Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Tsiviilasi nr. 2-09-7870

Tsiviilasi nr. 2-09-7870

Kostja kirjalikus vastuses hagi ei tunnistanud. Kostja leiab, et kogu hageja nõue on rajatud raamatupidamisdokumentidele, mis ei loo tsiviilõiguslikke kohustusi. Kuigi poolte vahel sõlmitud leping kannab pealkirja müügileping, tuleneb lepingust ka töövõtusuhe. Seega vastutab müüja ostja ees VÕS mõttes nii müüjana kui ka töövõtjana s.h. ehitusgarantii osas. Müüja oli kohustatud ostjale üle andma lepingu tingimustele vastava kvaliteetse asja , tegutsedes omal riisikol. Seega kehtib VÕS § 230 müügigarantii , mille kohaselt peab hageja kõrvaldama kõik puudused. Lepingu p.3.1 tulenevalt müüs hageja lepingueseme müügihinnaga 3 810 000 krooni, mis sisaldab lepingu eseme sihipäraseks ekspluatatsiooniks vajalikke kommunikatsioone nagu liitumist vee, kanalisatsiooni, soojus ja elekrtivõrkudega ja hoone kesk-konditsioneeri ning lepingu eseme väljaehitamist vastavalt lepingu lisaks olevale müüja poolt teostatavale korteri siseviimistluse kirjeldusele. Lepingu p.6.1 kohaselt on pooled kokku leppinud , et asjaõigusleping lepingu eseme omandi üleandmiseks sõlmitakse pärast lepingu eseme valmimist lepingus kokkulepitud valmidusastmeni. Lepingu ese pidi valmis olema hiljemalt 01.03.2007.a., siis oli ka asjaõiguslepingu sõlmimise hilisem tähtaeg 01.03.2007.a. Lisaks pidi müüja hankima kasutusloa hilejamalt 15.03.2007.a. Ostja poolt lepingu p.4.3 kohaselt tellitud lisatööde osas on korterelamu ehitaja

AS YIT

Ehitus esitanud ostjale 24.01.2007.a. korteriomandi muutustööde hinnakalkulatsiooni, mille Uuve Mast on aktsepteerinud 25.01.2007.a. Kalkulatsioonis sisaldus ka valmimise tähtaeg 30.04.2007.a. Korteriomand ei valminud kokkulepitud ajaks. Kasutusluba väljastati alles 26.06.2007.a. Puuduste kohta on kostja tellinud riiklikult tunnustatud eksperdilt Ülo Lainsalu`lt ekspertarvamus. Aktist nähtub, et korteriomandil on märkimisväärsed ehituslikud puudused. Muuhulgas on ekspert asunud seisukohale, et jahutus pidi olema kõikides tubades ning ühes toas jahutuse puudumine on ebapiisav. Mitmete puuduste näol on tegemist varjatud puudustega. Müüja ei ole vastavalt lepingule korteriomandit üle andnud. 26.05.2007.a. ostja ja haldaja LVM Haldus OÜ allkirjastasid üleandmis- vastuvõtmisakti. Kuna lepingu p.5,7 järgi tuli akt allkirjastada ostja- ja müüja vahel , siis ei ole tänaseni lepingu objekti ostjale müüja poolt üle antud. Lisaks on ostjal tekkinud ka saamata jäänud tulu nõue. Lepingu p. 5.5. järgi kannab müüja kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni tasudes need hiljemalt ühe kuu jooksul arvates valduse üleandmisest ja ostja nõudmisel esitab ostjale maksedokumendid, mis tõendavad kohustuse täitmist. Seega on alusetu müüja nõue. Kuna korter ei olnud õigeaegselt üle antud on ostjal õigus nõuda leppetrahvi 0,025 % müügihinnast (3 810 000 krooni) iga viivitatud päeva eest 01.05.2007 – 07.11.2007.a. 194 päeva 184 784 krooni. Kuna müüja esitas ostjale arve mis sisaldas lisaks 50% ehitustööde maksumusele ka täiesti alusetuid arveid, ei pidanud ostja võimalikuks tasuda kokkulepitud tööde eest 50% , kuna oleks sellega aktsepteerinud arve, mis sisaldas ka alusetuid nõudmisi. Kostja pöördus hageja poolt esitada arve kokkulepitud 50% ehitustööde eest , kuid kuna arvet ei väljastatud ei olnud võimalik ka tasuda. Sel perioodil kui korter ei olnud kostja omandis , ei olnud korter valmis ja oli nõuetekohaselt üle andmata , ei esitatud ka arveid . Toimus ehitustegevus ja korterit ei olnud võimalik nõuetekohaselt kasutada. Jahutusseade pidi kuuluma korteri hinna sisse