Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Tallinna Ringkonnakohus Iko Nõmm, Malle Seppik, Margo Klaar 27.03.2013, Tallinnas
Apellatsioonkaebuse hind
572,16 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.11.2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Viimase kohtuistungi aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
S. A ja V. A apellatsioonkaebus 07.03.2013 Hageja I S. A (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja II V. A (isikukood XXXXXXXXXXX) Hagejate esindaja Tiit Toomsalu
2-12-27757 S. A ja V. A hagi Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi vastu õigussuhte tuvastamiseks
Kostja Riigi Kinnisvara Aktsiaselts (registrikood 10788733), esindaja Kristiina Kaarna.
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 20.11.2012 otsus S. A ja V. A hagis Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi vastu õigussuhte tuvastamiseks muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud kaebuse solidaarselt S. A ja V. A kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Asjaolud ja hageja nõue
1.Hagejad esitasid 17.07 2012 hagi Riigi Kinnisvara AS vastu XXXX-XXXXX X-X (edaspidi korter I) asuva eluruumi kasutamiseks sõlmitud üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks ja aadressil XXXXX XX-XX (edaspidi korter II) ja XXXXX XX-XX (edaspidi korter III) asuvate eluruumide üüritariifide tõstmise kehtetuse tuvastamiseks.
3.05.10.2012 muutsid hagejad nõuet. Hagejad paluvad tuvastada, et korterite II ja III kasutuse aluseks on korteri I üürileping ja sellest tulenevalt on üüritariifi tõstmine kostja poolt kehtetu. 01.11.2012 istungil nõustus kohus hagejate nõude muutmisega. Kohus juhtis hagejate tähelepanu asjaolule, et kui kohus leiab, et nõude 1. pool ehk 1. nõue puudutab üksnes sellist asjaolu, mille kohus peab niigi tuvastama 2. nõude lahendamisel, siis võib kohus jätta 1. nõude läbi vaatamata. Kohtuistungil lahendas kohus poolte täiendavad tõenditega seonduvad taotlused. Kohus jättis läbi vaatamata hagejate taotluse Riigikogu Kantselei kaasamiseks menetlusse kolmanda isikuna.
4.Hagejad kasutasid aastatel 1982-2002 üürilepingu alusel korterit I. Tallinna Linnakohtu 18.02.2002 kohtuotsuse alusel (tsiviilasi nr 2/4/220-1777/01) paigutati hagejad eluruumi avariiohtlikkuse tõttu sama üürilepingu tingimustel korteritesse II ja III. Tallinna Ringkonnakohtu 10.06.2002 otsusega (tsiviilasi nr 2-2/709/02) kinnitati ümberpaigutamist üürilepingu kehtivuse ajaks üürilepingus kehtivatel tingimustel. Kohus märkis, et kohtulahendi tegemise ajal kehtinud õigusest lähtuvalt on üürilepingu tähtpäev 02.07.2002.
5.Korterite II ja III valitseja Riigikogu Kantselei, tegi 2002 novembris hagejatele ettepaneku üürilepingu ümbervormistamiseks vastavalt korterite II ja III üürilepinguteks. Lepingute allkirjastamisest hagejad keeldusid. Korterite II ja III hagejate kasutusse andmise alus seetõttu ei muutunud ja korteri I üürileping pikenes automaatselt kuni 02.07.2007.
6.Tallinna Linnakohtu 17.12.2004 otsusega (tsiviilasi nr 2/34-5018/03) määrati korterite II ja III kasutustasu ülemmääraks 10 krooni (0,64 eurot) ruutmeetri kohta kuni hageja ja kostja korrastavad omavahelised üürisuhted juhindudes võlaõigusseaduse (VÕS) sätestatust. Otsusega tuvastati, et kohtulahendi tegemise seisuga üürisuhted korrastatud ei olnud, sest ümbervormistus eeldas VÕS-s sätestatud korra järgimist.
7.Riigivara üleandmise-vastuvõtmise aktiga andis riigivara senine valitseja Riigikogu Kantselei 31.01.2011 korterid II ja III üle uuele riigivara valitsejale Rahandusministeeriumile. Riigivara valitsemise üleandmise ja korteriomandite Rahandusministeeriumi kaudu edasise paigutuse kostja aktsiakapitali selle laiendamiseks legaliseeris Vabariigi Valitsuse 31.12.2010 korraldus nr 526. Riigivara üleandmise akti lisast nähtub, et korterite II ja III üürilepinguid ühelt riigivara valitsejalt teisele üle ei antud.
