Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED 1.OÜ International Veod (hageja) esitas 04. augustil 2011 hagi Olga Dementjeva (kostja) vastu, milles palus tunnistada 13. juuni 2011 üürilepingu ülesütlemisavaldus tühiseks ja sellest tulenevalt 01. märtsil 2010 sõlmitud üürileping kehtivaks. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 01. märtsil 2010 üürileping OÜ SVŠ Veod ja hageja vahel, mille kohaselt võttis hageja kuni 01. märtsini 2020 üürile OÜ-le SVŠ Veod kuuluvad äriruumid asukohaga Partisani 3a–17 Narva.
20.aprillil 2011 müüs Narva kohtutäitur Krista Järvet enampakkumisel kostjale korteriomandi asukohaga XXX. 29. aprillil 2011 teavitas hageja kostjat, et korteriomandi suhtes on sõlmitud kehtiv üürileping ning kuivõrd kostja on hageja uus üürileandja, siis OÜ SVŠ Veod õigused ja kohustused läksid üle kostjale.
02.mail 2011 esitas kostja OÜ-le SVŠ Veod kirja, milles palus korteriomandi vabastada. OÜ SVŠ Veod vastas 09. mail 2011, et korteriomand on kolmanda isiku valduses, mistõttu OÜ SVŠ Veod ei saa seda vabastada.
17.mail 2011 teatas Narva kohtutäitur Andrei Krek, et OÜ SVŠ Veod suhtes algatati kohtutäitur K. Järveti poolt 20. aprillil 2011 koostatud täitedokumendi nr 167/2009/4344 alusel täitemenetlus, mille sisuks oli korteriomandi väljanõudmine. OÜ-le SVŠ Veod esitati nõue korteriomandi vabatahtlikuks vabastamiseks ning täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtajaks oli 13. juuni 2011.
13.juunil 2011 esitas kostja hagejale võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille kohaselt oli OÜ SVŠ Veod ja hageja OÜ International Veod vahel sõlmitud üürilepingu kehtivuse viimaseks päevaks 17. september 2011. Hagejalt nõuti korteriomandi vabastamist 17. septembriks 2011. Hageja oli seisukohal, et kostja poolt esitatud ülesütlemisavaldus ei vastanud VÕS §-s 325 ettenähtud ülesütlemisavalduse kohustuslikule vormile. Ülesütlemisavaldusest ei selgunud, millise objekti suhtes ülesütlemisavaldus esitati. Ülesütlemisavalduses puudus VÕS § 325 lg 2 p-s 4 sätestatud kohustuslik viide üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise korrale ja tähtajale. Kostja ei esitanud ka täpset üürilepingu ülesütlemise põhjust ega põhjendanud seda. Hageja oli seisukohal, et kuivõrd ülesütlemisavaldusele on kehtestatud imperatiivsed vorminõuded ja käesoleval juhul neid ei järgitud, siis oli ülesütlemisavaldus lähtuvalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg-st 1 tühine. Ülesütlemisavalduses teatas kostja, et korteriomandi suhtes sõlmitud üürilepingust sai kostja teada üürilepingu ülesütlemise hetkeks. Hageja oli seisukohal, et nimetatud kostja väide oli vale,
kuivõrd hageja teavitas kostjat juba 29. aprillil 2011, et korteriomandi suhtes oli sõlmitud kehtiv üürileping. Kostja väitis ülesütlemisavalduses, et kostja arvates oli 01. märtsil 2010 sõlmitud üürileping fiktiivne, kuid ei esitanud sellekohaseid tõendeid ega põhjendusi, mistõttu ei saanud nimetatud kostja väide olla usaldusväärne. Samuti väitis kostja, et kuivõrd kostjal puudus elukoht, siis vajas kostja omandatud eluruumi elamiseks ning see oli ka kinnisasja omandamise eesmärk. Hageja oli seisukohal, et kostjal oli aadressil XXX elukoht olemas, mistõttu kostja ise korteriomandit ei vajanud. Alates 01. märtsist 2010 oli korteriomand hageja otseses valduses ja hageja kasutas üüritud ruume majandustegevuseks (hageja töötajate töökoht). Hageja on korteriomandisse teinud suuri investeeringuid. Hageja oli seisukohal, et hageja vajab korteriomandit tunduvalt rohkem kui kostja, mistõttu puudus kostjal alus üürilepingu VÕS § 323 lg 1 alusel ülesütlemiseks. Käesoleval juhul oli OÜ SVŠ Veod ja hageja vahel sõlmitud üürilepingu puhul tegemist võlaõigusliku lepinguga, mis ei viinud asjaõigusliku tehinguni. Nimetatud võlaõiguslik tehing võis olla sooritatud keelumärkega koormatud kinnistu suhtes – tegemist oli tehingu liigiga, millele käsutuskeeld ei laiene. Niisiis oli üürileping kehtiv ja kooskõlas kehtiva seadusandlusega. Kui kostja soovib tugineda tehingu tühisusele, siis peab kostja tõendama tehingu tühisust seadusega ettenähtud korras. TsÜS § 98 lg 1 kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Kostja ega ükski teine isik ei esitanud avaldust tehingu tühistamiseks. Antud juhul ei ole täidetud materiaalsed ja formaalsed eeldused kostja poolt tehingu tühistamiseks.
