T R hagi R A vastu lepingutest taganemise avalduste kehtivuse tunnustamiseks, lepingute alusel saadu tagastamiseks, kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks või puuduste kõrvaldamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.juuli 2011 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
T R apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
24.aprill 2012, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja T R (isikukood XXX), esindaja vandeadvokaat Äili Rodi Kostja R A (isikukood XXX), esindaja advokaat Siiri Malmberg
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
127 823,29 eurot
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 14.juuli 2011 otsus muutmata.
Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta kõik esimese astme kohtu ja apellatsioonimenetluse kulud hageja T R kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.T R esitas 25.02.2008 Harju Maakohtule hagi, milles hilisemaid muudatusi ja täpsustusi arvestades esitas järgnevad nõuded: tunnustada hageja poolt 03.10.2009 R Ale esitatud Tallinnas aadressil XXX asuva korteriomandi võlaõiguslikust ja asjaõiguslepingust taganemisavalduse alusel lepingust taganemise kehtivust ja 26.05.2005 Tallinna notar M V poolt tõestatud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu lõppemist alates taganemisavalduse kättesaamisest kostja poolt. Alternatiivselt palus hageja tunnustada tema poolt 09.12.2009 kostjale esitatud XXX korteriomandi võlaõiguslikust ja asjaõiguslepingust taganemisavalduse alusel lepingust taganemise kehtivust ja 26.05.2005 Tallinna notar M V poolt tõestatud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu lõppemist alates taganemisavalduse kättesaamisest kostja poolt. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõlana 2 068 209,31 krooni ning lisaks intress 182 304,15 krooni, 17.06.2011 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 278 326 krooni ja edasi viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni kohustuste kohase täitmiseni. Juhul, kui kõik eelnimetatud nõuded jäävad rahuldamata, palus hageja kohustada kostjat kõrvaldama puudused Tallinnas, XX elamus asuvate korterite nr X ja nr X vahelises vahelaes, viies nimetatud vahelae heliisolatsioonitaseme vastavusse Eesti standardiga EVS 842:2003. Samuti palus hageja kohustada kostjat kõrvaldama ehituskonstruktsioonilised puudused nimetatud vahelaes, mille tõttu toimub elamus asuva korteri nr 4 lae läbivajumine ja viia selleks läbi järgmised tööd ja toimingud: eemaldada kolmanda korruse ehk pööningul oleva korteri nr 5 põrandakonstruktsioon (põrandakatted ja alusplaadid); eemaldada prussid 100*100 mm; toestada olemasolev katuslae konstruktsioon vastavalt OÜ Ehitusekspert eksperthinnangu (töö nr C-6810, 2010) lisa nr 2 joonisele K-01, paigutades laepinnale pikiprussid ja toestades ajutiselt katuslae konstruktsioonid olemasolevatele laetaladele tuleb säilitada katusekonstruktsiooni püsivus (soovitav tööd teostada, kui puudub lumekoormus); avada ja eemaldada pikiseinte alustala; paigaldada uued laetalad 60*240 mm vanade talade vahele; talad toestada elamu kandeseintele vastavalt OÜ Ehitusekspert eksperthinnangu (töö nr C-6810, 2010) lisa nr 2 joonisele K-01, lõige B-B ja paigaldada olemasolevate talade vahele maksimaalse sammuga 600 mm; uute talade aluspinna ja olemasoleva lae laudise pealispinna vahele tuleb jätta vahe 30 mm; uutele taladele paigaldada uus pikiseinte alustala ja taastada seinte konstruktsioon; talade vahed täita taas mineraalse puistevillaga; uutele laetaladele ehitada uus põranda kattekonstruktsioon; likvideerida korteris nr X vahelae läbivajumisest tekkinud kahjustused ehk taastada endine olukord.
2.Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 26.05.2005 müügilepingu alusel kostjalt XXX korteriomandi. XXX korterelamu koosneb 5 korteriomandist (korterid 1-5). Korter nr
X asub hoone katusekorrusel ning see on maja rekonstrueerimise käigus välja ehitatud ning juurde on moodustatud korteriomandi osa. Korteriomandi nr X omanik ja korteri väljaehitaja on kostja. Hageja korter (korter nr X) asub hoones kohe kostja korteri all. Hageja elab ostetud korteris koos perega pidevalt alates 2006. aasta algusest. 2006. aasta lõpus asusid ülakorruse korterisse (korter nr X) üürnikud. Üürnike tulekuga kaasnes probleem, millele ei ole käesoleva ajani lahendust leitud. Hageja ja tema perekonna igapäevast elu hakkas häirima ülakorruselt kostuv müra. Eriti tõsiseks muutus probleem 2007. aasta teises pooles, mis on eelduslikult põhjustatud üürnike vahetusest. Müra korterisse kostumise põhjuseks on ehituslikud puudused katusekorruse korteri ja hageja korteri vahel asetsevas vahelaes. Nimetatud puudusest informeeris hageja kostjat korduvalt, esmakordselt 06.12.2006 elektronkirjaga ning palus astuda samme puuduse kõrvaldamiseks. Olukord ei ole aga muutunud.
3.03.10.2009 esitas hageja tähitud kirjaga kostjale korteriomandi võlaõiguslikust müügilepingust ja asjaõiguslepingust taganemise avalduse. Hageja taganes müügilepingust VÕS § 116 lg 1 alusel põhjusel, et müüja on müügilepingut oluliselt rikkunud. Taganemisavalduse kohaselt loeb hageja oluliseks lepingurikkumiseks seda, et jäi olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis ehk elamiskeskkonnast, mida saaks ka sihipäraselt kasutada ja mis ei kahjustaks tervist. Korteriomandi ostmisel ei arvestanud hageja sellega, et selle elamiskõlblikuks kujundamisel peab ta hakkama paigaldama helipidavaid ripplagesid või nõudma korteri nr X omanikult vahelae parandamist. Hageja ei oleks lepingusse astunud, kui oleks teadnud selle korteri vahelae varjatud puudusest. Asjaolu, et kostja müüjana ei teinud kindlaks, kas korterisse nr 4 pööningukorruselt kanduv müra ei suurene seoses pööningukorruse väljaehitamisega, on raske hooletus, kuna kostja oli teadlik, et pööningu väljaehituse dokumentatsioon puudub ja ei informeerinud kostjat sellest puudusest. Hageja palus kostjalt korteriomandi puuduste kõrvaldamist ning andis selleks mõistlikud tähtajad. Taganemisavalduses esitas hageja kostja vastu tagasitäitmise nõude kogusummas 2 203 062 krooni, mis on siiani täitmata.
4.Lisaks ilmnesid tsiviilasja menetluse kestel tõsised ehitusvead elamu II korruse vahelae ja pööninguosa konstruktsiooni kandevõimes. Elamu korterite nr X ja nr X vahelae kandekonstruktsioon ei vasta ehitusnormidele, mis põhjustab vahelae konstruktsiooni märgatava läbivajumise korteri nr X lagedes. See on oma iseloomult ehitusviga ja lepingueseme varjatud puudus. Hageja sai sellest varjatud puudusest teada Ü. L poolt teostud uuringutest. Kuivõrd vahelae läbivajumist ei saa hageja korteri nr X poolt kõrvaldada ning kostja keeldus igasugusest vahelae puuduste kõrvaldamisest, tegi hageja kostjale 09.12.2009 kohtule esitatud menetlusdokumendis täiendava lepingust taganemise avalduse VÕS § 116 lg 1 järgi VÕS § 116 lg 2 p-des 1,3,4 ja 5 toodud alusel.
5.Hageja poolt omandatud korterit nr X ja kostjale kuuluvat katusekorterit nr X eraldav vahelagi ei ole ehitatud vastavalt nõuetele, mis tagaksid piisava heliisolatsiooni ja rekonstrueeritud vahelae vastavuse ehitusseaduse (EhS) § 3 nõuetele. Elamu katusekorruse ehitas 2005. aastal välja kostja, mistõttu pidi ta olema vastava puuduse olemasolust korteri müügilepingu sõlmimise ajal teadlik. Vahelae heliisolatsiooni puudumine häirib hageja ja tema perekonna elu sedavõrd, et korteri sihtotstarbeline kasutus ei ole võimalik. Vahelae põhikonstruktsioonide läbivajumine on muutunud käesolevaks ajaks silmnähtavalt ohtlikuks ning takistab hagejal korteri sihtotstarbelist kasutust. Kostja ei ole puudusi vahelaes vabatahtlikult kõrvaldanud, mistõttu hageja
on õigustatud müügilepingust taganema ning esitama nõuded tulenevalt tagasitäitmissuhtest. Lisaks on hageja õigustatud nõudma kostjalt vahelae helipidavaks muutmist ning vahelae kandekonstruktsioonide ehitusseadusele vastavusse viimist ka tuginedes asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 89 ja § 72 lg-le 5 ning korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p-le 1. Samuti on hagejal võimalik esitada nimetatud sätete alusel kostjale kahju hüvitamise nõue. Vahelae seisundi eest on vastutav kostja, kes on selle mittenõuetekohaselt ehitanud.
