Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud AS CM kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue 04.12.2009 Harju Maakohtusse saabunud hagiavalduse kohaselt hageja ja kostja sõlmisid 01.09.2004 üürilepingu nr 166-5P (edaspidi nimetatud üürileping), millega hageja üüris kostjale Tallinnas XXX korpuses asuvad ruumid vastavalt lepingu lisale nr 1. Üürilepingu punkt 2.3. kohaselt jõustus üürileping 07.09.2004.a. ja kehtib tähtajalisena kuni 06.09.2014.a. Üürilepingu punkt 3.1. kohaselt lepiti kokku, et igakuine üüritasu arvestatakse vastavalt lepingu lisale 1, mille kohaselt üürnik kohustub tasuma korpuse 5P ruumide109A, 144, 146 ja 149 eest üüri 51 631,04 krooni+ km kuus (110, 82 kr/m2 + km) korpuse 5 ruumi 109 eest 1170,70 + km kuus (50,3 kr/m2 + km) ja korpuse 5P ruumide 128, 130, 139 ja 145 eest 21 614,73 kr + km kuus (105,13 kr/m2 + km). Lisaks eelnevale kohustub üürnik tasuma ka elektrienergia eest vastavalt elektri kulude jaotusele. Vastavalt lepingu lisale nr 3 võttis kostja üürile ka ruumid nr 120, 121, 122A, 122, 123, 132 ja 125 kogupinnaga 149,3 m2 ning kohustus nimetatud ruumide eest tasuma 113,89 kr/m2 kuus ehk 17 003,77 kr +km. Üürilepingu punkt 6.1.3. kohaselt on üürileandjal õigus nõuda üürisumma muutmist 1 kord aastas, kuid mitte üle 5% võrra, võrreldes enne seda tasutud üürihinda. Hageja poolt saadetud erinevate teatiste alusel (31.12.2004.a., 01.02.2005.a., 13.09.2006.a., 13.12.2007.a. ja 27.11.2008.a. teatised) on iga aastaselt maksimaalselt lepingus näidatud ulatuses tõstetud üüri, selliselt, et ruumide üür igakuiselt on 102 449,75 krooni + km, millele lisandub postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia eest tasumine. 20.10.2009 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles põhjendas üürilepingu ülesütlemist raske majandusliku olukorraga ja üldise äriruumide üürihinna langusega. Nimetatud teatise kohaselt andis kostja hagejale teada, et ütleb üürilepingu erakorraliselt üles ja loeb üürilepingu ülesöelduks ühe kalendrikuu möödumisel pärast käesoleva üürilepingu ülesütlemisavalduse kättesaamist üürileandja poolt. Hageja sai nimetatud ülesütlemise avalduse kätte 22.10.2009.a. 30.10.2009.a. teatas hageja kostjale, et nimetatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus on tühine ja ei too kaasa õiguslikke tagajärgi, kuivõrd üürilepingu ülesütlemiseks puudub materiaalõiguslik alus. Samal päeval kolis kostja hagejale teatamata üüritud ruumidest välja. Hageja esitas 03.11.2009.a. kostjale arve nr 1513-K, mille tasumise tähtaeg saabus 15.11.2009.a. Vastavalt lepingu punktile 3.3. on üürnik kohustatud üüri ja muude teenuste

eest tasumisega viivitamisel tasuma üürileandjale viivist 0,2% tasumisega viivitatud summast iga päeva eest. 03.12.2009.a. seisuga on hageja viivise nõue kostja vastu 4 490,56 krooni. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 124 737,65 krooni ja viivised 4 490,56 krooni. 25.01.2010 esitas hageja kohtule nõude suurendamise taotluse ja vastuse kostja vastusele. Taotluse kohaselt 02.12.2009.a. väljastas hageja kostjale arve nr 1655-K summas 124 737,65 krooni, mille tasumise tähtaeg oli 15.12.2009.a. ja 04.01.2010.a. arve nr 9-K summas 127 737,65 krooni, mille tasumise tähtaeg oli 15.01.2010. 21.01.2010.a. seisuga on hageja nõue kostja vastu 404 648,94 krooni, millest 374 212,95 krooni on põhivõlgnevus ja 30 435,99 krooni viivised. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 474 212,95 krooni ja viivised 30 435,99 krooni. Hageja on seisukohal, et kostja vastuväited hagiavaldusele on otsitud, ei ole põhistatud ning ei tulene kehtivast seadusest. VÕS § 313 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Sama §-i lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS § 314-319 nimetatud asjaoludel, milledeks on 1) üürnik ei saa üüritud asja kasutada 2) asja kasutatakse lepinguvastaselt 3) tasumisega viivitamine 4) eluruumi terviseohtlikkus 5 ) üürniku pankrot. Üürilepingu erakorralise lõpetamise ühe põhjendusena ei ole välja toodud üürniku halvenenud majanduslikku olukorda ega üldist majanduse muutumist Eesti Vabariigis. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus, mis võib tuleneda lepingust ja ka seadusest. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine ning tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi – seega ei lõpeta tühine lepingu ülesütlemine üürilepingut ja see kehtib edasi. Kostja on väitnud, et kostja ütles üürilepingu üles, kuivõrd üürilepingu täitmine oli muutunud üürniku jaoks majanduslikult oluliselt kahjulikumaks kui üürnik oskas seda üürilepingu sõlmimisel ette näha, pidades nimetatud asjaolu mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõistes. Hageja nimetatud käsitlusega ei nõustu. Tähtajalise üürilepingu sõlmimisega peavad kumbki lepingu pool saama lähtuda sellest, et leping kehtib korralise lõppemiseni. Antud juhul on tekkinud olukord, kus kostja majandustegevus oli halvenenud ning kostja lihtsalt soovis vahetada tegevuskohta. Nimetatud põhjendust ei saa pidada piisavalt mõjuvaks põhjuseks, et tähtajalist üürilepingut erakorraliselt lõpetada. Piisavalt mõjuvaks põhjuseks ei saa pidada ka kostja väidet, et „üürilepingu täitmine oli muutunud üürniku jaoks majanduslikult oluliselt kahjulikumaks“. Tähelepanuta tuleb jätta, ka kostja väide, et äriruumide üürihinnad on võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud isegi rohkem kui 50 %, kuivõrd nimetatud väide on paljasõnaline ja tõendamata. Sellest tulenevalt tuleb jätta tähelepanuta ka kostja viited VÕS § 97-le kuivõrd kostja ei ole ära tõendanud lepingupoolte kohustuste vahekorra muutumist. Kostja väited justkui ei oleks hageja mingil viisil teatanud kostjale, et peab üürilepingu ülesütlemise avaldust tühiseks, on vale ja pahatahtlik. Hageja poolne hagiavalduses esitatud nõudesumma on arvutatud lähtuvalt üürilepingule ning selle kõikidele lisadele. Hageja ei ole hagiavalduses välja toonud, et ruumide üür on 125 krooni ühe ruutmeetri kohta, vaid hageja on selgelt välja toonud, millistele ruumidele kehtisid mis hinnad ning kuidas nimetatud hinnad on kujunenud. Võttes arvesse üürilepingu lisasid ning asjaolu, et üürnik üüris ruume, milledel olid erinevad üüritariifid, on ruumide üürimakseks kokku 102 449,75 krooni +km kuus. Nimetatud summa sisse oli arvestatud ka nt

küte. Kostja viide hageja 07.01.2009.a. kirjale on põhjendamatu, kuivõrd nimetatud kirjas selgitab hageja kostjale, millest täpsemalt üürimakse koosneb. Hageja on nimetatud kirjas selgitavalt kirjutanud: „Kui summa on 125 kr/m2, siis sellest neto üür on 75 kr/m2 ja muud kulud on 50 kr/m2“. Seega on nimetatud kirjas välja toodud näide ja selgitused selle kohta, miks hageja soovis 2009.a. üürimakset tõsta. Kostja väide, et kuivõrd kostja lõpetas ruumide kasutamise, siis ei ole kostja kohustatud maksma mitte mingite muude kulude eest, on alusetu. Üürileping on tänase päevani kehtiv, ruume köetakse, postkastil on kostja nimi ning parkimiskohad on samuti kostja jaoks olemas. Seega puudub kostjal igasugune alus üürilepingu eest esitatud arvete tasumata jätmiseks. 14.09.2010 esitas hageja hagiavalduse täpsustuse, milles kohaselt 22.07.2010.a. esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemise hoiatuse ning nõudis nimetatud ajaks kogunenud võlgnevuse summas 1 122 638,85 krooni tasumist. Kostja sai nimetatud hoiatuse kätte 23.97.2010.a, kuid võlgnevust tasuma ei asunud. 31.08.2010.a. esitatud avaldusega ütles hageja kostjaga sõlmitud üürilepingu erakorraliselt VÕS § 316 lg 1 alusel üles. VÕS § 316 lg 1 punktide 1 kuni 3 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Käesoleval juhule esinesid kõik kolm eeltoodud alust üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja sai üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte 02.09.2010.a. Seega lõppes üürileping 02.09.2010.a. seisuga. Üürilepingu ülesütlemise avalduse seisuga oli kostja üürilepingust tulenev üüri ja kõrvalteenuste võlgnevus hageja ees 1 247 376,50 krooni. Vastavalt üürilepingu punktile 3.3. on üürnik kohustatud üüri ja muude teenuste eest tasumisega viivitamisel tasuma üürileandjale viivist 0,2% tasumisega viivitatud summas iga päeva eest. 13.09.2010.a. seisuga on hageja viivise nõude kostja vastu 413 630,05 krooni. Hageja suurendas oma nõuet ja palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 1 247 376,50 krooni ja seisuga 13.09.2010 arvestatud viivised 413 630,05 krooni ning alates 14.09.2010.a. viivis 0,2% põhivõlast päevas kuni põhinõude täitmiseni. 15.12.2010 esitatud hageja seisukohas leiab hageja, et kostja poolt esitatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükkidega 30.10.2009.a. ja 15.01.2010.a. seisuga ei saa tõendada üürituru hindade langust ja languse ulatust. Hageja on seisukohal, et kostja poolt esitatud ajaleheartikleid ei saa käsitleda tõendina. Suvaline ajalehe artikkel, mis ei ole koostatud isegi erialaeksperdi poolt, ei saa olla kohtumenetluses tõendiks üürituru seisu ja selle võimaliku languse suuruse osas. Tegemist on üksnes ajakirjaniku poolt kogutud andmete vahendamisega ajalehes, mitte eksperdi arvamusega, mis põhineks statistilistel näitajatel. Kostja on asunud seisukohale, et esitatud andmete alusel oli 2009. aastal äriruumide üürihind Tallinnas keskmiselt 82 krooni. Hageja on seisukohal, et vastavat asjaolu tõendavaid tõendeid ei ole kostja käesoleva ajani esitanud, kuid isegi kui lähtuda väitest, et keskmine üürihind Tallinnas oli 82 krooni, siis poolevahelise lepingu alusel oli kokkulepitud üürihind oluliselt alla keskmise üürihinna. On üldteada ja ilmselge, et üüripinna pakkumised avalikes kuulutustes ja portaalidest väljendavad üksnes üüri suurust ühe ruutmeetri kohta, ilma võimalike kõrvalteenuste ja halduskuludeta. Samas üürile lisanduvad alati kõrvalteenused ja halduskulud. Kõikvõimalikes statistilistes keskmise üürihinna arvestustes võetakse üüritasu osas aluseks üksnes äripinna netoüür, ilma kõrvalkuludeta. Vastavalt pooltevahelisele üürilepingule sisaldas kokkulepitud üüritasu ka halduskulusid ja kõiki kõrvalteenuseid, va postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Seega hageja poolt kostjale esitatud arvetel kajastatud ruumide üür ei ole mitte üürileandja puhastulu ehk netoüür, vaid sisaldab ka kõiki võimalike kõrvalteenuseid ja halduskulu.

Hageja poolt esitatud lepinguperioodi jooksul hageja poolt kantud kõrvalkulude ja haldusteenuse jaotuse m2 hinna osas ning netoüüritasu arvestusest nähtub, et 2009. aastal oli pooltevahelise lepingu alusel halduskulude maksumus 18,37 kr/m2 kuus ja kõrvalteenuste (kommunaalkulud) maksumus 45,79 kr/m2 kuus, kokku 64,16 kr/m2 kuus. Nimetatud arvestuse alusel selgub, et 2009. aastal oli pooltevahelise üürilepingu alusel keskmiseks üüritasuks ehk netoüüriks ühe m2 kohta 41,76 kr kuus. Seega oli üürilepingus kokkulepitud üüritasu pea poole väiksem kostja hinnangul 2009. aasta Tallinna keskmisest äripinna üürihinnast. Kostja väidab, et äriruumide üürihinnad olid märkimisväärselt langenud ja üürilepingu täitmine oli kostja jaoks muutunud äärmiselt koormavaks, mistõttu ei olnud võimalik eeldada kostja poolt üürilepingu täitmise jätkamist. Hageja ei nõustu kostja seisukohtadega. Kostja ei ole tõendanud Tallinna äriruumide üürihindade niivõrd olulist langust ja pooltevahelise lepingu alusel makstava üüritasu niivõrd ebamõistlikku suurust, et oleks esinenud alus VÕS § 97 kohaldamiseks. VÕS § 97 kohaldamise eeldusi on Riigikohus käsitlenud 27. oktoobri 2010. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10. Nimetatud otsuses leidis Riigikohus muuhulgas, et VÕS § 97 näeb äärmiselt erandlikel juhtudel ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust taganeda või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral. VÕS § 97 lg 1 näeb ette õiguse esitada lepingu muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb oluliselt. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused. Viidatud sätetest on võimalik teha ühene järeldus, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks. Käesolevas tsiviilasjas ei ole kostja esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud aluste esinemist. Kostja ei ole tõendanud lepinguliste kohustuste vahekorra olulist muutumist ja äärmiselt erandlike asjaolude esinemist, mis oleks kostjale andnud õiguse VÕS § 97 kohaldamiseks. 24.05.2011 on hageja esitanud väljavõtted kinnisvaraportaalidest www.kv.ee ja www.city24.ee 04.11.2009 seisuga, millest nähtub, et hageja on avaldanud üürikuulutused nimetatud portaalides ja hageja on nimetatud ajast aktiivselt tegelenud võimaliku uue üürniku leidmisega. Hageja on saatnud e-kirja personaalseid pakkumisi võimalikele huvilistele. Nimetatud tõenditest nähtub, et hageja on teinud endast oleneva, et leida üüripinnale võimalik uus üürnik. Hageja poolt kohtule esitatud UMK2004.a. turuülevaate kohaselt 2004.a. aastal Tallinna büroopindade keskmine üürihind oli 190 kr/m2 ühes kuus, kaubapanduspindade pakkumised algasid 200 kr/m2. Kinnisvaraportaalis City24.ee 10.12.2004 avaldatud artiklis on välja toodud, et nimetatud aja seisuga on Tallinna kesklinnas asuvate kaubanduspindade üür 200 kr/m2, jalakäijate tänaval asuvate pindade üür 425 kr/m2 ning muude kesklinna kaubanduspindade hinnad 270 kr/m2. AS AVK poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaate 2008.a kohta nähtub, et 2008. aasta Tallinna kaubanduspindade keskmised netoüürid olid vastavalt: kesklinnas vahemikus 300 kuni 900 kr/m2 ja äärelinnas 150 kuni 300 kr/m2. Eeltoodud tõendid näitavad, et lepingu sõlmimise ajal olid Tallinnas äripinna keskmised üürihinnad oluliselt suuremad, kui pooltevahelises lepingus kokkulepitud. Pooltevahelise lepingu sõlmimisel ja tingimuste üle läbirääkimisel oli hageja jaoks oluliseks argumendiks pooltevaheline eelnev koostöö, üüritava pinna suurus ja lepingu periood. Üürilepingus kokkulepitud üür ei olnud ülemääraselt suur lepingu sõlmimisel ega ka lepingu lõpetamise

