20. juuni 2012 kell 14.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-11-31301
Tsiviilasi
Tallinna linna hagi JMvastu võlgnevuse saamiseks
Tsiviilasja hind
159,89 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Tallinna linn (asukoht Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn), lepinguline esindaja Evi Tänak-A (AS IE, XXX) Kostja JM(registrikood XXX, elukoht XXX), nõustaja Mati M
(XXX)
Kohtuistung
17.05.2012
Kohtuistungil osalenud
Hageja lepinguline esindaja Evi Tänak-Aruksaar Kostja JM Kostja nõustaja Mati M
isikud
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista JM’ilt üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus seisuga 30.04.2011 summas 900,64 (üheksasada eurot ja 64 senti) eurot Tallinna linna kasuks.
Menetluskulude jaotus Mõista menetluskulud täies ulatuses välja JM’ilt Tallinna linna kasuks. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Menetluse käik
2-11-31301
1.Tallinna Üürikomisjoni menetluses oli Tallinna linna avaldus JM vastu üüripinna vabastamiseks, üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse saamiseks, kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks ning JM’i avaldus Tallinna linna vastu üürilepingu ülesütlemise tühiseks tunnistamiseks ning 85,64 euro väljamõistmiseks.
2.26.05.2011 otsusega üürivaidlusasjas nr 11-1/19/11 Tallinna Üürikomisjon rahuldas osaliselt Tallinna linna avalduse ja mõistis JM’ilt välja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse 900,64 eurot ning jättis muus osas Tallinna linna avalduse rahuldamata ning rahuldas osaliselt JM’i avalduse ja tunnistas AS IE 06.09.2010 tehtud XXX Tallinnas asuva eluruumi üürilepingu ülesütlemise tühiseks ning Tallinna linna ja JM’i vahel XXX Tallinnas asuva eluruumi kasutamiseks sõlmitud tähtajalise eluruumi kehtivaks ning mõistis Tallinna linnalt JM’i kasuks välja 80,57 eurot, muus osas jättis JM’i avalduse rahuldamata (tl 6-20).
3.JM ei nõustunud Tallinna Üürikomisjoni otsusega ja esitas 04.07.2011 taotluse Üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras osas, millega JM’ilt mõisteti Tallinna linna kasuks välja 900,64 eurot. Asjaolud
4.16.02.2010 sõlmisid pooled eluruumi üürilepingu nr XXX(I kd tl 78-79), mille kohaselt hageja andis kostja kasutusse tasu eest eluruumi XXX, Tallinn (I kd tl 92-97) tähtajaga 16.02.2014. Hageja nõue ja põhjendused
5.Kohtule esitatud hagiavalduse kohaselt palub hageja kostjalt välja mõista üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse 900,64 eurot ning menetluskulud. Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 76 lg 1, 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1, § 309 lg 1, § 316 lg 1, § 335.
6.AS IS ja OÜ MV on ühinenud 23.04.2009 sõlmitud ühinemislepingu alusel (I kd tl 98-99). Seoses sellega on ühendatav ühing, OÜ MV registrist kustutatud ja kõik õigused ning kohustused on üle läinud ühendavale ühingule, AS IE. Tulenevalt elamu XXX omaniku, OÜ RA ja OÜ MV(AS IE õiguseellane) vahel sõlmitud kinnisvara haldus- ja hooldusteenuste osutamise lepingu (I kd tl 100106) punktist 3.2 ning OÜ RA ja Tallinna linna vahelisest lepingust (I kd tl 107-143), kohustub AS IE esindama Tallinna linna üürilepingute sõlmimise, täitmise ja lõpetamise küsimustes. Muude kohustuste hulgas esitab AS IE eluruumide üürnikele üüriarveid haldus- ja kommunaalteenuste eest OÜ RA nimel.
