Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmisetaotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus
2-12-27757 ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamiseeesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Kohtu selgitused Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13, Tallinn, e-posti aadress [email protected]). Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.
MENETLUSE KÄIK
1.SA ja VA(edaspidi „hagejad“) esitasid 17. juulil 2012 kohtule hagiavalduse RKA(edaspidi „kostja“) vastu. Hagejad nimetasid hagi hinna 572,16 eurot ja tasusid hagiavalduse esitamisel riigilõivu summas 125 eurot. Kohus võttis hagi 18. juulil 2012 menetlusse. Sama määrusega jättis kohus rahuldamata hagejate taotluse hagi tagamiseks.
2.Kostja esitas 7. augustil 2012 vastuse hagile, milles palus jätta hagi kas läbi vaatamata või rahuldamata. Hagejad esitasid 23. augustil 2012 hagejate arvamuse kostja vastuse kohta, milles jäid oma nõuete juurde. Kostja esitas 29. augustil 2012 täiendava vastuse, milles vaidles hagejate seisukohtadele vastu.
3.Kohus lahendas 19. septembri 2012. aasta määrusega poolte taotlused dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks. Pooled esitasid seejärel veel täiendavaid seisukohti ja tõendeid.
4.Korraldav istung toimus 17. septembril 2012 ja kohtuistung 1. novembril 2012, kus pooled jäid oma väidete juurde. Kohus jättis korraldaval istungil suulise määrusega rahuldamata hageja taotluse hagi läbi vaatamata jätmiseks. Korraldaval istungil arutatu põhjal täpsustasid hagejad vahepealsel perioodil oma hagi ja kostja vaidles sellele jätkuvalt vastu. Kohus nõustus hagi muutmisega hagejate esitatud viisil. Samuti taotlesid hagejad kolmanda isiku kaasamist; selle taotluse jättis kohus läbi vaatamata, sest hagejad taotlesid olematu isiku kaasamist viisil, mida menetlusseadustik ei võimalda. Kohtuistungil lahendas kohus ka poolte täiendavad tõenditega seonduvad taotlused.
POOLTE VÄITED JA SEISUKOHAD
Hagejate nõuded ja väited
5.Hagejad nõudsid esialgses hagiavalduses aadressil XXX, Tallinnas asuva eluruumi (edaspidi „korter I“) kasutamiseks sõlmitud üürilepingu kehtivuse tuvastamist ning aadressidel XXX, Tallinn (edaspidi „korter II“) ja XXX, Tallinn (edaspidi „korter III“) asuvate eluruumide üüritariifi tõstmise kehtetuse tuvastamist. Hagejad täpsustasid menetluse kestel oma nõuet ja lõplikuks nõudeks jäi tuvastada, et korterite II ja III kasutuse aluseks on korteri I üürileping ning sellest tulenevalt on üüritariifi tõstmine kostja poolt kehtetu (tühine).
6.Hagejad kasutasid aastatel 1982-2002 korterit I. Üürileping sõlmiti uuendatud alustel ja korras 1994. aastal. Tallinna Linnakohtu 18. veebruari 2002 kohtuotsuse alusel tsiviilasjas nr 2/4/220-1777/01 (edaspidi „linnakohtu otsus“) paigutati hagejad nende üürilepingu järgselt elamispinnalt ehk korterist I seoses selle avariiohtlikkusega ümber korteritesse II ja III.
7.Korterid I, II ja III kuulusid Eesti Vabariigile. Vastavalt linnakohtu otsusele paigutati hagejad korteritesse II ja III varem kasutatud korteri I üürilepingu kehtivuse ajaks sama üürilepingu tingimustel. Tallinna Ringkonnakohtu 10. juuni 2002 otsusega tsiviilasjas nr 2-2/709/02 (edaspidi „ringkonnakohtu otsus“) kinnitati ümberpaigutust „üürilepingu kehtivuse ajaks 2 (8)
2-12-27757 üürilepingus kehtivatel tingimustel". Kohus märkis, et kohtulahendi tegemise ajal kehtinud õigusest lähtuvalt on üürilepingu tähtpäev 2. juuli 2002.
8.Korterite II ja III valitseja Riigikogu Kantselei tegi 2002. aasta novembris hagejatele ettepaneku korteri I üürilepingu ümbervormistamiseks korterite II ja III üürilepinguks. Lepingute allkirjastamisest hagejad keeldusid. Korterite II ja III hagejate kasutusse andmise alus seetõttu ei muutunud ja korteri I üürileping pikenes automaatselt 2. juulini 2007.
