Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Imbi Sidok ja Malle Seppik
Kohtuistungi toimumise aeg
20.03.2012, avalik kohtuistung
Otsuse tegemise aeg ja koht
08.05.2012
Tsiviilasi
Vaidlustatud kohtulahend
Niina-Inessa Stepanova hagi Tallinna linna vastu ja Tallinna linna hagi Niina-Inessa Stepanova vastu üürivaidluses Harju Maakohtu 25.11.2011 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Niina-Inessa Stepanova apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Niina-Inessa Stepanova (isikukood xxxxxx, elukoht xxxxxxxx), riigi õigusabi korras esindaja vandeadvokaat Piret Simm Kostja Tallinna linn (asukoht: Vabaduse väljak 10, Tallinn), esindaja Evi Tänak-Aruksaar
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1010,44 eurot
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 25.11.2011 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta Niina-Inessa Stepanova kanda.
3.Välja mõista Niina-Inessa Stepanovalt riigilõiv 255,64 eurot riigituludesse. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Minu Vara OÜ, kui Tallinna linna esindaja ja hageja sõlmisid 13.10.2008 tähtajalise üürilepingu Meeliku 24/4-242 Tallinnas asuva 52,7m2 suuruse eluruumi üürile andmiseks. Üürileping oli sõlmitud tähtajaga kuni 13.10.2013. Üürilepingu punktis 9 oli kokku lepitud, et üürisumma on 84,20 eurot (1317,50 krooni) kuus. 30.03.2010 katkestas üürileandja hageja eluruumi varustamise elektriga põhjusel, et hagejal on võlg. 04.08.2010 esitas üürileandja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt lõpetab üürilepingu alates 16.09.2010 võla tõttu. Hageja leiab, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 alusel on ülesütlemine tühine. Kostja ei ole täpsustanud, millisest VÕS § 316 lg 1 punktist ta juhindub. Nimetatu on tähtis, kuna kostja on ülesütlemise teates märkinud, et võlg üüri ja kõrvalkulude eest kokku on 290,87 eurot (4551,14 krooni), sealhulgas üürivõlg 290,87 eurot (4551,14 krooni). Ülesütlemises on märgitud, et juhindutakse poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktidest 21.5 ja 21.6. Kostja ülesütlemise teade on vastuoluline, sest kord räägitakse, et võlg koosneb üürist ja kõrvalkuludest, teinekord, et ainult üürist. Samuti on märgitud, et kolmel korral ei ole õigeaegselt makstud üüri ja et üürivõlg ületab kolme kuu maksmisele kuuluva summa. Nimetatu on tähtis, kuna hageja tasus igakuiselt kostjale. Hageja ei jätnud kostjale tasumata kolm kuud järjest. Hageja võlgnevus tekkis raske majandusliku olukorra tagajärjel. Hageja töötas OÜ-s Siiras Tegu sekretäri abina. Sügis-talvisel perioodil ei maksnud tööandja hagejale palka ja sellest ajast tekkis hagejal võlg. Hageja on koondatud nimetatud firmast novembris 2009. Hageja kasutas pinda üksi ja lapsed ei saanud teda igakuiselt aidata. Hageja on antud pinnale üksi sisse kirjutatud. Hageja soovis ka võlga likvideerida ja proovis sõlmida maksegraafikut, kuid sellele ei reageeritud. Hageja võeti töötuna arvele alates 17.11.2009. Lasnamäe LOV sotsiaalhoolekandeosakond on hagejale maksnud toimetulekutoetust alates 2010. Käesolevaks ajaks on hagejal võlgnevus kostja ees likvideeritud. Elektrienergia väljalülitamine on seadusevastane ja hageja palub kohustada kostjat taastama tema elamispinna varustamine elektrienergiaga. Hagejale jääb arusaamatuks, et kui temale öeldi ülesütlemisteatega üles üürileping selle tõttu, et tal on üürivõlg üle kolme kuu, siis mille alusel elekter välja lülitati. Ülesütlemisteate järgi temal kõrvalkulude võlga ei olnud ja siis oleks ka elektrienergiaga varustamine tulnud taastada.