ajal. 2007. ja 2008. aastal netoüürihinnad kasvasid oluliselt, samas pooltevahelise lepingu alusel hageja üüritasu ei tõstnud. 12.08.2011.a. hageja poolt esitatud seisukoha kohaselt kostja poolt esitatud 1Partner Kinnisvara Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist aastatel 2004-2009 nähtuvad hinnad on sisuliselt samas suurusjärgus hageja poolt 24.05.2011 esitatud UMKja AVK turuülevaates toodud hindadega. Hageja on 15.12.2010.a. esitanud kohtule tõendina pooltevahelise lepingu alusel üüri ja kommunaalteenuste arvestuse alates 07.09.2004, millest nähtub, et 2004. aastal oli pooltevahelise lepingu alusel keskmine netoüür 54,87 krooni, 2005. aastal 53,92 krooni, 2006. aastal 50,46 krooni, 2007. aastal 44,07 krooni, 2008.aastal 41,63 krooni ja 2009. aastal 41,76 krooni. Seega oli kogu lepingu perioodi vältel pooltevahelise lepingu aluse kostja poolt makstav üüritasu oluliselt väiksem kui üürituru keskmised hinnad. Hageja rõhutab, et kostja poolt lepingujärgselt makstav tasu sisaldas kõiki kõrvalteenuseid. Kostja on meelevaldselt võtnud lepingujärgselt makstava tasu ja asunud väitma, et tegemist on üüritasuga. Hageja kui üürileandja turu äripinna üürimise eest oli osa nimetatud tasust, mitte arve kogusumma. Seega tõendab ka kostja poolt esitatud üürituru analüüs, et poolte vahel üürilepingus kokkulepitud üür ei olnud ülemääraselt suur ei lepingu sõlmimise ajal ega ka lepingu lõpetamise ajal. Vastupidiselt oli kokkulepitud üüritasu kogu lepingu kestel oluliselt alla keskmise turuhinna. Hageja poolt 15.12.2010.a. esitatud üürihinna arvestusest nähtub, vähenes kõrvalteenuste hinna tõusust tulenevalt hageja kui üürileandja üüritulu iga-aastaselt. 2004.a. aastal oli pooltevahelise lepingu alusel makstav keskmine m2 netoüür 54,87 krooni ja 2009. aastal oli 41,76 krooni. Seega oli üürileping kostja jaoks väga soodne ja vaatamata kõrvalteenuste hinnatõusule ei muutunud kostja jaoks nimetatud kulutuste summa. Hageja 10.10.2011 täiendavas seisukohas hageja märgib, et kostja poolt 03.10.2011.a. esitatud 25.02.2002 sõlmitud kokkuleppega ei saa tõendada, et pooltevahelise üürilepingu pikkus oli tingitud eelkõige üürileandja soovist. Hageja leiab, et nimetatud kokkuleppest nähtub üksnes panga kavatsus laenu anda ja see ei tõenda laenu andmist. Hageja on seisukohal, et üürilepingu sõlmimine ja selle pikkus oli mõlema poole huvides. Hageja on seisukohal, et üürilepingu sõlmimine ja selle pikkus oli mõlema poole huvides. Loomulikult soovib üürileandja kindlustada enda poolt üüritavaid pindasid üürnikega, kuid see ei tähenda, et hageja on seadnud lepingu ultimaatumiks 10- aastase perioodi. Ka kostjale oli oluline kindlustada oma äritegevus pikaajalise ja soodsa lepinguga. Lepingu tingimused on eelnevalt poolte vahel läbi räägitud ning on leitud mõlemale poolele sobivad tingimused. Asuda täna väitma, et kogu leping oli sõlmitud eelkõige üürileandja huvides, on kohatu. Seda eelkõige olukorras, kus kostja on esialgselt üüritud pinnale omal soovil täiendavat üüripinda juurde küsinud. Viidatud kokkulepe on sõlmitud ka rohkem kui kaks aastat enne vaidlusaluse üürilepingu sõlmimist ja ei oma seetõttu käesoleval juhul mingit tõenduslikku väärtust. Kostja vastus 13.01.2010 Harju Maakohtule esitatud vastuse kohaselt kostja vaidles hagile vastu. Kostja vastuse kohaselt hageja (üürileandja) ja kostja (üürnik) vahel oli 1. septembril 2004.a. sõlmitud üürileping nr 166-5P, millega hageja andis kostja kasutusse Tallinnas XXX korpuses 5P asuvad äriruumid vastavalt Üürilepingu lisale nr 1 (edaspidi üürileping). Üürilepingu punkti 2.3 järgi jõustus eelnimetatud ajal sõlmitud üürileping 7. septembril 2004.a. ja pidi kehtima kuni 6. septembrini 2014, seega kokku kümme kalendriaastat. Üürisuhe hageja ja kostja vahel oli üürilepingu ülesütlemise hetkeks kestnud kokku juba üle

kolmeteistkümne kalendriaasta, kusjuures kostja ei olnud eelnimetatud perioodi jooksul mitte kordagi olnud viivituses üüritasu õigeaegse maksmisega. Üürilepingu punkt 8.2 näeb ette, et käesolevat lepingut võib lõpetada ennetähtaegselt Eesti Vabariigi VÕS-s ja lepingus ettenähtud alustel, kusjuures lõpetamist nõudev pool on kohustatud sellest teatama teisele poolele kirjalikult 1 (üks) kuu ette. Taolises majanduslikus olukorras, kus äriruumide üürihinnad on võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud isegi rohkem kui 50% ei saanud mitte mingil juhul kostjalt mõistlikult eeldada, et kostja üürnikuna üürilepingu täitmist varasemalt, so teistsuguses üüripindade turul valitsevas majanduslikus olukorras kokkulepitud tingimustel jätkaks. Üürilepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ning lepingupoolte kohustuste vaheline tasakaal olid rohkem kui viie kalendriaastaga oluliselt muutunud, kuivõrd üürniku poolt üürilepingust saadav väärtus oli märkimisväärselt vähenenud. Kostja saatis eeltoodud põhjustel 20. oktoobril 2009.a. hagejale avalduse, millega ütles üürilepingu erakorraliselt üles, kuivõrd üürilepingu täitmine oli muutunud üürniku jaoks majanduslikult oluliselt kahjulikumaks kui üürnik oskas seda ette näha üürilepingu sõlmimisel. Hageja kinnitusel sai hageja üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte 22. oktoobril 2009.a. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Mõjuv on põhjus, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Hageja poolt hagiavalduses välja toodud VÕS § 313 lg-s 2 sisalduv loetelu on sätestatud mitteammendavalt, see tähendab, et selles ei ole loetletud kõiki võimalikke üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseid. Seetõttu jääb kostjale täiesti arusaamatuks ka hageja hagiavalduses välja toodud seisukoht nagu puuduks kostja poolt üürilepingu ülesütlemisel materiaalõiguslik alus. Kostja on hagejale oma kirjalikes pöördumistes mitmel korral selgitanud, et kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles VÕS §-s 97 sätestatud alusel, kuna lepingupoolte kohustuste vahekord oli oluliselt muutunud ning üürileping oli seetõttu muutunud kostja jaoks ebamõistlikult koormavaks. VÕS § 97 lg 1 näeb ette, et kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoole kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuse täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadav väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse olukorra taastamiseks. VÕS § 97 lg 2 näeb ette, et lepingu muutmist võib käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud asjaoludel nõuda, kui: (i) kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda; (ii) kahjustatud lepingupooled ei saanud asjaolude muutumist mõjutada; ja (iii) asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool; ja (iv) kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. VÕS § 97 lg 5 sätestab, et kui on olemas alused lepingu muutmiseks, kuid asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine käesoleva paragrahvi lõike 1 kohaselt võimalik või ei oleks see teise lepingupoole suhtes mõistlik, võib kohustuste vahekorra muutumisega kahjustatud lepingupool lepingust taganeda, kestvuslepingu aga käesoleva seaduse §-s 196 sätestatud korras üles öelda. Kostja ei saanud üürilepingu sõlmimisel viis kalendriaastat tagasi eeldada ega mõistlikult arvata, et poolte lepingulised kohustused sellises ulatuses muutuvad. Samuti on selge, et

väljaspool tavapärast äririski on nii globaalsel tasandil kui Eesti Vabariigis enne ja üürilepingu ülesütlemise ajal valitseva üürituru majandusliku olukorra tekkimine, sh äriruumide üürihindade järsk langus. Eeltoodust on üheselt selge, et üürilepingu täitmine osutus üürnikule liiga koormavaks ning ebamõistlikuks. Kostja oli enne üürilepingu ülesütlemist teinud hagejale mitmeid suulisi ja kirjalikke ettepanekuid üürilepingu muutmiseks, sealhulgas üüritasu alandamiseks, kuid hageja ei olnud nendega nõus ega soovinud alustada kostjaga isegi vastavasisulisi läbirääkimisi. 3. septembril 2009 saatis hageja kostjale vastuse, milles teatas, et ei ole nõus kostja ettepanekutega alandada üürihinda. Kostja leiab, et hageja ei ole antud juhul käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega ning on pahatahtlikult ja põhjendamatult keeldunud arvestamast kostja huvide ja õigustega. Kostja teatas hagejale saadetud üürilepingu ülesütlemise avalduses samuti, et soovib anda 30. oktoobril 2009 hageja esindajale üle kostjale üürile antud aadressil Tallinn, XXX korpuses 5P asuvate äriruumide võtmed. Hageja esindaja ruume vastu võtma ei ilmunud, samuti ei võtnud hageja kostjaga mitte mingil muul viisil kontakti. Täiesti väär ja tõendamata on hageja hagiavalduses esitatud väide nagu hageja oleks teatanud kostjale 30. oktoobril 2009.a., et hageja arvates on kostja poolt üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus tühine ja ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Hageja ei andnud kostjale nimetatud kuupäeval ega enne seda mitte mingil viisil teada, et ta peab kostjapoolset üürilepingu ülesütlemist tühiseks ja ei nõustu üürilepingu lõpetamisega. Hageja poolt hagiavaldusele lisatud hageja 30. oktoobri 2009 kirja ei ole kostja kätte saanud. Kostja leiab, et hageja on antud juhul käitunud pahatahtlikult, andes kostjale mõista nagu tal ei oleks olnud mitte mingisuguseid vastuväiteid kostja üüritud ruumidest lahkumisele kostja poolt eelnevalt teatatud ajal - so 30. oktoobril 2009. Samuti on kohut eksitav hageja väide nagu kostja oleks 30. oktoobril 2009 kolinud hagejale teatamata üüritud ruumidest välja. Kostja 20. oktoobri 2009.a. üürilepingu ülesütlemise avalduses oli selgelt ja üheselt arusaadavalt esitatud kostja kavatsus anda üüritud ruumid hagejale tagasi ning ühtlasi palve hagejale tulla 30. oktoobril 2009.a. üüritud ruumide valdust üle võtma. Eelkirjeldatust tulenevalt ei õnnestunud kostjal üüritud äriruumide võtmeid hageja esindajale 30. oktoobril 2009.a. üle anda. Kostja oli sunnitud saatma aadressil Tallinn XXX korpuses 5P asuvate äriruumide võtmed 3 eksemplaris tähitud kirjaga hagejale 3. novembril 2009.a. Hageja on kostja suhtes käitunud üürisuhtes pahatahtlikult ning jätnud arvestamata kostja õiguste ja huvidega ka juba enne üürilepingu lõpetamist, muutes kostja äritegevuse üüritud ruumides raskendatuks ning oluliselt ebasoodsamaks võrreldes üürilepingu sõlmimise ajal eksisteerinud olukorraga. Kostja soovib siinkohal märkida, et näiteks 15. oktoobril 2008 saatsid mitu hageja üüripindadel tegutsevat üürnikku, sealhulgas kostja, hagejale ühise kirjaliku pöördumise seoses parkimisega seonduvate probleemidega territooriumil. Üürnikud avaldasid eelnimetatud kirjas omapoolset seisukohta, et territooriumil tasulise parkimise kehtestamine on aktsepteerimatu ning kahjustab üürnike huve, tuues välja ka selle, et klientide külastatavus on vähenenud tasulise parkimise tõttu. Hageja on oma 1. detsembri 2008 vastuses avaldanud seisukohta, et parkimine territooriumil jääb tasuliseks hoolimata sellest, et see kahjustab ilmselgelt üürnike huvisid. Hoolimata sellest, et üürileping oli lõppenud, saatis hageja 3. novembril 2009.a., 2. detsembril 2009.a. ja 4. jaanuaril 2010 kostjale arved ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia kasutamise eest novembris 2009, detsembris 2009 ja jaanuaris 2010. Kuivõrd hageja ja kostja vaheline üürileping oli lõppenud ja kostja oli lõpetanud tema kasutusse antud äriruumide kasutamise, siis olid hageja poolt kostjale esitatud eelnimetatud arved alusetud

