Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

kasuks võlgnevus

(kolmsada seitsekümmend kolm) eurot ja 20 senti (perioodi eest november 2010 kuni mai 2011).

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale Kohtla-Järvel Lehola 16 elamus korteriomand XXX. Hageja on igakuiselt esitanud kostjale arveid. Kostja ei ole arveid korrektselt tasunud. Seisuga 01.10.2011 moodustas kostja põhivõlg 448,76 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks korteriühistu põhikirja p 3.2 alapunktide 1, 6, 7, 8, 9, 10, korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4; § 151 lg 1 ja korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 alusel välja mõista. Viivisenõude osas tugines hageja KÜS § 7 lg-le 4 ja põhikirja p-le 3.2.11.

MAAKOHTU LAHEND

otsuse tühisuse aluseks TsÜS § 86 lg 1 järgi ei ole kohustus tasuda keskkütte kulud, arvestades korterite reaalosade suurust, sõltumata tegelikust tarbimisest (3-2-1-50-11). Kohus nõustus hageja väitega, et korterelamu keskküttesüsteemi muutmiseks on vajalik kõigi kaasomanike (korteriomanike) nõusolek. Lähtudes KOS § 1 lg-st 2 ja §-st 2 kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud), korteriomanike kaasomandisse (3-2-1-116-11). Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 ja KOS § 15 lg 1 järgi keskküttesüsteemi ühiselt, kui korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem (3-2-1-50-11). Korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused. Seega ei ole seadusega kooskõlas korteri eraldamine üldisest küttesüsteemist kostja viidatud korras (kaasomanike enamuse ja üldkoosoleku otsuse alusel). Kostja kõigi kaasomanike nõusolekut kohtule esitanud ei ole. See, et arvel on saatjaks märgitud KÜ Lehola 16, kuid saajaks juhatuse liige, ei anna veel alust väita, et hageja oli vastuvõtuviivituses (võlaõigusseaduse (VÕS) § 119 lg 1). Samuti ei tähenda see, et põhikirja järgi peab korteriühistul olema oma arve, seda, et arve number peab olema muutumatu. Kohtu arvates ei olnud kostja täitmine takistatud ja puudub alus kohaldada VÕS § 113 lg 4, vabastades kostja viivise tasumisest selle aja eest. Isiku arvele (antud juhul J. G.) tasumisel saab iga mõistlik inimene aru, et saajaks tuleb märkida konto omanik, kuna vastasel juhul raha adressaadini ei jõua. Samas oli kostjale arvetelt arusaadav, mille eest tal tasuda tuleb, sest arvetes on arve esitajaks (saatja) märgitud KÜ Lehola 16. Kuna kostja ei ole tarbitud soojusenergia eest tasunud, tuleb kostjalt välja mõista võlgnevus 373,20 eurot, juhindudes VÕS § 76 lg 1; § 108 lg 1; § 100 ja § 101 lg 1 p 1 sätetest. Viivisenõude rahuldamise eelduseks on raha maksmise kohustuse rikkumine kostja poolt (VÕS § 101 lg 1 p 6; § 113 lg 1). KÜS § 7 lg 4 ja hageja põhikirja p 3.2.11 kohaselt on viivise määraks 0,07% tasumata summalt päevas. Kuna kostjal on kohustus tasuda kütte eest hageja nõutud ulatuses, siis on ka hageja viivise arvestus õige ning kostjalt tuleb välja mõista viivis ajavahemiku 01.12.2010 kuni 30.09.2011 eest 61,56 eurot. Viivise õiguspärasust ei muuda ka see, kui arve on esitanud korteriühistu, kuid saajaks on märgitud arvel juhatuse liige. Kuna kostja tasus hagejale hooldustasu võlgnevuse 25.01.2012 (hageja vähendas nõuet 75,56 euro võrra), siis tuleb alates 01.10.2011 kuni 25.01.2012 viivist arvestada summalt 448,76 eurot ja alates 26.01.2012 summalt 373,20 eurot. Kostjalt tuleb välja mõista viivis alates 01.10.2011 kuni 09.04.2012. a 55,77 eurot. TsMS § 367 alusel tuleb kostjalt välja mõista viivis 0,07% päevas tasumata põhinõudelt (373,20 eurot) alates 10.09.2012 kuni põhinõude täitmiseni.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