ja arvestades hageja käitumist ei ole põhjust seda 50% tasuda. On selgunud ka , et korteri soojapidavus on puudulik. Hageja väidab, et kostja korteris toimus veeuputus ja tema korter nr.7 sai veekahjustusi. Kostjale jääb arusaamatuks kuidas saab vesi jõuda kolmandalt korruselt esimesele korrusele teist korrust puutumata, kuna pole teada kahjustustest teistes korterites. Majas on ka eelnevalt toimunud veelekkeid torude ebakorrektsest paigaldamisest. Vannitoa torustik on ebaõigesti paigaldatud ja ei vasta nõuetele. Kuni ei ole tõestatud , et veekahju korterile 7 on põhustanud korteris nr.41 toimunud puurimine , ei ole nõus kahju hüvitama. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Menetluse käik 05.06.2009.a kirjalikus vastuses avaldas kostja, et soovib esitada vastuhagi ning palus samas hagejalt välja mõista arvete alusel kahju summas 10 384 ja leppetrahvi summas 184 785 krooni , 3 (10)

Tsiviilasi nr. 2-09-7870 kokku 195 169 krooni. Kohus 20.11.2009.a määrusega andis kostjale tähtaja nõuetekohase vastuhagi esitamiseks ja hagilt riigilõivu tasumiseks 20 päeva arvates määruse kättetoimetamisest hoiatusega, et kui määratud tähtaja jooksul hagi ei esitata, tagastab kohus nõuded. 17.12.2009.a kostja esitas kirjalikult nõude tasaarvestamiseks, vastuhagi kostja ei esitanud. 19.11.2010.a määrusega kohus keeldus menetlusse võtmast OÜ Earth Invest vastuhagi OÜ Pärnu Hotell Pärnu vastu ja tagastas vastuhagi selle esitajale. Kostja poolt 17.12.2009.a. esitatud tasaarvestuse avalduse kohaselt on hagejal nõue kostja vastu. Kostja tunnistab nõuet summas 6018 krooni s.o. veekahju. Lepingu p.5.5 kohaselt kannab müüja kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni tasudes need hiljemalt 1 kuu jooksul arvates valduse üleandmisest ja ostja nõudmisel esitab ostjale maksedokumendid , mis tõendavad nimetatud kohustuse täitmist. Sellest tulenevalt on alusetu müüja nõue korteri hooldustasude osas. Ülejäänud nõuded on alusetud. Kostjal on vastunõue. Kuna hoone pidi valmima 30.04.2007.a. ja vastavalt lepingu p.,le 5.3 pidi hageja tasuma leppetrahvi 0,025% müügihinnast (3 810 000) iga viivitatud päeva eest ja valmis sai hoone 07.11.2007.a. (siis ka mittenõuetekohaselt) siis leppetrahvi nõue on perioodi 01.05.2007 – 07.11.2007.a. s.o. 194 päeva eest 95,25 krooni päevas = 18 478.50 krooni. Samuti nõuab kostja tema poolt tasutud arvete väljamõistmist summas 10 384 krooni. Seega kostja vastunõue on summas 28 862.50 krooni. Kostja palub tasaarvestada osa kostja tunduvalt suuremast vastunõudest s.o veekahju nõude summas 6018 krooni. Seega väheneb kostja leppetrahvi nõue 6018 krooni võtta ja on summas 22 844.50 krooni. Ülejäänud leppetrahvi nõude osa ja kahjunõude nõuab kostja sisse eraldi menetluses. Hageja kirjalikus seisukohas leiab, et kostjal puudub õigus tasaarvestust teha, kuna tasaarvestatavad nõuded ei ole põhjendatud. Leppetrahvi nõudes tugineb kostja kohustuse täitmise tähtaja rikkumisele. Vastavalt poolte poolt 18.01.2007.a. allkirjastatud muutmistööde kakulatsioonile on pooled leppinud kokku muudatus- ja lisatööde tegemises ning samuti on lepitud kokku uues korteri valmimise tähtajas, mis oli 30.04.2007. Lisaks nendele muudatustöödele tellis ostja veel täiendavaid muudatustöid, mis põhjustas ka selle tähtaja edasilükkumise kuni 25.05.2007, millal on korteriomand faktiliselt ostjale üle antud. Vastavalt poolte vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingu p. 5.7. pidi lepingu eseme otsese valduse üleandmine toimuma selliselt, et müüja ja ostja allkirjastavad lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmisakti, mis loetakse ostja poolt antud täitmise kviitungiks. Vastavalt Võlaõigusseaduse § 76 lg 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 3 loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. 