Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Müügilepingu hinnaks oli 1 350 000 krooni, mille viimase osamakse 267 500 krooni pidi hageja tasuma 22.12.2005. Kuna kostja ei täitnud oma kohustust vormistada aiamaja elamuks, keeldus hageja omapoolse kohustuse täitmisest. 14.07.2006 sai hageja kätte täitmisteate, mille kohaselt on kostja hageja suhtes algatanud täitemenetluse 54 500 krooni saamiseks. Kuivõrd kostja ei ole omapoolseid kohustusi täitnud, on hagejal õigus kostja poolt algatatud sundtäitmise aluseks olevast maksekohustuse täitmisest keelduda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja esitas kahju hüvitamise nõude, kuid ei ole tõendanud, milles kahju seisneb. Hageja ei ole aiamaja elamuks ümber ehitanud ja ehitustöid ei pidanud tegema kostja, mistõttu ei saa nõuda kostjalt elamule kasutusloa hankimist ja kostja ei ole elamule väljastatava ehitusloa mittehankimisega hagejale kahju tekitanud. Hagi alusena ei saa käsitleda aiamaja mittevastavust elamu ehitamise nõuetele, kuna elamu ehitamisele kehtestatud nõuded ei laiene aiamajale. Hageja nõude alus ja kujunemine on ebaselge. Hageja oleks pidanud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatama müüjale notariaalse avaldusega, koos oma vastava sooviga müügihinna alandamiseks või lepingust taganemiseks mõistliku aja jooksul. Avaldust ei ole hageja kostjale esitanud. Samuti ei ole hageja esitanud mingeid eelnevaid pretensioone, mis puudutaksid asja mittevastavust lepingutingimustele. Hageja on pöördunud otse kohtu poole. 13.04.2006 M.Käärsti poolt läbiviidud ekspertiisi toimumises kostja kahtleb. Ei ole selge, milliste arvutuste tulemusena on saadud täiendavate tööde maksumus. Hageja ei ole tõendanud kahjuna esitatud 125 700 krooni kulusid, samuti esile toonud seda, kas kulud alles tekivad või on juba tekkinud. Tõendamata on põhjuslik seos. Hageja ei ole iga nõuderea juures välja toonud, millisele ehitusõiguslikule normile ta tugineb, seda ei sisaldu ka ekspertaktis. Vallavalitsuse poolt välja antud projekteerimistingimustes on kirjas, et projekteeritav ehitis on aiamaja-elamu. Kostja ei pidanud aiamaja elamuks ümber ehitama, seda soovis teha hageja. Esimese astme kohtu otsus Maakohus tegi 08.04.2011 otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse kohaselt olid pooled 08.12.2005 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingus (punkt 2.1.6) kokku leppinud, et müügiesemeks on aiamaja. Seda kinnitab ka lepingu punktis 5.5 sätestatud müüja kohustus vormistada hiljemalt 01.04.2006 aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba. Lepingu ese anti hagejale üle 10.12.2005, mille kohta vormistati vastav akt (I köide lk 53). Müügilepingust ega ühestki teisest dokumendist ei nähtu, millises seisundis (kui suures osas ümberehitustööd olid tehtud) aiamaja üle anti. Samas on kõik tunnistajad väitnud, et aiamajas olid ehitustööd pooleli. Hageja ei ole tõendanud, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele, kuna sellel esinesid varjatud puudused. Kuna pooled leppisid kokku kinnisasja olulise osa - aiamaja (renoveerimise staadiumis) üleandmises, ei saa hageja nõuda, et lepingu ese oleks pidanud vastama elamule esitatavatele nõuetele. Pooled ei ole lepingu sõlmimisel eraldi kokku leppinud, et lepingu ese peaks oma omadustelt vastama elamule esitatavatele nõuetele. Seega ei saa lähtuda lepingu tingimustele mittevastavuse kindlakstegemisel kohtule esitatud spetsialisti arvamusest (I köide lk 27-28) ja eksperthinnangust (I köide lk 176-189), kus on märgitud vajalikud tööd ja maksumus ehitise viimiseks seisundisse, mis vastab elamule kehtestatud nõuetele. Pärast kinnisasja üleandmist ei olnud kostjal kohustust aiamaja ümberehitustöid jätkata. Töid aiamaja juures jätkas hageja, mis nähtub eksperdi arvamusest. Eksperthinnangus on märgitud, et hageja on 17.04.2006 ekspertiisi aktis märgitud osa puudusi hiljem kõrvaldanud. Seega ei ole hageja väide lepingu eseme mittevastavusest lepingu tingimustele põhjendatud ja tõendatud. Kuna kostja on täitnud