8.Alates korterite II ja III kasutustasu määranud Tallinna Linnakohtu 17.12.2004 kohtuotsuse jõustumisest 01.05.2012, on hagejate kasutuses olnud korterite II ja III omanikud (Riigikogu Kantselei, Rahandusministeerium ja kostja) lähtunud üürinõudes kohtuotsusega kindlaksmääratud üüritariifist, mis tugineb korteri I üürilepingu jätkuvast kehtivusest.
9.Perioodil september 2011 kuni veebruar 2012 pidasid hagejad ja kostja viimase algatusel läbirääkimisi korterite II ja III võõrandamiseks. Pooled hinna osas kokkulepet ei saavutanud.
10.Kostja tegi 15.03.2012 hagejatele ettepaneku üürilepingute sõlmimiseks ja teatas üüritariifi tõstmisest alates 01.05.2012. Hagejad keeldusid 30.04.2012 kirjaga üürilepingute sõlmimisest põhjusel, et endine üürileping kehtib ja korterid II ja III on kohtuotsusest tulenevalt hagejate kasutuses üksnes korteri I üürilepingu alusel. Kostjal puudub õiguslik alus kohtuotsusega määratud üüritariifi tõstmiseks.
11.Kostja kordas 18.05.2012 ettepanekut uue üürilepingu sõlmimiseks ja lubas uut üüritariifi rakendada ühepoolselt. Hagejad kordasid 30.05.2012 kirjaga vastuväiteid ja selgitasid, et
üürilepingulise aluseta üüritariifi tõstmine on kehtetu, sellest tulenevalt tühine ning tühise üüritariifi vaidlustamist seadus ette ei näe. Hagejad said kostjalt 20.-21. juunil 2012 maikuu üüriarved, milles kostja ühepoolselt rakendas ligi kümnekordselt kõrgendatud üüritariife. Hagejad tasusid esitatud arved osaliselt ja teatasid kostjale kirjalikult, et keelduvad üüriarve selle osa tasumisest, kus õigusliku aluseta on rakendatud kõrgendatud üürimäära.
12.Toimiva üürisuhte pooleks, mille alusel hagejad kasutavad kortereid II ja III, on endiselt korteri I omanik, st Riigikogu Kantselei riigivara valitsejana. Riigivara valitseja ei ole teinud ettepanekut kehtiva tähtajatu üürilepingu lõpetamiseks, mis eeldaks lepinguliste üürisuhete vormistust korterite II ja III kasutuseks. Kostjale ei ole korterite II ja III üleandmise ja vastavate korteriomandite aktsiakapitali paigutamise käigus eelmiste omanike poolt üle antud üürilepinguid, mis võimaldaksid teostada omaniku ja üürileandja õiguseid, sh üüritariifi tõsta.
13.Kohtuistungil jäid hagejad oma täpsustatud nõude juurde ja palusid selle rahuldada. Hagejad esitasid 02.11.2012 taotluse eelmise päeva kohtuistungi protokolli parandamiseks. Hagejad paluvad täpsustada protokollis kahe lause sõnastust, sh jagada ühe neist omakorda kaheks lauseks. Kostja vastuväited
14.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata, kuna nõuded on põhjendamata, alusetud ning vastuolus Eesti kohtute jõustunud kohtulahendites tuvastatuga.
15.Hagejad kasutasid korterit I suulise üürilepingu alusel. Kirjalik leping pole säilinud või ei ole seda kunagi sõlmitud. Linnakohtu otsusega tuvastati, et korteri I hoone kasutamine elumajana on lubamatu ning et hoone põhjaliku remondi järel võetakse hoone ruumid kasutusele Riigikogu tööruumidena. Tänaseks on korteri I hoone läbinud remondi, mille järel ruumid muudeti bürooruumideks. Korterit I enam ei eksisteeri.
16.Linnakohtu otsusega tõsteti hagejad korterist I välja ning neile anti kohtuotsusega asenduspind üürilepingu kehtivuse ajaks, st kuni 02.07.2002. Sama otsusega tuvastas kohus, et korter I ei kuulu erastamisele, kuna on kantud riigivara registrisse. Ringkonnakohtu otsusega ei muudetud linnakohtu otsuse sisulist osa ja hagejate apellatsioonkaebus jäi rahuldamata. Viidatud otsuste alusel majutati lahutatud hagejad vastavalt korteritesse II ja III. Hagejad on kuni käesoleva ajani, seega üle kümne aasta neis korterites elanud ja tasunud üürileandjale (sh alates 23.05.2011 kostjale seoses nimetatud korterite omandi üleminekuga) arvete põhjal üüri koos kõrvalkuludega, millega on nad faktiliselt tunnustanud üürilepingu olemasolu korteri II ja III suhtes. Hagejate ja üürileandja (kelleks on alates 23.05.2011 kostja) vahel kehtib suuline üürileping, sest hagejad on pahatahtlikult keeldunud kirjaliku üürilepingu sõlmimisest.