9.Tallinna Linnakohtu 17. detsembri 2004. aasta otsusega tsiviilasjas nr 2/34-5018/03 kehtestati korterite II ja III kasutustasu ülemmääraks 10 krooni (0,64 eurot) ruutmeetri kohta ,,kuni hageja ja kostja korrastavad omavahelised üürisuhted juhindudes võlaõigusseaduse (VÕS) sätestatust“. Nimetatud kohtuotsusega tuvastati, et kohtulahendi tegemise seisuga üürisuhted „korrastatud“ ei olnud, kuna ,,ümbervormistus“ eeldas VÕS-s sätestatud korra järgimist.
10.Riigivara üleandmise-vastuvõtmise aktiga andis riigivara senine valitseja Riigikogu Kantselei
31.jaanuaril 2011 korteritele II ja III vastavad korteriomandid üle uuele riigivara valitsejale Rahandusministeeriumile. Riigivara valitsemise üleandmise ja korteriomandite Rahandusministeeriumi kaudu edasise paigutuse kostja aktsiakapitali selle laiendamiseks legaliseeris Vabariigi Valitsuse 31. detsembri 2010 korraldus nr 526. Riigivara üleandmise akti lisast nähtub, et korterite II ja III üürilepinguid ühelt riigivara valitsejalt teisele üle ei antud.
11.Alates korterite II ja III kasutustasu määranud Tallinna Linnakohtu 17. detsembri 2004 kohtuotsuse jõustumisest kuni 1. maini 2012 on hagejate kasutuse olnud asenduspindade omanikud (Riigikogu Kantselei, Rahandusministeerium ja kostja) lähtunud üürinõudes kohtuotsusega kindlaksmääratud üüritariifist, mis tugineb korteri I üürilepingul ja tuleneb selle jätkuvast kehtivusest.
12.Perioodil september 2011 kuni veebruar 2012 pidasid hagejad ja kostja viimase algatusel läbirääkimisi korteritele II ja III vastavate korteriomandite võõrandamiseks. Pooled hinna osas kokkulepet ei saavutanud.
13.Kostja tegi 15. märtsil 2012 hagejatele ettepaneku üürilepingute sõlmimiseks ja teatas üüritariifi tõstmisest alates 1. maist 2012. Hagejad keeldusid 30. aprilli 2012 kirjaga üürilepingute sõlmimisest põhjusel, et endiselt kehtib korteri I üürileping ning korterid II ja III on kohtuotsusest tulenevalt hagejate kasutuses üksnes korteri I üürilepingu alusel. Hagejad on seisukohal, et kostjal puudub õiguslik alus kohtuotsusega määratud üüritariifi tõstmiseks.
14.Kostja kordas 18. mail 2012 ettepanekut uue üürilepingu sõlmimiseks ja ähvardas uut üüritariifi rakendada ühepoolselt. Hagejad kordasid 30. mai 2012 kirjaga oma vastuväiteid ja selgitasid, et üürilepingulise aluseta üüritariifi tõstmine on kehtetu, sellest tulenevalt tühine ning tühise üüritariifi vaidlustamist seadus ette ei näe.
15.Hagejad said kostjalt 20.-21. juunil 2012 maikuu üüriarved, milles kostja ühepoolselt rakendas ligi kümnekordselt kõrgendatud üüritariife. Hagejad tasusid esitatud arved osaliselt ja teatasid kostjale kirjalikult, et keelduvad üüriarve selle osa tasumisest, kus õigusliku aluseta on rakendatud kõrgendatud üürimäära.
16.Toimiva üürisuhte pooleks, mille alusel hagejad kasutavad kortereid II ja III on endiselt korteri I omanik, st Riigikogu Kantselei riigivara valitsejana. Riigivara valitseja ei ole teinud ettepanekut kehtiva tähtajatu korteri I üürilepingu lõpetamiseks, mis eeldaks lepinguliste üürisuhete vormistust korterite II ja III kasutuseks. Kostjale ei ole korterite II ja III üleandmise ja vastavate korteriomandite aktsiakapitali paigutamise käigus eelmiste omanike poolt üle antud üürilepinguid, mis võimaldaksid teostada omaniku ja üürileandja õiguseid, sh üüritariifi tõsta. Jõustunud kohtulahendid korterite II ja III kasutamise ja kasutustingimuste kohta on kostjale täitmiseks kohustuslikud kuni nimetatud kohtulahendite muutmiseni või
3 (8)
2-12-27757 tühistamiseni. Kostja poolt üüritariifi ühepoolne tõstmine üürilepinguid omamata on vastuolus jõustunud kohtulahenditega ning kehtetu algusest peale.