oma lepingulise kohustuse kohaselt, andes hagejale üle asja, mis vastas lepingus kokkulepitule, ei saa sellest tulenevalt hagejal olla tekkinud kahju. TMS § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Kohus leidis, et hageja nõue on põhjendamata. Hageja ei ole tuginenud oma nõudes asjaolule, et tema nõue oleks ajatatud või tasaarvestatud. Hageja leidis, et temal on õigus keelduda müügihinna tasumisest VÕS § 111 alusel, kuna kostja ei ole täitnud oma kohustust vormistada aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba. Asja menetlemisel on selgunud, et kostjal ei olnud võimalik oma lepingulist kohustust täita, sest ehitis ei olnud lepingus märgitud tähtajal valmis, s.o elamuks ümber ehitatud, ning ei ole seda tänaseni. Seega oli kostjal õigus tulenevalt VÕS § 111 lg 4 keelduda oma kohustuse täitmisest (vormistada lepingu eseme oluliseks osaks olev aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba), kuna hagejale üle antud lepingueseme osa (aiamaja) ei olnud 01.04.2006 elamuks ümber ehitatud. Kostjal ei olnud võimalik ehitusseaduse § 32 lg 1 tuginedes täita oma kohustust enne kui hageja omandis olev ehitis vastab elamule ettenähtud nõuetele. Hea usu põhimõttest lähtuvalt puudus hagejal õigus keelduda lepingu punkti 4.3 järgse müügihinna viimase osamakse tasumisest põhjusel, et kostja ei täitnud oma kohustust hankida elamule kasutusluba. Pealegi on hageja käesolevaks ajaks eelnimetatud nõudest kostja vastu loobunud. Eelnevast järeldas kohus, et hagi on põhjendamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu 08.04.2011 otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus leidis ebaõigesti, et hoone pidi vastama aiamajale kehtestatud nõuetele. Kohus jättis täielikult käsitlemata hageja väited ja põhjendused, et hoone pidi vastama elamule kehtestatud nõuetele. Hageja ostis osaliselt poolelioleva ehitise (hoones oli siseviimistlus tegemata ehk ehitise siseseinad olid pahteldamata ja värvimata). Hoone üleandmise hetkel oli see praktiliselt valmis ehitatud ja kostja kohustus hoone elamuks vormistama ning kasutusloa hankima. Seega pidid lepingu pooled ühiselt mõistma, et hoone vastab elamu nõuetele ning hageja ei pea seal kasutusloa tegemiseks täiendavaid toiminguid tegema. Kostja ei ole kohtumenetluse ajal öelnud, mida hageja peaks veel tegema, et kostjal oleks olnud võimalik kasutusluba väljastada. Isegi kui müügilepingu objektiks oli aiamaja, siis aiamaja elamuks vormistamiseks oleks hageja pidanud aiamaja vastavalt elamule ära soojustama. Seega oleks hageja pidanud lepingu sõlmimisel teadma, et see töö tuleb enne kasutusloa hankimist ära teha. Lepingust ei nähtu, et lepingu pooled oleks lepinguga midagi sellist silmas pidanud. Sellest tulenevalt ei saa hageja süü olla, et kostjal ei ole olnud hoone elamu nõuetele mittevastavuse tõttu võimalik kasutusloa väljastamist korraldada. Selle eest saab vastutada vaid kostja ise, kuivõrd tema poolt võõrandatud hoone ei vastanud elamu kasutusloa väljastamiseks vajalikele nõuetele. Kohtuliku eksperthinnangu kohaselt on varjatud puuduste ja kasutusloa väljastamisega seotud kulutused kokku 125 700 krooni. antud juhul nõuab hageja lisaks varjatud puuduste kõrvaldamise kulutustele kasutusloa hankimisega seotud kulutusi, kasutusloa väljastamise organiseerimist ta enam ei nõua. Käesoleval juhul on hagejal VÕS § 111 lg 1 ja 4 alusel õigus omapoolse kohustuse täitmisest keelduda. Kostja ei ole müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitanud ega hüvitamist pakkunud, mistõttu on hagejal õigus omapoolse kohustuse täitmisest keelduda. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu 3.10.2011 otsus Tallinna Ringkonnakohus 3.10.2011 otsusega rahuldas hageja Rene Ahtamonovi apellatsioonkaebuse osaliselt ja tühistas Harju Maakohtu 08.04.2011 otsus osas, millega jäeti rahuldamata Rene Ahtamonovi hagi Moonika Järvela vastu 4 857,29 euro (76 000 krooni) ulatuses ja mõistis välja Moonika Järvelalt 4 857,29 eurot (76 000 krooni) Rene Ahtamonovi kasuks. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata ja hagi nimetatud nõudes rahuldamata. Riigikohtu seisukoht Riigikohus 20.03.2012 otsusega tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. oktoobri 2011. a otsuse tsiviilasjas nr 2-06-10377 osas, milles jäeti rahuldamata Rene Ahtamonovi nõue Moonika Järvela vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja rahaline nõue 3176 euro 40 sendi ulatuses ja asi saadeti tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu. Otsus tuleb tühistada ka osas, millega maakohus jättis rahuldamata sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude ja hageja rahalise nõude 3176,40 euro saamiseks. Nimetatud osas on võimalik teha uus otsus, millega hageja eelnimetatud nõuded rahuldada. Pooled ei vaidle järgmiste asjas oluliste asjaolude üle: - 08.12.2005 sõlmisid hageja ja kostja lepingu kinnistu ostmiseks. - Lepingu p 2.1.6 kohaselt paikneb kinnistul aiamaja, milles käivad renoveerimistööd muutmaks aiamaja elamuks. - Lepingu p 5.5 alusel kohustus kostja vormistama aiamaja elamuks, hankima elamule kasutusloa ja andma üle hagejale seda tõendava dokumentatsiooni. - Lepingu sõlmimise hetkel olid vaidlusaluse ehitise renoveerimistööd pooleli, kuid tööd olid lõpetatud vähemalt vundamendi, seinte ja katuse soojustuse osas. - Müüja oli teadlik ostja soovist kasutada ehitist aastaringselt. - Ostuhinnast jäi hagejal tasumata 54 500 krooni ja kostja algatas selle summa kättesaamiseks täitemenetluse. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud asi oli varjatud puudustega ja kas kostja peab hagejale seetõttu tekkinud kahju hüvitama. Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad VÕS §de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: • • •

• •

kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik (VÕS § 115 lgd 2 ja 3); hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

• •

kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §-de 217-227 erireeglid (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19). Nii määratakse müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 (ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused. Hageja väidete kohaselt ei olnud üleantud ehitise vundament ja seinad nõuetekohaselt soojustatud, st ehitis ei olnud piisavalt soojapidav. Pooled ei ole väitnud, et ehitis pidi vastama mingile kokkulepitud kvaliteedistandardile VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. See ei tähenda aga, et ostuese ei peagi mingitele kvaliteedinõuetele vastama. Samuti ei tähenda poolelioleva ehitise müümine seda, et juba tehtud ehitustööde osas ei kehti mingid kvaliteedinõuded. Kui müügiesemeks on pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 15). Ehitise soojustus ning kütte-, jahutus- ja ventilatsioonisüsteemid peavad ehitusseaduse (EhS) § 3 lg 7 järgi tagama ehitises tarbitava energiahulga vastavuse ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise kasutamise otstarbele. Maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks (vt ka nt Riigikohtu 25.oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-115-04, p 21). Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11 ja 12). Apellatsioonimenetluses on selgunud, et kostja teadis hageja soovist hakata maja aasta läbi elamuna kasutama. Seega ei saa määrata lepingueseme kvaliteeti suvemajade tavapäraste soojustusnõuete järgi. Maja puudusi ei tee olematuks see, et kinnisasja ostmisel ei olnud selle elamuks ümberehitamine lõppenud. Kuigi tegemist ei olnud uue ehitisega, oli seda äsja kapitaalselt ümber ehitatud ja tehtud tööde kvaliteedinõuded ei piirdu omaaegsetele aiamajadele tavaliselt esitatavate nõuetega. Kvaliteeti piirav kokkulepe pidanuks selleks sisalduma müügilepingus. Ülaltoodust nähtub, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Asja vastavust lepingule müügilepingu korral reguleerib VÕS § 217 lg-s 1 sätestatu, mille kohaselt ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Asja lepingutingimustele mittevastavus on aluseks müüja vastutusele (VÕS § 100, 101 ja § 218 lg 1). Iseenesest leidis maakohus õigesti, et müügilepingust ega ühestki teisest dokumendist ei nähtu, millises seisundis aiamaja üle anti ehk kui suures osas olid ümberehitustööd tehtud. Maakohus on lähtunud ekslikult asjaolust, et müüdi aiamaja, mistõttu see ei pidanud vastama elamule esitatavatele nõuetele. Vaidluse all ei ole, et aiamaja sooviti ehitada ümber elamuks ja kostja oli juba mitmeid selleks vajalikke töid

teinud. Kolleegiumi hinnangul on vaidluses oluline, kas need tööd, milles esinevaid varjatuid puudusi hageja kostjale ette heidab, olid müügilepingu sõlmimise ajal kostja poolt tehtud ja kas nende tööde osas anti ostjale üle lepingutingimustele mittevastav asi. Analoogses vaidluses on Riigikohus leidnud, et kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust või projektijärgselt ettenähtud valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-131-05 p 15). Kuna käesoleva vaidluse asjaolude kohaselt puudus ehitise ümberehitusprojekt ja ehitati vaid ehitusjooniste järgi, saab lähtuda puuduste osas tehtud tööde ümbertegemise vajadusest. Hageja on asja teistkordsel arutamisel maakohtus 14.01.2011 tervikteksti p-s 1.1 (tl 73) toonud välja kolm ehitise puudust: hoone välisseinad, vundament ja katus ei olnud soojustatud vastavalt elamule kehtestatud normidele. Samuti on hageja nimetatud avalduses selgitanud, et kuigi eksperthinnangu kohaselt on tööde kogumaksumuseks kokku 211 700 kr, siis sisetöödest tulenevast nõudest (86 000 kr) on hageja menetluse kestel loobunud. Lisaks varjatud puuduste kõrvaldamise kulutustele nõuab hageja kasutusloa hankimisega seotud kulutusi, kuivõrd kasutusloa väljastamise organiseerimisest ta enam ei nõua. Seega vähendas hageja oma nõuet 125 700 kroonini. Kostja on apellatsioonimenetluses kinnitanud, et lepingu sõlmimise ajal olid ehitisel seinad olemas, oli käimas voodri panemine, must põrand oli pandud ja majal oli katus olemas. Tunnistaja Merit Kiiratsi ütluste (I kd, tl 248 pöördel) kohaselt ei olnud maja hageja müügilepingu sõlmimise ajal veel valmis ja hageja plaanis seda hiljem ümber teha. Tunnistaja Viktor Viilupi ütluste (tl 249, I kd) kohaselt käis tema hiljem treppi parandamas ja nägi paar kuud peale müügilepingu sõlmimist ehitises käimas olevaid ehitustöid. Nimetatud kahe tunnistaja ütlustest ei saa teha järeldust, millises valmimisjärgus maja oli. Tunnistaja Raido Kase ütluste (tl 249, I kd) kohaselt tegi hageja ettepanekuid enne müügilepingu sõlmimist ehitise muutmiseks ja parendamiseks. „Maja välisvooder oli valmis, villad ja tuuletõkked olid II korruse seintes olemas, /.../ põrandaplaadid olid panemata, esimese ja teise korruse vahelae soojustus oli näha. Katuse alla sai minna, luuk oli olemas, kõik, mis seal oli näha ning Ahtamonov oli teadlik.