AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus hagi AS Camel-Mööbel vastu põhivõla 79 721,89 euro ja viivise väljamõistmiseks 15.06.2012, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 06.01.2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Camel-Mööbel apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kohtuistungi toimumise aeg
79 721,89 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus (registrikood 10257237, asukoht Regati pst 17, Tallinn), esindaja Margus Rebane; Kostja AS Camel-Mööbel (registrikood 10031421, asukoht Pärnu mnt 158, Tallinn), esindaja vandeadvokaat Elise Vasamäe.
10.05.2012
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 06.01.2012 otsus AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus hagis AS Camel-Mööbel vastu põhivõla ja viivise väljamõistmiseks muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud AS Camel-Mööbel kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.04.12.2009 esitas hageja Harju Maakohtule hagi kostja vastu saamata jäänud üüritasu 124 737,65 krooni (kr) ja viivise 4490,56 kr väljamõistmiseks. 14.09.2010 suurendas hageja oma nõuet ning palus mõista kostjalt välja saamata jäänud üüritasu 1 247 376,50 kr, viivise 413 630,05 kr ja viivise 0,2% põhivõlalt päevas kuni põhinõude täitmiseni.
2.01.09.2004 sõlmisid pooled üürilepingu nr 166-5P (üürileping), millega hageja üüris kostjale Tallinnas Regati pst 1 korpuses asuvad ruumid vastavalt lepingu lisale nr 1. Üürilepingu p 2.3. kohaselt jõustus üürileping 07.09.2004, mis kehtib tähtajalisena kuni 06.09.2014. Üürilepingu p 3.1. kohaselt arvestatakse igakuine üüritasu vastavalt lepingu lisale 1, mille kohaselt üürnik kohustub tasuma korpuse 5P ruumide 109A, 144, 146 ja 149 eest üüri 51 631,04 kr + km kuus (110,82 kr/m2 + km) korpuse 5 ruumi 109 eest 1170,70 + km kuus (50,3 kr/m2 + km) ja korpuse 5P ruumide 128, 130, 139 ja 145 eest 21 614,73 kr + km kuus (105,13 kr/m2 + km). Lisaks eelnevale kohustub üürnik tasuma ka elektrienergia eest vastavalt elektri kulude jaotusele. Vastavalt lepingu lisale nr 3 võttis kostja üürile ka ruumid nr 120, 121, 122A, 122, 123, 132 ja 125 kogupinnaga 149,3 m2 ning kohustus nimetatud ruumide eest tasuma 113,89 kr/m2 kuus ehk 17 003,77 kr + km. Üürilepingu p 6.1.3. kohaselt on üürileandjal õigus nõuda üürisumma muutmist 1 kord aastas, kuid mitte üle 5% võrra, võrreldes enne seda tasutud üürihinda. Hageja poolt saadetud erinevate teatiste alusel (31.12.2004, 01.02.2005, 13.09.2006, 13.12.2007 ja 27.11.2008 teatised) on iga aastaselt maksimaalselt lepingus näidatud ulatuses tõstetud üüri, selliselt, et ruumide üür igakuiselt on 102 449,75 kr + km, millele lisandub postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia eest tasumine. Lepingu p 3.3. järgi on üürnik kohustatud üüri ja muude teenuste eest tasumisega viivitamisel tasuma üürileandjale viivist 0,2% tasumisega viivitatud summast iga päeva eest.
3.20.10.2009 esitas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles põhjendas üürilepingu ülesütlemist raske majandusliku olukorraga ja üldise äriruumide üürihinna langusega. Hageja sai avalduse 22.10.2009 kätte. 30.10.2009 teatas hageja, et kostja avaldus on tühine ning ei too kaasa õiguslikke tagajärgi, kuna üürilepingu ülesütlemiseks puudub materiaalõiguslik alus. Samal päeval kolis kostja hagejale teatamata üüritud ruumidest välja.
4.Hageja esitas 03.11.2009 kostjale arve nr 1513-K, mille tasumise tähtaeg saabus 15.11.2009. 02.12.2009 väljastas hageja kostjale arve nr 1655-K summas 124 737,65 kr, mille tasumise tähtaeg oli 15.12.2009 ja 04.01.2010 arve nr 9-K summas 127 737,65 kr, mille tasumise tähtaeg oli 15.01.2010.
5.Põhjendusi, et kostja majandustegevus oli halvenenud, üürilepingu täitmine oli muutunud üürniku jaoks majanduslikult oluliselt kahjulikumaks ning ta soovis vahetada tegevuskohta, ei saa pidada piisavalt mõjuvaks põhjuseks, et tähtajalist üürilepingut erakorraliselt lõpetada. Tähelepanuta tuleb jätta ka kostja väide, et äriruumide üürihinnad on võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud isegi rohkem kui 50%, kuna see on paljasõnaline ja tõendamata. Tähelepanuta tuleb jätta ka kostja viited VÕS § 97, kuna ta ei ole ära tõendanud lepingupoolte kohustuste vahekorra muutumist. Kostja väited justkui ei oleks hageja teatanud kostjale, et peab üürilepingu ülesütlemise avaldust tühiseks, on vale ja pahatahtlik. Kostja väide, et kuna ta lõpetas ruumide kasutamise, siis ei ole ta kohustatud maksma muude kulude eest, on alusetu. Üürileping on kehtiv, ruume
köetakse, postkastil on kostja nimi ning parkimiskohad on samuti tema jaoks olemas. Seega puudub kostjal alus üürilepingu eest esitatud arvete tasumata jätmiseks.
6.Kostja poolt lepingujärgselt makstav tasu sisaldas kõiki kõrvalteenuseid. Vastavalt pooltevahelisele üürilepingule sisaldas kokkulepitud üüritasu ka halduskulusid ja kõiki kõrvalteenuseid, v.a postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Hageja poolt kostjale esitatud arvetel kajastatud ruumide üür ei ole mitte üürileandja puhastulu ehk netoüür, vaid sisaldab ka kõiki võimalike kõrvalteenuseid ja halduskulu. Kostja on meelevaldselt võtnud lepingujärgselt makstava tasu ja asunud väitma, et tegemist on üüritasuga.
7.25.02.2002 sõlmitud kokkuleppega ei saa tõendada, et pooltevahelise üürilepingu pikkus oli tingitud eelkõige üürileandja soovist. Nimetatud kokkuleppest nähtub üksnes panga kavatsus laenu anda ja see ei tõenda laenu andmist. Üürilepingu sõlmimine ja selle pikkus
8.oli mõlema poole huvides.
9.Kostja poolt esitatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükkidega 30.10.2009 ja 15.01.2010 seisuga ei saa tõendada üürituru hindade langust ja languse ulatust. Kostja ei ole tõendanud Tallinna äriruumide üürihindade niivõrd olulist langust ja pooltevahelise lepingu alusel makstava üüritasu niivõrd ebamõistlikku suurust, et oleks esinenud alus VÕS § 97 kohaldamiseks. 24.05.2011 on hageja esitanud väljavõtted kinnisvaraportaalidest www.kv.ee ja www.city24.ee 04.11.2009 seisuga, millest nähtub, et hageja on avaldanud üürikuulutused nimetatud portaalides ja hageja on nimetatud ajast aktiivselt tegelenud võimaliku uue üürniku leidmisega. Hageja poolt kohtule esitatud Uus Maa Kinnisvarabüroo 2004.a turuülevaate kohaselt 2004.a Tallinna büroopindade keskmine üürihind oli 190 kr/m2 ühes kuus, kaubapanduspindade pakkumised algasid 200 kr/m2. Kinnisvaraportaalis City24.ee 10.12.2004 avaldatud artiklis on välja toodud, et nimetatud aja seisuga on Tallinna kesklinnas asuvate kaubanduspindade üür 200 kr/m2, jalakäijate tänaval asuvate pindade üür 425 kr/m2 ning muude kesklinna kaubanduspindade hinnad 270 kr/m2. AS Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaate 2008.a kohta nähtub, et 2008.a Tallinna kaubanduspindade keskmised netoüürid olid vastavalt kesklinnas vahemikus 300 kuni 900 kr/m2 ja äärelinnas 150 kuni 300 kr/m2. Eeltoodud tõendid näitavad, et lepingu sõlmimise ajal olid Tallinnas äripinna keskmised üürihinnad oluliselt suuremad, kui pooltevahelises lepingus kokkulepitud. 2007.a ja 2008.a netoüürihinnad kasvasid oluliselt, samas pooltevahelise lepingu alusel hageja üüritasu ei tõstnud. Kostja poolt esitatud 1Partner Kinnisvara Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist aastatel 2004-2009 nähtuvad hinnad on sisuliselt samas suurusjärgus hageja poolt 24.05.2011 esitatud Uus Maa Kinnisvarabüroo ja Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaates toodud hindadega. 07.09.2004 alates pooltevahelise lepingu alusel üüri ja kommunaalteenuste arvestusest nähtub, et 2004.a oli pooltevahelise lepingu alusel keskmine netoüür 54,87 kr, 2005.a 53,92 kr, 2006.a 50,46 krooni, 2007.a 44,07 kr, 2008.a 41,63 kr ja 2009.a 41,76 kr. Seega oli kogu lepingu perioodi vältel pooltevahelise lepingu alusel kostja poolt makstav üüritasu oluliselt väiksem kui üürituru keskmised hinnad.
