RA hagi MJ vastu kahju hüvitamise ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes
Hagi hind
8 033,69 eurot (125 700 krooni)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: RA(isikukood XXX, XXX12); Hageja esindaja: vandeadvokaat Viktor Särgava (Advokaadibüroo Laus & Partnerid, Rävala pst 4, Tallinn 19143, e-post: [email protected]); Kostja: MJ(isikukood XXX, XXX); Kostja esindaja: Merle Liivrand (Liivrand & Partnerid OÜ, Pilliroo tee 1-1, Püünsi küla, Viimsi vald, Harjumaa 74013, epost: [email protected])
Asja läbivaatamise kuupäev
03.märts 2011
Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja adv. Viktor Särgava, kostja MJ ja kostja esindaja Merle Liivrand
Resolutsioon Jätta RA hagi MJ vastu kahju hüvitamise ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes rahuldamata. Menetluskulud jätta täielikult hageja kanda. Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetluse käik
RA esitas 03.05.2006 hagi MJ ja VJ vastu kahju hüvitamise nõudes. 14.07.2006 sai hageja kätte täitmisteate, mille kohaselt on MJ hageja suhtes algatanud täitemenetluse 54 500 krooni väljamõistmiseks. 20.07.2006 esitas hageja hagi MJ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Hagid liideti 19.11.2007 kohtumäärusega.
2.Harju Maakohtu otsusega 07.04.2009 hagi rahuldati osaliselt, millega tunnistati lubamatuks sundtäitmine täiteasjas 029/2006/109 ja mõisteti RJ RA kasuks 76 000 krooni. Hageja nõue VJ vastu jäeti rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 30.06.2010 kohtuotsusega tühistati Harju Maakohtu 07.04.2009 otsus ning asi saadeti uuesti läbivaatamiseks samale maakohtule. 03.03.2011 kohtuistungil hageja loobus nõudest VJ vastu ning nõudest MJ vastu, milleks soovis hageja kohustada MJ vormistama aiamaja elamuks, hankima elamule kasutusloa ning andma hagejale üle seda tõendav dokumentatsioon. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue.
3.08.12.2005 sõlmitu RA ja MJ vahel kinnistu müügileping. Müügilepingu kohaselt paikneb XXX asuval kinnistul aiamaja, milles käivad renoveerimistööd muutmaks aiamaja elamuks. Müügilepingu punkti 2.1.5 kohaselt ei olnud kinnisasjal mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole hagejat teavitanud või mida hageja ei saanud ülevaatuse teostamisel märgata. Kostja kohustus hiljemalt 01.04.2006 vormistama aiamaja elamuks, hankima elamule kasutusloa ja hagejale üle andma seda tõendava dokumentatsiooni. Pärast müügilepingu eseme enda valdusse saamist tuvastas hageja aiamajal mitmeid olulisi varjatud puudusi. Ehitusvigade iseloomu tõttu ei saanud hageja neid enne kinnistu ostmist selle tavapärase ülevaatamise käigus märgata. Samuti ei ole kostja vaatamata müügilepingus kokkulepitud tähtajale 01.04.2006 siiani aiamaja elamuks vormistanud ega sellele kasutusluba hankinud.
4.Nii hageja esitatud OÜ E -IB ehitusekspertiisiakti, kui ka kohtu poolt tellitud eksperthinnanguga on tuvastatud, et hoonel on mitmeid varjatud puudusi. Kohtu poolt määratud ekspertiishinnangu kohaselt ei olnud hoone välisseinad, vundament ega katus vastavalt elumajadele kehtestatud normidele soojustatud. Samuti on koostamata hoonele ehitusprojekt ja väljastamata kasutusluba. Kohtuliku eksperthinnangu kohaselt on eelnimetatud varjatud puuduste ja kasutusloa väljastamisega seotud kulutused kokku 125 700 krooni. Eksperthinnangu kohaselt on tööde kogumaksumuseks 211 700 krooni. Sisetööde eest tulenevast nõudest 86 000 krooni on hageja menetluse kestel loobunud.
5.Müürilepingu järgi oli müügihinnaks 1 350 000 krooni, millest viimase osamakse 267 500 krooni pidi hageja tasuma hiljemalt 22.12.2005.
Kuna kostja oma lepingujärgset kohustust, aiamaja vormistamist elamuks, ei täitnud ega täitmist ei pakkunud, keeldus hageja omapoolse kohustuse täitmisest. 14.07.2006 sai hageja kätte täitmisteate, mille kohaselt on hageja suhtes 54 500 krooni väljamõistmiseks algatatud täitemenetlus. Hageja palub välja mõista RJ8 033,69 eurot 8125 700 krooni) ning tunnistada Tallinna kohtutäitur Terje Tšapisi menetluses olevas täiteasjas 029/2006/109 sundtäitmine lubamatuks. Kostja vastuväited.
6.Kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et hagi ese ei ole selgelt formuleeritud. Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude, kuid ei ole tõendanud, milles kahju seisneb. Müügilepingu esemeks oli aiamaja, millel käivad renoveerimistööd muutmaks aiamaja elamuks. Elamule väljastatava kasutusloaga seoses ei ole kostja hagejale kahju tekitanud, kuna hageja ei ole aiamaja elamuks ümber ehitanud. Ehitustöid ei pidanud tegema kostja. Kui hageja ei ole aiamaja elamuks ümber ehitanud, siis ei saa nõuda kostjalt kasutusloa hankimist elamule.
