Eesti Vabariigi nimel Kohus
Harju Maakohus, Kentmanni Kohtumaja
Tsiviilasja number
2-11-15383
Otsuse tegemise aeg ja koht
13.03.2012.a., Tallinn
Kohtunik
Maie Seppo
Kohtuasi
EREOÜ hagi OÜ G vastu kinnisasjade ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kõrvalkulude hüvitamiseks
Kohtuistungi toimumise aeg
13.12.2011.a
Menetlusosalised
Hageja EREOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja esindaja vandeadvokaat Janno Kuusk Kostja OÜ G (registrikood XXX, asukoht XXX) Kostja esindaja advokaat Katrin Prükk
Resolutsioon
1.Hagi rahuldada osaliselt. 1.1.Välja nõuda OÜ G (registrikood XXX) ebaseaduslikust valdusest EREOÜ-le (registrikood XXX) kuuluvad ja Tallinnas, XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX) ja XXX(registriosa nr XXX) asuvad kinnistud; 1.2.Kohustada OÜ G vabastama Tallinnas, XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX) ja
XXX(registriosa nr XXX) asuvad kinnistud OÜ-le G või kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest; 1.3.Kohustada OÜ G andma Tallinnas, XXX(registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX, XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX(registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX) ja XXX(registriosa nr XXX) asuvad kinnistud ja nende otsene valdus ning sellega seotud dokumendid ja võtmed üle EREOÜ-le.
Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest.
01.jaanuaril 2009 sõlmisid kostja ja OÜ BIP eluruumide üürilepingu, (edaspidi nimetatud Üürileping) mille punkti 2.2. alusel andis OÜ BIP kostjale tasu eest kasutamiseks korteriomandid aadressil Tallinn, XXX ja Tallinn, XXX(kokku 19 kinnisasja). Viru Maakohtu 23.veebruari 2010 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-10-5122 kuulutati välja OÜ BIP pankrot.
Kostja teatas oma 15.02.2011 vastuses 15.11.2010 ülesütlemisavaldusele, et kostja ei tunnista Üürilepingu ülesütlemist ning keeldus 15.11.2010 Üürilepingu ülesütlemise avalduses loetletud korteriomandite valduse vabatahtlikust üleandmisest. Hageja palub eelnimetatud kinnistud kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda, kohustama vabastama kinnistud mis tahes kostjale või kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest ja andma kinnistute otsene valdus ning sellega seotud dokumendid ja võtmed üle hagejale. Üürilepingu punkti 4.2. järgi kohustus kostja lisaks üürile kandma vaidlusaluste eluruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud (haldus, hooldus, elektrienergia, küte, sidekommunikatsiooni- ja valveteenused jne.) Hageja ütles kostjaga sõlmitud Üürilepingu alates 16.veebruarist 2011 üles, mistõttu kohustus kostja tasuma hagejale Üürilepingu punktis 4.2. nimetatud kõrvalkulusid Üürilepingu punktis
OÜ BIP ja kostja vaheline üürileping on sõlmitud tähtajaga 20 aastat, s.o. kuni 01.01.2029.a. Üürilepingu ese anti kostja valdusesse 01.01.2009. Üürilepingut on pärast selle sõlmimist muudetud. Hageja oli korteriomandite omandamisel teadlik, et need on koormatud tähtajalise üürilepinguga kostja kasuks. Üürilepingu ülesütlemise ajal oli käimas kohtumenetlus üürilepingu üle. Hageja muutus 05.10.2010 kinnistusraamatu kande tegemisest arvates sõlmitud üürilepingu pooleks koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega. Eluruumi ülesütlemise puhul peab ülesütlemisavalduses sisalduma muuhulgas ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg (VÕS § 325 lg 2 p 4). Hageja ülesütlemisavaldus sellele nõudele ei vasta. VÕS § 325 lõikest 5 tulenevalt on selline ülesütlemisavaldus tühine. Puudub õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks. Hagiavalduse kohaselt on ülesütlemise õiguslikuks aluseks asjaolu, et hageja on omandanud üürilepingu eseme pankrotimenetluses. Pankrotiseadusest ei tulene, et pankrotimenetluse käigus vara omandamine annaks