17.Hagejad jätkasid korterite II ja III kasutamist pärast 02.07.2002, mistõttu pikenes üürileping kuni 02.07.2007. Hagejad jätkasid korterite II ja III kasutamist ka pärast 02.07.2007, mistõttu muutus üürileping tähtajatuks. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas 17.12.2007 otsuses haldusasjas nr 3-07-1409, et suulise üürilepingu ese on korterid II ja III, mitte korter I. Eespool viidatud Tallinna Linnakohtu 18.02.2002 otsuses pidas kohus samuti silmas, et hagejate vastuantud eluruumidesse ümber paigutamise järel on üürilepingu ese vastuantud korterid II ja III. Korraga ei saa kehtida topelt üürilepingut (topelt üüriesemete kohta).
18.Kostja ei nõustu väitega, et tal puudub õigus tõsta korterite II ja III üüri. Kostja on nende korterite omanik. Hagejad on küll püüdnud vaidlustada kõnealuste korterite kui riigivara üleminekut kostjale, kuid edutult – Tallinna Ringkonnakohtu 25.04.2011 aasta otsusega haldusasjas nr 3-11-491 jäi hagejate vastav kaebus rahuldamata.
19.Kostja vaidleb vastu hagejate väitele, nagu tuleneks Tallinna Linnakohtu 17.12.2004 otsusest hagejatele püsiv üürimäär 10 krooni/m2. Otsuse põhjenduste p-st 5 nähtuvalt pidi olemasolev üürimäär (10 krooni/m2) kehtima kuni üürisuhete korrastamiseni. Arvestades kohtu põhjenduste p-de 1–5 teksti kogumis, on kohus üürisuhte korrastamise all silmas pidanud VÕS § 299 lg 2 nõuetele vastava teatise esitamist üürnikele, selleks, et üüri saaks tõsta. Seega on
kostjal kui korterite II ja III omanikul ja üürileandjal õigus tõsta üüri sellekohase teatisega juhindudes VÕS § 299 lg-st 2, mida kostja tegi 15.03.2012 kirjas nr 373 hagejale I ja 15.03.2012 kirjas nr 374 hagejale II. Üüri tõstmise tingis asjaolu, et senise üüri suurus jääb kordades alla turuhinnale, olles ebamõistlik ja kostjat ilmselt koormav.
20.Hagejad ei ole üüri tõstmist vaidlustanud VÕS §-s 303 ettenähtud korras. Järelikult kehtivad alates 01.05.2012 kostja teatistes nimetatud hinnad määraga 6,5 eurot/m2, mis teeb korteri II üüriks 195 eurot ja korteri III üüriks 284,05 eurot kuus.
21.Kostja esitas 01.11.2012 taotluse sama päeva istungiprotokolli parandamiseks. Kostja leidis, et protokollis on valesti märgitud nagu oleks pooled üksmeelsed, et 2002. aasta kohtulahendid jõustusid 10.06.2002 ja seetõttu võivad olla asjakohased elamuseaduse (ES) ja tsiviilkoodeksi sätted. Kostja rõhutab, et olenemata lahendite jõustumise ajast tuleb kohaldada VÕS, sest uus suuline leping sõlmiti pärast 02.07.2012. Üüri tõstmise faktiline asjaolu leidis aset 15.03.2012 ehk pärast VÕS-i jõustumist, seega kuulub üüri tõstmisele kohaldamisele VÕS. Hagejad ei vaielnud taotlusele vastu. Maakohtu otsuse põhjendused
22.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja jättis menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda. Kohus jättis kostja 01.11.2012 ja hagejate 02.11.2012 taotlused 01.11.2012 kohtuistungi protokolli parandamiseks rahuldamata.
23.Mõlemad pooled esitasid pärast asja arutamist kohtuistungil protokolli parandamise taotlused, mille maakohus jättis rahuldamata. Kohtu hinnangul ei kajasta menetluspoolte taotletavad protokolli parandused istungi käiku senisest protokollist täpsemalt ega ole oluline edasikaebamise seisukohalt. Kostja taotleb oma sellise väite kandmist protokolli, mille kostja on varem juba kirjalikult esitanud. Kostja omistab liiga suurt tähendust protokollis märgitule poolte vahel vaidluse puudumise kohta. Protokolli parandamise taotlused jäävad toimikusse.