7.Kostja on üürilepingut allkirjastades kinnitanud, et ta on teadlik, et üürilepingu tingimustena kehtivad üürilepingule lisatud üürilepingu tingimused (I kd tl 80-91), kostja on märgitud tingimustega tutvunud, mõistnud tingimuste sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega nendel tingimustel. Üürilepingu tingimuste punktide 6.1.–6.3. ja 7.1.-7.7. kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üüri, samuti kõrvalkulude eest. Üürilepingu punktis 9 oli kokku lepitud, et üürimäär on 30 krooni 1m2, millele lisandub rõdupinna üür 38,25 krooni, seega eluruumi üürisumma oli kokku 2 498,25 krooni kuus. Kostja ei täitnud pikaajaliselt üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust nõuetekohaselt. Seisuga 01.04.2010 oli võlgnevus 7 025,09 krooni, mis koosnes märtsis esitatud arvest summas 7 025 krooni, aprillis kostja hagejale midagi ei tasunud. Seisuga 01.05.2010 oli võlgnevus 10 956,57 krooni, mis koosnes märtsi arvest summas 7 025,09 krooni ja aprilli arvest summas 3 931,48 krooni. Ajavahemikus 26-27. mai maksis üürnik kokku 7 025 krooni. Seisuga 01.06.2010 oli võlgnevus 7 329,78 krooni, mis koosnes märtsi arvest summas 9 senti, aprilli arvest summas 3 931,48 krooni ja mai arvest summas 3 398,21 krooni. Juunis kostja hagejale midagi ei tasunud. Seisuga 01.07.2010 oli võlgnevus 10 238,51 krooni, mis koosnes märtsi arvest summas 9 senti, aprilli arvest summas 3 931,48 krooni, mai arvest summas 3 398,21 krooni ja juuni arvest summas 2 908,73 krooni. Üürnik tasus 12.07.2010 kokku 10 238,51 krooni. Seisuga 01.08.2010 oli võlgnevus 2 824,21 krooni, mis koosnes juuli arvest summas 2 824,21 krooni. Augustis kostja ei tasunud hagejale midagi. Seisuga 01.09.2010 oli võlgnevus 5 894,44 krooni, mis koosnes juuli arvest summas 2 824,21 krooni ja
2-11-31301 augusti arvest summas 3 070,23 krooni. Vastavalt raamatupidamise õiendile/korterite saldole (I kd tl 144-149) oli kostja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus 30.04.2011 seisuga 900,64 eurot. 24.01.2011 esitati kostjale arve nr 1101-1008120800 summas 808,11 eurot (I kd tl 150) ilma viiviseta, millest kostja võlgnevus eelnevalt tasumata arvetest oli 490,58 eurot ja jooksev arve oli 317,53 eurot. Jaanuaris laekus kostjalt kokku 555,18 eurot võla 490,58 euro katteks ja 64,60 eurot jooksva arve katteks. Seega jäi kostja jaanuaris hagejale võlgu osaliselt tasumata arvest 252,93 eurot. 15.02.2011 esitati kostjale tasumiseks jooksev arve nr 1102-1008120800 summas 290,87 eurot (I kd tl 151) ilma viiviseta, koos jaanuari võlgnevusega 543,80 eurot, millest kostja tasus 100 eurot. Seega jäi kostja hagejale veebruaris võlgu 443,80 eurot. 15.03.2011 esitas hageja kostjale arve nr 1103-1008120800 summas 770,33 eurot (I kd tl 152) ilma viiviseta, millest veebruari võlg oli 443,80 eurot ja jooksev arve summas 326,23 eurot. Märtsi kuu arvest tasus kostja vaid 100 eurot ning aprilli kuusse läks üle võlgnevus summas 620,33 eurot. 14.04.2011 esitati kostjale arve nr 1104-1008120800 summas 280,31 eurot (I kd tl 153) ilma viiviseta, millele lisandus võlgnevus eelnevate arvete osalisest tasumisest summas 620,33 eurot. Seega kostja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus 30.04.2011 seisuga oli 900,64 eurot. Hageja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et kuigi Tallinna Üürikomisjon tühistas hageja ja kostja vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse ja üürileping jäi kehtima endistel tingimustel, pole alates 2011. aprillist kostjalt toimunud ühtegi üüri- ja kõrvalkulude laekumist, seoses millega on kostja võlgnevus 01.10.2011 seisuga juba 2 095,37 eurot.
8.Hageja ei nõustu kostja üüri alandamise või üürivõla vähendamise nõudega 159,89 euro võrra. Vastavalt elektrituruseadus (ELTS) § 90 lõikele 1 võib võrguettevõtja katkestada tarbija võrguühenduse, kui tarbija on jätnud tasumata võrguettevõtjaga sõlmitud lepingu alusel või võrguettevõtja nimetatud müüjaga ELTS § 76 lõikes 1 nimetatud võrguettevõtja müügikohustuse täitmiseks sõlmitud lepingu alusel tasutava rahasumma või muul viisil oluliselt rikkunud nimetatud lepingutes ettenähtud kohustust. Sellest tulenevalt on ELTS § 90 erinorm VÕS §-de 110 ja 111 suhtes. RAOÜ tegutseb korterelamus kui võrguettevõtja ELTS § 8 lg 1 mõistes ning kui müüja ELTS § 10 mõistes ning temale laienevad ELTS-st tulenevad õigused ja kohustused. RAOÜ saatis kostjale 17.05.2010 esimese hoiatuskirja (I kd tl 154), milles andis kostjale tähtaja võla tasumiseks. Kostja reageeris hoiatuskirjale võla osalise maksmisega kuid kostja koguvõlgnevus hageja ees jätkuvalt kasvas. Seetõttu katkestas võrguettevõtja peale võlgniku eelnevat kirja teel hoiatamist korteri elektrienergiaga varustamise 