2.Kostja O. Dementjeva vaidles hagile vastu ja taotles selle rahuldamata jätmist. Samuti taotles kostja menetluse peatamist kuni kohtuotsuse tegemiseni tsiviilasjas nr 2-11-27113 ja
01.märtsil 2010 sõlmitud üürilepingu tühisuse tuvastamist. Vastuväidete kohaselt müüs kohtutäitur K. Järvet täiteasjas nr 167/2009/4344 20. aprillil 2011 toimunud enampakkumisel korteriomandi kostjale ja kinnistusraamatusse kande tegemisega tekkis kostjal omand. Nimetatud täitemenetluses olid poolteks võlgnik OÜ SVŠ Veod ja sissenõudja AS SEB pank. Hageja ei olnud täitemenetluses pooleks, kuid juhindudes täitemenetluse seaduse (TMS) § 222 lg-st 1 oli hagejal kolmanda isikuna, kellel oli sundtäitmist takistav õigus, õigus esitada hagi vara arestist vabastamiseks või sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks. Kui OÜ SVŠ Veod vara oli enne enampakkumist hageja valduses, oli OÜ-l SVŠ Veod kohustatud sellest kohtutäiturit teavitama. Kuivõrd OÜ SVŠ Veod ega hageja kohtutäiturit ei teavitanud, siis kaotas hageja õiguse korteriomandile. Kostja oli seisukohal, et kuivõrd OÜ SVŠ Veod esindaja ei esitanud TMS § 61 mõistes vande all kohtutäiturile teavet vara kohta, siis tuli eeldada, et üürilepingut ei eksisteerinud ning see tehti tagantjärele eesmärgiga vältida vara väljanõudmist. OÜ SVŠ Veod ei reageerinud kostja taotlustele, millest tulenevalt pöördus kostja kohtutäitur Andrei Kreki poole. Kohtutäitur algatas täiteasja nr 066/2011/1127, mille puhul olid poolteks OÜ SVŠ Veod ja kostja. Hageja ei esitanud kohtutäiturile enampakkumise toimumise ajaks (20. aprilliks 2011) arestitud vara suhtes enampakkumist takistava õiguse omaja kokkulepet või kohtulahendit vara aresti alt vabastamiseks või täitemenetluse peatamiseks või lõpetamiseks nagu nõuab TMS § 222 lg 5. Korteriomandi enampakkumisel müümisega kaotas hageja õiguse korteriomandile. Kostja hinnangul puudus perioodil 24. november 2009 kuni 27. aprill 2011 OÜ-l SVŠ Veod õiguslik alus korteriomandi käsutamiseks. Hageja poolt kohtule esitatud üürileping sõlmiti
01.märtsil 2010, s.o käsutuskeelu kehtivuse ajal, mistõttu oli üürileping tulenevalt TMS § 54 lg-st 1 tühine.