17.Kohtuistungil jäid hagejad oma täpsustatud nõude juurde ja palusid selle rahuldada.
18.Hagejad esitasid 2. novembril 2012 taotluse eelmise päeva kohtuistungi protokolli parandamiseks. Hagejad paluvad täpsustada protokollis kahe lause sõnastust, sh jagada ühe neist omakorda kaheks lauseks. Kostja vastuväited
19.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata, kuna nõuded on põhjendamata, alusetud ning vastuolus Eesti kohtute jõustunud kohtulahendites tuvastatuga.
20.Hagejad kasutasid korterit I suulise üürilepingu alusel (kirjalik leping pole säilinud või ei ole seda kunagi sõlmitud). Linnakohtu otsusega tuvastati, et XXX Tallinn hoone tehniline seisund on erakordselt halb, see on varisemisohtlik ja selle kasutamine elumajana on lubamatu ning et hoone põhjaliku remondi järel võetakse hoone ruumid kasutusele Riigikogu tööruumidena. Tänaseks on XXX, Tallinn hoone läbinud remondi, mille järel ruumid muudeti bürooruumideks. Korterteid, sh korterit nr 4, mida hagejad varem kasutasid, ei eksisteeri enam. Seega ei tohi ega saa muu hulgas korterit I enam kasutada eluruumina.
21.Linnakohtu otsusega tõsteti hagejad korterist I välja ning neile anti kohtuotsusega asenduspind üürilepingu kehtivuse ajaks, st kuni 2. juulini 2002. Sama otsusega tuvastas kohus, et korter I ei kuulu erastamisele, kuna on kantud riigivara registrisse. Ringkonnakohtu otsusega ei muudetud linnakohtu otsuse sisulist osa ja hagejate apellatsioonkaebus jäi rahuldamata. Viidatud otsuste alusel majutati lahutatud hagejad vastavalt korteritesse II ja III. Hagejad on kuni käesoleva ajani, seega üle kümne aasta neis korterites elanud ja tasunud üürileandjale (sh alates 23. maist 2011 kostjale seoses nimetatud korterite omandi üleminekuga) arvete põhjal üüri koos kõrvalkuludega, millega faktiliselt tunnustanud üürilepingu olemasolu korterite II ja III suhtes. Hagejate ja üürileandja (kelleks on alates
23.maist 2011 kostja) vahel kehtib suuline üürileping, sest hagejad on pahatahtlikult keeldunud kirjaliku üürilepingu sõlmimisest kummalgi vastaval aadressil.
22.Hagejad jätkasid korterite II ja III kasutamist pärast 2. juulit 2002, mistõttu pikenes üürileping kuni 2. juulini 2007. Hagejad jätkasid korterite II ja III kasutamist ka pärast
2.juulit 2007, mistõttu muutus üürileping tähtajatuks. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas
17.detsembri 2007 otsuses haldusasjas nr 3-07-1409 tehtud otsuses, et suulise üürilepingu ese on korterid II ja III, mitte aga korter I. Eespool viidatud Tallinna Linnakohtu
18.veebruari 2002 otsuses pidas kohus samuti silmas, et hagejate vastuantud eluruumidesse ümber paigutamise järel on üürilepingu ese vastuantud korterid II ja III. Korraga ei saa kehtida topelt üürilepingut (topelt üüriesemete kohta).
23.Kostjale jääb arusaamatuks hagis väljendatud seisukoht, nagu puuduks kostjal õigus tõsta korterite II ja III üüri. Kostja on nende korterite omanik. Hagejad on küll püüdnud vaidlustada kõnealuste korterite kui riigivara üleminekut kostjale, kuid edutult – Tallinna Ringkonnakohtu
25.aprilli 2011. aasta otsusega haldusasjas nr 3-11-491 jäi hagejate vastav kaebus rahuldamata.