aluse koormava üürilepingu ülesütlemiseks. Vara müügil pankrotimenetluses ei kuulu kohaldamisele ka TMS § 161, sest see norm reguleerib üürilepingu ülesütlemist vara müügil täitemenetluses. Hageja osundas PankrS § 135 lõikele 1 on eksitav, sest see norm teeb viite täitemenetluse seadustikule seoses vara müügi korraga pankrotimenetluses, mitte aga vara müügi õiguslike tagajärgedega. Isegi kui TMS § 161 kuuluks kohaldamisele, puudub õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks. TMS § 161 kohaselt võib ostja üürilepingu üles öelda VÕS § 323 ette nähtud tingimustel ja korras. VÕS § 323 kohaselt võib elu- ja äriruumi omandaja üürilepingu üles öelda vaid juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Hageja pole ülesütlemises ega hagis tuginenud asjaolule, et ta vajab ruume tungivalt ise. Juhul, kui kohus siiski asub seisukohale, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, on ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Enampakkumisteatega on tõendatud, et hageja pidi teadma sellest, et üürilepingu ese on koormatud tähtajalise üürilepinguga kostja kasuks. Seega ei saanud üürilepingu olemasolu tulla hagejale üllatusena. Ülesütlemise eesmärk on kostjale kahju tekitamine.
Ülesütlemisest ei nähtu, et hagejal oleks sisulist vajadust üürilepingu ülesütlemise järele. Samas on ilmne, et ülesütlemine põhjustab kostjale olulist kahju. Kostja on arvestanud, et üürileping kehtib pikka aega ja teinud üürilepingu eseme suhtes olulisi kulutusi. VÕS § 323 lõike 2 kohaselt vastutab üürilepingu lõppemisega üürnikule tekitatud kahju eest eelmine omanik. Käesoleval juhul on eelmine omanik pankrotistunud. Üürilepingu ülesütlemise ajaks oli ka nõuete esitamise tähtaeg pankrotimenetluses möödunud ning nõuded kaitstud. Seega teadis hageja, et üürilepingu lõppemisega tekitatav kahju jääb kostjale hüvitamata. Üürileping öeldi üles ajal, kui käimas oli kohtumenetlus üürilepingu üle. 04.06.2010 esitas kostja hagi OÜ BIP vastu Üürilepingu alusel märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Üürilepingu ülesütlemise ajal oli nimetatud hagi maakohtu menetluses. VÕS § 327 lõike 2 kohaselt üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles kohtumenetluse ajal. Kõrvalkulude nõue on põhjendamatu. VÕS § 204 lõike 1 kohaselt üüritud asja omaniku vahetumisel võib omandaja nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Analoogia korras tuleb VÕS § 304 lõiget 1 kohaldada ka kõrvalkuludele, sest kõrvalkulude osas seadusandja õigussuhet eraldi reguleerinud pole. Kõrvalkulude suurus määratakse lähtuvalt arvestite näitudest, vastava teenusepakkuja poolt esitatud arvetest, kehtivatest hinnakirjadest ja arvestusmetoodikast. Selleks, et üürileandja üürniku käest kõrvalkulusid nõuda saaks, peab üürileandja suutma üürnikule kõrvalkulude nõude tekkimise ja nende suuruse ära tõendama. Üürileandja selgitusi ega dokumente esitanud ei ole. Isegi kui kõrvalkulude tasumise nõue oleks põhjendatud, kuuluks see nõue tasaarvestamisele üürniku nõudega üürileandja vastu. Üürnik on tasunud üürileandjale tagatisraha 100 000 krooni (lepingu p 6.2).VÕS § 304 lõike 3 kohaselt, kui üürnik on andnud kinnisasja omanikule tagatise, läheb see tagatis kinnisasja võõrandamise korral kinnisasja omandajale. Üürileandja tagatisraha tagastanud ei ole. Lisaks on üürileandjal kohustus tasuda üürnikule leppetrahvi märke tegemise kohustuse rikkumise eest (p 9.7) summas 1 000 000 krooni. Üürileandja leppetrahvi tasunud ei ole. VÕS § 291 lõike 1 alusel on ka need üürileandja kohustused läinud üle hagejale. Juhuks kui asuda seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjalt korteriomandite väljaandmist, on kostjal õigus keelduda väljaandmisnõude väljaandmisnõude täitmisest kuni kostja nõuded on täidetud. Kohtuotsuse põhjendused Vaidlus puudub