24.Poolte vaidlus on selles, kas poolte vahel on üürisuhe, milline on selle ese ja kas kostjal oli üürileandjana õigus tõsta üüri. Vaidluse lahendamiseks võib kohaldada nii enne 01.07.2002 kehtinud ja üürisuhteid käsitlevaid norme, st eelkõige ES sätteid, kui ka alates nimetatud kuupäevast kehtiva VÕS norme. Võlasuhtele, mis on tekkinud enne 01.07.2002, kohaldatakse võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 11 järgi enne VÕSRS jõustumist kehtinud seadust. Asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, kohaldatakse VÕSRS § 2 järgi asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust. Seega kehtestab VÕSRS põhimõtte, et enne selle jõustumist kehtinud lepingutele kohaldatakse põhimõtteliselt varem kehtinud materiaalõigust. Esmalt tähendab see, et lepingu kehtivust hinnatakse selle sõlmimise ajal kehtinud seaduse järgi (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-111-10, p 10). Samuti tähendab see, et lepingust tulenevate kohustuste täitmist ja nende rikkumise tagajärgi hinnatakse varem kehtinud seaduse järgi. Erandlikult reguleerib seadus VÕS ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) kohaldamist kestvuslepingutele. Enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse VÕSRS § 12 lg 1 järgi alates 01.07.2002 TsÜS ja VÕS sätteid. See ei välista ega piira VÕSRS § 12 lg 2 esimese lause järgi aga lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 01.07.2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, kohaldatakse VÕSRS § 12 lg 2 teise lause järgi senikehtinud seadust. VÕSRS § 12 on Riigikohtu senise praktika kohaselt erinormiks VÕSRS § 7 suhtes, mis näeb ette eriregulatsiooni varem tehtud tehingute tühistamise ja lõpetamise kohta (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-178-10, p 16 teine lõik). Samad põhimõtted on kohaldatavad ka enne 01.07.2002 sõlmitud või sõlmituks loetuava lepingu kehtivuse tuvastamise osas.
25.Üürleping on kestvusleping VÕS § 195 lg 3 mõttes, st leping, mis on suunatud püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele. Käesolevas asjas uuritav esialgne üürileping sõlmiti ja selle ese muutus enne 01.07.2002, siis tuleb lepingu kehtivusele kohaldada enne
01.07.2002 kehtinud õigust (eelkõige ES) ja lepingu kehtivaks osutumise korral selle täitmisele, muutmisele jne VÕSRS § 12 lg 1 järgi VÕS ja TsÜS sätteid.
26.Pooltel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle. Hagejad kasutasid aastatel 1982-2002 korterit I, kirjalikku üürilepingut säilinud ei ole. Linnakohtu otsuse alusel paigutati hagejad korterist I seoses selle avariiohtlikkusega ümber korteritesse II ja III. Linnakohtu otsus jõustus 10.07.2002. Korterit I sisaldava elamu aadressil asuv kinnistu ning korteritele II ja III vastavad korteriomandid kuulusid Eesti Vabariigile. Korteritele II ja III vastavate korteriomandite omanik on käesoleval ajal kostja. Kostja saatis hagejatele 15.03.2012 teatised üüri tõstmise kohta ja hagejad on need teatised kätte saanud. Korteritele II ja III vastavate korteriomandite kinnistusraamatu väljavõtetest nähtub, et nende omanikuks sai kostja 03.06.2011. Omandiõigus anti üle lepinguga Eesti Vabariigilt kostjale. Tähtsust ei oma asjaolu, et hagejad püüdsid vara üleminekut vaidlustada. Koos korteriomanditega anti üle ka nendega seotud lepingud. Korterile I vastavat korteriomandit ei ole moodustatud, selle korteri aadressil asuv hoone paikneb Eesti Vabariigile kuuluval kinnistul ja käesoleval ajal on tegemist büroohoonega. Hiljemalt 2011 novembrist esitab kostja hagejatele üüriarveid ja hagejad on neid arveid tasunud. Kortereid haldavate korteriühistute andmetel kasutavad kortereid vastavalt hageja I ja hageja II koos N. A-ga.
27.Pooltel on vaidlus, kas korteri I üürileping on veel kehtiv, kui jah, siis kas selle pooleks üürileandjana on kostja, ning kas kostjal oli õigus tõsta ühepoolse avaldusega korterite II ja III üüri. Hagejate põhiväide on, et nad kasutavad kortereid II ja III korteri I kasutamiseks sõlmitud lepingu alusel. Selle asjaolu tuvastamist taotlevad hagejad kohtult oma täpsustatud nõude esimese poolega. Kohus käsitles seda edaspidi hagejate esimese väitena. Sellest omakorda tuleneb hagejate teine väide, et kostja ei ole hagejate üürileandja. Kolmandaks väidavad hagejad, et tulenevalt teisest väitest ei saanud kostja kehtivalt üüri tõsta.