08.07.2010 (I kd tl 155), misjärel kostja leidis 5 päeva jooksul so 12.07.2010 vahendid oma võlgnevuse likvideerimiseks ning elektrienergiaga varustamine taastati (I kd tl 156). Kuna kostja ka edaspidi jätkas võlgnevuse kogumist, siis saatis RAOÜ kostjale 17.08.2010 juba teise hoiatuskirja (I kd tl 157), kus teavitas elektriühenduse katkestamisest alates 15.09.2010 ja üürilepingu ülesütlemise menetluse alustamisest võla mittetasumisel. Üürnik võlgnevust ei tasunud mistõttu võrguettevõtja oli sunnitud järjekordselt katkestama 16.09.2010 elektrienergiaga varustamise (I kd tl 158), et mõjutada üürnikku oma kohustusi täitma. Võlgniku nõustaja MM kandis 16.09.2010 mingil kostjale teadaoleval põhjusel võlgnetava summa IE AS arveldusarvele, mis MM’ile 17.09.2010 tagastati. Elektrienergiaga varustamine taastati siiski 16.09.2010 (I kd tl 159), kuigi tegelikult tasuti kostja eest võlgnevuse RAOÜ arveldusarvele alles 22.09.2010 pärast meilile saadetud teistkordset hoiatust. Kuna kostja jättis alates oktoobrist jälle arved tasumata või tasus need osaliselt, siis saadeti kostjale 04.01.2011 teatis, et võlgnevuse tõttu katkestatakse kostjal järjekordselt elektrienergiaga varustamine alates 16.01.2011 (I kd tl 160). Kostja vaatamata hoiatusele oma võlgnevust ei tasunud, mistõttu katkestati elektriga varustamine korteris 24.01.2011 (I kd tl 161), mis taastati pärast võlgnevuse tasumist kostja poolt kokkulepitud ajal 30.01.2011 (I kd tl 162). Seega kõnealusel perioodil katkestati kostja kasutuses oleva korteri varustamist elektrienergiaga võlgnevuse tõttu kolmel korral kokku 12-ks päevaks aga mitte üheks kuuks, mille võrra nõuab kostja üüri alandamist/võlgnevuse vähendamist. Nõuded eluruumile on sätestatud VV 26.01.1999 määruses nr 38 „Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine“, mille eesmärk on inimeste ohutu ja tervisliku elukeskkonna tagamine. Antud nõuded ei näe ette eluruumi elektrienergiaga varustamise nõuet. Sellest tulenevalt elektrienergia puudumine eluruumis ei takista eluruumi sihtotstarbelist kasutamist. Seega ei ole kostjal õigust nõuda üüri alandamist ja nõude vähendamist ühe kuu üüri ehk 159,89 euro võrra. Lisaks ei saanud kostja asja kasutada kostjast oleneval põhjusel ning seetõttu puudub kostjal VÕS § 296 lg 3 kohaselt õiguslik alus nõuda üüri alandamist. Antud juhul puudus üürileandjal
2-11-31301 võimalus seoses elektriühenduse katkestamisega üüritud asjalt kokku hoida või selle teistsuguse kasutamisega kasu saada, mistõttu pole kostjal ka õigust nõuda selle summa võrra üüri vähendamist. Kostja ei ole ka teatanud hagejale vähemalt üks kuu enne üüri makstähtpäeva saabumist kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kavatsusest tasaarvestada ühe kuu üüri hageja üürinõudega või keelduda ühe kuu üüri maksmisest. Ülaltoodust tulenevalt leiab hageja, et kostja taotlus võlanõude vähendamiseks ühe kuu üüri, so 159,89 euro võrra ei kuulu rahuldamisele.
9.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et elektrienergiaga varustamise katkestamise vaidlustas kostja esmakordselt üürikomisjoni istungil. Seega kostja väide, et kostja esitas suusõnalise tahteavalduse rikkumise lõpetataks ning seepärast ei tasu üüri hagejale, on vale. Kostjal on olnud püsiv võlgnevus alates aprillist 2010 ja antud olukord kestab kuni tänaseni, mil kostja võlgnevus on juba 2 549,46 eurot. Esimene võrguühenduse katkestus toimus juulis 2010, kuid kostja jättis arved tasumata alates aprillist 2010. Seega kostja ei saa väita, et arved on kostja poolt tasumata seoses hageja poolse lepingu rikkumisega võrguühenduse katkestamisega. Elektrienergiaga varustamise katkestamine ei ole lepingu rikkumine. RAOÜ poolt esitatud teadetest nähtub, et RAOÜ katkestas kostja võrguühenduse põhjusel, et kostjal on tasumata RAOÜ poolt esitatud arved ning tasumata arvetest tekkinud võlgnevus sisaldab võlgnevust tarbitud elektrienergia eest. Vastavalt eluruumi üürilepingu punktile 1.1.9. sisaldavad kõrvalkulud muu hulgas tasu elektrienergiaga eest. Seega kosja väide, et kostja on tasunud elektrienergia eest ning selles osas puudub vaidlus, ei vasta tõele ning RAOÜ-l on olnud õigus kostja võrguühendus katkestada. Sellest tulenevalt ei ole elektrienergiaga varustamise katkestamise korral ELTS § 90 lg 1 alusel tegemist lepingu rikkumisega ega ka õigusvastaste vahenditega, nagu seda ekslikult leiab kostja. Seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendite tarvitusele võtmine ei saa tekitada kostjale moraalset kahju ja hingelist valu. Eeltoodu alusel on selge, et võrguühenduse katkestamise on põhjustanud kostja poolne lepingu rikkumine. Vastavalt VÕS § 296 lõikele 3 peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel.