Kostja vastus hagile ja kostja hagi
7.Tallinna linn hagi ei tunnista ja esitas omapoolse hagi. Kostja palub mõista hagejalt välja lepingujärgne viivis 39,00 eurot (610,18 krooni) ja kohustada hagejat tagastama Tallinna linnale Meeliku 24/4-242 asuv eluruum. Juhuks, kui hageja vabatahtlikult eluruumi Tallinna linnale ei tagasta, siis määrata eluruumi tagastamise osas otsuse täitmise viisiks hageja ja ning temale kuuluva vara nimetatud eluruumist väljatõstmine. Menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda.
8.Hageja on üürilepingut allkirjastades kinnitanud, et ta on teadlik, et üürilepingu tingimustena kehtivad üürilepingutele lisatud “üürilepingu tingimused”, ta on märgitud tingimustega tutvunud,
mõistnud tingimuste sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega nendel tingimustel. Üürilepingute tingimuste punktide 6.1 – 6.3 ja 7.1 – 7.7 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üüri, samuti kõrvalkulude eest. Üürilepingu punktis 9 oli kokku lepitud, et üürimäär on 25 krooni 1m2 eest, seega oli üürisumma 84,20 eurot (1317,50 krooni) kuus. Üürilepingu tingimuste punkti 8 järgi on üürileandjal õigus ühepoolselt tõsta üüri, teatades sellest üürnikule. Vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 25.11.2009 korraldusele nr. 1957-k on alates 01.01.2010.a. üüri määraks 1,76 eurot (27,50 krooni) 1m2 eest, seega oli üürilepingu ülesütlemise hetkel üürisumma 92,62 eurot (1449,25 krooni) kuus.
9.Kuna hageja ei täitnud pikaajaliselt üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust nõuetekohaselt, siis esitas kostja 03.08.2010 üürilepingu ülesütlemise avalduse. Kostja lisatud raamatupidamisväljavõttest nähtub selgelt, et hageja on eksinud üürilepingu tingimuste vastu, mis annavad alust öelda üürileping üles punkti 21.6 alusel. Hageja on ise nimetatud punktile ka viidanud, aga väidab ilma ühtegi tõendit lisamata, et ta ei ole selle punkti vastu eksinud. Üürilepingu ülesütlemise avalduses on selgelt öeldud, et seisuga 02.08.2010 on võlgnevus 290,87 eurot (4551,14 krooni). See ületab kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri summa. Kuna kostja on ülesütlemisavalduse kätte saanud, siis on ülesütlemine tema suhtes kehtiv.
10.Seisuga 01.02.2010 oli hageja võlgnevus 4898,35 krooni, 01.03.2010 6215,57 krooni, 01.04.2010 5015,55 krooni, 01.05.2010 6612,43 krooni, 01.06.2010 5287,01 krooni, 01.07.2010 4551,14 krooni, 01.08.2010 4551,14 krooni. Seega ei saa väita, et võlgnevus oleks lühiajaline ja üürnik oleks üürilepingulisi kohustusi täitnud kohaselt, mis annaks aluse üürilepingut jätkata.
11.Kostja saatis hagejale 15.01.2010 hoiatuskirja. Selle peale toimus hageja poolt mitmeid meilivahetusi ja telefonikõnesid, mis päädisid suulise kokkuleppega anda talle lisa tähtaeg võla likvideerimiseks kuni 10.03.2010. Hageja oma lubadusi ei täitnud, kuid tõi kuhja põhjendusi ja etteheiteid oma endisele tööandjale, miks ta maksta ei ole saanud. Kostja katsed saada hagejaga ühendust teatatud eposti ja telefoninumbrite kaudu olid edutud, sest hageja neile ei vastanud. Hagejaga sai suhelda ainult siis, kui ta ise helistas ja tema valitud teemal.
12.Hageja alustas võla likvideerimist alles pärast üürilepingu ülesütlemise avalduse kättesaamist ja üürilepingu lõppemise päeva. Üürileping poolte vahel lõppes 16.09.2010. Seega ei ole hagejal alates sellest ajast enam õigust nõuda eluruumi Meeliku 24/4-242 elektrienergiaga varustamist, kuna üürileandja on kohustatud hoidma eluruumi lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis üürilepingu kehtivuse ajal, kuid tulenevalt üürilepingute tingimuste punktist 22.1 pidi hageja eluruumi hiljemalt lepingu lõppemise päeval vabastama.
13.Kuigi kostja ütles üürilepingu üles alates 16.09.2010, jätkas hageja eluruumi kasutamist. Sellest tulenevalt on kostja alates 17.09.2010 nõudnud hagejalt eluruumi vabastamisega viivitamise eest kahjuhüvitist vastavalt talle esitatavatele arvetele.