10.22.07.2010 esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemise hoiatuse ning nõudis nimetatud ajaks kogunenud võlgnevuse1 122 638,85 kr tasumist. Kostja sai nimetatud hoiatuse kätte 23.97.2010, kuid ei asunud võlgnevust tasuma. 31.08.2010 avaldusega ütles hageja kostjaga sõlmitud üürilepingu erakorraliselt VÕS § 316 lg 1 alusel üles. Kostja sai üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte 02.09.2010. Seega lõppes üürileping 02.09.2010 seisuga. Kostja vastuväited
11.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
12.20.10.2009 saatis kostja hagejale avalduse, millega ütles üürilepingu erakorraliselt üles VÕS § 97 järgi, kuivõrd üürilepingu täitmine oli muutunud üürniku jaoks majanduslikult oluliselt kahjulikumaks, kui üürnik oskas seda ette näha üürilepingu sõlmimisel. Hageja kinnitusel sai ta avalduse 22.10.2009 kätte.
13.Üüritasu kujunemisel oli oluliseks eelkõige asjaolu, et pooltevaheline üürisuhe oli varasemalt kestnud juba 8.a, s.o alates 15.10.1996. Üüritasu suuruse kokkuleppimisel 2004.a ei arvestanud kumbki lepingupool tegelikult asjaoluga, et üürihinnad võiksid märkimisväärselt langeda. Sellele viitab üheselt ka asjaolu, et üürilepingus oli kokku lepitud võimalus üksnes üüritasu alandamiseks (üürilepingu p 6.1.3). Kostja poolt makstav üüritasu oli 2009.a ebamõistlikult kõrge. Olukorras, kus äriruumide üürihinnad on võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud isegi rohkem kui 50%, ei saanud kostjalt mõistlikult eeldada, et ta üürnikuna üürilepingu täitmist varasemalt, s.o teistsuguses üüripindade turul valitsevas majanduslikus olukorras, kokkulepitud tingimustel jätkaks. Üürilepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ning lepingupoolte kohustuste vaheline tasakaal olid rohkem kui 5.a oluliselt muutunud, kuna üürniku poolt üürilepingust saadav väärtus oli märkimisväärselt vähenenud. Vaieldamatult kuulus üürihind lepingu sõlmimise aluseks olnud oluliste asjaolude hulka. Kui kostja oleks osanud ette näha majanduskriisi ja äriruumide üürihindade niivõrd olulist langust, ei oleks kostja üürilepingut sellistel tingimustel sõlminud. 2009.a oli toimunud globaalsest majanduskriisist tulenev majanduskriis ja mitmed olulised muudatused Eesti kinnisvaraturul. Ka erinevate kohtuastmete kohtud on mitmetes lahendites väljendanud selget seisukohta, et eelloetletud sündmused on toimunud (tsiviilasjade nr 2-09-9743, nr 2-09-61869 ja nr 2-08-85919 lahendid).
14.Riigikohus märkis lahendis nr 3-2-176-10, et müügilepingu korral saab kinnisvaraturu situatsiooni lugeda muutunuks ka üksnes olulisest hinnalangusest tulenevalt, mis omakorda õigustab VÕS § 97 lg 1 kohaldamist. Seisukohta, et kinnisasja väärtuse olulise vähenemise korral on põhimõtteliselt võimalik kohaldada VÕS § 97, on Riigikohus väljendanud ka lahendis nr 3-2-1-99-10. Seega on lepingu alusel ühe poole poolt tehtava soorituse väärtuse oluline vähenemine VÕS § 97 kohaldamise aluseks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-24-11 korranud põhimõtet, et lepingu aluselt oleva asjaolu muutumine võib kaasa tuua poolte kohustuste vahekorra olulise muutumise, mis on esmaseks eelduseks, et nõuda lepingu muutmist kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks VÕS § 97 järgi. Antud juhul kaasnes lepingu aluseks oleva asjaolu olulise muutumisega poolte kohustuste vahekorra oluline muutus, st et kostja jaoks vähenes oluliselt lepinguga saadava väärtus. Üürnik ei saanud asjaolude muutumist mõistlikult ette näha ega mõjutada, samuti ei kanna üürnik antud juhul asjaolude muutumise riisikot. Asjaolude muutumisest teades ei oleks üürnik üürilepingut üldse sõlminud või oleks seda teinud oluliselt erinevatel tingimustel, eelkõige leppides kokku madalamas üüritasus.
15.Kostja tegi hagejale enne üürilepingu ülesütlemist ettepaneku üürilepingu muutmiseks poolte kohustuste vahekorra taastamiseks, millest hageja aga keeldus. Tegelikkuses oli hageja üürilepingu ülesütlemise hetkel ja enne seda väga hästi teadlik asjaolust, et üürilepingu lepinguliste kohustuste tasakaal on oluliselt muutunud, sellele viitab üheselt asjaolu, et hageja nõustus alandama üüritasu perioodiks 01.07.-30.09.2009 10% võrra. Antud juhul on täidetud kõik VÕS § 97 ettenähtud eeldused. VÕS § 313 lg-s 2 sisalduv loetelu on sätestatud mitteammendavalt ja seega ei ole eelnimetatud paragrahvis loetletud kõiki võimalikke üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseid. VÕS §-s 97 sätestatu on lähtunud clausula rebus sic stantibus põhimõttest, mille kohaselt on võimalik lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise korral lepingupoolel teatud tingimustel õigus nõuda lepingu muutmist. VÕS § 97 eesmärgiks on saavutada õigustatud tasakaal lepinguvabaduse ja selle piirangute vahel. Antud juhul on õigustatud kõrvalekaldumine
üldisest pacta sunt servanda printsiibist, mistõttu tuleb üürilepingu ülesütlemist kostja poolt pidada õiguspäraseks.
16.Kostja teatas avalduses samuti, et soovib anda 30.10.2009 hageja esindajale üle kostjale üürile antud äriruumide võtmed. Hageja esindaja ruume vastu võtma ei ilmunud, samuti ei võtnud hageja kostjaga muul viisil kontakti. Kohut on eksitav hageja väide nagu oleks kostja 30.10.2009 kolinud hagejale teatamata üüritud ruumidest välja. Kostjal ei õnnestunud üüritud äriruumide võtmeid hageja esindajale 30.10.2009 üle anda ja ta oli sunnitud saatma äriruumide võtmed 3 eksemplaris tähitud kirjaga hagejale 03.11.2009.
17.Väär ja tõendamata on hageja väide nagu oleks ta teatanud kostjale 30.10.2009, et kostja poolt üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus on tühine ja ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Hageja ei andnud kostjale nimetatud kuupäeval ega enne seda teada, et ta peab kostja üürilepingu ülesütlemist tühiseks ja ei nõustu üürilepingu lõpetamisega. Hageja 30.10.2009 kirja ei ole kostja kätte saanud.
18.Hageja on kostja suhtes käitunud üürisuhtes pahatahtlikult. Hoolimata sellest, et üürileping oli lõppenud, saatis hageja 03.11.2009, 02.12.2009 ja 04.01.2010 kostjale arved ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia kasutamise eest novembris ja detsembris 2009.a ning jaanuaris 2010.a. Lisaks on arusaamatu ja põhjendamatu hageja nõudesumma suurus. Hageja on 07.01.2009 kirjas kinnitanud, et üüritasust moodustab üürihinna üksnes 75 kr, kuna 50 kr moodustavad muud kulud, ja muude kuludena tuleb mõista kommunaalkulusid, halduskulu ja pisiremonte. Kuivõrd kostja lõpetas üüritud ruumide kasutamise alates 01.11.2009, siis ei ole kostja kohustatud tasuma muude kulude, s.o kommunaalkulude, halduskulu ja pisiremontide eest. Arusaamatu ning põhjendamatu on hageja poolt väljastatud arvetel kajastatud tasu postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest, kuna kostja ei ole neid teenuseid kasutanud. Kostja palus 05.11.2009 ja 04.12.2009 pöördumistes TOP-l tühistada kõnealused arved ning väljastada kostjale vastavasisulised kreeditarved, kuid hageja ei ole seda teinud.
19.28.07.2010 ja 10.09.2010 saatis kostja hageja ülesütlemishoiatusele ja ülesütlemisavaldusele rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vastused, milles teatas, et ei tunnista hageja nõuet. Kostjale arusaamatul põhjusel teatas hageja 31.08.2010 ülesütlemisavalduses rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, et üürilepingu lõppemise päevaks on 31.08.2010. Hageja taoline käitumine on aktsepteerimatu ning arusaamatu. Väär on hageja seisukoht nagu ei omaks asjas tähtsust asjaolu, kas ehitus- ja remonttööde teostamise ajal oleks üürnik saanud üüritud ruume samaaegselt kasutada. Kuivõrd hageja on väitnud, et üürileping kehtis kuni 31.08.2010 ning on esitanud nõude üüritasu saamiseks kohtusse, siis on olulise tähtsusega asjaolu, kas kostjal oli väidetava üüriperioodi jooksul üldse võimalik üüritud ruume kasutada.
20.Kostja poolt makstav üüritasu 2009.a oli ebamõistlikult ja ebaõiglaselt kõrge. Üldteada asjaolu on, et üüriturul oli kuni 2009.a toimunud märkimisväärne äriruumi üüripindade langus. Keskmine äriruumide üürihind Tallinnas oli 2009.a keskmiselt 83 kr/m2 kohta. Poolte vahel üürilepingus kokkulepitud üürihind oli 125 kr/m2 kohta. Hageja on esitanud 24.05.2011 väidetavalt hageja poolt kõrvalkulude kandmist tõendavad kuludokumendid perioodi oktoober 2009.a kuni september 2010.a kohta, kuid mis ei saa tõendada hageja poolt kõrvalkulude kandmist. Kõnealuste kommunaalmaksete arvetega ei ole võimalik tõendada asjaolu, kas pooltevahelise üürilepingu alusel oli üüritasu ehk netoüür ligi poole väiksem Tallinna keskmisest üürihinnast.