Kostja oli seisukohal, et isegi kui üürilepingut ei oleks sõlmitud käsutuskeelu kehtivuse ajal, oleks hageja poolt korteriomandi kasutamine majandustegevuseks olnud vastuolus seadusega. Kinnistusraamatu kohaselt on korteriomandi sihtotstarve 100% elamumaa, millest tulenevalt saab korteriomandit kasutada ainult eluruumina. VÕS § 272 lg 1 kohaselt on eluruum elamu või korter, mida kasutatakse alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuseks kasutatav ruum. Ehitusseaduse § 32 lg 3 kohaselt võib ehitist või selle osa kasutada ainult ettenähtud otstarbel. Kostja hinnangul oli eluruumi kasutamine majandustegevuseks (äriruumina) vastuolus seadusega. Samuti kohaldub VÕS § 325 lg 2 p 4 ainult eluruumi ülesütlemisavaldusele, mitte äriruumi ülesütlemisavaldusele. Hageja poolt viidatud Riigikohtu lahendid ei käsitle käesolevaga analoogset olukorda. AÕS § 141 lg 3 kohaselt kehtib kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle muutmine või lõpetamine kolmandate isikute suhtes (kelleks on ka kostja), kui see on kinnistusraamatuse kantud. Väidetav üürileping niisiis kostja suhtes ei kehtinud. Ülesütlemisavalduses oli selgelt väljendatud, et üürilepingu esemeks oli korteriomand aadressil XXX (korteriomandi aadressi mainiti korduvalt). Hageja väited, et oli arusaamatu, millise objekti osas ülesütlemisavaldus esitati, olid paljasõnalised, kuivõrd hagiavaldusest oli näha, et üüriobjekt oli hagejale selge. Kostja sai 01. märtsi 2010 üürilepingust teada kohtutäitur A. Kreki käest, kes tõlkis vene keelde kaudse valduse üleandmise teate ja äriruumide üürilepingu koopia. Kuivõrd kostja ei olnud üürilepinguga nõus, siis koostas ta ülesütlemisavalduse, mis saadeti hagejale. Kostja ei ela aadressil XXX, kuivõrd omanik müüs selle 2011 aprilli lõpus ja kostja vabastas elamispinna 30. aprillil 2011. Käesoleval hetkel vajab kostja tungivalt enampakkumisel ostetud korteriomandit, kuivõrd kostjal ja tema lastel ei ole kuskil elada.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohtu 15. märtsi 2012 otsusega jäeti OÜ International Veod hagi täies ulatuses rahuldamata. Maakohus jättis kõik menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Maakohus, uurinud ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leidis, et hageja nõue enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks tuli jätta rahuldamata. AÕS § 55 lg 1 kohaselt on kinnistusraamat avalik ja lg 2 järgi ei või keegi end vabandada kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega. Korteriomandi kinnistusraamatu väljavõttest nähtus, et OÜ-l SVŠ Veod puudus alates 24. novembrist 2009 kuni 27. aprillini 2011 õiguslik alus kinnisasja käsutamiseks. Maakohus, kontrollinud kinnistusraamatu väljavõtet, tuvastas, et 15. aprillil 2009 kanti kinnistusraamatusse sisse keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks Mildson Inkasso OÜ kasuks. Keelumärge kustutati 24. veebruaril 2009 kohtutäituri avalduse alusel. 01. detsembril 2009 on sisse kantud keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse kaudu) kasuks. Keelumärge kustutati
04.mail 2011 kohtutäituri avalduse alusel. Vaidlusalune üürileping sõlmiti OÜ SVŠ Veod ja hageja vahel 01. märtsil 2010. TMS § 54 lg 1 kohaselt oli OÜ-l SVŠ Veod alates arestimisest keelatud arestitud vara käsutada. TMS § 148 lg 1 kohaselt loetakse arestimine kehtivaks alates ajast, kui arestimisakt on võlgnikule kätte toimetatud ja ajast, kui kinnistusraamatusse kantakse keelumärge, kui see toimub enne akti võlgnikule kätteandmist. TMS § 54 lg 2 sätestab, et käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing või muu käsutus on tühine, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Vastavalt TsÜS §-le 88 on kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine. Tühine on ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri poolt tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Maakohus leidis, et käsutuskeelu kehtivuse ajal sõlmitud üürileping oli seega tühine. Maakohus tuvastas, et kohtutäitur K. Järveti poolt algatati täitemenetlus nr 167/2009/4344, mille raames 20. aprillil 2011 toimunud enampakkumisel ostis korteriomandi kostja. Kinnistusraamatusse kande tegemisega tekkis kostjal omand korteriomandile. Samuti tuvastas maakohus, et täitemenetluses olid poolteks võlgnik OÜ SVŠ Veod ja sissenõudja AS SEB Pank. Hageja ei olnud selles täitemenetluses pooleks. TMS § 222 sätestab kolmanda isiku hagi vara arestist vabastamiseks ja sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks, mille lõike 1 kohaselt kolmas isik, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav õigus, eriti omandiõigus või piiratud asjaõigus, võib esitada hagi vara arestist vabastamiseks või sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks kohtule, kelle tööpiirkonnas sundtäitmine toimub. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei ole hageja ega OÜ SVŠ Veod andnud kohtutäiturile teada, et võlgnikule OÜ SVŠ Veod kuuluv vara oli enne enampakkumist hageja valduses. TMS § 222 lg 5 kohaselt kui enampakkumise toimumise ajaks ei ole arestitud vara suhtes enampakkumist takistava õiguse omaja esitanud kohtutäiturile kokkulepet või kohtulahendit vara aresti alt vabastamiseks või täitemenetluse peatamiseks või lõpetamiseks ning vara enampakkumisel müüakse, kaotab kolmas isik õiguse varale ja tal on õigus üksnes enampakkumise tulemile. Maakohus leidis, et seega kaotas hageja enampakkumise järgselt õiguse korteriomandile. TMS § 2 lg 1 p 15 alusel alustas kohtutäitur Andrei Krek nr 066/2011/1127, mille poolteks olid OÜ SVŠ Veod ja kostja.
