Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Tsiviilasi nr 2-11-60028 kinnistu asukohaga xxxxxx, xxx x, müügiks vastavalt 26.05.2010 antud tellimusele (tl 8). Maakleri vahendustasuks oli vastavalt objekti hinnale fikseeritud 5% müügihinnast. Esialgu hinnati objekti maksumuseks 44 000 eurot/688 450 krooni, millest 5% moodustab 2200 eurot/35 000 krooni. Lõplikuks müügihinnaks kujunes 39 500 eurot, millest maakleritasu on 1975 eurot. Lähtuvalt kokkuleppest asus kinnisvarabüroo 27.05.2010.a aktiivselt kostja kinnistu müümisega tegelema, tehti objektist pilte ning pandi müügikuulutused üles nii City24.ee, kv.ee, kui ka aakon.ee lehekülgedele. Lisaks avaldati kuulutus ka väljaandes Pärnu Börs. Objekti esitleti potentsiaalsetele klientidele. 15.07.2011.a soovis potentsiaalne ostja teha vahetustehingut, millest teavitati kostja esindajat Tõnu Rattaseppa, kes peale tingimuste täpsustamist oli tehinguga nõus. Tehingu valmistas ette maakler Katrin Aarma, suheldes notaribüroo, teiste lepinguosalistega (Swedbank AS-iga, SEB Pank AS-iga) ning ostja esindaja PMC Kinnisvarabüroo OÜ-ga (tl 10). Tehinguks vajalikud dokumendid saadeti notaribüroo juristile Maarja Konsandi meilile ning Tõnu Rattaseppale. Maakler edastas kinnisvarabüroole palve maakleritasu arve koostamiseks vastavalt kokkulepitule summas 1975 eurot (tl 9). Notariaalse müügitehingu toimumise päeval 15.09.2011.a teatas Tõnu Rattasepp telefoni teel maaklerile ootamatult, et ei kavatse maksta vahendustasu 5% ulatuses, ähvardades tehingu allakirjutamisest keeldumisega. Kostja nõudis tehingu tegemist väiksema maakleritasuga, kuid et maakleril puuduvad volitused kinnisvarabüroo kinnisvaramaakleri ametijuhendist tulenevalt hinnatingimusi ilma juhatusega kooskõlastamata muuta, teavitas maakler sellest ka kostja esindajat. Tehing siiski viidi lõpule, tasu küsimust notaris kohapeal enne tehingut enam puudutamata. Pärast tehingut tasus kostja kokkulepitud tasust ikkagi üksnes osa ehk 1000 eurot, makstes selle summa maakleri kätte. Aakon Kinnisvarabüroo OÜ loovutas 18.10.2011 nõude jäägi kostja vastu summas 975 eurot Haave OÜ-le (tl 12). Nõude sissenõudmisega hakkas tegelema FAC Inkasso OÜ, kes pärast edutut pöördumist kostja poole loovutas nõude 01.11.2011.a tagasi Haave OÜ-le (tl 11). Käesoleval juhul on olemas põhjuslik seos maakleri tegevuse ning sõlmitud vahetamise lepingu vahel. Maakler pidas pidevalt sidet kostja esindajaga ning leidis kostjale sobiva lepingupartneri, kellega leping ka sõlmiti. Seega on maakleril õigus maakleritasule. Maakleri vahendamise tulemusena toimus lepingu sõlmimine 15.09.2011, millal on koostatud ka kinnisvarabüroo arve nr 1109004 maksetähtajaga 16.09.2011. Seega on maakleritasu muutunud sissenõutavaks ning seega hageja palub kostjalt välja mõista viivis. Hageja nimetatud faktiväidete osas kuulas kohus hageja taotlusel kohtuistungil tunnistajana üle maakler Katrin Aarma Saksa. Seadusjärgne viivisemäär on hagi esitamise ajal 8.25 % aastas (s.o Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär 1.25% + 7%), mis moodustab päevas 0.023% (8.25:360). Viivis hagi esitamise seisuga on 17.60 eurot (0.22 eurot päevas * 80 päeva perioodi 17.09-08.12.2011 eest). Hageja palub mõista kostjalt välja põhivõlg 975 eurot ning hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 17.60 eurot ja lisanduv viivis. Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad nende suhtes Kostja oma kohtule esitatud kirjalikus vastuses (tl 31-34) ning kohtuistungil hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu täies ulatuses. Kostja märgib, et ta soovis võõrandada talle kuulunud hoonestatud kinnistut aadressil xxx x, xxxxx, ja andis 2010.a maikuus kinnisvarabüroole õiguse leida kinnistule ostja ja vahendada müügilepingu sõlmimist. Kostja eesmärgiks oli kasutada kinnistu müügist vabanevat raha muu äritegevuse arendamiseks. Kinnistu müüki andmisel selgitas kostja juhatuse liige Tõnu Rattasepp maakler Katrin Aarmale, et tema tingimus on, et objekti müügist laekuks kostjale 650 000 krooni. Pooled leppisid kokku, et maakler lisab vahendustasu kostja poolt soovitud hinnale ning vahendustasuna makstakse kostja poolt soovitud müügihinda ületav osa. Kostja ei välista, et maakler otsustas soovitud müügihinnale vahendustasuna lisada 5%, kuid sellist kahepoolset selgesõnalist kokkulepet ei sõlmitud. 2 (6)

Tsiviilasi nr 2-11-60028 2011.a. suvel teatas maakler Katrin Aarma, et võimalik on vahetada kostja xxxxxx asuv hoonestatud kinnistu xxxxxxxx asuva korteriomandi vastu. Kostja ei olnud vahetustehingust huvitatud, kuivõrd see ei täitnud tema eesmärki raha saamiseks. Maakler Katrin Aarma veenis kostjat tehingut tegema ning lõpuks kostja nõustus. Enne vahetustehingut pidasid pooled läbirääkimisi vahetuse vahendustasu osas. Maakler Katrin Aarma teatas Tõnu Rattaseppale 6. septembril 2011.a, et soovib tasuna saada 1975 eurot. Kuna vahetuse tulemusena pidi kostjale laekuma objektide hinnaerinevuse tõttu ainult 3600 eurot, ütles kostja juhataja Tõnu Rattasepp, et ta ei ole sellise summaga nõus ning pakkus kokkusaamist, et asja arutada. Kokkusaamist ei toimunud ja kostja sõitis Eestist ära. 14.09.2011.a saadeti Tõnu Rattaseppale notar Irina Luihi büroost vahetuslepingu eelnõu (tl 39-56) milles, hoolimata kostja ja maakleri vahel räägitust oli maakleri vahendustasuna märgitud 1975 eurot. 15.09.2011.a hommikul võttis Tõnu Rattasepp seepeale koheselt ühendust maakleriga, et küsida, miks on lepingus selline tasumäär. Ta selgitas veekordselt, et ta ei ole sellise vahendustasuga nõus ning vahendustehingu puhul on ta nõus maksma maaklertasu 600 eurot (koos käibemaksuga). Katrin Aarma ei olnud 600 euroga nõus. Seejärel pakkus Tõnu Rattasepp, et maksab 1000 eurot (koos käibemaksuga) ning mitte mingil juhul rohkem. Ta selgitas maaklerile, et vastasel juhul ei soovi ta vahetust ning jätkab kinnistu müüki. Maakler nõustus selle summaga. Vale on hageja väide, nagu oleks maakler Katrin Aarma kostja esindajale teatanud, et tal puuduvad volitused hinnatingimuste kokkuleppimiseks. Kostja oli suhelnud kinnisvarabüroost ainult kõnealuse maakleriga, kes oli büroo eest ja nimel teinud kõiki toiminguid, sealhulgas pidanud läbirääkimisi tasu osas. Seepeale lasi maakler maaklertasu sätte notariaalsest lepingust eemaldada (tl 57-74). Kostja tasus kokkulepitud tasu 1000 eurot koheselt pärast tehingu tegemist maaklerile. Maakler võttis summa vastu ja mingeid pretensioone kostjale ei esitanud. Pooled leppisid kokku, et saavad järgneval nädalal kokku, et mõelda edasi, mida vahetusega saadud korteriga peale hakata. Üllatuslikult saabus 20.09.2011.a kostja postkasti ümbrik arvega 1975 euro tasumiseks. Seepeale võttis Tõnu Rattasepp ühendust Aakon Kinnisvarabüroo OÜ juhataja Ave Hannusega, selgitades, et arve on alusetult esitatud ning et ta on kokkulepitud vahendustasu juba tasunud. Ühtlasi palus kostja täitmise kviitungit selle kohta tasutu kohta (tl 37-38). Ave Hannus keeldus arvet tühistamast ning nõudis jätkuvalt arve kogusumma so 1975 euro tasumist. Järgnevalt võttis