25.05.2007 on ostja allkirjastanud kirjaliku korteri üleandmise-vastuvõtmise akti ja nii nagu lepingupunktis 5.7. ette nähtud, tuleb see lugeda täitmise kviitungiks. Korteriomandi üleandmis-vastuvõtmisakti allkirjastamisega võttis kostja üle korteriomandi valduse ning asus seda faktiliselt kasutama. Eelpoolesitatut ja müügilepingu p. 5.7. tingimusi arvestades tuleb korteriomandi üleandmise kohustus lugeda täidetuks 25.05.2007, arvestades müügilepingu p. 4.3. tingimusi tuleb korteriomandi üleandmise kohustus lugeda täidetuks tähtaegselt. Müügilepingu p.

Tsiviilasi nr. 2-09-7870 01.03.2007., mida pikendati kuni 30.04.2007. ning et siis tuli sõlmida ka asjaõigusleping omandi üleandmise kohta ning kui ostja leidis, et asjaõiguslepingu sõlmisega 07.11.2007 rikuti tema lepingust tulenevaid õigusi, mille eest müüja pidi tasuma leppetrahvi, pidi ta sellest teada saama juba selle tähtaja saabudes. Ostja on esitanud oma leppetrahvi nõude alles käimasolevas menetluses tasaarvestusavaldusega 15.12.2009. ehk üle 2 aasta hiljem, kui ta oma väidetavast rikkumisest teada sai. Seda ei saa lugeda mõistlikuks ajaks, mille möödumisel saab leppetrahvi nõuda. Seega, isegi kui kostjal oleks olnud õigus leppetrahvile, on ta õiguse leppetrahvi nõuda kaotanud põhjusel, et ta ei ole sellest teatanud mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist. Kostja märgib oma tasaarvestusavalduses hageja vastu olevate nõuetena ka vastusele lisatud arvetel tuginevad nõuded. Kostja ei ole täpsustanud, mis arveid ta siinjuures silmas peab, kuid märgib nõude summaks 10 384 krooni. Sellise summa annavad kokku Dart Invest arve nr. 0028,

Tsiviilasi nr. 2-09-7870 tuli pahteldada ja värvida. Kostja korteris toimus san. tarvikute paigaldus ja töö käigus sai kahjustada veetoru. Sulgeti korterisse tulev vesi ja parandati toru. Väike kogus vett , mis vannitoa põrandale jõudis enne kraani sulgemist kuivas ära, vannitoa põrand on veekindlalt isoleeritud, kui oleks rohkem vett tulnud oleks see voolanud põranda trappi ja mingisugust uputust ei toimunud. Kostja vannitoast ei saanud vesi jõuda esimesele korrusele. Hageja poolt arendatud majas on ka enne toimunud veekahjustusi, kus põhjused on teadmata. Vee ja kanalisatsioonitorud ei ole paigaldatud vastavalt RYL 2000 nõuetele. Müüja ei andnud lepingu objekti tähtajaks kostjale üle ja ostjal on õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 0,025% müügihinnast iga viivitatud päeva eest. Müüjal ei olnud kvalifitseeritud omaniku järelevalvet, kuidas muidu oli võimalik maja vastu võtta katkiste esikuplaatide, lekkiva garaažiga keldrikorrusel ja külmasildadega korteris. 2009/2010 talvel olid sisekoridorides lumehanged , korteriuks oli seestpoolt jääs ja magamistoa akna sisenurk oli jää ja härmatisega kaetud, mis viitab külmasildadele majas. Selleks et aru saada ja analüüsida mida hageja on osaliselt tasunud ehitusperioodi jooksul kommunaalarvete kuludega tuleb välja nõuda kõikide korterite kommunaalarved. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus andis pooltele tähtaja lõplike seisukohtade esitamiseks kuni 17.08.2012.a. ja määras otsuse avalikult teatavakstegemise ajaks 31.08.2012.a. 28.08.2012.a. kohus lükkas kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise aja edasi ja andis hagejale tähtaja oma nõuet täiendavalt tõendada kommunaalkulude osas, kuna hageja oli esitanud ainult vaidlusaluse korteri arved. Hageja täiendavalt midagi ei esitanud. Kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise ajaks määrati 26.10.2012.a. Kohtu seisukoht Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja tutvunud asjas kogutud kirjalike materjalidega leidis, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. 