Võlaõigus › Võõrandamislepingud

1(9)

Tsiviilasi nr: 2-06-10377 otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 03.05.2006 esitas Rene Ahtamonov (hageja) maakohtusse hagi Moonika Järvela ja Vello Järvela vastu kahjuhüvitise saamiseks ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks (täiteasi 029/2006/109). 08.04.2011 määrusega lõpetas kohus menetluse Vello Järvela suhtes seoses hagist loobumisega hageja poolt. Sama määrusega lõpetas kohus menetluse nõudes Moonika Järvela vastu, milles hageja palus kohustada kostjat vormistama aiamaja elamuks, hankima elamule kasutusluba ning andma hagejale üle seda tõendav dokumentatsioon, seoses nimetatud nõuetest loobumisega hageja poolt. Hageja lõplikuks nõudeks Moonika Järvela (kostja) vastu jäi kahjuhüvitise 8033,69 euro saamise ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõue. Hagiavalduse kohaselt müüs hageja kostjale 08.12.2005 sõlmitud müügilepingu alusel kinnistu Harjumaal, Kernu vallas, Kaasiku külas, millel asub aiamaja, millel käivad renoveerimistööd, muutmaks aiamaja elamuks. Kinnistu valdus anti hagejale üle 10.12.2005. Pärast müügilepingu eseme enda valdusesse saamist tuvastas hageja aiamajal mitmeid olulisi varjatud puudusi. Ehitusvigade iseloomu tõttu ei saanud hageja neid enne kinnistu ostmist selle tavapärase ülevaatamise käigus märgata. Kostja pidi müügilepingu kohaselt hiljemalt 01.04.2006 vormistama kinnistul asuva aiamaja elamuks, hankima elamule kasutusloa ja hagejale üle andma seda tõendava dokumentatsiooni. Kostja ei ole seda siiani teinud. Nii hageja poolt esitatud kui kohtu poolt läbi viidud eksperthinnanguga on tuvastatud, et hoonel on mitmeid varjatud puudusi, muuhulgas ei ole ehitise vundament, seinad ja katus soojustatud elamule esitatavate nõuete kohaselt. Kohtuliku eksperthinnangu kohaselt on varjatud puuduste ja kasutusloa väljastamisega seotud kulutused kokku 125 700 krooni. Müügilepingu hinnaks oli 1 350 000 krooni, mille viimase osamakse 267 500 krooni pidi hageja tasuma 22.12.2005. Kuna kostja ei täitnud oma kohustust vormistada aiamaja elamuks, keeldus hageja omapoolse kohustuse täitmisest. 14.07.2006 sai hageja kätte täitmisteate, mille kohaselt on kostja hageja suhtes algatanud täitemenetluse 54 500 krooni saamiseks. Kuivõrd kostja ei ole omapoolseid kohustusi täitnud, on hagejal õigus kostja poolt algatatud sundtäitmise aluseks olevast maksekohustuse täitmisest keelduda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja esitas kahju hüvitamise nõude, kuid ei ole tõendanud, milles kahju seisneb. Hageja ei ole aiamaja elamuks ümber ehitanud ja ehitustöid ei pidanud tegema kostja, mistõttu ei saa nõuda kostjalt elamule kasutusloa hankimist ja kostja ei ole elamule väljastatava ehitusloa mittehankimisega hagejale kahju tekitanud. Hagi alusena ei saa käsitleda aiamaja mittevastavust elamu ehitamise nõuetele, kuna elamu ehitamisele kehtestatud nõuded ei laiene aiamajale. Hageja nõude alus ja kujunemine on ebaselge. Hageja oleks pidanud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatama müüjale notariaalse avaldusega, koos oma vastava sooviga müügihinna alandamiseks või lepingust taganemiseks mõistliku aja jooksul. Avaldust ei ole hageja kostjale esitanud. Samuti ei ole hageja esitanud

2(9)