6.Hageja nõuab VÕS § 189 lg 1 alusel korteriomandi müügilepingu alusel tasutud hinna 109 932,25 euro tagastamist ning seadusejärgse intressi väljamõistmist arvestatuna tagastamisele kuuluvalt ostuhinnalt ajavahemiku 28.05.2005-08.10.2009 eest kokku 11 651,80 eurot. Vastavalt VÕS § 191 lg-s 2 ja VÕS § 1042 lg-s 1 sätestatule tuleb kostjal hüvitada hagejale ka järgmised kulutused: korteriomandi müügilepingu sõlmimisega seotud notaritasu ja riigilõivud summas 888,68 eurot; müügitehinguks tehtud korteriomandi hindamise eest tasutud 75,42 eurot; tasutud kodukindlustusmaksed 1726,64 eurot (kodukindlustus tehti seoses laenulepinguga, kuna laenuleping sisaldas kohustust kindlustada laenu tagatiseks olev korteriomand); tasutud maamaks 187,01 eurot; ühistu remondifondi tehtud maksed 1745,93 eurot; kulutused korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi remonditöödele ja ehitusmaterjalidele kokku 13 353,35 eurot; korteriomandi ostutehinguks võetud kodulaenu intresside summa 13 790,19 eurot ja tagastatavalt müügisummalt seadusega ettenähtud intresside 11 651,36 euro vahe, kokku 2138,83 eurot. Lisaks nõuab hageja VÕS § 113 lg 1 alusel viivise tasumist kõigi põhinõuete summalt (132 182,67 eurot) määras 8% aastas, so 28,97 eurot päevas, alates nende sissenõutavaks muutumisest 09.10.2009 kuni kõigi nõuete kohase täitmiseni. Ajavahemiku 09.10.2009-17.06.2011 (614 päeva) eest moodustab viivis 17 788,96 eurot. Kokku on hageja põhinõude suurus 132 182,67 eurot ning kõrvalnõuete suurus 29 439,63 eurot, sh intress 11 651,36 eurot ja viivis 17 788,27 eurot. Kostja vastuväited
7.Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja nõue, et lae helipidavus vastaks standardile EVS 842:2003, on põhjendamatu, kuna lae heliisolatsiooni olulist puudust ei tuvastatud. EVS 842:2003 on kinnitatud ja kasutusele võetud Eesti Standardikeskuse 25.04.2003 käskkirjaga nr 66. XXX asuv elamu on aga ehitatud 1926. aastal. Seega ostis hageja korteriomandi majja, mis valmis enne hageja poolt viidatud standardi vastuvõtmist. Hageja teadis antud asjaolu, sest vastavalt müügilepingu p-dele 1.6.1 ja 1.6.2 tutvus hageja enne korteri nr X ostmist nii kinnistu, ostetava korteriomandi faktilise olukorraga kui ka neid puudutava dokumentatsiooniga. Korterit nr X ega ka hoonet, milles korter nr X asub, ei ole ümberehitatud ega rekonstrueeritud selliselt, et korter või hoone oleks omandanud uusehitise staatuse, millele kohalduvad kaasaegsed ehitusnormid. Korteri nr X lae heliisolatsioon ei ole korteri nr X väljaehitamisega halvenenud. Kuivõrd korteri nr X ehitamise käigus korteri nr X lage ei asendatud, vaid tugevdati, siis ei ole korteri nr X lagi uus ja selle heliisolatsioon ei saagi vastata selle valmimisega võrreldes hilisemalt vastu võetud standardile. Lisaks on standardi kasutamine vastavalt tehnilise normi ja standardi seaduse (TNSS) § 2 lg-le 3 vabatahtlik. Seega on hageja poolt viidatud EVS standard vabatahtliku iseloomuga ja lae vastavust nimetatud standardile ei ole alust nõuda. Heliisolatsiooni puudutavaks kohustuslikuks normiks on praegusel juhul sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42 kehtestatud "Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamute ning ühiskasutusega
hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid" ning selle §-st 8 tulenevalt projekteerimisnormide eelnõu EPN 16.1 "Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest" (1999) ja selle lisad. Korteri nr X heliisolatsioon vastab EPN-is 16.1 ette nähtud normidele.
8.Hageja ei teatanud kostjale väidetava heliisolatsiooni probleemist VÕS § 220 lg 1 mõttes õigeaegselt ning on seetõttu sama paragrahvi kolmandast lõikest tulenevalt minetatud õiguse eelnimetatud puudusele tugineda. Korteriomandi nr X müügileping sõlmiti 26.05.2005 ning hageja esitas esimese väidetava pretensiooni 06.12.2006, so rohkem kui aasta pärast korteri omandamist. Ei ole tõenäoline, et niivõrd kaalukas puudus, nagu seda on väidetav inimtervist kahjustav heliisolatsiooni puudus vahelaes, ilmneks sedavõrd pika ajavahemiku järel.
9.Korteri nr X vahelae vajumine, tingituna vahelae ebaõigest konstruktsioonist, ei ole tõendatud. Hageja tugineb oma väidetes vahelae läbivajumise põhjuste kohta OÜ Ehitusekspert 30.11.2009 eksperthinnangule, millest nähtub, et ekspert ei fikseerinud kohapeal olukorda ning seega on eksperdi hinnang lae vajumisest oletuslik. Ekspert ei saa kohapeal käimata tuvastada, et vahelae kandekonstruktsioon on ebaõige ja eksisteerib märgatav läbivajumine. Tegelikult vahelagi ei vaju ja selle osas ei ole norme rikutud. Isegi, kui vajumine eksisteeriks, ei ole tõendatud, et vajumine on põhjustatud ebaõigest lae konstruktsioonist. Vajumine võib olla põhjustatud nt ka asjaolust, et hageja ise võis nt kandvaid seinu eemaldada.
10.Hageja 01.10.2009 lepingust taganemise avaldus on alusetu, samuti oli hageja selleks hetkeks minetanud õiguse lepingust taganeda. Taganemisavalduses on taganemise põhjuseks väidetav korteri nr X vahelael esinev puudus seoses heliisolatsiooniga. Korterite nr X ja nr X vahelae heliisolatsioonis ei esine sellist olulist puudust, mis annaks hagejale õiguse VÕS § 116 lg 1 alusel lepingust taganemiseks.
11.Lepingust taganemine ei ole VÕS § 116 lg-st 4 tulenevalt lubatud, kuna hageja ei andnud kostjale VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks ja vahelae heliisolatsiooni parandamine oleks praegusel juhul oluliselt odavam, kui lepingust taganemisega kaasnev. Ühestki hageja poolt esitatud dokumendist ei ole võimalik välja lugeda, et hageja annab kostjale korterite vahelise vahelae kordategemiseks tähtaja.
12.Hageja kaotas vastavalt VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatule õiguse lepingust taganemiseks, kuna hageja ei taganenud lepingust mõistliku aja jooksul pärast väidetavast puudusest teadasaamist. Hageja enda kinnistusel sai ta vahelae heliisolatsiooni probleemist teada 2006. aastal, samal ajal pidi hageja teada saama ka võimalikust puudusest. Esialgse hagiavalduse esitas hageja 2008. aastal. Lepingust taganemine ligikaudu 4 aastat hiljem väidetava puuduse avastamist ei ole mõistlik aeg õiguskaitsevahendi kasutamiseks.
13.Hageja ei saa lepingust taganeda ka vahelae läbivajumisele tuginedes. 09.12.2009 esitatud täiendavas lepingust taganemise avalduses nimetatud lepingust taganemise alus on tõendamata. Täiendav alus lepingust taganemiseks on asjaolu, et eksisteerib korterite nr X ja nr X vahelise vahelae märgatav läbivajumine. Juhul, kui vahelagi on läbi vajunud, siis pidi hageja seda juba varem märkama. Vahelae läbivajumine on visuaalselt märgatav puudus, mille avastamiseks ei ole vaja läbi viia ekspertiisi. VÕS §-st 227 järelduvalt algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Hageja teatas kostjale vahelae vajumisest alles 09.12.2009 menetlusdokumendis, so
umbes 4 aastat pärast müügilepingu sõlmimist. Seega on vahelae vajumisest tulenev nõue aegunud.
14.Kuivõrd korteriomandi müügileping kehtib, on hageja tagasitäitmise nõue alusetu. Lepingust taganemise korral võiks kostjal vastavalt VÕS § 191 lg-le 2 olla kohustus hüvitada lepinguesemele tehtud vajalikud kulutused. Muud kulutused tuleb lepingupoolele hüvitada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui teine lepingupool on kulutuste läbi alusetult rikastunud. Hageja poolt nimetatud kodukindlustusmaksed ja remonditööd ei ole TsÜS § 63 p-st 1 tulenevalt korteriomandile tehtud vajalikud kulutused. Hageja enda poolt esitatud tõenditest nähtub, et kostjalt ostetud korteriomandi reaalosaks olev eluruum oli heas seisukorras. Ostetud korteriomand ei olnud hävimisohus ning selle säilitamiseks ei olnud vaja teha kulutusi. Hageja ei põhjendanud, kuidas kostja eelnimetatud kulutuste tegemisel rikastus ning kuidas rikastus kostja korteriomandi müügilepingu ettevalmistamise ja sõlmimisega seonduvate kulutuste läbi. Juhul, kui hageja nõuab nende kulutuste hüvitamist kahju hüvitamist käsitlevate sätete alusel, jääb arusaamatuks, kuidas tekitas kostja hagejale kahju ja millel kostja vastutus põhineb. Kostja ei ehitanud korterit nr 4. Kostja ei olnud müügilepingut sõlmides teadlik, et korteril esinevad puudused. VÕS § 127 lg-tes 1 ja 4 nimetatud kahju hüvitamise eeldused on täitmata. Asjaolu, et hageja taganes lepingust, ei tähenda, et kostjal tekiks kohustus hüvitada hagejale pangalaenuintressid, notaritasu ja riigilõiv. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
15.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
16.Pooltel puudub vaidlus järgmist õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle: hageja ostis kostjalt 26.05.2005 korteriomandi müügilepingu alusel Tallinnas, XXX asuva korteriomandi ning tasus kostjale müügilepingu alusel müügihinna 1 720 000 krooni; XXX asuvas korterelamus on kokku viis korteriomandit (korterid nr 1-5); kostjale kuulub elamus korteriomand, mille reaalosaks on korterina nr X tähistatav eluruum; korter nr X asub elamu katusekorrusel ning hageja poolt korteriomandi müügilepingu alusel omandatud korteriomandi osaks olev eluruum (korter nr X) paikneb vahetult kostja korteri (korteri nr X) all. Kostja ei vaidlustanud selgesõnaliselt hageja poolt tehtud taganemisavalduste kättesaamist ning vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
17.Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriomandil esinevad hageja poolt välja toodud puudused, kas hageja on teavitanud kostjat väidetavatest puudustest õigeaegselt ning kas hagejal oli õigus korteriomandi müügilepingust taganeda. Samuti on kostja hinnangul osaliselt põhjendamatud ka tagasitäitmise võlasuhtest tulenevad nõuded (isegi kui hageja on korteriomandi müügilepingust kehtivalt taganenud). Alternatiivsete sooritusnõuete osas on pooltel erimeelsus selles, kas kostja on kohustatud eelnimetatud võimalikud puudused korteriomandi müügilepingu alusel või elamu korteriomanikuna kõrvaldama, sh esitas kostja vahelae läbivajumisele tuginevatele lepingulistele nõuetele aegumise vastuväite.
18.Hageja poolt esitatu põhjal tegi hageja kaks avaldust korteriomandi nr X võlaõiguslikust müügilepingust ja asjaõiguslepingust taganemiseks – 03.10.2009 ja 09.12.2009. Esimese taganemisavalduse on hageja enda väidete kohaselt teinud 03.10.2009, kuid avaldus ise kannab 01.10.2009 kuupäeva. Selle avalduse kohaselt taganeb hageja korteriomandi müügilepingust ja asjaõiguslepingust p-s 6.2.
Lepingutest taganemise aluseks on märgitud Tallinnas XXX asuva elamu korterite nr X ja nr X vahelise vahelae puudulik heliisolatsioon.
19.Hageja oli kõnesoleva taganemisavalduse esitamise hetkeks korteriomandi müügilepingust taganemise õiguse VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel kaotanud, kuna tegemist on õigust lõpetava tähtajaga, mitte aegumistähtajaga. Viidatud säte teenib õigusrahu saavutamise eesmärki – kahjustatud poolel tuleb mõistliku aja jooksul otsustada õiguskaitsevahendi kasutamise üle, et anda lepingut rikkunud poolele selgust, kas jätkata lepingu täitmist või mitte. Mõistliku aja kestus lepingust taganemiseks võib erinevate lepinguliikide puhul olla erinev. VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg on üldjuhul siiski lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus.
