2-11-60028/20 - Võlaõigus - Muud lepingud teenuste osutamiseks - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

2.Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik 06.12.2011 esitas Haave OÜ hagi Pärnu Maakohtusse OÜ Mets ja Tare vastu 975 euro väljamõistmiseks. Hagi kohaselt sõlmiti Aakon Kinnisvarabüroo OÜ ning OÜ Mets ja Tare vahel maaklerileping Sindis asuva hoonestatud kinnistu müügiks. Maakleri vahendustasuks oli vastavalt objekti hinnale fikseeritud 5% müügihinnast. Lähtuvalt kokkuleppest asus kinnisvarabüroo 27.05.2010 aktiivselt kostja kinnistu müümisega tegelema. Lõplikuks müügihinnaks kujunes 39 500 eurot, millest maakleritasu on 1975 eurot. 15.07.2011 soovis potentsiaalne ostja teha vahetustehingut, millest teavitati kostja esindajat, kes pärast tingimuste täpsustamist oli tehinguga nõus. Tehingu valmistas ette maakler Katrin Aarma, tehinguks vajalikud dokumendid saadeti notaribüroo juristi Maarja Konsandi meilile ning kostja seaduslikule esindajale Tõnu Rattaseppale. Maakler edastas kinnisvarabüroole palve maakleritasu arve koostamiseks vastavalt kokkulepitule. Pärast tehingut tasus kostja kokkulepitud tasust üksnes 1000 eurot. Aakon Kinnisvarabüroo OÜ loovutas 18.10.2011 nõude jäägi 975 eurot Haave OÜ-le. Hageja leiab, et 1000-eurone maakleritasu 39 500-eurose kinnistu müümise eest ei ole mõistlikus proportsioonis tehtud tööga ning selle eest saadud tasuga. 5 %-lise maakleritasu on tavapärane tasu, mis ei ole ebamõistlikult suur ning on kinnisvaraturul levinud. Kostja oli algusest peale teadlik maakleritasu kujunemise alustest ning muud paljasõnalised väited ei vasta tõele. Kuna leping sõlmiti maakleri vahendusel, siis on maakleril õigus maakleritasule. Kostja vaidles hagile vastu. Mitte ükski hageja poolt esitatud tõend ei kinnita vahendustasu 1975 eurot kokkuleppe olemasolu. Kinnistu müüki andmisel selgitas kostja juhatuse liige Tõnu Rattasepp maakler Katrin Aarmale, et tema tingimus on, et objekti müügist laekuks kostjale 650 000 krooni. Pooled leppisid kokku, et maakler lisab vahendustasu kostja poolt soovitud hinnale ning vahendustasuna makstakse kostja poolt soovitud müügihinda ületav osa. Kostja ei välista, et maakler otsustas soovitud müügihinnale vahendustasuna lisada 5%, kuid sellist kahepoolset selgesõnalist kokkulepet ei sõlmitud. Maakler teatas 06.09.2011, et soovib tasuna saada 1975 eurot. Kuna vahetuse tulemusena pidi kostjale laekuma objektide hinnaerinevuse tõttu ainult 3600 eurot, ei olnud kostja juhataja sellise summaga nõus. Vahetuslepingu eelnõus, hoolimata kostja ja maakleri vahel räägitust, oli maakleri vahendustasuna märgitud 1975 eurot. Tõnu Rattasepp selgitas maaklerile, et maksab 1000 eurot (koos käibemaksuga) ning mitte mingil juhul rohkem, vastasel juhul ei soovi ta vahetust ning jätkab kinnistu müüki. Maakler nõustus selle summaga. Seepeale lasi maakler maaklertasu sätte notariaalsest lepingust eemaldada. Kostja tasus kokkulepitud tasu 1000 eurot koheselt pärast tehingu tegemist maaklerile. Maakler võttis summa vastu ja mingeid pretensioone ei esitanud. Üllatuslikult saabus 20.09.2011 kostja postkasti ümbrik arvega 1975 euro tasumiseks. Aakon Kinnisvarabüroo OÜ juhataja Ave Hannusele selgitas kostja olukorda, et arve on alusetult esitatud ning et ta on kokkulepitud vahendustasu juba tasunud, viimane aga keeldus arvet tühistamast.