14.Võttes arvesse hageja niigi rasket majanduslikku olukorda (korteri eest esitatavaid arveid ei tasu mitte hageja ise, vaid Tallinna Linna Lasnamäe linnaosa sotsiaalosakonna kaudu) ja tahtmata seda veelgi süvendada, pole hageja nõudnud lepingujärgset kahjuhüvitist, vaid on nõudnud kahjuhüvitist eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulude ja kehtiva üürimäära suuruses summas.
15.Kostja esitatud korteri saldost nähtub, et hagejal on alates 01.11.2009 üürileandja ees pidev võlg. Hagejale esitatud arvetest nähtub, et esmakordselt esitati viivisenõue alles juulis 2010 esitatud arvega võla eest, mis oli hagejal seisuga 01.07.2010. Viivist on arvestatud igakuiselt eelmise kuu eest järgmise kuu arve koostamise momendil, arvestades selleks ajaks kogunenud võla kogusummat ja korrutades selle arvestuse toimumise kuu päevade arvuga. Arvestades asjaolu, et viivist ei nõuta kogu selle perioodi eest, mil hageja viivitas rahaliste kohustuste täitmisega, vaid üksnes viimase nelja kuu eest, ei ole nõutav viivis hageja suhtes ülemäärane või liigselt koormav. Hageja vastus Tallinna linna hagile
16.Niina-Inessa Stepanova Tallinna linna hagi ei tunnista. Hagejale ei ole allkirja vastu antud teadet, et rendi määra tõsteti 1,76 eurole (27,50 kroonile). Hageja on likvideerinud võla ja tasub igakuiselt arveid. Seda vaatamata sellele, et tal ei ole elektrit ja korterit ta kasutada ei saa. Hageja on huvitatud elamispinna edaspidisest kasutamisest. Ta on seda tõendanud sellega, et tasub igakuiselt üüri ja kommunaalteenuste eest. Kolme kuu üürisumma oli 277,87 eurot (4347,75 krooni). Hageja võlg oli 290,87 eurot (4551,14 krooni). Seega ületas võlg kolme kuu üüri summa 13 eurot (203,39 krooni). Arvestades asjaolu, et sellel ajal valitses majanduslik kriis ja paljudel inimestel olid võlad, oli tegemist väikese võlaga. Seda enam, et samaaegselt ei olnud hagejal korteris elektrit. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt on hea usu vastane, kui üldises raskes majanduslikus olukorras öeldakse üles leping 12,78 eurose (200 kroonise) võla pärast. Tegemist on inimese ainukese elamispinnaga. Võlg ei tekkinud asjaolust, et isik lihtsalt ei maksnud, vaid sellest, et tööandja ei maksnud hagejale välja palka. Hageja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemise alus ei ole kooskõlas seadusega. Esimese astme kohtu lahend
17.Harju Maakohus jättis Niina-Inessa Stepanova hagi Tallinna linna vastu rahuldamata ja rahuldas Tallinna linna hagi Niina-Inessa Stepanova vastu, kohustas Niina-Inessa Stepanovat vabastama eluruumi, Meeliku 24/4-242 Tallinnas, valduse ja andma eluruumi üle Tallinna linnale. Nimetatud kohustuse täitmata jätmisel tõsta Niina-Inessa Stepanova eluruumist Meeliku 24/4-242 Tallinnas välja. Kohus mõistis Niina-Inessa Stepanovalt Tallinna linna kasuks välja viivise 39,00 eurot (610,18 krooni). Kohus jättis menetluskulud Niina-Inessa Stepanova kanda.
18.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Minu Vara OÜ, kes oli Tallinna linna kui üürileandja esindaja, ja üürnik Niina-Inessa Stepanova sõlmisid 13.10.2008 eluruumi üürilepingu nr MV-469 tähtajaga kuni 13.10.2013 aadressil Meeliku 24/4-242 Tallinnas asuva eluruumi, suurusega 52,7 m2, üürile andmiseks. Vaidlust ei ole selles, et alates 01.01.2010 on üüri suuruseks 27,50 krooni ruutmeetri eest, kokku 1449,25 krooni ühes kuus ja et hagejale esitati arved igakuiselt. Kostja katkestas alates 30.03.2010 hageja kasutusse antud eluruumi elektrienergiaga varustamise põhjusel, et hagejal olid tasumata arved. 02.07.2010 kirjaga teatas üürileandja hagejale, et alates 01.07.2010 hakatakse üüriarvete tasumisega hilinemisel arvestama viivist vastavalt üürilepingu tingimuste punktile 7.3. Kostja esitas 04.08.2010 hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse lepingu lõpetamiseks alates 16.09.2010 seoses võlgnevusega summas 4551,14 krooni.