7.Hageja on hagi alusena osundanud ja tuginenud asjaolule, millega ei ole võimalik siduda tema poolt hagis ning täpsustatud hagis esitatud nõudeid. Hagi alusena ei saa käsitleda aiamaja mittevastavust elamu ehitamise nõuetele, kuna elamu ehitamisele kehtestatud nõuded ei laiene aiamajale. Ka ei pidanud kostja aiamajas ehitustöid jätkama ning aiamaja elamuks ümber ehitama, seda soovis teha ja tegi hageja, mida hageja on ka ise korduvalt kinnitanud. Hageja rahalise nõude suurus on asja menetlemise ajal pidevalt muutunud ning ebaselge on hageja nõude 8 033,69 euro alus ja kujunemine. Kostjal ei olnud võimalik 01.04.2006 ehitisele kasutusluba hankida, kuna hageja omandis olev aiamaja ei olnud selleks ajaks valmis ning ei ole valmis ka tänaseks, vaid on ikka veel ehitusjärgus. Pooleli olevale hoonele ei saa kohalik omavalitsus väljastada kasutusluba. Kohtu järeldused.
8.Kohus, arvestanud asjas esitatud dokumentaalseid tõendeid ja tunnistajate MK, VV, RK ja AK ütlusi, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Poolte vahel 08.12.2005 müügi- ja asjaõiguslepingu punkt 2.1.6 kohaselt paikneb lepingu esemeks oleval kinnistul ehitis, mille koosseisus on aiamaja, lepingu esemel käivad renoveerimistööd muutmaks aiamaja elamuks.
9.Seega olid pooled kokkuleppinud, et müügiesemeks on aiamaja. Seda kinnitab ka lepingu punktis 5.5 sätestatud müüja kohustus vormistada hiljemalt 01.04.2006 aiamaja elamuks ja hankima elamule kasutusluba. Lepinguese anti üle hagejale 10.12.2005, mille kohta vormistati vastav akt (t. I lk 53).
Müügilepingust ega ühestki teisest dokumendist ei nähtu millises seisundis (kui suures osas ümberehitustööd olid tehtud) aiamaja üle anti. Samas on kõik tunnistajad väitnud, et aiamajas olid ehitustööd pooleli. Hageja väide, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele, kuna sellel esinesid varjatud puudused, ei ole tõendatud. Kuna pooled olid kokku leppinud kinnisasja olulise osa aiamaja (renoveerimise staadiumis) üleandmises, siis ei saa hageja nõuda, et lepinguese oleks pidanud vastama elamule esitatavatele nõuetele. Pooled ei olnud lepingu sõlmimisel ka eraldi kokku leppinud, et lepingu ese peaks oma omadustelt vastama elamule esitatavatele nõuetele.
10.Seega ei saa lähtuda lepingu tingimustele mittevastavuse kindlakstegemisel ka kohtule esitatud spetsialisti arvamusest (t. I lk27-28) ja eksperthinnangust (t. I lk 176-189), milledes on märgitud vajalikud tööd ja maksumus ehitise viimiseks seisundisse, mis vastab elamule kehtestatud nõuetele. Pärast kinnisasja üleandmist ei olnud kostjal kohustust aiamaja ümberehitustöid jätkata. Töid aiamaja juures on jätkanud hageja, mis nähtub eksperdi arvamusest. Eksperthinnangus on ekspert märkinud, et hageja on 17.04.2006 ekspertiisi aktis märgitud osa puudusi hiljem kõrvaldanud. Eeltoodu põhjal leiab kohus, et hageja väide lepingu eseme mittevastavusest lepingu tingimustele ei ole põhjendatud ja tõendatud.
11.VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kuna kostja on täitnud oma lepingulise kohustuse kohaselt, andnud hagejale üle asja, mis vastas lepingus kokkulepitule ning sellest tulenevalt ei saa ka hagejal olla tekkinud kahju. Järgnevalt käsitleb kohus sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõuet. TMS § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud.
12.Kohus leiab, et hageja nõue on põhjendamata. Hageja ei ole tuginenud oma nõudes asjaolule, et tema nõue oleks ajatatud või tasaarvestatud. Hageja on leidnud, et temal on õigus keelduda müügihinna tasumisest VÕS § 111 alusel, kuna kostja ei ole täitnud oma kohustust vormistada aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba.
13.Asja menetlemisel on selgunud, et kostjal ei olnud võimalik oma lepingulist kohustust täita, sest ehitis ei olnud lepingus märgitud tähtajal valmis, so elamuks ümber ehitatud, ning ei ole seda tänase päevani. Seega oli hoopis kostjal õigus tulenevalt VÕS § 111 lg 4 keelduda oma kohustuse täitmisest vormistada lepingu eseme oluliseks osaks olev aiamaja elamuks ja hankida elamule
kasutusluba, kuna hagejale üleantud lepingueseme osa, aiamaja, ei olnud 01.04.2006 elamuks ümber ehitatud. Kostjal ei olnud võimalik Ehitusseaduse § 32 lg 1 tuginedes täita oma kohustust enne kui hageja omandis olev ehitis vastab elamule ettenähtud nõuetele.
14.Hea usu põhimõttest lähtuvalt puudus hagejal õigus keelduda lepingu punkt 4.3 järgse müügihinna viimase osamakse tasumisest põhjusel, et kostja ei täitnud oma kohustust hankida elamule kasutusluba. Pealegi on hageja käesolevaks ajaks eelnimetatud nõudest kostja vastu loobunud. Eelnevalt lähtudes asub kohus seisukohale, et hagi on põhjendamata ja ei kuulu rahuldamisele. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Koidula Laurisaar kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.