21.Hageja on esitanud 24.05.2011 kohtule kuulutuste väljavõtted portaalidest www.kv.ee ja www.city24.ee, kuid nendest ei nähtu, millal on kuulutused kättesaadavaks tehtud ja millise ajaperioodi vältel kuulutused kättesaadavad olid. Isegi kui hageja kuulutused tõepoolest eelnimetatud portaalides kättesaadavaks tegi, siis ei leidunud üüripinnale
potentsiaalseid üürnikke, kuivõrd kuulutuses välja toodud üüritasu oli liiga kõrge. Üüripakkumiste kuulutuste väljavõtted portaalidest www.kv.ee ja www.city24.ee ning paar hageja poolt saadetud e-kirja ei saa välistada antud juhul VÕS § 139 lg 2 kohaldamist. Eelnimetatud tõendid ei tõenda hageja väidet nagu hageja oleks aktiivselt tegelenud uue võimaliku üürniku leidmisega ja seetõttu üritanud välistada või vähemalt vähendada hagejal kahju tekkimist. Hageja oleks pidanud väidetava rikkumisega kostjale tekitatud kahju suurenemise ärahoidmiseks üürilepingu üles ütlema varem kui 02.09.2010 seisuga. Äriruumide üürile andmine kolmandale isikule, s.o uuele üürnikule, oleks aidanud hageja väidetava kahju suurenemist märkimisväärselt ära hoida. Kostja ei pea hagejale kahju täies ulatuses hüvitama ka kahju ettenähtavuse põhimõtte alusel.
22.Hageja on esitanud Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2004.a kaks tõendit – Uus Maa Kinnisvarabüroo turuülevaade 2004.a sügise kohta ja 10.12.2004 artikli väljatrüki portaalist www.city24.ee. Eeltoodust tulenevalt on leidnud tõendamist asjaolu, et väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade keskmine hind 2004.a oli 200 kr/m2 kohta. Poolte vahelises üürilepingus oli selle sõlmimise hetkel üüritasu suuruseks lepingu lisa nr 1 järgi vastavalt 110,82 (ilma km) kr/m2 kohta ja 105,12 (ilma km) kr/m2 kohta (kauplusepinnad). Seega erinesid Pirita piirkonna kaubanduspindade üüritasud (vähemalt TOP-s asuvate üüripindade üüritasud) üldisest keskmisest väljaspool Tallinna asuvate kaubanduspindade üüritasust, olles märgatavalt madalamad. 01.09.2004 üürilepingu alusel makstav üüritasu moodustas vastavalt 52,56% ja 55,41% väljaspool Tallinna asuvate kaubanduspindade keskmisest üüritasust.
23.Hageja on esitanud Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2008.a ühe tõendi – Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaade 2008.a kohta. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2009.a. Eelnimetatud Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaate kohaselt olid 2008.a Tallinna kaubanduspindade keskmised netoüürid vastavalt Tallinna kesklinnas ja vanalinnas vahemikus 300-900 kr/m2 kohta ja äärelinnas 150-300 kr/m2 kohta. Eksitav on hageja väide nagu oleks eelnimetatud 300-900 kr/m2 olnud Tallinna kesklinnas asuvate kaubanduspindade hinnatase. Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaate lk 16 on märgitud, et Tallinna kesklinna ja vanalinna piirkonna A-klassi kaubanduspindade vahemik oli 300900 kr/m2. Eelnimetatud hindade näol ei olnud tegemist keskmiste hindadega, vaid madalaima ja kõrgeima hinnaga. Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaate lk 16 kohaselt olid Tallinna kaubanduspindade A-klassi hinnad äärelinnas 200-300 kr/m2 ja B-klassi hinnad äärelinnas 150-200 kr/m2. Kostjale üürile antud üüripinnad kuuluvad B-klassi kaubanduspindade hulka ning ei kujuta endast tegelikult kaasaegsetele nõuetele vastavaid heas asukohas paiknevaid üüripindasid. Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaatest nähtub, et rahvusvaheline finantskriis tõi kaasa 2008.a kolmandas kvartalis majanduslanguse Eestis 3,5%-ni ja sarnaselt üldisele majandusele on ka Eesti kinnisvaraturg languses.
24.1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist 2004.2009.a nähtub, et väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad olid keskmiselt 2004.a 200 kr/m2; 2005.a 200 kr/m2; 2006.a 100-200 kr/m2; 2007.a 100200 kr/m2; 2008.a 100-200 kr/m2; 2009.a 100-150 kr/m2. Seega sai kaubanduspindade üürihindade langustendents alguse 2006.a. Kaubanduspindade ja kogu kinnisvaraturgu iseloomustab perioodil 2004.-2009.a märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008.a teises pooles kollapsiga. Üürihinnad langesid vaadeldavad perioodil kuni 50%. Oluline on, et lepinguliste kohustuste vahekord oli lepingu sõlmimise hetkeks muutunud sedavõrd, et üürilepingu jätkamine ei oleks kostja suhtes olnud õiglane ega mõistlik. Hageja poolt esitatud tõendite pinnalt ei ole võimalik teha ühtegi järeldust üürihindade suuruse kohta 2009.a. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade
üürituru analüüsis on toodud välja, et tulenevalt turusituatsioonist olid üüripindade omanikud 2009.a sunnitud kaubanduspindasid üürile andma marginaalse üürimääraga, et saada katet üüripinna kommunaalkuludele.
25.Viivise nõue tuleb jätta rahuldamata. Hageja on antud õigussuhtes käitunud kostja suhtes ilmselgelt vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei väljendanud pärast kostja 20.10.2009 ülesütlemisavalduse saamist oma tahet üürilepingut jätkata ega andnud kostjale teada, et hageja üürilepingu ülesütlemisega nõus ei ole. Kostja täitis 13.a jooksul oma üürilepingust tulenevaid kohustusi kohaselt ja ei hilinenud mitte kordagi lepingujärgse üüritasu maksmisega. Hagejal ei ole nõutavas leppetrahvi ulatuses tegelikkuses kahju tekkinud. Üürilepingus kokkulepitud viivisemäär on ligikaudu 10 korda suurem kui seadusjärgne viivitusintressi määr. Hageja on kogu üürilepingu kehtivuse ajal näidanud kostja suhtes korduvalt üles pahatahtlikkus. Kostjalt leppetrahvi väljamõistmine hageja poolt nõutud ulatuses oleks ilmselgelt vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi juhul, kui hagejal eksisteeriks õigus nõuda kostjalt viivise tasumist, oleks viivitusintressi määr ebamõistlikult suur ning kostja taotleb käesolevaga kohtult selle vähendamist VÕS § 162 alusel. Maakohtu otsus
26.Maakohus rahuldas 06.01.2012 otsusega hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 79 721,89 eurot, 13.09.2010 seisuga viivise summas 26 435,78 ja viivise põhivõlalt 79 721,89 eurot 0,2% päevas alates 14.09.2010 kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud jäid kostja kanda.
27.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 01.09.2004 sõlmisid pooled üürilepingu nr 166-5P, mille alusel hageja andis kostjale üürile ruumid asukohaga Tallinn, Regati pst 1 korpus 5P tähtajaga 06.09.2014. Üürilepingu p 3.1. kohaselt lepiti kokku, et igakuine üüritasu arvestatakse vastavalt lepingu lisale 1, mille kohaselt üürnik kohustub tasuma korpuse 5P ruumide109A, 144, 146 ja 149 eest üüri 51 631,04 kr + km kuus (110, 82 kr/m2), korpuse 5P ruumi 109 eest 1170,70+km kuus (50,3 kr/m2+km) ja korpus 5P ruumide 128, 130, 139 ja 145 eest 21 614,73 kr +km kuus (105,13 kr/m2+km). Vastavalt lepingu lisale nr 3 võttis kostja üürile ka ruumid nr 120, 121, 122A,122, 123, 132 ja 125 kogupinnaga 149,3 m2 ning kohustus nimetatud ruumide eest tasuma 113,89 kr/m2 kuus ehk 17 003,77 kr +km. Pooled ei vaidle ka selle üle, et vastavalt üürilepingu p 6.1.3. on üürileandjal õigus nõuda üürisumma muutmist 1 kord aastas, kuid mitte üle 5% võrra, võrreldes enne seda tasutud üürihinda. Hageja poolt saadetud erinevate teatiste alusel (31.12.2004, 01.02.2005, 13.09.2006, 13.12.2007 ja 27.11.2008 teatised) on iga aastaselt maksimaalselt lepingus näidatud ulatuses tõstetud üüri, selliselt, et üür 2009.a igakuiselt oli üüritasu 102 449,75 krooni + km, millele lisandub postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia eest tasumine. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et vastavalt pooltevahelisele üürilepingule sisaldas kostja poolt hagejale tasutav üüritasu ka haldus ja kommunaalkulusid, v.a postikasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia. Poolte vahel on peamine vaidlus selles, kas kostja 20.10.2009 üürilepingu ülesütlemisavaldus on kehtiv.
28.Kostja on seisukohal, et ta on pooltevahelise üürilepingu üles öelnud 20.10.2009 erakorraliselt alates 30.10.2009 tahteavaldusega seoses sellega, et üürilepingu täitmine oli kostja jaoks muutunud majanduslikult oluliselt kahjulikumaks kui kostja oskas üürilepingu sõlmides ette näha ning kuna äriruumide üürihinnad olid võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud ligikaudu 50% ei saa kostjalt mõistlikult eeldada, et kostja üürilepingut täitmist varasemalt, s.o teistsuguses üüripindade turul valitsevas majanduslikus olukorras kokkulepitud tingimustel jätkaks. Üürilepingu
ülesütlemise teates tugines kostja VÕS § 313 lg-le 1 ja §-le 97, VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel üürilepingut üles öeldud ei ole.