19.Pooled vaidlevad üürilepingu ülesütlemise avalduse kehtivuse ning hagejal elektrienergia väljalülitamise aluse üle ning viivise nõude üle.
20.Pooltel puudub vaidlus selles, et hageja on kostja 04.08.2010 üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte saanud. Antud ülesütlemisavaldus vastab seaduses sätestatud nõuetele, kuivõrd selles on märgitud üüritud eluruum Meeliku 24/4 Tallinnas, lepingu lõppemise päev 16.09.2010, ülesütlemise alus VÕS § 316 lg 1 ja asjaolu, et seisuga 02.08.2010 on hagejal üürivõlg kostja ees summas 4551,14 krooni, mis ületab kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri summa ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
21.VÕS § 313 lg 1 ja üürilepingu tingimuste punktid 21.5 – 21.7 sätestavad, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS §-s 316 sätestatud aluse tuvastamisel üürilepingu ülesütlemiseks, ei pea kaaluma lepingupoolte huvisid lepingu jätkamiseks.
22.VÕS § 271 alusel on üüri maksmine üürniku peamine üürilepingust tulenev kohustus. Kohtule esitatud üüriarvete ja kostja raamatupidamistõendiga hageja korteri saldo kohta jaanuar 2010 kuni oktoober 2010, on tõendatud, et seisuga 01.02.2010 on kostja võlgnevus olnud 4898,35 krooni, 01.03.2010 oli võlgnevus 6215,57 krooni, 01.04.2010 oli võlg 5015,55 krooni, 01.05.2010 6612,43 krooni, 01.06.2010 5287,01 krooni, 01.07.2010 4551,14 krooni, 01.08.2010 4551,14 krooni.
Eeltoodu alusel ei nõustunud kohus hageja väitega, et tegemist oli lühiajalise võlgnevusega ning et üürnik on oma üürilepingulisi kohustusi täitnud nõuetekohaselt, mis annaks aluse üürilepingut jätkata. Seega on asjas tõendamist leidnud, et hageja üürivõlg kostja ees ületas üürilepingu ülesütlemise hetkel kolme kuu üüri summa, kuivõrd ühe kuu üür oli 1449,25 krooni. Asjaolu, et hageja oli antud võlgnevusest teadlik, on tõendatud hagejale esitatud üüriarvetega, millele oli võlasumma igakuiselt märgitud. Eeltooduga on tõendatud, et kostjal oli VÕS § 316 lg 1 punkti 2 ja üürilepingu tingimuste punkti 21.6 alusel seaduslik alus hagejaga sõlmitud üürileping üles öelda. Hageja vastupidist tõendanud ei ole.
23.Hageja põhjendused üüri maksmata jätmise kohta seoses rahaliste vahendite puudumisega töötuks jäämise tõttu 2009 novembris on eksitavad ja ei ole asjakohased, kuivõrd hagejale esitatud 2009 augustikuu üüriarvest nähtub, et hagejal oli seisuga 01.08.2009 võlg eluruumi eest 1416,48 krooni, seega enne hageja töötuks jäämist. Samuti oli hagejal võimalus vajadusel taotleda toimetulekutoetust Tallinna linnalt. Hageja põhjendus oma õiguste mittetundmise kohta ei ole kohane ega vabasta hagejat üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Kohus nõustus ka kostja seisukohaga, et vajadusel oli hagejal võimalik abi paluda ka oma täiskasvanud lastelt, kellel oli samuti üürilepingu punkti 11 alusel õigus koos hagejaga vaidlusalust eluruumi kasutada.
