27. aprill 2012 kell 15.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-11-5109
Tsiviilasi
KÜ XXX hagi VA(registris A ) vastu võla saamiseks
Hagihind
2 580,48 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX), seaduslik esindaja KK Kostja VA (A ) (isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja AO (XXX)
Kohtuistung
15.03.2012
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja seaduslik esindaja KK Kostja VA Kostja lepinguline esindaja AO
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista VA’lt majandamiskulude ja kommunaalteenuste võlgnevus 985,48 (üheksasada kaheksakümmend viis eurot ja 48 senti) eurot KÜ XXX kasuks.
3.Kohustada VA’t taastama elamu XXX, Tallinn trepikoja tagumises koridoris endine olukord. Menetluskulude jaotus Jätta kõik menetluskulud 100% ulatuses VA kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud
1.Kostja on korteriomandi asukohaga XXX , Tallinn omanik.
2.Elamut XXX/Telliskivi 40, Tallinn majandab ja esindab hageja. Hagejate nõue ja põhjendused
3.Hageja palub kohtule esitatud hagiavalduses kostjalt välja mõista majandamiskulude ja kommunaalteenuste võlgnevuse 985,48 eurot ja kohustada kostjat taastama endine olukord XXX tagumise trepikoja koridoris ning välja mõista kostjalt menetluskulud. Hageja tugineb oma nõudes
KÜS § 151.
4.Hageja tegevuse eesmärgiks on Tallinnas XXX/XXX asuva elamu ja selle juurde kuuluva maa ühine majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine, samuti ühistu liikmetele seoses eluruumi kasutamisega teenuste osutamine. Tulenevalt põhikirja punktidest 3.2.6 ja 3.2.7 on hageja esitanud kostjale igakuiselt majandamiskulude ja kommunaalteenuste arveid, milliseid kostja on kohustatud tasuma. Kostja ei ole oma kohustust nõuetekohaselt täitnud ning on jätnud hagejale tasumata arved summas 985,48 eurot (tl 4-5, 10-11, 50-78) vaatamata korduvatele meeldetuletustele.
5.2005. detsembris lammutas kostja elamu asukohaga XXX, Tallinn trepikojas oleva panipaik-kapi ja ühendas vastava ruumi omavoliliselt enda korteriomandi reaalosaga (tl 12). Kostjal puudus nimetatud tegevuseks seaduslik alus. Hageja on korduvalt nõudnud endise olukorra taastamist, kuid kostja olukorda taastanud ei ole. Hageja on pöördunud nimetatud probleemiga ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poole (tl 13-15).
6.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et hoolimata poolte vahelisest kokkuleppest sadeveekanalisatsiooni rajamise kohta, on kostja tulenevalt seadusest kohustus tasuda kostja poolt kasutatud kommunaalteenuste eest. Lisaks on sadevee probleem lahendatud (tl 79). Kokkulepe saada maksepikendust 30.11.2008 üldkoosolekul oli vastutulek kostjale, kuid nimetatu ei anna õigust jätta teenuste eest tasumata, nimetatud õigust ei tulene ka seadusest. Hageja märgib, et maja remondiplaane arutatakse korteriühistu üldkoosolekutel pidevalt ja remonti tehakse vastavalt võimalustele, senini ei ole kostja üldkoosolekutel märkusi teinud. Kostjal on õigus tõstatada oma küsimused ja probleemid üldkoosolekutel.
7.Hageja leiab, et nõue, kohustada kostjat taastama endine olukord, ei ole aegunud, kuna õigusrikkumine, milles seisneb kaasomandi ebaseaduslik hõivamine, ei ole lõppenud, vaid kestab edasi. Kuna korteriomanikud on korteriühistu koosolekul kinnitanud oma soovi, et neid esindaks käesoleva hagi raames korteriühistu ja korteriühistu juhatus ning allkirjastatud on vastav volitus (tl 80), siis on õigus lahendada õigusrikkumine käesoleva hagi raames. O Š on allkirjastanud volituse mitte omanikuna, vaid omaniku volitusel. Kostja vastuväited
8.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata.