ning kostja ei olnud kohustatud arvetel näidatud rahasummasid hagejale tasuma. Kostja palus seetõttu oma 5. novembri 2009.a. ja 4. detsembri 2009.a. vastavasisulistes pöördumistes TOPl tühistada kõnealused arved ning väljastada kostjale vastavasisulised kreeditarved. Hageja ei ole seda aga teinud. Lisaks eeltoodule on kostja jaoks arusaamatu ja põhjendamatu hageja hagiavalduses esitatud nõudesumma suurus. Hageja märgib oma hagiavalduses ja samuti kostjale väljastatud arvetel ekslikult nagu oleks üüritasu suuruseks 125 (ükssada kakskümmend viis) Eesti krooni üüripinna 1 (ühe) ruutmeetri kohta. Hageja on oma 7. jaanuari 2009.a. kirjas kinnitanud, et eelnimetatud üüritasust moodustab üürihinna üksnes 75 (seitsekümmend viis) Eesti krooni, kuna 50 (viiskümmend) Eesti krooni moodustavad muud kulud, kusjuures muude kuludena tuleb hageja väitel mõista kommunaalkulusid, halduskulu ja pisiremonte. Kuivõrd kostja lõpetas üüritud ruumide kasutamise alates 1. novembrist 2009.a., siis on ilmselge, et kostja ei oleks mitte mingil juhul kohustatud tasuma nn muude kulude – so kommunaalkulude, halduskulu ja pisiremontide eest, kuivõrd kostja eelloetletud teenuseid alates 1. novembrist 2009.a. ei ole kasutanud. Veelgi enam, täiesti arusaamatu ning põhjendamatu on lisaks hageja poolt väljastatud arvetel kajastatud tasu postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest, kuivõrd kostja eelnimetatud teenuseid ei ole kasutanud. Hageja on esitanud kostja vastu kohtusse hagiavalduse muuhulgas üüritasu maksmisega viivitamisest tuleneva viivitusintressi tasumise nõudes. VÕS § 113 kohaselt on võlausaldajal õigus nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlgnikult viivise maksmist, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Üürilepingu punkti 3.3 kohaselt on üürnik üüri ja muude teenuste eest tasumisega viivitamisel kohustatud tasuma üürileandjale viivist 0,2% tasumisega viivitatud summast iga päeva eest. Kostja ei ole antud juhul oma kohustust mitte mingil viisil rikkunud ning on tasunud hagejale kohaselt kokkulepitud üüritasu ajavahemiku eest, mil üüritud ruumid olid kostja kasutuses, mistõttu on alusetu ka hageja viivitusintressi nõue. VÕS § 113 lg 8 näeb ette, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 näeb ette, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Seega isegi juhul kui hagejal eksisteeriks õigus nõuda kostjalt viiviste tasumist, oleks viivitusintressi määr ebamõistlikult suur ning kostja taotleb käesolevaga kohtult selle vähendamist VÕS § 162 alusel. Kokkuvõtvalt on kostja seisukohal, et hageja poolt kostja vastu esitatud hagi on pahatahtlik ning alusetu, kuna üürileping on kostja poolt kohaselt erakorraliselt üles öeldud ning kostja ei ole üüritasu maksmisega viivitanud ega muul viisil oma kohustust rikkunud. Kostja märgib oma 01.03.2010 seisukohtades hageja 25.01.2010 menetlusdokumendis esitatud seisukohtade osas, et kostja on mitmel korral hagejale selgitanud, et kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles VÕS §-s 97 sätestatud alusel, kuna lepingupoolte kohustuste vahekord oli oluliselt muutunud ning üürileping oli seetõttu muutunud kostja jaoks ebamõistlikult koormavaks. Antud juhul esinesid kostja poolt üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 97 lg 2 sätestatud eeldused. Esiteks ei saanud kostja lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et üüritasud võivad muutuda sellises ulatuses. Teiseks ei kuulunud muutunud asjaolud kostja mõjusfääri ning kostja ei kandnud ei seadusest ega lepingust tulenevalt samuti nende muutumise riisikot. Samuti on üheselt selge, et kostja ei oleks asjaolude muutumisest teades üürilepingut sellistel tingimustel sõlminud.

VÕS § 97 lg 5 sätestab, et kui on olemas alused lepingu muutmiseks, kuid asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine käesoleva paragrahvi lõike 1 kohaselt võimalik või ei oleks see teise lepingupoole suhtes mõistlik, võib kohustuste vahekorra muutumisega kahjustatud lepingupool lepingust taganeda, kestvuslepingu aga käesoleva seaduse §-s 196 sätestatud korras üles öelda. Kostja on juba oma 13. jaanuari 2010.a. vastuses esitanud vastavasisulised tõendid selle kohta, et kostja oli enne üürilepingu ülesütlemist teinud hagejale mitmeid suulisi ja kirjalikke ettepanekuid üürilepingu muutmiseks, sealhulgas üüritasu alandamiseks, kuid hageja ei olnud nendega nõus ega soovinud alustada kostjaga isegi vastavasisulisi läbirääkimisi. On oluline, et

moodustab üürihinna üksnes 75 (seitsekümmend viis) Eesti krooni, kuna 50 (viiskümmend) Eesti krooni moodustavad muud kulud, kusjuures muude kuludena tuleb hageja väitel mõista kommunaalkulusid, halduskulu ja pisiremonte. Arve nr 1655-K osas saatis kostja hagejale 4. detsembril 2009.a. kirja, milles selgitas, et üürileping on AS-i CM poolt üles öeldud ning sellest tulenevalt on lõppenud ka kõik lepingupoolte üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Arve nr 9-K osas saatis kostja hagejale samasisulise kirja 5. jaanuaril 2010.a., milles juhtis hageja tähelepanu veelkord asjaolule, et Üürileping on lõppenud ning hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia kasutamise eest. Kostja on palunud oma 11. novembri 2009, 4. detsembri 2009 ja 5. jaanuari 2010 hagejale saadetud kirjalikes pöördumistes hagejal kõikide pärast üürilepingu lõppemist saadetud arvete tühistamiseks väljastada kostjale vastavasisulised kreeditarved. Kuni käesoleva hetkeni hageja seda teinud ei ole. Kostja leiab, et hageja ei ole antud juhul käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega ning on pahatahtlikult ja põhjendamatult keeldunud arvestamast kostja huvide ja õigustega. Kostja 22.10.2010 esitatud vastuses hageja 14.09.2010 hagiavalduse täpsustusele kostja vaidles hagiavalduse suurendamisele vastu. Kostja ja hageja vahel 1. septembril 2004 sõlmitud äriruumi üürileping nr 166-5P (edaspidi üürileping) lõppes 1. novembrist 2009 selle ühepoolse ülesütlemisega kostja poolt. Kostja lõpetas üürilepingu lõppemisel samuti tema kasutusse antud äriruumide ning sellega seotud lisateenuste kasutamise. Hoolimata sellest, et pooltevaheline üürileping on alates 1. novembrist 2009 lõppenud, saatis hageja kostjale 02.02.2010, 02.03.2010, 01.04.2010, 03.05.2010, 02.06.2010, 02.07.2010 ja 02.08.2010 arved 2010. aasta veebruarikuu, märtsikuu, aprillikuu, maikuu, juunikuu, juulikuu ja augustikuu ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest. Kuivõrd hageja ja kostja vaheline üürileping on lõppenud ja kostja on reaalselt lõpetanud tema kasutusse antud äriruumide kasutamise, veelgi enam, kostja ei saanud mitte mingil viisil kasutada pärast üüritud ruumide valduse üleandmist üürileandja postkasti, parkla teenust ega elektrienergiat, siis on kõik hageja poolt kostjale esitatud eelnimetatud arved alusetud ning kostja ei olnud kohustatud arvetel näidatud rahasummasid hagejale tasuma. Kostja ei kasuta alates 2009. aasta novembrikuust ka selliseid üüripinnaga seotud lisateenuseid nagu kommunaalkulud, halduskulu ja pisiremonditeenust. Kostja soovib hageja tähelepanu veelkord juhtida ka asjaolule, et üüritasu suurus ei ole 125 krooni ruutmeetri kohta nagu hageja on hagiavalduses ja selle suurendamises ning täpsustuses välja toonud. Tegelikult, nagu hageja eelnevalt ka ise on kinnitanud, moodustab eelnimetatud üüritasust üürihinna üksnes 75 krooni ning 50 krooni moodustavad muud kulud, milleks hageja väitel on kommunaalkulud, halduskulud ja pisiremont. Hageja on 14.09.2010 hagiavalduse täpsustuse lisana esitanud hageja poolt kostjale saadetud 22.07.2010.a. üürilepingu ülesütlemishoiatuse ning 31.08.2010 ülesütlemisavalduse rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Eelnimetatud 14.09.2010 hagiavalduse täpsustuses väidab hageja, et üürileping on tema hinnangul lõppenud 02.09.2010. Kostja saatis 28.07.2010.a. ja 10.09.2010.a. hageja eelnimetatud ülesütlemishoiatusele ja ülesütlemisavaldusele rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vastused, milles teatas, et ei tunnista hageja nõuet. Hageja pahatahtlikkust näitab üheselt asjaolu, et hageja ei ole eelnimetatud kostja kirjadele mitte mingil viisil reageerinud, kuigi on kostja kirjad kätte saanud.

Kostja jaoks on üllatuslik hageja eelnimetatud seisukoht üürilepingu lõppemise aja osas. Hageja on oma 22.07.2010.a. üürilepingu ülesütlemishoiatuses teatanud, et juhul kui kostja ei tasu oma väidetavat võlgnevust hageja ees, ütleb hageja üürilepingu üles alates 29.07.2010. Kostjale arusaamatul põhjusel teatas hageja aga oma 31.08.2010 ülesütlemisavalduses rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, et üürilepingu lõppemise päevaks on 31.08.2010. Kostja arvates on hageja taoline käitumine aktsepteerimatu ning arusaamatu. Veelgi enam, hageja alustas reaalselt väidetavalt veel jätkuvalt kostjale üüritud ruumides juba alates 2010. aasta augustikuu algusest üüritud pinnal ehitus- ja remonttööde teostamist. Kostja leiab, et hageja on väidetava üüritasu nõudega kohtusse pöördumisel ja kohtumenetluse jätkamisel (seejuures nõudes kostjalt üüritasu ja lisateenuste tasu muuhulgas perioodi eest, mil hageja ise teostas üüritud ruumides ehitus-ja remonditöösid) käitunud pahatahtlikult ning on esitanud kostja vastu teadlikult alusetud nõude, seejuures seda nõuet kaks korda (so 25.01.2010 ja 14.09.2010) suurendanud. Kostja 01.12.2010 esitatud seisukohas kostja leiab, et kostjale teadaoleval alustas hageja väidetavalt veel jätkuvalt kostja kasutuses olevates äriruumides juba alates 2010.a. augusti kuu algusest üüritud pinnal sellises mahus ehitus-ja remonttööde teostamist, mis oleks teinud reaalselt kostjal üüritud pinna kasutamise võimatuks. Kostja leiab, et äriruumide üürihindade langus 2009.aastal Eestil kinnisvaraturul on üldteada asjaolu, sellest hoolimata soovib kostja hageja võimalike sellekohaste vastuväidete välistamiseks tõendada äripindade üürihindade suurust ja langust 2009. aastal alljärgnevate ajalehe artiklitega: 39.09.2009 artikkel „Äripinnad odavnesid III kvartalis veelgi“, 150.01.2010 artikkel „Äripindade üürihinnad langesid 2009. aastal kolmandiku võrru“, 30.10. 2009 artikkel „ Äripindade üürihinnad täitsa põhjas“. Seega keskmine äriruumide üürihind Tallinnas oli 2009. aastal keskmiselt 83 krooni ühe üüritud äripinna ruutmeetri kohta. Hageja ja kostja vahel üürilepingus kokkulepitud üürihind oli 125 krooni ühe üüritud ruutmeetri kohta. Eelnevast tulenevalt on üheselt arusaadav, et olukorras, kus (i) äriruumide üürihinnad olid märkimisväärselt langenud; (ii) hoolimata kostja sellekohastest ettepanekutest ei olnud hageja nõus kokkulepitud üürihinda langetama; ja (iii) üürilepingu täitmine oli kostja jaoks muutnud äärmiselt koormavaks, ei olnud võimalik eeldada kostja poolt üürilepingu täitmise jätkamist. Kostja 30.12.2010 esitatud menetlusdokumendis leiab, et väär on hageja seisukoht nagu ei omaks asjas tähtsust asjaolu, kas ehitus- ja remonttööde teostamise ajal oleks üürnik saanud üüritud ruume samaaegselt kasutada. Kuivõrd hageja on väitnud, et üürileping kehtis kuni 31. augustini 2010 ning on esitanud nõude üüritasu saamiseks kohtusse, siis on kostja arvates olulise tähtsusega asjaolu, kas kostjal väidetava üüriperioodi jooksul üldse oli võimalik üüritud ruume kasutada. Kostja vaidleb vastu hageja seisukohale nagu ei saaks kostja poolt 1. detsembril 2010 kohtule esitatud ajaleheartikleid käsitleda käesolevas tsiviilasjas tõenditena. Kõnealuste ajaleheartiklite näol ei olnud tegemist „suvaliste“ artiklitega nagu üritab väita hageja, vaid usaldusväärsetel statistilistel andmetel põhinevate Tallinna äripindade üürituru hindade kohta informatsiooni sisaldavate üleriigilise levikuga perioodilises väljaandes ilmunud artiklitega. Hageja väide, et üüripinna pakkumised avalikes kuulutustes ja portaalides väljendavad üksnes üüri suurust ühe ruutmeetri kohta, ilma võimalike kõrvalteenuste ja halduskuludeta, on paljasõnaline. Kostja vaidleb hageja sellekohasele väitele vastu. Hageja esitatud üüritasu arvestusest ja üürihinnas sisalduvate kulude jaotuse arvestusest nähtub üheselt selgelt, et kostja poolt hagejale makstud üüritasu suurus püsis aastatel 2004 kuni 2009 sisuliselt muutumatuna. Samas on üldteada asjaolu, et üüriturul oli aastaks 2009