kostjaga ühendust FAC Inkasso OÜ, kes nõudis esmalt samuti 1975 euro (+ leppetrahvid ja kahju) tasumist. Tõnu Rattasepp selgitas nõudega seotud asjaolusid ning FAC Inkasso OÜ loobus nõude edasisest menetlemisest, kinnitades, et nad on eksinud ning neil ei ole ühtegi nõuet kostja vastu. Seega on eksitav hageja väide nagu oleks FAC Inkasso OÜ loovutanud nõude Haave OÜ-le seetõttu, et nende pöördumised olid edutud. FAC Inkasso OÜ analüüsis kõiki nõudega seotud dokumente ning poolte väiteid ning tuvastas õigesti, et poolte vahel puudus kokkulepe nõutud summa tasumiseks (tl 35). Ühtlasi anti FAC Inkasso OÜ poolt kostjale lõpuks Aakon Kinnisvarabüroo OÜ 15.09.2011.a kassa sissetuleku order, millel on selgitusena märgitud xxx tn, xxxxx linn, vahetuse maaklertasu (tl 36). Sellel puudub viide kõnealusele arvele või sellele, et tegemist on osalise maaklertasuga. Mitte ükski hageja poolt esitatud tõend ei kinnita 197- eurose vahendustasu kokkuleppe olemasolu. Kostja ei ole mitte kunagi näinud hagile lisatud kliendikaarti (tellimust), ega ole teadlik selle koostamise asjaoludest. Tegemist on hageja enda (või Aakon Kinnisvarabüroo OÜ) poolt koostatud dokumendiga, millest ei ole võimalik järeldada kahepoolse kokkuleppe olemasolu. Kostja poolt esitatud tõendid kinnitavad, et sellist kokkulepet ei olnud ning vahendustasu suuruseks oli 1000 eurot, mis on kostja poolt nõuetekohaselt tasutud. Hageja märgib, et kostja väidab paljasõnaliselt, nagu oleks tema ning Katrin Aarma leppinud kokku vahendustasus selliselt, et maakler lisab vahendustasu kostja poolt soovitud hinnale (s.o 650 000 kroonile) ning vahendustasust makstakse kostja poolt soovitud müügihinda ületav osa. Kostja väite kohaselt olevat maakler nõustunud kostja poolt märgitud tasukokkuleppega ning hiljem võimaldanud tehingu tegemist selliselt, et maakleritasu oli põhimõtteliselt välistatud. 3 (6)

Tsiviilasi nr 2-11-60028 Kinnistu lõplikuks müügihinnaks kujunes 39 500 eurot/618 040.70 krooni, mis on 31 959.30 krooni vähem, kui kostja poolt soovitud summa, rääkimata maakleri poolt lisatavast vahendustasust. Müüdava kinnistu näol xxxxxx, xxx x, oli tegemist müügiobjektiga, mis pandi müüki ajal, kus kinnisvaraturg oli pigem madalseisus. Kinnisvaraportaali KinnisvaraWEB andmetel olid 2010. aasta maikuus müüdavate majade hinnad Pärnumaal pidevas languses. Katrin Aarma näol on tegemist kogemustega maakleriga, kes hoiab pidevalt kinnisvaraturu muutustel silma peal ning on teadlik hindade kujunemisest Pärnumaal. Tehinguni jõudmine võttis aega üle aasta, millest tulenevalt on ebausutav, et maakler, kes tegi objekti müümiseks aktiivselt tööd ning teadis turul olevatest hindadest, nõustuks kokkulepetega, mille tagajärjel maakler tasu ei saaks. Asjaolu, et notaribüroo koostatud lepingu eelnõus oli märgitud vahendustasuks 1975 eurot, viitab omakorda pooltevahelisele kokkuleppele tasu suuruses 5 % objekti hinnast. Eellepingus oli nimetatud summa tasumise kohustus määratud vahetustehingu teisele poolele (T A-le), kes pidi tasumisele kuuluvast summast maksma otse Aakon Kinnisvarabüroo OÜ-le. Asjaolu, et kostja nõudel viimane punkt lepingust eemaldati, kuna kostja ähvardas tehingu ärajäämisega, ei muuda pooltevahelist kokkulepet tasu suuruses. Maaklerist ei sõltunud enam lepingu projekti muutmine sõlmimise ajal. Samuti ei saanud maakler mõjutada kostjat pärast lepingu allkirjastamist täima oma kohustusi kokkulepitud ulatuses. Maakler võttis kostjalt vastu talle ulatatud 1000 eurot mitte nõustumise märgiks, vaid