11.12.2006.a. sõlmisid hageja ja kostja korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu p.3.1 kohaselt müüja OÜ Hotell Pärnu müüs ja ostja OÜ Earth Invest ostis ehitatava korteriomandi Pärnus, Seedri 4-41 koos selle oluliste osade ja päraldistega ning müügihinnaga 3 810 000 krooni ( tl.107-123). Lepingu p.4.1 järgi müüja kohustus püstitama Seedri 4 kinnistule hoone ja korraldama krundil haljastuse lepingus sätestatud tingimustel hiljemalt 01.03.2007.a. Lepingu p.4.2 järgi müüja kohustus teostama lepingu p.-is 1.1 nimetatud korteriomandi reaalosaks olevas korteris ja panipaigas ehitustööd vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile ja tegema lepingu eseme reaalosa siseplaneeringu ja viimistlustööd, seejuures lepingu eseme reaalosa siseviimistlustööd vastavalt lepingu lahutamatuks lisaks nr.4 olevale korteri siseviimistluse kirjeldusele 01.03.2007.a. ning hankima lepingu esemele ja ehitise osadele, mis on mõistlikult vajalikud lepingu eseme sihipäraseks kasutamiseks , kasutusload hiljemalt 15.03.2007.a. Lepingu p.4.3 leppisid pooled kokku et, kui ostja soovib sama lepingu p.4.2 nimetatud siseviimistlustöödes ning lepingu eseme reaalosa projektis muudatusi teha , siis tasub nende teostamise eest Seedri 4 asuva korterelamu ehitajale vastavalt ehitaja poolt esitatud kalkulatsioonidele hiljemalt 3 kalendripäeva enne lepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimist. 07.11.2007.a. sõlmisid OÜ Pärnu Hotell ja OÜ Earth Invest kokkuleppe omandi üleandmiseks, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu esemeks korteriomand Pärnus, Seedri 4-41, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna reg.osa nr. 2554405 (tl.8-16). VÕS § 76 lg.1 kohustus tuleb täita vastavalt lepingule v. seadusele. VÕS § 208 lg.1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva , valmistatava v. müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale , ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 635 lg.1 järgi 6 (10)

Tsiviilasi nr. 2-09-7870 töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja ) valmistama v. muutma asja v. saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Seega pooled on sõlminud müügilepingu , mille esemeks on Pärnus, Seedri 4 ehitatavas hoones asuv korteriomand kui ka töövõtulepingu ehitustööde teostamiseks. Sõlmitud leping viitab nii müügilepingu kui ka töövõtulepingu sätetele (tl.107-128). Korteriomand anti 26.05.2007.a. aktiga kostjale üle haldaja LVM Haldus OÜ poolt (tl.17). Kostja väited, et hageja ei ole korterit üle andnud ei ole põhjendatud , kuna kostja on ise korteri üleandmis- vastuvõtmisakti allkirjastanud. Kui hageja volitas korteriomandi üle andma teisel isikul ei muuda see korteriomandi valduse üleandmist olematuks. Kostjale anti üle korteri valdus s.h. ka korterivõtmed, garaaži ukse pult. Fikseeritud on külma ja sooja vee mõõtja näit, elektri ja küttekulumõõturi näit. 24.10.2007.a. on pooled koostanud akti korteriomandi puuduste kohta ja leppinud kokku puuduste kõrvaldamises ja hüvitamises (tl.18-20). Akti on allkirjastanud müüja, ostja , ehitaja ja haldaja. Kostja on esitanud puudusena, et korteri tagumises magamistoas on välja ehitamata projektijärgne jahutussüsteem. Müüja on vaielnud nõudele vastu leides, et jahutussüsteem on ehitatud projekti järgi. Pooled on leppinud kokku , et müüja laseb paigaldada