Võlaõigus › Laenu- ja krediidilepingud

1(10)

Tsiviilasi nr: 2-10-59105

2(10)

Tsiviilasi nr: 2-10-59105 Hagejad, olles huvitatud kostja müüdavast kinnistust, tegid kostjale ettepaneku osta nimetatud kinnistu tingimusel, et kostja korraldab maa sihtotstarbe muutmise elamumaaks. Kostja nõustus ettepanekuga ja esitas Kernu Vallavalitsusele taotluse maa sihtotstarve muutmiseks. Lepingueelsete läbirääkimiste tulemusel tellisid hagejad ostetava objekti turuväärtuse hindamiseks ekspertiisi. Kostja ei ole vaidlustanud, et hagejad ei olnud huvitatud müüdavast kinnistust ning lepingueelsete läbirääkimiste eesmärk ei olnud vaidlusaluse kinnistu ostumüügi tehing. Tõendamist ei leidnud asjaolu, et tegelikult tingis kokkuleppe mittesaavutamise hagejate lisatingimuste nõudmine ja viivitamine, kuivõrd esitatud e-kirjad ei anna alust taoliste järelduste tegemiseks. AS SEB Pank 14.06.2011 tõendi kohaselt on hagejad esitanud pangale laenutaotluse vaidlusaluse kinnistu ostu finantseerimiseks ja pank tegi 29.09.2010 positiivse otsuse laenu andmiseks. Muuhulgas sõlmisid hagejad ERGO Kindlustuse AS-iga lepingu ostetava kinnistu kindlustamiseks. Seega on tõendatud, et hagejate eesmärgiks oli lepingueelsete läbirääkimiste tulemusena omandada eelnimetatud kinnistu. Vastupidine ei leidnud asjas tuvastamist. 26.08.2010 esitas kostja Kernu Vallavalitsusele maa sihtotstarbe muutmise taotluse ja Kernu vallavolikogu otsus avalikustati septembri lõpus. Nimetatud asjaolu ei ole kostja vaidlustanud. Kohus leidis, et ekspertiisiks tehtud kulutuste näol oli tegemist varalise ja õigusliku seisundi halvenemisega võrreldes sellega, mis oleks olnud juhul kui läbirääkimisi ei oleks peetud ega kokkuleppeid sõlmitud. Kohus leidis, et kostja läbirääkimiste viimases staadiumis katkestamine on lepingueelseid läbirääkimisi pidava isiku kohustuste rikkumine, võttes arvesse, et hagejad tegid kõik endast oleneva, et sõlmida ostu-müügileping. Kuivõrd hagejad tellisid ekspertiisi kinnistu hindamiseks seonduvalt õigustatud ootusega vaidlusalune kinnistu omandada, on kostjapoolne läbirääkimiste katkestamine ja seega ostu-müügitehingu tegemise nurjumine tekitanud hagejatele kahju ja kostjal on tekkinud kahju hüvitamise kohustus. Kostja on omaks võtnud, et läbirääkimiste pidamist korraldas kostja oma esindaja S. K. kaudu. Asjakohatu on kostja viide, et hagejad ei ole võlanõuet kahju hüvitamiseks kostjale esitanud, kuivõrd kostjat esindas võlanõudel esinev adressaat ning selles osas ei ole kostja vastupidist väitnud. Kohtu hinnangul on esitatud kahju hüvitamise nõue põhjendatud ja tuleb rahuldada ning kostjalt tuleb solidaarselt hagejate kasuks välja mõista kahju 159,78 eurot. Kuna kostja on viivitanud rahaliste kohustuste täitmisega, on hagejatel õigus VÕS 101 lg 1 p 6 ja VÕS § 113 lg 1 alusel nõuda viivisintressi. Seega on põhjendatud ka hagejate viiviste nõue. Kooskõlas TsMS §-ga 367 on hagejatel õigus nõuda viivist protsendina põhinõudest alates hagi esitamisest. Seega tuleb kostjalt välja mõista viivis 8% aastas põhivõlalt 159,78 eurot kuni põhinõude rahuldamiseni. Apellatsioonkaebus