24.Kostja vaidleb vastu hagejate väitele, nagu tuleneks Tallinna Linnakohtu
17.detsembri 2004 otsusest hagejatele igavesti üürimäär 10 krooni/m2. Kohus üksnes tuvastas, et korterite II ja III endise üürileandja 24. märtsi 2003 teatised ei vastanud VÕS § 299 lg 2 nõuetele, mistõttu need loeti tühiseks. Kohus rõhutas aga, et samas piirkonnas on eluruumi üüri turuhind mitmeid kordi kõrgem võrreldes vaidlustatud teatistes väljendatud üüri uue määraga (18 krooni/m2). Sama otsuse põhjenduste p-st 5 nähtuvalt pidi olemasolev üürimäär (10 krooni/m2) kehtima kuni üürisuhete korrastamiseni. Arvestades kohtu põhjenduste p-de 1– 4 (8)
2-12-27757 5 teksti kogumis, on kohus üürisuhte korrastamise all silmas pidanud VÕS § 299 lg 2 nõuetele vastava teatise esitamist üürnikele, selleks, et üüri saaks tõsta.
25.Seega on kostjal kui korterite II ja III omanikul ja üürileandjal õigus tõsta üüri sellekohase teatisega juhindudes VÕS § 299 lg-st 2, mida kostja ka tegi 15. märtsi 2012 kirjas nr 373 hagejale I ja 15. märtsi 2012 kirjas nr 374 hagejale II. Üüri tõstmise tingis asjaolu, et senise üüri suurus jääb kordades alla turuhinnale, mistõttu on ebamõistlik ja kostjat ilmselt koormav.
26.Hagejad ei ole üüri tõstmist vaidlustanud VÕS §-s 303 ettenähtud korras. Järelikult kehtivad alates 1. maist 2012 kostja teatistes nimetatud hinnad määraga 6,5 eurot/m2, mis teeb korteri II üüriks 195 eurot ja korteri III üüriks 284,05 eurot kuus.
27.Kohtuistungil jäi kostja oma vastuväidete juurde ja leidis, et need välistavad ka hagejate täpsustatud nõude rahuldamise.
28.Kostja esitas 1. novembril 2012 taotluse sama päeva istungiprotokolli parandamiseks. Kostja leidis, et protokollis on ebaõigesti märgitud nagu oleks pooled üksmeelsed, et 2002. aasta kohtulahendid jõustusid 10. juunil 2002 ja seetõttu võivad olla asjakohased elamuseaduse (ES) ja tsiviilkoodeksi sätted. Kostja rõhutab, et olenemata lahendite jõustumise ajast tuleb kohaldada VÕS, sest uus suuline leping sõlmiti pärast 2. juulit 2012. Üüri tõstmise faktiline asjaolu leidis aset 15. märtsil 2012 ehk pärast VÕS-i jõustumist, seega kuulub üüri tõstmisele kohaldamisele VÕS. Hagejad ei vaielnud taotlusele vastu.
KOHTU PÕHJENDUSED
29.Kohus leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jäävad hagejate kanda. Seni lahendamata taotlused
30.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga muu hulgas seni menetluses veel lahendamata taotlused. Käesolevas asjas esitasid mõlemad pooled pärast asja arutamist kohtuistungil protokolli parandamise taotlused. Kohus jätab mõlemad taotlused rahuldamata.
31.TsMS § 50 lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Hagejad taotlevad esindaja öeldu täpsustamist ja sõna-sõnalist protokolli kandmist. Kohtu hinnangul ei kajasta see istungi käiku senisest protokollist täpsemalt ega ole oluline edasikaebamise seisukohalt. Kostja taotleb oma sellise väite kandmist protokolli, mille kostja on varem juba kirjalikult esitanud. Kohus leiab, et kostja omistab liiga suurt tähendust protokollis märgitule poolte vahel vaidluse puudumise kohta. Protokolli parandamise taotlused (tlk II 46 ja II 48) jäävad toimikusse. Kohaldatav õigus
32.Vaidlus on sisuliselt selles, kas poolte vahel on üürisuhe, milline on selle ese ja kas kostjal oli üürileandjana õigus tõsta üüri. Kohtu hinnangul tuleb vaidluse lahendamiseks kohaldada nii enne 1. juulit 2002 kehtinud ja üürisuhteid käsitlevaid norme, st eelkõige ES sätteid, kui ka alates nimetatud kuupäevast kehtiva VÕS norme.