magamistuppa jahutusagregaadi ja laseb teha sellega seonduvad ehitustööd ning ostja kohustub hüvitama müüjale 1⁄2 nende tööde maksumusest. Ehitaja kohustub üle vaatama magamistuppa ventilatsiooniprojekti järgi ette nähtud tuulutusavade vastavuse ja kui tuulutusavad ei vasta projektile pidi ehitaja need tegema. AS YIT Ehitus tegi kokkulepitud tööd ja tööd on hageja poolt vastu võetud jaanuaris 2008 (tl.24). Kostja on vastuseks hagejale e-posti teel 14.01.2008.a. teatanud „vaatasime nädalavahetusel korteri üle, jahutusseadmega on kõik korras, võib arve ära teha (tl.25). Ehitaja on esitanud hagejale tasumiseks arve summas 37 146 krooni : 2 = 18573 krooni (tl.21). Hageja esitas kostjale tasumiseks arve 1⁄2 tööde maksumusest (tl.27). Kostja arvet ei tasunud, kuid on tööde maksumuse eelnevalt heaks kiitnud , lubanud tasuda 50% hinnast ja leidnud, et töö on nõuetekohane ning pretensioone ei ole esitanud, mida tõendab hageja poolt esitatud e-kirjavahetus. Uuve Mast on saatnud 04.11.2007.a. vastuseks hinnapakkumisele e-kirja järgmise sisuga „ ehitaja poolt pakutud hind on vastuvõetav. Vastavalt kokkuleppele tasume 50% pakkumise hinnast arve esitamisel (tl.22-23). VÕS § 638 järgi tellija on kohustatud valmis töö vastu võtma , kui töö üleandmine oli kokku lepitud v. kui see on töö omadustest tulenevalt tavaline. Töö loetakse vastuvõetuks ka juhul , kui tellija alusetult ei võta valmis tööd vastu talle selleks töövõtja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. Kohus leiab, et töö saab lugeda kostja poolt vastuvõetuks 14.01.2008.a., kui kostja teatas , et on töö üle vaadanud ja kõik on korras ning pretensioone ei esitanud. Seega on tasunõue muutunud sissenõutavaks. Kostja ei ole tõendanud, et vastuvõetud tööl on puudused ega ole puudusi ka konkreetselt nimetanud. Kohus leiab, et vastavalt poolte kirjalikule kokkuleppele 24.10.2007.a. on hageja nõue 1⁄2 jahutusagregaadi paigaldamise tööde eest põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kostja ei ole tõendanud, et tegemist oli lepingujärgsete töödega, mille pidi hageja kõrvaldama tasuta. 11.12.2006.a. poolte vahel sõlmitud müügilepingu p. 4.2 kohaselt müüja kohustus teostama korteriomandi reaalosaks olevas korteris ja panipaigas ehitustööd vastavalt ehitusprojektile ja tegema lepingu eseme reaalosa siseplaneeringu ja viimistlustööd vastavalt lepingu lisa 4 olevale korteri siseviimistluse kirjeldusele. Lepingu p.2.2.1 oli ostja lepingu eseme väljaehitamise kohta koostatud projektdokumentatsiooniga tutvunud. Poolte 11.12.2006.a. sõlmitud lepingu lisa 4 kohaselt korteris paikneb juhtpuldist reguleeritav jahutussüsteem ja jahutuskonvektorid paiknevad koridori ja vannitoa ripplae vahel (tl.127). Kostja poolt on esitatud eriteadmistega isiku arvamus augustist 2007.a. , mille p.16 kohaselt on ühes toas jäetud jahutussüsteem välja ehitamata (tl.707 (10)

Tsiviilasi nr. 2-09-7870 71). Ehitusprojekti ei ole kohtule esitatud ja seega pole üheselt selge, kas projektijärgselt pidid jahutusagregaadid olema kõigis tubades. Samuti eriteadmistega isiku arvamus on koostatud enne, kui poolte vahel lepiti kokku antud tööde eest 1⁄2 hüvitamine kostja poolt. Pooled leppisid täiendavalt kokku tööde eest tasumise selliselt, et kostja tasub 1⁄2 jahutusagregaadi ja selle paigaldamisega seotud tööde maksumusest. Seega kuulub 18 573 krooni e. 1187.03 eurot kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. Hageja on hagis märkinud, et tööde hind oli 37 146.40 krooni ja sellest 1⁄2 on 18 732 krooni, mis on ilmne arvutusviga. Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude summas 6018 krooni e. 384.62 eurot põhjusel, et kostja korterist sai alguse veekahju, mistõttu sai kannatada hageja korter. KOS § 11 lg.1 p.1 kohaselt korteriomanik on kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Lg.2 järgi korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad sama paragrahvi lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatut. Korteriomaniku kohustust hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud erisättega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid s.h. deliktiõiguse sätteid. KOS § 11 alusel vaidlust lahendades ei ole oluline kahju tekitaja süü. Selline on ka kohtupraktika – RKL 3-2-1-69-06. Kostja korteris toimus 15.09.2008.a. veeuputus, mistõttu said kahjustada allolevad korterid s.h. hagejale kuuluv korter nr.7. Korteris Seedri 44-7 sai kahjustada kipslagi, mis tuli värvida ja pahteldada. Veeavarii toimumise kohta on koostatud 08.09.2008.a. akt, mille kohaselt Seedri 4 keldrikorrusel paikneva garaaži laest toimus vee tilkumine. Kontrolliti selle kohal olevaid korterid ja korteris nr.7 oli märgatav esiku laes, seinal ja põrandal vee läbijooks. Korteris 26 läbijooksu ei avastatud. Korteris 41 avastati vee läbijooksu põhjus, milleks oli vigastatud külma vee toru. Toru oli korteriomaniku poolt avatud ning püütud kõrvaldada klambri ja kummitihendi paigaldamisega, kuid toru lasi vett läbi (tl.33). Akt koostatud haldaja OÜ KV Halduskoda esindaja Ilmar Kukk`e ja AS SA.MET esindaja Peeter Ignatjev`i poolt. Aktile lisatud foto, mis tehtud kostja korteris paiknevast veetorust (tl.34). Kostja 19.12.2011.a. kohtule esitatud avalduses märgib „ kostja korteris toimus san. tarvikute paigaldus ja töö käigus sai kahjustada veetoru, sulgesime korterisse tuleva vee ja parandasime toru (tl.247). AS YIT ehitus on teinud hinnapakkumise, mille kohaselt Seedri 4-7 korteri parandustööde maksumus on 5100 krooni + käibemaks 18% s.o. kokku 6018 krooni (tl.96). Kostjale on saadetud hageja poolt arve antud summa tasumiseks 09.01.2009.a, kuid kostja pole arvet tasunud. Nimetatud kahjunõuet on kostja selgesõnaliselt 17.12.2009.a. esitatud avalduses kohtule tunnistanud. Avalduses on märgitud „ oleme nõus tunnistama hageja nõuet summas 6018 krooni veekahjud hagejale kuulunud korteris 7“ (tl.152). Seega on selles osas kostja võtnud hagi õigeks. TsMS § 440 lg.1 järgi kui kostja võtab kohtuistungil v. kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks , rahuldab kohus hagi. TsMS § 231 lg.2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist , kui vastaspool võtab selle omaks. Omaksvõtt on faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses v. kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Lg.3 järgi omaksvõttu võib tagasi võtta üksnes teise poole nõusolekul v. juhul, kui tagasivõttev pool tõendab, et väide asjaolu olemasolu v. puudumise kohta, mis omaks võeti , ei vasta tõele ja omaksvõtt oli tingitud ebaõigest ettekujutusest asjaolust. Sel juhul ei loeta asjaolu omaksvõetuks. Juhul kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg.1 p.1 sätestatud kohustuse rikkumisega teise korteriomandi omandit ja kannatanu nõuab kahju hüvitamist , saab rikkuja vastutusest vabaneda, 8 (10)