10.Hageja ei vaidlusta kostja väidet, et kostjast tuleneval põhjusel on kostja üürikorteris võrguühendus OÜ RA poolt katkestatud. Käesoleva asja raames vaidlustas kostja Tallinna Üürikomisjoni otsuse punkti 2 üüri- ja kõrvalkulude summas 900,64 eurot välja mõistmise kohta seisuga 30.04.2011. Seega võrguühenduse katkestus, mis toimus pärast seda tähtaega ei ole antud asjasse puutuv. Kostja üürileping on 09.08.2011 alates üles öeldud (II kd tl 18). Kostja on ülesütlemise vaidlustanud Tallinna Üürikomisjonis ja nõuab üüri alandamist alates 10.05.2011, mil katkestati elekteriga varustamine. Seega ei saa kostja käesoleva asja raames viidata võrguühenduse katkestamisele alates 10.05.2011. Hageja nõustub kostja väitega, et teated elektrienergiaga varustamise katkestamise kohta väljastati koheselt pärast võrguühenduse katkestamist. Samas jätab kostja mainimata, et sellele eelnesid võrguettevõtja hoiatuskirjad, mis on lisatud ka hagiavaldusele. Hageja leiab, et kostja väide, et 21.04.2011 hoiatuskirja võrguühenduse katkestamise kohta kättesaamine kostja poolt ei oma tähtsust. Seadus ei näe ette võrguühenduse katkestamise tingimusena tähtsaadetisena edastatud teatise kättesaamise tarbija poolt. ELTS § 90 lõike 4 kohaselt võib tarbija võrguühenduse katkestada pärast seda, kui teate saatmisest on möödunud vähemalt 15 päeva ning tarbija ei ole võrguühenduse katkestamise aluseks olnud asjaolu selle aja jooksul kõrvaldanud ega sellest võrguettevõtjat teavitanud. Seega on hageja täitnud kõik ELTS § 90 lg 2, 3 ja 4 tulenevad kohustused.
11.Hageja leiab, et EEAS ei ole asjasse puutuv. OÜ RA on 13.08.2008 sõlminud võrguettevõtja EEJ OÜ-ga (II kd tl 19-20) ja müüja ja võrguettevõtja esindaja EEAS-ga liitumislepingu nr XXX(II kd tl 21-23) uue võrguühenduse loomiseks ja võrgu- ja elektrilepingu nr XXX, mille kohaselt ostab ta elektrienergiat XXX(idapoolne maja), Tallinn ning edastab XXX üürnikest tarbijatele ja teostab vajalikud arveldused. Antud asjaolu kinnitab ka üürilepingu p 1.1.9. „kõrvalkulud“, mis on muu hulgas tasu üldotstarbeks kasutatava elektrienergia ja elektrienergiaga varustamine eest. Vastavalt üürilepingu p 6.2. viimasele lausele määrab kõrvalkulude suuruse üürileandja, lähtudes mõõturite näitudest (mõõturite olemasolul), teenuste pakkujate esitatavatest arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Kostjale väljastatud arvetest, mis on lisatud ka hagiavaldusele nähtub, et
2-11-31301 tasumisele kuuluva kogusumma üheks komponendiks on tasu tarbitud elektrienergia eest, mille tarbitud kogus ja maksumus on arvel eraldi välja toodud. Sellest tulenevalt on OÜ RA tegevus käsitletav korterielamu siseses elektrivõrgus võrguteenuse osutamisena, OÜ RA edastab elektrienergia Võrgulepingus kokkulepitud liitumispunktist kuni korteriomandite elektripaigaldisteni; võimaldab üürnikel kasutada võrguühendust; tagab korteriomandites tarbitud elektrienergia mõõteandmete kogumise ja töötlemise. Samuti on OÜ RA tegevus, mille kohaselt ta edastab ja jaotab Võrgulepingu alusel ostetava elektrienergia korterelamu korteromandite vahel ning kogub üürnikelt nende poolt tarbitud elektrienergia eest OÜ RA poolt esitatud arvete alusel raha, käsitletav elektrienergia müümisena. Seega jaotab ja müüb OÜ RA Võrgulepingu alusel ostetava elektrienergia korterelamusisese elektrivõrgu kaudu üürnikele. OÜ RA ei vaja sellisel juhul võrguteenuse osutamiseks ja elektrienergia müügiks tegevusluba. Tarbijana OÜ RA ja üürnike vahelises suhtes on käsitletavad kõik üürnikud, kellele OÜ RA võrguteenust osutab ning elektrienergiat müüb. Lähtuvalt eeltoodust peab OÜ RA aadressil XXX korterelamus asuvate korteriomandite elektrienergiaga varustamisel, sh võrguühenduse katkestamisel, järgima ELTS-st tulenevaid nõudeid. Teadetest nähtub, et OÜ RA katkestas kostja võrguühenduse põhjusel, et kostjal on tasumata OÜ RA poolt esitatud arved. Kostja ei vaidle vastu, et võlgnes OÜ RA võrguühenduse katkestamise hetkel kommunaalteenuste eest. Samuti ei vaidle kostja vastu, et nimetatud võlgnevus sisaldas võlgnevust tarbitud elektrienergia eest. Eeltoodu alusel on OÜ RA olnud ElTS § 90 lg 1 tulenev õigus kostja võrguühendus katkestada.