vältimaks igasugusest tasust ilmajäämist. Nii ongi kostjale väljastatud kassa sissetulekuorderile märgitud see summa, mille Katrin Aarma Kinnisvarabüroole reaalselt üle andis ning mille eest see oli. Tulenevalt asjaolust, et kostjale oli arve väljastatud ning tegemist oli ülekande arvega, siis eeldas kinnisvarabüroo, et puuduolev 975 eurot kantakse üle panga teel ning sularahas seda summat ei tule. Ehkki kostja on vaidlustanud maaklertasu suuruse, ei ole tõendatud maaklertasu kokkulepe kostja poolt väidetud suuruses. Käesoleval juhul tegi maakler müügiobjektiga üle aasta pühendunult tööd, mille tagajärjel sai kostja oma kinnistu võõrandatud. 1000-eurone maakleritasu 39 500-eurose kinnistu müümise eest ei ole mõistlikus proportsioonis tehtud tööga ning selle eest saadud tasuga. 5 %-lise maakleritasu näol on tegemist tavapärase tasuga, mis ei ole ebamõistlikult suur ning on kinnisvaraturul levinud (tl 85-90). Kostja oli algusest peale teadlik maakleritasu kujunemise alustest ning muud paljasõnalised väited ei vasta tõele. Katrin Aarma sai algselt lähtuda vaid kinnisvarabüroos kehtestatud tasu määradest, mida ta 5 %-lises tasu fikseerimisega ka tegi. Kostja poolt lisatud FAC Inkasso OÜ kirjast nähtub, et inkasso loobus nõude menetlusest põhjusel, et notariaalses lepingus puudus märge vahendustasu kohta. Olgu märgitud, et inkasso ei küsinud sissenõudjalt mingeid selgitusi vaidlustatud nõude täpsustamiseks, millest tulenevalt on kohatu väita, et inkasso järeldus põhineb sisulisel analüüsil. Asjaolu, et inkasso ei süüvinud nõudesse ega soovinud vaieldava nõudega tegeleda ei vähenda hageja nõudeõigust. Kohaldatav õigus, kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 232 lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 1 kohaselt on leping on tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi 4 (6)

Tsiviilasi nr 2-11-60028 tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et kostja soovis võõrandada talle kuulunud hoonestatud kinnistut aadressil xxx x, xxxxx, ja andis 2010.a maikuus Aakon Kinnisvara OÜ-le õiguse leida kinnistule ostja ja vahendada müügilepingu sõlmimist. Vastavalt VÕS § 658 lg-le 1 kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Maakler on VÕS § 619 mõistes käsundisaaja, kellel ei ole oma maaklerilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks vaja volitust käsundiandja nimel tegutsemiseks. Maaklerilepingu sõlmimiseks ei ole seaduses sätestatud vorminõudeid, seega võib tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 1 ja VÕS § 11 lg 1 järgi sõlmida maaklerilepingu mistahes vormis, sh ka suuliselt. Seega loeb kohus tuvastatuks, et poolte vahel on sõlmitud suuline maaklerleping. Vaidlus on maakleritasu suuruse üle. Kostja väidab, et enne vahetustehingut pidasid pooled läbirääkimisi vahetuse vahendustasu osas. Maakler Katrin Aarma teatas kostjale 6.septembril 2011, et soovib tasuna saada 1975 eurot (5% objekti hinnast), kuid kostja ei olnud sellise vahendustasuga nõus. Kostja väidab, et pakkus maaklerile, et maksab vahendustasu 1000 eurot (koos käibemaksuga) ning mitte mingil juhul rohkem ning Katrin Aarma nõustus selle summaga. Seda asjaolu kinnitas ka tunnistajana üle kuulatud maakler, kes kinnitas ka seda, et mingeid nõudeid tasu vähesuse osas või seda, et osa summat jääb maksmata ja see tuleb kostjal hiljem maksta, ta ei esitanud. Küll aga märgib hageja, et maakler võttis kostjalt vastu 1000 eurot mitte nõustumise märgiks, vaid vältimaks igasugusest tasust ilmajäämist, mida kinnitas ka