2-11-49623/32 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja - lahend.ee

V. P. esitas Pärnu Maakohtusse maksekäsu kiirmenetluse avalduse M. A.i vastu võlgnevuse 1 628,04 eurot ja menetluskulude 47,93 eurot väljamõistmiseks. Võlgnik esitas vastuväite maksekäsu kiirmenetluse avaldusele. Maksekäsu kiiremenetluse avaldus anti üle Viru Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Avalduses on märgitud võlgniku M. A.i elukohaks xxx. Andmed kostja elukoha kohta leiavad kinnitust ka Rahvastikuregistri väljavõttega, mille kohaselt elab kostja aadressil Sütiste tee 26-21 Tallinn, Harju maakond. Viru Maakohus keeldus 27.12.2011 määrusega V. P. hagiavaldust menetlusse võtmast. Maakohus saatis hagiavalduse kohtualluvuse järgi Harju Maakohtule. V. P. esitas 12.01.2012 määruskaebuse, milles taotles Viru Maakohtu 27.12.2011 määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega hagiavaldus võetakse menetlusse. Tartu Ringkonnakohtu 28.02.2012 määrusega tühistati Viru Maakohtu 27.12.2011 määrus, tsiviilasi edastati Viru Maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks. Viru Maakohtu 06.03.2012 määrusega anti hagejale tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks, so nõude esitamiseks ja põhjendamiseks hagiavaldusele ettenähtud vormis, lisades hagiavaldusele dokumentaalsed tõendid vastavalt menetlusosaliste arvule ning täiendava riigilõivu summas 207,71 EUR tasumiseks ja maksekorralduse esitamiseks (tl. 18-19). Hageja kõrvaldas puudused 16.03.2012, esitades Viru Maakohtule hagi M. A.`i vastu 1 628,04 euro nõudes. Esitatud hagiavalduse kohaselt on kostja korteri, aadressil: xxx, omanik. Nimetatud elamus on moodustatud korteriomanike ühisus ning elamu valitsejaks on valitud hageja V. P.. Kostja jättis tasumata kostjale kommunaalteenuste (hooldustasu, kommunaalteenused, soojusenergia) eest esitatud arved, seoses millega kostja võlgnevus seisuga 01.10.2011 moodustab 1 628,04 eurot, sh põhivõlgnevus 1 101,16 EUR ja viivised 526,88 EUR. Hageja esindaja palus hagi rahuldada täies ulatuses ja jätta hageja menetluskulud kostja kanda, mõistes kostjalt välja hageja riigilõivu kogusummas 281,20 eurot ja õigusabikulud summas 180 eurot (tl. 23-45).

27.augusti 2012 kohtuistungil jäi hageja esindaja S. Gromtsev hagis esitatud nõude juurde. Kostja sai korteriomandi, asukohaga xxx, omanikuks 2006. aastal, sellest ajast on kujunenud ka võlgnevus. Kokku moodustab haldus- ja hoolduskulude ning kommunaalkulude võlgnevus 1 101,16 eurot, millele lisandub viivis 526,88 eurot, kokku 1 628,04 eurot. Kogu selle aja jooksul on kostja tasunud ainult 1 000 krooni (63,91 eurot) 2008. aasta oktoobris. Hageja esindaja palus hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. V. P. esindusõigus tuleneb KOS § 21 lg 2 p. 1, 5, kuna elamus on moodustatud korteriomanike ühisus ning V. P. on majavalitseja, tema volitused on kinnitatud koosoleku protokolliga. Tema volitused kehtivad kuni 01.01.2014. Esindaja palus hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja M. A. palus menetlus lõpetada, kuna on endiselt seisukohal, et hagi on esitatud ebapädeva isiku poolt. Kui ta 2008.a. oktoobris maksis 1 000 krooni, siis lubas V. P. asja korda teha, kuid lubadust ei täitnud. Arveid kostja saanud ei ole, majas puuduvad postkastid. Kostja sõnul oli kokkulepe, et arved võib jätta alumise korteri korteriomanikule, keda kostja usaldab. Antud korteris on võimatu elada, küte puudub. kui ta korteri ostis, siis oli kõik korras. Talvel oli küte kinni keeratud ning torud külmusid ja lõhkesid. Kostja leiab, et selles on süüdi majavalitsus. Ka naaberkorterites puudub küte, miks peab siis kostja selle eest maksma? Kostja leiab, et hageja poolt nõutud summa ei ole reaalne. Kostja on teinud V. P.`le ettepaneku korter maha müüa, maksudest on kostja tasunud maamaksu, kommunaalteenuste eest tasunud ei ole. Samas kostja ei eita, et korteriomand aadressil Uus 3-21, Kohtla-Järve, kuulub temale. Kostja esindaja V. Kulikov hagiga ei nõustunud, hageja esindaja pädevus ei ole tõendatud. Esindaja viitab 14.05.2004 protokollile, millest nähtub, et majas oli valitud ainult majanõukogu. Kuna võlgnevuse arvestus on koostatud sama isiku poolt, kes esitas hagi, siis leiab kostja, et isikul puudus selleks pädevus. Kostja ei ole korteris elanud mitte ühtegi päeva, ta elas teises linnas, majavalitsuse teenuseid ta ei kasuta (tl. 83-84).