9.Kostja ei tunnista, et ta ei ole tasunud kommunaalteenuste eest. Alates 2006 voolab kostja korterisse 2-3 korda aastas sadevesi, millise seisukorra parandamisele ei ole hageja reageerinud, mistõttu otsustas kostja mitte tasuda halduskulusid ja remondifondi, ülejäänud kasutatud teenuste eest on kostja tasunud. Kostja märgib, et 30.11.2008 üldkoosolekul saavutati kokkuleppe, mille kohaselt kostja tasub oma võlgnevuse, kui hageja lahendab sadevee probleemi, seega on üldkoosolekul saavutatud kokkulepe edasilükkava tingimusega, milline ei ole käesolevaks ajaks saabunud. Hageja ei ole lahendanud sadevee probleemi. Kostja tunnistab, et 03.12.2009 tehti heakorratööd, kuid need ei andnud oodatud tulemusi ning sadavesi voolab endiselt kostja korterisse (tl 87-88). Hageja ülesanne on ühise omandi hooldamine, sh elamu tehnosüsteemide korrashoidmine, millist ülesannet ei ole kostja täitnud.
2-11-5109
10.Kostja leiab, et hageja nõue kohustada kostjat taastama trepikoja endine olukord, on alusetu. Kostja leiab, et nimetatud nõue on aegunud. Samuti leiab kostja, et vastavat nõuet ei ole õigus esitada korteriühistul, vaid nõue tuleb esitada teistel korteriomanikel. Hageja esitatud volikiri ei anna hagejale õigust esinduseks, kuna alla kirjutanud korteriomanikud on tegelikkuses teised, O Š ei ole korteri nr 6 omanik.
11.Kohtuistungil kostja märkis, et kuni 15.02.2008 nõue summas 7597,94 krooni on aegunud. Kohtuotsuse põhjendus
12.Kohus, kuulanud ära hageja esindaja, kostja ja kostja esindaja, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele alljärgnevatel põhjendustel.
13.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 231 lg 4 alusel omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
14.Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja on korteriomandi asukohaga XXX , Tallinn omanik ja, et elamut XXX majandab ja esindab hageja. Samuti puudub vaidlus, et kostja on jätnud hagejale osutatud teenuste eest esitatud arved (tl 4-5, 10-11, 50-78) osaliselt tasumata ning, et kostja on 2005.a detsembris lammutanud elamus asukohaga XXX, Tallinn trepikojas oleva panipaik-kapi ja ühendanud vastava ruumi enda korteriomandi reaalosaga (tl 12).
15.Poolte vahel on vaidlus, kas kostja on kohustatud võlgnevuse tasuma ning endise olukorra elamu XXX, Tallinn trepikojas taastama.
16.15.03.2012 toimunud kohtuistungil esitas kostja väite, et nõue majandamiskulude ja kommunaalteenuste võlgnevuse osas on osaliselt aegunud 2005 – 15.02.2008 arvete osas (tl 108). Lisaks leiab kostja, et aegunud on hageja nõue, kohustada kostjat taastama endine olukord XXX tagumise trepikoja koridoris. Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 143 järgi kohus või muu vaidlust lahendav organ võtab nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. TsÜS § 146 lg 1 alusel tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. TsÜS § 147 lg 3 järgi kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kui nõue muutub sissenõutavaks arve esitamisega, algab nõude aegumistähtaeg selle kalendriaasta lõppemisest, mil õigustatud isik võib arve esitada. TsÜS § 158 lg 1 ja 2 sätestavad, et aegumine katkeb ja algab uuesti kohustatud isiku poolt nõude tunnustamisega. Nõude tunnustamine võib seisneda õigustatud isikule võlgnetava osalises tasumises, intresside maksmises, tagatise andmises või muus teos. Kohtule esitatud arvete väljavõttest (tl 4-5), reskontro väljavõttest (tl 10-11), arvetest (tl 50-76) ja Sampo Panga konto väljavõttest (tl 77-78) nähtub, et kostjale on esitatud arveid alates 14.11.2005. Kostja on tasunud arveid osaliselt (tl 4-5, 10-11, 77-78), seoses millega on aegumine igakordse tasumisega katkenud. Viimati on makstud 21.03.2011 (tl 78). Seega ei ole käesolev nõue aegunud, kuna iga tasumisega on aegumine katkenud ja alanud aegumise arvestus uuesti. Samuti on kohus seisukohal, et aegunud ei ole hageja nõue, kohustada kostjat taastama endine olukord XXX tagumise trepikoja koridoris. Vastavalt TsÜS § 155 lg 2 omandiõigusest tulenev väljaandmisnõue omavolilise valdaja vastu ei aegu. Seega kuna nõuded ei ole aegunud annab kohus nõuetele sisulise hinnangu. Esmalt majandamiskulude ja kommunaalteenuste võlgnevusele ja seejärel endise olukorra taastamisele.