tunnistaja. Kohus peab siinkohal vajalikuks rõhutada tunnistaja ütlustest veel kahte aspekti: 1) Tunnistaja ei kirjeldanud, kuidas ja millal ta selgitas või leppis kokku kostjaga juba esmasel suulise maaklerlepingu sõlmimisel selles, et maaklertasuks on 5% müügihinnast. Kostja seda ei kinnita ja kohus seda veenvalt tuvastatuks ei pea. Tunnistaja selgitas, et ta on ise koostanud ja täitnud hagi lisaks oleva tellimuse (blankett nimega kinnisvara müük), sh teinud ka hiljem sinna märkusi vahetuse kohta. Seega on kohtu hinnangul õige kostja väide, et sellist dokumenti ei ole T. Rattasepp enne näinud ja blanketile maakleri poolt kirjutatud vahendustasu 5% ei tõenda pooltevahelist tegelikku kokkulepet ega kostja tegelikku tahet; 2) Tunnistaja kinnitas, et tema oli ainus Aakon Kinnisvarabüroo töötaja, kellega kostja seaduslik esindaja suhtles ja et maakler tegutses kostja kui kliendi huvides eesmärgiga kinnistu müüa/vahetada. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 118 lg 2 sätestab, et kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud. Kohus teeb eelnevalt märgitud tunnistuse põhjal järelduse, et kostjale jäi mõistliku isikuna mulje, et maakleril on kõik volitused temaga asjade ajamiseks nii tehinguni jõudmise (maaklerteenuse osutamise) kui selle teenuse eest tasu kokkuleppimise osas. Ükski esitatud tõend ei veena kohut vastupidises. Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse VÕS § 29 lg 4 alusel lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lõike 5 kohaselt lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki, vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust ja tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. Kostja, saades esitatud arve, 5 (6)

Tsiviilasi nr 2-11-60028 selgitas maaklerile, et ta ei ole sellise vahendustasuga nõus ning vahendustehingu puhul (maakler tunnistas kohtuistungil, et kostja soov oli tõepoolest peaasjalikult müük) on ta nõus maksma maakleritasu 600 eurot. Kuna maakler ei olnud 600 euroga nõus, kinnitades, et ta ei saa seda teha tulenevalt ametijuhendist, pakkus kostja, et maksab 1000 eurot. Seega pidasid kostja ja maakler läbirääkimisi vahendustasu osas. Kohtuistungil selgitas maakler, et tema arvates ei olnud aga ka 1000 eurot lõplik maakleritasu summa, mille ta vastu võttis. Samas ei selgitanud maakler seda kostjale ning Aakon Kinnisvarabüroo OÜ on 15.09.2011.a andnud välja kassa sissetuleku orderi, millest nähtuvalt on kostja tasunud xxx tn, xxxxx linn, vahetuse maaklertasu 1000 eurot. Orderil puudub viide kõnealusele arvele summas 1975 eurot (tl 9) või sellele, et tegemist on osalise maaklertasuga. Eelnevalt nimetatud tõendeid kogumis hinnates on kohus seisukohal, et veenev ja usutav on kostja väide, et vahendustasu (maaklertasu) summas lepiti vahetustehingu tegemise päeval (eelnevalt selget kokkulepet ei olnud) kokku 1000 eurot, mis on kostja poolt ka nõuetekohaselt tasutud. Milline oli maakleri arusaam tasu õige suuruse osas, milline oli tema poolt osutatud teenuse maht või kas, millal ja mida oli märgitud müügilepingu eelnõusse, ei oma eelnevalt märgitut arvestades tähtsust. Tulenevalt eelpooltoodust jätab kohus esitatud hagi rahuldamata. Kuivõrd tegemist on lihtmenetluse korras lahendatud asjaga, ei näe kohus põhjust anda selle edasikaebamiseks luba TsMS 637 lg 21 tähenduses. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatu kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Toomas Talviste Kohtunik

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.