Tsiviilasi nr: 2-06-10377 mingeid eelnevaid pretensioone, mis puudutaksid asja mittevastavust lepingutingimustele. Hageja on pöördunud otse kohtu poole. 13.04.2006 M.Käärsti poolt läbiviidud ekspertiisi toimumises kostja kahtleb. Ei ole selge, milliste arvutuste tulemusena on saadud täiendavate tööde maksumus. Hageja ei ole tõendanud kahjuna esitatud 125 700 krooni kulusid, samuti esile toonud seda, kas kulud alles tekivad või on juba tekkinud. Tõendamata on põhjuslik seos. Hageja ei ole iga nõuderea juures välja toonud, millisele ehitusõiguslikule normile ta tugineb, seda ei sisaldu ka ekspertaktis. Vallavalitsuse poolt välja antud projekteerimistingimustes on kirjas, et projekteeritav ehitis on aiamaja-elamu. Kostja ei pidanud aiamaja elamuks ümber ehitama, seda soovis teha hageja. Esimese astme kohtu otsus Maakohus tegi 08.04.2011 otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse kohaselt olid pooled 08.12.2005 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingus (punkt 2.1.6) kokku leppinud, et müügiesemeks on aiamaja. Seda kinnitab ka lepingu punktis 5.5 sätestatud müüja kohustus vormistada hiljemalt 01.04.2006 aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba. Lepingu ese anti hagejale üle 10.12.2005, mille kohta vormistati vastav akt (I köide lk 53). Müügilepingust ega ühestki teisest dokumendist ei nähtu, millises seisundis (kui suures osas ümberehitustööd olid tehtud) aiamaja üle anti. Samas on kõik tunnistajad väitnud, et aiamajas olid ehitustööd pooleli. Hageja ei ole tõendanud, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele, kuna sellel esinesid varjatud puudused. Kuna pooled leppisid kokku kinnisasja olulise osa - aiamaja (renoveerimise staadiumis) üleandmises, ei saa hageja nõuda, et lepingu ese oleks pidanud vastama elamule esitatavatele nõuetele. Pooled ei ole lepingu sõlmimisel eraldi kokku leppinud, et lepingu ese peaks oma omadustelt vastama elamule esitatavatele nõuetele. Seega ei saa lähtuda lepingu tingimustele mittevastavuse kindlakstegemisel kohtule esitatud spetsialisti arvamusest (I köide lk 27-28) ja eksperthinnangust (I köide lk 176-189), kus on märgitud vajalikud tööd ja maksumus ehitise viimiseks seisundisse, mis vastab elamule kehtestatud nõuetele. Pärast kinnisasja üleandmist ei olnud kostjal kohustust aiamaja ümberehitustöid jätkata. Töid aiamaja juures jätkas hageja, mis nähtub eksperdi arvamusest. Eksperthinnangus on märgitud, et hageja on 17.04.2006 ekspertiisi aktis märgitud osa puudusi hiljem kõrvaldanud. Seega ei ole hageja väide lepingu eseme mittevastavusest lepingu tingimustele põhjendatud ja tõendatud. Kuna kostja on täitnud oma lepingulise kohustuse kohaselt, andes hagejale üle asja, mis vastas lepingus kokkulepitule, ei saa sellest tulenevalt hagejal olla tekkinud kahju. TMS § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Kohus leidis, et hageja nõue on põhjendamata. Hageja ei ole tuginenud oma nõudes asjaolule, et tema nõue oleks ajatatud või tasaarvestatud. Hageja leidis, et temal on õigus keelduda müügihinna tasumisest VÕS § 111 alusel, kuna kostja ei ole täitnud oma kohustust vormistada aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba. Asja menetlemisel on selgunud, et kostjal ei olnud võimalik oma lepingulist kohustust täita, sest ehitis ei olnud lepingus märgitud tähtajal valmis, s.o elamuks ümber ehitatud, ning ei ole seda tänaseni. Seega oli kostjal õigus tulenevalt VÕS § 111 lg 4 keelduda oma kohustuse täitmisest (vormistada lepingu eseme oluliseks osaks olev aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba), kuna hagejale üle antud lepingueseme osa (aiamaja) ei olnud 01.04.2006 elamuks ümber ehitatud. Kostjal ei olnud võimalik ehitusseaduse § 32 lg 1 tuginedes täita oma kohustust enne kui hageja omandis olev ehitis vastab elamule ettenähtud nõuetele. Hea usu põhimõttest lähtuvalt puudus hagejal õigus keelduda lepingu punkti 4.3 järgse