20.Korterite nr X ja nr X vahelise vahelae ebapiisavast heliisolatsioonist kui väidetavast puudusest oli hageja teadlik hiljemalt 2006. aasta detsembriks. Sellise järelduse saab teha J. R 06.12.2006 e-kirjast kostjale ja J. R poolt kohtule antud ütlustest. 25.02.2008 esitas hageja kohtule hagiavalduse nõudega sama väidetava puuduse kõrvaldamiseks ja 2009. aasta oktoobris taganes hageja lepingust samale lepingurikkumisele tuginedes. Hagejal tulnuks otsustada lepingust taganemise kui õiguskaitsevahendi kastutamise üle oluliselt varem, arvestades muu hulgas, et väidetavalt on tegemist korteri nr X sihipärast kasutamist oluliselt takistava puudusega ning kostja ei ole hageja pretensioonidele puuduse kõrvaldamiseks sisuliselt reageerinud. Korteriomandi müügilepingu eseme otsene valdus anti kooskõlas korteriomandi müügilepingu p-ga 4.7 hagejale üle 01.08.2005, mida kinnitavad eeskätt J. R ütlused ja hageja ei väitnud menetluses vastupidist. VÕS § 227 esimesest lausest lähtudes tuleb alates 01.08.2005 arvestada müüdud asja lepingutingimusele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaja algust. Taolise nõude aegumistähtaja pikkuseks on üldjuhul vastavalt TsÜS § 146 lg-le 1 kolm aastat. 2009. aasta oktoobriks oli korteriomandi müügilepingu eseme valduse üleandmisest hagejale möödunud enam kui neli aastat. Hageja poolt hagiavalduse esitamine 25.02.2008 peatas käesoleval juhul küll puuduste kõrvaldamise nõude aegumise (TsÜS § 160 lg 1), kuid VÕS § 118 lg-s 2 sätestatut silmas pidades tuleb VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaldamise kontekstis arvestada, et taganemisavalduse esitamise hetkeks olnuks täitmisnõue vahelae heliisolatsiooni väidetavate puuduste kõrvaldamiseks aegunud. Kuivõrd hageja kaotas õiguse lepingust taganeda VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel, ei pidanud kohus vajalikuks asja lahendamisel täiendavalt kontrollida, kas hageja oleks õiguse kaotanud vastavalt VÕS § 118 lg 1 p-s 2 sätestatule.
21.Taganemine vahelae heliisolatsiooni puudustele tuginedes ei toimunud mõistliku aja jooksul ning seetõttu ei saa 03.10.2009 taganemisavaldust lugeda kehtivaks. Seetõttu ei pidanud kohus vajalikuks analüüsida, kas esinesid materiaalsed eeldused võlaõiguslikust müügilepingust taganemiseks, sh kostja poolt VÕS § 220 lg-le 3 tuginevalt esitatud vastuväidet. VÕS § 116 lg 1 alusel ei ole võimalik taganeda asjaõiguslikust lepingust, kuna selles normis nimetatud õiguskaitsevahend kehtib võlaõiguslike lepingute suhtes ning võlaõiguslikust lepingust taganemine iseenesest ei mõjuta veel käsutustehingu kehtivust. Ka seetõttu oleks hageja tuvastusnõude rahuldamine vastavas osas õiguslikult välistatud.
22.Teise taganemisavalduse esitas hageja 09.12.2009. Taganemisavaldus tugines ta asjaolule, et elamu korterite nr X ja nr X vahelise vahelae kandekonstruktsioon ei vasta ehitusnormidele, mis põhjustab vahelae konstruktsiooni märgatava läbivajumise
korteri nr X lagedes. Antud lepingust taganemise avaldus ei ole õiguslikult kehtiv lähtuvalt VÕS § 118 lg-st 2, kuna ka selle tähtaja puhul on tegemist õigust lõpetava tähtajaga ning normi eesmärgiks tuleb sarnaselt VÕS § 118 lg-ga 1 lugeda taganemise avalduse tegemise tähtaja piiramist õigusrahu huvides. VÕS § 118 lg 2 täiendab sama paragrahvi esimest lõiget ja määratleb taganemisõiguse absoluutse lõpu. Hageja vahelae kandekonstruktsiooni võimalikest puudustest tulenevad nõuded olid taganemisavalduse esitamise ajaks aegunud. Kostja tugines võimalike nõuete aegumisele 17.09.2010 menetlusdokumendis. Seega ei ole hagejal võimalik sellele väidetavale lepingurikkumisele tuginedes korteriomandi müügilepingust kehtivalt taganeda.
23.Kohtul ei olnud võimalik rahuldada ka hageja poolt VÕS §-dele 189 jj rajanevaid lepingu tagasitäitmise võlasuhtest tulenevaid rahalisi nõudeid. Taoliste nõuete tekkimise esmaseks eelduseks oleks kehtiv taganemine korteriomandi müügilepingust. Seetõttu ei pidanud kohus vajalikuks käsitleda otsuses kostja poolt nendele rahalistele nõuetele esitatud muid vastuväiteid.
24.Kuivõrd hageja ei ole vaidlusalusest korteriomandi müügilepingust kehtivalt taganenud, on see leping jätkuvalt pooltele täitmiseks kohustuslik. Seetõttu on vajalik käsitleda hageja poolt esitatud täitmisnõudeid, mis võiksid kuuluda rahuldamisele VÕS § 108 lg 2 esimeses lauses sätestatu alusel. Täitmisnõuet välistavad asjaolud on sätestatud VÕS § 108 lg 2 p-des 1-4 ning osaliselt sama paragrahvi kuuendas lõikes. Kohustuse täitmise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud. Samuti ei tohi esineda täitmisnõuet välistavaid asjaolusid.
25.Hageja ei saa nõuda korterite nr X ja nr X vahelise vahelae heliisolatsioonitaseme vastavusse viimist Eesti standardiga EVS 842:2003 – sellist kohustust ei ole kostjal tekkinud. Hageja väidete kohaselt soovis ta korterit kasutada elamiseks, kuid katusekorruselt kanduva müra tõttu on see oluliselt takistatud ning kahjustab tervist. Seetõttu soovib hageja korterite nr X ja nr X vahelise vahelae parandamist selliselt, et müra tase tema poolt ostetud korteriomandi reaalosaks olevas eluruumis ei ületaks standardiga EVS 842:2003 seatud piirmäärasid.
26.Pooled ei leppinud korteriomandi müügilepingus kokku (VÕS § 217 lg 2 p 1), et korteriomandi osaks oleva eluruumi heliisolatsioon peab vastama standardile EVS 842:2003. Eluruumi heliisolatsioon ei pea kõnealusele standardile vastama VÕS § 217 lg 2 p-st 2 lähtuvalt. Standardi nõuete järgimine ei ole kohustuslik. Antud standard kinnitati ja võeti kasutusele Eesti standardina Eesti Standardikeskuse 05.04.2003 käskkirjaga nr 66. Perioodil 01.04.1999-30.09.2010 kehtinud TNSS § 2 lg 3 määratles standardit kui üldist ja korduvaks kasutamiseks standardiorganisatsiooni poolt vastuvõetud dokumenti, mis sisaldab tehnilist kirjeldust või juhiseid tegevuse või selle tulemuse kohta ning mille kasutamine on vabatahtlik. Ekspert T. S kirjaliku arvamuse p 2.1 kohaselt saaks elamu rekonstrueerimiseks kasutatud lahenduste ja materjalide hindamisel võtta muu hulgas aluseks projekteerimise tingimustes ning ehitusprojektis konkreetselt nimetatud Eesti Projekteerimisnormid (EPN) ja Eesti standardid kui vaadeldava hoone kavandamisel kasutatud alused. Praegusel juhul ei ole aga 04.03.2002 projekteerimise tingimustes, ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis ega 08.09.2004 väljastatud ehitusloa aluseks olevas eelprojektis nimetatud projektlahenduste aluseks olevaid norme või standardeid. Ü. L ja L. M kirjalike arvamuste kohaselt kuuluvad standardid Eestis hea ehitustava (EhS § 3 lg 1) hulka. See seisukoht on ilmselt õiguslikult põhjendatud.
Samas ei oma nimetatu käesolevas asjas iseseisvat tähtsust, sest vaidlus käib korteriomandi müügilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üle ning ei puuduta otseselt ehitise töövõtulepingut.
27.Hageja saaks nõuda eluruumi heliisolatsiooni vastavusse viimist standardiga EVS 842:2003 juhul, kui pooled oleksid eraldi kokku leppinud, et eluruum peab selle standardi nõuetele vastama. Sellist kokkulepet korteriomandi müügilepingus aga ei sisaldu. Juba seetõttu ei saa hageja nõuet vahelae heliisolatsioonitaseme vastavusse viimiseks Eesti standardiga EVS 842:2003 rahuldada. Lisaks ei ole hageja nõue viia korterite nr X ja nr X vahelise vahelae heliisolatsioonitase vastavusse Eesti standardiga EVS 842:2003 piisavalt määratletud, sest hagiavaldusest ei selgu, milliste tööde ja toimingute teostamiseks peaks kohus kostjat nõutud heliisolatsiooni taseme saavutamiseks kohustama. Seetõttu puuduks tegelik võimalus kohtuotsust sundtäita, isegi kui kohus nõude esitatud kujul rahuldaks. Hagi esemeks tuleb lugeda hagiavalduse resolutsioonis esitatud nõudeid ning kohus lähtub otsuse tegemisel TsMS § 442 lg 5 esimese lauses ning TsMS §-s 439 sätestatust. TsMS §-s 2 sätestatud menetlusökonoomia eesmärki silmas pidades võinuks kohus nõude menetlemisest esitatud kujul TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel keelduda. Samas on hageja esialgses hagiavalduses reserveerinud endale õiguse hagi eset eelmenetluse käigus vastavalt ekspertiisi tulemustele täpsustada. Seetõttu ei pidanud kohus põhjendatuks TsMS § 371 lg 2 p-st 2 tulenevat diskretsiooniõigust kasutada. Vaatamata eeltoodule ei täiendanud hageja tsiviilasja menetluse käigus selle nõude osas hagi eset ega toonud välja, milliseid konkreetseid toiminguid peaks kostja tegema korteritevahelise vahelae vastavusse viimiseks mainitud standardiga. Seejuures on hageja poolt esitatud eriteadmistega isikute arvamuses muu hulgas selgitatud, et vahelae konstruktsiooni parandamiseks löögimüra osas tuleks vahelae konstruktsiooni täiendada elastse materjalikihiga korteri nr 5 poolt olemasolevat põrandat avades. Arvamuses on antud selles osas ka täpsemaid soovitusi ning sellest tulenevalt võinuks hageja soovi korral ka oma nõuet vastavalt Ü. Lja L. M uuringutele täpsustada.