Pärnu Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Arvestada tuleb lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki, vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust ja tavasid ning lepingupoolte vahelist praktikat. Kostja, saades esitatud arve, selgitas maaklerile, et ta ei ole sellise vahendustasuga nõus ning vahendustehingu puhul (maakler tunnistas kohtuistungil, et kostja soov oli tõepoolest peaasjalikult müük) on ta nõus maksma maakleritasu 600 eurot. Kuna maakler ei olnud 600 euroga nõus, kinnitades, et ta ei saa seda teha tulenevalt ametijuhendist, pakkus kostja, et maksab 1000 eurot. Seega pidasid kostja ja maakler läbirääkimisi vahendustasu osas. Kohtuistungil selgitas maakler, et tema arvates ei olnud 1000 eurot lõplik maakleritasu. Samas ei selgitanud maakler seda kostjale. Aakon Kinnisvarabüroo OÜ andis 15.09.2011 välja kassa sissetuleku orderi, millest nähtuvalt kostja tasus vahetuse maaklertasu 1000 eurot. Orderil puudub viide arvele 1975 euro tasumiseks või sellele, et tegemist on osalise maakleritasuga. Kohus leidis, et veenev ja usutav on kostja väide, et vahendustasu (maakleritasu) summas 1000 eurot lepiti vahetustehingu tegemise päeval kokku ja see on kostja poolt nõuetekohaselt tasutud. Milline oli maakleri arusaam tasu õige suuruse osas, milline oli tema poolt osutatud teenuse maht või kas, millal ja mida oli märgitud müügilepingu eelnõusse, ei omanud eelnevalt märgitut arvestades maakohtu arvates tähtsust. 26.11.2012 saabus Tallinna Ringkonnakohtusse Haave OÜ apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 25.10.2012 otsuse peale tsiviilasjas nr 2-11-60028. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse täies ulatuses ja leidis, et kohus lähtus otsuse tegemisel ja hagi rahuldamata jätmisel kostja paljasõnalistest vastuväidetest, jättes asja materjalide pinnalt nõude eeldusteks olevad asjaolud põhjendamatult tuvastamata. Hageja leidis, et maakleri ning vastustaja omavahelistel vestlustel puudusid mistahes läbirääkimiste tunnused, kuna maakler ei soovinud ega saanudki tasu kokkulepet muuta, kuna üldreeglitest erinevaid kokkuleppeid sai sõlmida vaid Aakon Kinnisvarabüroo OÜ juhatuse liige. Vastustaja on ise ka menetluses kinnitanud, et ta võttis ühendust kinnisvarabüroo juhatajaga, kes keeldus tühistamast teenuse eest 15.09.2011 esitatud arvet 1975 eurot. Isegi, kui tegemist olnuks läbirääkimistega, siis ei lõppenud need kokkuleppe sõlmimisega. Maakler on eitanud mistahes vastustaja ettepanekutega nõustumist. Vastupidi, maakler on sõnaselgelt tunnistanud, et ta ei saanud sundida vastustajat notariaalset tehingut tegema ega müügilepingusse maakleritasu suurust sisse kirjutama. Maakler võttis vastu 1000 eurot tegeliku tasu osalise täitmisena. Asjas on tõendatud, et arvlemine ei toimunud maakleribüroo väliselt, vaid osutatud teenuse kohta on esitanud Aakon Kinnisvarabüroo OÜ arve ning kinnitanud sellest osa tasumist kassa sissetuleku orderiga. Orderi näol on tegemist üksnes sularaha laekumist kinnitava dokumendiga, millest tulenevalt ei saa erinevalt kohtu järeldustest omistada sellele laiendavat tähendust poolte tahte kohta. Orderile ei ole kohustust märkida, kas tasutu on osaline või täielik. Arvelt oli näha, milline oli nõude summa ning kreeditarvet ei ole väljastatud. Eelnevast tulenevalt ei olnud ka mõistlikku põhjendust maakleritasu vähendamiseks alla kohaliku tavalise maakleritasu suuruse. Juhul, kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis vastavalt VÕS § 14 lgle 3 ei tulene neist ka õiguslikke tagajärgi. Kohus jättis sisulise tähelepanuta, et maakler esitas 13.09.2011 arve koostamiseks lähteandmed, milles sisaldus vahendustasu suuruses 1975 eurot koos käibemaksuga ehk