3(9)

Tsiviilasi nr: 2-06-10377 müügihinna viimase osamakse tasumisest põhjusel, et kostja ei täitnud oma kohustust hankida elamule kasutusluba. Pealegi on hageja käesolevaks ajaks eelnimetatud nõudest kostja vastu loobunud. Eelnevast järeldas kohus, et hagi on põhjendamata. Apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu 08.04.2011 otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus leidis ebaõigesti, et hoone pidi vastama aiamajale kehtestatud nõuetele. Kohus jättis täielikult käsitlemata hageja väited ja põhjendused, et hoone pidi vastama elamule kehtestatud nõuetele. Hageja ostis osaliselt poolelioleva ehitise (hoones oli siseviimistlus tegemata ehk ehitise siseseinad olid pahteldamata ja värvimata). Hoone üleandmise hetkel oli see praktiliselt valmis ehitatud ja kostja kohustus hoone elamuks vormistama ning kasutusloa hankima. Seega pidid lepingu pooled ühiselt mõistma, et hoone vastab elamu nõuetele ning hageja ei pea seal kasutusloa tegemiseks täiendavaid toiminguid tegema. Kostja ei ole kohtumenetluse ajal öelnud, mida hageja peaks veel tegema, et kostjal oleks olnud võimalik kasutusluba väljastada. Isegi kui müügilepingu objektiks oli aiamaja, siis aiamaja elamuks vormistamiseks oleks hageja pidanud aiamaja vastavalt elamule ära soojustama. Seega oleks hageja pidanud lepingu sõlmimisel teadma, et see töö tuleb enne kasutusloa hankimist ära teha. Lepingust ei nähtu, et lepingu pooled oleks lepinguga midagi sellist silmas pidanud. Sellest tulenevalt ei saa hageja süü olla, et kostjal ei ole olnud hoone elamu nõuetele mittevastavuse tõttu võimalik kasutusloa väljastamist korraldada. Selle eest saab vastutada vaid kostja ise, kuivõrd tema poolt võõrandatud hoone ei vastanud elamu kasutusloa väljastamiseks vajalikele nõuetele. Kohtuliku eksperthinnangu kohaselt on varjatud puuduste ja kasutusloa väljastamisega seotud kulutused kokku 125 700 krooni. antud juhul nõuab hageja lisaks varjatud puuduste kõrvaldamise kulutustele kasutusloa hankimisega seotud kulutusi, kasutusloa väljastamise organiseerimist ta enam ei nõua. Käesoleval juhul on hagejal VÕS § 111 lg 1 ja 4 alusel õigus omapoolse kohustuse täitmisest keelduda. Kostja ei ole müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitanud ega hüvitamist pakkunud, mistõttu on hagejal õigus omapoolse kohustuse täitmisest keelduda. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu. Otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis hageja nõude 76 000 krooni ulatuses rahuldamata. Otsus tuleb jätta muutmata sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes, muutes maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus vaatab asja läbi ulatuses, milles see on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). 07.04.2009 otsusega rahuldas maakohus hageja hagi osaliselt, sealhulgas tunnistas lubamatuks sundtäitmise ja mõistis kostjalt välja kahjuhüvitise 76 000 krooni. Nimetatud maakohtu otsuse vaidlustas kostja hagi rahuldamise osas ja seda ei vaidlustanud hageja hagi osaliselt rahuldamata jätmise osas. Seega ei saa hageja ka käesolevas menetluses nõuda kahju hüvitisena suuremat summat kui 76 000 krooni (mis vastab 4 857,29 eurole). Pooled ei vaidle järgmiste asjas oluliste asjaolude üle: - 08.12.2005 sõlmisid hageja ja kostja lepingu kinnistu ostmiseks.