17.Korteriühistuseadus (KÜS) § 5 lg 1 kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. KÜS § 13 lg 4 sätestab, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta
2-11-5109 on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 15 lg 1 järgi majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriomandiseadus (KOS) § 13 lg 1 alusel korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Võlaõigusseadus (VÕS) § 76 lg 1 alusel tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 järgi kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kohtule esitatud arvete väljavõttega (tl 4-5), reskontro väljavõttega (tl 10-11), arvetega (tl 50-76) ja Sampo Panga konto väljavõttega (tl 77-78) on tõendatud, et kostjale on esitatud arveid alates 14.11.2005, milliseid kostja on tasunud osaliselt, mistõttu on kostjal hagiavalduse seisuga hageja ees majandamiskulude ja kommunaalkulude võlgnevus 985,48 eurot. Kostja tunnistab, et on tasunud majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest osaliselt, kuna kostja korterisse jookseb sadevesi, mistõttu ei ole kostjal võimalik korrapäraselt enda elamist kasutada, seega leiab kostja, et kostja ei pea maksma ka halduskulude ja remondifondi eest seni, kuni sadevee probleem on lahendatud, milline asjaolu seati tingimuseks 30.11.2008 erakorralisel üldkoosolekul (tl 6-9). Kostja ei tasunud 2008 remondifondi, pürgi väljaveo ja halduritasu eest, põhjendades, et keegi ei elanud korteris (tl 106). Kohus leiab, et kostja ostes keldrikorteri majja, mis on ehitatud aastal 1929, pidi teadma, et nii vana maja vajab suures mahus renoveerimise töid. Kostja ostes maja pidi nägema korteri ja maja terviku seisukorda, mistõttu pidi kostja arvestama ning eeldama, et renoveerimiseks on vajalikud täiendavad kulutused lisaks igakuistele haldus- ja kommmunalkuludele. Korteriühistul, mis on korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine ning, kes võtab suuremaid otsuseid vastu üldkoosolekutel, ei saa rahaliste vahenditeta investeerida maja korrashoidu. Kostja ei saa eeldada, et teiste korteriomanike korteriühistule makstud rahaliste vahendite arvelt toimub kostja elamistingimuste parendamine ja tema eest kommunaalkulude tasumine ajal, mil kostja on keeldunud maksmast või on maksnus ettenähtust vähem. Kõigil korteriomanikel, sh ka kostjal, tuleb panustada, et saaks teostada renoveerimistöid sh ka kostja korteris. Kohus on veendunud, et 1929. aastal ehitatud maja, kus remonti ei olnud tehtud pikema aja vältel enne elamu erastamist, tuli ja tuleb pärast erastamist teha märkimisväärseid kulutusi korteriomanikel maja renoveerimiseks. Eeltoodut kohtu seisukohta kinnitas hageja esindaja kohtuistungil. Kohtule esitatud 03.12.2009 ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise aktiga nr 18 on tõendatud, et vaidlusaluses majas on teostatud sadeveekanalisatsiooni rajamine (tl 79), mida kinnitas ka kostja. Kohus leiab, et isegi, kui 30.11.2008 erakorralisel üldkoosolekul (tl 6-9) seati kostja poolse võla tasumiseks tingimus, et korteriühistul tuleb rajada sadeveekanalisatsioon, siis on nimetatud tingimus hageja poolt täidetud ning kostja kohustus on kogu võla tasumine. Kuid vaatamata sellele ei ole kostja käesoleva ajani võlgnevust tasunud. Asjaolu, et kostjal siiski jookseb sadevesi korterisse paaril korral aastas suurte sadude ajal, ei ole aluseks võla tasumata jätmiseks. Kostja selgitustest nähtub, et ostes oli keldrikorter kuiv ja uputusi ei toimunud, kuid pärast kostja enda poolt 2005 tehtud remonti hakkas vesi korterisse aeg-ajalt sisse voolama. Seega ei ole välistatud, et kostja enda tegevusega remondi käigus on põhjustanud tekkinud olukorra. Kohus rõhutab, et kostjal on õigus tõstatada probleemid korteriühistu üldkoosolekul, kus tuleb vastu võtta otsused nende lahendamiseks. Kohus selgitab, et vajalike remonttööde tegemise eelduseks on rahaliste vahendite olemasolu korteriühistul. Rahalised vahendid korteriühistul saavad tekkida ainult korteriomanike maksetest. Seega kui korteriomanikud ei maksa, siis ei ole võimalik parendusi ega remonttöid teostada. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et korteriühistu üldkoosoleku otsused on
2-11-5109 tühistatud või on vaidlustatud, mistõttu on kostjale otsused kohustuslikud ning kostjal tuleb tasuda majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest täies ulatuses. Kostjal ei ole õigust omavoliliselt otsustada, milliste teenuste eest ta soovib maksta ja milliste eest mitte. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et kostja on võlgnevuse tasunud, seega kuulub kostjalt väljamõistmisele majandamiskulude ja kommunaalteenuste võlgnevus summas 985,48 eurot.