täitemenetlust
täiteasjas
Maakohus tuvastas, et 13. juunil 2011 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse. TMS § 161 kohaselt võib ostja üüri- või rendilepingu üles öelda VÕS §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Ostja ei või üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge VÕS § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. Maakohus oli seisukohal, et kuivõrd hageja poolt esitatud äripinna üürileping oli sõlmitud käsutuskeelu kehtivuse ajal, s.o 01. märtsil 2011, oli üürileping tühine. Hagejal oli õigus tutvuda kinnistusraamatu andmetega ning selgitada välja kinnistu käsutusõiguse kitsendused. Hageja ei esitanud õigeaegselt TsMS § 222 järgi hagi, mistõttu kaotas hageja õiguse korteriomandile. Lisaks eeltoodule oli maakohus seisukohal, et 13. juuni 2011 üürilepingu ülesütlemise teade vastas VÕS §-s 325 sätestatud vorminõuetele ja hageja vastuväited selles osas ei kuulunud rahuldamisele.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.OÜ International Veod esitas Viru Maakohtu 15. märtsi 2012 otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega rahuldatakse hageja nõue. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on maakohtu otsuse resolutsioon vastuolus TsMS § 442 lg-ga 5, kuivõrd resolutsiooniga ei lahendatud selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõudeid. Maakohus oleks resolutsioonis pidanud otsustama, kas tunnistada 13. juuni 2011 ülesütlemisavaldus tühiseks või mitte;
2) ei analüüsinud kohus vajalikus mahus vaidluse esemeks olevat nõuet - 13. juuni 2011 ülesütlemisavalduse tühiseks tunnistamist. Maakohus mainis vaid, et 13. juuni 2011 üürilepingu ülesütlemise teade vastas VÕS §-s 325 sätestatud vorminõuetele ja hageja vastuväited selles osas rahuldamisele ei kuulunud. Apellandi hinnangul ei analüüsinud maakohus piisavalt kõiki asjaolusid ja ei põhjendanud hageja nõude rahuldamata jätmist; 3) jättis maakohus apellandi vastuväited hindamata ja analüüsimata. Hageja esitas maakohtule oma seisukoha, milles viitas, et Riigikohus asus otsuses nr 3-2-1-48-09 seisukohale, et „igasugune võõrandamistehing ei riku käsutuskeeldu. Kuna hagi tagamiseks oli kohus seadnud lepinguesemele käsutuskeelu, saab tulenevalt TsÜS § 88 lg-st 1 olla tühine asjaõiguslik kokkulepe ja seda olenemata sellest, kas käsutuskeeld on ARK-i registrisse kantud või mitte. Võlaõigusliku lepingu tühisust eeltoodu aga kaasa ei too. VÕS § 12 lg 1 kohaselt ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Seega ei saa 14. septembril 2005 sõlmitud võlaõiguslikku lepingut lugeda tühiseks. Samuti on ekslik ringkonnakohtu järeldus, et igasugune võõrandamistehing rikub käsutuskeeldu. Eesti õiguses on võõrandamislepingud ka võlaõiguslikud kohustustehingud (vt võlaõigusseaduse 2. osa). Kuna hagi tagamiseks oli kohus seadnud lepinguesemele käsutuskeelu, saab tulenevalt TsÜS § 88 lg-st 1 olla tühine lepingu p-des 9.1 ja 9.2 sisalduv asjaõiguslik kokkulepe ja seda olenemata sellest, kas käsutuskeeld on ARK-i registrisse kantud või mitte. 14. septembri 2005. a lepingudokumendis sisalduva võlaõigusliku lepingu tühisust eeltoodu aga kaasa ei too“; 4) oli apellandi ja OÜ SVŠ Veod vahel sõlmitud üürileping puhtalt võlaõiguslik leping. Üürileping ei vii asjaõigusliku tehinguni ja võlaõiguslik tehing võib olla sooritatud keelumärkega koormatud kinnistu suhtes. Üürilepingu puhul oli tegemist tehinguliigiga, millele käsutuskeeld ei laiene. Apellandi ja OÜ SVŠ Veod vahel sõlmitud üürileping oli seadusega kooskõlas ja algusest peale kehtiv.