“ Tunnistaja Aigar Kuldkepp ütluste (tl 249, I kd) kohaselt oli osa välisvooderdusest panemata ajal, kui Ahtamonov seal käis, tuuletõkkeplaat oli olemas, paigaldati veel viimaseid voodrilaudu. Nimetatud tunnistajate ütlustest nähtub, et ehitise vundament, välisseinad ja katus olid valmis. Müüdud asi ei vasta lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või kui seda ei sobi kasutada otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 1 ja 2). Kostja ei eitanud apellatsioonimenetluses, et ta teadis hageja soovist kasutada hoonet elamiseks aastaringselt. Kolleegium leiab, et maakohus leidis ebaõigesti otsuses, et müüdi aiamaja, mistõttu ei saa lähtuda lepingu tingimustele mittevastavuse kindlakstegemisel kohtule esitatud spetsialisti arvamusest, milles on märgitud vajalikud tööd ja maksumus ehitise viimiseks seisundisse, mis vastab elamule kehtestatud nõuetele. Kostja vastuväide, et pooled ei leppinud kokku mingites ehitusstandardites või ehitise vastavuses mingitele konkreetsetele tingimustele, on küll õige, kuid ei oma antud vaidluse lahendamisel tähendust. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-131-05 leidnud, et lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Nende tööde osas, mis olid tehtud, pidi ehitis vastama nõuetele, mis võimaldaksid selles aastaringset elamist. Kostja etteheide hagejale, et hageja ei ole esile toonud elamule esitatavate nõuete täpsemat olemust, on

põhjendamatu. Kostja ei pea teadma, millised on konkreetsed ehituslikud nõuded elamule, puuduste kohta on andnud käesolevas asjas arvamuse ehitusekspert. Paikvaatluse protokollist koos lisadega saab teha vaid järelduse, et paikvaatluse käigus avatud osade välisseina tuuletõkkeplaatide taga ei ole soojustust üldse, kolmanda laua all on seda näha. Asjatundja arvamusega (I kd, tl 27-30), mida kolleegium hindab kui dokumentaalset tõendit, loeb kolleegium tuvastatuks, et välisseinte arvestuslik soojapidavus ei vasta elumajadele kehtestatud normidele (soojustus välisseintes on ebaühtlase paksusega tingituna vanade seinte erinevatest materjalidest või pole üldse paigaldatud; seestpoolt on seinad kaetud kipsplaadiga, õhkvahe on villaga täitmata, mistõttu konstruktsiooni sattunud külm „õhkab läbi pistikupesade avade tuppa“), horisontaalne soojustus ümber vundamendi puudub üldse, kuigi arvestades vana vundamendi rajamissügavust on see hädavajalik. Ekspertarvamusega (tl 176189, I kd) loeb kolleegium tõendatuks, et hoone välisseinad, vundament ja pööning ei olnud seisuga 10.12.2005 soojustatud vastavalt elumajadele kehtestatud normidele. Ekspert kinnitab asjatundja arvamust osas, et seinte ja sokli tööde osas esinesid puudused. Müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Hageja on tuginenud vaid puudustele, mis ei olnud nähtavad asja visuaalsel vaatlusel. Eelpool analüüsitud tunnistajate ütlustest ei tulene, et hagejal oli võimalus tutvuda nende majaosade – vundamendi, seinte ja katuse - soojustamise tasemega. Isegi kui I ja II korruse vaheline vahelagi oli avatud, ei järeldu sellest ostja võimalus tutvuda katuse soojustusega. Seega oli nimetatud osas tegemist varjatud puudustega. Väiteid varjatud puudustest ei lükka ümber asjaolu, et üleandmise akti (tl 53-54, I kd) allkirjastamisel hageja pretensioone ei esitanud, kuna pretensioone sai hageja esitada vaid visuaalsel vaatlusel märgatavate puuduste kohta. Kostja pole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et hageja oli nimetatud puudustest teadlik või et kahju oleks väiksem. VÕS § 220 lg-tes 1 ja 3 sätestatu kohaselt on müüja vastutuse aluseks ka ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai. Seejuures ei tulene seadusest, et puudustest tuleb teatada notariaalse avaldusega. Hageja ei ole esile toonud hagiavalduses asjaolu, millal ta puudustest teada sai ja millal kostjat sellest teavitas. Apellatsioonimenetluses ei osanud hageja sellele küsimusele vastata, vastustaja selgituste kohaselt vaidluse all olevatest puudustest