12.Hageja leiab, et kostja viide Viru Maakohtu otsusele tsiviilasjas nr 2-03-110 ei ole asjasse puutuv. Esiteks, on Viru Maakohus jõudnud otsuses järeldusele, et „korteriühistu ei ole elektrituruseaduses sätestatud võrguettevõtjaks, kellele on seadusega antud õigus võrguühenduse katkestamiseks ning jättes eluruumi valdaja eelpoolnimetatud teenustest ilma, on korteriühistu piiranud korteriomandi valdajat oma omandit sihipäraselt kasutada, so riivanud korteriomaniku omandiõigust, kuna PS § 32 sätestab, et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada ja kitsendused sätestab seadus.“ Teiseks, on Viru Maakohtu otsus tühistatud Tartu Ringkonna 15.01.2010 otsusega. Kostja vastuväited
13.Kostja on seisukohal, et üürist summas 900,46 eurot kuulub mahaarvamisele ühe kuu üür summas 159,89 eurot aja eest, millal kostja ei saanud eluruumi sihtotstarbeliselt kasutada, kuna elekter oli eluruumis ebaseaduslikult välja lülitatud.
14.Kostja on seisukohal, et kostjal ei olnud kohustust teavitada hagejat üks kuu ette, et kostja ei tasu üüri kuna hageja esindaja on õigusvastaselt lülitanud elektri kostja eluruumis välja. Kostja leiab, et antud juhul tuleb kaaluda asjaolu, kas hageja esindajale oli elektri väljalülitamisega ette nähtav, et kostja ei saa sihtotstarbeliselt eluruumi kasutada. Hageja esindaja käitumine oli vastuoluline ja õigusvastane, kui hageja lülitas välja elektri kostja eluruumides. Kostja esitas hagejale suuliselt teate, et hageja rikkumise lõpetaks ning, et kostja ei tasu sellepärast üüri hagejale. Hageja käitumine ei vasta headele kommetele ja tagajärg oli hagejale ettenähtav, seega ei pea kostja tasuma üüri aja eest, mil kostja ei saanud ruumi sihtotstarbeliselt kasutada. Kostja oli tasunud elektrienergia eest ning kostjal ei olnud elektrivõlgnevust summas 900,64 eurot. Elektri puudumine on täielikult välistanud eluruumi sihtotstarbelise kasutamise. Hageja ei ole tõendanud, et on tulenevalt ELTS § 90 lg 3 saatnud teate elektri väljalülitamise osas kostjale tähtsaadetisena. Kostja viitab Euroopa energiatarbijate õiguste harta artiklile 12, mille kohaselt tuleks kaitsetumate tarbijate puhul elektri võrgust väljalülitamist kasutada viimasena kasutatava äärmusliku abinõuna ja asjakohased on maksepuhkused.
15.Tulenevalt hageja seisukohtadest märgib kostja, et puudub vaidlus, et 10.05.2011-17.05.2011 oli elekter välja lülitatud. Samuti oli elekter välja lülitatud 2010 kokku üle kaheksa päeva ning hageja ei lülitanud elektrit sisse ka kuni Üürikomisjoni otsuseni 26.05.2011. Elekter on olnud välja lülitatud perioodil 10.05.2011 kuni 18.01.2012 ja ei ole sisse lülitatud ka peale kostja korduvaid pöördumisi. Hageja on esitanud kostjale teated elektri välja lülitamise kohta samal päeval, kui ka elekter välja lülitati ning 24.01.2011 tahteavaldust ei ole kostjale kätte toimetatud. Vastavalt AS EE kodulehel
2-11-31301 kättesaadavate tüüptingimuste madalpingel kuni 63A punkti 12.1 kohaselt tuleb teated, nõusolekud, kooskõlastused ja muud tahteavaldused edastada teisele poolele lugemaks esitatu esitatuks ja kätteantuks. Kuna AS-il EE puudub põhiõigusvõime, siis tuleb eeldada vastavalt kohtupraktikale, et tahteavaldused tuleb füüsilisele isikule kätte toimetada. Jättes eluruumi ilma elektrienergiast on piiratud valdaja õigust oma omandit sihipäraselt kasutada (Viru Maakohtu otsus tsiviilasjas nr 2-03110). Kohtuotsuse põhjendus
16.Kohus, kuulanud ära hageja esindaja, kostja ja kostja nõustaja, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada alljärgnevatel põhjendustel.
