andmist, sest üürimärge kaitseb üürnikku § 323 lg-st 1 tuleneva ülesütlemisõiguse kasutamise eest, kuid kui üürileandja on seda õigust juba kehtivalt kasutanud ja leping on juba üles öeldud või ülesütlemise tähtpäev on juba ülesütlemisavalduses määratletud, siis puuduks igasugune mõte ja vajadus kanda kinnistusraamatusse märkus üürilepingu kohta, mis on juba üles öeldud. Kuivõrd üürnikul ei olnud üürilepingu märkuse tegemise eelduseks oleva tahteavalduse saamiseks nõudeõigust, ei saa olematu kohustuse rikkumise tõttu järgneda ka leppetrahvi sanktsiooni.
26.Kostjal ei ole õigust nõuda leppetrahvi ka põhjusel, et hageja ütles lepingu üles, kuigi üürilepingus on üürileandjapoolse ülesütlemise puhuks sellised sanktsioonid ette nähtud. VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõigus peab olema tegelik õigus, mida peab kinnisasja omandaja saama teostada ilma sanktsioonideta ja ilma negatiivsete tagajärgedeta, välja
14(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 arvatud need võimalikud negatiivsed tagajärjed, mis tulenevad seadusest. Algne üürileandja ja üürnik ei saa omavahelise kokkuleppega kehtestada kinnisasja omandamise tõttu üürileandjaks muutuva isiku suhtes leppetrahve ega muid sanktsioone, mis raskendaksid või halvendaksid kinnisasja omandaja jaoks seaduses sätestatuga võrreldes VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõigust. Sellised kokkulepped võivad kehtida küll üürilepingu algselt sõlminud isikute vahel, kuid VÕS § 291 lg 1 alusel sellised kokkulepped kinnisasja omandajale üle minna ei saa.
27.Järgnevalt võtab ringkonnakohus seisukoha selles, kas kostjal on hageja suhtes kompromissist tulenev rahaline nõue. Kostja väitis, et kostja ja algne üürileandja sõlmisid üürilepingu lisa (t II kd lk 12 jj), mis pealkirjastati kui üürilepingu lisa ja kui kompromissileping ja poolte kokkulepe 01.01.2009.a eluruumi üürilepingu muutmiseks. Kompromissi p 18 kohaselt on kompromissi eesmärgiks tasuda üürnikule võlg, milleks on algse üürileandja poolt täitmata rahaline kohustus summas 1 552 300 krooni. Kompromissilepingu pooled leppisid omavahel kokku, et vastav rahaline kohustus muutub sissenõutavaks üürilepingu lõppedes. Kompromissis leppisid pooled kokku ka selles, et see on käsitletav võlatunnistusena. Kompromissis viidati üldsõnaliselt üürniku poolt teostatud töödele ja soetatud asjadele. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa viidatud lepingust tulenev kohustus VÕS § 291 lg 1 alusel kinnisasja omandamise tõttu üürileandjaks saanud isikule üle minna. VÕS § 291 lg 1 kohaselt ei lähe üürilepinguga koormatud kinnisasja omandajale üle mitte kõik need kohustused, mida algselt üürileandjaks olnud isik üürniku ees võttis vaid üle saavad minna üksnes üürilepingu spetsiifilised kohustused. Konkreetse lepingu puhul on tegemist algse üürileandja ja kostja vahel sõlmitud kompromissilepinguga, mis saab kehtida üksnes nende isikute vahel, kes selle sõlmisid. See, et kompromissis mainitakse üldsõnaliselt üürilepingu eseme suhtes tööde tegemist ja ruumidesse asjade muretsemist, ei muuda seda kokkulepet veel üürilepingu osaks. Igasugune algse üürileandjapoolne võlg või kohustuse võtmine või võla tunnistamine ei saa uuele üürileandjale üle minna. Kirjeldatud kokkulepe erineb olulisel määral sellest, millised kohustused kehtiksid hageja suhtes seadusest tulenevalt. Nimelt võiks üürnik VÕS § 286 alusel nõuda üürileandjalt, sh VÕS § 291 lg 1 alusel üürileandjaks saanud isikult nende kulutuste eest mõistlikku hüvitist, mis tehti üürniku poolt üürileandja nõuolekul ja mis olid olemas ja säilinud üürilepingu lõppedes. Ülalviidatud kompromissi raames leppisid üürnik ja üürileandja kokku selles, et üürnikul on õigus nõuda hüvitist 1 552 300 krooni sõltumata sellest, kas parendused on alles ja kas need on lepingu lõppedes kasvõi osaliselt säilinud. Kompromissi kohaselt ei sõltunud hüvitise suurus sellest, kui palju üürnik tegelikult kulutusi tegi, kui kaua üürileping kehtib ja kas kulutustega tehtud parendused on säilinud ka lepingu lõppedes ning milline võiks olla üürileandja huvi parenduste osas lepingu lõppedes. Sisuliselt võttis algne üürileandja endale rahalise kohustuse. Vastava kohustuse võtmise seos üürilepingu esemele tehtud kulutustega on väga kaudne, sest kulutusi ei ole määratletud ja hüvitamiskohustus ei sõltu mitte parenduste väärtuse säilimisest ja üürileandja huvist parenduste vastu vaid sellest, kui palju üürnik parenduste tegemiseks raha kulutas. Kuivõrd tegemist on sisuliselt rahalise kohustuse võtmisega isiku poolt, kes oli juhtumisi ka algne üürileandja ja kuivõrd vastav kokkulepe erineb põhjapanevalt seaduses sätestatud parenduste hüvitamise kohustusest, ei saanud selline kohustus hagejale VÕS § 291 lg 1 alusel üle minna. Ka see kohustus oleks sanktsioon, mis rakenduks VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõiguse teostamise korral ning kitsendaks selle õiguse teostamist. Selliste sanktsioonide lubamatust käsitles ringkonnakohus eespool.