hageja oli märkinud arvetele vale saaja – mitte hageja, vaid J. G isikliku pangakonto. Seega ei olnud kostjal võimalust arveid tasuda hageja pangakontole. Kohus ei põhjenda, mis alusel ta leiab, et hageja võib delegeerida füüsilisele isikule J. G. õiguse võtta korteriomanikelt raha oma isiklikule pangakontole. Kohus luges ebaõigesti, et J. G. ja hageja on sama isik. Apellant viitab siinkohal TsÜS § 7 lg 1, KÜS § 2 lg 2 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 2 lg 1; § 1 lg 1, 2 sätetele. Hageja põhikirja p 1.4 kohaselt on ühistu iseseisev juriidiline isik. Ta juhindub oma tegevuses Eesti Vabariigi seadusandlusest ja põhikirjast. Ühistul on eraldatud vara, iseseisev bilanss, oma pangaarve ja oma nimega pitsat. Oma kohustuste eest vastutab ühistu kogu oma varaga. Ühistu ei vastuta ühistu liikme kohustuste eest. Põhikirja p 5.3 järgi tasuvad ühistu liikmed kütte, vee ja kanalisatsiooni, sooja vee, elektri ja muude kommunaalteenuste eest ühistu kaudu; 2) ei ole kostja nõus tasuma soojusenergia eest vastavalt korteri üldpinnale (49,7 m2), sest ta ei tarbi soojusenergiat täies mahus. Kostja esitas tõendid selle kohta, et tal on omavalitsuse luba soojussüsteemi muutmiseks (Ehitisregistri andmetel 31.10.2003 esitatud nõusoleku taotlus ehitise tehnosüsteemide muutmiseks, lisatud ehitusprojekt, kontrollitud ehitusjärelvalve spetsialisti poolt, 29.09.2004 väljastatud kasutusluba ehitise tehnosüsteemide muutmiseks, 25.08.2004 tehtud soojuskoormuse ümberarvestus (11.09.2003 OÜ Ahtme Maja ja soojusvõrgu esindajatega koostatud akt), 21.09.2004 valminud ehitise ülevaatuse akt). Kasutusluba on kehtiv, keegi ei ole seda vaidlustanud. Alates 2004. a maksab kostja soojusenergia eest vastavalt 11.09.2003 aktile, sest korteris on üks radiaator ja puuduvad kaks radiaatorit. Korteris puudub ka alternatiivne küte. Hageja 04.12.2011 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on ühistu liikmed otsustanud, et: „Koosolek kinnitab seda fakti, et korteriomanik peab tasuma keskkütte eest 100%, st et arvestus tehakse korteri üldpinna alusel. Tasu keskkütte eest võib olla vähem, kui on olemas keskküttesüsteemi väljalülitamiseks elamu kõikide korteriomanike nõusolek (sellega võrdsustatakse korteriühistu otsus, mille poolt hääletavad kõik ühistu liikmed) või/ja juhatuse luba (mis antakse välja, kui on täidetud põhikirja p 3.2.20 nõuded, st on olemas keskküttesüsteemi kontrolli võimalus ja juhatusele on esitatud kõik väljalülitamisega seotud tehniline dokumentatsioon). Sellisel juhul määratakse tasu kindaks juhatusega ühistu liikme poolt esitatud tehnilise dokumentatsiooni ja arvestuste alusel.“ Kostja on kõik need tingimused täitnud. Kostja oli 2004. a ainuke korteriühistu juhatuse liige, seega oli tal juhatuse luba keskküttesüsteemi muutmiseks. Kostja esitas avalduse OÜ-le Ahtme Maja, mis vormistas dokumendid soojussüsteemi muutmiseks ja teostas tööd, mille kohta on olemas akt ning kasutusluba. Seega ei rikkunud kostja hageja põhikirja nõudeid ega seadust ja hageja põhivõla nõue ei ole põhjendatud.