müüjat enne hagi esitamist ei informeeritud. Tunnistaja V.Viilupi ütluste kohaselt (tl 249, I kd) käisid majas ehitustööd veel paar kuud peale müügilepingu sõlmimist. Müügileping sõlmiti 08.12.2005. Võib eeldada, et ehitustööde ajal hageja veel majas ei elanud ja varjatud puudusi ei märganud. Kolleegiumi hinnangul pidi hageja saama teada puudustest enne asjatundja poole pöördumist. Puuduste täpsemast olemusest pidi hageja teada saama hiljemalt asjatundja arvamuse koostamisest 13.04.2006. Kohtusse pöördus hageja 03.05.2006, s.o umbes poole kuu möödumisel. Arvestades asjaolu, et kostja on menetluse kestel avaldanud kindlat veendumust, et ta ei ole kahju hagejale tekitanud, on kohtusse pöördumine ilma vaidluse eelneva kohtuvälise lahendamise püüdeta mõistlikult vabandatav, seda enam, et nõue esitati konkreetsetest puudustest teadasaamisel VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksul. Lisaks võib hageja tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata kostjale sellest teatamisest, kuna müüja pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Nimelt pidi müüja teadma, et alles jäeti vana aiamaja vundament, ilma seda soojustamata. Samuti pidi müüja teadma, et seinte ja katuse soojustus ei vasta elamule esitatavatele nõuetele. Nimetatu tuleneb kostja väidetest, et müüdi aiamaja, mis ei pidanudki vastama elamule esitatavatele soojapidavuse nõuetele.

Ekslik on kostja arusaam, et hageja on valinud ebaõige õiguskaitsevahendi oma õiguste kaitseks. VÕS § 101 lg 2 kohaselt võib hageja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisest. Ehitise müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-13105 p 18). Hageja nõue käesolevas asjas on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitise nõudena ja tegemist on kahjuga kui hageja poolt tulevikus kantavate kuludega. Kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, mille maksumuse väljaselgitamiseks on kostja esitanud asjatundja arvamuse ja kohus on määranud ekspertiisi. Seejuures ei ole oluline, et hageja oleks nimetatud kulutused juba kandnud, mistõttu ei pea hageja kulutuste kandmist tõendama. Seinte parandustööde ligikaudseks maksumuseks on asja tundva isiku arvamuse kohaselt 145 000 kr ja soklitöödeks 50 000 kr. Seinte töödeks on ekspert hinnanud 76 700 kr ja sokli tööks 14 000.- kr. Kuivõrd kohtu poolt määratud ekspertiis on põhjalikum ja sisaldab metoodikat kahju summa arvestamisel (tl. 187 ja 243, I kd), võtab kolleegiums arvesse kahju suuruse määramisel eksperthinnangu. Kostja on esitanud küll ekspertiisiaktis toodud kahju suurusele paljasõnalisi vastuväiteid, kuid ei ole nimetatud tõendit umber lükanud ehkki selline kohustus tuleneb TsMS § 230 lg-st 1. Hageja on palunud kostjalt välja mõista 8033,69 eurot (125 700 krooni). Nimetatud ulatuses on hagi tõendatud nii spetsialisti arvamusega kui ka ekspertiisiaktiga. Samas asjas tehtud Riigikohtu otsuse kohaselt nõustus Riigikohus hagejaga ka selles, et aiamaja elamuks vormistamiseks, kasutusloa hankimiseks ja dokumentatsiooni üleandmiseks kohustamise nõudest loobumine ei välista tuginemist kostjapoolsele müügilepingu p 5.5 rikkumisele kahju hüvitamist nõudes ega sellele kui vastuväitele tuginemist sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude lahendamisel. Vaidlust ei ole selles, et kostja võttis endale lepinguga kohustuse hankida kasutusluba elamule ja jättis selle tähtaegselt täitmata. Tähtajaga seotud lepingulist kohustust rikkunud pool ei vabane vastutusest rikkumise eest, kui kohustuse täitmiseks ettenähtud aeg on möödunud. Kohustuse täitmise võimatus võib mõjutada õiguskaitsevahendite valikut, kuid ei muuda olematuks kohustuse rikkumist. Kasutusloa hankimise kohustust ei välista iseenesest see, et EhS § 33 lg 8 teise lause