selles, et 23.02.2010 kuulutati välja OÜ BIP pankrot. OÜ BIP(pankrotis) pankrotihaldur võõrandas hagejale suulise enampakkumise korras kõik OÜ-le BIP(pankrotis) pankroti väljakuulutamise aja seisuga kuulunud kinnistud. Puudub vaidlus selles, et hageja on alates 08.oktoobrist 2010 Tallinnas, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXXja XXXasuvate kinnistute omanik. Vaidlusalased kinnisasjad olid koormatud OÜ BIP ja kostja vahel 01.01.2009.a. sõlmitud Üürilepinguga tähtajaga 20 aastat. Kohus jätab tähelepanuta hageja väited , et vaidlusaluse Üürilepingu näol on tegemist heade kommetega vastuolus oleva lepinguga, kuna hagi esitamise ainukeseks õiguslikuks aluseks on asjaolu, et hageja on omandanud üürilepingu eseme pankrotimenetluses.
Hagiavalduse kohaselt võib pankrotimenetluses enampakkumise kaudu kinnisasja omandanud isik kinnisasja koormava üüri- või rendilepingu üles öelda võlaõigusseaduse §-s 323 ettenähtud tingimustele ja tähtaja jooksul kooskõlas TMS § 161. Kohus leiab, et TMS § 161 reguleerib üürilepingu ülesütlemist vara müügil täitemenetluses. Kuna antud juhul vara müüdi pankrotimenetluses, kuigi täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, ei kuulu TMS § 161 kohaldamisele. VÕS § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. VÕS § 323 lg 1 esimese lause kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse § 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Kuna vaidlusalused kinnistud müüdi pankrotimenetluses, oli hagejal õigus VÕS § 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides leping üles öelda. VÕS § 323 tulenev ülesütlemisõigus kehtib sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või pidi teadma. VÕS § 323 lg 1 teise lause kohaselt elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kostja leiab, et kuna Üürilepingu pooled on kokku leppinud, et kohaldamisele kuulub elu- ja äriruumi regulatsioon, siis peab ka kohus sellest lähtuma. Kohus sellega ei nõustu. VÕS § 272 lg 1 kohaselt eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Hindamaks, kas tegemist on elu- või äriruumi üürilepinguga, tuleb vaadata poolte eesmärke lepingu sõlmimisel. Lepingutingimust tuleb VÕS § 29 lg 6 järgi tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist 01.01.2009.a. OÜ G ja OÜ BIP vahel sõlmitud Eluruumi Üürilepingu eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Nii nähtub Üürilepingu punktist 3.1. üheselt, et kostja ainus eesmärk Üürilepingusse astumisel on üüritud korterite allüürile andmine. Üürilepingu punktist 3.1. nähtub, et pooled seadsid üüritasu maksmise sõltuvusse allüürnikelt laekuvatest summadest. Üürilepingu punktist 2.1 nähtub, et eluruume kasutatakse ka külaliskorteri või hotellina. Kostja ei väidagi, et kasutas 13 eraldi kinnisasja isiklikuks otstarbeks elu- või kontoriruumidena. VÕS § 272 lg 4 p 2 järgi elu ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine. Seega ei ole vaidlusaluse Üürilepingu näol tegemist elu-või äriruumi üürilepinguga VÕS § 323 lg 1 teise lause mõistes, millistele üürilepingutele on seadusandja näinud ette täiendava kaitse üürileandja ees. Kohus, tuginedes PankrS § 135 lg 1, VÕS § 272 lg 4 p 2 ja VÕS § 323 lg 1 esimeses lauses sätestatule leiab, et hagejal oli seaduslik õigus 3-kuulise etteteatamisega vaidlusalune Üürileping üles öelda VÕS § 323 lõikes 1 sätestatud alustel ja korras ning kostjal kohustus hagejale kuuluva vara valdus hagejale üle anda hiljemalt 16. veebruaril 2011.a. Kohus leiab, et üürilepingu ülesütlemine ei ole tühine. VÕS § 325 näeb ette elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise kohustuslikuks vorminõudeks ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja näitamise. Üürilepingule, mille eesmärgiks on ruumide allkasutusse andmine, nimetatud kohustuslik vorminõue ei kehti.