17.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
18.Puudub vaidlus, et Tallinna Linnavalitsuse 23.12.2009 korralduse nr 2151-k (tl 96-97) alusel sõlmis AS IE hageja esindajana eluruumi omanikult saadud volituste alusel kostjaga 16.02.2010 eluruumi üürilepingu nr XXX(tl 78-79), mille kohaselt hageja andis kostja ja ta 2 täisealise poja ja alaealise tütre kasutusse tasu eest eluruumi suurusega 82 m2, asukohaga xxx, Tallinn (tl 92-95) tähtajaga 16.02.2014. Üürilepingule kohaldati eluruumi üürilepingu tingimusi, mille iga lehekülje on kostja isiklikult allkirjastanud (tl 80-91). Puudub vaidlus, et kostja on tasunud üüri- ja kõrvalkulusid pikema aja vältel ebakorrapäraselt.
19.Poolte vahel on vaidlus, kas kostja on kohustatud tasuma üüri aja eest, millal kostja eluruumis oli elekter välja lülitatud.
20.VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 järgi lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Juhindudes VÕS § 76 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 järgi kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Eluruumi üürilepingu tingimuste (edaspidi tingimuste) punktide 6.1.-6.3. ja 7.1.-7.7. kohaselt kohustus üürnik tasuma üüri, samuti kõrvalkulude eest. Üürilepingu punktis 9 oli kokku lepitud, et üürimäär on 30 krooni 1m2, millele lisandub rõdupinna üür 38,25 krooni, seega eluruumi üürisumma oli kokku 2 498,25 krooni kuus. Tingimuste punkti 6.1 alusel maksab üürnik üürileandjale üüri üürilepingu punktis 9 märgitud summas iga kalendrikuu kohta, kõrvalkuludena on üürnik kohustatud maksma igakuiselt muuhulgas ka üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele ja hoonekindlustuse eluruumile vastava osa. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja lähtudes mõõturite näitudest, teenusepakkujate arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast vastavalt tingimuste punktile 6.2. Tingimuste punkti 7.2 alusel üürnik on kohustatud tasuma nii üüri kui kõrvalkulud igakuiselt üürileandja pangaarvele 10 päeva jooksul jooksva kuu 20. kuupäevast arvates. Kui üürnikult laekunud summadest ei jätku kõigi tasumisele kuuluvate maksete tasumiseks, siis loetakse maksed tasutuks järgmistes järkudes: esmajärjekorras viivised tasumata kõrvalkuludelt ja üürilt ning teisena kõrvalkulud ja üür. Kui laekunud summadest ei jätku kõigi ühte järku kuuluvate erinevate maksete tasumiseks, siis loetakse vastavasse järku kuuluvad eri maksed tasutuks proportsionaalselt vastavalt punktile 7.4.
2-11-31301 AS IE kohta avatud äriregistri B-osa registrikaardi kehtivate andmete kohaselt (23. kanne) ühinesid AS IE (ühendav ühing) ja osaühing MV (ühendatav ühing) 23.04.2009 sõlmitud ühinemislepingu alusel (I kd tl 98-99). Tulenevalt elamu XXX omaniku, OÜ RA ja OÜ MV(AS IE õiguseellane) vahel sõlmitud kinnisvara haldus- ja hooldusteenuste osutamise lepingu (I kd tl 100-106) punktist 3.2 ning OÜ RA ja Tallinna linna vahelisest lepingust (I kd tl 107-143), kohustub AS IE esindama Tallinna linna üürilepingute sõlmimise, täitmise ja lõpetamise küsimustes. Muude kohustuste hulgas esitab AS IE eluruumide üürnikele üüriarveid haldus- ja kommunaalteenuste eest OÜ RA nimel. Vastavalt raamatupidamise õiendile/korterite saldole (I kd tl 144-149) oli kostja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus 30.04.2011 seisuga 900,64 eurot. 24.01.2011 esitati kostjale arve nr 1101-1008120800 summas 808,11 eurot (I kd tl 150) ilma viiviseta, millest kostja võlgnevus eelnevalt tasumata arvetest oli 490,58 eurot ja jooksev arve oli 317,53 eurot. Jaanuaris laekus kostjalt kokku 555,18 eurot võla 490,58 euro katteks ja 64,60 eurot jooksva arve katteks. Seega jäi kostja jaanuaris hagejale võlgu osaliselt tasumata arvest 252,93 eurot. 15.02.2011 esitati kostjale tasumiseks jooksev arve nr 11021008120800 summas 290,87 eurot (I kd tl 151) ilma viiviseta, koos jaanuari võlgnevusega 543,80 eurot, millest kostja tasus 100 eurot. Seega jäi kostja hagejale veebruaris võlgu 443,80 eurot. 15.03.2011 esitas hageja kostjale arve nr 1103-1008120800 summas 770,33 eurot (I kd tl 152) ilma viiviseta, millest veebruari võlg oli 443,80 eurot ja jooksev arve summas 326,23 eurot. Märtsi kuu arvest tasus kostja vaid 100 eurot ning aprilli kuusse läks üle võlgnevus summas 620,33 eurot. 14.04.2011 esitati kostjale arve nr 1104-1008120800 summas 280,31 eurot (I kd tl 153) ilma viiviseta, millele lisandus võlgnevus eelnevate arvete osalisest tasumisest summas 620,33 eurot. Kuna kostja on tasunud igakuiseid makseid viivitusega ja osaliselt, siis pikema aja vältel on kostja hageja ees olnud igakuine võlgnik. Kostja on seisukohal, et kostja ei ole kohustatud tasuma üüri aja eest, millal elekter oli eluruumis hageja esindaja poolt omavoliliselt välja lülitatud, seega kuulub võlgnevus vähendamisele 159,89 euro võrra (ühe kuu üür 157,44 eurot + rõdu 2,45 eurot).