08.oktoobri 2012 kohtuistungil teatas hageja esindaja S. Gromtsev, et on kostja poolt saadetud fotodega tutvunud, kuid nendest ei ole aru saada, mis ruumid need on, millal fotod on tehtud ning kes on fotod saatnud. Samas on esindaja seisukohal, et kõige korteris oleva eest vastutab täielikult korteri omanik. Selle üle, et korteri omanik on M. A., vaidlus puudub. Korteri omanikul on kohustus tasuda igakuiselt kulud, mis on seotud maja ja korteriomandi korrashoiuga. Kostja on korteri xxx, seetõttu on ka esitatud arved selles aadressil. Pikka aega majavaldaja ei teadnud tema tegelikku elukohta. Ta teatas eposti aadressi alles veebruaris 2012 ning peale seda saadeti arveid e -posti teel. 01.10.2011, kui võlgnevus tekkis, jäeti arved postkasti, mida ta ilmselt kätte ei saanud. Kostja pole seni ajani mitte ühtegi arvet tasunud, kuigi arved on ta kätte saanud. Kuna korteris puudub küte, siis küttekulu arvestatakse ainult üldkasutatavate pindade eest. V. P., kes on Uus tn 3 asuva maja majavalitseja, on kohtule esitanud hagi, kus ta palub välja nõuda võlgnevus M. A.ilt. Korteri xxx, omanikuna on tal kohustus tasuda kulutusi, mis on seotud selle korteriomandiga. Kostja ei ole neid täitnud ja ei ole tasunud talle esitatud arveid. Kostja on arved kätte saanud. Kostja poolt esitatud vastuväited ei ole seotud antud asjaga. Kui kostja leiab, et talle on tekitatud isiku poolt kahju, tuleb tal pöörduda oma nõuetega selle isiku vastu kohtusse. Hageja on tõestanud oma nõudeid kostja vastu. Hageja palub kostjalt välja nõuda 1628.04 eurot seisuga 01.10.2011. Põhivõlg sellest moodustab 1101.16 eurot ja 526.28 eurot on viivis. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja esindaja V. Kulikov avaldas arvamust, et kuna nõude üheks osaks on majavalitseja hooldustasu ja haldustasu, siis peab majavalitseja selle eest ka vastavaid teenuseid osutama. Kostja saatis fotod talle kuuluvast korterist aadressil Uus tn 3-21, Kohtla-Järve, tõendamaks, et majavalitseja ei ole oma kohustust täitnud. Korter on sellises seisus nagu piltidel. Kostja vaidleb esitatud arvetele vastu. Kõik arved on saadetud aadressil xxx, kostja elukoht on xxx. Trepikojas puuduvad postkastid, kuhu oleks saanud arveid panna. Majavalitseja süül on viidud korter elamiskõlbmatusse seisukorda. Tänaseks on kostja kõik arved kätte saanud, kuid vaatamata korduvatele vaidlustele ei ole hageja esindaja esitanud kohtule hagi esitamise pädevust tõendavaid dokumente. Ühelgi esitatud protokollil ei ole kõiki vajaminevaid allkirju. Kostja vaidleb sellele vastu, et antud juhul on majavalitsejal pädevus esitada hagi. Majavalitseja on küll sõlminud üldiseid lepinguid teenindavate firmadega, kuid hagi on põhjendamatu ja seadusevastane. Protokollidelt puudub sekretäri nimi. Võimatu on kontrollida koosolekul osalenud korteriomanikke, sest nimekiri puudub. Hageja esindaja kinnitab, et arved on kostjale esitatud. Arved esitati kostjale septembris 2012. Kostja on segadusse viidud arvetel kirjutatuga. Ta ei tea, kelle allkiri on arvetel ja segadusse ajab, mis korteriühistuga on tegu. Antud majas tegutseb korteriomanike ühisus. Kostja on pidanud läbirääkimisi V. P.`ga ja mõned summad on ta ka üle kandnud tema isiklikule pangakontole. Need summad kajastuvad arvetel. Kostja tõendab esitatud fotodega korteri hetke seisukorda ja et selles korteris ei ole võimalik elada. Kostjale on arusaamatu, mille eest on arved esitatud. Valitseja pole oma kohustusi korrapäraselt täitnud. Kostja tunnistab, et V. P. oli majavalitseja, vaatamata sellele, et ta ei täitnud oma