toimunud märkimisväärne äriruumi üüripindade langus. Ebatõene ning ebausutav oleks eeldada, et varasematel aastatel võrreldes aastaga 2009, so ajaga, mil kostja üürilepingu üles ütles VÕS § 97 alusel, oleks üürilepingu alusel makstav üüritasu suurus olnud märkimisväärselt väiksem tavapärasest turuhinnast. Kostja leiab oma 21.04.2011 esitatud täiendavates seisukohtades, et oluline on, et äriruumide turuhind hageja ja kostja vahelise üürilepingu sõlmimise ajal ja üürilepingu ülesütlemise ajal oli oluliselt erinev, st üürilepingu sõlmimise ajal oli äriruumide üüritasu hinnatase märkimisväärselt kõrgem. Vaieldamatult kuulus üürihind lepingu sõlmimise aluseks olnud oluliste asjaolude hulka. Üürnik ei osanud ega pidanudki oskama ette näha, et äriruumide üürihinnad märkimisväärses ulatuses langevad ja lepinguliste kohustuste tasakaal sellisel määral muutub. Kostja näol ei ole tegemist kinnisvaraturul tegutseva professionaaliga nagu seda on hageja, kellel oleks olnud võimalik asjaolude muutumist mingilgi viisil ette näha. Väljaspool tavapärast äririski on globaalsetest muutustest tingitud üleüldine majanduslangus, mis tõi aastal 2009 kaasa drastilise languse Eesti kinnisvaraturul. Tegemist ei ole kostja hinnangul ka kindlasti asjaoluga, mis oleks kuulunud mingilgi viisil üürniku mõjusfääri. Kui kostja oleks osanud ette näha majanduskriisi ja äriruumide üürihindade niivõrd olulist langust, ei oleks kostja vaieldamatult 01.09.2004 üürilepingut sellistel tingimustel (üürihinna suurus) sõlminud. Kostja on seisukohal, et üldteada asjaolu, mis ei vaja tõendamist asjaolu, et aastaks 2009 oli toimunud globaalsest majanduskriisist tulenev majanduskriis ja mitmed olulised muudatused Eesti kinnisvaraturul. Ka erinevate kohtuastmete kohtud on mitmetes lahendites väljendanud selget seisukohta, et eelloetletud sündmused on toimunud (vt nt tsiviilasjade nr 2-09-9743, nr 2-09-61869 ja nr 2-08-85919 lahendid). Hageja on ekslikult oma 15.12.2010 menetlusdokumendis asunud seisukohale nagu oleks üürilepingu alusel kokkulepitud üürihind kõnealuses piirkonnas, kus asus kostja kasutuses olev äripind, olnud oluliselt alla turuhinna. Hageja taoline seisukoht on väär, tõendamata ja vastuolus käesolevas kohtuasjas esitatud väidete ja tõenditega. Kostja on tõendanud, et keskmine äripindade üürihind lepingu ülesütlemisel, so neljanda kvartali alguseks aastal 2009 oli ligikaudu 81 krooni ruutmeetri kohta, selle kohta on kostja esitanud tõendid. 30.09.2009 Äripäeva ehitusuudiste väljatrüki kohaselt püsisid äripindade pakkumised III kvartalis jätkuvalt languses (nimetatud näitaja langes juuli algusest ehk kvartali jooksul 7 protsenti) ning Tallinnas äripindade pakkumiste põhine keskmine ruutmeetri hind III kvartalis oli 89 krooni. 30.10.2010 Äripäeva ehitusuudiste väljatrüki kohaselt pealinna äripindade keskmine pakkumiste põhine ruutmeetri üürihind ületab sadat krooni vaid vanalinnas ja südalinnas. Äripindade keskmine pakkumishind linnaosade kaupa 30.10.2010 seisuga oli Pirital 81 krooni ruutmeetri kohta. 15.01.2010 Äripäeva ehitusuudiste väljatrüki kohaselt langesid äripindade üürihinnad aastal 2009 kolmandiku võrra. Keskmine äripinna ruutmeetri pakkumishind oli 2009. aasta jaanuaris 113 krooni, aasta lõpuks langes see aga 76 kroonile. Tallinnas langesid äripindade keskmised üürihinnad aastaga Eestis veelgi enam – 35% protsenti. Hageja on ebaõigesti viidanud sellele nagu oleks üldteada asjaolu, et üüripinna pakkumised avalikes kuulutustes ja portaalides väljendavad üksnes üüri suurust ühe ruutmeetri kohta, ilma võimalike kõrvalteenuste ja halduskuludeta ja et kõikvõimalikes statistilistes keskmise üürihinna arvestustes võetakse üüritasu osas aluseks üksnes äripinna netoüür, ilma kõrvalkuludeta. Kostja leiab hageja eelkirjeldatud väite olevat põhjendamatu. Kostja vaidleb hageja eelnimetatud väitele vastu ja ei pea seda mitte mingil viisil tõendatuks. Hageja on 15.12.2010 menetlusdokumendis kinnitanud, et kostjaga kokkulepitud üüritasu sisaldas endas halduskulusid ja kõiki kõrvalteenuseid ja et üüritasule lisandus veel postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Asjaolu, et

postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus) lisandus kokkulepitud üüritasule, nähtub hageja poolt kostjale esitatud arvetel. Sellega seoses soovib kostja veelkord märkida, et täiesti alusetu ja pahatahtlik on nõuda kostjalt tasu postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus) eest, kuivõrd pärast äripindade kasutamise lõpetamist 01.11.2009 kostja ilmselgelt enam eelloetletud nn lisateenuseid ei kasutanud. Samuti leiab kostja, et kuivõrd kostja enam alates 01.11.2009 reaalselt üüripinda ei kasutanud, siis oleks nagunii täiesti alusetu hageja nõue järgnevalt loetletud halduskulude ja kõrvalteenuste (kommunaalkulud) tasumiseks – välikoristus, ATS, soojussõlme hooldus, ventilatsiooni hooldus, Falck, pisiremonditööd, haldusteenus, dispetšerteenus, hoonete kindlustus, soojus, vesi, elekter, prügivedu ja maamaks. Kostja ei kasutanud üüripinda alates 01.11.2009, seega ei saanud kostja mitte mingil kasutada ka eelpool loetletud teenuseid ega tekitada üürileandjale kõnealuseid kulusid. Täiesti vastuolulised on hageja seisukohad, mis puudutavad üüritasu suurust ja haldus- ja kommunaalkulude kuulumist üüritasu hulka. Oma 15.12.2010 menetlusdokumendis väidab hageja nagu oleks üüritasu suurus tegelikkuses olnud 41,76 krooni ruutmeetri kohta ning ülejäänud osa üürilepingus kokkulepitud üüritasust, so 64,16 krooni ruutmeetri kohta oleksid haldus- ja kommunaalkulud. Samas on hageja varasemalt oma 07.01.2009 kirjas väitnud, et üüritasust (so 125 kroonist ruutmeetri kohta) moodustab üürihinna üksnes 75 krooni ruutmeeter kohta ja 50 krooni ruutmeetri kohta moodustavad muud kulud – so kommunaal- ja halduskulud ja pisiremondid. Seega erineb hageja erinevates menetlusdokumentides väidetu põhjal üüritasu ja kommunaal- ja halduskulude omavaheline suhe peaaegu kaks korda. Eelkirjeldatu näitab kostja arvates seda, et hageja on tahtlikult kostjat kohut eksitavalt esitanud vastuolulisi väiteid üüritasu suuruse ja selle kujunemise kohta. Kostja leiab, et tegelikkuses oli hageja üürilepingu ülesütlemise hetkel ja enne seda väga hästi teadlik asjaolust, et üürilepingu lepinguliste kohustuste tasakaal on oluliselt muutunud, sellele viitab üheselt asjaolu, et hageja nõustus alandama üüritasu perioodiks 01.07.2009-30.09.2009 10 protsendi võrra. Kuivõrd äriruumide üürihindade langus jätkus drastilises ulatuses ka pärast eelnimetatud perioodi lõppu, siis võis hagejalt mõistlikult eeldada, et hageja muutunud olukorraga arvestab ning läbirääkimisi üüritasu alandamiseks alustab, seda hageja aga ei teinud. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma lahendis nr 3-2-176-10 jõudnud järeldusele, et müügilepingu korral saab kinnisvaraturu situatsiooni lugeda muutunuks ka üksnes olulisest hinnalangusest tulenevalt, mis omakorda õigustab VÕS § 97 lg 1 kohaldamist. Seisukohta, et kinnisasja väärtuse olulise vähenemise korral on põhimõtteliselt võimalik kohaldada VÕS §-i 97, on Riigikohtu tsiviilkolleegium väljendanud ka lahendis nr 3-2-1-99-10. Seega Riigikohtu praktika pinnalt saab kostja arvates teha üheselt selge järelduse, et Riigikohtu hinnangul on lepingu alusel ühe poole poolt tehtava soorituse väärtuse oluline vähenemine VÕS § 97 kohaldamise aluseks. Lisaks eeltoodule soovib kostja rõhutada, et isegi juhul kui kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine ei oleks seaduspärane (millele kostja aga jätkuvalt põhjendatult vastu vaidleb), ei saaks hageja esitatud nõue mitte mingil viisil kuuluda rahuldamisele täies ulatuses. Hageja oleks pidanud väidetava rikkumisega hagejale tekitatud kahju suurenemise ärahoidmiseks üürilepingu üles ütlema juba varem kui 02.09.2010 seisuga, kuivõrd vaadeldavate äriruumide üürile andmine kolmandale isikule - so uuele üürnikule, oleks aidanud hageja väidetava kahju suurenemist märkimisväärselt ära hoida. Taolist käitumist oleks hagejalt kui professionaalselt kinnisvara üürile andmisega tegelevalt isikult võinud mõistlikult oodata. Hageja eelkirjeldatud vastupidine käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Hageja

pahatahtlikule käitumisele viitab ka asjaolu, et hageja ei vastanud kostja 20.10.2009 ülesütlemisavaldusele mitte mingil viisil ning andis oma taolise käitumisega kostjale mõista, et hageja on nõus kostjapoolse lepingu ülesütlemisega. VÕS § 139 lg 1 sätestab, et kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. VÕS § 139 lg 2 näeb ette, et käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata. Kostja ei peaks hagejale kahju täies ulatuses hüvitama ka kahju ettenähtavuse põhimõtte alusel, kuivõrd kostja ei näinud ega pidanud mitte mingil viisil ette nägema lepingu sõlmimise ajal, et kohustuse rikkumise võimaliku tagajärjena esitab üürileandja nõude ligikaudu ühe kalendriaasta üüritasu saamiseks sellest hoolimata, et üürnik on lepingu üles öelnud ja reaalselt üüripinda enam ei kasuta. VÕS § 127 lg 3 näeb ette, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. 18.07.2011 esitatud kostja täiendavates seisukohtades märgib kostja, et hageja on esitanud 24.05.2011 väidetavalt hageja poolt kõrvalkulude kandmist tõendavad kuludokumendid perioodi oktoober 2009 kuni september 2010 kohta. Esiteks väärib märkimist, et hageja ja kostja vaheline üürileping lõppes 1. novembrist 2009 kostjapoolse ülesütlemise tõttu, seepärast ei ole kuludokumentidel, mis väidetavalt peaksid tõendama hageja poolt kantud üüripinna kõrvalkulude suurust perioodil november 2009 kuni september 2010, antud tsiviilasjas tähtsust. Kostja jaoks on arusaamatu hageja seisukoht mitte esitada kõrvalkulude suurust ja nende kandmist tõendavaid dokumente üürilepingu ülejäänud perioodi – täpsemalt ajavahemiku 1. september 2004 kuni 30. september 2009, kohta. Hageja on esitanud väidetavalt üüripinnaga seotud kommunaalmaksete arved, mis on väljastatud hagejale üüripinna kõrvalkulude kandmiseks perioodi oktoober 2009 kuni september 2010 eest. Samas ei ole hageja esitanud kohtule mitte ühtegi tõendit selle kohta, et hageja kõnealused kõrvalkulud tõepoolest ka kandnud on. Seega ei saa kostja hinnangul hageja 24.05.2011 esitatud arved (kokku 103 lehel) mitte mingil viisil tõendada hageja poolt kõrvalkulude kandmist. Kõnealuste kommunaalmaksete arvetega ei ole kostja arvates erinevalt hageja väitest mitte mingil viisil võimalik tõendada asjaolu, kas pooltevahelise üürilepingu alusel oli üüritasu ehk netoüür pea poole väiksem Tallinna keskmisest üürihinnast. Lisaks soovib kostja märkida, et hageja enda 24.05.2011 menetlusdokumendis antud kinnitusest – so „Vastavalt pooltevahelisele üürilepingule sisaldas kokkulepitud üüritasu ka halduskulusid ja kõiki kõrvalteenuseid, va postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae- ja interjööri valgustus)“ saab järeldada, et üürilepingujärgsed üüritasud sisaldavad tavapäraselt ka kõrvalteenuseid ning halduskulu. Kostja on esitanud 24.05.2011 kohtule kuulutuste väljavõtted portaalidest www.kv.ee ja www.city24.ee. Eelnimetatud väljavõtete kohta soovib kostja märkida, et kõnealustest kuulutuste väljatrükkidest ei nähtu, millal on kuulutused kättesaadavaks tehtud ja millise ajaperioodi vältel kuulutused kättesaadavad olid. Hageja on 24.05.2011 menetlusdokumendis öelnud, et hageja avaldas kuulutused 04.11.2009. Hageja taoline väide ei ole tõendatud. Arusaamatuks jääb samuti, miks hageja hilisemal perioodil kuulutuste avaldamise ja/või uuendamisega ei tegelenud.

