3.Jätta rahuldamata hageja taotlus täiendavate andmete ja selgituste nõudmiseks ekspert Toivo Ratassepalt. Menetluskulude jaotus Jätta riigilõiv proportsionaalselt hagi rahuldatud osalt so 42 % ulatuses solidaarselt kostjate EMT ja MP kanda. Jätta menetluskulud muus osas poolte kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.11.03.2011. a esitas AS kohtule hagi EMT ja MP vastu otsese varalise kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt ostis 27.05.2010. a hageja kostjatelt kinnistu asukohaga XXX koos sellel asuva elamuga. 11.06.2010. a võttis hageja kinnistu kostjatelt vastu. 06.01.2011. a avastas hageja, et ostetud elamu katus laseb vett läbi, mille tulemusel sai kahjustatud maja sisemus kõikides ruumides. Hageja teavitas nimetatust kostjat I e-posti teel 13.01.2011. a. 12.01.2011. a fikseeris kahjustused Swedbank Varakindlustuse AS, veebruaris 2011. a teostas ehitise ehitustehnilise ekspertiisi OÜ A M.K. Eesti ehitusinsener, kes tuvastas ehitises ehitustehnilised puudused. Poolte vahel sõlmitud notariaalse ostu-müügi lepingu punkti 6.5. kohaselt andsid kostjad ehitise ehitustöödele ehitajapoolse garantii kuni 13.03.2011. a. Eelnimetatu alusel palub hageja kostjatelt välja mõista otsne varaline kahju seoses ehitisel ilmnenud ehituslike vigade tõttu. Hageja hindas esialgse kahju suuruseks 14 380,12 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED JA MENETLUSE KÄIK
2.24.05.2011. a vastuses kostja I hagi ei tunnistanud. Vastuse kohaselt müüdi kinnistu ehitamisjärgus ilma kasutusloata, kusjuures hageja kohustus oli kinnistule kasutusluba taotleda, mis eeldas ka kinnistu väljaehitamist. Lisaks ei ole hageja teatanud enne garantiiaja lõppemist kinnistul esinevatest puudustest. Samuti ei pea kostja I objektiivseks ehitus-tehnilist ekspertiisi, mis on OÜ A M.K. Eesti ehitusinseneri poolt koostatud, kuna kostja I ei saanud viibida ekspertiisi teostamise juures. Kostja I palub jätta seetõttu hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3.19.08.2011. a esitas hageja hagi hinna suurendamise taotluse, mille kohaselt suurendab hageja hagihinda 27 663 euroni. Lisaks märgib hageja, et teavitas kostjaid postiteenuste vahendusel 25.06.2011. a uue ehitus-tehnilise ekspertiisi korraldamisest ja teostamisest 11.07.2011. a, kuid kostjad sinna ei ilmunud. Seetõttu ei ole põhjendatud kostja I vastuväide ehitustehnilise ekspertiisi usaldusväärsuse kohta. Hagejate nõudel on ehitise kohta teostatud OÜ E poolt juulikuus 2011. a täiendav ehitustehniline ekspertiis (töö nr C-3711).
4.10.10.2011. a esitas kostja I täiendava vastuse hagiavaldusele jäädes 24.05.2011. a vastuses esitatu juurde. Kostja I märgib, et puuduvad tõendid, et kostja I oleks saanud kätte hageja väidetavat e-kirja ehitise puudustest enne garantiiaja lõppemist. Kirja ehitustehniliste ekspertiisid teostamise juulikuus 2011. a, sai kostja I kätte, kuid kiireloomuliste töökohustuste tõttu ekspertiisi teostamise juures viibida ei saanud. Kostja I taotleb ekspertiisi läbiviimist ehituse ehitus-tehnilise seisukorra kohta, mille juures soovib osaleda.
5.04.11.2011. a seisukohas hageja ekspertiisi teostamise taotlust ei toetanud, kuivõrd kostjatel oli võimalus viibida juulikuus 2011. a läbiviidud ekspertiisi juures. Samuti ei teatanud kostja I ekspertiisi teostamise aja sobimatusest.
6.16.12.2011. a määrusega määras kohus läbi viia ehitise ehitustehniline ekspertiis.
7.05.03.2012. a esitas ekspert ekspertarvamuse nr TR XXXkinnistu kohta.
8.25.04.2012. a kohtuistungil toetas kostja I ekspertarvamust nr TR XXX, hageja jäi oma nõude juurde.
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ja kostja seisukohad ning uurinud kohtule esitatud tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt.