3(10)

Tsiviilasi nr: 2-10-59105 järeldused on nii faktiliselt kui õiguslikult motiveerimata ning otsus ei ole kooskõlas seaduslikkuse ja põhjendatuse põhimõttega. Kohus ei ole kaasa aidanud poolte vahel kompromissi saavutamisele (vastava tähtaja määramist ei saa lugeda kohtu poolseks kaasaaitamiseks). 18.04.2011 määrusega on maakohus võtnud hagi menetlusse ja käsitlenud hagejana A. T. 25.05.2011 määruses on kohus näidanud hagejatena A. T. kui ka R. T. , kuid resolutsioonis nimetanud hagejaks vaid ühte neist. 23.01.2012 otsuses on kohus kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja mõistnud kogu nende poolt nõutu. Kohus on jätnud tähelepanuta kostja märkused hagejate osas valitseva ebaselguse ja väidetava nõude aluseks oleva kulutuse kandja isiku kohta. Puudub materiaalõiguslik põhistus, miks peaks kohus summad välja mõistma hagejate kasuks solidaarselt. Müügitehingu ärajäämine ei tähenda automaatselt pahauskset läbirääkimiste pidamist või katkestamist. Kohus ei ole arvestanud fakti, et tegelikkuses kostja teostas kinnistu müügitehingu. VÕS § 14 lg 3 kohaselt, kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Seega on esmane õiguslik tagajärg, et kokkuleppe mittesaavutamise korral ei tulene läbirääkimistest pooltele õiguslikke tagajärgi. Ainult siis, kui isik peab läbirääkimisi või katkestab need pahauskselt (eelkõige lepingu sõlmimise tahteta), võivad temale tuleneda õiguslikud tagajärjed. Samuti tuleb arvestada VÕS §-s 7 sätestatud mõistlikkuse põhimõttega. Kostja ei ole läbirääkimisi pidanud ega neid katkestanud lepingu sõlmimise tahteta. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt müüs kostja kinnistu D. O-le 26.11.2010, seega ligikaudu kolm kuud peale läbirääkimiste alustamist hagejatega. Pikk läbirääkimiste periood tulenes hagejate täiendavate nõudmiste järk-järgulisest esitamisest ja notari aja korduvast edasilükkamisest. Hagejad ei vaidlusta müügitehingu toimumist teise isikuga. Jääb ebaselgeks, miks maakohus ei ole sellele asjaolule tähelepanu pööranud ja on hagi täies ulatuses rahuldanud. Pooled ei vaidle selle üle, et hagiavalduse aluseks oleva õigusnormi (VÕS § 14 lg 3) oluliseks tunnuseks on pahausksus. Otsuse motiivides ei esine mingit põhjendust, miks loeb kohus kostja tegevuse pahauskseks. Põhjendusest, et kostja katkestas läbirääkimised viimases staadiumis, võib järeldada kohtu etteheidet kostjale ja kaudselt järeldada, et kohus loeb taolise katkestamise pahauskseks. Sealjuures ei vaidle pooled oluliste asjaolude üle, et vaidlusaluse kinnistu müügitehing leidis aset, kuid teise isikuga (mitte kostjatega); läbirääkimised hagejatega olid kestnud oluliselt üle kuu aja; kostja teostas maa sihtotstarbe muutmise just hagejate palvel; hagejad täiendasid nõudmisi dokumentide ja asjaolude väljaselgitamise osas järk-järgult; kostjat esindav maakler S. K. määras mitu korda notariaja, kuid tehing ei leidnud aset hagejatest tulenevatel asjaoludel. Eeltoodud asjaoludel on välistatud kostja tegevuse lugemine pahauskseks ja seeläbi hagejatele kahju põhjustavaks. Olukorras, kus hagejad viivitasid tehingu tegemisega, kuid samas ilmus ostja, kes oli huvitatud tehingu kohesest teostamisest, oli ainuvõimalik mõistlik otsus teha tehing isikuga, kelle tehingu tegemise soovis ei olnud põhjust kahelda. Seega tegutses kostja mõistlikult ja heauskselt. VÕS § 14 lg 3 ei kohusta potentsiaalset müüjat tegutsema (viivitama) ebamõistlikult ja müügitehingut väidetavate ostjate huvides piiramatult edasi lükkama. Kuna kostja ei rikkunud VÕS § 14 lg 3 nõudeid ega põhimõtteid, langeb ära ka kahju tekitamise küsimus (VÕS § 115). Asjaolu, et hagejatel tekkis rahaline väljaminek seoses kinnistu hindamisega, on tingitud hagejatest endist. Vastav väljaminek osutus kasutuks