28.Kostja ei ole käesoleva menetluse raames toonud kohtu ette ka selliseid asjaolusid, mille alusel saaks tuvastada, et kostjal on hageja suhtes VÕS §-st 286 tulenev nõue. Kostja ei ole VÕS § 286 asjaoludele maakohtus tuginenud ning ringkonnakohtus uute asjaolude kohtu
15(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 ette toomiseks alus puudub. Kostja leidis, et tal on hageja suhte rahaline nõue mitte sellel põhjusel, et kostja tegi üürnikuna lepingu esemele parendusi, mis on lepingu lõppedes säilinud, vaid kostja väitis, et tal on hageja suhtes rahaline nõue põhjusel, et kostja sõlmis algse üürileandjaga kompromissilepingu. Selleks, et kohus saaks kostja vastuväidetega arvestada, tuleb kohased asjaolud kohtu ette tuua kostjal. Ainuke koht mõnes menetlusdokumendis, kus kostja oma kulutuste nõudega seotud vastuväiteid väljendab on 06.12.2011.a menetlusdokumendi lg 2 (t II kd lk 57). Viidatud lõik on järgmine: “Vaidlus puudub selles, et kostja on andnud vaidlusalused korteriomandid allkasutusse. Selleks on kostja korterid eelmise üürileandja nõusolekul sisustanud ja möbleerinud (lisa 1). 10.08.2009 sõlmitud üürilepingu lisa (kompromissi) kohaselt kohustub üürileandja tehtud kulutused hüvitama ja tasuma üürnikule lepingu lõppemisel 1 552 300 krooni (=99 210,05 eurot). Seda summat ei ole kostjale tasutud.“ Seega tugines kostja maakohtus oma vastuväidetes üksnes kompromissist tulenevale rahalisele kohustusele. Kostja tõi maakohtus kohtu ette asjaoluna selle, et ta on kortereid sisustanud ja möbleerinud. Sellest ei saa järeldada, et kostja oleks korterite suhtes teinud parendusi, mis oleksid muutunud korterite osaks ning et parenduste väärtus on lepingu lõppedes säilinud. Samuti ei ole kostja kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, millised konkreetsed parendused või muudatused üleüldse tehti. Parendused ja muudatused on ka tõendamata. Kuivõrd kostja ei valinud maakohtus vastuväite esitamise võimalusena VÕS § 286 asjaoludele tuginemise võimalust, ei saa kostja seda teha ka ringkonnakohtus.
29.Kostja väitis, et ta maksis algsele üürileandjale tagatisraha summas 100 000 krooni ning et ta ei ole nõus tagastama vaidlusaluseid ruume mitte enne, kui talle tagastatakse 100 000 krooni. Kuivõrd hageja esindaja nõustus 21.12.2012.a kohtuistungil sellega, et lepingu esemeks olevate ruumide tagastamise kohustuse täitmine seatakse sõltuvusse tagatisraha tagastamise kohustuse täitmisest, ei analüüsi ringkonnakohus võimalikke vastuväiteid, mis tagatisrahaga seoses oleksid võinud tõusetuda. Eespool viidatud kinnitusest tulenevalt loeb ringkonnakohus tuvastatuks tagatisraha suuruse. Ringkonnakohus seab kostjapoolse kohustuse (lepingu esemeks olevate ruumide tagastamise) täitmise sõltuvusse tagatisraha tagastamisest.
30.Maakohtu otsuse resolutsiooni tuleb muuta osas, milles maakohus leidis, et kostja peab vabastama ruumid kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest. Selline sõnastus võimaldab otsuse resolutsiooni mitmeti mõista. Selgemini tuleb kohustuse olemus välja siis, kui määrata, et kostja peab vabastama ruumid esemetest, mis on kostja valduses.