4(9)

Tsiviilasi nr: 2-06-10377 -

Lepingu p 2.1.6 kohaselt paikneb kinnistul aiamaja, milles käivad renoveerimistööd muutmaks aiamaja elamuks. Lepingu p 5.5 alusel kohustus kostja vormistama aiamaja elamuks, hankima elamule kasutusloa ja andma üle hagejale seda tõendava dokumentatsiooni. Lepingu sõlmimise hetkel olid vaidlusaluse ehitise renoveerimistööd pooleli, kuid tööd olid lõpetatud vähemalt vundamendi, seinte ja katuse soojustuse osas. Müüja oli teadlik ostja soovist kasutada ehitist aastaringselt. Ostuhinnast jäi hagejal tasumata 54 500 krooni ja kostja algatas selle summa kättesaamiseks täitemenetluse.

Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud asi oli varjatud puudustega ja kas kostja peab hagejale seetõttu tekkinud kahju hüvitama. Võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Asja vastavust lepingule müügilepingu korral reguleerib VÕS § 217 lg-s 1 sätestatu, mille kohaselt ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Asja lepingutingimustele mittevastavus on aluseks müüja vastutusele (VÕS § 100, 101 ja § 218 lg 1). Õige on iseenesest maakohtu seisukoht, et müügilepingust ega ühestki teisest dokumendist ei nähtu, millises seisundis aiamaja üle anti ehk kui suures osas olid ümberehitustööd tehtud. Siiski on maakohus lähtunud ekslikult asjaolust, et müüdi aiamaja, mistõttu see ei pidanud vastama elamule esitatavatele nõuetele. Vaidluse all ei ole, et aiamaja sooviti ehitada ümber elamuks ja kostja oli juba mitmeid selleks vajalikke töid teinud. Ringkonnakohtu hinnangul on vaidluses oluline, kas need tööd, milles esinevaid varjatuid puudusi hageja kostjale ette heidab, olid müügilepingu sõlmimise ajal kostja poolt tehtud ja kas nende tööde osas anti ostjale üle lepingutingimustele mittevastav asi. Analoogses vaidluses on Riigikohus leidnud, et kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust või projektijärgselt ettenähtud valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-131-05 p 15). Kuna käesoleva vaidluse asjaolude kohaselt puudus ehitise ümberehitusprojekt ja ehitati vaid ehitusjooniste järgi, saab lähtuda puuduste osas tehtud tööde ümbertegemise vajadusest. Hageja on menetluse kestel olnud varjatud puuduste esiletoomisel üldsõnaline, siiski on hageja asja teistkordsel arutamisel maakohtus 14.01.2011 tervikteksti p-s 1.1 (tl 73) toonud välja kolm ehitise puudust: hoone välisseinad, vundament ja katus ei olnud soojustatud vastavalt elamule kehtestatud normidele. Samuti on hageja nimetatud avalduses selgitanud, et kuigi eksperthinnangu kohaselt on tööde kogumaksumuseks kokku 211 700 kr, siis sisetöödest tulenevast nõudest (86 000 kr) on hageja menetluse kestel loobunud. Lisaks varjatud puuduste kõrvaldamise kulutustele nõuab hageja kasutusloa hankimisega seotud kulutusi, kuivõrd kasutusloa väljastamise organiseerimisest ta enam ei nõua. Seega vähendas hageja oma nõuet 125 700 kroonini. Vastustaja kinnitas apellatsioonikohtu istungil, et lepingu sõlmimise ajal olid ehitisel seinad olemas, oli käimas voodri panemine, must põrand oli pandud ja majal oli katus olemas. Tunnistaja Merit Kiiratsi ütluste (I kd, tl 248 pöördel) kohaselt ei olnud maja hageja müügilepingu sõlmimise ajal veel valmis ja hageja plaanis seda hiljem ümber teha. Tunnistaja V V ütluste (I kd, tl 249) kohaselt käis tema hiljem treppi parandamas ja nägi paar kuud peale

5(9)