24.Arvestades asjaolu, et hageja ei ole tõendatud üürilepingu tingimuste punkti 21.6 nõuetekohast täitmist, mis on üürilepingu lõpetamise aluseks, leidis kohus, et üürilepingu ülesütlemise alus on seaduslik ning põhjendatud. Eeltoodu alusel lõppes pooltevaheline üürileping kostjapoolse ülesütlemisega 16.09.2010, mistõttu tuleb hageja esitatud hagi ülesütlemise tühiseks tunnistamiseks jätta rahuldamata. Kuivõrd pooltevaheline üürileping on lõppenud, tuleb hageja nõue kostja kohustamiseks taastada vaidlusaluse eluruumi elektrienergiaga varustamine jätta VÕS § 276 lg 1 alusel rahuldamata.
25.Tulenevalt üürilepingu tingimuste p-st 3 on maksetega viivitamisel üürileandjal õigus nõuda ja üürnikul kohustus nõudmise korral maksta viivist 0,15% tasumata summalt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Hagejale esitatud arvetest nähtuvalt on hagejal kostja ees pidev võlgnevus alates 01.11.2009. Kohus ei nõustu hageja väitega, et 2010 suvekuudel hagejal võlgnevust ei olnud ja kostja nõuab hagejalt viivist varasema võla eest. Asja materjalidest nähtub, et esimest korda on kostja viivise nõude esitanud 2010 juulikuu arve alusel, mille kohaselt on hageja võlgnevus seisuga 01.07.2010 4551,14 krooni. Kostja viivise nõue on seaduslik ja põhjendatud, kuivõrd kostja arvestusest nähtuvalt on viivist arvestatud igakuiselt eelmise kuu eest järgmise kuu arve koostamise seisuga ning arvestatud on selleks ajaks tekkinud võlgnevuse kogusummat, mis on korrutatud arvestuse toimumise kuu päevade arvuga kokkulepitud määras. Viivisenõue summas 39 eurot (610,18 krooni) ei ole hageja võlgnevust summas 4551,14 krooni arvestades liigselt koormav ning on mõistlik ja põhjendatud ning viivise vähendamiseks alus puudub.
26.Kuna pooltevaheline üürileping on lõppenud ning hageja vaidlusalust eluruumi vabastanud ei ole, on kostjal õigus VÕS § 334 lg 1 alusel nõuda hagejalt eluruumi vabastamist. TsMS § 445 lg 1 alusel võib kohus otsuses kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Täitemenetluse seadustiku § 180 kohaselt, kui võlgnik ei täida täitedokumenti vabatahtlikult ( sh ei vabasta eluruumi), võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui isikud. Kohus leiab, et otsuse täitmise viisiks tuleb määrata hagejal vaidlusaluse eluruumi valduse vabastamine ja üleandmine kostjale ning kui hageja antud valdust vabatahtlikult ei vabasta, tuleb ta eluruumist välja tõsta.
27.Niina-Inessa Stepanova hagi tuleb täies ulatuses tõendamatuse tõttu jätta rahuldamata ning Tallinna linna hagi rahuldada täies ulatuses. TsMS § 162 lg 1 alusel jättis kohus menetluskulud hageja kanda.
Apellatsioonkaebus
28.Niina-Inessa Stepanova palub tühistada maakohtu otsuse ja rahuldada tema nõuded ning jätta menetluskulud Tallinna linna kanda.
29.Kohus on asunud vääralt seisukohale, et ülesütlemise avaldus vastab seaduse nõuetele. Otsuses märgitakse, et seisuga 02.08.2010 on hagejal üürivõlg kostja ees 4551,14 krooni. On ebaselge kas võlgnevuseks peeti kommunaalmakseid või üüri. Ülesütlemise teates on viidatud pooltevahelise lepingu punktile 21.5. Hageja ei ole kordagi hilinenud kommunaalkulude või üüri maksmisega kolmel järjestikusel maksetähtpäeval. Kohtuotsuses ei ole kohus selgitanud ega analüüsinud hageja väidet vaid on märgitud üldsõnaliselt, et ülesütlemise avaldus vastab seaduse nõuetele. Seda vaatamata selles sisalduvatele ebatäpsustele.
30.Kohus on asunud vääralt seisukohale, et hageja võlg tekkis juba tema töötamise ajal ja seega tema töötuks jäämisega võla tekkimise põhjendamine on kohut eksitav. Hageja selgitas oma varasemates kirjades (hagiavaldus 13.04.2011), et enne tema koondamist ei maksnud tööandja ka temale pikemat aega palka välja. See oli sügis-talvisel perioodil, enne tema koondamist. Hageja täiskasvanud laste majanduslik olukord ei võimaldanud neil oma ema toetada. Peale toetuse saamist on hageja Tallinna linna ees võla likvideerinud ja on tasunud elamispinna eest kuni käesoleva ajani. Seega on hageja näidanud, et ta on võimeline tasuma elamispinna eest. Hageja on tasunud täielikult kommunaalkulude eest, kuigi elekter korteris on välja lülitatud ja ta ei saa korterit tegelikult kasutada.