Tsiviilasi nr. 2-09-7870 kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav. KOS § 11 lg.3 järgi korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab , et rikkus kohustust asjaolu tõttu , mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist v. selle vältimist v. takistavast asjaolust v. selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kostja ei ole kohtule tõendanud, et rikkumine oli vabandatav v. et tema korteriomandi omanikuna ei saanud vältida san. tarvikute paigalduse käigus veetoru kahjustamist. Hageja on 08.09.2008.a. aktiga veeavarii kohta , mille kohaselt oli toru püütud parandada klambri ja kummitihendi paigaldamisega , kuid toru lasi vett läbi tõendanud, et kostja vastutab tekkinud kahju eest. Seega kuulub kahjunõue 384.62 eurot kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. Kostja esitas 17.12.2009.a. kohtule tasaarvestuse avalduse ja tasaarvestas hageja kahjunõude summas 6018 krooni e. 384.62 eurot leppetrahvi nõudega. Kostja leidis, et korteriomand ei olnud valmis lepingus märgitud tähtajaks s.o. 30.04.2007.a. ja seega peab hageja tasuma kostjale leppetrahvi 0,025% müügihinnast (3 810 000 krooni) iga viivitatud päeva eest. Valmis sai korteriomand 07.11.2007.a. , seega on leppetrahvi nõue 01.05.2007- 07.11.2007.a. s.o. 194 päeva eest x 0,025% s.o. 95.25 krooni päevas = 18 478.50 krooni + 10 384 krooni lisatud arvete hüvitamine. Poolte vahel sõlmitud lepingu p.4.2 järgi müüja kohustus lepingujärgsed tööd teostama hiljemalt 01.03.2007.a. ning hankima kasutusload hiljemalt 15.03.2007.a. Täiendav tähtaeg lepiti kokku 30.04.2007.a. Lepingu p. 5.1 järgi müüja ja ostja lepivad kokku , et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt sama lepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimise päeval. Lepingu p. 5.3 järgi nimetatud tähtpäevaks on müüja kohustatud lepingu eseme ja kõik sellele juurdepääsu võimaldavad võtmed, puldid ning päraldiseks olevad dokumendid ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsuse valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 0,025% müügihinnast iga viivitatud päeva eest. Korteriomandi valdus anti ostjale üle 26.05.2007.a. ja asjaõigusleping sõlmiti 07.11.2007.a. VÕS § 159 lg.2 kohaselt kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda , kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Kostja on leppetrahvi nõude esitanud alles 17.12.2009.a. s.o. üle kahe aasta hiljem ,mil ta kohustuse rikkumisest teada sai, mis ei ole kohtu arvates mõistlik aeg. Tasaarvestuse avalduses märgitud nõue 10 384 krooni ei ole kohtule selge, kuid selles osas ei ole kostja ka tasaarvestuse avaldust esitanud. Seega kohus leiab, et kostjapoolne tasaarvestuse nõue ei ole põhjendatud. Kostja väited selle kohta, et hageja poolt esitatud arvetes olid märgitud ka teised nõuded (viivis) ja seetõttu ei olnud võimalik esitatud arvet tasuda, ei ole põhjendatud, kuna kostjal oli võimalik tasuda arve ka osaliselt. Hageja on esitanud nõude kasutatud kommunaalteenuste eest, kuna kostjale on korteriomandi valdus üle antud 25.05.2007.a., kuid hageja on tasunud kostja poolt tarbitud teenuste eest haldajale kokku 9686 krooni s.o. 619.05 eurot perioodil juuli –november 2007.a. ning kostja on seega alusetult säästnud. Nõue esitatud VÕS § 1041 alusel (tl.5, 241). VÕS § 1041 kohaselt isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks õigustatud ega kohustatud, võib isikult, kelle kohustuse ta täitis, nõuda täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal, mil ta tema vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai v. teada saama pidi. Nõutud perioodil oli korteriomanik hageja, seega on õigesti esitatud arved haldusteenuse ja kommunaalteenuste tasumise kohta hagejale. KOS § 13 lg.1 järgi korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik- õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. Seega hageja ei ole täitnud teise isiku kohustust olemata selleks õigustatud ega kohustatud. Kohtule ei ole selge kas hageja on omapoolselt esitanud kommunaalteenuste arved kostjale tasumiseks ja mis alusel.