33.Võlasuhtele, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 11 järgi enne VÕSRS jõustumist kehtinud seadust. Asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse VÕSRS § 2 järgi asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust.
5 (8)
2-12-27757
34.Seega kehtestab VÕSRS põhimõtte, et enne selle jõustumist kehtinud lepingutele kohaldatakse põhimõtteliselt varem kehtinud materiaalõigust. Esmalt tähendab see, et lepingu (sh kestvuslepingu) kehtivust hinnatakse selle sõlmimise ajal kehtinud seaduse järgi (vt Riigikohtu 21. detsembri 2010. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-10, p 10). Samuti tähendab see, et lepingust tulenevate kohustuste täitmist ja nende rikkumise tagajärgi hinnatakse varem kehtinud seaduse järgi.
35.Erandlikult reguleerib seadus VÕS ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) kohaldamist kestvuslepingutele. Enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse VÕSRS § 12 lg 1 järgi alates 1. juulist 2002 TsÜS ja VÕS sätteid. See ei välista ega piira VÕSRS § 12 lg 2 esimese lause järgi aga lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
1.juulit 2002, kohaldatakse VÕSRS § 12 lg 2 teise lause järgi senikehtinud seadust. VÕSRS § 12 on Riigikohtu senise praktika kohaselt erinormiks VÕSRS § 7 suhtes, mis näeb ette eriregulatsiooni varem tehtud tehingute tühistamise ja lõpetamise kohta (vt 22. märtsi 2011. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-178-10, p 16 teine lõik). Käesolevat asja lahendav kohus leiab, et samad põhimõtted on kohaldatavad ka enne 1. juulit 2002 sõlmitud või sõlmituks loetuava lepingu kehtivuse tuvastamise osas.
36.Üürleping on tüüpiline kestvusleping VÕS § 195 lg 3 mõttes, st leping, mis on suunatud püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele. Käesolevas asjas uuritav esialgne üürileping sõlmiti ja selle ese muutus enne 1. juulit 2002, siis tuleb lepingu kehtivusele kohaldada enne 1. juulit 2002 kehtinud õigust (eelkõige ES) ja lepingu kehtivaks osutumise korral selle täitmisele, muutmisele jne VÕSRS § 12 lg 1 järgi VÕS ja TsÜS sätteid. Tuvastatud asjaolud
37.Pooltel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: − hagejad kasutasid aastatel 1982-2002 korterit I, kirjalikku üürilepingut vähemalt säilinud ei ole; − linnakohtu otsuse alusel paigutati hagejad korterist I seoses selle avariiohtlikkusega ümber korteritesse II ja III; linnakohtu otsus jõustus 10. juunil 2002; − korterit I sisaldava elamu aadressil asuv kinnistu ning korteritele II ja III vastavad korteriomandid kuulusid Eesti Vabariigile; − korteritele II ja III vastavate korteriomandite omanik on käesoleval ajal kostja; − kostja saatis hagejatele 15. märtsil 2012 teatised üüri tõstmise kohta ja hagejad on need teatised kätte saanud.
38.Korteritele II ja III vastavate korteriomandite kinnistusraamatu väljavõtetest (tlk I 96–97) tuvastab kohus, et nende omanikuks sai kostja 3. juunil 2011. Omandiõigus anti üle lepinguga Eesti Vabariigilt kostjale (tlk I 212–230). Tähtsust ei oma asjaolu, et hagejad püüdsid vara üleminekut vaidlustada (tlk I 60–62). Koos korteriomanditega anti üle ka nendega seotud lepingud (tlk I 28, I 231–248). Korterile I vastavat korteriomandit ei ole moodustatud, selle korteri aadressil asuv hoone paikneb Eesti Vabariigile kuuluval kinnistul ja vähemalt käesoleval ajal on tegemist büroohoonega (tlk I 94–95).