28.Seonduvalt poolte väidetega ei tohiks müra tase hagejale kuuluvas eluruumis ületada projekteerimisnormide eelnõus EPN 16.1 nimetatud piirmäärasid. Viidatud projekteerimisnorm on muudetud õiguslikult siduvaks sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42 ja antud määrus kehtestab vastavalt § 1 lg-le 1 müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamute ning ühiskasutusega hoonete sees ja nende hoonete välisterritooriumil ning mürataseme mõõtmise meetodid. Inimtegevusest põhjustatud müra ehitistes loetakse sama määruse § 8 kohaselt vastuvõetavaks, kui ehitis vastab projekteerimisnormide eelnõu EPN 16.1 nõuetele. Lähtudes hageja standardile EVS 842:2003 tuginevast nõudest puudub vajadus asja lahendamise seisukohast korteri nr X vastavust EPN 16.1 nõuetele hinnata. Lähtudes ekspert T. S kirjalikus arvamuses esitatud järeldustest ja 04.03.2010 kohtuistungil antud täiendavatest selgitustest võib pigem järeldada, et kõnealune eluruum vastab EPN 16.1 nõuetele. Ka hageja poolt täiendavalt esitatud spetsialist L. M analüüsis ei seatud Tervisekaitseinspektsiooni Kesklabori füüsika labori heliisolatsiooni mõõtmise protokollis nr 6/4-6-2/219 sisalduvaid mõõtmise tulemusi kahtluse alla. Samas protokollis nimetatud mõõtmise tulemustele on rajatud ka ekspert T. S arvamus. T. S ja L. M on erinevatel seisukohtadel mõõtmistulemuste interpreteerimise osas (spektrilähendajate kasutamine) ning selles, milliseid EPN 16.1 norme tuleks korteri nr X puhul rakendada. Viimatinimetatu on aga olemuselt juba õiguslik vaidlusküsimus. L. M pidas põhjendamatuks lähtumist EPN 16.1 lisaks nr X olevast elamute liigitustest
vastavalt akustilistele tingimustele, mille põhjal paigutas T. S elamu heliklassi "D". Selline käsitlus ei ole põhjendatud, kuna 04.03.2002 määruse nr 42 § 8 viitab projekteerimisnormide eelnõu EPN 16.1 nõuetele üldiselt. Sotsiaalministri määrusest ei järeldu, et EPN 16.1 lisa nr 5 nõudeid ei tuleks arvestada. Sotsiaalministri viidatud määruse taolist tõlgendamist ei saaks pidada mõistlikuks, kuna põhjendamatu oleks laiendada vanematele ehitistele eranditeta tänapäeva uusehitistele kehtestatud heliisolatsiooni nõudeid. Elamu on ehitatud 1920. aastatel ning olemasolevad tõendid ei võimalda järeldada, et renoveerimise tulemusel saab seda vaadelda uusehitisena. Ka vaidlusalust vahelage ei ole ekspert T. S arvamusest järelduvalt elamu renoveerimise käigus vahetatud, vaid olemasoleva lae peale rajati uus konstruktsioon. Vastupidist ei väitnud ka oma arvamustes spetsialistid Ü. L ja L. M.
29.Hageja nõue kohustada kostjat kõrvaldama korterite nr X ja nr X vahelise vahelae ehituskonstruktsioonilised puudused, mis põhjustavad lae läbivajumist, on vastavalt TsÜS § 142 lg-le 1 aegunud. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. Kostja on aegumise kohaldamist taotlenud ja kohus arvestas antud asjaolu TsÜS § 143 alusel. Esmakordselt tugines kostja korterite vahelae väidetavast läbivajumisest tingitud nõuete aegumisele juba 17.09.2010 menetlusdokumendis.
30.Korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi otsene valdus anti korteriomandi müügilepingu alusel hagejale üle 01.08.2005. Arvestades TsÜS 135 lg-s 1, § 136 lg-s 2 ja § 137 lg-s 1 sätestatut, algas müüdud asja parandamise nõude 3-aastase aegumise tähtaja kulgemine TsÜS § 146 lg 1 esimese lause, § 147 lg 1, § 143 ja VÕS § 227 alusel 02.08.2005 kell 00:00 ning lõppes 01.08.2008 kell 24:00. Vahelae läbivajumist põhjustavate puuduste kõrvaldamise nõude esitas hageja alles 13.08.2010 kohtule saabunud hagiavalduse terviktekstis, millest tulenevalt esitati nõue pärast aegumistähtaja lõppu. Hagiavalduse esitamine 25.02.2008 ei peatanud kõnesoleva nõude osas hagi aegumist (TsÜS § 160 lg 1). Hageja nõudis sisuliselt ka esialgses hagiavalduses väitetava puuduse kõrvaldamist korterite vahelaes, kuid nimetatud nõue põhines olulises osas teistsugustel faktilistel asjaoludel. Tegemist on erinevate hagi alustega (TsMS § 363 lg 1 p 2).
31.Aegumistähtaja pikkuse määratlemisel ei saa käesolevas asjas lähtuda TsÜS § 146 teisest ega neljandast lõikest. TsÜS § 146 lg 2 esimeses lauses sätestatud tähtaja algust arvutatakse VÕS § 651 lg 1 alusel töö valmimisest, töö vastuvõtmise puhul ajast, mil töö vastu võeti või selle sai lugeda vastuvõetuks. TsÜS § 146 lg 2 teine lause täiendab lõike esimest lauset ning omab tähendust juhul, kui müügiesemeks oleva ehitise valmimisest on möödunud vähem kui viis aastat. Muul juhul aeguvad kinnisasja müügilepingust tulenevad nõuded TsÜS § 146 lg 1 järgi kolme aasta jooksul. Pooltevaheline korteriomandi müügileping sisaldab üksnes müügilepingule (VÕS § 208 lg 1) omaseid tingimusi ning kostja ei võtnud lepinguga kohustusi korteriomandiga seonduvate tööde teostamiseks ega teenuste osutamises. Samuti on elamu nii poolte väidete kui asja materjalide põhjal valminud 1920. aastatel. Seega valmis ehitis tunduvalt enne korteriomandi müügilepingu sõlmimist. Asja materjalide põhjal asus korter nr X elamus juba algselt. Seega puudub alus TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatut praeguses vaidluses kohaldada.
32.Isegi kui elamus teostatud renoveerimistööd ja korteri nr X rajamine elamu katusekorrusele annaks aluse TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatu kohaldamiseks (mis kohtu hinnangul ei ole põhjendatud), siis olid osundatud tööd faktiliselt teostatud ning vastu võetud enne korteriomandi müügilepingu sõlmimist poolte vahel. See ilmneb eeskätt
kostja poolt esitatud teostatud tööde üleandmise aktist ning tunnistajate J. R ja A. A ütlustest. J. R ütluste kohaselt oli 2005. aasta maikuus, kui hageja koos tunnistajaga käis vaatamas korterit nr X, korter nr X välja ehitatud. A. A ütlustest järelduvalt oli lõppviimistlus korteris nr X korteriomandi müügilepingu sõlmimise ajal veel tegemata, kuid 2005. aasta suve lõpus võeti korter nr X reaalselt kasutusse. Vahelae läbivajumist põhjustavate puuduste kõrvaldamise nõude esitamise ajaks 13.08.2010 oli möödunud rohkem kui viis aastat korteriomandi müügilepingu sõlmimisest ja ka korteri nr X otsese valduse üleandmisest kostjale. Seega võib olemasolevate tõendite põhjal hüpoteetiliselt väita, et kõnealune nõue oleks esitatud pärast TsÜS § 146 lg 2 teisest lausest tuleneva 5-aastase aegumistähtaja lõppu. Esitatud tõenditest järelduvalt ei ole renoveerimistööde käigus tehtud ümberehitustele ega korterile nr X senini väljastatud kasutusluba, kuid see ei puuduta töövõtulepingust ega poolte vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingust tulenevaid kohustusi. EhS § 33 lg-st 8 tulenevalt peavad elamul puuduvaid kasutuslubasid taotlema korteriomandite omanikud ühiselt või üks korteriomanik korteriomanike häälteenamusel tehtud otsuse alusel.
33.TsÜS § 146 lg 4 kohaselt on sama paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Hageja leidis, et kostja pidi teadma, et korter nr X vahelagi ehitati välja ilma projekti ja ehitusloata, arvutusi teostamata ning lae kandevõimet arvestamata, mistõttu pidi kostja olema teadlik puuduste esinemisest ning kostja võõrandas hagejale tahtlikult puudustega korteri. VÕS § 104 lg 5 kohaselt on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud aegumistähtaeg kohaldub nõuetele, mis tulenevad lepingupoole tahtlikust heade kommete vastasest teost, kui viimane soovib õigusvastase tagajärje saabumist. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Käesoleval juhul ei ole poolte esitatud asjaolude põhjal võimalik järeldada kostja heade kommete vastast tegu või tegevusetust, mis annaks aluse TsÜS § 146 lg 4 rakendamiseks.
34.Korteriomandi müügilepingu p-s 1.5.4 sisaldub kostja kinnitus, et lepingu esemel ei ole mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ostjale ei teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Hageja poolt väidetud puudused vahelae kandekonstruktsioonis on olemuselt varjatud puudused, kuid tuvastatud asjaolud ei anna alust arvata, et kostja hageja neist viimase kahjustamise sooviga teavitamata jättis. Ei ole tõendatud, et kostja teadis või pidi teadma väidetavast kandekonstruktsiooni puudusest. Kostja ei teostanud ega tellinud vahetult elamu katusekorrusel tehtud ehitusöid. Asja materjalide hulgas olevast XXX korteriühistu koosoleku protokollist nähtuvalt volitati uue eluruumi väljaehitamisega seonduvas asjaajamises ühistut esindama M. A. Ka U. Pi ütlustest järelduvalt tegeles katusekorruse eluruumi ehitustööde ja asjaajamisega algselt M. A ning hiljem kostja abikaasa A. A. Teostatud tööde üleandmise akti põhjal tellis tööd A. A ja töövõtjaks oli M. A. Ehitusloa taotluse esitamine kostja poolt vaidlusalust asjaolu ei tõenda. Isegi kui kostjale saaks korteriomandi müügilepingu sõlmimisega seonduvalt omistada TsÜS § 133 lg 2 alusel A. A teadmised, siis ei anna see ülaltoodut arvestades veel alust TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks. Tööde tellija ei pruugi teada töö varjatud puudustest. Kohtule teadaolevalt puuduvad ka A. Al ehitusalased eriteadmised.