5.Vastustaja O. Dementieva vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja taotles selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on ekslik apellandi seisukoht, et maakohus rikkus TsMS § 442 lg 5. Kohtuotsusest nähtus, et Viru Maakohus vaatas kirjalikus menetluses läbi tsiviilasja nr 2-11-36730 OÜ International Veod hagis O. Dementieva vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühiseks tunnistamiseks, st hagi ese oli üheselt selge ja arusaadav. Seega oli resolutiivosa „Jätta hagi täies ulatuses rahuldamata“ mitte ainult selge ja arusaadav, vaid ka täidetav ilma ülejäänud otsuse tekstita. Samuti sõnastas maakohus otsuse põhjendavas osas selgelt ja arusaadavalt, et ”hageja nõue enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata täies ulatuses;” 2) oleks enampakkumise kehtetuks tunnistamise osas pidanud apellant esitama hagi kohtutäitur K. Järveti vastu, kes pani korteriomandi enampakkumisele, mitte kostja vastu. Kuivõrd hageja ja OÜ SVŠ Veod ei esitanud vaidlusaluse üürilepingu kohta avaldust, on alust oletada, et üürileping koostati hiljem eesmärgiga eksitada enampakkumisel korteri omandajat ning jätta endale otsese valduse õigus kuni 01. märtsini 2020; 3) määrab TMS § 161 kindlaks üüri- ja rendilepingute ülesütlemise. Apellant ei arvestanud, et ostja ei saa üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on vastavalt VÕS §-le 324 kantud märge, mida ei saa kinnistusraamatust kustutada selle järjekorranumbri tõttu. Antud juhul pole sellist märget kinnistusraamatusse kantud, mistõttu on hageja nõuded põhjendamatud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu
15.märtsi 2012 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi.
7.Ebaõige on apellandi väide, et maakohtu otsuse resolutsioon on vastuolus TsMS § 442 lg-ga 5. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Asja materjalide kohaselt on hageja esitanud hagi tunnistada kostja poolt 13.06.2011 esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus tühiseks (tl 85-90). Maakohtu otsuse resolutsiooniga on jäetud hagi täies ulatuses rahuldamata. Seega on otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt lahendatud hageja nõue (jäetud rahuldamata) ning resolutsioon on selgelt arusaadav.
8.Iseenesest õige on apellandi väide, et kuigi 01.03.2010 üürileping OÜ SVŠ Veod ja OÜ International Veod vahel oli sõlmitud ajal, mil kinnistusraamatusse oli kantud keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks, ei too see asjaolu kaasa üürilepingu kui kohustustehingu tühisust TsÜS § 88 lg 1 alusel. Samas aga ei ole see asjaolu maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks, vaid ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi. TsÜS § 88 lg 1 kohaselt kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on tühine. OÜ SVŠ Veod ja OÜ International Veod vahel sõlmiti üürileping 01.03.2010 (tl 13-17). Kinnistusraamatu andmete kohaselt (tl 127-129) oli üürilepingu sõlmimise ajal kinnistusraamatuse sisse kantud Maksu- ja Tolliameti avalduse alusel keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks. TsÜS § 88 lg 1 sõnastuse kohaselt muudab käsutuskeelu rikkumine tühiseks üksnes käsutustehingu, mõjutamata seevastu kohustustehingut – st võlaõiguslikult võib võtta kohustusi ka vara suhtes, mille käsutamise õigus on piiratud. Siinkohal on asjakohane apellandi viide Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-48-09 (punkt 12). Lähtudes eeltoodust on ebaõige maakohtu seisukoht, et 01.03.2010 sõlmitud üürileping on tühine.