2) ei ole kostja täitnud kõiki vajalikke tingimusi soojussüsteemi muutmiseks, kuna selleks on nõutav kõigi korteriomanike nõusolek. KÜS § 151 lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistuseaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Nende kohustuste täitmisel peab korteriühistu arvestama korteriomanike kui korteriomandite mõtteliste osade kaasomanike õigustega. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seadusandaja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem (3-2-1-50-11). Kostja ei esitanud sellist kokkulepet või selle kokkuleppega võrdsustatavat korteriühistu üldkoosoleku otsust; 3) on kostja poolt juhatuse liikmena endale antud luba keskküttesüsteemi muutmiseks TsÜS § 129 lg 1; § 87 ja § 84 lg 1 alusel tühine. 2004. a kehtinud MTÜS § 19 lg 1 p-st 5 tulenevalt kuulub üldkoosoleku pädevusse juhatuse või muu organi liikmega tehingu tegemise või tema vastu nõude esitamise otsustamine ja selles tehingus või nõudes mittetulundusühingu esindaja määramine. Korteriühistu üldkoosolek ei ole otsustanud anda luba keskküttesüsteemi muutmiseks ega kiitnud seda heaks, seega on loa andnud isik, kellel puudus selleks volitus.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

hooldustasu võlgnevuse 75,56 eurot 25.01.2012. Ka nimetatud asjaolu kinnitab, et kostja poolt hooldustasu võlgnevus tekkis hagejast tingitud asjaoludel ning seetõttu on tegemist hageja vastuvõtuviivitusega VÕS § 119 lg 1 tähenduses. VÕS § 113 lg 4 järgi ei pea kostja tasuma arvete nr 01-0610, 01-0810, 01-9110 ja 10-1010 järgi arvestatud viivist. Eelnevast tulenevalt on maakohus arvestanud kostjale ebaõigesti viivist ajavahemiku 01.10.2011 kuni 25.01.2012 eest lähtudes võlgnevusest 448,76 eurot (sh hooldustasu võlgnevus 75,56 eurot). Võlgnevuse arvestamisel tuleb lähtuda summast 373,20 eurot (võlgnevus tarbitud soojuse eest). Maakohus on arvestanud viivist alates 01.10.2011 kuni 09.04.2012, s.o 192 päeva eest ning sellest lähtuvalt peab kostja tasuma viivist 50,15 eurot (373,20x0,07%x192). Maakohtu otsuse resolutsiooni p 3 tuleb osaliselt tühistada ning J. Suhhomlinovalt tuleb KÜ Lehola 16 kasuks välja mõista viivis alates 01.10.2011 kuni 09.04.2012 summas 50,15 eurot. Käesoleva hagi esemeks ei ole hinnangu andmine korteriühistu üldkoosoleku 29.05.2011 otsuse p-le 2 ning seepärast jätab ringkonnakohus tähelepanuta apellandi väited selle kohta, kas teenuste eest tasu maksmine korteriühistu esimehe arvele on seadusega kooskõlas või mitte.

Nimetatud akt lükkab ümber apellandi maakohtus esitatud väite, et korteri köetav pind on 9,67 m2. Apellant on apellatsioonkaebuses jätkuvalt seisukohal, et kahe radiaatori eemaldamise tõttu ei tarbi ta soojusenergiat täies mahus ning hagejal puudub õigus nõuda tasu vastavalt korteri üldpinnale. Hageja seisukohast nähtuvalt ei ole kostja täitnud põhikirja p 3.2.20 nõudeid ning peab seetõttu tasuma soojusenergia eest põhikirja p 3.2.8.2 järgi, st täies ulatuses vastavalt korteri üldpinna suurusele. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Ringkonnakohus leiab, et antud vaidluse puhul peab kostja tõendama nii selle, et ta on täitnud põhikirja p 3.2.20 nõuded kui ka selle, millises ulatuses ta soojusenergiat tegelikult tarbib. Sellisel juhul oleks kohtul võimalik kostja vastuväidetega arvestada. Antud juhul on kostja (apellandi) vastuväide, et ta ei tarbi soojusenergiat täies ulatuses, tõendamata ning kohtul puudub võimalus apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ja hageja nõude vähendamiseks. Apellandi väide, et ta on üldkoosoleku 04.12.2011 otsuse täitnud, ei ole põhjendatud. Apellandi viidatud 11.09.2003 akt (I kd, t.l 34), 22.09.2003 õiend (I kd, t.l 37) ning 26.11.2003 kasutusluba (I kd, t.l 38-39) ei tõenda ei seda, millises ulatuses kostja tegelikult soojusenergiat tarbib ega ka seda, et radiaatorite eemaldamine (küttesüsteemi muutmine) on vastavuses põhikirja p-ga 3.2.20. Seetõttu tuleb apellatsioonkaebus osas, millega vaidlustati apellandile 373,20 euro väljamõistmine, jätta rahuldamata.

Kersti Kerstna-Vaks

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.