Tsiviilasi nr: 2-06-10377 müügilepingu sõlmimist ehitises käimas olevaid ehitustöid. Nimetatud kahe tunnistaja ütlustest ei saa teha järeldust, millises valmimisjärgus maja oli. Tunnistaja R K ütluste (tl 249) kohaselt tegi hageja ettepanekuid enne müügilepingu sõlmimist ehitise muutmiseks ja parendamiseks. „Maja välisvooder oli valmis, villad ja tuuletõkked olid II korruse seintes olemas, /.../ põrandaplaadid olid panemata, esimese ja teise korruse vahelae soojustus oli näha. Katuse alla sai minna, luuk oli olemas, kõik, mis seal oli näha ning Ahtomonov oli teadlik.“ Tunnistaja A K ütluste (I kd, tl 249) kohaselt oli osa välisvooderdusest panemata ajal, kui Ahtomonov seal käis, tuuletõkkeplaat oli olemas, paigaldati veel viimaseid voodrilaudu. Nimetatud tunnistajate ütlustest saab teha järelduse, et ehitise vundament, välisseinad ja katus olid valmis. Müüdud asi ei vasta lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või kui seda ei sobi kasutada otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 1 ja 2). Vastustaja ei eitanud apellatsioonikohtu istungil, et ta teadis hageja soovist kasutada hoonet elamiseks aastaringselt. Edasi tuleb vastata küsimusele, kas hageja väidetud varjatud puudused esinesid. Nõustuda ei saa maakohtu otsusega, et müüdi aiamaja, mistõttu ei saa lähtuda lepingu tingimustele mittevastavuse kindlakstegemisel kohtule esitatud spetsialisti arvamusest, milles on märgitud vajalikud tööd ja maksumus ehitise viimiseks seisundisse, mis vastab elamule kehtestatud nõuetele. Kostja vastuväide, et pooled ei leppinud kokku mingites ehitusstandardites või ehitise vastavuses mingitele konkreetsetele tingimustele, on küll õige, kuid ei oma vaidluse lahendamisel tähendust. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-131-05 leidnud, et lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Nende tööde osas, mis olid tehtud, pidi ehitis vastama nõuetele, mis võimaldaksid selles aastaringset elamist. Kostja etteheide hagejale, et hageja ei ole esile toonud elamule esitatavate nõuete täpsemat olemust, on põhjendamatu. Kostja ei pea teadma, millised on konkreetsed ehituslikud nõuded elamule, puuduste kohta on andnud käesolevas asjas arvamuse ehitusekspert. Kohus ei uuri fotosid (I kd, tl 122-128, 134-137) ja ehitusjooniseid (I kd, tl 129-133), sest nimetatud tõenditega ei ole võimalik tõendada kostja väidetud ehitise tehnilist seisukorda enne hoone üleandmist ega ehitusprojektijärgset ehitamist. Kuna kohtul puuduvad ehitusalased eriteadmised, on võimalik paikvaatluse protokollist koos lisadega (tl 139-145) teha vaid järeldus, et paikvaatluse käigus avatud osade välisseina tuuletõkkeplaatide taga ei ole soojustust üldse, kolmanda laua all on seda näha. Asjatundja arvamusega (I kd, tl 27-30), mida kohus hindab kui dokumentaalset tõendit, loeb kohus tuvastatuks, et välisseinte arvestuslik soojapidavus ei vasta elumajadele kehtestatud normidele (soojustus välisseintes on ebaühtlase paksusega tingituna vanade seinte erinevatest materjalidest või pole üldse paigaldatud; seestpoolt on seinad kaetud kipsplaadiga, õhkvahe on villaga täitmata, mistõttu konstruktsiooni sattunud külm „õhkab läbi pistikupesade avade tuppa“), horisontaalne soojustus ümber vundamendi puudub üldse, kuigi arvestades vana vundamendi rajamissügavust on see hädavajalik. Ekspertarvamusega (I kd, tl 176-189) loeb kohus tõendatuks, et hoone välisseinad, vundament ja pööning ei olnud seisuga 10.12.2005 soojustatud vastavalt elumajadele kehtestatud normidele. Ekspert kinnitab asjatundja arvamust osas, et seinte ja sokli tööde osas esinesid puudused. Müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Hageja on tuginenud vaid puudustele, mis ei olnud nähtavad asja visuaalsel vaatlusel. Eelpool analüüsitud tunnistajate ütlustest ei tulene, et hagejal oli võimalus tutvuda nende majaosade – vundamendi, seinte ja