29.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-76-10 leidnud, et VÕS § 97 näeb äärmiselt erandlikel juhtudel ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust taganeda või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral. Vastasel korral muutuks tehingute õiguskäive väga ebakindlaks. Riigikohus on lahendis 3-2-1-76-10 selgitanud, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab lugeda aga ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usupõhimõttest lähtuvalt teadma. VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb seetõttu alati kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada.
30.Kostja arvates olid lepingu sõlmise asjaolud muutunud 2009.a, kuna Tallinnas asuvate äriruumide keskmised üürihinnad olid 2009.a võrreldes 2004.a vähenenud isegi rohkem kui 50%. Kostja tugineb 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsile (II tlk 181-185), millest on kostja hinnangul üheselt arusaadav, et 2009.a-l oli üürnike surve üürihindade alandamiseks suur. Väljaspool kaubanduskeskusi asetsevate kaubandus- ja teeninduspindade vakantsused olid võrreldes aastataguse ajaga oluliselt suurenenud ning üüri- ja müügipakkumiste hinnatase langenud. Nii kaubanduspindade kui kogu kinnisvaraturgu iseloomustab perioodil 2004.a-l alanud märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008.a teises pooles kollapsiga. Nõudlus mitte ei vähenenud, vaid sisuliselt lõppes. Eelkõige langes väljaspool kaubanduskeskusi asuvate kaubanduspindade likviidsus. Üürihinnad langesid turu tippajaga võrreldes kuni 50%. Riigikohus on leidnud lahendis nr 3-2-1-99-10, et kinnisasja väärtuse olulise vähenemise korral on põhimõtteliselt võimalik kohaldada VÕS § 97. Samas nõustus kohus hageja seisukohaga, et viide asjaolule, et üürihinnad üldiselt muutusid, ei anna alust veel VÕS § 97 kohaldamiseks.
31.01.09.2004 üürilepingu on sõlminud hageja esindajana hageja juhatuse liige Ahto A ja kostja juhatuse esimees P P. Tunnistaja A. A poolt kirjalikult antud ütlustest nähtub, et üürilepingu sõlmimisel üüritasu suurus 2004.a oli hageja jaoks mõistlik ja üürileandja jaoks kasulik, mistõttu oli hageja huvides sõlmida leping võimalikult pikaks perioodiks. Lisaks vajas hageja pikaajalisi üürilepinguid, et tagada nõuete täitmine pankade ees. 2004.a hageja ei osanud prognoosida langust, võttes arvesse tõusvat kinnisvara turgu (III tlk 73). 04.11.2011 kohtuistungil selgitas kostja seaduslik esindaja P. P vande all ütluste andmisel, et lepingu sõlmimisel ei osanud mõelda turuhinna muutumise peale. Kui 2004.a oleks teadnud, et üürihinnad võivad hakata langema, siis oleks läinud lepingusse sisse vastav klausel, et kindlasti oleks saanud korrigeerida lepingut. 2004.a keegi ei mõelnud, et mingi hind võiks langeda, kõik hinnad ainult tõusid (III tlk 79-80). Kuigi poolte vahel 01.09.2004 sõlmitud üürilepingust ei tulene, et üüri turuhind on asjaolu, mis pidi püsima muutumatuna kogu leping kehtimise perioodil leidis kohus, et tunnistaja A. A ning kostja esindaja P. P antud ütlustest saab järeldada, et üüri turuhinna püsimine olulisel määral muutumatuna oli lepingu sõlmimise aluseks olevaks asjaoluks. Tunnistaja A. A ütlustest ja kostja esindaja P. P vande all antud ütlustest nähtub, et üüri turuhinna langust ei osanud kumbki pooltest lepingu sõlmimisel 01.09.2004 10-aasta pikkuseks perioodiks ette nähta. Seega oli üüri turuhind poolte jaoks lepingu sõlmimise aluseks olev asjaolu ja selle oluline muutumine võis kaasa tuua poolte kohustuste vahekorra olulise muutumise, mis on esmaseks eelduseks VÕS § 97 kohaldamiseks.
32.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et vaidlusaluste kaubanduspindade näol on tegemist muude kaubanduspindadega väljaspool Tallinna kesklinna ning poolte kohustuste muutumise vahekorra võrdlemisel tuleb võtta aluseks 2004.a ja 2009.a väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürhinnad. Uus Maa kinnisvarabüroo turuülevaates 2004.a sügise kinnisvaraturu trendid on välja toodud kaubanduspindade üürihinnad. Nimetatud turuülevaate kohaselt kesklinna piirkonnas kaubanduspindade üürihind oli 2004.a keskmiselt 380 kr/m2, äärelinna piirkonnas kaubanduspindade keskmine üürihind oli 240 kr/m2, jalakäijate tänavatel kaubanduspindade keskmine üürihind oli 425 kr/m2, muude kesklinnas asuvate kaubanduspindade keskmine üürihind oli 270 kr/m2, muude väljas poole kesklinna muude kaubanduspindade keskmine üürihind oli 200 kr/m2 (II tlk 125). 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt olid kaubanduspindade keskmised üürihinnad 2004.a järgmised: kaubanduskeskused, kaubamajad kesklinna piirkonnas 380 kr/m2, kaubanduskeskused äärelinna piirkonnad 240 kr/m2, kaubanduspinnad jalakäijate tänavatel 425 kr/m2, muud kaubanduspinnad kesklinnas 270 kr/m2, muud kaubanduspinnad väljaspool kesklinna 200 kr/m2 (II tlk 182). Seega on nii Uus Maa kinnisvarabüroo turuülevaatega 2004.a kui 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsiga tõendatud, et väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade keskmine hind 2004.a oli 200 kr/m2 kohta. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt kaubanduspindade üürihinnad 2009.a olid järgmised: kaubanduskeskused, kaubamajad kesklinna piirkonnad üürihind 300-700 kr/m2, kaubanduskeskused äärelinna piirkonnad üürhind 150-400 kr/m2, kaubanduspinnad jalakäijate tänavatel 150-500 kr/m2, muud kaubanduspinnad kesklinnas 150-200 kr/m2 ja muud kaubanduspinnad väljaspool kesklinna 100-150 kr/m2 (II tlk 184).
33.Vastavalt pooltevahelise üürilepingule sisaldas poolte vahel kokkulepitud üüritasu ka halduskulusid ja kõiki kõrvalteenuseid, v.a postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Hageja on esitanud kohtule tõendina pooltevahelise lepingu alusel üüri ja kommunaalteenuste arvestuse alates 07.09.2004 (I tlk 211). Nimetatud arvestusest nähtub, et 2004.a oli pooltevahelise lepingu alusel kostja poolt tasutav keskmine netoüür 54,87 kr/m2, 2005.a 53,92 kr/m2, 2006.a 50,46 kr/m2, 2007.a 44,07 kr/m2, 2008.a 41,63 kr/m2 ja 2009.a 41,76 kr/m2. Võrreldes nimetatud summasid kohtule esitatud kinnisvarabüroode hinnangutega selgub, et kogu lepingu perioodi vältel pooltevahelise lepingu alusel kostja poolt hagejal makstav üüritasu oli oluliselt väiksem kui üürituru keskmised hinnad.
34.Ükski kohtule esitatud kinnisvarabüroo hinnang või arvamus ei käsitle üüritasu koos kõrvalteenustega. Kinnisvarabüroode hinnangust järeldub, et üürile lisanduvad reeglina alati kõrvalteenused ja halduskulud. Loomulikult võivad pooled alati kokku leppida, et üüritasu sisaldab ka kõrvalteenuseid ja halduskulusid, mida on pooled käesoleval juhul üürilepingu sõlmimisel ka teinud. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja tõendanud, et üürilepingujärgsed üürimäärad sisaldavad tavapäraselt ka kommunaalteenuseid ja halduskulusid. Seega on kostja ebaõigesti võtnud lepingujärgselt makstava tasu ja asunud väitma, et tegemist on üüritasuga. Hageja poolt kohtule esitatud arvestusest nähtub, et hageja kui üürileandja tulu äripinna üürimisest oli osa nimetatud tasust, mitte arve kogusumma.
35.Eeltoodust tuleneb, et kui väljaspool Tallinnas kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmine üürihind oli 2004.a 200 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav keskmine netoüür 2004.a oli 54,87 kr/m2 ning kui väljaspool Tallinna kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmine üürhind 2009.a oli 100-150 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav netoüür oli 2009.a oli 41,76 kr/m2. Eeltoodust nähtub, et lepingu sõlmisel 2004.a olid
Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade üürid märgatavalt suuremad kui pooltevahelises lepingus kokku lepitud. 2004.a moodustas kostja poolt hagejale tasutav netoüür 27,44% Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmisest üürihinnast. Ka 2009.a olid Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade üürid märgatavalt suuremad kui kostja poolt hagejale tasutav netoüür. Võttes keskmiseks üürihinnaks 125 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav 41,76 kr/m2 moodustas 2009.a Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade üürihinnast 33,41%.
36.Kostja on väitnud, et 07.01.2009 kostjale saadetud kirja kohaselt on hageja kostjale selgitanud, et kui üürisumma on 125 kr/m2, siis sellest netoüür on 75 kr/m2 ja muud kulud on 50 kr/m2 ja vaid netoüür on omaniku tulu (I tlk 106). Hageja poolt kohtule esitatud arvestuse kohaselt oli kostja poolt hagejale tasutav keskmine netoüür 2009.a 41,76 kr/m2 ning kostja ei pruukinud nimetatud arvestusest enne üürilepingu ülesütlemisest teadlik olla. Kui võtta aluseks hageja poolt 07.01.2009 kirjaga kostjale antud selgitus, et juhul kui üüritasu on 125 kr, siis netoüür sellest on 75 kr/m2 ja muud kulud on 50 kr/m2. Vastavalt selgitusele kostja poolt hagejale tasutav netoüür 75 kr/m2 moodustas 2009.a 60% väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnast.