18.KOS § 1 lg 1 alusel korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub ning reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid ja lg 2 sätestab, et kaasomandi esemeks on käesoleva seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis ja lg 3 järgi korteriomandi esemeks olevaid ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada. KOS § 11 lg 1 p 1 alusel korteriomanik on kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega ja lg 2 alusel käesoleva seaduse § 11 lõike 1 punktis 1 käsitletud tavakasutuse piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. Lg 3 kohaselt korteriomanik võib nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Vastavalt asjaõigusseadus (AÕS) 70 lg 3 kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 71 lg 1 alusel kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 71 lg 3 sätestab, et kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. AÕS § 72 lg 3 kohaselt kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 alusel kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. AÕS § 74 lg 1 järgi kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. AÕS § 80 lg 1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Puudub vaidlus, et kostja detsembris 2005 lammutas elamu XXX maja trepikojas oleva panipaikkapi, kus hageja esindaja selgituse kohaselt olid korteriühistu koristusvahendid ja kostja ühendas vastava ruumi enda korteriomandi reaalosaga. Kohtule ei ole esitanud tõendeid, et kostjal oli selleks teiste korteriomanike ehk kaasomanike luba, mistõttu on kostja hõivanud korteriomanike kaasomandi omavoliliselt. Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid ega tõendeid, mis alusel kostja hõivas nimetatud kaasomanike osa ja ühendas vastava ruumi enda korteriomandi reaalosaga. Seega on kostja kahjustanud teiste kaasomanike huve, mistõttu tuleb kostjal taastada endine olukord ning lõpetada omavoliline kaasomandi osa hõivamine. Väärad on kostja väited, et korteriühistul ei ole õigust esitada kostja vastu vastavasisulist nõuet. Riigikohus on oma lahendi punktis 15 teises lõikes kohtuasjas 3-2-1-85-07 märkinud, et: „Asjakohane ja õige on ringkonnakohtu seisukoht, et korteriühistul kui oma liikmete (korteriomanike) ühiste huvide esindajal on õigus esitada korteriomanike valduse kaitseks hagi. Kolleegium on 14. juuni 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-176-04 leidnud, et kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. Korteriomanike õiguste rikkumine võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mitte kuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises, mis ei ole saadud omavoli rakendamise teel. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada vindikatsioonihagi korteriomanike kaasvalduse kaitseks. Korteriühistu poolt korteriomanike kaitseks hagi esitamine ei sõltu sellest, kas korteriomanike õigusi rikub keegi korteriomanikest või kõrvaline isik.“ Lisaks on andnud ülejäänud korteriomanikud korteriühistule volikirja (tl 80) enda esindamiseks.
2-11-5109 Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et tõendamist on leidnud kostja poolt teiste korteriomanike nõusolekuta korteriomanike kaasomandi omavoliline hõivamine mistõttu hagi kuulub rahuldamisele ja kostjal tuleb taastada endine olukord ning lõpetada omavoliline kaasomandi hõivamine. Menetluskulud
19.Kooskõlas TsMS §-ga 163 lg 1 jätab kohus menetluskulud 100% ulatuses kostja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on menetlusosalisel õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.