31.Eespool veel käsitlemata küsimuste osas märgib ringkonnakohus apellatsioonkaebusele vastuseks järgmist. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et kuivõrd hageja üürilepingu olemasolust teadis, peab ta üürilepingut taluma sellisena nagu see sõlmiti. VÕS § 291 lg-s 1 sätestatu kehtivus ei sõltu üürileandjapoolsest teadmisest või teadma pidamisest. VÕS § 291 lg 1 alusel lähevad kinnisasja omandajale üle üksnes üürilepingust tulenevad üürileandja kohustused ja muud kohustused mitte. See asjaolu, kas kinnisasja omandaja mingist kokkuleppest teadis või oleks võinud teada, ei tähenda, et üle võiksid minna ka mingid sellised kohustused, mis muidu VÕS § 291 lg 1 alusel üle ei läheks. Samuti ei välista üürilepingust teadmine VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõigust. VÕS § 323 lg 1 kehtib sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või mitte. Käesoleva tsiviilasja raames ei ole ringkonnakohus andnud maakohtule asja läbivaatamiseks juhiseid, millest maakohus peaks lähtuma. Käesoleva tsiviilasja raames lahendas ringkonnakohus varasemalt üksnes hagi tagamise määruse peale esitatud määruskaebust ning vastavad seisukohad kujundati selle määruskaebuse menetlemise käigus. Ringkonnakohus ei
16(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 tühistanud maakohtu otsust ning ei saatnud asja uueks arutamiseks maakohtule nagu näeb ette TsMS § 658, mis on ainuke norm, kus sätestatakse, et ringkonnakohtu poolt antud juhised on maakohtule kohustuslikud.
32.Ringkonnakohus leiab, et maakohus määras hagihinna valesti. Hageja esitas algselt maakohtusse hagi kahes nõudes – rahalise nõude summas 5352,96 eurot ja korterite väljaandmise nõude. Kuigi hageja vähendas menetluse käigus rahalist nõuet, ei muuda see hagihinda, sest hagihind tuleb määrata hagi esitamise seisuga. Ka siis, kui hageja osaliselt hagist loobub vms, tuleb lahendada menetluskulude küsimus, mistõttu ei kaota algselt esitatud nõude suurus oma tähendust. Sellest tulenevalt tuleb rahalise nõude puhul määrata hagi hinnaks 5352,96 eurot. Korterite väljaandmise nõude puhul tuleb hagihind määrata TsMS §-st 128 tulenevalt kasutustasude summa järgi. Selleks esitas kostja ringkonnakohtule kohased andmed. Ringkonnakohus arutas hagihinna määramisega seonduvat oma 21.12.2012.a istungil ning menetlusosalised kinnitasid, et aastaste tasude summa arvestuskäigu osas neil vastuväiteid ei ole. Sellest tulenevalt määrab ringkonnakohus ruumide tagastamise nõude hagihinnaks 22004 eurot.
33.28.12.2012.a esitas apellandi esindaja Ringkonnakohtule 21.12.2012.a toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotluse. Ringkonnakohus, tutvunud taotlusega, leiab, et taotlus tuleb jätta rahuldamata. Protokoll kajastab adekvaatselt ja tegelikkusele vastavalt istungil toimunut, sh istungil esitatud küsimusi ning nendele antud vastuseid. Protokolli parandamise taotlus lisatakse protokollile. Menetluskulude jaotus
34.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Käesolevas menetluses esitas hageja maakohtusse kaks nõuet. Rahalise nõude hagihind oli 5352,96 eurot ja see nõue jäeti maakohtu poolt rahuldamata ning hageja maakohtu otsust ei vaidlustanud. Sellest tulenevalt tuleb maakohtu menetluskulud vastavas osas jätta hageja kanda. Hageja teine nõue kuulub küll sisuliselt rahuldamisele, kuid kohus leidis eespool, et ruumide vabastamise kohustus tuleb seada sõltuvusse tagatisraha tagastamise kohustuse täitmisest, mistõttu tuleb teise nõude hagihinnast (22004 eurot) arvestada maha tagatisrahale vastav summa ehk 6391,16 eurot. Seega oli maakohtus kõikide nõuete hagihindade summa (22004+ 5352,96= 27356,96 eurot). Sellest summast tuleb hageja kanda jätta osa, mis vastab rahuldamata jäänud nõudele (5352,96) ja summale, mille hagejapoolsest tasumisest kostjapoolse kohustuse täitmine sõltuvusse seati (6391,16). Seega moodustab kostja kanda jäävate maakohtu menetluskulude osa 57% ja hageja kanda jäävate menetluskulude osa 43%. Ringkonnakohtus vaidlesid pooled ainult ruumide tagastamise nõude üle. Vastava nõude hind oli 22004 eurot ning ringkonnakohus rahuldas apellatsioonkaebuse sisuliselt osas, milles seati kostjapoolse kohustuse täitmine sõltuvusse hagejapoolsest tagatisraha tagastamise kohustusest ehk summast 22004 eurot tuleb menetluskulude proportsiooni leidmisel maha arvestada tagatisraha summale vastav väärtus ehk 6391,16 eurot. Seega tuleb kostjal kanda ringkonnaohtu menetluskulusid 71% ulatuses ja hagejal 29% ulatuses. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus
17(18)
Tsiviilasi nr: 2-11-15383 esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Mare Merimaa
Kaupo Paal
Ande Tänav
18(18)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.