Kohus leiab, et Üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja omandas pankrotimenetluses spetsiifilist kaitset mitteomava üürisuhte, mistõttu oli hageja VÕS § 323 lg 1 kohaselt õigus Üürileping 3-kuulise etteteatamisega üles öelda. Kostja väide, et hageja eesmärk Üürilepingu ülesütlemisel oli kahju tekitamine kostjale, on paljasõnaline ja tõendamata. 15.11.2010 Üürilepingu ülesütlemise avalduses palus hageja Tallinnas, XXX, XXX, XXX,
XXX ja XXX asuvad üüripinnad Üürilepingus sätestatud seisukorras ja tingimustel hagejale üle anda hiljemalt 16. veebruaril 2011. Kostja Üürilepingu ülesütlemist kohtus ei vaidlustanud. Kohus leiab, et kostjal puudub alates 16.02.2011 õiguslik alus hagejale kuuluvate korteriomandite kasutamiseks. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi lõike 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest enda valdusesse. Kostjal puudub seaduslik alus kinnistuid asukohaga Tallinnas, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja XXX alates 16.02.2011 vallata ja kasutada, mistõttu tuleb kinnistud kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda, kohustada kostjat vabastama vaidlusalused kinnistud kostjale ja kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest ja üle andma nende kinnistute otsene valdus, dokumendid ja võtmed EREOÜ-le Kõrvalkulude tasumist reguleerib üürilepingu p 4. Üürilepingu kohaselt kõrvalkuludeks on kulud kolmanda isiku või üürileandja või üürileandja poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele nagu ehitise haldus, hooldus ja kindlustus, valve, elektrienergias, küte, sidekommunikatsiooni ja valveteenused ning koristamine, samuti Eluruumidega seotuid maksud ja koormised (p 4.2.). Kõrvalkulude suurus määratakse lähtuvalt arvestitenäitudest, vastava teenusepakkuja poolt esitatud arvetest, kehtivatest hinnakirjadest ja arvestusmetoodikast (p 4.3). Hagiavaldusele lisatud arvetest ei nähtu kõrvalkulude arvestamise metoodika. Puuduvad vastava teenusepakkuja poolt esitatud arved, kehtivad hinnakirjad, mistõttu ei ole tõendatud kõrvalnõude suurus ja sellest tulenevalt tuleb kõrvalkulude nõue jätta rahuldamata. Kostja soovib kõrvalkulude võlgnevuse tasaarvestada oma nõudega üürileandja vastu. Vastuhagi kostja esitanud ei ole. Kohus nõustub hagejaga, et kohus ei saa lahendada poolte nõudeid, mis ei ole hagi esemena esitatud. VÕS § 323 lg 2 kohaselt kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu VÕS § 323 lõikes 1 nimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. TsMS § 173 lg 1 esimese lause kohaselt märgib asja menetlenud kohus kohtulahendis menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
Maie Seppo kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.