9.Asja materjalide kohaselt omandas kostja 20. aprillil 2011 toimunud enampakkumisel korteriomandi asukohaga XXX ning ta on omanikuna kantud kinnistusraamatusse 04.05.2011. Kostja poolt omandatud korteriomandi osas oli 01.03.2010 OÜ SVŠ Veod (võlgnik) ja OÜ International Veod vahel sõlmitud üürileping. TMS § 161 kohaselt võib ostja üüri- või rendilepingu üles öelda võlaõigusseaduse §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Ostja ei või üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. Antud juhul ei ole kantud kinnistusraamatusse VÕS § 324 kohaselt märget ning seetõttu võis kostja üürilepingu üles öelda VÕS §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. VÕS § 323 lg 1 järgi üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.
Asja materjalide kohaselt on kostja esitanud hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse 13.06.2011. Kuna kostja sai kinnisasja omanikuks 04.05.2011, siis on ülesütlemisavalduse esitamisel järgitud VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud kolmekuulist tähtaega. VÕS § 312 lg-st 1 tuleneb, et kostja võis üürilepingu üles öelda kolmekuulise etteteatamistähtajaga. Kuna 13.06.2011 ülesütlemisavalduses on üürileping üles öeldud alates 17.09.2011, siis on kostja poolt järgitud ka VÕS §-s 312 sätestatud kolmekuulist etteteatamistähtaega.
10.Apellandi väitel ei vasta kostja 13.06.2011 ülesütlemisavaldus VÕS § 325 lg-s 2 märgitule, sest avaldusest ei selgu, millise üüriobjekti suhtes on esitatud ülesütlemisavaldus (VÕS § 325 lg 2 p 1) ning avalduses puudub viide üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise korrale ja tähtajale (VÕS § 325 lg 2 p 4). Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega. Nõue näidata ära ülesütlemisavalduses üüritud asi teenib selguse eesmärki ning kostja ülesütlemisavaldusest nähtub selgelt, et üüritud asjaks, mille suhtes soovib kostja lõpetada üürilepingut, on kinnisasi asukohaga XXX. Asjaolu, et kostja on nimetanud ülesütlemisavalduses kinnisasja vaheldumisi eramuks ja eluruumiks, ei raskenda arusaamist sellest, millise üüritud asja suhtes kostja soovib lõpetada üürilepingut. VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt peab üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Antud juhul on kostja üles öelnud äriruumi üürilepingu. OÜ SVŠ Veod ja OÜ International Veod vahel 01.03.2010 sõlmitud üürilepingu p 1.1.1. järgi anti lepinguga üürnikule kasutamiseks äripind aadressil XXX ning sama lepingu p 1.3. kohaselt võis üürnik äripinda kasutada ainult oma majandus- või kutsetegevuses. Seega oli sõlmitud OÜ SVŠ Veod ja OÜ International Veod vahel äriruumi üürileping ning kostjale läksid kinnisasja omanikuks saamisel samuti üle äriruumi üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Äriruumi üürilepingut ei muuda eluruumi üürilepinguks asjaolu, et kinnistusraamatu andmete kohaselt on kinnisasi, asukohaga XXX, eluruum. Kuna tegemist on äriruumi üürilepinguga, siis ei pidanud kostja märkima ülesütlemisavaldusse ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega.
11.Ebaõige on apellandi väide, et kostja ei esitanud üürilepingu ülesütlemise põhjust ega põhjendanud seda. Kostja on ülesütlemisavalduses viidanud ülesütlemise tinginud elulisele asjaolule, s.o asjaolule, et ta vajab üüritud eluruumi tungivalt ise. Ringkonnakohus leiab, et kostja on tõendanud asjaolu, et ta vajab üüritud eluruumi tungivalt ise. Nimetatud asjaolu tõendavad kostja poolt maakohtule esitatud eluruumi üürilepingud (tl 101106). Kuna kostja vajab üüritud eluruumi tungivalt ise, siis oli täidetud äriruumi üürilepingu ülesütlemise materiaalne eeldus ning seetõttu on maakohus õigesti jätnud hagi rahuldamata.
12.Asjakohatud on maakohtu põhjendused seoses TMS § 222 kohaldamisega. Samuti on arusaamatu kohtu põhjenduste teine lõik, mille kohaselt „Kohus uurinud ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hageja nõue enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks tuleb jätta täielikult rahuldamata.“
13.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.