6(9)

Tsiviilasi nr: 2-06-10377 katuse - soojustamise tasemega. Isegi kui I ja II korruse vaheline vahelagi oli avatud, ei järeldu sellest ostja võimalus tutvuda katuse soojustusega. Seega oli nimetatud osas tegemist varjatud puudustega. Väiteid varjatud puudustest ei lükka ümber asjaolu, et üleandmise akti (I kd, tl 53-54) allkirjastamisel hageja pretensioone ei esitanud, kuna pretensioone sai hageja esitada vaid visuaalsel vaatlusel märgatavate puuduste kohta. Kostja pole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et hageja oli nimetatud puudustest teadlik või et kahju oleks väiksem. VÕS § 220 lg-tes 1 ja 3 sätestatu kohaselt on müüja vastutuse aluseks ka ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai. Seejuures ei tulene seadusest, et puudustest tuleb teatada notariaalse avaldusega. Hageja ei ole esile toonud hagiavalduses asjaolu, millal ta puudustest teada sai ja millal kostjat sellest teavitas. Apellatsioonikohtu istungil ei osanud apellant sellele küsimusele vastata, vastustaja selgituste kohaselt vaidluse all olevatest puudustest müüjat enne hagi esitamist ei informeeritud. Tunnistaja V.V ütluste kohaselt (I kd, tl 249) käisid majas ehitustööd veel paar kuud peale müügilepingu sõlmimist. Müügileping sõlmiti 08.12.2005. Võib eeldada, et ehitustööde ajal hageja veel majas ei elanud ja varjatud puudusi ei märganud. Ringkonnakohtu hinnangul pidi hageja saama teada puudustest enne asjatundja poole pöördumist. Puuduste täpsemast olemusest pidi hageja teada saama hiljemalt asjatundja arvamuse koostamisest 13.04.2006. Kohtusse pöördus hageja 03.05.2006, so umbes poole kuu möödumisel. Arvestades asjaolu, et kostja on menetluse kestel avaldanud kindlat veendumust, et ta ei ole kahju hagejale tekitanud, on kohtusse pöördumine ilma vaidluse eelneva kohtuvälise lahendamise püüdeta mõistlikult vabandatav, seda enam, et nõue esitati konkreetsetest puudustest teadasaamisel VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksul. Lisaks võib hageja tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata kostjale sellest teatamisest, kuna müüja pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Nimelt pidi müüja teadma, et alles jäeti vana aiamaja vundament, ilma seda soojustamata. Samuti pidi müüja teadma, et seinte ja katuse soojustus ei vasta elamule esitatavatele nõuetele. Nimetatu tuleneb kostja väidetest, et müüdi aiamaja, mis ei pidanudki vastama elamule esitatavatele soojapidavuse nõuetele. Müüja subjektiivne tõlgendus müüdava asja kvaliteedist ei muuda müüja teadlikkust puudustest ja lepingurikkumist olematuks. Ekslik on kostja arusaam, et hageja on valinud ebaõige õiguskaitsevahendi oma õiguste kaitseks. VÕS § 101 lg 2 kohaselt võib hageja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisest. Ehitise müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-13105 p 18). Hageja nõude käesolevas asjas on kvalifitseeritav VÕS § 115 l 1 alusel kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitise nõudena ja tegemist on kahjuga kui hageja poolt tulevikus kantavate kuludega. Kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, mille maksumuse väljaselgitamiseks on kostja esitanud asjatundja arvamuse ja kohus on määranud ekspertiisi. Seejuures ei ole oluline, et hageja oleks nimetatud kulutused juba kandnud, mistõttu ei pea hageja kulutuste kandmist tõendama. Seinte parandustööde ligikaudseks maksumuseks on

7(9)