39.Vähemalt alates 2011. novembrist esitab kostja hagejatele üüriarveid ja hagejad on neid arveid tasunud (tlk I 63, I 65, I 184–207). Kortereid haldavate korteriühistute andmetel kasutavad kortereid vastavalt hageja I ja hageja II koos N. Andrejevaga (tlk I 208–211). Kohtu hinnang
40.Pooltel on vaidlus, kas korteri I üürileping on veel kehtiv, kui jah, siis kas selle pooleks üürileandjana on kostja, ning kas kostjal oli õigus tõsta ühepoolse avaldusega korterite II ja III üüri. Hagejate põhiväide on, et nad kasutavad kortereid II ja III korteri I kasutamiseks sõlmitud lepingu alusel. Selle asjaolu tuvastamist taotlevad hagejad kohtult oma täpsustatud 6 (8)
2-12-27757 nõude esimese poolega. Kohus käsitleb seda edaspidi hagejate esimese väitena. Sellest omakorda tuleneb hagejate teine väide, et kostja ei ole hagejate üürileandja. Kolmandaks väidavad hagejad, et tulenevalt teisest väitest ei saanud kostja kehtivalt tõsta üüri.
41.Kohus uurib esmalt hagejate esimest väidet. Linnakohtu otsusega (tlk I 11–12) paigutati hagejad korterist I ümber korteritesse II ja III ES § 54 lg 2 alusel. ES § 54 pealkirja („Üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine üürileandja algatusel“) järgi reguleerib see üürilepingu lõppemist. Sellest järeldab kohus, et seadusandja tahteks oli ES § 54 lg 2 alusel üürniku ja temaga koos elavate isikute ümberpaigutamise tulemusena näha ette olukord, et senine üürileping lõppes ja uue (asendus)eluruumi kohta loeti sõlmituks uus üürileping vähemalt sama tähtajaga. Kui üürniku ümberpaigutamine toimus kohtuotsuse alusel ja kohtuotsuses ei olnud määratud muud tähtaega, siis tuleb lugeda, et senine üürileping lõppes kohtuotsuse jõustumisel ja uus üürileping hakkas kehtima samal ajal. Käesolevas asjas jõustus linnakohtu otsus 10. juunil 2002 (tlk I 13–15), st sel päeva lõppes ka korteri I üürileping, mille poolteks olid Eesti Vabariik üürileandjana ja hagejad üürnikena. Senise üürilepingu asemele asus käesoleva asja asjaoludel uus üürileping korterite II ja III kasutamiseks hagejate ja Eesti Vabariigi vahel. Sellisena on ka hagejad ise varem oma õigussuhet korterite II ja III kasutamiseks mõistnud (tlk II 17–18). Seega ei ole hagejate esimene väide edukas.
42.Järgmiseks kontrollib kohus, kas korterite II ja III kasutamiseks eelneva põhjal sõlmituks loetud üürilepingus on üürileandja õigused läinud üle kostjale. Kõnealustele korteritele vastavate korteriomandite varasem kuulumine Eesti Vabariigile ja praegune kuulumine kostjale ei ole vaidlusalune ja kohus tuvastas omandiõiguse kostjale üleandmise (eespool p 38). VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega on korterite II ja III üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused kostjale üle läinud. Lähtudes kohtu tuvastatud asjaoludest on kostja neis lepingutes alates 3. juunist 2011 üürileandja, mistõttu ka hagejate teine väide ei ole edukas.
43.Sama järelduse saab teha kohtu tuvastatud asjaolust, et pooled on pikemat aega käitunud kui üürileandja ja üürnikud: kostja on esitanud kostjatele üüriarved ja kostjad on neid tasunud (eespool p 39). TsÜS § 68 lg 3 kohaselt on kaudne selline tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. VÕS § 20 lg 1 lubab nõustumust (aktsepti) lepingu sõlmimiseks väljendada mh ka teoga. Lepingut võib VÕS § 13 lg 1 järgi muuta poolte kokkuleppel. Kokkuleppel lepingu muutmiseks on seega vaja sellekohaseid tahteavaldusi, mida saab eespool viidatud TsÜS § 68 lg 3 järgi väljendada ka tegudega (Riigikohtu 16. novembri 2011. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-11, p 10 teine lõik). Sellised teod on kohus kostja arvete ja nende tasumise näol tuvastanud.