31.Hagejale peab kehtima üürimäär, mis oli lepingu sõlmimisel. Hageja ei valda eesti keelt ja seetõttu ei saanud ta allakirjutatud lepingu sisust täpselt aru. Seda, et lepingu vene keelne tõlge on olemas internetis, sai hageja teada hiljem.
32.Hageja püüdis korduvalt läbirääkimisi pidada tekkinud võla osas, kuid maksegraafikut temale ei koostatud. Võlgnevuse summa ei olnud suur ja arvestades majanduslikult rasket olukorda, ei ole mõistlik nii väikese summa pärast lepingut lõpetada.
33.Elektri väljalülitamine on ebaseaduslik. Ka Tallinna linna esindaja ise üürikomisjonis asja arutamisel selgitas seda. Esindaja selgitas, et neil on olnud korra juhtum, mis jõudis Riigikohtusse ja kohus võttis sellise seisukoha. Hagejat ei informeeritud elektri väljalülitamisest seaduses ettenähtud korras.
34.Hageja sai üüriarve novembri 2011 eest, millele on märgitud „üür“ asemel „kahjuhüvitis". Hagejale teatati sotsiaalosakonnast, et sellisel juhul nad ei maksta toetust elamispinna eest. Kohtuotsus ei ole jõustunud. Seda, kas leping on lõppenud või mitte, saab öelda alles siis, kui kohtuotsus on jõustunud. Hageja esitas Tallinna Linnavaraametile 01.12.2011 sellekohase avalduse, milles palub olukorra lahendada.
35.Viivise arvestamine ei ole kooskõlas lepinguga. Viivist hakati arvestama ajast, mil võlga ei olnud. Samas palub hageja kohtul viivist vähendada VÕS § 325 sätetest lähtuvalt. Vastus apellatsioonkaebusele
36.Tallinna linn vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
37.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
38.Selleks, et üürilepingu ülesütlemine oleks kehtiv, peavad olema täidetud ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. VÕS § 325 lg-s 1 sisalduvad formaalsed eeldused, mille järgi võivad üürileandja ja üürnik üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Antud juhul on ülesütlemise formaalsed eeldused täidetud. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et ülesütlemise alus pole üheselt mõistetav. Ülesütlemise avaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Ülesütlemise avalduses on märgitud ülesütlemise põhjuseks asjaolu, et seisuga 02.08.2010 on üürniku võlgnevus 4551,14 krooni, mis koosneb üürivõlast. Avalduses ei tugine üürileandja kõrvalkulude võlale.
39.VÕS § 316 lg 1 loetleb üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed eeldused, mille esinemisel üürileandja võib üürilepingu üles öelda. VÕS § 316 lg 1 p 2 kohaselt on üheks selliseks eelduseks ka asjaolu, et võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa.
40.Ka üürilepingu 21.jaos on loetletud sarnased lepingu ülesütlemise alused, mille p. 21.6 kohaselt on aluseks asjaolu, kui üürnik võlgneb üüri summas, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa.
41.Vaidlust ei ole selles, et üürilepingu ülesütlemise ajal võlgnes hageja üürileandjale summa, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa, millele tugines üürileandja ka ülesütlemise avalduses. Tegemist on lepingu olulise rikkumisega, mida pooled on ette näinud lepingu erakorralise lõpetamise alusena ja mis tuleneb ka seadusest. Seega on olemas õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks.
42.Nõustuda ei saa hageja seisukohaga, et temale peab kehtima üürimäär, mis oli lepingu sõlmimisel, kuna ta ei valda eesti keelt ja ei saanud täpselt aru allakirjutatud lepingu sisust. Eesti keele mitteoskamine ei vabasta lepingu poolt oma lepinguliste kohustuste täitmisest, kui ta sellisel kujul lepingu sõlmis. Lepingu sisu vastu pidi hageja eelkõige ise huvi tundma. Hagejale selgitati, et lepingu venekeelne tõlge on olemas internetis. Samuti oli hagejal võimalus kaasata lepingu sõlmimisele omapoolne tõlk.