37.Kostja on seisukohal, et tegemist on amortiseerunud ja tavapärasest kehvemas seisukorras olevate üüripindadega, mille hind oli juba 01.09.2004 üürilepingu sõlmimisel keskmisest Tallinna kesklinnast väljapoole asuvate äriruumide üüritasust ligikaudu 50% madalam. Samas nähtub hageja poolt kohtule esitatud netoüüri arvestusest, et seoses kõrvalteenuste hinna tõusuga vähenes kostja poolt tasutav netoüür st hageja üüritulu iga-aastaselt. 2004.a oli pooltevahelise lepingu alusel makstav keskmine m2 netoüür 54,87 kr ja 2009.a oli see 41,76 kr. Hageja leiab, et seega oli üürileping kostja jaoks väga soodne ja vaatamata kõrvalteenuste hinnatõusule ei muutunud kostja jaoks nimetatud kulutuste summa. Kuivõrd kostja poolt hagejale tasutav netoüür 2004.a lepingu sõlmimisel ajal oli 54,87 kr, mis 2004.a 27,44% Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmisest üürihinnast ning kostja poolt hagejale tasutav netoüür 2009.a oli 41,76 kr, mis moodustas 2009.a 33,41% väljaspool Tallinna kesklinna jäävate kaubanduspindade üürihinnast, siis oli ka 2009.a kostja poolt hagejale tasutav netoüür jätkuvalt märgatavalt madalam kui keskmine turuüür.
38.Üürilepingu ülesütlemise avalduses on kostja asunud seisukohale, et äriruumide üürihinnad olid võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud ligikaudu 50%. 1Parner Kinnisvara Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt aastatel 2004.2009.a on leitud, et nii kaubanduspindade kui kogu kinnisvaraturgu iseloomustab perioodil 2004.a-l alanud märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008.a teises pooles kollapsiga. Nõudlus mitte ei vähenenud, vaid sisuliselt lõppes. Eelkõige langes väljaspool kaubanduskeskusi asuvate kaubanduspindade likviidsus. Üürihinnad langesid turu tippajaga võrreldes kuni 50% (II tlk 185). Asjaolu, et kaubanduspindade üürhinnad 2009.a oli langenud ligi 50% võrreldes kinnisvara tippajaga ei tähenda automaatselt seda, et ka kostja poolt tasutav netoüür pidi langema 50%, eriti veel olukorras, kus kostja poolt tasutav netoüür ei olnud kinnisvaraturu tippajal 2007.-2008.a tõusnud, vaid tegelikult oli alates 2004.a kostja poolt tasutav netoüür seoses kõrvalkulude hinnatõusuga hoopis vähenenud.
39.Kostja on äripindade keskmise üürihinna tõendamiseks esitanud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükid, millest nähtub, et Tallinnas äripindade pakkumiste põhine keskmine ruutmeetri hind 2009.a III kvartalis oli 89 kr, keskmine äripinna m2 pakkumishind oli 2009.a jaanuaris 113 kr, aasta lõpuks langes see aga 76 kr, äripindade üürihinnad langesid 2009.a Eestis 35% protsenti ning äripindade keskmine pakkumishind linnaosade kaupa 30.10.2010 seisuga oli Pirital 81 kr/m2 kohta (I tlk 193-195). Nimetatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükid põhinevad kinnisvaraportaali City24.ee statistikakeskkonnale
Spot, millest nähtuvad äripindade pakkumishinnad. Kinnisvaraportaali City24.ee pakkumishindadest ei saa järeldada, et tegemist on üüri turuhindadega. Nimetatud statistikast nähtub, millise hinnaga üürileandjad pakkusid üüripindu uutele üürnikele, kuid ei nähtu, et nimetatud üürihinnad oleksid kehtinud ka juba varasemalt sõlmitud üürilepingute suhtes. Ka Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaatest nähtub, et 2009.a muutusid üürihinnad väga erinevaks. Pikaajalise lepinguga üürnike üüri muutus oli sõltuvuses omanike heast tahtest. Samal ajal võis leping sõlminu saada üüripinna olemasoleva üürnikuga võrreldes märkimisväärselt soodsamalt. Põhjuseks oli suurenenud üüripindade vakantsus, mille tingimustes olid omanikud sunnitud kaubanduspindasid üürile andma marginaalse üürimääraga, et saada katet üüripinna kommunaalkuludele (II tlk 185). Eeltoodust tulenevalt ei tõenda kostja poolt esitatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükid 2009.a äripindade üüri turuhinda.
40.Seega ei ole leidnud tõendamist asjaolu, et poolte lepinguliste kohustuste vahekord oleks 2009.a kostja poolt lepingu ülesütlemise ajal olnud oluliselt muutunud kostja kahjuks võrreldes poolte lepinguliste kohustuste vahekorraga 2004.a üürilepingu sõlmimisel. Asjaolu, et kaubanduspindade üürihinnad Tallinnas 2009.a olid kinnisvara turu tippajaga keskmiselt langenud 50% ning kostja poolt hagejale tasutav netoüür oli lepingu sõlmimise ajaga langenud 24%, ei tähenda, et kostja poolt üürilepingu täitmine lepingus kokkulepitud tingimustel oleks toonud kostjale kaasa äärmiselt ebamõistlikud tagajärjed.
41.Kohus nõustus hageja seisukohaga, et kostja ei saanud majanduslikku võitu üürilepingu lõpetamisest ning asus tasuma uues kohas suuremat üüritasu, milleks on kostja seadusliku esindaja väitel tänane üüritasu ca 100 kr/m2, millele lisanduvad kommunaalkulud. Kostja esindaja P. P kinnitas, et Estconde poolt pakutud uuel üüripinnal maksis kostja üüritasu 59 kr/m2, millele lisandusid kommunaalkulud. 9 kuud oli esialgne üürihind ja seejärel hakkas hind tõusma, tänasel päeval on üürihind 100 kr pluss kommunaalkulud. Läbirääkimiste ajal oli jutuks üürida 400 m2, kuid kuna hind tehti soodsaks ja tehti remont, siis sõlmisime üürilepingu 900 m2 (III tlk 82). Eeltoodust nähtub, et kostja poolt uuel üüripinnal esimese 9 kuu jooksul tasutav netoüür 59 kr/m2 kuus oli kõrgem, kui poolte vahel sõlmitud üürilepingu kohaselt 2009.a kehtiv netoüür 41,76 kr/m2. Uues kohas on üüripinna suurus 900 m2 ja tasutud üüritasu 59 kr/m2, millele lisanduvad kommunaalkulud. See kehtis üksnes üürilepingu sõlmimisest 9 kuu jooksul, käesoleval ajal on üürhind 100 kr pluss kommunaalkulud. Sellest nähtuvalt puudub kostjal väidetud kokkuhoid. Kostja esindaja P. P istungil antud ütlustest nähtuvalt oli amortisatsioon ja asukoht üks argument üürilepingu lõpetamisel (III tlk 83). Asjaolu, et üürnikul avanevad võimalused soodsalt üürida paremas asukohas ja paremas seisukorras kaubanduspindu ei ole VÕS § 97 alusel tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks.
42.Tavapärane on äririsk, et tähtaegsete üürilepingute puhul võib turusituatsiooni muutudes tekkida olukord, kus üürilepingus sätestatud üür on turutingimustega võrreldes kas üürniku või üürileandja kasuks soodsam. Mõistlikkuse seisukohalt ei saa eeldada, et need üüri turuhinnad peavad ühiskonnas püsima muutumatuna. Lubamata oleks õigustada tähtajalise üürilepingu ülesütlemist väitega, et mujal saab üürnik kasutada üüripinda odavamalt või mujal saab üürnik kasutada paremas seisukorras või paremas asukohas üürpinda. Sellisel põhjendusel üürilepingute ülesütlemine tähendaks lepinguõiguse peamise põhimõtte, et lepingut tuleb täita, rikkumist. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja esitanud tõendeid, millest nähtuks, et lepingupoolte kohustuste vahekord oleks sedavõrd oluliselt muutunud ja üürilepingus kokkulepitud tingimustel üürilepingu täitmine oleks kostjale kaasa toonud äärmiselt ebamõistlikke tagajärgi. Seega ei ole täidetud VÕS § 97 lg-s 1 tulenevad tingimused lepingust taganemiseks.
43.Kohus ei nõustunud hageja tõlgendusega Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-76-10. Riigikohus ei ole viidatud lahendis asunud seisukohale nagu oleks kahjustatud lepingupool
kohustatud esitama hagi lepingutingimuste muutmise nõudes ja ei saaks kasutada teisi VÕS-is ettenähtud õiguskaitsevahendeid. VÕS § 97 lg 1 kohaselt on poolel õigus nõuda esimeses järjekorras lepingu muutmist ja alles siis, kui see ei ole võimalik, lepingust taganeda või leping üles öelda. Lepingupool võib seaduses sätestatud eelduste olemasolul nõuda läbirääkimisi lepingutingimuste muutmiseks. Kui läbirääkimised ebaõnnestuvad, on kahjustatud poolel võimalik pöörduda kohtusse. Kohtul on õigus muuta lepingutingimus kahjustatud poole nõude kohaselt või määrata ise asjaoludele vastav uus lepingutingimus. Alles teises järgekorras ehk juhul, kui lepingutingimusi ei ole võimalik muuta, võib kahjustatud pool kasutada õigust leping lõpetada. See, et lepingu muutmine ei ole võimalik või ei ole antud asjaolusid arvestades mõistlik, võib selguda läbirääkimiste teel. Kui on ilmne, et ei ole võimalik muuta lepingut selliselt, et taastuks esialgne kohustuste tasakaal, võib lepingust taganeda ilma läbirääkimisteta.