Lisaks väärib kostja hinnangul rõhutamist, et vaadeldavates kuulutustes on hageja poolt soovitud üüripinna ruutmeetri hinnaks 120 krooni (ilma käibemaksuta). Hageja ja kostja vahelise üürilepingu kohaselt oli üüritasu üüripinna ühe ruutmeetri kohta 125 krooni (ilma käibemaksuta). Käimasolevas kohtuasjas on korduvalt käsitletud ja see on tõendamist leidnud, et 2009. aastal oli Tallinnas äriruumide keskmine üürihind tunduvalt madalam kui 120 krooni ruutmeetri kohta. Seetõttu on ilmselge, et isegi kui hageja kuulutused tõepoolest eelnimetatud portaalides kättesaadavaks tegi, siis ei leidunud üüripinnale potentsiaalseid üürnikke, kuivõrd kuulutuses välja toodud üüritasu oli liiga kõrge. Asjaolu, et mitte ükski üürnik hagejaga novembris 2009 üüripinda hinnaga 120 krooni (ilma käibemaksuta) ruutmeeter üürile ei soovinud võtta, kinnitab kostja arvates veelkord kostja väidet, et üüritasu suurus oli ebamõistlikult kõrge. Kuivõrd tegemist on üüripinnaga, mille kogupind on tavapärasest suurem ning igakuine üüritasu seetõttu summa summarum ka kõrge, oleks kostja arvates hageja uue üürniku leidmisega pidanud tegelema aktiivselt ja tegema kõik endast sõltuva, et üüripind ei seisaks kasutuseta. Kostja on arvamusel, et hageja seevastu, eeldades, et ta saab kostjalt kohtu kaudu saamatajäänud üüritasu (mille suurus oli ebamõistlikult kõrge ja üürnikule vastuvõetamatu) täies ulatuses sisse nõuda, ei olnudki tegelikult huvitatud üürilepingu sõlmimisest uue üürnikuga. Kostja leiab, et mõistlik isik oleks hageja asemel taolises olukorras, kus hoolimata 04.09.2009 väidetavalt avaldatud kuulutustest uusi üürnikke väidetavalt ei leidunud, pidanud alandama üürihinda ja pakkuma üüripinda üürile madalama tasu eest. Seeläbi oleks hageja igal juhul vähendanud endal tekkivat kahju (so hagejal saamata jäänud tulu) märkimisväärselt. Kostja on seisukohal, et üüripakkumiste kuulutuste väljavõtted portaalidest www.kv.ee ja www.city24.ee ning paar hageja poolt saadetud e-kirja ei saa seega mitte mingil viisil välistada antud juhul VÕS § 139 lg 2 kohaldamist. Eelnimetatud tõendid ei tõenda kostja hinnangul mitte mingil viisil hageja väidet nagu hageja oleks aktiivselt tegelenud uue võimaliku üürniku leidmisega ja seetõttu üritanud välistada või vähemalt vähendada hagejal kahju tekkimist. Hageja on esitanud Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2004. aastal kaks tõendit – UMKturuülevaade 2004. aasta sügise kohta ja 10.12.2004 artikli väljatrüki portaalist www.city24.ee. Kostja ei vaidle iseenesest vastu hageja väitele, et eelnimetatud tõendite pinnalt saab järeldada, et Tallinna äripindade üürihinnad 2004. aasta sügisel olid 190 krooni ruutmeetri kohta, kaubanduspindade üürihinnad algasid 200 kroonist ruutmeetri kohta ning Tallinna kesklinnas asuvate kaubanduspindade üürihinnad olid 2004. aasta teises pooles keskmiselt 380 krooni ruutmeetri kohta. Samale järeldusele tuleb tegelikult asuda ka kostja poolt käesoleva menetlusdokumendi lisana esitatud 1Partner Kinnisvara Tallinna OÜ koostatud 2004-2009 aastate üürituru analüüsi pinnalt. Siiski soovib kostja siinkohal aga märkida, et kostja poolt esitatud üürituru analüüsi kohaselt oli äärelinnas asuvate kaubanduskeskuses asuvate kaubanduspindade keskmine üüritasu 240 krooni ruutmeetri kohta. keskust ei saa aga kostja hinnangul käsitleda kaubanduskeskusena, mistõttu tuleks antud üüripind liigitada pigem kategooriasse „muud kaubanduspinnad väljaspool kesklinna“. Eeltoodust tulenevalt leiab kostja, et on leidnud tõendamist asjaolu, et väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade keskmine ruutmeetrihind aastal 2004 oli suurusjärgus 200 krooni ruutmeetri kohta. Hageja ja kostja vahelises üürilepingus oli selle sõlmimise hetkel üüritasu suuruseks lepingu lisa nr 1 järgi vastavalt 110,82 krooni (ilma käibemaksuta) ruutmeetri kohta ja 105,12 (ilma käibemaksuta) krooni ruutmeetri kohta (kauplusepinnad), sellest saab järeldada, et Pirita piirkonna kaubanduspindade üüritasud (vähemalt TOP-s asuvate üüripindade üüritasud) erinesid üldisest keskmisest väljaspool Tallinna asuvate kaubanduspindade üüritasust, olles märgatavalt madalamad. Seega kostja poolt hagejale 1.

septembril 2004 sõlmitud üürilepingu alusel makstav üüritasu moodustas vastavalt 52,56% ja 55,41% väljaspool Tallinna asuvate kaubanduspindade keskmisest üüritasust. Hageja on esitanud Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2008. aastal ühe tõendi – AVK turuülevaade 2008. aasta kohta. Hageja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2009. aastal. Eelnimetatud AVK turuülevaate kohaselt olid 2008. aastal Tallinna kaubanduspindade keskmised netoüürid vastavalt Tallinna kesklinnas ja vanalinnas vahemikus 300 kuni 900 krooni ruutmeetri kohta ja äärelinnas 150 kuni 300 krooni ruutmeetri kohta. Eksitav on hageja väide nagu oleks eelnimetatud 300-900 kr/m2 olnud Tallinna kesklinnas asuvate kaubanduspindade hinnatase. AVK turuülevaate lk 16 on üheselt öeldud, et Tallinna kesklinna ja vanalinna piirkonna A-klassi kaubanduspindade vahemik oli 300-900 kr/m2. Kostja soovib siinkohal juhtida tähelepanu asjaolu, et eelnimetatud hindade näol ei olnud tegemist mitte keskmiste hindadega, vaid madalaima ja kõrgeima hinnaga. Samuti tuleb rõhutada, et tegemist oli Tallinna vanalinna hinnataseme näitajaga, mis on eksklusiivne ja kõige kõrgema hinnatasemega piirkond Eestis. AVK turuülevaate lk 16 kohaselt olid Tallinna kaubanduspindade A-klassi hinnad äärelinnas 200-300 kr/m2 ja B-klassi hinnad äärelinnas 150-200 kr/m2. Veelgi enam, vaadeldavas turuülevaates on kirjas, et omaette põhimõtete alusel on väljakujunenud suuremate kaubanduspindade (nt elektroonika, sisustus, ehitus jne) ning ankurüürnike üüritasemed. Siinkohal on oluline näitaja üüripinna suurus (1000 m2). Kaasaegsetele nõuetele vastavate ning heas asukohas paiknevate pindade netoüüri tasemed on valdavalt vahemikus 100-150 kr/m2. Kostjale üürile antud üüripinnad kuuluvad vaieldamatult B-klassi kaubanduspindade hulka ning ei kujuta endast tegelikult kaasaegsetele nõuetele vastavaid heas asukohas paiknevaid üüripindasid. Kostja leiab, et erinevalt hageja poolt väidetust Tallinna äriruumide üürihinnad aastatel 2007 ja 2008 võrreldes aastatega 2004 kuni 2006 ei tõusnud. Vastupidiselt hageja väitele, üürihinnad hakkasid nimetatud perioodil hoopis langema. Ka AVK turuülevaatest nähtub, et rahvusvaheline finantskriis tõi kaasa 2008. aasta kolmandas kvartalis majanduslanguse Eestis 3,5 protsendini ja sarnaselt üldisele majandusele on ka Eesti kinnisvaraturg languses. Üüritasu suuruse kokkuleppimisel 2004 aastal ei arvestanud kumbki lepingupool tegelikult asjaoluga, et üürihinnad võiksid märkimisväärselt langeda. Sellele viitab üheselt ka asjaolu, et üürilepingus oli kokku lepitud võimalus üksnes üüritasu alandamiseks (vt üürilepingu punkt 6.1.3). Ebaõige on hageja väide nagu aastatel 2007 ja 2008 ei oleks lepingujärgne üüritasu tõusnud. Väärib mainimist, et hageja üritas 2008. aasta algusest üüritasu tõsta isegi 20 kr/m2 võrra. Kostja vaidles üürihinna tõusule vastu, saates omalt poolt hagejale 4. jaanuaril 2008 vastuse, milles juhtis hageja tähelepanu üürilepingu punktis 6.1.3 kokkulepitud üüritasu tõstmise määra ülempiirile. Omapoolse vastusena kostja eelnimetatud vastuskirjale tõstis hageja üüritasu 5%, kuid samaaegselt rakendas alates 1. jaanuarist 2008 ühe auto parklakoha maksumusele 400 kroonist kuutasu ja tõstis valveteenuste hinda 25%. Kostja arvates näitab taoline hageja käitumine veelkord üheselt arusaadavalt seda, et hageja ei käitunud võlasuhtes lähtudes hea usu põhimõttest. Lähtudes eeltoodust tuleb järeldada, et väär ja täiesti tõendamata on hageja väide nagu ei oleks poolte vahel üürilepingus kokkulepitud üür olnud ülemääraselt suur lepingu lõpetamise ajal. Vastupidiselt, käesolevas tsiviilasjas on mitmete tõenditega leidnud tõendamist, et kostja poolt makstav üüritasu oli 2009. aastal ebamõistlikult ja ebaõiglaselt kõrge. Hageja ei ole samuti mitte mingil viisil suutnud ka tõendada, et kokkulepitud üüritasu suurus sõltus üürilepingu perioodist. Kostja vaidleb hageja taolisele väitele vastu ja on seisukohal, et pooltevahelise kokkuleppe tulemusena sõlmitud üürilepingu pikkus ei olnud üüritasu

kujunemisel iseenesest määrava tähtsusega faktoriks. Üüritasu kujunemisel oli oluliseks eelkõige asjaolu, et pooltevaheline üürisuhe oli varasemalt kestnud juba 8 aastat, so alates 15. oktoobrist 1996. Kostja poolt esitatud PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi aastatel 20042009 on koostatud lähteülesandest uurida Tallinna kaubanduspindade üüriturgu ajavahemikul 2004-2009, iga aasta kohta keskmist üüri hinnataset ja anda hinnang üürituru keskmisele protsentuaalsele muutusele aastate lõikes vaadeldavad perioodil. PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist aastatel 2004-2009 nähtuvad järgmised antud kohtuasjas määrava tähtsusega asjaolud: Väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad aastal 2004 olid keskmiselt 200 kr/m2. Väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad aastal 2005 olid keskmiselt 200 kr/m2. Väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad aastal 2006 olid keskmiselt 100-200 kr/m2, millest järeldub, et kaubanduspindade üürihindade langustendents sai alguse aastal 2006. Väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad aastal 2007 olid keskmiselt 100-200 kr/m2. Väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad aastal 2008 olid keskmiselt 100-200 kr/m2. Väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad aastal 2009 olid keskmiselt 100-150 kr/m2. Aastal 2009 oli üürnike surve üürihindade alandamiseks suur. Väljaspool kaubanduskeskusi asetsevate kaubandus- ja teeninduspindade vakantsused olid võrreldes aastataguse ajaga oluliselt suurenenud ning üüri- ja müügipakkumiste hinnatase langenud. Nii kaubanduspindade kui kogu kinnisvaraturgu iseloomustab perioodil 2004-2009 märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008. aasta teises pooles kollapsiga. Nõudlus mitte ei vähenenud, vaid sisuliselt lõppes. Eelkõige langes väljaspool kaubanduskeskusi asuvate kaubanduspindade likviidsus. Üürihinnad langesid vaadeldavad perioodil kuni 50%. 2009. aastal oli suurenenud märkimisväärselt üüripindade vakantsus, mille tingimustes olid omanikud sunnitud kaubanduspindasid üürile andma marginaalse üürimääraga, et saada katet üüripinna kommunaalkuludele. Kostja oma 31.08.2011 seisukohas hageja 11.08.2011 seisukohtadele leiab, et hageja on õigesti järeldanud, et PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist nähtuvad hinnad on osaliselt üldjoontes samas suurusjärgus nagu hageja poolt 24.05.2011 esitatud UMKja AVK turuülevaadetes on välja toodud. Samasugusele järeldusele on varasemalt jõudnud ka kostja oma 18.07.2011 menetlusdokumendis. Hageja on esitanud Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2008. aastal üksnes ühe tõendi – so AVK turuülevaade 2008. aasta kohta. Hageja ei ole esitanud antud kohtumenetluses aga mitte ühtegi tõendit Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2009. aastal. Seetõttu ei ole kostja hinnangul võimalik teha hageja poolt esitatud tõendite pinnalt mitte ühtegi järeldust üürihindade suuruse kohta 2009. aastal. Seetõttu ei saa samuti mitte mingil viisil õige olla ka hageja järeldus, et PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist nähtuvad hinnad on sisuliselt samas suurusjärgus hageja poolt 24.05.2011 esitatud UMKja AVturuülevaadetes toodud hindadega. Oluline on antud juhul mõista, et PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist nähtub, et vaadeldaval perioodil (so 2004 kuni 2009) langesid üürihinnad kuni 50%. Seega oli poolte lepinguliste kohustuste vahekord võrreldes lepingu sõlmimise hetkega lepingu ülesütlemise hetkeks oluliselt muutunud. Hageja ei olnud hoolimata kostja mitmetest ettepanekutest nõus kostja ettepanekuga üürilepingut üüritasu vähendamiseks muutma. Hageja väljendas muuhulgas oma 03.09.2009 vastuses selgesõnaliselt seisukohta, et hageja üüritasu alandamisega ei nõustu. Antud olukorras ei olnud kostjal seega muud võimalust kui üürileping ühepoolselt üles öelda.

PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsis on toodud välja, et tulenevalt turusituatsioonist olid üüripindade omanikud aastal 2009 sunnitud kaubanduspindasid üürile andma marginaalse üürimääraga, et saada katet üüripinna kommunaalkuludele. Hageja on oma 11.08.2011 menetlusdokumendis võtnud omaks, et hageja kui üürileandja tulu äripinna üürimise eest oli osa nimetatud tasust, mitte arve kogusumma. Seega kui hageja on samas menetlusdokumendis ka kinnitanud, et 2009. aastal oli pooltevahelise lepingu alusel oli keskmine netoüür 41,76 krooni, siis sellest saab üheselt järeldada, et kostja poolt hagejale makstav üüritasu 2009. aastal oli ebamõistlikult kõrge. Hageja on oma 07.01.2009 kirjas kostjale samas kinnitanud eeltoodust erinevat üüritasu ja kõrvalkulude suurust. Hageja väitis eelnimetatud kirjas, et lepingujärgsest üüritasust moodustab üürihinna 75 krooni ruutmeetri kohta ja 50 krooni ruutmeetri kohta moodustavad muud kulud – so kommunaal- ja halduskulud ning pisiremont. Seega oli kostja üürilepingu ülesütlemise hetkel hageja 07.01.2009 kirjast tulenevalt arvamusel, et 2009. aastal oli nö netoüür 75 krooni ruutmeetri kohta. Eelkirjeldatu näitab veelkordselt kostja arvates seda, et hageja ei ole antud õigussuhtes käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega ning on edastanud kostjale teadvalt eksitavaid andmeid üüritasu koosseisu kuuluva nö netoüüri ja kõrvalkulude kohta. Kostja poolt esitatud PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi põhjal ei ole mitte mingil viisil võimalik teha taolist järeldust nagu ei oleks poolte vahel üürilepingus kokkulepitud üür olnud ülemääraselt suur lepingu lõpetamise ajal. Hageja eelnimetatud seisukoht on ebaõige. Hageja argument selle kohta, et kokkulepitud üüritasu oli kogu lepingu kestel oluliselt alla keskmise üürihinna, ei oma antud vaidluse puhul sisulist tähtsust. Oluline on, et lepinguliste kohustuste vahekord oli lepingu sõlmimise hetkeks muutunud sedavõrd, et üürilepingu jätkamine ei oleks kostja suhtes olnud õiglane ega mõistlik. Kokkuvõtlikult, käesolevas tsiviilasjas on leidnud tõendamist, et kostja poolt makstav üüritasu oli 2009. aastal ebamõistlikult kõrge. Üüritasu suuruse kokkuleppimisel 2004. aastal ei arvestanud kumbki lepingupool tegelikult asjaoluga, et üürihinnad võiksid üüriperioodi kestel märkimisväärselt langeda. Lepinguliste kohustuste vahekord oli seega võrreldes lepingu sõlmimise aja hetke seisuga (so aastaga 2004) lepingu ülesütlemise hetkeks (so aastaks 2009) oluliselt muutunud, mis oli toonud kostja jaoks kaasa äärmiselt ebaõiglase ning ebamõistliku olukorra. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 4. mai 2011 lahendis nr 3-2-1-24-11 korranud veelkord põhimõtet, et lepingu aluselt oleva asjaolu muutumine võib kaasa tuua poolte kohustuste vahekorra olulise muutumise, mis on esmaseks eelduseks, et nõuda lepingu muutmist kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks VÕS § 97 järgi. Antud juhul on tõendamist leidnud, et lepingu aluseks oleva asjaolu olulise muutumisega kaasnes poolte kohustuste vahekorra oluline muutus, st et vähenes oluliselt lepinguga saadava väärtus kostja jaoks. On selge ja tõendatud, et üürnik ei saanud asjaolude muutumist mõistlikult ette näha ega mõjutada, samuti ei kanna üürnik antud juhul asjaolude muutumise riisikot. Samuti on tõendamist leidnud, et asjaolude muutumisest teades ei oleks üürnik üürilepingut üldse sõlminud või oleks seda teinud oluliselt erinevatel tingimustel, eelkõige leppides kokku madalamas üüritasus. Kostja tegi hagejale enne üürilepingu ülesütlemist ettepaneku üürilepingu muutmiseks poolte kohustuste vahekorra taastamiseks, millest hageja aga keeldus. Lähtudes eeltoodust on ilmne, et antud juhul on seega täidetud kõik VÕS §-s 97 ettenähtud eeldused. Menetluse käik