9 (10)

Tsiviilasi nr. 2-09-7870 Hageja on esitanud antud nõude tõendamiseks kohtule ainult talle LVM Haldus OÜ poolt saadetud arved (tl.28-32).Kohus leiab, et esitatud nõue ei ole tõendatud ja rahuldamisele ei kuulu. Kostja on nõude vaidlustanud. Ainuüksi hagejale esitatud arved ei tõenda nõude olemasolu. Kohus on 28.08.2012.a. kohtuotsuse tegemise edasi lükanud ja andnud hagejale võimaluse oma nõude tõendamiseks s.t. elamule esitatud üldarvete esitamiseks ja arvestuse esitamiseks kostja korteri kohta, kuid hageja ei ole antud andmeid kohtule esitanud. Kohtule ei ole selge, kas arvetel esitatud summad on õiged. Nõue vee ja kanalisatsiooni eest (kas vastavalt veemõõtja näidule v. muul alusel, mis näiduni nõue), vee soojendamise eest (kuidas on vee soojendamise tasu arvestatud ja milline on teenusepakkuja nõue kogu majale ja kuidas on arvestatud korterile esitatud tasunõue), kütte eest, üldkütte eest ( milline on teenusepakkuja nõue kogu majale ja kuidas on arvestatud tasu korteri kohta ja mis alusel), ampritasu ( kuidas on arvestatud), elektrinäit ja üldelektri näit (milline on näit ja kuidas tasu arvestatud elektri ja üldelektri osas), prügivedu (milline on teenuseosutaja nõue kogu majale ja kuidas on arvestatud ning mis alusel nõue korterile), digitaaljaama telefon , heakord, valve (kuidas ja mis alusel tasu arvestatud). Seega jätab kohus nõude summas 619.05 eurot rahuldamata. VÕS § 113 lg.1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS § -is 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas. VÕS § 94 lg.1 järgi kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele v. lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1.jaanuari ja 1.juulit, kui seaduses v. lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Hageja viivisenõue (tl.265) on ehitustööde 1187.03 eurot tasumata jätmise eest alates 23.01.2008.a. (arve maksetähtaeg 22.01.2008) 0,02% tasumata summalt (1187.03) päevas (VÕS-is sätestatud määr 2008 aastal kõrgem ,kuid hageja nõue 0.02%) s.o. 0,23 eurot päevas kuni kohtuotsuse tegemiseni 26.10.2012.a. 1668 päeva (esialgse otsuse avalikult teatavakstegemise päeva 31.08.2012 seisuga ) + 56 päeva s.o. 1724 päeva eest x 0,23 =396.52 eurot. Hageja viivisenõue veekahju 384.62 eurot tasumata jätmise eest alates 17.01.2009.a. (arve maksetähtaeg 16.01.2009) 0,02% tasumata summalt (384.62) päevas s.o. 0.07 eurot päevas kuni kohtuotsuse tegemiseni 26.10.2012.a. 1309 päeva ( esialgse otsuse avalikult teatavakstegemise päeva 31.08.2012 seisuga) + 56 päeva s.o. 1365 päeva eest x 0,07 eurot = 95.55 eurot. Seega on põhjendatud viivis kokku kohtuotsuse tegemise kuupäeva seisuga 396.52 + 95.55 =492.07 eurot ja edasine viivis VÕS § 113 lg.1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskuludest Vastavalt TsMS § 163 lg.1 tuleb menetluskulud jätta 29 hageja ja 71 kostja kanda ( hageja nõue 2206.61 eurot, rahuldamisele 1571.65 eurot s.o.71 %). Menetluskulude kohta võivad menetlusosalised nõuda Pärnu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest – TsMS § 174 lg 1

Ivika Sillaots Kohtunik

10 (10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.