44.Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et kostja ei ole esitanud hagejale lepingu muutmise nõuet. Kostja poolt hagejale 01.06.2009 saadetud kirjast nähtub, et kostja on teinud hagejale ettepaneku alandada suveperioodiks 01.06.-01.10.2009 kostja poolt hagejale üürilepingu alusel tasutavat hinda 15% võrra (I tlk 91-92). Kostja väidetel on hageja nimetatud perioodiks vähendanud kostja poolt tasutavat üürhinda 10%. 23.07.2009 hageja seaduslikule esindajale saadetud e-kirjast nähtub, et kostja esindaja on hagejale esitanud palve vähendada kostja rendipinda (I tlk 95). 28.07.2009 on kostja esitanud taotluse loobuda ruumidest 109A, 109, 144, 146, 149 - kokku 489,3 m2 (I tlk 96). Nimetatud kirjale on vastanud hageja seaduslik esindaja, et leping jääb kehtima täies mahus kuni selle perioodi lõpuni (I tlk 97). Seega on ebaõige hageja seisukoht, et kostja ei ole esitanud hagejale lepingu muutmise nõuet. Toimikus olevatest materjalidest nähtub, et hageja on keeldunud üürilepingu tingimusi muutmast.
45.Kostja saatis 20.09.2009 üürilepingu ülesütlemisavalduse hagejale (I tlk 20-21). Kostja teatas eelnimetatud ülesütlemisavalduses hagejale, et soovib üüritud pinna hagejale üle anda 30.09.2009. Hageja 30.09.2009 üüritud pinna üleandmisele ei ilmunud ning kostja oli sunnitud hagejale üüritud äriruumide võtmed 3 eksemplaris üle andma tähitud kirjaga 02.11.2009 (I tlk 98) Hageja on kohtumenetluses kinnitanud, et hageja sai üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte 22.10.2009. Hageja on väitnud, et ta saatis 30.10.2009 vastuse kostja 20.10.2009 ülesütlemisavaldusele, kostja vaidleb sellele vastu. Kostja väidab, et hageja poolt väidetavalt kostjale 30.10.2009 kirja (I tlk 22) ei ole kostja kätte saanud ning hageja on käitunud pahausklikult, andes kostjale mõista nagu tal ei oleks olnud mitte mingisuguseid vastuväiteid kostja üüritud ruumidest lahkumisele kostja poolt eelnevalt teatatud ajal – s.o 30.10.2009. Kohus asus seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks kätte saanud hageja poolt väidetavalt kostjale 30.10.2009 saadetud üürilepingu täitmise nõude. Samas ei nõustunud kohus kostja seisukohaga, et hageja ei ilmunud 30.10.2009 üüripinna üleandmisele ning kostja üürilepingu ülesütlemise avaldusele koheselt kirjalikult vastamata jättes oleks hageja andnud kostjale mõista, et tal ei ole mingeid vastuväiteid sellele, et kostja lahkub üüripinnalt 30.10.2009. TsÜS § 68 lg 4 sätestab, et vaikimist või tegevusetust loetakse tahteavalduseks, kui vaikimine või tegevusetuse lugemine tahteavalduseks tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast. Kostja ei ole tõendanud, et seadusest, poolte kokkuleppest või praktikast tuleneks, et vaikimist või tegevusetust loetakse nõusolekuks. Eeltoodust tulenevalt ei saa lugeda hageja poolt kostja ülesütlemisavaldusele mittevastamist ja üüripinna üleandmisele 30.10.2009 mitteilmumist nõustumiseks kostja poolt üürilepingu ülesütlemisega. Pooltevahelise lepingu p 8.2 tulenevalt peab lepingu lõpetamist nõudev pool teisele poolele teatama sellest ette kirjalikult 1 kuu. Kostja teatas hagejale lepingu lõpetamisest ette vaid 8 päeva (hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 22.10.2009). Kostja esindaja P. P ütlustest nähtub, et kostja sai pakkumise Estocone OÜ-le üürihinnaga 59
kr/m2 kesklinnas, kui olid saanud lepingu valmis, siis saatsid kirja TOP-le, et me lahkume. Kostja lahkus 10 päevaga, kuna lepingus oli kirjas 30 päeva etteteatamist, siis oli kostja arvestanud sellega, et tuleb lisaarve 20 päeva eest (III tlk 82). Seega nähtub kostja esindaja P. P poolt antud ütlustest, et kostja oli otsustanud üüripinnalt lahkuda juba enne hageja poolt üürilepingu ülesütlemise avaldusele vastuse saamist, üürileping oli kostjal uues kohas tegutsemiseks selleks ajaks juba sõlmitud, mistõttu ei omanud kostja jaoks olulist tähendust kas hageja vaidles kostja poolt üürilepingu ülesütlemisele vastu või mitte. Sellest tulenevalt jättis kohus kostja väited hageja pahatahtlikust käitumisest ja kostja eksitamisest tähelepanuta. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja 20.09.2009 üürilepingu ülesütlemine kehtiv.
46.Samas on kehtiv hageja poolt 31.08.2010 lepingu ülesütlemine. Nähtuvalt hageja üürilepingu ülesütlemise avaldusest ütles hageja 31.08.2010 üürilepingu üles üürilepingu p 8.3.2.3 alusel lepingujärgsete maksekohustuste olulise rikkumise tõttu. Hageja esitas 22.07.2010 kostjale hoiatuse üürilepingu ülesütlemiseks, millega paluti tasuda võlgnevus hiljemalt 29.07.2010 ning kuna kostja võlgnevust ei tasunud, siis ütles hageja 31.08.2010 üürilepingu p 8.3.2. alusel ja tuginedes VÕS §-le 316 üles. Hageja ütles üürilepingu üles, kuna kostja ei olnud tasunud üüri summas 1 122 638,85 kr. Selline üürilepingu ülesütlemine on põhjendatud ja üürileping tuleb lugeda 31.08.2010 lõppenuks.
47.Riigikohus on lahendi 3-2-1-37-09 p-s 14 väljendanud seisukohta, et ruumide mittekasutamine (üürniku lahkumine ruumidest) ei mõjuta üüri tasumise kohustust. Arvestades, et kostja ülesütlemisavaldus ei toonud kaasa lepingu lõppemist, tuleb kostjal kuni lepingu lõppemiseni 31.08.2010 tasuda hagejale lepingu alusel üüri, kõrvalkulusid ning viivist. Seega on kostjal kohustus tasuda ruumide üüri isegi olukorras, kus ta on ruumidest lahkunud (VÕS § 296 lg 3). Üürilepingu p 3.1. kohaselt arvestatakse igakuine üüritasu vastavalt lepingu lisale 1. Üürilepingu p 3.1.1. kohaselt kohustub üürnik lisaks üürile maksma üürileandjale muude kasutatud teenuste eest vastavalt esitatud arvetele. Üürilepingu p 3.2. kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale üüri ja muude teenuste eest hiljemalt jooksva kuu 15-ndaks kuupäevaks, vastavalt esitatud arvetele.
48.Kostja on jätnud tasumata arved 2009.a novembri ja detsembri ning arved 2010.a jaanuar kuni august ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest kokku summas 1 247 376,50 kr, mille tasumist hageja nõuab. Kostja on väitnud, et kostjale teadaolevalt alustas hageja 2010.a augustis jätkuvalt kostja kasutuses olevates äriruumides sellises mahus ehitus- ja remonditööde teostamist, mis oleks teinud reaalselt kostjal üüritud pinna kasutamise võimatuks. Kostja väited on ümber lükatud OÜ Marxram poolt hagejale esitatud 31.08.2010 ja 10.09.2010 hinnapakkumistega, 24.09.2010 väljastatud arvetega 80312 ja 80313, Margus Vilisoo poolt hagejale 31.08.2010 saadetud e-kirjaga (I tlk 209-210) ning 29.04.2011 istungil üle kuulatud tunnistaja M. Vilisoo poolt antud ütlustega, mille kohaselt Marxram OÜ alustas remonditöid 2010.a septembris kostja endistes ruumides (I tlk 249). Seega on põhjendatud kostjalt välja mõista ka 2010.a augustikuu üüritasu.
49.VÕS § 292 lg 1 alusel lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), üksnes juhul kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vastavalt pooltevahelisele lepingule sisaldas kostja poolt hagejale tasutav üüritasu ka haldus ja kommunaalkulusid, v.a postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Kostja on seisukohal, et kuivõrd kostja lõpetas üüritud ruumide kasutamise alates 01.11.2009, siis on ilmselge, et kostja ei oleks mitte mingil juhul kohustatud tasuma nn muude kulude, s.o kommunaalkulude, halduskulu ja pisiremontide eest, kuivõrd ta ei ole neid teenuseid alates 01.11.2009 kasutanud. Arusaamatu ning põhjendamatu on kostja hinnangul hageja poolt väljastatud arvetel kajastatud tasu
postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest, kuivõrd kostja eelnimetatud teenuseid ei ole kasutanud. Kohus ei nõustunud kostja väidetega. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-84-10 leidnud, et kui üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st et üürileandja saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Asjaolu, et kostja on ruumidest lahkunud ja eelnimetatud teenuseid kasutanud ei ole, ei vabasta kostjat kuni üürilepingu lõppemiseni kõrvalkulude tasumisest. Lisaks sellele, et kostja ruume vaatamata üürilepingu kehtivusele ei kasutanud, ei tähenda see, et hageja oleks vabanenud selliste teenuste osutamisest või vahendamisest nagu välikoristus, ATS, soojussõlme hooldus, ventilatsiooni hooldus, Falck, pisiremonditööd, haldusteenus, dispetšerteenus, hoonete kindlustus, soojus, vesi, elekter, prügivedu ja maamaks. Hageja esindaja on kohtumenetluse käigus kinnitanud, et kuni üürilepingu lõpetamiseni oli postkastil kostja nimi ning samuti olid kostja jaoks olemas parkimiskohad ja ruume köeti. Hageja poolt esitatud arvete ja hageja pangakontode väljavõtetega on tõendatud, et hageja on nimetatud kulud tasunud (II tlk 131-108, 380-388).