35.Kohus jättis nõude korterite nr X ja nr X vahelise vahelae läbivajumist puudutavate ehituskonstruktsiooniliste puuduste kõrvaldamiseks rahuldamata selle nõude aegumise tõttu. Kohus ei pidanud aegumise kohaldamist arvestades vajalikuks tuvastada nõude olemasolu ning jättis käsitlemata poolte sellekohased väited ega analüüsinud ka vastavasisulisi tõendeid, sh Ü. L ütlusi. Samal põhjusel ei pidanud kohus vajalikuks analüüsida, milliseid tööd ja toiminguid oleks vaja väidetava läbivajumise kõrvaldamiseks kostjal teostada.
36.Hageja leidis, et kostja on kohustatud puudused kõrvaldama ka AÕS §-st 89 ja KOS § 11 lg 1 p-st 1 tulenevalt. Nimetatud nõudenormid ei seondu korteriomandi müügilepinguga – tegemist ei ole lepingu täitmise nõuetega. AÕS §-s 89 on üldiselt sätestatud nn negatoornõue, st asja omaniku nõue kolmandate isikute vastu omandi rikkumise kõrvaldamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks. Samas kohalduvad korteriomanike omavahelistes suhetes KOS § 11 sätted, mis on käsitletavad erinormidena asjaõigusseaduse regulatsiooni suhtes.
37.Korterite nr X ja nr X vahelise vahelae väidetav defektsus ei ole praegusel juhul vaadeldav kostja kui korteriomaniku poolt kohustuse rikkumisena KOS § 11 lg 1 p 1 mõttes. Kostja korteriomandi reaalosaks olev eluruum on elamu katusekorrusele välja ehitatud korteriomanike kokkuleppe alusel, mida tõendavad ka U. Pi poolt antud ütlused. Hageja ei väitnud, et kostja oleks korterite nr X ja nr X vahelist vahelage pärast eluruumi rajamist katusekorrusele lammutanud, ümber ehitanud või muul viisil rikkunud või lubanud seda teha mõnel KOS § 11 lg-s 2 nimetatud isikutest. Selliseid asjaolusid ei nähtu ka tõenditest. Hageja ei saa nõuda KOS § 11 lg 1 p 1 alusel kostjalt vahelae võimalike puuduste kõrvaldamist või sellega seonduva kahju hüvitamist ka VÕS § 136 lg-s 5 sätestatud muul viisil, nt naturaalrestitutsiooniga. Samuti ei võimalda nõuda kostjalt vahelaes esinevate väidetavate puuduste kõrvaldamist hageja poolt viidatud AÕS § 72 lg 5.
38.Hageja saaks KOS § 11 lg 1 p 1 alusel nõuda kostjalt tegevusest hoidumist, mis ületavad korteriomanikule tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Muu hulgas võib nõuda hoidumist tavakasutust ületava müra tekitamisest. Samuti saaks hageja nõuda, et teine korteriomanik tagaks, et kolmandad isikud lõpetaks õigusrikkumised ja hoiduks nendest. Selliseid nõudeid hageja käesolevas tsiviilasjas esitanud ei ole.
39.Ühtegi hageja poolt esitatud nõuetest ei saa rahuldada. Hageja poolt tehtud taganemisavaldused ei ole kehtivad VÕS § 118 lg 1 p-st 1 ja lg-st 2 tulenevate piirangute tõttu, mistõttu on õiguslikult põhjendamatud ka lepingu tagasitäitmise võlasuhtele rajanevad nõuded, sh intressinõuded. Korterite nr 4 ja nr 5 vahelise vahelae heliisolatsioonitaseme vastavusse viimist Eesti standardiga EVS 842:2003 ei ole hageja korteriomandi müügilepingu järgi õigustatud nõudma ning vahelae puudulikule kandekonstruktsioonile tugineva hageja täitmisnõude jätab kohus rahuldamata selle aegumise tõttu. Samuti ei võimalda hagi alusena toodud asjaolud rahuldada KOS § 11 lg 1 p 1 ja AÕS § 72 lg 5 alusel esitatud nõuet vahelae võimalike puuduste kõrvaldamiseks.
40.T. S on ehitustehniliste ekspertiiside alal riiklikult tunnustatud ekspert ning omab ekspertiiside tegemisel pikaajalist kogemust. Hageja ei esitanud vastuväiteid T. S eksperdiks nimetamisele. Kohtul puudub alus arvata, et T. Sl ei olnud pädevust käesolevas tsiviilasjas ekspertiisi teostada. Samuti ei saa nõustuda hagejaga, et ekspert T. S andis asjas teadvalt ebaõige arvamuse. Ekspert andis eksperdiarvamuses hinnangu ning seda ei saa juba olemuselt käsitleda õige või ebaõigena. Arvamus saab olla üksnes rohkem või vähem põhjendatud. Samuti ei pruugi eksperdid jõuda alati
ühesugusele arvamusele, sellist võimalust on arvestatud TsMS § 301 lg-s 2 sisalduvas regulatsioonis. Seega ei muuda eriteadmistega isikute Ü. L ja L. Mu arvamused veel T. S seisukohti ebaõigeks. Asudes ekspertarvamuses hindama korteri nr X vastavust EPN 16.1 nõuetele, toimis ekspert T. S kooskõlas TsMS § 301 lg-ga 3. Eksperdile võiks ette heita heliisolatsiooni mõõtmiste läbiviimist olukorras, kus ta leidis, et EVS 842:2003 nõuded elamule niikuinii ei kohaldu. Samas märkis ekspert T. S 27.05.2010 kohtule esitatud kirjalikus seisukohas, et ta selgitas oma seisukohti EVS 842:2003 standardi osas hagejat esindanud advokaat Kenno Vilippusele juba vahetult pärast elamu ehitusprojektiga tutvumist. Sellele vaatamata jäi hageja oma soovidele mõõdistuste teostamiseks kindlaks ning ekspert pidas võimalikuks nendele vastu tulla. Eriteadmistega isikud Ü. L ja L. M said oma arvamusi kujundada just teostatud mõõdistustele tuginedes. Hagejaga võib nõustuda selles, et T. S andis oma kirjalikus ekspertarvamuses muu hulgas õiguslikke hinnanguid, kuid kohus ei ole mainitud õiguslike hinnangutega asja lahendamisel TsMS § 438 lg-st 1 tulenevalt seotud. Sarnaselt T. S arvamusega sisaldavad õiguslikke hinnanguid ka Ü. L ja L. Mu poolt esitatud kirjalikud arvamused. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
41.Hageja palub maakohtu otsuse tervikuna tühistada ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Juhul, kui kohus peab võimalikuks lahendada asi ilma seda esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata, palub hageja kohtuotsuse tervikuna tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada hageja nõuded lähtudes hagiavalduses esitatud järjekorrast. Samas märgib hageja, et ta ei vaidlusta maakohtu otsust osas, millega kohus jättis rahuldamata tema rahalised nõuded 4359,40 euro ulatuses (kodukindlustusmaksed, ühistu remondifondi tehtud maksed, turvasüsteemi, välisukse ja rõduukse luku maksumus).
42.Kohus asus otsuses ekslikult seisukohale, et käesolevas asjas ei kuulu kohaldamisele TsÜS § 146 lg 2 teiseses lauses sätestatu. Kuivõrd lepingu objektiks oleva korteriomandi puhul toimus vahelae rekonstrueerimine, siis on tegemist olukorraga, kus aegumine allub TsÜS § 146 lg 2 sätetele, mitte ainult TsÜS § 146 lg 1 sätetele, kus üldjuhul nõuded ei tulene ehitamisest. Kohtu seisukoht, justkui TsÜS § 146 lg 2 teise lause kohaldamiseks peaks müüja olema lisaks ka töövõtja ehk lepingus peaks siduma ka töövõtuleping, ei ole õige. Ainus kriteerium TsÜS § 146 lg 2 teise lauses sätestatu kohaldamiseks on, et ehitise valmimine, mille osas on puudused, peab olema toimunud vähem kui 5 aastat tagasi nõude esitamisest.
43.Tööde üleandmise akti kohaselt anti tööd üle 15.02.2004, millest tulenevalt ei saanud hageja nõuded ehitise puuduse tõttu aeguda TsÜS § 146 lg 2 kohaselt enne 14.02.2009. Kohus leidis ekslikult, et hageja täitmisnõuded aegusid hiljemalt 01.08.2008 kell 24.00. Käesolevas vaidluses kuulub kohaldamisele lisaks ka TsÜS § 146 lg 4. Kohus leidis ekslikult, et TsÜS § 146 lg 4 ei kuulu kohaldamisele, kuivõrd poolte esitatud asjaolude põhjal ei ole kohtu arvates võimalik järeldada kostja heade kommete vastast tegu või tegevusetust. Kohus ei põhjendanud otsuses, millised hageja poolt esitatud asjaolud ei võimalda järeldada kostja heade kommete vastast tegu. Hageja tõi kohtus esile asjaolud ja õiguslikud põhjendused, mis tema arvates tõendavad kostja hea usu ja heade kommete vastast käitumist lepingu sõlmimisel ja selle täitmisel. TsÜS § 146 lg 4 järgi on aegumistähtaeg kümme aastat ehk mitte varem kui 01.08.2015. Hageja mõlemad täitmisnõuded ei ole aegunud.
44.Kohus leidis ekslikult, et hageja oli 03.10.2009 tehtud taganemisavalduse ajaks kaotanud VÕS § 118 lg 1 alusel korteriomandi müügilepingust taganemise õiguse. Kohus kohaldas VÕS § 118 lg-t 1 ebaõigesti. Hageja sai 2006. aasta detsembris teada, et tema peal asetsevast korterist kostub ebaharilikult tugevalt läbi igasugune korterist tulenev müra, kuid hageja ei saanud 2006. aasta detsembris teada seda, et hagejat häiriv müra oli tingitud vahelae ehk müügilepingu objekti konstruktsioonilisest puudusest, mitte korterielanike lärmakatest eluviisidest ja et tegemist võis olla lepinguobjektil olnud olulise varjatud puudusega. Sellest kirjutas hageja oma 2006. aasta e-kirjas kostjale, et annab küsimuse juristile lahendada ja kui viimane soovitab, lasevad koostada ekspertiisi. Kui selgub, et vahelagi on ehitatud nii, nagu projekt ette näeb, siis tuleb neil leppida tõigaga, et lagi võibki vastavalt kehtivale ehitusstandardile niimoodi läbi kosta. Kui aga ehitanud on kuidagi teistmoodi, peab kostja midagi ette võtma. Kostja väitis oma vastuses hagiavaldusele samuti, et tegemist ei ole vahelae puudusega heliisolatsioonis, vaid lärmakate üürnikega. Hageja sai vahelae mittevastavusest heliisolatsiooni nõuetele teada alles 2009. aasta augustis kohtumenetluses tehtud ekspertiisiaktile lisatud müramõõtmiste tulemustest. Seega sai hageja teada lepinguobjekti olulisest puuduses alles 2009. aasta augustis ja seda jällegi kostja enda tahtliku õigusvastase käitumise tagajärjel - mitte võimaldades teha müramõõtmisi tavalise aegumistähtaja jooksul. Hageja teavitas kostjat, et ta ei ole rahul olukorraga, kus kostja ei reageeri hageja pöördumistele seoses müraprobleemidega, ei lase vabatahtlikult ekspertiisi teha ning hageja soovib jätkuvalt ekspertiisi teostamist. Peale kostja poolt hagejale mittevastamisi ja peale linnavalitsuse ehitusjärelevalve kohalkäiku 2007. aastal esitas hageja 2008. aasta jaanuaris kohtule hagiavalduse. Hageja ei saanud varasemalt teha valikut õiguskaitsevahendi kasutamise osas, kuna ta ei saanud ilma eriteadmisi omavate isikute poolt ekspertiisi tegemiseta teada, kas lepinguobjektil on oluline puudus või mitte.