44.Lõpuks analüüsib kohus, kas kostja võis ja sai kehtivalt esitada hagejatele korterite II ja III üüri tõstmise avaldused. Linnakohtu ja ringkonnakohtu otsuste kohaselt kehtisid üürilepingud kuni 2. juulini 2002. Seda asjaolu ei ole pooled ka kahtluse alla seadnud ja kohtul puudub alus tuvastada käesolevas asjas esialgse üürilepingu ja selle asemel sõlmituks loetud lepingu kehtivusaega erinevalt. Kuna hagejad jätkasid korterite II ja III kasutamist pärast nimetatud kuupäeva, siis muutus üürileping VÕS § 310 alusel tähtajatuks. Sellest on pooled ja Eesti Vabariik varem lähtunud (tlk II 5–6, I 19 ja II 21–22).
45.VÕS § 299 lg 1 p 1 kohaselt eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral tõsta muu hulgas kinnisasja üüri iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Vaidlust ei ole selles, et eelviidatud normi ajaline tingimus on käesoleval juhul täidetud. VÕS § 299 lg 2 näeb ette, et eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. 7 (8)
2-12-27757 Teates tuleb selgelt märkida sama lõike punktides 1–4 nimetatud andmed. Kohtu hinnangul vastavad kostja teatised (tlk I 42 ja I 46) neile tingimustele nii ajalisest, sisulisest kui vormilisest küljest. Järelikult ei ole üüri tõstmine VÕS § 299 lg 3 tõttu tühine. Hagejad ei ole esile toonud ja kohus ei tuvasta teisi võimalikke tühisuse aluseid. Järelikult ei nõustu kohus hagejatega ka nende kolmanda väite osas.
46.Kuna ükski hagiväide ei ole edukas ja kohus ei tuvasta neid asjaolusid ega õigussuhteid, mille tuvastamist hagejad taotlevad, siis jääb hagi tervikuna rahuldamata. Poolte muud väited ja tõendid
47.Kohus jätab tähelepanuta poolte väited senise üüritariifi kohta selle tõendamiseks esitatud Tallinna Linnakohtu 17. detsembri 2004. aasta otsusega tsiviilasjas nr 2/34-5018/03 (tlk I 21– 22), sest kohtu hinnangul ei oma see asjaolu tähtsust käesoleva asja lahendamisel. Vaidlus on lepingu(te) kehtivuse ja poolte üle, mitte aga üüri summa üle. Sarnaselt ei arvesta kohus kostja väidete ja tõenditega (tlk I 136–137) hagejatele saadetud teatistes märgitud uue üüri põhjendatuse kohta, sest hagejad ei ole esitanud nõudeid VÕS § 303 alusel. Kuna pooltel ei olnud lõpuks enam vaidlust selles, et kirjalik üürileping on sõlmimata, siis jäävad tähelepanuta sellekohased kirjad ja lepinguprojektid (tlk I 43–44, I 47–48, I 50–52, I 54–56, I 122 ja I 250). Kohus ei tuvastanud, et varasemate menetluste protokollid (tlk II 23–26) sisaldaksid asja lahendamiseks olulist, seetõttu jätab kohus ka need sisulise tähelepanuta. Tsiviilasja hind
48.Hagejad on hagiavalduses märkinud hagi hinna 572,16 eurot. Hagejad esitasid nende endi selgituste kohaselt tuvastusnõuded, mille hind tuleks määrata TsMS § 125 ja § 128 alusel. Kostja arvates on tsiviilasja hind oluliselt suurem. Kohtu hinnangul on hagejad tsiviilasja hinna õigesti nimetanud. Hagi hinna määramisel tuleb käesoleval juhul lähtuda eelkõige sellest, mida hagejad soovivad oma nõudega saavutada. Kohus saab hagejate nõudest aru sel viisil, et hagejad soovivad jätkata korterite II ja III kasutamist senistel tingimustel tasudes kokku selle eest 572,16 eurot aastas. TsMS § 125 esimene lause näeb ette, et tuvastushagi hind määratakse hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue mittevaraliseks. TsMS § 128 esimese lause kohaselt on üüri- või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Nende sätete põhjal on põhjendatud nimetada käesoleval juhul hagi hind kui aastase kasutustasu summa, mida hagejatel tuleks maksta hagi rahuldamise korral. Menetluskulud
49.Juhindudes TsMS § 438 lg-st 2 otsustab kohus menetluskulude jaotuse. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hagejate kanda. Kui otsus on tehtud kaashagejate kahjuks, vastutavad nad menetluskulude eest TsMS § 165 lg 1 kohaselt võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kohus ei määra käesolevas asjas teisiti. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.