43.Asja materjalist nähtub, et hagejale saadeti 25.01.2010 kiri, milles paluti tasuda võlgnevus 27.01.2010 ja hoiatati, et võlgnevuse mittetasumisel lõpetatakse elektrienergiaga varustamine ja algatatakse üürilepingu lõpetamine. Peale seda pidasid pooled läbirääkimisi, mille tulemusena anti hagejale täiendav maksetähtaeg kuni 10.03.2010. Hageja võlgnevust ei likvideerinud ja 03.08.2010 ütles üürileandja lepingu üles.
44.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et viivisenõue summas 39 eurot ei ole hageja võlgnevuse suurust ja kestust arvestades liiga suur. Vastavalt üürilepingu punktile 7.3 on maksetega viivitamisel üürileandjal õigus nõuda ja üürnikul kohustus nõudmise korral maksta viivist 0,15% tasumata summalt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Hagile lisatud korteri saldost nähtub, et hagejal on alates 01.11.2009 üürileandja ees pidev võlg. Esitatud arvetest nähtub, et esmakordselt esitati viivisenõue juulis 2010 esitatud arvega võla eest, mis oli kostjal seisuga 01.07.2010. Kuigi hageja oli võlgu juba alates 01.11.2009, siis viivist nõutakse talt alles alates 01.07.2010 kuni üürilepingu lõppemiseni 16.09.2010. Seega viivist ei nõuta kogu selle perioodi eest, mil hageja viivitas rahaliste kohustuste täitmisega, vaid üksnes viimase nelja kuu eest. Kuna üürileandja on juba esitanud viivise nõude osaliselt, pole alust seda veelgi vähendada.
45.Kuna maakohus tuvastas, et üürileping on kehtivalt üles öeldud, jättis ta VÕS § 276 lg 1 alusel rahuldamata hageja nõude kostja kohustamiseks taastada vaidlusaluse eluruumi elektrienergiaga varustamine. Peale üürilepingu lõppemist ei ole üürileandja kohustatud üürilepingut täitma,
muuhulgas varustama korterit elektrienergiaga. Selleks, et lepingu täitmist nõuda, peab hageja lepingu olemasolu suutma ära tõendada. Käesoleval juhul hageja seda teinud ei ole.
46.Hageja võlgnevus oli suurem kui kolme kuu üüri summa, mida ei saa pidada ühekordseks väikeseks võlgnevuseks, nagu hageja leiab. Arvestades hageja rasket majanduslikku olukorda, ei ole põhjendatud pidada üksinda 52,7m2 suurust korterit, mille eest ta on võimeline tasuma üksnes toetusega. Hageja selgitas ringkonnakohtu istungil, et ta soovib korterit säilitada oma täisealistele lastele, kes elavad eraldi. Asjas ei ole aga esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et hageja täisealised lapsed sooviksid koos hagejaga elada ja korteri eest tasuda. Hageja väidab apellatsioonkaebuses, et kuigi ta ei ela korteris, tasub ta täielikult kommunaalkulude eest. Seega on hagejal olemas ka teine elukoht. Ülesütlemisavalduses on hagejal palutud pöörduda teise elamispinna vajadusel Lasnamäe Linnaosa Valitsuse sotsiaalhoolekande osakonna poole. Ringkonnakohtu istungil kinnitas Tallinna linna esindaja, et Tallinna linn on valmis sõlmima hagejaga uue üürilepingu väiksema elamispinna peale, millest hageja on aga senini kategooriliselt keeldunud. Sellises olukorras ei saa pidada hagejaga üürilepingu lõpetamist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Menetluskulude jaotus ja selgitus
47.TsMS § 173 lg 1 kohaselt peab asja järgmisena menetlev kohus lahendis esitama kogu seni kantud menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.
48.Tallinna Ringkonnakohtu 13.12.2011 määrusega vabastati hageja apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu tasumisest täies ulatuses. Ühtlasi hoiatati hagejat, et apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise korral mõistetakse temalt menetluskulud riigituludesse välja. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb Niina-Inessa Stepanovalt TsMS § 190 lg 4 alusel välja mõista riigituludesse riigilõiv 255,64 eurot, millest ta apellatsioonkaebuse esitamisel oli vabastatud.
49.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
G. Kivinurm
I. Sidok
M.Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.