45.Hageja sai 2009. aasta septembris akustikakonsultant L. Mult teada, et Tervisekaitseinspektsiooni Füüsikalabori mõõtmistulemused näitavad, et löögimüra tase kahe korteri vahel ületab lubatud norme ja et tegemist on olulise puudusega lepinguesemel. Seejärel sai hageja asuda otsustama muude õiguskaitsevahendite valikute üle kui esialgselt kohtule esitatud puuduse kõrvaldamise nõue. Hageja tegi valiku mõistliku aja jooksul peale teadasaamist 2009. aasta septembris, et lepinguobjekt ei vasta olulises osas lepingutingimustele ja teatas 03.10.2009 kostjale, et ta taganeb lepingust.
46.Arvestades, et hagi aegumise tähtaeg on käesoleval juhul TsÜS § 146 lg-st 4 tulenevalt kümme aastat ja hageja sai teada olulisest puudusest lepinguobjektil 2009. aasta septembris, siis 1 kuu alates olulisest puudusest teadasaamisest ei ole ebamõistlikult pikk aeg otsustamaks lepingust taganemise kui õiguskaitsevahendi, kasutamise üle. 03.10.2009 tehtud taganemisavaldus seoses lepinguobjekti oluliste puudustega on kehtiv.
47.Kohus leidis ekslikult, et hageja tuvastusnõude rahuldamine on õiguslikult välistatud ka seetõttu, et VÕS § 116 lg 1 alusel ei ole võimalik taganeda asjaõiguslikust lepingust. Hageja ei esitanud kostja vastu asjaõiguslikust lepingust taganemise nõuet ega ka omandi tagasikandmisele suunatud nõuet, mida iseenesest käsitletakse võlaõigusliku nõudena asjaõiguslepingu sõlmimiseks AÕS § 641 järgi. Kostja nõusolekut kinnisomandi tagasikandmiseks saab asendada TsÜS § 68 lg 5 järgi kohtuotsusega. Seega lahendatakse võlaõiguslikult lepingust taganemise korral
tagasitäitmine, sh ka omandi tagasikandmise asjaõigusliku kokkuleppe küsimus võlaõiguslike nõuete kaudu.
48.Kohus leidis ekslikult, et hageja taganemisavaldus asjaolu alusel, et elamu kandekonstruktsioon ei vasta ehitusnormidele, mis põhjustab vahelae märgatava läbivajumise korter nr 4 lagedes, ei ole õiguslikult kehtiv lähtuvalt VÕS § 118 lg-st 2. Hageja kohustuse täitmise nõuded ei ole aegunud, kuna nende osas on rakendatav VÕS § 146 lg 4 alusel aegumistähtaeg 10 aastat. Kuivõrd kohus tugineb üksnes VÕS § 118 lg-le 2 taganemisõiguse lõppemise arvestamisel ja ei tugine selle taganemisavalduse hindamisel VÕS §-le 118 lg 1, siis kohus möönas, et hageja esitas taganemisavalduse mõistliku aja jooksul peale lepingu olulisest rikkumisest teadasaamist ja lepingust taganemise õigus ei lõppenud analoogselt heliisolatsiooni küsimusega VÕS § 118 lg 1 alusel.
49.Kohus on oma otsustustes ebajärjekindel. Ühelt poolt leidis kohus, et heliisolatsiooninõude puudusest tulenevat taganemisavaldust ei tehtud mõistliku aja jooksul tulenevalt VÕS § 118 lg-st 1, siis teise puuduse osas, milles samuti kostja väitis, et hageja pidi teadma läbivajumisest, leidis kohus, et rakendada tuleb VÕS § 118 lg 2, millega kohus nõustub kaudselt, et hageja ei saanudki teada saada vahelae konstruktsiooni puudusest ilma spetsialisti poolse hinnanguta. Hageja sai 30.11.2009 OÜ Ehitusekspert poolt koostatud eksperthinnangust teada, milline oht hagejat ähvardab lisaks müraprobleemile ja arvestades, et hageja esitas juba 03.10.2009 kostjale müügilepingust taganemise avalduse, samuti, et hageja nõue puuduse kõrvaldamiseks vahelaes oli lahendamisel kohtus, esitas hageja kostjale 09.12.2009 kohtule esitatud menetlusdokumendis koheselt taganemisavalduse ka seoses korter X ja X vahelae kandekonstruktsiooni mittevastavusega ehitusnormidele, mis põhjustab vahelae konstruktsiooni märgatava läbivajumise korter nr X lagedes.
50.Kohus leidis ekslikult, et hageja ei saa kostjalt nõuda vahelae heliisolatsioonitaseme vastavusse viimist standardiga EVS 842:2003. Hageja määratles heliisolatsiooninormid, millele vastavusse viimist ta kostjalt vahelae osas nõuab, tulenevalt teadmisest, et käesoleval ajal ei ole EPN 16.1 normid enam kehtivad ja nende asemel on müranormid määratletud Eesti standardina EVS 842:2003. Vaidlusaluses müügilepingus ei ole kokku lepitud lepinguobjekti kvaliteeti VÕS § 77 lg-st 1 lähtuvalt. Seega tuleb vaadelda, kas lepinguobjekti kvaliteeditingimused tulenevad seadusest (VÕS § 217 lg 1 ja 2).
51.Hageja põhjendas oma nõuet õiguslikult tulenevalt EhS § 3 lg-test 1 ja 4. Hageja tugines lepingu eseme kvaliteedinõuete hindamisel EhS-le põhjusel, et tema poolt ostetud lepinguobjekti rekonstrueeriti enne müüki seoses pööningukorruse väljaehitamisega. Hageja kvalifitseeris korter nr X ja X vahelae ehitust ehitise rekonstrueerimisena, mis EhS § 2 lg 8 kohaselt on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande – ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine või asendamine. Kuivõrd ehitusseaduses ei ole täpsemalt sätestatud ehitise heliisolatsiooninõudeid, mida saaks käsitleda seaduses sätestatud kvaliteedinõudena, siis selgitas hageja välja, EhS § 3 lg 11 alusel, millised ehitusstandardid kehtisid ehitamise ajal, so 2004. aastal selles valdkonnas.
52.Sotsiaalministri 04.03.2002 määrus nr 42 kehtestati Rahvaterviseseaduse § 8 lõike 2 punkti 17 alusel. Määruse § 1 lg 1 kohaselt kehtestab määrus müra normtasemed eluja puhkealal, elamute ning ühiskasutusega hoonete sees ja nende hoonete välisterritooriumil ning mürataseme mõõtmise meetodid. Määruse § 8 kohaselt inimtegevusest põhjustatud müra loetakse ehitises vastuvõetavaks, kui ehitis vastab
projekteerimisnormide eelnõu EPN 16.1 nõuetele. Heliisolatsiooninõuded on esitatud tingimusel, et helirõhutase L pAmax müraallikaga ruumis ei ületa 80 dB. Projekteerimisnormi eelnõu EPN 16.1 teine redaktsioon (1999) jäigi eelnõu tasemele ja seda ei kehtestatud projekteerimisnormina. Eesti Standard EVS 842:2003 kinnitati ja võeti kasutusele Eesti standardina Eesti Standardikeskuse 24.04.2003 käskkirjaga nr 66. Ehitise rekonstrueerimise ja vastuvõtmise ajal kehtis Eesti Standard EVS 842:2003 ja üheaegselt määrus nr 42, milline tegi §-s 8 viite projekteerimisnormide eelnõule EPN 16.1, mida ei kehtestatud kunagi projekteerimisnormina.
53.Kohus asus ekslikult seisukohale, et kuivõrd määrus nr 42 kehtib, siis selle § 8 kaudu muudeti õiguslikult siduvaks ka EPN 16.1 eelnõu, hageja korteri heliisolatsioon peaks vastama EPN 16.1 sätestatud normidele ning hagejal oleks õigus nõuda kostjalt vahelae heliisolatsiooni vastavusse viimist standardis EVS 842:2003 sisalduvate normidega üksnes siis, kui poolte vahel sisalduks sellekohane kokkulepe lepingus.
54.VÕS § 77 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Juhul kui kvaliteedinõudeid lepingus ei määratud ja need ei tulene ka seadusest, tuleb lähtuda VÕS § 77 lg 1 teisest lausest, mille kohaselt peab võlgnik sellisel juhul kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Asjaoludeks, mida keskmise kvaliteedi määramisel tuleb arvestada, on eelkõige vastavate standardite ja normide olemasolu, tavad ja praktika. Käesoleval juhul ei tulene kvaliteedinõuded ei lepingust ega ka seadusest, mistõttu on hageja õigustatud keskmise kvaliteedi määramisel nõudma keskmise kvaliteedi näitajana ka EVS 842:2003 sisalduvaid norme, mis kattuvad EPN 6.1 eelnõus kavandatuga.
55.Kohus asus ekslikult seisukohale, et kuigi tulenevalt hageja nõudest puudub vajadus hinnata korter X vastavust EPN 16.1 nõuetele, siis ekspert T. S arvamuse järgi saab väita, et kõnealune eluruum vastab EPN 16.1 nõuetele. Vaidlus käib ka selle üle, kas eelnõu EPN 16.1 rakendamisel tuleb rakendada selle lisa 5 või mitte. Ekspert T. S leidis, et kuivõrd määrus 42 teeb viite EPN 16.1 eelnõule tervikuna, siis sõltumatuna selle sisust on kõik muudetud kohustuslikuks ja tuleb ka tervikuna rakendada. Kohus asus samuti seisukohale, et kuivõrd sotsiaalministri määrusest ei järeldu, et eelnõu EPN 16.1 lisa nr 5 nõudeid ei tuleks arvestada ja määrus viitab EPN 16.1 eelnõule üldiselt, siis oleks põhjendamatu laiendada vanematele ehitistele eranditeta tänapäeva uusehitistele kehtestatud heliisolatsiooninõudeid.