Asjas on toimunud eelmenetlus, mille käigus on kostja poolt esitatud kohtu kaudu hagile kirjalik vastus. Hageja ja kostja on esitanud korduvalt oma kirjalikke seisukohti vastaspoole seisukohtadele. Asjas on toimunud eel-ja kohtuistungid 01.11.2010, 29.04.2011, 09.09.2011 ja 04.11.2011. 04.11.2011 toimunud kohtuistungil otsustas kohus poolte nõusolekul jätkata asja arutamist kirjalikus menetluses. Kohus teatas 04.11.2011 toimunud kohtuistungil, et otsust tehakse avalikult teatavaks Harju Maakohtu Kentmanni kohtmaja kantselei kaudu 06.01.2012. Kohtuotsuse põhjendus Kohus, kuulanud ära tunnistajad ja kostja seadusliku esindaja vande all ning uurinud kohtule esitatud kirjalikke tõendeid igakülgselt ja objektiivselt ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 01.09.2004 sõlmisid hageja ja kostja üürilepingu nr 166-5P, mille alusel hageja andis kostjale üürile ruumid asukohaga Tallinn, XXXkorpus 5P tähtajaga 06.09.2014. Üürilepingu punkt 3.1. kohaselt lepiti kokku, et igakuine üüritasu arvestatakse vastavalt lepingu lisale 1, mille kohaselt üürnik kohustub tasuma korpuse 5P ruumide109A, 144, 146 ja 149 eest üüri 51 631,04 krooni + km kuus (110, 82 kr/m2), korpuse 5P ruumi 109 eest 1170,70+km kuus (50,3 kr/m2+km) ja korpus 5P ruumide 128, 130, 139 ja 145 eest 21 614,73 kr +km kuus (105,13 kr/m2+km). Vastavalt lepingu lisale nr 3 võttis kostja üürile ka ruumid nr 120, 121, 122A,122, 123, 132 ja 125 kogupinnaga 149,3 m2 ning kohustus nimetatud ruumide eest tasuma 113,89 kr/m2 kuus ehk 17 003,77 kr +km. Pooled ei vaidle ka selle üle, et vastavalt üürilepingu punkt 6.1.3. on üürileandjal õigus nõuda üürisumma muutmist 1 kord aastas, kuid mitte üle 5% võrra, võrreldes enne seda tasutud üürihinda. Hageja poolt saadetud erinevate teatiste alusel (31.12.2004, 01.02.2005, 13.09.2006, 13.12.2007 ja 27.11.2008 teatised) on iga aastaselt maksimaalselt lepingus näidatud ulatuses tõstetud üüri, selliselt, et üür 2009. aastal igakuiselt oli üüritasu 102 449,75 krooni+ km, millele lisandub postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia eest tasumine. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et vastavalt pooltevahelisele üürilepingule sisaldas kostja poolt hagejale tasutav üüritasu ka haldus ja kommunaalkulusid, v.a. postikasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia. Poolte vahel on peamine vaidlus selles, kas kostja 20.10.2009. a üürilepingu ülesütlemisavaldus on kehtiv. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 276 lg 1 alusel üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse aja. VÕS § 309 lg 1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 313 lg 1 alusel mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lõige 2 järgi erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Kostja on seisukohal, et ta on pooltevahelise üürilepingu üles öelnud 20.10.2009 erakorraliselt alates 30.10.2009 tahteavaldusega seoses sellega, et üürilepingu täitmine oli kostja jaoks muutunud majanduslikult oluliselt kahjulikumaks kui kostja oskas üürilepingu sõlmides ette näha ning kuna äriruumide üürihinnad olid võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud ligikaudu 50% ei saa kostjalt mõistlikult eeldada, et kostja üürilepingut täitmist varasemalt,

so. teistsuguses üüripindande turul valitsevas majanduslikus olukorras kokkulepitud tingimustel jätkaks. Üürilepingu ülesütlemise teates tugines kostja VÕS § 313 lg-le 1 ja §-le 97, VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel üürilepingut üles öeldud ei ole. Kehtivaks lepingust taganemiseks VÕS § 97 alusel peavad olema täidetud nii taganemise formaalsed eeldused kui ka sisulised eeldused VÕS § 97 järgi: • lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutuvad pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 97 lg 1); • asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud on suurenenud oluliselt või teiselt poolelt lepinguga saadava väärtus on vähenenud oluliselt (VÕS § 97 lg 1); • kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda (VÕS § 97 lg 2 p 1); • kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada (VÕS § 97 lg 2 p 2); • asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool (VÕS § 97 lg 2 p 3) ja; • kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel (VÕS § 97 lg 2 p 4). • asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine võimalik või ei oleks see teise poole suhtes mõistlik (VÕS § 97 lg 5). Seega on VÕS § 97 kohaldamisel seitse eeldust, millest kõik peavad olema täidetud Riigikohus on 27.oktoobri 2010. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10 on leidnud, et VÕS § 97 näeb äärmiselt erandlikel juhtudel ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust taganeda või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral. Vastasel korral muutuks tehingute õiguskäive väga ebakindlaks. Esmalt analüüsib kohus kas on täidetud VÕS § 97 lg 1 sätestatud esimene eeldus, st lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude muutumine pärast lepingu sõlmimist. VÕS § 97 lg 1 sätestab, et kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise mõiste avamiseks tuleb esmalt selgitada, mida mõistetetakse lepingu sõlmimise asjaolude all. Riigikohus on lahendis 3-2-1-76-10 selgitanud, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab kolleegiumi arvates lugeda aga ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usupõhimõttest lähtuvalt teadma. VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb seetõttu alati kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada. Kostja arvates olid lepingu sõlmise asjaolud muutunud 2009. aastaks, kuna Tallinnas asuvate äriruumide keskmised üürihinnad olid aastaks 2009 võrreldes aastaga 2004 vähenenud isegi rohkem kui 50%. Kostja tugineb PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsile (II kd tl 181-185), millest on kostja hinnangul üheselt arusaadaval järgnev: Aastal 2009 oli üürnike surve üürihindade alandamiseks suur. Väljaspool kaubanduskeskusi asetsevate kaubandus- ja teeninduspindade vakantsused olid võrreldes aastataguse ajaga oluliselt

suurenenud ning üüri- ja müügipakkumiste hinnatase langenud. Nii kaubanduspindade kui kogu kinnisvaraturgu iseloomustab perioodil 2004-2009 märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008. aasta teises pooles kollapsiga. Nõudlus mitte ei vähenenud, vaid sisuliselt lõppes. Eelkõige langes väljaspool kaubanduskeskusi asuvate kaubanduspindade likviidsus. Üürihinnad langesid turu tippajaga võrreldes kuni 50%. Riigikohtu tsiviilkolleegium on väljendanud lahendis nr 3-2-1-99-10 seisukohta, et kinnisasja väärtuse olulise vähenemise korral on põhimõtteliselt võimalik kohaldada VÕS §-i 97. Samas kohus nõustub hageja seisukohaga, et ainuüksi viide asjaolule, et üürihinnad üldiselt muutusid, ei anna alust veel VÕS § 97 kohaldamiseks. Kuivõrd kostja on üürilepingu ülesütlemisel tuginenud sellele, et olukorras, äriruumide üürihinnad olid võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud ligikaudu 50% ei saa kostjalt mõistlikult eeldada, et kostja üürilepingut täitmist varasemalt, so. teistsuguses üüripindande turul valitsevas majanduslikus olukorras kokkulepitud tingimustel jätkaks, siis tuleb välja selgitada, kas hageja ja kostja vahel üürilepingu sõlmimise aluseks kuulunud asjaolude hulka kuulus asjaolu, et äriruumide üüri turuhinnad püsivad lepingu kehtivuse ajal muutumatuna. 01.09.2004 üürilepingu on sõlminud hageja esindajana hageja juhatuse liige AA ja kosja juhatuse esimees PP. Tunnistaja AA poolt kirjalikult antud ütlustest nähtub, et üürilepingu sõlmimisel üüritasu suurus 2004. aastal oli hageja jaoks mõistlik ja üürileandja jaoks kasulik, mistõttu hageja huvides oli sõlmida leping võimalikult pikaks ajaperioodiks. Lisaks vajas hageja pikaajalisi üürilepinguid, et tagada nõuete täitmine pankade ees. 2004. aastal hageja ei osanud prognoosida langust, võttes arvesse tõusvat kinnisvara turgu, langust ette ei näinud (III kd tl 73). 04.11.2011 kohtuistungil kostja seaduslik esindaja PP on vande all ütluste andmisel selgitanud, et lepingu sõlmimisel ei osanud mõelda turuhinna muutumise peale//..// Kui 2004. aastal oleks teadnud, et üürihinnad võivad hakata langema, siis oleks läinud lepingusse sisse vastav klausel, et kindlasti oleks saanud korrigeerida lepingut.//... //2004. aastal keegi ei mõelnud, et mingi hind võiks langeda, kõik hinnad ainult tõusid (III kd tl 79-80). Kuigi poolte vahel 01.09.2004 sõlmitud üürilepingust ei tulene, et üüri turuhind on asjaolu, mis pidi püsima muutumatuna kogu leping kehtimise perioodil leiab kohus, et tunnistaja AA ning kostja seadusliku esindaja PP antud ütlustest saab järeldada, et üüri turuhinna püsimine olulisel määral muutumatuna oli lepingu sõlmimise aluseks olevaks asjaoluks. Tunnistaja AA ütlustest ja kostja seadusliku esindaja PP vande all antud ütlustest nähtub, et üüri turuhinna langust ei osanud kumbki pooltest lepingu sõlmimisel 01.09.2004 10-aasta pikkuseks perioodiks ette nähta. Ülaltoodud arvesse võttes leiab kohus, et üüri turuhind oli poolte jaoks lepingu sõlmimise aluseks olev asjaolu ja selle oluline muutumine võis kaasa tuua poolte kohustuste vahekorra olulise muutumise, mis on esmaseks eelduseks VÕS § 97 kohaldamiseks. Järgnevalt tuleb kohtul välja selgitada, kas on täidetud VÕS § 97 lg 1 sätestatud teine eeldus, st. asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte kohustuse vahekorra oluline muutmine kostja kahjuks. Selleks, et tuvastada, kas hageja ja kostja lepinguliste kohustuste vahekord on muutunud oluliselt kostja kahjuks kostja poolt üürilepingu ülesütlemise ajaks 2009.a sügisel võrreldes lepingu sõlmimise ajaga 2004.a. sügisel, tuleb võrrelda 2004.a. sügisel kehtinud Tallinna kaubanduspindade üürihindu 2009.a. sügisel kehtinud Tallinna kaubanduspindade üürihindandega ning nimetatud üürihindu omakorda võrrelda hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingus kehtestatud üürihindadega.

Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et vaidlusaluste kaubanduspindade näol on tegemist muude kaubanduspindadega väljaspool Tallinna kesklinna ning poolte kohustuste muutumise vahekorra võrdlemisel tuleb võtta aluseks 2004. aastal ja 2009. aastal väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürhinnad. UMK turuülevaates 2004.a. sügise kinnisvaraturu trendid on välja toodud kaubanduspindade üürihinnad. Nimetatud turuülevaate kohaselt kesklinna piirkonnas kaubanduspindade üürihind oli 2004. aastal keskmiselt 380 kr/m2, äärelinna piirkonnas kaubanduspindade keskmine üürihind oli 240 kr/m2, jalakäijate tänavatel kaubanduspindade keskmine üürihind oli 425 kr/m2, muude kesklinnas asuvate kaubanduspindade keskmine üürihind oli 270 kr/m2, muude väljas poole kesklinna muude kaubanduspindade keskmine üürihind oli 200 kr/m2 (II kd tl 125). PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt kaubanduspindade keskmised üürihinnad 2004 olid järgmised: kaubanduskeskused, kaubamajad kesklinna piirkonnas 380 kr/m2, kaubanduskeskused äärelinna piirkonnad 240 kr/m2, kaubanduspinnad jalakäijate tänavatel 425 kr/m2, muud kaubanduspinnad kesklinnas 270 kr/m2, muud kaubanduspinnad väljaspool kesklinna 200 kr/m2 (II kd tl 182). Seega on nii UMK turuülevaatega 2004.a. kui PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsiga tõendatud, et väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade keskmine ruutmeetrihind aastal 2004 oli suurusjärgus 200 krooni ruutmeetri kohta. PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt kaubanduspindade üürihinnad 2009 olid järgmised: kaubanduskeskused, kaubamajad kesklinna piirkonnad üürihind 300-700 kr/m2, kaubanduskeskused äärelinna piirkonnad üürhind 150-400 kr/m2, kaubanduspinnad jalakäijate tänavatel 150-500 kr/m2, muud kaubanduspinnad kesklinnas 150-200 kr/m2 ja muud kaubanduspinnad väljaspool kesklinna 100-150 kr/m2 (II kd tl 184). Vastavalt pooltevahelise üürilepingule sisaldas hageja ja kostja vahel kokkulepitud üüritasu ka halduskulusid ja kõiki kõrvalteenuseid, va postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Hageja on esitanud kohtule tõendina pooltevahelise lepingu alusel üüri ja kommunaalteenuste arvestuse alates 07.09.2004 (I kd tl 211). Nimetatud arvestusest nähtub, et 2004. aastal oli pooltevahelise lepingu alusel kostja poolt tasutav keskmine netoüür 54,87 kr/m2, 2005. aastal 53,92 kr/m2, 2006. aastal 50,46 kr /m2, 2007. aastal 44,07 kr /m2, 2008, aastal 41,63 kr/m2 ja 2009. aastal 41,76 kr/m2. Võrreldes nimetatud summasid kohtule esitatud kinnisvarabüroode hinnangutega selgub, et kogu lepingu perioodi vältel pooltevahelise lepingu alusel kostja poolt hagejal makstav üüritasu oli oluliselt väiksem kui üürituru keskmised hinnad. Ükski kohtule esitatud kinnisvarabüroo hinnang või arvamus ei käsitle üüritasu koos kõrvalteenustega. Kinnisvarabüroode hinnangust järeldub, et üürile lisanduvad reeglina alati kõrvalteenused ja halduskulud. Loomulikult võivad pooled alati kokku leppida, et üüritasu sisaldab ka kõrvalteenuseid ja halduskulusid, mida on hageja ja kostja käesoleval juhul üürilepingu sõlmimisel ka teinud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud, et üürilepingujärgsed üürimäärad sisaldavad tavapäraselt ka kommunaalteenuseid ja halduskulusid. Seega on kostja ebaõigesti võtnud lepingujärgselt makstava tasu ja asunud väitma, et tegemist on üüritasuga. Hageja poolt kohtule esitatud arvestusest nähtub, et hageja kui üürileandja tulu äripinna üürimisest oli osa nimetatud tasust, mitte arve kogusumma. Eeloodust tuleneb, et kui väljaspool Tallinnas kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmine üürihind oli 2004. aastal 200 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav keskmine netoüür 2004 aastal oli 54,87 kr/m2 ning kui väljaspool Tallinna kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmine üürhind 2009. aastal oli 100-150 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav netoüür oli 2009. aastal oli 41,76 kr/m2. Eeltoodust nähtub, et lepingu sõlmisel 2004.a. aastal olid Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade üürid märgatavalt suuremad kui