28.Linnakohtu otsusega paigutati hagejad korterist I ümber korteritesse II ja III ES § 54 lg 2 alusel. ES § 54 pealkirja („Üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine üürileandja algatusel“) järgi reguleerib see üürilepingu lõppemist. Sellest järeldub, et seadusandja tahteks oli ES § 54 lg 2 alusel üürniku ja temaga koos elavate isikute ümberpaigutamise tulemusena näha ette olukord, et senine üürileping lõppes ja uue eluruumi kohta loeti sõlmituks uus üürileping vähemalt sama tähtajaga. Kui üürniku ümberpaigutamine toimus kohtuotsuse alusel ja kohtuotsuses ei olnud määratud muud tähtaega, siis tuleb lugeda, et senine üürileping lõppes kohtuotsuse jõustumisel ja uus üürileping hakkas kehtima samal ajal. Linnakohtu otsus jõustus 10.06.2002, nimetatud päeva lõppes ka korteri I üürileping, mille poolteks olid Eesti Vabariik üürileandjana ja hagejad üürnikena. Senise üürilepingu asemele asus käesoleva asja asjaoludel uus üürileping korterite II ja III kasutamiseks hagejate ja Eesti Vabariigi vahel. Sellisena on ka hagejad ise varem oma õigussuhet korterite II ja III kasutamiseks mõistnud. Seega ei ole hagejate esimene väide õige.
29.Kõnealustele korteritele vastavate korteriomandite varasem kuulumine Eesti Vabariigile ja praegune kuulumine kostjale ei ole vaidlusalune ja kohus tuvastas omandiõiguse kostjale üleandmise. VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega on korterite II ja III üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused kostjale üle läinud. Lähtudes kohtu tuvastatud asjaoludest, on kostja neis lepingutes alates 03.06.2011 üürileandja, mistõttu ka hagejate teine väide ei ole õige. Sama järelduse saab teha kohtu tuvastatud asjaolust, et pooled on pikemat aega käitunud kui üürileandja ja üürnikud: kostja on esitanud kostjatele üüriarved ja kostjad on neid tasunud. TsÜS § 68 lg 3 kohaselt on kaudne selline tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. VÕS § 20 lg 1 lubab nõustumust lepingu sõlmimiseks väljendada mh ka teoga. Lepingut võib VÕS § 13 lg 1 järgi muuta poolte kokkuleppel. Kokkuleppel lepingu muutmiseks on seega vaja sellekohaseid tahteavaldusi, mida
saab eespool viidatud TsÜS § 68 lg 3 järgi väljendada ka tegudega (Riigikohtu otsus nr 3-2-1101-11, p 10 teine lõik). Sellised teod on kohus kostja arvete ja nende tasumise näol tuvastanud.
30.Linnakohtu ja ringkonnakohtu otsuste kohaselt kehtisid üürilepingud kuni 02.07.2002. Seda asjaolu ei ole pooled ka kahtluse alla seadnud ja kohtul puudub alus tuvastada käesolevas asjas esialgse üürilepingu ja selle asemel sõlmituks loetud lepingu kehtivusaega erinevalt. Kuna hagejad jätkasid korterite II ja III kasutamist pärast nimetatud kuupäeva, siis muutus üürileping VÕS § 310 alusel tähtajatuks. Sellest on pooled ja Eesti Vabariik varem lähtunud.
31.VÕS § 299 lg 1 p 1 kohaselt eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral tõsta muu hulgas kinnisasja üüri iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Vaidlust ei ole selles, et eelviidatud normi ajaline tingimus on käesoleval juhul täidetud. VÕS § 299 lg 2 näeb ette, et eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida sama lõike punktides 1–4 nimetatud andmed. Kohtu hinnangul vastavad kostja teatised neile tingimustele nii ajalisest, sisulisest kui vormilisest küljest. Järelikult ei ole üüri tõstmine VÕS § 299 lg 3 tõttu tühine. Hagejad ei ole esile toonud ja kohus ei tuvastanud teisi võimalikke tühisuse aluseid. Järelikult ei saa nõustuda hagejate kolmanda väitega.
32.Kuna hagiväited ei ole õiged ja kohus ei tuvastanud neid asjaolusid ega õigussuhteid, mille tuvastamist hagejad taotlevad, siis jättis maakohus hagi tervikuna rahuldamata.
33.Kohus jättis tähelepanuta poolte väited senise üüritariifi kohta selle tõendamiseks esitatud Tallinna Linnakohtu 17.12.2004 otsusega tsiviilasjas nr 2/34-5018/03, sest kohtu hinnangul ei oma see asjaolu tähtsust käesoleva asja lahendamisel. Vaidlus on lepingu(te) kehtivuse ja poolte üle, mitte üüri summa üle. Sarnaselt ei arvestanud kohus kostja väidetega ja tõenditega hagejatele saadetud teatistes märgitud uue üüri põhjendatuse kohta, sest hagejad ei ole esitanud nõudeid VÕS § 303 alusel. Kuna pooltel ei olnud lõpuks enam vaidlust selles, et kirjalik üürileping on sõlmimata, siis jäävad tähelepanuta sellekohased kirjad ja lepinguprojektid. Kohus ei tuvastanud, et varasemate menetluste protokollid sisaldaksid asja lahendamiseks olulist, seetõttu jättis kohus ka need sisulise tähelepanuta.