4(10)

Tsiviilasi nr: 2-10-59105 hagejatest endist tingitud viivituse, ebajärjekindluse ja tehingu tegemise ebakindluse tõttu. Ka kostjal oli arvukalt väljaminekuid hageja jätkuvate nõudmiste rahuldamiseks (maa sihtotstarbe muutmisele ja täiendavate dokumentide hankimisele tehtud kulutused), mis samuti osutusid kasututeks, kuna tegelik ostja ei pidanud neid toiminguid vajalikeks. Hagejad on hagiavalduses ja muudes dokumentides üritanud jätta ebaõiget ja eksitavat muljet, nagu oleks pooltel olnud kõik kokku lepitud, kuid kostja ühepoolse notariaja äraütlemise tõttu oleks tehing ära jäänud. Tegelikkuses ei jõudnud pooled selleni, et notar oleks neile läbivaatamiseks esitanud kirjaliku müügilepingu projekti. 06.05.2011 vastuse kohaselt määras kostja esindaja viimase notariaja, kuid tehing jäi ära hagejatest tulenevalt. Hagejad ei ole sellele väitele vastu vaielnud. Ka hiljem ei ole hagejad vaidlustanud tehingu tõestamise ärajäämist just hagejatest tulenevalt. 05.-06.10.2010 poolte esindajate elektronkirjavahetusest ilmneb, et mitmed hagejate jaoks olulised (kuid kostja jaoks uuena kerkinud) küsimused olid lahtised ja kostja ei saanud olla kindel tehingu toimumises. Hagejad on esitanud eksitavaid andmeid läbirääkimiste käigu ja tehingu ettevalmistamise kohta. VÕS § 127 lg-s 3 on sätestatud, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Seega sõltub (väidetava) kahju hüvitamise kohustus kahju ettenähtavusest. Panga valmisolek laenuleping allkirjastada oli 05.10.2010. Hagiavaldusele lisatud väljatrükk ERI Kinnisvara OÜ-le hindamisakti koostamise eest maksmise kohta kannab 24.09.2010 kuupäeva. Vaatamata panga valmisolekule tehing allkirjastada, teatas hagejate jurist 05.10.2010 elektronkirjas kostjat esindavale maaklerile, et kohe kui kõik ülaltoodud toimingud saavad teostatud, võetakse ühendust laenuandjaga, samuti määratakse aeg notari juures tehingu tegemiseks. Kiri oli saadetud edastamaks kostjale täiendavaid hagejate nõudmisi. Hagejaid esindav jurist teatas 05.10.2010 (ligikaudu kaks kuud peale läbirääkimiste algust), et peale täiendavate nõudmiste täitmist võetakse ühendust laenuandjaga. Kostja ei saanud sellises olukorras eeldada tõsist ostmise soovi, samuti seda, et kulutus hindamisaktile on juba tehtud. Kostjat esindav maakler teatas 05.10.2010 veelkord (seoses täiendavate nõudmiste-toimingutega), et müüja ei saa kauem oodata. Hagejaid esindav jurist oleks hiljemalt sel hetkel pidanud kinnitama, et laenutaotlus on panga poolt rahuldatud ja hindamisakt tellitud ning makstud. Midagi sellist ei toimunud. Eeltoodud asjaoludest on ainuvõimalik järeldada, et nõutav kuluhüvitis ei olnud ega saanudki olla kostjale ettenähtav. Hagejad ei ole kohtueelselt nõudeavaldust kostja vastu esitanud. 23.10.2010 võlanõudest ei ole võimalik aru saada, kelle vastu on nõue suunatud. Hagiavaldusele lisatud ärakiri 23.10.2010 võlanõudest ei ole saadetud kostjale, adressaadina on märgitud OÜ Arcinvest Servis. Tekstis on korduvalt kasutatud pöördumist „Teie“, kuid kordagi ei ole nimetatud kostja ega S. K. nime. Seega on ainuvõimalik järeldada, et võlanõue on suunatud OÜ Arcinvest Servis vastu. Teoreetiliselt on võimalik, et tehing jäi hagejate arvates ära maakleri süülise tegevuse tulemusena, mis oleks meelevaldne käsitlus. Kostja ei saanud võlanõuet kätte enne hagejate maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamist. Seega ei saa hagejad kõnesoleva tõendiga põhjendada nõude kohtueelset esitamist. Hagejad on asjaajamises olnud ebajärjekindlad ja süsteemitud. Võlanõude esitamise hetkeks ei olnud nad kindlaks teinud, kes oli kinnistu müüja ja kes neile väidetava kahju põhjustas. Nimetatud võlanõudest ei saa kostjale tuleneda mingeid juriidilisi tagajärgi. Maakohus on põhjendamatult rahuldanud viivisenõude ja otsus on selles osas puudulikult motiveeritud. Viivitusintressi nõue on alusetu, kuna väidetavat põhivõlga (kahju tekitamist) ei