pooltevahelises lepingus kokku lepitud. 2004. aastal moodustas kostja poolt hagejale tasutav netoüür 27,44% Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmisest üürihinnast. Ka 2009. aastal olid Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade üürid märgatavalt suuremad kui kostja poolt hagejale tasutav netoüür. Võttes keskmiseks üürihinnaks 125 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav 41,76 kr/m2 moodustas 2009. aastal Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade üürihinnast 33,41%. Kostja on väitnud, et 07.01.2009 kostjale saadetud kirja kohaselt on hageja kostjale selgitanud, et kui üürisumma on 125 kr/m2, siis sellest netoüür on 75 kr/m2 ja muud kulud on 50 kr /m2 ja vaid netoüür on omaniku tulu (I kd tl 106). Kuigi hageja poolt kohtule esitatud arvestuse kohaselt oli kostja poolt hagejale tasutav keskmine netoüür 2009. aastal 41,76 kr/m2 ning kostja nimetatud arvestusest enne üürilepingu ülesütlemisest ei pruukinud teadlik olla, siis kui võtta aluseks hageja poolt 07.01.2009 kirjaga kostjale antud selgitus, et juhul kui üüritasu on 125 krooni, siis netoüür sellest on 75 kr/m2 ja muud kulud on 50 kr/m2, siis vastavalt selgitusele kostja poolt hagejale tasutav netoüür 75 kr/m2 moodustas 2009. aastal 60% väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnast. Kostja on seisukohal, et tegemist on amortiseerunud ja tavapärasest kehvemas seisukorras olevate üüripindadega, mille hind oli juba 01.09.2004 üürilepingu sõlmimisel keskmisest Tallinna kesklinnast väljas poole asuvate äriruumide üüritasust ligikaudu 50% madalam. Samas nähtub hageja poolt kohtule esitatud netoüüri arvestusest, et seoses kõrvalteenuste hinna tõusuga vähenes kostja poolt tasutav netüür st. hageja üüritulu iga-aastaselt. 2004. aastal oli pooltevahelise lepingu alusel makstav keskmine m2 netoüür 54,87 krooni ja 2009.aastal oli see 41,76 krooni. Hageja leiab, et seega oli üürileping kostja jaoks väga soodne ja vaatamata kõrvalteenuste hinnatõusule ei muutunud kostja jaoks nimetatud kulutuste summa. Kuivõrd kostja poolt hagejale tasutav netoüür 2004. aastal lepingu sõlmimisel ajal oli 54,87 krooni, mis 2004.a. aastal 27,44% Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmisest üürihinnast ning kostja poolt hagejale tasutav netoüür 2009. aastal oli 41,76 krooni, mis moodustas 2009. aastal 33,41% väljaspool Tallinna kesklinna jäävate kaubanduspindade üürihinnast, siis oli kohtu hinnangul ka 2009. aastal kostja poolt hagejale tasutav netoüür jätkuvalt märgatavalt madalam kui keskmine turuüür. Üürilepingu ülesütlemise avalduses on kostja asunud seisukohale, et äriruumide üürihinnad olid võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud ligikaudu 50%. PK Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt aastatel 2004-2009 on leitud, et nii kaubanduspindade kui kogu kinnisvaraturgu iseloomustab perioodil 2004-2009 märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008. aasta teises pooles omamoodi kollapsiga. Nõudlus mitte ei vähenenud, vaid sisuliselt lõppes. Eelkõige langes väljaspool kaubanduskeskusi asuvate kaubanduspindade likviidsus. Üürihinnad langesid turu tippajaga võrreldes kuni 50% (II kd lk 185). Asjaolu, et kaubanduspindade üürhinnad 2009. aastaks oli langenud ligi 50% võrreldes kinnisvara tippajaga ei tähenda kohtu hinnangul automaatselt seda, et ka kostja poolt tasutav netoüür pidi langema 50%, eriti veel olukorras, kus kostja poolt tasutav netoüür ei olnud kinnisvaraturu tippajal 2007-2008 tõusnud, vaid tegelikult oli alates 2004. aastast kostja poolt tasutav netoüür seoses kõrvalkulude hinnatõusuga hoopis vähenenud. Kostja on äripindade keskmise üürihinna tõendamiseks esitanud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükid, millest nähtub, et Tallinnas äripindade pakkumiste põhine keskmine ruutmeetri hind 2009. aasta III kvartalis oli 89 krooni, keskmine äripinna ruutmeetri pakkumishind oli 2009. aasta jaanuaris 113 krooni, aasta lõpuks langes see aga 76 kroonile, äripindade üürihinnad langesid 2009. aastal Eestis 35% protsenti ning äripindade keskmine pakkumishind linnaosade kaupa 30.10.2010 seisuga oli Pirital 81 krooni ruutmeetri kohta (I

kd tl 193-195). Nimetatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükid põhinevad kinnisvaraportaali City24.ee statistikakeskkonnale , millest nähtuvad äripindade pakkumishinnad. Kinnisvaraportaali City24.ee pakkumishindadest ei saa kohtu hinnangul järeldada, et tegemist on üüri turuhindadega. Nimetatud statistikast nähtub, millise hinnaga üürileandjad pakkusid üüripindu uutele üürnikele, kuid ei nähtu, et nimetatud üürihinnad oleksid kehtinud ka juba varasemalt sõlmitud üürilepingute suhtes. Ka AVK turuülevaatest nähtub, et 2009. aastal muutusid üürihinnad väga erinevaks. Pikaajalise lepinguga üürnike üüri muutus oli sõltuvuses omanike heast tahtest. Samal ajal leping sõlminu võis aga saada üüripinna olemasoleva üürnikuga võrreldes märkimisväärselt soodsamalt. Põhjuseks oli suurenenud üüripindade vakantsus, mille tingimustes olid omanikud sunnitud kaubanduspindasid üürile andma marginaalse üürimääraga, et saada katet üüripinna kommunaalkuludele (II kd tl 185). Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja poolt esitatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükid ei tõenda 2009. aastal äripindade üüri turuhinda. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et ei ole leidnud tõendamist asjaolu, et hageja ja kostja lepinguliste kohustuste vahekord oleks 2009. aastal kostja poolt lepingu ülesütlemise ajal olnud oluliselt muutunud kostja kahjuks võrreldes hageja ja kostja lepinguliste kohustuste vahekorraga 2004. aastal hageja ja kostja vahel üürilepingu sõlmimisel. Asjaolu, et kaubanduspindade üürihinnad Tallinnas 2009. aastal olid kinnisvara turu tippajaga keskmiselt langenud 50% ning kostja poolt hagejale tasutav netoüür oli lepingu sõlmimise ajaga langenud 24%, ei tähenda seda, et kostja poolt üürilepingu täitmine lepingus kokku lepitud tingimustel oleks kostja jaoks kaasa toonud äärmiselt ebamõistlikud tagajärjed. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kostja ei saanud mingisugust majanduslikku võitu üürilepingu lõpetamisest ning asus tasuma uues kohas suuremat üüritasu, milleks on kostja seadusliku esindaja väitel tänane üüritasu ca 100 kr/m2, millele lisanduvad kommunaalkulud. Kostja seaduslik esindaja PP kinnitas kohtuistungil vande all antud ütlustes, et E poolt pakutud uuel üüripinnal maksis kostja üüritasu 59 krooni ruutmeeter, millele lisandusid kommunaalkulud. 9 kuud oli esialgne üürihind ja seejärel hakkas hind tõusma, tänasel päeval on üürihind 100 krooni pluss kommunaalkulud. Läbirääkimiste ajal oli jutuks üürida 400 ruutu, kuid kuna hind tehti soodsaks ja tehti ära kogu remont ja siis sõlmisime üürilepingu kogu pinnale 900 ruutu (III kd tl 82). Eeltoodust nähtub, et kostja poolt uuel üüripinnal esimese 9 kuu jooksul tasutav netoüür 59 krooni/m2 kuus oli kõrgem kui hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu kohaselt 2009. aastal kehtiv netoüür 41,76 krooni/m2. Uues kohas on üüripinna suurus 900 ruutu ja tasutud üüritasu 59 krooni ruutmeeter, millele lisanduvad kommunaalkulud, kehtis üksnes üürilepingu sõlmimisest 9 kuu jooksul, käesoleval ajal on aga üürhind 100 krooni pluss kommunaalkulud. Sellest nähtuvalt puudub kohtu hinnangul kostjal väidetud kokkuhoid. Kostja seadusliku esindaja PP kohtuistungil vande all antud ütlustest nähtuvalt oli amortisatsioon ja asukoht ka üks argument üürilepingu lõpetamisel (III kd tl 83). Asjaolu, et üürnikul avanevad võimalused soodsalt üürida paremas asukohas ja paremas seisukorras kaubanduspindu ei ole VÕS § 97 alusel tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Kohus leiab, et on tavapärane äririsk, et tähtaegsete üürilepingute puhul võib turusituatsiooni muutudes tekkida olukord, kus üürilepingus sätestatud üür on turutingimustega võrreldes kas üürniku või üürileandja kasuks soodsam. Kohtu hinnangul ei saa objektiivse mõistlikkuse seisukohalt eeldada, et need üüri turuhinnad peavad ühiskonnas püsima muutumatuna. Lubamata oleks õigustada tähtajalise üürilepingu ülesütlemist väitega, et mujal saab üürnik kasutada üüripinda odavamalt või mujal saab üürnik kasutada paremas seisukorras või paremas asukohas üürpinda. Sellisel põhjendusel üürilepingute ülesütlemine tähendaks lepinguõiguse peamise põhimõtte, et lepingut tuleb täita, rikkumist.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et lepingupoolte kohustuste vahekord oleks sedavõrd oluliselt muutunud ja üürilepingus kokkulepitud tingimustel üürilepingu täitmine oleks kostjale kaasa toonud äärmiselt ebamõistlikke tagajärgi. Seega ei ole kohtu hinnangul täidetud teine VÕS § 97 lg-st 1 tuleneva tingimus lepingust taganemiseks. Kuivõrd ei ole täidetud VÕS § 97 lg-s 1 tulenevad tingimused lepingust taganemiseks, siis ei ole vajalik analüüsida VÕS §- 97 lg-tes 2-5 sätestatud tingimuste täidetust. Kohus ei nõustu hageja tõlgendusega Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendist nr 3-2-1-76-10. Riigikohus ei ole viidatud lahendis asunud seisukohale nagu oleks kahjustatud lepingupool kohustatud esitama hagi lepingutingimuste muutmise nõudes ja ei saaks kasutada teisi VÕS-is ettenähtud õiguskaitsevahendeid. VÕS § 97 lg 1 kohaselt on poolel õigus nõuda esimeses järjekorras lepingu muutmist ja alles siis, kui see ei ole võimalik, lepingust taganeda või leping üles öelda. Lepingupool võib seaduses sätestatud eelduste olemasolul nõuda läbirääkimisi lepingutingimuste muutmiseks. Kui läbirääkimised ebaõnnestuvad, on kahjustatud poolel võimalik pöörduda kohtusse. Kohtul on õigus muuta lepingutingimus kahjustatud poole nõude kohaselt või määrata ise asjaoludele vastav uus lepingutingimus. Alles teises järgekorras ehk juhul kui lepingutingimusi ei ole võimalik muuta, võib kahjustatud pool kasutada õigust leping lõpetada. See, et lepingu muutmine ei ole võimalik või ei ole antud asjaolusid arvestades mõistlik, võib selguda läbirääkimiste teel. Kui on ilmne, et ei ole võimalik muuta lepingut selliselt, et taastuks esialgne kohustuste tasakaal, võib lepingust taganeda ilma läbirääkimisteta. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et kostja ei ole esitanud hagejale lepingu muutmise nõuet. Kostja poolt hagejale 01.06.2009 saadetud kirjast nähtub, et kostja on teinud hagejale ettepaneku alandada suveperioodiks 01.06.2009 kuni 01.10.2009 kostja poolt hagejale üürilepingu alusel tasutavat hinda 15% võrra (I kd tl 91-92). Kostja väidetel on hageja nimetatud perioodiks vähendanud kostja poolt tasutavat üürhinda 10%. 23.07.2009 hageja seaduslikule esindajale saadetud e-kirjast nähtub, et kostja esindaja on hagejale esitanud palve vähendada kostja rendipinda (I kd tl 95). 28.07.2009 on kostja esitanud taotluse loobuda ruumidest 109A, 109, 144, 146, 149- kokku 489,3 m2 (I kd tl 96). Nimetatud kirjale on vastanud hageja seaduslik esindaja, et leping jääb kehtima täies mahus kuni selle perioodi lõpuni (I kd tl 97). Seega on ebaõige hageja seisukoht, et kostja ei ole esitanud hagejale lepingu muutmise nõuet. Toimikus olevatest materjalidest nähtub, et hageja on keeldunud üürilepingu tingimusi muutmast. Kostja saatis 20.09.2009 üürilepingu ülesütlemisavalduse hagejale (I kd tl 20-21). Kostja teatas eelnimetatud ülesütlemisavalduses hagejale, et soovib üüritud pinna hagejale üle anda 30.09.2009. Hageja 30.09.2009 üüritud pinna üleandmisele ei ilmunud ning kostja oli sunnitud hagejale üüritud äriruumide võtmed 3 eksemplaris üle andma tähitud kirjaga 2. novembril 2009 (I kd tl 98) Hageja on kohtumenetluses kinnitanud, et hageja sai üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte 22.10.2009. Hageja on väitnud, et ta saatis 30.10.2009 vastuse kostja 20.10.2009 ülesütlemisavaldusele, kostja vaidleb sellele vastu. Kostja väidab, et hageja poolt väidetavalt kostjale 30.10.2009 kirja (I kd tl 22) ei ole kostja kätte saanud ning hageja on käitunud pahausklikult, andes kostjale mõista nagu tal ei oleks olnud mitte mingisuguseid vastuväiteid kostja üüritud ruumidest lahkumisele kostja poolt eelnevalt teatatud ajal –so 30.10.2009. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks kätte saanud hageja poolt väidetavalt kostjale 30.10.2009 saadetud üürilepingu täitmise nõude. Samas ei nõustu kohus kostja seisukohaga, et asjaoluga, et hageja ei ilmunud 30.10.2009 üüripinna üleandmisele ning kostja üürilepingu ülesütlemise avaldusele koheselt kirjalikult vastamata jättes oleks hageja andnud kostjale mõista, et tal ei ole mingeid vastuväiteid sellele, et kostja lahkub üüripinnalt