21.OÜ RA on 13.08.2008 sõlminud võrguettevõtja EEJ OÜ-ga (II kd tl 19-20) ja müüja ja võrguettevõtja esindaja EEAS-ga liitumislepingu nr XXX(II kd tl 21-23) uue võrguühenduse loomiseks ja võrgu- ja elektrilepingu nr XXX, mille kohaselt ostab ta elektrienergiat XXX (idapoolne maja), Tallinn ning edastab XXX üürnikest tarbijatele ja teostab vajalikud arveldused. Hageja esindaja koostas 17.05.2010 kostjale kirjaliku hoiatuse, milles teatas, et kostja võlg eluruumi kasutamise eest 17.05.2010 seisuga on 10 956,57 krooni (700,25 eurot) ja kohustas kostjat võlga tasuma 27.05.2010, hoiatades, et vastasel juhul katkestatakse15.06.2010 eluruumi varustamine elektriga ja algatatakse eluruumi üürilepingu ülesütlemise menetlus (I kd tl 157). Hageja esindaja koostas 17.08.2010 üürnikule kirjaliku hoiatuse, milles teatas, et üürniku võlg eluruumi kasutamise eest 16.08.2010 seisuga on 3 254,05 krooni (207,97 eurot) ja kohustas kostjat võla tasuma 30.08.2010, hoiatades, et vastasel juhul katkestatakse 15.09.2010 eluruumi varustamine elektriga ja algatatakse eluruumi üürilepingu ülesütlemise menetlus (I kd tl 157). Lisaks on hageja esindaja teatanud kostjale kokku viies ilma kuupäevata kirjas järgmist: 1) kuna kostjal on tasumata arved kokku 10 238,51 krooni (654,36 eurot), siis on elektrienergiaga varustamine katkestatud alates 08.07.2010 kella 12.00 (I kd tl 155); 2) kuna kostjal on tasumata arved kokku 6 408,57 krooni (409,58 eurot) siis on elektrienergiaga varustamine katkestatud alates 16.09.2010 kella 14.00 (I kd tl 158); 3) kuna kostjal on 04.01.2011 seisuga tasumata arved kokku 555,18 eurot, siis on katkestatud elektrienergiaga varustamine alates 16.01.2011 kell 14.00 (I kd tl 160); 4) kuna kostjal on tasumata arved kokku 363,45 eurot, siis on katkestatud elektrienergiaga varustamine alates 24.01.2011 kella 12.00 (I kd tl 161). Kostja eluruumi elektrienergiaga varustamine on olnud katkestatud 08.07.201012.07.2012 (I kd tl 156), 16.09.2010 kell 14.00 – 16.09.2010 kell 18.00 (I kd tl 159), 24.01.201130.01.2011 (I kd tl 162). Seega on tõendatud, et kostja kasutusse antud eluruumist oli hageja esindaja elektri välja lülitanud 2010 juulis neljaks päevaks, septembris ühel päeval mõneks tunniks, 2011 jaanuaris kaheksaks päevaks. Elektrituruseaduse (ELTS) § 90 lg 1 kohaselt võib võrguettevõtja katkestada tarbija võrguühenduse, kui tarbija on jätnud tasumata lepingu alusel tasumisele kuuluva rahasumma või muul viisil rikkunud lepingus ettenähtud kohustust. Seega saab sellest järeldada, et elektri väljalülitamise eelduseks on elektrivõla olemasolu. Sama seaduse § 90 lg-d 2-4 sätestavad,
2-11-31301 et enne võrguühenduse katkestamist edastatakse tarbijale vähemalt 15 päeva enne ühenduse katkestamist tähitud kirjaga teade kavandatava katkestamise kohta, milles teatatakse võrguühenduse katkestamise põhjus ja kavandatud katkestamise aeg. Üürikomisjonis on ka tuvastatud, et elekter oli välja lülitatud aprillis 10 päevaks ning et elekter on taas välja lülitatud alates 10. maist jätkuvalt kuni üürikomisjoni istungi toimumiseni (I kd tl 12, 5 lõik). Üürikomisjoni otsusega on leitud, et kostja eluruumist elektri väljalülitamine ei olnud põhjendatud (I kd tl 19-20), kuna tõendamata on, et summadest, mis kostja on tasunud, ei jätkunud elektri eest arvestatud summade katteks. Lisaks ei ole hageja tõendanud, et on kostjat hoiatanud ette elektri väljalülitamisest ning edastanud kostjale hoiatused tähtsaadetisena, mistõttu ei täitnud hageja esindaja eeldusi võrguühenduse katkestamiseks. Hageja ei ole üürikomisjoni otsust vaidlustanud, seega tuleb vastavalt eelnimetatud otsusele lugeda, et elekter lülitati välja põhjendamatult seadust järgimata.