5(10)

Tsiviilasi nr: 2-10-59105 eksisteeri. Samuti ei ole hagejatel põhjust arvestada seda just 20.10.2010, nagu hagiavaldusest nähtub. Hagejad ei ole kohtueelselt nõudeavaldust isiklikult kostja vastu esitanud. Kohane ei ole taandada kostja vastuväidet küsimusele, milline oli võlanõude adressaat puhtalt postitamise kontekstis, nagu on teinud maakohus. Maakohus ei ole motiveerinud, kuidas ta saab väljamõistetava viivise suuruseks 5,10 eurot. Kaudselt võib järeldada, et kohus nõustub hagiavalduses toodud tabeliga (arvutustega), millest nähtub, et viivist arvestatakse juba 20.10.2010. Puudub põhjendus, miks sellest kuupäevast viivist arvestada ja miks ei pöörata tähelepanu faktile, et isegi kohtueelne võlanõue oli dateeritud 23.10.2010 kuupäevaga. Kuna võlanõuet kostjale ei saadetud, puudub tal info, millal see S. K. poolt kätte saadi. Maakohus ei ole põhjendanud viivitusintressi arvestamise aluseks olevat päevade arvu ega viiviseprotsendi määra. Kohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme, jättes kostja esitatud dokumentaalsed tõendid analüüsimata ja kostja taotlustele reageerimata. 06.05.2011 vastusele lisatud elektronkirjavahetusega S. K-i ja Artjom Juuse vahel soovis kostja tõendada enda faktiväiteid. Maakohus ei ole kostja dokumentaalseid tõendeid sisuliselt analüüsinud. Samuti ei ole kohus sisuliselt lahendanud kostja taotlusi tunnistaja ülekuulamiseks. Ainukeseks kostja esitatud tõendeid puudutavaks lauseks kohtuotsuses on, et asjaolu, et tegelikult tingis kokkuleppe mittesaavutamise hagejate lisatingimuste nõudmine ja viivitamine ei ole asjas tõendamist leidnud, kuivõrd esitatud e-kirjad ei anna alust taoliste järelduste tegemiseks. Otsuses puudub selgitus, millel põhineb selline üldsõnaline järeldus. Kui kohus leidis, et dokumentaalse tõendina esitatud elektronkirjavahetuse sisu jääb ebaselgeks, oleks kohus pidanud rahuldama kostja esitatud tunnistaja ülekuulamise taotluse. Maakohutu arvates on tuvastamist leidnud asjaolu, et kostjapoolne läbirääkimiste viimases staadiumis katkestamine on lepingueelseid läbirääkimisi pidava isiku kohustuste rikkumine, võttes arvesse, et hagejad tegid kõik endast oleneva, et ostu-müügileping sõlmida. Kostja märkis 06.05.2011 vastuses, et läbirääkimised poolte vahel olid kestnud oluliselt