10.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja ostis 27.05.2010 sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel kinnistus asukohaga XXXkoos sellel asuva elamuga. Kostjate kohsutuseks jäi lepingu p 6.1 alusel välja ehitada omal kulul elamu kaminakorsten, paigaldada lae soojustus, tesie korruse radiaatorid ja rõdupiire ning gaasikatel. 11.06.2010. a võttis hageja kinnistu kostjatelt vastu. Lepingus leppisid hageja ja kostjad p 6.5 kokku, et kostjad annavad eelnimetatud ehitustöödele ehitajapoolse garantii kuni 13.03.2011. Lepingu p 6 sätteid (p 6.1; 6.2; 6.5; 6.6. ja 6.7) tuleb käsitleda kui müügielepingu kõrvalkohustust. Hageja nõuab kostjatelt garantiikohustuse täitmist. Asja lahendamiseks on vaja välja selgitada, kas ehituse puudused ilmnesid ja olid olemas garantiiajal, kas hageja on puuduste ilmnemisest kostjaid teavitanud, andnud neile tähtaja kohustuse täitmiseks, kas ksotjad on kohustuse täitndu ning milline on kahju, mis hagejal kohustuse täitmata järmisest tekkis.
11.VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Müügitehingu tegemise ajal kehtinud VÕS redaktsiooni § 230 lg 1 sätestas, et müügigarantiiks käesoleva peatüki tähenduses on müüja, varasema müüja või tootja (müügigarantii andja) lubadus müüdud asi garantiis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis ettenähtud tingimustele, millega antakse ostjale seaduses sätestatust soodsam seisund. VÕS § 230 lg 3 sätestab, et eeldatakse, et müügigarantiiga on hõlmatud kõik asjal garantiitähtaja jooksul ilmnenud puudused. Pooled ei ole lepingus eraldi kokku leppinud garantii teostamise korras, seega pidi hageja kostjatel VÕS § 220 lg 1 järgi teatama esinevatest puudustest mõistliku aja jooksul. Kohus leiab, et lepingust tulenevat garantiikohustust tuleb tõlgendada VÕS § 29 sätet alusel. Lepingu p 6.5 ei piira kohtu arvates kostjate vastutust üksnes garantiiga lepingu p 6.1 nimetatud ehitustöödele, mida kostjad pidid enne asja üle andmist tegema. Lepingu p 6.5 on üldine garantiikohustus kõikidele ehitustöödele, mis teostati kinnistu oluliseks osaks oleva elamu suhtes. Seega pidid kõik ehitustööd vastama kokkulepitud kvaliteedile. Lepingu p 6.5 on pooled kvaliteedi osas silmas pidanud elamut, mida saab sihipäraselt kasutada. Kohus leiab, et elamu sihipärast kasutamist tuleb tõlgendada selliselt, et esmajoones pidi elamu ehituskvaliteet vastama ehitusprojektis ettenähtud kvaliteedile ning ka heale ehitustavale ja elamus peaks olema Eesti kliimatingimustes aastaringselt võimalik elada.
12.Kohtule esitatud ehitise ülevaatuse aktist nähtub, et Swedbank fikseeris puudused 12.01.2011. Kostja 1 müügilepingus märgitud esindajale ETe-posti aadressile XXX saadetud ekirjadest nähtub, et hageja on saatnud avalduse ehitise puuduste kohta kostjatele 13.01.2011. Kohtule esitatud e-kirjast, mis on saadetud väidetavalt kostja 1 e-posti aadressile XXX selgub, et see ei ole kohale jõudnud, sest kirja väljatrükil on märge „mail delivery failed“. Aadressile XXX saadetud kirjast võib aru saada, et see on adressaadile kohale jõudnud. Kohus möönab, et kiri ei ole saadetud küll kostjale 1 isiklikult, kuid see on saadetud isikule, kes kostjaid müügitehingu sõlmimisel esindas, seega saab lugeda isikut kostja 1 esindajaks kõikide tehingu puudutavates küsimustes TsÜS § 117 lg 1 ja § 120 lg 2 alusel.
Kohus peab vajalikuks märkida, et VÕS § 230 lg 3 järgi ei ole garantii kohaldamise suhtes oluline mitte see, millal hageja kostjaid teavitas puudustest vaid see, kas puuduses ilmnesid ja olid olemas garantiiajal. Mõistliku aja jooksul asja lepingutingimustele mittevastamisest teatamata jätmisel kaotab isik õiguse mittevastavusele tugineda. Kohus asub seisukohale, et hageja on tõendanud puuduste ilmnemise garantiiaja jooksul ning nendest teatamisest kostjatele.