sellisena nagu tema kokkulepet oli mõistnud. Samuti on kohus jätnud arvestamata, et kuivõrd pärast notariaalsete toimingute tegemist saadeti välja arve 1975 eurot, ei saanud teha järeldust, et maakler oli nõustunud raha osaliselt vastu võttes maakleritasu suurust muutma. Maakleritasuks on 5% tehingu esemeks oleva kinnistu väärtusest, mis vastab kohalikule tavalisele maakleritasule. Seda kinnitab nii märge broneeringulehel kui ka esialgsesse notarilepingu versiooni 5%-le kinnistu väärtusele vastava maakleritasu sätestamine. Asjaolu, et Tõnu Rattasepp pea poolteist aastat pärast lepingu sõlmimist soovis tasu omaalgatuslikult vähendada, ei näita tasu kokkulepete puudumist poolte vahel. Vaidlust ei ole, et maaklerlepingu puhul võib puududa kokkulepe tasus, sellisel juhul aga ei saanud maakleritasu suurust määrata vastustaja, vaid see õigus oli maaklerteenuse pakkujal. Puuduva lepingutingimuse määramise õigus võlausaldaja poolt tugineb eeldusel, et kohustuse täitmise mahu määramise õigus peaks olema mitte võlgnikul, vaid võlausaldajal, vältimaks võlgniku poolt võlausaldaja panemist raskesse olukorda. Antud juhul on aga just vastuolus nii menetlus- kui materiaalõigusega võlgniku paljasõnaliste seisukohtade pinnalt vähendatud tema kohustuse ulatust võlausaldaja ees. Lisaks eeltoodule on kohus jätnud põhjendamata, miks olukorras, kus ta tuvastas maaklerlepingu sõlmimise 2010. a ilma tasukokkuleppeta, jättis ta kohaldamata VÕS § 665, mis sätestab, et juhul, kui maakleritasu suurust ei ole kokku lepitud, loetakse selleks kohalikku tavalist maakleritasu. Apellant oli tõendanud, et küsitud maakleritasu vastas kohalikule tavalisele maakleritasu suurusele. Vastustaja ei tõendanud, et ta oleks saavutanud maaklerteenuse osutajaga kokkuleppe tasu suuruses ja maakler on eitanud tahet sõlmida kokkulepet väiksemas kui 5% tasu suuruses. Järelikult pidi kohus tõendamisreegleid arvestades kohaldama vähemalt seadusest tulenevat tasumäära. Määruse põhjendused Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega leiab, et apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest tuleb keelduda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lõike 1 esimese lause kohaselt menetleb kohus hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes samas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis vastab 2000 eurole. Hageja esitas maakohtusse 975 euro nõude. Et vaidlusaluses asjas on tegemist rahalise nõudega, mis ei ületa 2000 eurot, siis on tegemist TsMS § 405 lõikes 1 nimetatud asjaga. Viidatud asjas saab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtta üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Maakohus luba edasikaebamiseks ei andnud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole vaidlusaluses asjas maakohus otsuse tegemisel selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust või selgelt rikkunud menetlusõigust või selgelt ebaõigesti tõendeid hinnanud, seega ei kerki küsimust taoliste rikkumiste mõjust lahendile. Maakohus leidis õigesti, et blanketile maakleri poolt kirjutatud vahendustasu 5% ei tõenda pooltevahelist tegelikku kokkulepet ega kostja tegelikku tahet. Maakohus on õigesti hinnanud poolte poolt tehtud toiminguid ja nende poolt väljendatud tahteavaldusi ning järeldanud sellest, et kostja esindaja sai notari juures vahetuslepingu sõlmimisel hageja maakleri tahteavaldusest järeldada, et maakleritasu suuruseks on 1000 eurot. Ei hageja muud väited ega tunnistajate ütlused ei kinnitanud asjaolu, et kostja kohustus tasuma lisaks 1000 eurole veel