kauem kui üks kuu, kuid hagejad jätkasid täiendavate nõudmiste esitamist ja tehingu tegemisega viivitamist. Hagejad ei vaidlusta hilisemates menetlusdokumentides, et tehingu tegemine viibis ja nad esitasid täiendavaid nõudmisi ning läbirääkimised kestsid ligikaudu kaks kuud. Maakohtul oleks tulnud põhjendada kui kaua kõnesolev „läbirääkimiste viimane staadium“ kestma peab, et kostjale ei oleks omistatav läbirääkimiste pahauskne katkestamine; millel põhineb järeldus, et hagejad tegid kõik endast oleneva, et ostu-müügi leping sõlmida; millistel põhjustel on hagejate tehtud kulutus kostja jaoks ettenähtav; millal kostja (väidetava) nõude aluseks olevast kulutusest teada sai või teada saama pidi. Haginõude rahuldamine solidaarselt mõlema hageja kasuks on meelevaldne. 06.05.2011 vastuses juhtis kostja tähelepanu faktile, et hagiavalduse lisa (maksekorraldus) kohaselt tegi ülekande Eri Kinnisvara OÜ-le R. T. , kuid hagiavaldus esitati kahe isiku nimel. 18.04.2011 määrusest nähtuvalt on hagejaks A. T. Hagi esitamine kahe isiku nimel on põhjendamatu. Kohus jättis kostja märkuse tähelepanuta ja rahuldas hagi mõlema solidaarhageja kasuks. Tegemist on olulise menetlusnormi rikkumisega, kuna hagi ei saa rahuldada selle isiku kasuks, kes vastavat kulutust ei ole teinud. Maakohus ei teinud midagi kompromissi saavutamiseks, samuti ei ole kohus arvesse võtnud kostja kompromissiettepanekut. 16.06.2011 esitasid hagejad kompromissiettepaneku, mille kohaselt oleks kostja pidanud tasuma nii põhivõla (100%) kui pool hagejate tasutud riigilõivust. Kostja vastas 28.06.2011 ja 29.11.2011, et taolist ettepanekut ei saa lugeda kompromissi ettepanekuks. Kostja ettepanek mõlemal juhul oli, et tsiviilasja lõpetamise

6(10)

Tsiviilasi nr: 2-10-59105 huvides tasub ta pool põhivõlast. Kostja ettepanek vastab nii majandustavadele kui kohtupraktikas väljakujunenud arusaamale kompromissist. Kohus ei võtnud mingit sisulist seisukohta poolte kompromissiettepanekute suhtes, jättes täitmata enda TsMS-st tuleneva ülesande. Kostja palub eelkirjeldatud asjaolusid arvesse võtta menetluskulude jaotamisel. Käesoleva tsiviilasja mistahes materiaalõigusliku lõpptulemuse korral ei ole menetlusseaduse mõtte kohane kõigi menetluskulude tema kanda jätmine. Vastustajate seisukoht

7(10)