13.Kohtule esitatud aktist (tl 7) nähtub, et elamu II korruse magamistoas, ja garderoobis on märjad seinad ja põrandad, märgunud on katlaruumi, pesuruumi ja garaaži lagi. KK asjatundja arvamuse järgi on elamu pööningu tuulutus lahendatud nii ehitusprojektis kui ka ehitaja poolt puudulikult, puudus kondenseerunud vee äravoolu võimalus. Asjatundja on teinud üldsõnalised ettepanekud kahjustuste kõrvaldamiseks. ÜL koostatud asjatundja arvamuses on välja toodud ehitusprojekti puudused ning ehitise puudused. Asjatundja arvates on puudulikult teostatud katuse tuulutus, lae soojustus on puudulik, katuse konstruktsioon ja katusekatte paigaldus on puudulik, fassaadi viimistlus on kannatada saanud, samuti on arvamuses välja toodud projektis ette nähtud, kuid välja ehitamata hoone osad (karniis hoone madalamas osas) ja siseruumide kahjustused. Kõikide välja toodud puuduste kõrvaldamise maksumuseks on 27 663 eurot. Ekspert TR arvamuse kohaselt ei ole elamu katus ehitatud vastavalt projektile ning heale ehitustavale ning projekt on koostatud puudulikult. Elamu katuslael puudub tuulutus, tuuletõke, aurutõke, soojustus on puudulik ning katuse aluskate ja katusekate on paigaldatud mittenõuetekohaselt. Katuse puuduliku ehituse tõttu on kannatada saanud ka hoone siseruumid. Eksperdi arvates ei ole tegemist varjatud puudustega, kuid nende märkamine nõuab ehitustehnilisi teadmisi. Ehitise nõuetekohaseks viimise maksumus on 11 540 eurot. Kohus leiab, et ehitise puudused olid olemas juba asja üleandmisel hagejale, sest puudused on tingitud valesti koostatud ehitusprojektist ja valedest või puudulikest ehitustehnilistest lahendustest ja ehitusprojekti järgimata jätmisest ehitamise käigus. Järelikult lähevad nimetatud ehitise puudused ehitusgarantii alla ja kostjad on nende eest vastutavad. Hageja pöördus kostjate poole ja andis asja puudustest teada. Kostjad ei ole esitanud tõendeis selle kohta, et nad oleksid asunud asja parandama või muul moel oma garantiist tulenevaid kohustusi täitma.
14.VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi on hageja õigustatud nõudma kostjatelt lepingus kokku lepitud kohustuse täitmist so garantii alusel asja parandamist. Kohustuse täitmise nõude võib VÕS § 115 lg 1 järgi asendada kahju nõudega. VÕS § 127 lg 1 sätestab kahju hüvitamise ulatuse. Kahju suuruse kohta on hageja esitanud ÜL asjatundja arvamuse ning kahju suuruse on välja toonud ka kohtu määratud ekspert oma eksperdiarvamuses. Kohus leiab, et asjas ei ole oluline, kas asjatundja ja eksperdi välja toodud töödeloetelu ühtib lepingu p 6.1 välja toodud kostjate elamu väljaehitamise kohustusega. Kostjad on andnud garantii kogu elamu ehitustöödele mitte üksnes lepingu p 6.1 kokku lepitud töödele. Seega tuleb hüvitada kõik garantiiajal ilmnenud ehitise puudused. Kohus leiab, et ekspertiisis välja toodud kahju suurus on usaldusväärsem kui ÜL välja toodud kahju suurus. Kohus ei kahtle mõlema asjatundja oskuses kalkuleerida vajaminevate tööde mahtu ja hinda, kui eksperdi teostatud kalkulatsioon on ajas hilisem ning arvestab käesoleval aja ehitushindasid. Kostjad on kaasomanikena ja müügilepingu poolena solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 ja AÕS § 71 lg 1 mõttes. Kohus leiab, et hageja kasuks tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista kahju 11 540 eurot.
15.Kohus leiab, et kasutusloa hankimise kohustus ei oma asjas tähtsust. Kasutusluba on haldustoiming, mille käigus kontrollitakse ehitise vastavust ehitusprojektile piiratud mahus, eelkõige
kinnistu täisehitamise protsendi, elamu kõrguse jms parameetrite osas. Kasutusloa väljastamine ei väljenda ehitise projektile vastavust tehnilistes detailides ega projekti enda vastavust ehitusnormidele.
16.Menetluskulud tuleb TsMS § 163 lg 1 ja § 173 lg 1 järgi jaotada nii, et kostjate kanda jääb solidaarselt riigilõiv proportsionaalselt hagi rahuldatud osaga (42%) ning muus osas tuleb menetluskulud jätta poolte kanda. TsMS § 174 lg 1järgi tuleb menetluskulude kindlaksmääramise taotlus esitada kohtule 30 päeva jooksul kohtulahendi jõustumisest.
17.Hageja esitas pärast kohtuvaidluste lõppu kohtule taotluse tõendite kogumiseks. Tõendeid kogub kohus eelmenetluses TsMS § 392 lg 1 p 4 alusel ja kooskõlas TsMS § 329 lg 1 sätestatud tähtaegadele. Tõendite ja taotluste esitamine ei ole kooskõlas TsMS § 402 lg 2 pärast asja sisulist arutamist võimalik. Hageja taotlus järelpärimiste tegemiseks on esitatud pärast kohtus asja sisulise arutamise lõppu ja seega on taotlus hilinenud. Hageja taotlus ei ole kohtu arvates aluseks ka asja arutamise uuendamiseks, sest ekspert on oma arvamuse kahju suuruse kohta andnud. Hageja ei ole taotlenud eksperdi täiendavat ülekuulamist kohtuistungil. Lisaks selgitab kohus hagejale, et TsMS § 150 lg 7 kohaselt on hagejal õigus taotleda tagasi enamtasutud kohtutäituri tasu. Pooltel on võimalik sõlmida asjas kompromiss kuni kohtulahendi jõustumiseni. Kompromissi sõlmimisel kohus tühistab otsuse, tagastab hageja taotlusel tall pool tasutud riigilõivust ja lõpetab asjas menetluse. Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.