34.Kohus nõustus hagejate nimetatud tsiviilasja hinnaga 572,16 eurot. Juhindudes TsMS § 162 lgst , jättis kohus menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda. Apellatsioonkaebus
35.Hagejad paluvad tühistada maakohtu otsuse ja saata see esimese astme kohtule uues koosseisus uueks läbivaatamiseks.
36.Hagejad paluvad arvestada tõenditena ja võtta toimiku juurde esimese astme kohtu 19.09.2012 määrusega hagejatele tagastatud tõendid. Hagejad paluvad võtta seisukoht esimese astme kohtu 01.11.2012 istungi protokollile hagejate poolt tehtud paranduste suhtes ja arvestada neis sisalduvaid parandusi tõenditena. Hagejad paluvad tunnistada hagiavalduse lisaks olev Tallinna linnakohtu kohtuotsus 17.12.2004 tsiviilasjas nr 2/34-5018/03 asjas tähtsust omavaks ja arvestada tõendina. Hagejad paluvad kaasata menetlusse iseseisvate nõueteta kolmanda isikuna Eesti Vabariigi Riigikogu kaudu (esindatuna Riigikogu Kantselei poolt).
37.Kõrvuti kohtuotsuse tühistamisega paluvad hagejad tunnistada põhjendamatuks esimese astme kohtu kohtumäärused iseseisvate nõueteta kolmanda isiku menetlusse kaasamise taotluse läbi vaatamata jätmise, hagiavalduse lisadeks olevate dokumentaalsete tõendite asja juurde võtust keeldumise, tõendite kogumise korraldamisest keeldumise ja kohtuistungi protokollile tehtud parandusettepanekute mittearvestamise.
38.Kohus rikkus TsMS § 5 lg l hagejate õigust ise määratleda haginõuet ja selle piire. Kohus sõnastas hagi tuvastusnõude moonutatult, väites, et taotletakse pooltevahelise üürisuhte olemasolu tuvastamist. Kohus ei käsitlenud hagejate täpsustatud tuvastustaotlust selle kohta kas korterite II ja III kasutuse aluseks on korteri I üürileping.
39.Kohus on tuvastanud kolmandat õigussuhet selle asjakohast poolt kaasamata. Kohus on sellega rikkunud TsMS § 656 lg l p-des 1 ja 2 sisalduvat kaasamisnõuet ja ärakuulamisnõuet. Kohus on alusetult jätnud läbi vaatamata hageja taotluse TsMS §216 korras iseseisvate nõueteta kolmanda isiku (Eesti Vabariigi Riigikogu kaudu) kaasamiseks protsessi vaatamata sellele, et kohtulahendi tegemisel nii hageja kahjuks kui ka kasuks võivad tekkida kahjunõuded kolmanda isiku vastu.
40.Kohtu tõlgendus omanikuõiguste piiramise osas on vastuolus TsÜS §-ga 88 ja AÕS §-dega 140, 141 ja 56' . Kohus jättis põhjendamatult tähelepanuta ja kohaldamata hagi eset käsitleva õigusjõus Tallinna linnakohtu 2004. a otsuse. Nimetatud kohtuotsus on senini omandi käsutuspiiranguks kostjale korteri II ja III korteriomandite üüritariifi muutmisel. Kohus on jätnud põhjendamatult kohaldamata TSÜS § 88 sisalduva võlaõigusliku käsutuskeelu käsitlemist kostja kohustusena vaatamata sellele, et 23.05.2011 notariaalne asjaõigusleping tegi 2002.a kohtuotsuse ostjale kohustuslikuks ja sellega tegi kohustuslikuks ka kohtuotsustega seonduvad käsutuspiirangud.