Tsiviilasi nr: 2-06-10377 asja tundva isiku arvamuse kohaselt 145 000 kr ja soklitöödeks 50 000 kr. Seinte töödeks on ekspert hinnanud 76 700 kr ja sokli tööks 14 000.- kr. Kuivõrd kohtu poolt määratud ekspertiis on põhjalikum ja sisaldab metoodikat kahju summa arvestamisel (vt I kd, tl 243), võtab ringkonnakohus arvesse kahju suuruse määramisel eksperthinnangu. Kuna hageja nõude piiriks on 76 000 kr, on hageja kahju suurus tõendatud juba üksnes seinte varjatud puuduste kõrvaldamiseks eksperdi poolt määratud hinnaga. Põhjuslik seos hagejale tekkinud kahju ja kostja tegevuse vahel seisneb selles, et kostja poolt lepingutingimustele vastava asja müümisel poleks hageja pidanud eelnimetatud kulutusi asja parandamiseks kandma (VÕS § 127 lg 4). Vaidlust ei ole selles, et kostja võttis endale lepinguga kohustuse hankida kasutusluba elamule ja jättis selle tähtaegselt täitmata. Hageja on avaldanud, et nõuab kahju hüvitisena ka kasutusloa hankimise kulutusi. Nimetatud nõude osas märgib ringkonnakohus järgmist. Hageja esitas kohtule kaks erinevat hagi erinevate hagi esemetega. 02.05.2006 esitatud hagiavalduses tugines hageja pooltevahelise müügilepinguga müüdud asja varjatud puudustele, pooltevahelise lepingu p-s 5.5 sätestatud kasutusloa hankimise kohustusele ja nõudis kahju hüvitamist ning kasutusloa hankimise kohustuse täitmist. 20.07.2006 esitatud hagis tugines hageja pooltevahelise müügilepingu p-s 5.5 sätestatud kohustuse (kohustus hankida kasutusluba ja vormistada aiamaja elamuks) täitmata jätmisele kostja poolt ja palus tunnistada kostja nõude alusel algatatud sundtäitmise lubamatuks seoses kostja poolt omapoolse kohustuse täitmata jätmisega. Nimetatud hagid liitis kohus ühte menetlusse. Menetluse kestel avaldas hageja, et kasutusloa tähtaegne hankimine ehk müügilepingu p 5.5 tuleneva kohustuse tähtaegne täitmine pole enam võimalik. 14.01.2011 terviktekstina toodud hagiavalduses on hageja selgelt väljendanud oma tahet loobuda nõudest, millega soovis kohustada kostjat kasutusluba hankima ja aiamaja elamuks vormistama. Kohus on 08.04.2011 hageja loobumise vastu võtnud ja menetluse selles nõudes lõpetanud. Nimetatud kostja kohustus oli ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi aluseks. Siiski ei pidanud hageja vajalikuks kohustuse täitmise hagis esialgu nõutud eseme (kohustuse täitmise) asemel asjaolude muutmise tõttu teise eseme või muu hüve nõudmist, mida ei peeta hagi muutmiseks (TsMS § 376 lg 4 p 3), vaid loobus sellest. Sellest tulenevalt ei saa hageja tugineda kahju hüvitamise nõudes asjaolule, et kostja ei hankinud kasutusluba ja ringkonnakohus ei analüüsi poolte kasutusloa hankimise kohustusega seonduvaid väiteid. Nimetatust tulenevalt pole võimalik rahuldada ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi, kuna selle aluseks oli kostja müügilepingu p-s 5.5 sätestatud kohustus ja see kohustus on ära langenud seoses kohustuse täitmise võimatusega ja hageja loobumisega kohustuse täitmise nõudest. Eeltoodu tõttu tuleb hagi jätta sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes kui põhjendamatu rahuldamata. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Arvestades, et hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõue jääb rahuldamata ja teise nõude rahuldab kohus ligikaudu 60 % ulatuses, jätab ringkonnakohus menetluskulud nii maakohtus kui ringkonnakohtus poolte kanda (TsMS § 162 lg 1 ja § 171). Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele

8(9)

Tsiviilasi nr: 2-06-10377 lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Reet Allikvere

Kai Härmand

Ele Liiv

Riigikohtu 20.03.2012 kohtuotsusega: 1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-10377 osas, milles jäeti rahuldamata Rene Ahtamonovi nõue Moonika Järvela vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja rahaline nõue 3176 euro 40 sendi ulatuses. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.