Kohus tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid tõendeid, leidis, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele täies ulatuses. Kohus luges tuvastatuks faktilised asjaolud, mille üle puudus poolt vahel õiguslik vaidlus. Õiguslik vaidlus puudus hageja ja kostja vahel selles, et M. A. on vaidlusaluse korteriomandi omanik. Seda asjaolu kinnitab veel ka kinnistusraamatu väljatrükk. Veel puudub poolte vahel õiguslik vaidlus selle üle, et M. A. on majavalitsejale V. P. tasunud ainult ühe arve, ülejäänud arved on kõik tasumata. M. A. ei ole vaidlustanud ka arvetel näidatud võlasumma suurust ning V. P. poolt koostatud viivise arvestust. Vaidlus puudub ka selle üle, et M. A. elab praktiliselt Tallinnas ning ei kasuta oma korteriomandit, aadressiga: xxx, elamiseks. Õiguslik vaidlus on poolte vahel selle asjaolu üle, kas M. A. peab tasuma korterimandi xxx majandamiskulusid paljukorterilise elumaja majavalitsejale, kui M. A. korteris ise ei ela. Samuti on poolte vahel õiguslik vaidlus selle üle, kas majavalitseja oli kohustatud remontima ning heakorrastatud seisukorda viima M. A.ile kuuluva korteriomandi reaalosa või oli M. A. omanikuna ise kohustatud tegema remonti oma korteriomandi reaalsosas, Uus 3-21, Kohtla-Järve. Samuti pn poolte vahel õiguslik vaidlus majavalitseja, V. P., volituste kehtivuse üle. Eeltoodut aluseks võttes ja kaalunud kõiki kohtule esitatud tõendeid, asjaolusid, väiteid ning vastuväiteid kogumis, luges kohus tõendatuks, et V. P. (KoÜ Uus 3 Kohtla-Järve majavalitseja) hagi M. A.`i vastu on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele vastavalt Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1, § 15 lg 1, lg 3, lg 5 ja lg 6. Kohus luges tuvastatuks faktilise asjaolu, et kostja, olles alates 2006. aastast korteri, asukohaga Uus 321, Kohtla-Järve omanik, jättis täielikult tasumata korteri haldamisega seotud hooldustasu, samuti tarbitud kommunaalteenuste tasud (soojusenergia, vesi, kanalisatsioon). Asjaolu, et kostja antud korteris ei ela, ei vabasta kostjat korteriomandiga seotud kulude kandmisest. Nimetatud asjaolu on tuvastatud majavalitseja, V. P., poolt kohtule esitatud arvetega, mida kostja ei ole vaidlustanud. Arvetega luges kohus tuvastatuks, et M. A.ile ei ole esitatud arveid teenuste tarbimise eest tema korteriomandi reaalosas, kuna seal ei elata. M. A.ile on majavalitseja poolt esitatud arved paljukorterilise elumaja kõigi korteriomanike kaasomandis olevas osas (näiteks trepikojad, keldriruumid jne.) teenuste tarbimise eest, aga samuti kogu elumaja haldamise eest. Tuginedes arvetele jättis kohus arvestamata ka M. A.i vastuväite, mille kohaselt ei pea ta majavalitseja poolt esitatud arveid tasuma, kuna korteriomandi Uus 3-21, KohtlaJärve reaalosa on elamiseks kõlbmatu ja majavalitseja kohuseks oleks korteriomandi reaalosa elamiskõlblikku seisukorda viimine. KOS § 13 lg 1 kohaselt, korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et ta alates 2006. aastast korteri, asukohaga Uus 3-21, Kohtla-Järve, omanik. Seega, lähtudes KOS § 13 lg 1, on kostja kohustatud kandma

2-11-49623 korteriomandi valdamisega (kommunaalteenused, soojusenergia tarbimine) kaasnevaid kulusid. M. A. ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit selle asjaolu kohta, et paljukorterilise elumaja Uus 3, Kohtla-Järve korteriomanike vahel on sõlmitud kokkulepe, mis erineb KOS §13 lg.1 toodud suhtest ja mille kohaselt ei pea M. A. osa võtma elumaja majandamiseks vajalike kulude kandmisest. Kuna M. A. ei ole sellist kokkulepet suutnud tõendada, siis jätab kohus arvestamata kõik M. A.i vastuväited hagile. M. A.i vastuväted tema reaalosa elamiskõlbmatu seisukorra kohta luges kohus mitteasjakohasteks. Samuti on mitteasjakohased vastavad tõendid. Hagile lisatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kostja M. A. on korteri asukohaga xxx, omanik, alates 2006. aastast (tl. 32). Kostjale alates 2007 kuni 2011 väljastatud arvetest (6 arvet, tl33-38) nähtub, et kostja võlgnevus 01.10.2011 seisuga moodustab 1 101,16 eurot, millele lisanduvad viivised summas 526,88 eurot, kokku