50.Kostja on leidnud, et isegi juhul, kui kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine ei oleks seaduspärane, ei saaks hageja esitatud nõue kuuluda täies ulatuses rahuldamisele. Hageja oleks pidanud väidetava rikkumisega hagejale tekitatud kahju suurenemise ärahoidmiseks üürilepingu üles ütlema varem kui 02.09.2010 seisuga, kuivõrd vaadeldavate äriruumide üürile andmine kolmandale isikule, s.o uuele üürnikule, oleks aidanud hageja väidetava kahju suurenemist märkimisväärselt ära hoida (VÕS § 139). Kohus kostja seisukohaga ei nõustunud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-84-10 leidnud, et kui üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Seega puudus hagejal kohustus üürileping varasemalt üles öelda ning hagejal oli õigus nõuda üürilepingu täitmist kuni tähtaja lõpuni 06.09.2014. Kuivõrd üürileping kehtis, ei saa rääkida hageja poolt endale kahju tekitamisest, mistõttu käesoleval juhul ei kuulu kohaldamisele VÕS § 139.
51.Kostja on leidnud, et ta ei peaks hagejale kahju täies ulatuses hüvitama ka kahju ettenähtavuse põhimõtte alusel. Kostja ei näinud ega pidanud ette nägema lepingu sõlmimise ajal, et kohustuse rikkumise võimaliku tagajärjena esitab üürileandja nõude ligikaudu ühe kalendriaasta üüritasu saamiseks sellest hoolimata, et üürnik on lepingu üles öelnud ja reaalselt üüripinda enam ei kasuta. VÕS § 127 lg 3 järgi peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, v.a juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga. Kuivõrd poolte vahel oli sõlmitud üürileping tähtajaga kuni 06.09.2014, siis pidi kostja ette nägema, et tal on kohustus tasuda üüri kuni leping lõppemiseni 06.09.2014. Asjaolu, et kostja otsustas üüripinnalt lahkuda, ei tähenda, et hageja oleks pidanud kohe üürilepingu üles ütlema. Kuivõrd üürileping kehtis, siis oli hagejal õigus nõuda kostja poolt üürilepingu täitmist st üüritasu tasumist. Lisaks sellele on hageja poolt esitatud kuulutuste väljavõtetega portaalidest www.kv.ee, www.city24.ee ning esitatud ekirjadega tõendatud, et hageja tegutses aktiivselt uue üürilise leidmise eesmärgil (II tlk 109-118). Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks põhjendamatult keeldunud mõne potentsiaalse üürilisega üürilepingut sõlmimast. Eeltoodust tulenevalt on hageja üüritasu nõue 79 721,89 eurot põhjendatud.
52.Hageja taotles kostjalt lisaks põhinõudele 13.09.2010 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 25 435,78 euro väljamõistmist. Pooled on lepingu p 3.3. kokku leppinud üüri ja muude teenuste (nimekast, valve, parkla jms) eest tasumisega viivitamisel on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale viivist 0,2% tasumisega viivitatud summas iga päeva
eest. Kostja palub vähendada viivist VÕS § 113 lg 8 ja § 162 alusel. Kostja ei ole välja toonud mõjuvaid põhjuseid viivise vähendamiseks ning üürilepingus kokku lepitud viivis ei ole ebamõistlikult suur. Kostja on käesoleva juhul ise tekitanud olukorra jättes tasumata üüritasu pikema aja vältel, seega on põhjendatud viivise väljamõistmine määras 0,2% päevas põhivõlalt. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt välja mõista 13.09.2010 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 26 435,78 eurot. Samuti on põhjendatud TsMS § 367 alusel põhinõudelt 79 721,89 eurot välja mõista lisanduv viivis 0,2% päevas iga viivitatud päeva eest alates 14.09.2010 kuni põhinõude kohase täitmiseni.
54.Kostja palus tühistada maakohtu otsuse ja saata asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks, tühistada maakohtu 14.01.2010 hagi tagamise määrus ning tagastada kostjale kohtu deposiitkontole tasutud rahasumma 7972,19 eurot. Menetluskulud jätta hageja kanda.
55.Maakohus on otsuse tegemisel kohaldanud ebaõigesti VÕS §-de 6, 97, 113, 127, 139, 162, 292 ja 296 ning TsÜS §-de 68 ja 138 sätteid. Hageja ei järginud hea usu põhimõtet, vaid kuritarvitas oma õigusi, käitus vastuoluliselt ja ilmselge eesmärgiga tekitada teisele lepingupoolele kahju. Hageja oleks saanud ja oleks pidanud tekkivat kahju ära hoidma või tegema mõistlikke tegusid kahju suurenemise ärahoidmiseks. Hea usu põhimõttega on vastuolus kohtu seisukoht nagu tuleks üürnikul igal juhul tasuda üüritasu kogu üürilepingus kokkulepitud üürilepingu perioodi eest (kuni 06.09.2014) isegi siis, kui üürnik reaalselt üüripinda ega kõrvalteenuseid ei kasuta. Kohus on kohaldanud ebaõigesti TsÜS § 68 lg-t 4, kuivõrd pooltevahelisest praktikast tuleneb, et antud juhul oli üürnikul igati õiguspärane ootus eeldada ning järeldada, et üürileandja on üürnikupoolse üürilepingu lõpetamisega ning ruumidest lahkumisega nõus. VÕS § 296 reguleerib üüri maksmisest keeldumise ja üüri alandamise aluseid, mistõttu on ebaõige kohtu poolt kohaldada kõnealust sätet üürnikult üüritasu väljamõistmise õigusliku alusena.
56.Antud asja lahendamisel on oluline, et senise üürilepingu jätkamine oli üürniku jaoks muutunud ebamõistlikult koormavaks ning üürileandja ei olnud nõus üürilepingu tingimusi muutma ega üürnikuga isegi vastavasisulisi läbirääkimisi alustama. Kohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 292 lg 1. Kohus oleks pidanud VÕS § 292 lg 1 tuginedes jätma üürileandja nõude postkasti kasutamise, parklateenuse ja elektrienergia (lae- ja interjööri lisavalgustus) eest tasu maksmiseks täies ulatuses rahuldamata, kuivõrd üürniku ja üürileandja vahel puudus kokkulepe eelloetletud kõrvalkulude tasumises juhuks, mil üürnik lisateenuseid ei kasuta.
57.Kohus ei ole põhjendanud, miks ta on jätnud nn netoüüri suuruse kindlaks määramisel tähelepanuta üürileandja 07.01.2009 kirja üürnikule, milles üürileandja on toonud selgelt välja, et üüritasust netoüür on 75 kr ja kommunaalkulud 50 kr. Asjaolu tuvastamiseks, kas üürileandja enda poolt esitatud arvtabelites kajastuvad andmed on tõesed või väärad, on vaja koguda täiendavaid tõendeid. Ilma tegelikku üüripinnaga seotud kommunaalkulude suurust tuvastamata ei ole võimalik eristada kokkulepitud üüritasust nn netoüüri ja kommunaalkulude suurust. Meelevaldne on kohtu järeldus, et ükski kohtule esitatud kinnisvarabüroo hinnang või arvamus ei käsitle üüritasu koos kõrvalteenustega. Põhjendamata on kohtu seisukoht, et kinnisvarabüroode hinnangust järeldub, et üürile lisanduvad reeglina alati kõrvalteenused ja halduskulud. Ainus usaldusväärne tõend kommunaalkulude suuruse kohta on üürileandja 07.01.2009 kiri üürnikule, mille kohaselt on nn netoüür 75 kr ja kommunaalkulud ca 50 kr. Hageja poolt esitatud arvetest ja hageja pangakontode väljavõtete alusel saab tuvastatuks lugeda üksnes asjaolu, et hageja on kõnealused arved tasunud. Hageja ei ole tõendanud, et
üürnike, sh kostja üüripinnaga seotud kõrvalkulud, olid täpselt sellises suuruses nagu see on hageja koostatud suvalistes arvtabelites kajastatud. Kohus on otsuses rajanud oma järeldused hageja antud paljasõnalistele ja tõendamata väidetele üürilepingujärgse üüripinnaga seotud kommunaalkulude väidetava suuruse kohta.
58.Ilmselgelt väär on kohtu järeldus, et üüripakkumised ei kajasta tegelikku turuhinda. Kohus on jätnud tähelepanuta, et City24.ee üüripakkumiste hindade erinevus antud kohtuasjas esitatud kinnisvarabüroode poolt koostatud analüüsides kajastatuga võib tuleneda hoopis sellest, et kinnisvarabüroode analüüsides olid üürihinnad siiski kajastatud koos kõrvalkuludega. Äripäeva artiklid on antud kohtuasjas usaldusväärseks ja asjakohaseks tõendiks ning kohus on ebaõigesti jätnud Äripäeva väljatrükid tõenditena asjaolude tuvastamisel aluseks võtmata. Kohus on tõendeid ebaõigesti hinnates tuvastanud vääralt nagu ei oleks leidnud tõendamist asjaolu, et poolte lepinguliste kohustuste vahekord oli 2009.a kostja poolt lepingu ülesütlemise ajal olnuga oluliselt muutunud kostja kahjuks võrreldes poolte lepinguliste kohustuste vahekorraga 2004.a üürilepingu sõlmimisel. Kohus on jätnud põhjendamata, miks ei ole kohus võtnud arvesse kostja väidet selle kohta, et kinnisvaraportaalides ja e-mailides edastatud üürikuulutused sisaldasid oluliselt kõrgemat üüritasu (mis oli oluliselt kõrgem kui 2009.a keskmine üürihind) ning sellest tulenevalt oli äärmiselt vähetõenäoline, et üürileandja taolise üürihinnaga uue üürniku üüripinnale leiab.