56.Isegi juhul, kui EPN 16.1 eelnõu normatiive tuleks ehitise keskmise kvaliteedi hindamisel aluseks võtta, siis ei muuda määrus 42 selle sisu. EPN 16.1 eelnõu osas märkis selle autor Linda M, et normide eelnõu lisas 5 esitati Põhjamaade INSTA standardi eelnõu lõplik versioon, mis käsitleb elamute liigitamist akustiliste tingimuste alusel. INSTA standardite eelnõu on mõeldud kasutamiseks juhendmaterjalina, mille põhjal saab elamute heliisolatsiooni senisest diferentseeritumalt hinnata. EPN 16.1 eelnõus märgiti, millised osad on kohustuslikud ja millised on teatmelised. Lisas 5 olevas INSTA Standard korrigeeritud eelnõu INSTA 122:1998 sissejuhatuses märgiti, et selle standardi eesmärgiks on võimaldada elamute projekteerimisel ja ehitamisel järgida standardikohaseid akustilisi tingimusi ja kaasa aidata elamute akustiliste omaduste paranemisele sel määral, et heliisolatsiooninõuded oleksid täidetud enam kui minimaalsed nõuded ette näevad. Standard võib leida kasutamist ka elanike, tellijate, konsultantide, kohaliku haldusvõimu esindajate jt poolt kui alus lepingu sõlmimisel või kui juhendmaterjal
elamutes soodsamate akustiliste tingimuste loomiseks. EPN 16.1 eelnõu tabelis 1 märgiti, et elamutes taandatud löögimürataseme indeks L n,w korterist teise korterisse on 53 dB. Lisas 5, mis on teatmeline, on klassifitseeritud hooned A, B, C, D heliklassideks ja sealsed taandatud löögimürataseme indeksi suurimad väärtused on klass A- 43 dB, klass B- 48 dB, klass C-53 dB, klass D -58 dB. Kui EPN 16.1 eelnõus määratleti iseseisvalt löögimüra tase ühtse suurusena 53 dB, siis on ebaõige asuda võtma norme teatmelisest lisast 5, mis diferentseerib elamud heliklassidesse ja määratleb heliklassidele A ja B tunduvalt kõrgemad nõudmised, kui eelnõu EPN 16.1 ise. Kohtu seisukoht, et lisa 5 on kohustuslik, on põhjendamatu, kuna selle kohustuslikkuse korral oleksid need heliklassid koos normidega ka olnud EPN 16.1 eelnõu normatiivides sees. Seda põhimõtet kinnitas ka EPN 16.1 autor L. M, kelle kirjaliku arvamuse kohaselt ei kohaldata lisa 5 kohustusliku normina.
57.Standardis EVS 842:2003 määrati elamus taandatud löögimürataseme indeks korterist teise korterisse samuti 53 dB. T. S ekspertarvamuses esitatud Füüsikalabori mõõtmistulemuste kohaselt oli lastetoa vahelae taandatud löögimürataseme indeks ilma spektri lähendustegureid arvestamata 61 dB, elutoa vahelael 58 dB, magamistoa vahelael 57 dB, mis on rohkem kui minimaalne 53 dB. Keskmise kvaliteedi määramisel rekonstrueeritud elamule ei tohiks taandatud löögimüra kahe korteri vahel olla suurem kui minimaalne 53 dB. Korterite 4 ja 5 vahelae heliisolatsioonitase ei vasta ka EPN 16.1. eelnõus sätestatud normidele, mis ühtivad Eesti standardi EVS 842:2003 normidega. Kohtu vastupidine seisukoht on ebaõige ja ümber lükatud hageja esitatud ehitusekspert Ü. L ja akustikakonsultant L. Mu ekspertarvamusega.
58.Kohus leidis ekslikult, et hageja nõue viia korterite nr X ja nr X vahelise vahelae heliisolatsioonitase vastavusse Eesti standardiga EVS 842:2003 ei ole piisavalt määratletud. Kohus jättis täitmata eelmenetluse ülesanded välja selgitada hageja nõuded ja rikkus selgitamiskohustust. Kohus jättis esialgselt hagiavalduse käiguta ja peale vaidlusaluse ebaselge nõude saamist asus nõuet menetlema, jättes hagejale mulje, et nõue on lahendamiseks piisavalt selge. Kohus rikkus TsMS § 392 lg 1 p 1, 3, 4 ja lg 3 sätteid.
59.Kohus leidis ekslikult, et hagejal ei ole korteriomanikuna/kaasomanikuna õigust nõuda kostjalt AÕS § 72 lg 5 ja § 89 ning KOS § 11 lg 1 alusel vahelae puuduste kõrvaldamist. Kohus ei põhjendanud, miks hageja ei ole korteriomanikuna õigustatud nõudma kaasomandi esemel lasuvate puuduste kõrvaldamist kostjalt kui rikkujalt ja rikkumise eest vastutavalt kaasomanikult. Vigase vahelae ehitamise otsustasid korteriomanikud /kaasomanikud ja andsid selleks nõusoleku kostjale koos volituste andmisega M. Aile ühistu esindamiseks pööningukorruse väljaehitamisega seonduvas.
60.Pööningukorruse väljaehitamise otsustamine kui toiming oli KOS §-st 16 tulenevalt korteriomanike kokkulepe, mis pandi kirja ühistu koosoleku protokollis. Saabunud tagajärgede eest vastutavad korteriomanikud solidaarvõlgnikena. Rikkumine pandi toime 2004. aastal, see avastati 2009. aastal ehitusekspertiisi tulemusel uue korteriomaniku T. R poolt. Rikkumist ei ole siiani kõrvaldatud, mistõttu on tegemist jätkuva rikkumisega. Hageja ei ole korter nr X uue korteriomanikuna kohustatud taluma ebaõigest vahelae ehitusest tingitud tagajärgi, kuna nende talumiskohustust (AÕS § 89) ei kantud eelmise korteriomaniku poolt kinnistusraamatusse. Kinnisasja omanikud/korteriomanikud vastutavad kaasomandi esemel toimepandud rikkumise eest ühiselt. Kuivõrd on tegemist solidaarvastutusega, siis on hageja õigustatud valima, millise võlgniku vastu ta oma nõude suunab. Hageja leidis, et nõue tuleb
suunata kostja vastu, kuivõrd temale otsustati anda pööningukorruse väljaehitamise õigus ühes korteriomanikuks saamise õigusega, temale pandi kohustus pööningukorrus välja ehitada ja järelikult väljaehitamise õiguspärasuse eest ka vastutada. Hageja nõudeks on rikkumise tagajärgede kõrvaldamine, kuivõrd rikkumine kestab – tegemist on negatoorhagiga, mis ei aegu.
61.Kohus ei põhjendanud, miks ei ole hageja õigustatud kaasomanikuna nõudma kostjalt AÕS § 89 ja 72 lg 5 alusel rikkumiste kõrvaldamist. Hageja nõue on AÕS § 89 ja 72 lg 5 alusel alternatiivnõue lepingurikkumisest tulenevatele nõuetele. Kohtu käsitluse kohaselt sellisele korteromanike tegevusele, mille tagajärjeks on pööningukorruse väljaehitamise tulemusel vahelae läbivajumine ja puudused heliisolatsioonis, ei olegi võimalik õiguslikult mingeid nõudeid asja parandamiseks esitada. Korteriomanikel, kelle kaasomandisse vahelagi kuulub, justkui vastutus puudub. Selline seisukoht on ebaõige. Korteriomandi omanikud kui kaasomandieseme ühisomanikud ja asja omanikud vastutavad igasuguste nende omandist tulenevate kahjulike tagajärgede eest. Kui omanik ei ole võimeline ehitajalt nõudma ehitusseadusele vastavat ehitust, siis tagajärgede eest vastutab asja omanik, mitte ei vabane neist viitega – ehitaja tegi. Selliselt sätestab ka asjaõigusseadus omaniku vastutuse.
62.Kohus leidis ekslikult, et hagejal puudub nõudeõigus kostja vastu KOS § 11 lg 1 p 1 alusel seetõttu, et vahelae ehitus toimus korteriomanike kokkuleppel enne seda kui kostja sai pööningukorruse korter X omanikuks. Kostja pani rikkumise korteriomanikuna toime juba enne seda kui korteriomand nr X juriidiliselt moodustati ja tema selle omanikuks vormistati. Kostja pani kaasomandi osa suhtes rikkumise toime juba pööningukorruse väljaehitamise ajal ja tema tegevuse tagajärjed ilmnesid alles hiljem. Pööningukorruse väljaehitamine on samuti kaasomandiosa kasutamine, mille toime ei tohi teistele korteriomanikele ületada omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Kostja, kui korteriomaniku ja kaasomaniku vastutus ei tulene mitte sellest ajast, mil ta sai korteri nr X omanikuks, vaid sellest ajast, kui vaidlusalune vahelagi rekonstrueeriti ja pööningukorrus välja ehitati.
63.Hageja vaidlustas maakohtus ekspert T. S ekspertarvamuse temal pädevuse puudumise ja ebaõige ekspertiisi tõttu ning taotles kordusekspertiisi läbiviimist, mille kohus jättis rahuldamata. Samuti jättis kohus rahuldamata eksperdi taandamisavalduse. Hageja esitas kohtule vastuväited kohtu tegevusele seoses eksperdi taandamisavalduse rahuldamata jätmisega, mille kohus jättis rahuldamata. Kohus jättis rahuldamata ka hageja teise taotluse ekspertiisi läbiviimiseks põhjendusel, et kohtu arvates on asjas kogutud piisavalt tõendeid.
64.Ekspertarvamuste näol on menetluses vastuolulised tõendid. Ekspert T. S ekspertarvamus on teadlikult antud valearvamus ja antud asjaolusid moonutades. Ekspert T. Sl puuduvad teadmised ja kogemused akustikaalase ekspertarvamuse andmiseks, mistõttu ta ei ole pädev hageja taotletud ekspertiisi läbi viima. Kohus leidis ekslikult, et eksperdi arvamust ei saa olemuslikult käsitleda õige-ebaõige skaalal, kuna tegemist on hinnanguga, mis võib olla üksnes rohkem või vähem põhjendatud. Isegi karistusseadustiku § 321 näeb ette kriminaalvastutuse eksperdi poolt teadvalt vale ekspertarvamuse andmise eest. Hageja esitas vastuväited T. S poolt tehtud ekspertiisile 25.09.2009 ja taotles uue ekspertiisi määramist. Kohus jättis taotluse rahuldamata, mispeale tellis hageja kohtuväliselt ekspert Ü. Lt ekspertarvamuse tulenevalt T. S poolt tehtud ekspertarvamuses antud arvamusele. Ehitusekspert OÜ 30.11.2009 antud arvamuse kohaselt on ekspert T. S andnud ebaõige arvamuse, mis puudutab heliisolatsiooninorme, teostatud mõõtmisi ja nende
tulemuste interpreteerimist, ehitise rekonstrueerimist määratlevate õigusnormide kohaldamist ja tähendust vaidluses, mahutades ebaseadusliku ehituse tulemused ehitusnormide raamidesse. Kohus kuulas ekspert T. S 24.03.2010 kohtuistungil üle, mille tulemusel hageja veendumus eksperdi erapoolikust arvamuseandmisest süvenes.