summas 1 628,04 eurot. Ülaltoodust lähtuvalt moodustab kostja võlgnevus hageja ees kokku summas 1 628,04 eurot, sh põhivõlgnevus 1 101,16 eurot ja viivised 526,88 eurot. Arvetest nähtub, et kostja on kogu selle aja jooksul tasunud võlgnevust ühel korral, summas 63,91 eurot (1 000 krooni), 2008.a. oktoobrikuus. Asjaolu, et kostjale kuuluv korter ei ole elamiskõlblik, ei saa olla mõjuvaks põhjuseks arvete mittetasumisel. Kostjal on võimalik temale kuuluv korteriomand võõrandada, vältimaks korteriomandiga seotud kulusid. Vastavalt KOS § 15 lg 1, lg 3, lg 5 ja lg 6, kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Kokkuleppeid arvestades võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Korteriomanik võib nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena: 1) kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kodukorra (edaspidi kodukord) kehtestamist; 2) korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist; 3) korteriomanike poolset kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimist ja korteriomanike vastutuse kindlustamist; 4) kohase suurusega remondifondi kogumist; 5) majanduskava koostamist; 6) korteriomanikule mõistlike tavakommunikatsioonide rajamiseks ja säilitamiseks vajalike abinõude talumist; 7) energiaauditi ja energiamärgise tellimist. Seega, lähtudes KOS § 15 lg 1, lg 3, lg 5 ja lg 6, on kostja korteri, asukohaga Uus 3-21, Kohtla-Järve, omanikuna kohustatud kandma korteriomandi hooldamise ja haldamisega kaasnevaid kulusid. Kostja ei ole vaidlustanud arvete kättesaamist, vastupidi, kostja nõustus asjaoluga, et ta on arved kätte saanud. Samuti ei ole kostja vaidlustanud hageja poolt esitatud arveid, võla ja viivise arvestust, mille tõttu tuleb hagi rahuldada. Kohus ei saa nõustuda kostja ja tema esindaja arvamusega, et hageja V. P. ei ole pädev isik hagi esitamiseks. V. P. on KoÜ Uus 3 Kohtla-Järve majavalitseja ja täidab korteriomandi seaduse § 21 tulenevaid ülesandeid.

2-11-49623 KOS § 21 kohaselt, valitseja on õigustatud ja kohustatud: 1) viima ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest; 2) rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid; 3) mõjuval põhjusel rakendama muid kaasomandi eseme säilimiseks vajalikke abinõusid; 4) valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid; 5) võimaldama majanõukogul valitseja tegevusega tutvuda ning esitama majanõukogule kontrollimiseks vajalikke andmeid ja dokumente. Valitsejal on õigus kõigi korteriomanike nimel: 1) korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid; 2) korraldada ja võtta vastu kaasomandi eseme igapäevase valitsemisega seotud sooritusi; 3) võtta vastu korteriomanikele kaasomandi eseme kohta esitatud avaldusi ja teateid; 4) rakendada tähtaegadest kinnipidamiseks ja muul viisil õigusliku kahju ärahoidmiseks vajalikke meetmeid; 5) esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 loetletud õigusi ja kohustusi ei saa korteriomanike kokkuleppega piirata. Valitseja säilitab korteriomanike vara muust varast eraldi. Vahendite käsutamise võib üldkoosoleku otsusega seada sõltuvusse korteriomanikust või kolmandast isikust. Valitseja võib korteriomanikelt nõuda volikirja andmist. Volikirjale kirjutavad alla käesoleva seaduse § 18 lõikes 6 sätestatud isikud või teeb seda üldkoosoleku poolt volitatud isik. Hagile lisatud Uus 3 korteriomanike 30.06.2008 üldkoosoleku protokollist nähtub, et V. P. maja teenindamise lepingut on pikendatud kuni 01.01.2014 (tl. 27). Ülaltooduga on tõendatud V. P. esindusõigus. Kostja vastuväide, et majavalitseja on süüdi tema korteriomandi halvas seisukorras, ei põhine seadusel. Iga omanik peab oma korteris ise remondi tegema. Samuti peab korteriomanik osa võtma elumaja üldistest kuludest võrdselt teiste korteriomanikega. Ülaltoodust lähtuvalt rahuldab kohus hagi täies ulatuses.