59.Kohus ei ole põhjendanud, miks kohus ei ole arvestanud kostja poolt välja toodud mõjuva põhjendusega viivisenõude rahuldamata või vähendamata jätmiseks. Kohus on ebaõigesti jätnud VÕS § 113 lg 8 ja VÕS § 162 kohaldamata.
60.Kuivõrd vaidlustatud otsusega on mõistetud hagejalt välja kogu hagis nõutud summa, arvestamata kohtu deposiitkontole kantud rahaliste vahenditega, siis palub hageja tühistada hagi tagamine ja tagastada kohtu deposiitkontole kantud 124 737,65 kr hagejale. Vastus apellatsioonkaebusele
61.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
62.Tsiviilkolleegium, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb kohtuotsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
63.Erinevalt kostjast on kolleegium seisukohal, et maakohus on hagi rahuldades jõudnud vaidlust puudutavate asjaolude tuvastamise pinnalt paikapidavatele järeldustele, kohaldanud õigesti asjakohast materiaalõigust ning juhindunud otsust langetades asjakohastest Riigikohtu seisukohtadest. Maakohtu hinnang esitatud tõenditele on olnud seadusekohane ning kolleegiumil ei ole alust asuda hageja nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Kuna maakohus on kõigile kostja vastuväidetele nõutava selguse ja põhjalikkusega vastanud ning ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu seisukohtadega täies ulatuses, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata.
64.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et ei nõustu kaebuse väitega, mille kohaselt on maakohus jätnud ebaõigesti kohaldamata TsÜS § 138 ja VÕS § 6, mis sätestavad kohustuse käituda võlasuhtes heas usus. Maakohus on õigesti leidnud, et kostjal puudus VÕS §-st 97 tulenev alus lepingu ülesütlemiseks ja seetõttu ei saa pidada hageja poolt lepingu täitmise nõudmist hea usu põhimõtte riiveks. Tõendeid selle kohta, et hageja oleks andnud kostjale põhjust arvata, et hageja lepingu täitmist ei nõua, kohtule esitatud ei ole. Samuti on hageja vaatamata lepingu jätkumisele asunud alates 04.11.2009
otsima uut üürnikku, mis teenis muuhulgas kostja huvi lepinguga võetud kohustusest võimalikult kiiresti vabaneda.
65.Kaebuse väide, et kohus on eksinud VÕS § 296 lg 3 kohaldamisega ei ole samuti õige. VÕS § 296 lg 3 välistab üürniku poolt üüri maksmisest keeldumise õiguse juhuks, kui vastav asjaolu on üürniku enda põhjustatud. VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kuna maakohus on õigesti tuvastanud, et pooltevaheline üürileping lõppes selle hageja poolt ülesütlemisega 31.08.2010, siis on VÕS § 296 lg-ga 3 kooskõlas kohtu järeldus, et kostja on kohustatud nimetatud ajani üüri tasuma vaatamata sellele, et ta ruume ei kasutanud. Maakohus on õigesti leidnud, et tasuda tuleb ka kõigi lepingus kokkulepitud teenuste eest, mille kättesaadavuse kostjale oli hageja lepingut omalt poolt täites taganud. Asjaolusid ega tõendeid, mis annaks põhjust väita, et hagejal tekkis tänu kostja lahkumisele kokkuhoid, esitatud ei ole.
66.Kolleegium ei nõustu kaebuse väitega, et maakohus on eksinud tõenditele hinnangu andmisel TsMS § 232 lg-s 1 sätestatu vastu. Maakohus on hinnanud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kolleegiumil ei ole alust anda esitatud tõenditele teistsugust hinnangut või asuda tõendite pinnalt maakohtu järeldusega võrreldes erinevale seisukohale. Kostja väide, et kohus on eelistanud hageja poolt esitatud tõendeid ei ole paikapidav. Maakohus on otsuses selgitanud, miks tuleb hageja esitatud tõendite alusel lugeda hageja nõue põhjendatuks ning miks ei anna kostja poolt esitatud tõendid alust jätta hagi rahuldamata. Muuhulgas on kohus paikapidavalt põhjendanud ka seda, miks kostja poolt esitatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükid, mille tõenduslikku väärust kostja ka apellatsioonkaebuses taaskord esile on tõstnud, 2009.a äripindade üüri turuhinda ei tõenda ning kolleegium ei pea vajalikuks maakohtu põhjendust selles osas korrata. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus tõendeid seadusest juhindudes ning otsustab siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise väide on tõendatud või mitte. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ettemääratud jõudu. Hageja mittenõustumine kohtu hinnanguga ei ole kohtuotsuse tühistamise aluseks.
67.Kaebuse väide, et hageja ei ole piisavalt tõendanud kõrvalkulude suurust, on alusetu. Maakohus on otsust langetades õigesti tuginenud hageja poolt esitatud üksikasjalikele kõrvalkulude arvestustele, teenusepakkujate poolt hagejale esitatud arvetele ja nende tasumist tõendavatele dokumentidele. Kaebuse seisukoht, et esitatud dokumendid lükkab ümber hageja 07.01.2009 kiri kostjale, ei ole õige. Kolleegium nõustub hagejaga, et tegemist on kirjavahetusega, milles puudub kohtule esitatud kuluarvestusega võrreldav detailsus, samuti viide kuluarvestuse uuele alusele või senisega võrreldes teistsugustele tingimustele. Paika peab maakohtu seisukoht, et isegi kui lähtuda kostja käsitlusest, mille kohaselt moodustas lepingu alusel makstav summa üksnes üüritasu, siis ka sellisel juhul ei ületa hageja poolt kostjalt igakuiselt nõutud summa maakohtu poolt tuvastatud keskmist üürihinda.
68.Viivise nõude rahuldamisel on maakohus pidanud õigesti silmas viivise kokkuleppe eesmärki, mis peab tagama poolte huvi lepinguliste kohustuste tähtaegse täitmise vastu. Viivise rakendumine sõltub reeglina võlgnikust enesest ja seetõttu ei saa viivise kokkulepe kohustust täitvat võlgnikku kahjustada (nt RKTK otsus tsiviilasjas nr 3-2-166-05). Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja poolt taotletav viivis ebamõistlikult suur ega ebaproportsionaalne. Maakohus on õigesti leidnud, et mõjuvaid kaalutlusi viivise vähendamiseks või väljamõistmata jätmiseks ei ole kostja esitanud. Apellatsioonkaebuses taaskord loetletud põhjused ei anna kostjale õigustust jätta võetud kohustusi täitmata. Juhindudes Riigikohtu seisukohast, et viivise väljamõistmisel tuleb arvestada üldise praktikaga viiviste vähendamisel, mille kohaselt on kohtud lugenud ülemääraseks ja
ebamõistlikult suureks viivist, mis ületab põhivõla ja intressi suurust (nt lahendid 3-2-166-05, 3-2-1-72-05 ja 3-2-1-92-05), ei ole kõnealusel juhul alust viivise vähendamiseks.
69.Kostja poolt apellatsioonkaebusele lisatud tõendid jätab kolleegium tähelepanuta ning taotluse nende vastuvõtmiseks rahuldamata. Vastavalt TsMS § 652 lg-le 3 võib ringkonnakohus tuvastada esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ning võtta vastu ja hinnata uusi tõendid üksnes juhul, kui sellele asjaolule esimese astme kohtus tugineti, kuid see jäeti põhjendamatult tähelepanuta, või kui asjaolu või tõendit ei saanud varem esitada kohtu poolt menetlusnormi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel, mh seetõttu, et asjaolu või tõend tekkis või sai poolele teatavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus. TsMS § 652 lg 4 kohaselt peab apellant uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust kaebuses põhjendama. Kui pool uue asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ei põhjenda, jätab kohus selle tähelepanuta. Kolleegiumi hinnangul tuleb TsMS § 652 lg 4 mõtte kohaselt jätta apellatsioonimenetluses esitatud tõend vastuvõtmata ka juhul, kui põhjendus, millele tõendit esitav pool tugineb põhineb eksitusel. Kostja on tõendite esitamise lubatavust põhjendanud väitega, et esitatud tõendid ei olnud maakohtu menetluse ajal internetikeskkonnas kättesaadavad. Esitatud tõenditest nähtuvalt pärinevad need aga aastatest 2010 ja 2011. Öeldu tõttu ei saa ringkonnakohus kostja põhjendusega arvestada. Kaebusele lisatud tõendid olid neist nähtuvalt maakohtumenetluse ajal kättesaadavad ja tulnuks seetõttu esitada esimese astme kohtule. Kuna TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud, ei ole kaebuses esmakordselt esitatud väidetega arvestamata jätmise etteheitmine maakohutule põhjendatud ja kolleegium jätab kaebuse sellekohased väited tähelepanuta.
70.Kostja poolt esitatud taotluse hagi tagamise tühistamiseks jätab kolleegium samuti rahuldamata. Esitatud taotlus on vastuolus hagi tagamise mõttega, mille eesmärk on TsMS § 377 lg 1 kohaselt tagada kohtuotsuse täitmist, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Hagi tagamise tühistamisel enne kohtuotsuse täitmist kaotaks hagi tagamine oma sisu. Öeldut kinnitab TsMS § 384 lg 4, mille kohaselt tühistatakse hagi tagamine juhul, kui hagi jääb rahuldamata. See tähendab, et hagi rahuldamise korral jääb hagi tagamine jõusse kuni kohtuotsuse täitmiseni.
71.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kolleegium selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Iko Nõmm
Gaida Kivinurm
Margo Klaar
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.