30.10.2009. TsÜS § 68 lg 4 sätestab, et vaikimist või tegevusetust loetakse tahteavalduseks, kui vaikimine või tegevusetuse lugemine tahteavalduseks tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast. Kostja ei ole tõendanud, et seadusest, poolte kokkuleppest või poole vahelisest praktikast tuleneks, et vaikimist või tegevusetust loetakse nõusolekuks. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja poolt kostja ülesütlemisavaldusele mittevastamist ja üüripinna üleandmisele 30.10.2009 mitteilmumist ei saa lugeda nõustumiseks kostja poolt üürilepingu ülesütlemisega. Kohus märgib, et pooltevahelise lepingu punktist 8.2 tulenevalt peab lepingu lõpetamist nõudev pool teisele poolele teatama sellest ette kirjalikult 1 kuu. Kostja teatas hagejale lepingu lõpetamisest ette vaid 8 päeva (hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 22.10.2009). Kostja seadusliku esindaja PP poolt istungil vande all antud ütlustest nähtub, et kostja sai pakkumise E OÜ-le üürihinnaga 59 krooni ruutmeeter kesklinnas, kui olid saanud lepingu valmis, siis saatsid kirja TOP-le, et me lahkume. Kostja lahkus 10 päevaga, kuna lepingus oli kirjas 30 päeva etteteatamist, siis oli kostja arvestanud sellega, et tuleb lisaarve 20 päeva eest (III kd tl 82). Seega nähtub kostja seadusliku esindaja PP poolt vande all antud ütlustest, et kostja oli otsustanud üüripinnalt lahkuda juba enne hageja poolt üürilepingu ülesütlemise avaldusele vastuse saamist, üürileping oli kostjal uues kohas tegutsemiseks selleks ajaks juba sõlmitud, mistõttu ei omanud kostja jaoks olulist tähendust kas hageja vaidles kostja poolt üürilepingu ülesütlemisele vastu või mitte. Sellest tulenevalt jätab kohus kostja väited hageja pahatahtlikust käitumisest ja kostja eksitamisest tähelepanuta. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja 20.09.2009 üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv. Samas on kehtiv hageja poolt lepingu ülesütlemine 31.08.2010.a. Nähtuvalt hageja üürilepingu ülesütlemise avaldusest ütles hageja 31.08.2010 üürilepingu üles üürilepingu punkt 8.3.2.3 alusel lepingujärgsete maksekohustuste olulise rikkumise tõttu. Vastavalt VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa (I kd tl 145). Hageja on 22.07.2010 esitanud kostjale hoiatuse üürilepingu ülesütlemiseks, millega paluti tasuda võlgnevus hiljemalt 29.07.2010 (I kd tl 142) ning kuna kostja võlgnevust ei tasunud, siis ütles hageja üürilepingu punkti 8.3.2. alusel ja tuginedes VÕS §-le 316 31.08.2010 üles. Hageja ütles üürilepingu üles kuna kostja ei olnud tasunud üüri summas 1 122 638,85 krooni. Kohus peab sellist üürilepingu ülesütlemist põhjendatuks ja seega tuleb üürileping kostja lugeda lõppenuks 31.08.2010. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast olenevatel põhjustel, eelkõige üürniku äraoleku tõttu. Riigikohus on oma lahendis 3-21-37-09 punktis 14 väljendanud seisukohta, et ruumide mittekasutamise (üürniku lahkumine ruumidest) ei mõjuta üüri tasumise kohustust. Arvestades seda, et kostja ülesütlemisavaldus ei toonud kaasa lepingu lõppemist tuleb kostjal kuni lepingu lõppemiseni 31.08.2010 tasuda hagejale lepingu alusel üüri, kõrvalkulusid ning nendelt saab arvestada viivist. Seega on kostjal kohustus tasuda ruumide üüri isegi olukorras, kus ta on ruumidest lahkunud. Üürilepingu punkt 3.1. kohaselt igakuine üüritasu arvestatakse vastavalt lepingu lisale 1. Üürilepingu p 3.1.1. kohaselt lisaks üürile kohustub üürnik maksma üürileandjale muude kasutatud teenuste eest vastavalt esitatud arvetele. Üürilepingu punkt 3.2. kohaselt üürnik on kohustatud tasuma üürileandjale üüri ja muude teenuste eest hiljemalt jooksva kuu 15-ndaks kuupäevaks, vastavalt esitatud arvetele.

Kostja on jätnud tasumata arved 2009. aasta novembrikuu ja detsembrikuu ning arved 2010. aasta jaanuarikuu, veebruarikuu, märtsikuu, aprillikuu, maikuu, juunikuu, juulikuu ja augustikuu ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest kokku summas 1 247 376,50 krooni, mille tasumist hageja nõuab (I kd tl 14, 118, 119,151-156). Kostja on väitnud, et kostjale teadaolevalt alustas hageja 2010. aasta augustis veel jätkuvalt kostja kasutuses olevates äriruumides sellises mahus ehitus-ja remonditööde teostamist, mis oleks teinud reaalselt kostjal üüritud pinna kasutamise võimatuks. Kostja väited on ümber lükatud OÜ M poolt hagejale esitatud 31.08.2010 ja 10.09.2010 hinnapakkumistega, 24.09.2010 väljastatud arvetega 80312 ja 80313 (I kd 204-207), MV poolt hagejale 31.08.2010 saadetud e-kirjaga (I kd tl 209-210) ning 29.04.2011 istungil üle kuulatud tunnistaja MV poolt antud ütlustega, mille kohaselt M OÜ alustas remonditöid 2010.a septembris CM endistes ruumides (I kd lk 249). Seega on põhjendatud kostjalt välja mõista ka 2010.aasta augustikuu üüritasu. VÕS § 292 lg 1 alusel lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vastavalt pooltevahelisele lepingule sisaldas kostja poolt hagejale tasutav üüritasu ka haldus ja kommunaalkulusid, v.a. postikasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Kostja on seisukohal, et kuivõrd kostja lõpetas üüritud ruumide kasutamise alates 1. novembrist 2009.a., siis on ilmselge, et kostja ei oleks mitte mingil juhul kohustatud tasuma nn muude kulude – so kommunaalkulude, halduskulu ja pisiremontide eest, kuivõrd kostja eelloetletud teenuseid alates 1. novembrist 2009.a. ei ole kasutanud. Veelgi enam, täiesti arusaamatu ning põhjendamatu on kostja hinnangul hageja poolt väljastatud arvetel kajastatud tasu postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest, kuivõrd kostja eelnimetatud teenuseid ei ole kasutanud. Kohus leiab, et kostja väited on põhjendamatud. Riigikohtu tsiviilkolleegium on tsiviilasjas nr 3-2-1-84-10 leidnud, et kui üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Asjaolu, et kostja on ruumidest lahkunud ja eelnimetatud teenuseid kasutanud ei ole, ei vabasta kostjat kuni üürilepingu lõppemiseni kõrvalkulude tasumisest. Lisaks sellele asjaolu, et kostja ruume vaatamata üürilepingu kehtivusele ei kasutanud ei tähenda see seda, et hageja oleks vabanenud selliste teenuste osutamisest või vahendamisest nagu – välikoristus, ATS, soojussõlme hooldus, ventilatsiooni hooldus, Falck, pisiremonditööd, haldusteenus, dispetšerteenus, hoonete kindlustus, soojus, vesi, elekter, prügivedu ja maamaks. Hageja esindaja on kohtumenetluse käigus kinnitanud, et kuni üürilepingu lõpetamiseni postkastil oli kostja nimi ning parkimiskohad olid samuti kostja jaoks olemas, samuti ruume köeti. Hageja poolt esitatud arvete ja hageja pangakontode väljavõtetega on tõendatud, et hage poolt on nimetatud kulud tasutud (II kd 131-108, 380-388). Kostja on leidnud, et isegi juhul kui kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine ei oleks seaduspärane ei saaks hageja esitatud nõue mitte mingil viisil kuuluda rahuldamisele täies ulatuses, kuna hageja oleks pidanud väidetava rikkumisega hagejale tekitatud kahju suurenemise ärahoidmiseks üürilepingu üles ütlema juba varem kui 02.09.2010 seisuga, kuivõrd vaadeldavate äriruumide üürile andmine kolmandale isikule - so uuele üürnikule, oleks aidanud hageja väidetava kahju suurenemist märkimisväärselt ära hoida. Kostja tugineb VÕS §-le 139. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Nagu kohus on eelnevalt viidanud Riigikohtu tsiviilkolleegium otsusele nr 3-2-1-84-10, milles Riigikohus on leidnud, et kui üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja

saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Seega puudus hagejal kohustus üürileping varasemalt üles öelda ning hagejal oli õigus nõuda üürilepingu täitmist kuni tähtaja lõpuni 06.09.2014. Kuivõrd üürileping kehtis, ei saa rääkida hageja poolt endale kahju tekitamisest, mistõttu käesoleval juhul ei kuulu kohaldamisele VÕS § 139. Kostja on leidnud samuti, et kostja ei peaks hagejale kahju täies ulatuses hüvitama ka kahju ettenähtavuse põhimõtte alusel, kuivõrd kostja ei näinud ega pidanud mitte mingil viisil ette nägema lepingu sõlmimise ajal, et kohustuse rikkumise võimaliku tagajärjena esitab üürileandja nõude ligikaudu ühe kalendriaasta üüritasu saamiseks sellest hoolimata, et üürnik on lepingu üles öelnud ja reaalselt üüripinda enam ei kasuta. VÕS § 127 lg 3 näeb ette, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga. Kuivõrd poolte vahel oli sõlmitud üürileping tähtajaga kuni 06.09.2014, siis pidi kostja ette nägema, et kostjal on kohustus tasuda üüri kuni leping lõppemiseni 06.09.2014. Asjaolu, et kostja otsustas üüripinnalt lahkuda ei tähenda, et hageja oleks pidanud kohe üürilepingu üles ütlema. Kuivõrd üürileping kehtis, siis oli hagejal õigus nõuda kostja poolt üürilepingu täitmist st. üüritasu tasumist. Lisaks sellele leiab kohus, et hageja poolte esitatud kuulutuste väljavõtetega portaalidest www.kv.ee ja www.city24.ee ning hageja poolt esitatud e-kirjadega on tõendatud, et hageja aktiivselt tegutses uue üürilise leidmise eesmärgil (II kd 109-118). Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks põhjendamatult keeldunud mõne potentsiaalse üürilisega üürilepingut sõlmimast. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja üüritasu nõue summas 1 247 376,50 krooni ehk 79 721,89 eurot on põhjendatud. Hageja taotles kostjalt lisaks põhinõudele 1 247 376,50 krooni 13.09.2010 seisuga sissenõutavaks muutnud viiviste summas 413 630,05 krooni ehk 25 435,78 euro väljamõistmist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetaks viivisemääraks lepinguga ette nähtud intressimäär. Pooled on lepingu punktis 3.3. kokku leppinud üüri ja muude teenuste (nimekast, valve, parkla jms) eest tasumisega viivitamisel on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale viivist 0,2% tasumisega viivitatud summas iga päeva eest. Kostja palub vähendada viivist vastavalt VÕS § 113 lg-le 8, mis näeb ette, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 näeb ette, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja leiab, et isegi juhul kui hagejal eksisteeriks õigus nõuda kostjalt viiviste tasumist, oleks viivitusintressi määr ebamõistlikult suur ning kostja taotleb käesolevaga kohtult selle vähendamist VÕS § 162 alusel. Kostja ei ole välja toonud mõjuvaid põhjuseid viivise vähendamiseks ning kohtu hinnangul ei ole üürilepingus kokku lepitud viivis ebamõistlikult suur. Kostja on käesoleva juhul ise tekitanud olukorra jättes tasumata üüritasu pikema aja vältel, seega on põhjendatud viivise väljamõistmine määras 0,2% päevas põhivõlalt. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt välja mõista 13.09.2010 seisuga sissenõutavaks muutunud viivised 413 630,05 krooni ehk 26 435,78 eurot.

Hageja taotles lisaks põhinõudele 1 247 376,50 krooni ja 13.09.2010 seisuga sissenõutavaks muutnud viivistele 413 630,05 krooni viiviste väljamõistmist põhinõudelt 1 247 376,50 krooni 0,2% päevas alates 14.09.2010 kuni põhinõude täitmiseni. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et lepingus kokkulepitud viivise väljamõistmine kuni põhinõude täitmiseni on põhjendatud ja nõue kuulub rahuldamisele. Sellest tulenevalt tuleb TsMS § 367 alusel põhinõudelt 79 721,89 eurot välja mõista lisanduv viivis 0,2% päevas iga viivitatud päeva eest alates 14.09.2010 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Menetluskulude jaotus Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus hagi rahuldas, jäävad kohtukulud kostja kanda. Vastavalt TsMs § 174 lg 1 menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Marget Henriken kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.