järgi esitab kasutusloa taotluse ehitise omanik. Taotluse saab esitada haldusmenetluse seaduse § 13 lg 1 järgi ka esindaja vahendusel. Müügilepingu p 5.5 teise lause järgi on hageja andnud kostjale asjaajamiseks vajaliku volituse. Hageja on avaldanud, et nõuab kahju hüvitisena ka kasutusloa hankimise kulutusi. Kolleegium leiab, et hageja nõue on õiguslikult põhjendatud. Nimetatud kulutuste suurust on hageja tõendanud ekspertiisiaktiga. Kolleegiumi arvates on hageja väidetav kahju hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes. Kostja ei ole väitnud, et tekitatud kahju ei olnud talle ettenähtav VÕS § 127 lg 3 mõttes. Riigikohus on sellist täitmist asendavat kahju hüvitamise nõuet põhimõtteliselt tunnustanud kõrvuti VÕS § 222 lg 5 järgse kantud kulutuste hüvitamise nõudega (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Põhjuslik seos hagejale tekkinud kahju ja kostja tegevuse vahel seisneb selles, et kostja poolt

lepingutingimustele vastava asja müümisel poleks hageja pidanud eelnimetatud kulutusi asja parandamiseks kandma (VÕS § 127 lg 4). Vaidluse all ei ole, et müügilepingus märgitud ostuhinnast on hagejal tasumata 3483 eurot 18 senti (54 500 krooni), mille sissenõudmiseks on kostja alustanud hageja vastu täitemenetlust. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 11 lg 4 esimese lause järgi võib kuni 2005. aasta 31. detsembrini tõestatud notariaalse kokkuleppe nõude kohta, mis näeb ette kindlaksmääratud rahasumma tasumise, kui võlgnik on kokkuleppe kohaselt nõustunud kohese sundtäitmisega, esitada sundtäitmisele ka pärast 1. jaanuari 2006. Samas asjas tehtud lahendis leidis Riigikohus, et põhimõtteliselt on võimalik tunnistada sundtäitmine TMS § 221 lg 1 esimese lause alusel lubamatuks ka põhjusel, et võlgnikul on sissenõudja vastu nõue, mis annab talle õiguse sissenõudja suhtes täitmisest keelduda VÕS § 110 või § 111 alusel. Sel juhul ei tunnistata sundtäitmist mitte tervikuna lubamatuks, vaid lähtuda tuleb VÕS § 110 lg-st 5 ja teha otsus, millega tunnistatakse sundtäitmine lubamatuks ajutiselt, kuni võlausaldaja on võlgniku nõude rahuldanud või võlgnik on sattunud täitmise vastuvõtmisega viivitusse. VÕS § 110 lg 5 kohaselt kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Hageja on tuginenud asjaolule, et ta saab nõuda sundtäitmise lubamatuks tunnistamist VÕS § 111 lg-te 1 ja 4 alusel, sest ta võib keelduda sundtäitmise esemeks oleva raha maksmisest, kuna kostja ei ole täitnud müügilepingu p 5.5 järgset kohustust vormistada aiamaja elamuks, hankida elamule kasutusluba ja anda hagejale üle seda tõendav dokumentatsioon. Tähelepanuta jääb hageja vahepealne seisukoht, et ta nõuab sundtäitmise lubamatuks tunnistamist sisuliselt põhjusel, et kostja nõutav raha tasaarvestataks hageja nõutavaga, mis iseenesest võiks samuti olla aluseks, et sundtäitmine TMS § 221 lg 1 esimese lause mõttes lubamatuks tunnistada. Hageja esitatud asjaoludel ei ole aga välistatud müügilepingu p-le 5.5 tuginedes keelduda ostuhinna maksmise kohustusest VÕS § 110 lg 1 alusel. VÕS § 110 lg 1 kohaselt võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. Kolleegium leiab, et nimetatud sätte kohaldamise eeldused on täidetud. Võlgnikul (hagejal) on sissenõutavaks muutunud nõue võlausaldaja (kostja) vastu. Nõue ei ole piisavalt tagatud ja selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos, kuna nii võlgniku kui ka võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest ehk siis poolte vahel 08.12.2005 sõlmitud kinnistu müügilepingust (t.l. 15-25, I kd). Ülaltoodu alusel kuulub hagi rahuldamisele täies ulatuses. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta kõik TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Iko Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.