65.Kohus rikkus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut. Kohus ei põhjendanud otsuses, miks ta ei arvestanud hageja poolt esiletoodud asjaolusid kostja õigusvastase ja pahas usus käitumise põhjendamisel, mis annavad hagejale õiguse nõuda vaidluses TsÜS § 146 lg 2 ja 4 sätete rakendamist, samuti heliisolatsiooninormide rakendamist. Kohus esitas põhjendavas osas vaid deklaratiivseid otsustusi, mitte aga põhjendusi ja neist tehtavaid järeldusi, miks hageja nõuded ei kuulu rahuldamisele, miks on hageja väited ebaõiged või miks nendega ei arvestata.
66.Apellant vähendas nõuet 4359,38 euro võrra ja ei vaidlusta apellatsioonimenetluses tagasitäitmisnõudes esitatud kodukindlustusmaksete, ühistu remondifondi tehtud maksete, turvasüsteemi, välisukse ja rõduukse luku maksumuse nõuete rahuldamata jätmist (kokku 4359,40 eurot). Vastus apellatsioonkaebusele
67.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
68.Hageja ei vaidlusta maakohtu otsust osas, millega kohus jättis rahuldamata tema rahalised nõuded 4359,40 euro ulatuses (kodukindlustusmaksed, ühistu remondifondi tehtud maksed, turvasüsteemi, välisukse ja rõduukse luku maksumus). TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsust ja seaduslikkust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
69.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ning tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks vaidlustatud osas. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
70.TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
71.Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus asja menetlemisel ja otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõigust õigesti. Samuti tuvastas kohus õigesti asjas tähtsust omavad asjaolud. Kohus analüüsis otsuses kõiki tõendeid ja märkis, millistele tõenditele on rajatud kohtu järeldused. Samuti põhjendas kohus, miks ta ei nõustunud hageja väidete ja seisukohtadega. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
72.Maakohus jättis TsÜS § 146 lg 2 teises lauses sätestatu õigesti kohaldamata. Antud juhul ei olnud müügilepingu esemeks korteriomand, mida oleks rekonstrueeritud. Vahelae näol ei ole tegemist ehitisega EhS § 2 lg 1 tähenduses. Samuti ei pidanud maakohus kohaldama TsÜS § 146 lg-t 4, mis sätestab tehingust tuleneva nõude 10 aastase aegumistähtaja, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult.
Kohustuse tahtliku rikkumisega TsÜS § 146 lg 4 tähenduses on tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt. TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud aegumistähtaeg kohaldub nõuetele, mis tulenevad lepingupoole tahtlikust heade kommete vastasest teost, kui viimane soovib õigusvastase tagajärje saabumist. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) või puudulik täitmine ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Selleks, et kohus oleks saanud nimetatud sätet kohaldada, oleks hageja pidanud tooma kohtu ette asjaolud ja esitama tõendid selle kohta, et kostja võõrandas hagejale korteriomandi sooviga hagejat õigusvastasel viisil kahjustada. Maakohus leidis õigesti, et hageja poolt esitatud asjaolude alusel ei saa seda järeldada. Ka apellatsioonkaebuses esitatud loetelu asjaoludest, millele hageja tugineb kostja hea usu ja heade kommete vastase käitumise põhjendamisel (kaebuse lk 6 – 13), ei anna alust maakohtust erineva järelduse tegemiseks. Ükski loetletud asjaolu ei võimalda teha järeldust, et kostja tegutses hagejaga 20.05.2005 lepingut sõlmides eesmärgiga hagejat kahjustada.
73.Maakohus kohaldas VÕS § 118 lg-t 1 õigesti. Kohus leidis põhjendatult, et hageja oli 03.10.2009 taganemisavalduse esitamise hetkeks kaotanud õiguse lepingust taganeda, kuna ta ei teinud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui sai väidetavast vahelae ebapiisavast heliisolatsioonist teada. Kohus tuvastas õigesti, et hageja oli eelnimetatud väidetavast puudusest teadlik hiljemalt 2006.aasta detsembris. Maakohus põhjendas, milliste asjaolude alusel ta sellise järelduse tegi. Asja materjaliga (hageja abikaasa e-kirjad kostjale, hageja abikaasa J. R ütlused kohtuistungil, 25.02.2008 esitatud hagi puuduse kõrvaldamiseks) ei ole kooskõlas apellatsioonkaebuse väide, et hageja sai eelmärgitud puudusest teada alles kohtuekspertiisiaktist 2009.aasta augustis.
74.Asja materjaliga ei ole kooskõlas ka apellatsioonkaebuse väide, et hageja ei esitanud avaldust asjaõiguslikust lepingust taganemiseks. 03.10.2009 ja 09.12.2009 taganemisavaldused on esitatud nii võlaõigusliku müügilepingu kui ka asjaõiguslepingu kohta. Samuti on hageja palunud hagiavalduses tunnustada hageja poolt kostjale esitatud XXX võlaõiguslikust ja asjaõiguslepingust taganemisavalduste alusel lepingust taganemise kehtivust ja 26.05.2005 Tallinna notar M V poolt tõestatud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu lõppemist. Seega on hageja palunud tunnustada lepingust taganemise kehtivust ka asjaõigusliku lepingu osas ja maakohus on õigesti võtnud selle nõude osas seisukoha.
75.Maakohus leidis õigesti, et 09.12.2009 menetlusdokumendis tehtud lepingust taganemise avaldus väidetava vahelae vajumise põhjendusel on VÕS § 118 lg 2 alusel tühine, sest vastava kohustuse täitmise nõue on TsÜS § 146 lg 1 alusel aegunud. Hageja viitab apellatsioonkaebuses selles osas ebaõigesti TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud 10 aastasele aegumistähtajale. Ringkonnakohus käsitles seda eelnevalt käesoleva otsuse p-s 72.
76.Maakohus leidis õigesti ka seda, et hageja ei saa kostjalt nõuda vahelae heliisolatsioonitaseme vastavusse viimist standardiga EVS 842:2003. Kohus on oma seisukohta piisavas ulatuses põhjendanud. Maakohus lähtus õigesti EPN 16.1 normidest, sh selle lisast 5. Kostjal puudub seadusest või lepingust tulenev kohustus viia heliisolatsioon vastavusse EVS-ga 842:2003. Nimetatud standardi kohaldamine ei ole kohustuslik. Pealegi EPN 16.1 ja EVS 842:2003 normid ühtivad ja maakohus tuvastas, et vaidlusaluse vahelae heliisolatsioon vastab nendele normidele.
77.Alusetud on etteheited, et kohus ei täitnud eelmenetluse ülesandeid ja rikkus selgitamiskohustust. Maakohus jättis 10.03.2008 määrusega hagiavalduse käiguta ja selgitas hagejale, et tema nõue vahelae puuduste kõrvaldamiseks ei ole selge, sest ei ole aru saada, millised puudused tuleb kõrvaldada (I kd lk 22). Muu hulgas selgitas kohus, et haginõuded tuleb esitada selliselt, et kohus saaks hagi rahuldamise korral võtta nende osas seisukoha otsuse resolutsioonis ja sellisel juhul oleks kohtuotsuse resolutsioon selgelt arusaadav ja täidetav. Seega üritas kohus hageja nõuet täpsustada ja täitis selgitamiskohustust. Hagiavalduse täpsustuses (I kd lk 27) märkis hageja, et ta soovib hagi eset menetluse käigus täpsustada, kuid seda ta ei teinud. Kuna hageja oli teadlik nõude täpsustamise vajadusest, kuid jättis selle tegemata, ei ole alust süüdistada kohut menetlusnormide rikkumises. Pealegi ei olnud nõude puudulikkus antud juhul määravaks asjaoluks, mis tingis hagi rahuldamata jätmise. Ka juhul, kui hageja oleks määratlenud konkreetsed tegevused, mida kostja peaks tema arvates tegema vahelae heliisolatsiooni vastavusse viimiseks EVS-ga 842:2003, ei oleks kohus saanud hagi rahuldada.
78.Maakohus leidis õigesti ka seda, et hagi alusena esitatud asjaolud ei võimalda hagi rahuldada KOS § 11 lg 1 p 1 ning AÕS § 72 lg 5 ja § 89 alusel. Eluruumi nr X ehitamine otsustati 2003.aastal korteriomanike poolt ja see valmis 2004.aastal, so enne, kui hageja omandas korteriomandi nr X. Kostja ei ole teinud pärast hageja poolt korteriomandi omandamist ühtegi tegu, mida võiks käsitleda KOS § 11 lg 1 p 1 rikkumisena. Samuti ei ole kostja teinud või jätnud tegemata AÕS § 89 tähenduses midagi sellist, mida võiks pidada hageja omandiõiguse rikkumiseks. AÕS § 72 lg 5 reguleerib nõude esitamist, kui kaasomandis olevat asja ei vallata ja kasutata kõigi kaasomanike huvidest, millega antud juhul tegemist ei ole.
79.Kuigi maakohus jättis hageja taotlused kordusekspertiisi läbiviimiseks rahuldamata, ei esitanud ta kohtu tegevuse kohta TsMS § 333 lg-s 1 sätestatu kohast vastuväidet, mistõttu ei või ta sama paragrahvi lg 3 järgi tugineda veale kohtu tegevuses kohtulahendi peale edasi kaevates ja ringkonnakohus jätab sellekohased apellatsioonkaebuse väited tähelepanuta.
80.Hageja avaldused ekspert T.S taandamiseks pärast ekspertiisi tegemist jättis maakohus põhjendatult rahuldamata (selle kohta esitas hageja maakohtule vastuväited). T.S on ehitustehniliste ekspertiiside alal riiklikult tunnustatud ekspert ja ta omab sellel alal pikaajalist kogemust. Hageja ei vaielnud ekspertiisi määramisel sellele vastu, et eksperdiks määratakse T.S. Iseenesest asjaolu, et eksperdi järeldused ei ole hagejale meelepärased, ei anna alust kahelda eksperdi pädevuses, teadmistes, kogemustes ja erapooletuses.
81.Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.
82.Maakohtus kantud menetluskulud jäävad hageja kanda, nagu on määratud maakohtu otsuses. Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, kannab TsMS § 171 lg 1 järgi ka apellatsioonimenetluse kulud hageja.
83.TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
Iko Nõmm
Kaupo Paal
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.