41.Kohus eksis, leides, et vana üürileping lõppes ja uued üürilepingud tekkisid kohtulahendi jõustumisega 10.06.2012. Selline seisukoht on vastuolus kohtulahendis viidatud elamuseaduse §-ga 54. Elamuseaduse § 54 lg 2 käsitles küll väljatõstmist avariiliselt elamispinnalt, kuid ei käsitle lepingu ennetähtaegset lõpetamist või automaatset lõppemist. Kohtu seisukoht on vastuolus samas kohtulahendis rõhutatud kohtu õigusliku ootusega, mille kohaselt leping lõppeb 5 aastase tähtaja ammendumisel 02.07.2002 ja on vastuolus korteri I jätkuva kasutusega kuni 21.03.2003. Korteri I üürileping on kehtiv ja korterite II ja III eluruumide kasutuseks üürilepinguid ei ole sõlmitud. Selliseid üürisuhteid ei ole seadusandlusest tulenevalt tekkinud automaatselt. 18.02.2002 ja 10.06.2 kohtuotsustes juhindusid kohtud sel ajahetkel kehtivast seadusandlikest aktidest, mis ei näinud ette võimalust lepingute edasiseks automaatseks pikenemiseks. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seadust (VÕSRS), mis pikendas üürilepingute edasist automaatset kehtivust esialgu kuni 02.07.2007 ja edasiselt tähtajatult veel ei olnud. Nimetatud seadus võeti Riigikogu poolt vastu 05.06.2002 ja jõustus alates 01.07.2002 ning pikendas ka korteri I üürilepingut viidatud tähtaegadeni. Kohus ei ole järjekindlalt rakendanud VÕSRS § 7, § 12 ja § 15, kus tunnustatakse küll võlaõigusseaduse eelse elamuseaduse normide kehtivust üürilepingu sisustamisel, kuid ei tunnustata pärast 01.07.2002 jätkunud õigussuhte lõpetamisele VÕS normide rakenduse vajadust. Asja materjalidega on kindlaks tehtud, et hagejad kasutasid korteri I eluruume ka pärast 01.07.2002. Seega oleks üürilepingut saanud lõpetada vaid VÕS-s ettenähtud korras. Sellist üürilepingu lõpetamise teadet ei ole hagejad saanud.
42.Kohus väidab ekslikult nagu oleksid hagejad kasutanud korterit I perioodil 1982-2002. Tegelikult kasutati neid kuni 21.02.2003. Kohus väidab ekslikult, et hagejad on püüdnud halduskohtumenetluslikus korras takistada korterite II ja III üleminekut ühelt omanikult teisele. Tegelikult taotlesid nad vara üleande aktis kehtivate kohtulahendite tingimuste uuele omanikule kohustuslikuks tegemist. Kohus väidab ekslikult, et koos korteriomandite üleandega ühelt omanikult teisele anti üle ka üürilepingud. Tegelikult anti asjaõiguslepingu ja ka halduse üleande aktidega üle käesoleva vaidluse objektiks olevad Tallinna linnakohtu kohtuotsused. Kohus väidab ekslikult, et korteri I hoone on kasutusel büroohoonena. Tegelikult on hoone kasutusest väljas ja ilmselt ootab võõrandamist uutele omanikele. Kohus väidab ekslikult, et hagejad on alates novembrist 2011 tasunud kostja üüriarved, millega on nad tunnistanud üürisuhte olemasolu. Tegelikult on hagejad tasunud kostja esitatud arveid juba alates kinnisvara kostja bilanssi Rahandusministeeriumi poolt üleandest suvest 2011, kuid üheski neist arvetest ei ole mingit viidet üürilepingu olemasolule. Vastupidi, neis viidatakse kohtuotsusega 2004.a. kindlaksmääratud kasutustasule. Kohus eksib, leides, et pooled ei vaidle korteri I üürilepingu lõppemise osas Tallinna linnakohtu lahendi kohaselt 02.07.2002. Hagejad on läbi kogu kohtumenetluse seda eitanud, nad ei ole tunnustanud seda seisukohta ka 2004. a
kohtumenetluses üüritariifide fikseerimise kohta.
43.Kohus on valesti kohaldanud TsMS § 53 jättes 01.11.2012 kohtuistungi protokollile esitatud parandused arvestamata. Sellega on tekitatud kunstlik põhistus kohtulahendis hagejale omistatud seisukohale, mille kohaselt tal ei ole vaidlust üürilepingu kehtivuse lõppemises 02.07.2002. Kohus on valesti kohaldanud ka TsMS § 238 regulatsiooni tõendite vastuvõtust keeldumise ja hagejatele tagastuse kohta. Tagastatud tõendite enamus osutus kohtulahendi sisalduvaid põhistusi silmas pidades asjakohaseks ja nende mittekäsitlus tõi ilmselgelt kaasa olukorra, kus apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt tuleks teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus. Vastus apellatsioonkaebusele
44.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse läbi vaatamata. Juhul kui kohus vaatab kaebuse läbi, palub kostja jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
45.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 26.05.2011 otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 11 alusel tuleb jätta maakohtu otsus lõppjärelduses muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
46.Apellatsioonkaebuses esitatud seisukohad tuginevad endiselt hagejate ekslikule eeldusele, et poolte vahel puudub üürileping ning et hagejad kasutavad kortereid II ja III Eesti Vabariigiga Riigikogu Kantselei kaudu sõlmitud korteri I suhtes kehtinud üürilepingu alusel. Maakohus on käsitlenud nõutava põhjalikkusega üürilepingute kehtivuse ja tingimustega seotud asjaolusid ning selgitanud piisava selgusega, miks ei saa hageja poolt esitatud nõudeid rahuldada.