Tsiviilasi nr: 2-10-59105 vastutuse aluseks, sest kinnisasja müügilepingu sõlmimisest loobumise õigus on kummalgi lepingu poolel kuni kinnisasja müügilepingu notariaalse tõestamiseni. Juhul, kui kinnisasja müügilepingu sõlmimist kavandav pool ei saaks ilma õiguslike tagajärgedeta kinnisasja müügilepingu sõlmimisest enne notariaalset tõestamist loobuda, kaotaks notariaalne vormisund oma mõtte, sest notariaalse vormisunni mõte on see, et õiguslikud tagajärjed tekivad alles notariaalse tõestamisega ja et lepingu pool on kuni selleni vaba otsustama, kas ta lepingu sõlmib või mitte ning lepingu pool saab kõiki asjaolusid, sh ka notari selgitusi arvesse võttes otsustada, kas ta lepingu sõlmib või mitte ning tal on võimalik ilma õiguslike tagajärgedeta lepingu sõlmimisest loobuda. Lepingu sõlmimisest loobumise korral saab järgneda vastutus üksnes mingite eriliste asjaolude korral ning vastutuse aluseks ei saa olla pelgalt see väide, et üks pool loobus lepingu sõlmimisest läbirääkimiste hilises faasis. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja selliseid vastutuse aluseks olevaid asjaolusid kohtu ette toonud ega tõendanud ning sellel põhjusel tuleb jätta hagi rahuldamata.

8(10)

Tsiviilasi nr: 2-10-59105 toimiku materjalide pinnalt ei saa teha järeldust, et hagejad oleksid kostjat nendest asjaoludest informeerinud. Tõendid ei viita sellele, et hagejad oleksid informeerinud kostjat hindamisakti tellimise täpsetest asjaoludest (et kirjalik hindamisakt on tellitud ja kui palju see maksis).

9(10)

Tsiviilasi nr: 2-10-59105 korral tuleb apellatsioonkaebust menetleda. Kaebeõigus on konstitutsiooniline põhiõigus, mille riive ei tohi ka üksikjuhtudel kujutada põhiõiguste rikkumist. Seetõttu saab ringkonnakohus jätta lihtmenetluses tehtud otsuse peale esitatud apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata üksnes siis, kui ringkonnakohus saab jõuda juba menetlusse võtmise staadiumis veendumusele, et TsMS § 637 lg-s 21 sätestatud eeldusi ei esine. Kusjuures isegi siis, kui ringkonnakohus jätab peale menetlusse võtmist ja peale apellatsioonimenetlust maakohtu otsuse muutmata, ei saa ringkonnakohtupoolset menetlusse võtmist käsitleda menetlusnormi rikkumisena. Seejuures on Riigikohus sisustanud TsMS § 637 lg-s 21 sätestatud piiranguid selliselt, et vastav norm ei anna juba menetlusse võetud apellatsioonkaebuse läbivaatamata jätmiseks alust ja sellises asjas tuleb teha lõpplahend. Juhul, kui ringkonnakohus on apellatsioonkaebuse menetlusse võtnud, tuleb apellatsioonikohtul kontrollida maakohtu otsuse seaduslikkust täpselt samadel alustel nagu enam kui 2000-eurose hagihinnaga hagide puhul. Ringkonnakohus peab siiski arvestama sellega, et juhul, kui maakohus viis menetluse läbi lihtmenetluse reeglite järgi, näiteks arvestas tõenditena tõendeid, mida muudes menetlustes ei saaks tõendina arvestada, ei ole see menetlusnormi rikkumine, eeldusel, et maakohtu tegevus jäi TsMS §-s 405 sätestatud piiridesse. Seega ei saa väita, et maakohtu poolt lihtmenetluse reeglite järgi lahendatud asjades tuleks ringkonnakohtul, eeldusel, et apellatsioonkaebus menetlusse võetakse, rikkumistesse suhtuda kuidagi teisiti, kui muudel juhtudel. Menetluskulude jaotus

Mare Merimaa

Kaupo Paal

Ande Tänav

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.