22.VÕS § 276 lg 1 sätestab üürileandja kohustuse anda asi üürnikule üle kokkulepitud ajal koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Sellest järeldub, et eluruumi üürileandja peab üürilepingu kehtivuse ajal tagama eluruumi hoidmise elamiseks sobivas seisundis. VÕS § 296 lõigetest 1 ja 2 tulenevalt ei pea üürnik maksma üüri ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu; kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 278 sätestab, et üürnik võib alandada üüri vastavalt VÕS §-s 296 sätestatule, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud. VÕS § 297 lg 1 kohaselt võib eluruumi üürnik seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikult taasesitatavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksmise tähtpäeva saabumist. VÕS § 296 lg 3 järgi üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Seega vastavalt seadusele üürnik ei pea maksma üüri ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud eluruumis elada üürilepingu kehtivuse ajal tekkinud sellise puuduse või takistuse tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ja mida üürnik ei pea omal kulul kõrvaldama, kui üürnik on maksmisest keeldumise kavatsusest üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üks kuu enne maksmise tähtpäeva teatanud. Kohtu hinnangul võib elektri puudumine eluruumist iseenesest olla selline asjaolu, mis takistab eluruumis elamist, kuid kui üürnik soovib sellise puuduse tõttu keelduda üüri maksmisest, peab üürnik ehk kostja sellest üürileandjale ehk hagejale ette teatama. Samas soovib kohus märkida, et suvekuudel, mil päev on pikem võrreldes ööga, ei tee elektri puudumine võimatuks eluruumi kasutamist, vaid põhjustab ebamugavusi, kuna puudub võimalus kasutada kodutehnikat ja valmistada sooja toitu. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja on hagejale teatanud kavatusest mitte maksta eluruumi eest või alandada makstavat üüri seoses elektri väljalülitamisega. Kostja väited, et kostja on suulises vestluses hagejaga soovinud üüri alandamist seoses elektri väljalülitamisega, on tõendamata. Samas leiab kohus, et teade üüri alandamisest seoses elektri väljalülitamisega oleks pidanud esitama hiljemalt järgmisel kuul kirjalikult. Kohus leiab, et kostjal ei olnud alust keelduda üürilepingus kokkulepitud üüri ja kõrvalkulude eest tasumisest pikema aja vältel või tasuda osaliselt enne elektri välja lülitamist. Kohus leiab, et ei ole vabandatav ligi 4 kuu maksete suurune võlg. Esitatud tõenditest nähtub, et pärast elektri välja lülitamist asus kostja võlga koheselt likvideerima. Lisaks on kohus seisukohal, et seisuga 30.04.2011 ei ole olnud elekter kostja korterist välja lülitatud 30 päeva, et kostjal oleks õigust vähendada võlgnevust ühe kuu üüri + rõdu rent ulatuses. Samuti on kohus seisukohal, et kostjale oli teada, et kostjal tuleb tasuda lisaks üürile ka kõrvalkulusid, mis sisaldas ka elektrit, seega jättes korrapäraselt tasumata üüri- ja kõrvalkulude eest, pidi kostja arvestama tagajärgedega. Üürikomisjoni otsus elektri väljalülitamise ebaseaduslikkuse kohta ei tähenda seda, et kostja on õigustatud hagejalt saama tasuta teenuseid. Kostja arusaam, et juhinduvalt Euroopa energiatarbijate õiguste harta artiklist 12, tuleks kaitsetumate tarbijate puhul elektri võrgust väljalülitamist kasutada viimasena kasutatava äärmusliku abinõuna ja
2-11-31301 asjakohased on maksepuhkused, ei ühti kohtu arusaamaga käesoleva vaidluse korral. Kostja on üürinud hagejalt eluruumi suurusega 82 m2, mis saab pidada suhteliselt suureks eluruumiks ka tänases päevas. Samas on kohtule teada, et kostja kasutab lisaks eeltoodule elamiseks ka teist eluruumi. Kostja olles madalapalgaline ja kaitsetu oleks pidanud üürilepingu sõlmimisel koheselt oma võimalustega arvestama, sest on üldteada, et eluruumi suurusest sõltub üüri suurus, kütte jm kulud, mida ei saa arvestiga mõõta. Kostjaga eluruumi kaasaminevatest 3 isikust oli 2009. aastal ainult 1 alaealine, kelle ülalpidamise kohustus on senini kostjal. Kohus leiab, et eluruumi kasutavad täisealised isikud peaksid koos kostjaga jagama rahalisi kohustusi ja vastavalt kohustustele oma elu korraldama. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et kostja ei oleks õigustatud saama maksepuhkust, millise andmise kohustus hagejal ka puudub.
23.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et puudub alus vähendada üüri- ja kõrvalkulude võlgnevust seisuga 30.04.2011 summas 900,64 eurot 159,89 euro võrra, mistõttu kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele üüri- ja kommunaalkulude võlgnevus summas 900,64 eurot. Menetluskulud
24.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 jätab kohus hageja menetluskulud täielikult kostja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on hagejal õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.