47.Kolleegium nõustub, et korteri I suhtes kehtinud üürileping tuleb lugeda ES § 54 lg 2 alusel lõppenuks alates Tallinna Linnakohtu poolt 18.02.2002 tsiviilasjas nr 2-4/220-1777/01 tehtud otsuse jõustumisest. Samast ajast tuleb lugeda sõlmituks iseseisvad üürilepingud korterite II ja III suhtes samadel tingimustel. Maakohtu otsuse põhjendusi tuleb täpsustada osas, mis puudutab üürilepingu pikenemist kuni 02.07.2007. Erinevalt kostjast ja maakohtust leiab kolleegium, et VÕSRS § 15 lg 3 ei ole kõnealusel juhul kohaldatav, kuna leping, mis oli sõlmitud korteri I suhtes, oli Tallinna Linnakohtu 18.02.2002 otsuses tuvastatu kohaselt tähtajaline. VÕSRS § 15 lg 3 reguleerib tähtajatuid üürisuhteid, mis olid tekkinud enne 01.07.2002. Seega ei pikenenud üürileping korterile I ega ka korteritele II ja III alates 02.07.2002 tähtajaliselt veel täiendavalt viieks aastaks, vaid muutus juba pärast 02.07.2002 VÕS § 310 alusel tähtajatuks. Nimetatud täpsustus ei muuda maakohtu õiget järeldust hagi rahuldamata jätmise osas.
48.Õige on ka maakohtu käsitlus, et üürilepingud korterite II ja III suhtes on korteriomandite võõrandamise järel läinud VÕS § 291 lg 4 alusel üle kostjale. Kostja õigus üüri tõsta tuleneb asjaolust, et alates 01.07.2002 reguleerib pooltevahelisi üürisuhted VÕSRS § 12 lg 1 järgi VÕS. Tähtajatu üürilepingu korral on üürileandjal VÕS § 229 lg 1 p 1 alusel õigus üüri tõsta. Kolleegium jagab maakohtu seisukohta, et kõnealusel juhul on VÕS § 229 lg-s 2 sätestatud eeldused üüri tõstmiseks täidetud ja seetõttu on kostja käitumine olnud üüri suurendamisel seaduspärane.
49.Kuna maakohus on hagejate kõigile seisukohtadele eeltoodu põhjal vastanud ning ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu arutluskäiku pikemalt korrata. Kaebuses viidatud materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist, menetlusnormide rikkumist või tõendite ebaõiget hindamist ringkonnakohus maakohtu lahendi põhjal ei tuvastanud. Ringkonnkohtu arvates on maakohus hagis esiletoodud asjaolusid seostanud õigete materiaalõigusenormidega ja kohtu hinnang esitatud tõenditele on olnud seadusekohane. Samuti on kohus jaganud õigesti
tõendamiskoormuse. Kolleegiumil ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisiti, anda tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale.
50.Maakohus on jätnud õigesti Eesti Vabariigi menetlusse kaasamata põhjusel, et hagejad palusid kaasata kolmanda isiku menetlusse vastaspoolel. Maakohus on õigesti leidnud, et TsMS 216 seda ei võimalda. Kohtuistungi protokollist ei nähtu ka, et hagejad oleksid esitanud maakohtus kolmanda isiku kaasamise taotluse lahendamise osas TsMS § 333 lg-s 2 ettenähtud vastuväiteid kohtu tegevusele, mistõttu on nad sama paragrahvi lg 3 järgi minetanud õiguse maakohtu väidetavale menetlusnormi rikkumisele apellatsioonkaebuses tugineda. TsMS § 652 lg 6 sätestab, et pool ei või apellatsiooniastmes tugineda asjaolule, et esimese astme kohus rikkus menetlusõiguse normi, kui ta ei esitanud esimese astme kohtus sellele õigel ajal vastuväidet. Kohus on jätnud samuti õigesti istungi protokolli parandused tegemata, kuna protokoll ei ole stenogramm. Et protokollis oleks jäänud TsMS § 50 lg 1 järgi kajastamata midagi menetlustoimingute, asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist, ei ole hagejate protokolli parandamise taotluse põhjal võimalik väita.
51.Eeltoodu põhjal tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
52.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Iko Nõmm
Malle Seppik
Margo Klaar
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.