Tsiviilasi nr. 2-10-31652
Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (eesistuja), Reet Allikvere ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
24.04.2012 Tallinnas
Tsiviilasja number
2-10-31652
Tsiviilasi
Viivian-Gold OÜ hagi WTC Tallinn AS vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamise nõudes
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2 650.54 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.03.2011otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Viivian-Gold OÜ apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Viivian-Gold OÜ (registrikood 11454224, asukoht Jaama 14, 11615 Tallinn); Apellandi esindaja: seaduslik esindaja Viktoria Lukats, Viivian-Gold OÜ juhataja; Vastustaja (kostja): WTC Tallinn AS (registrikood 10109301, asukoht Ahtri 8, 10151 Tallinn); Vastustaja esindaja: vandeadvokaat Arvo Junti (AB Arvo Junti, asukoht Sakala 22, 10141 Tallinn, e-post [email protected]).
Tsiviilasi nr. 2-10-31652
Jätta Harju Maakohtu 18.03.2011 otsus tsiviilasjas nr. 2-10-31652 muutmata, kostja apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetlusosaliste apellatsiooniastmega seotud menetluskulud Viivian-Gold OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad pooled vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Vastust kassatsioonkaebusele ja menetluslikke taotlusi võib menetlusosaline Riigikohtule esitada ilma vandeadvokaadi vahenduseta. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendi jõustumisest. Asjaolud 02.07.2010 esitas Viivian-Gold OÜ Harju Maakohtusse hagi WTC Tallinn AS vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Viivian-Gold OÜ ja WTC Tallinn AS 08.10.2009 äriruumide üürilepingu nr R-33, mille objektiks oli Tallinnas Narva mnt 11D asuv äriruum nr 105A, pindalaga 18 m2. Lepingu punkti 3.1 kohaselt on üürihinnaks 160 krooni ruutmeetri kohta ning üür sisaldab mh hoone videovalvet. Kostja ütles üürilepingu ennetähtaegselt selle punkti 7.5.2 alusel 01.06.2010 avaldusega üles alates 07.06.2010. Ülesütlemisavalduse kohaselt võlgneb hageja kostjale 10 446,74 krooni, so kolme kuu üüri summa. Kostja lõpetas 08.06.2010 üüripinna elektriga varustamise ja 10.06.2010.a eemaldas majast hageja reklaamid. Alates 11.06.2010.a on üüripind pitseeritud ja hagejal puudub sellele ligipääs ning seega on takistatud hageja äritegevus. Kostja on hageja väitel üürilepingu lõpetanud ebaseaduslikult, kuna puuduvad nii õiguslikud kui faktilised alused üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja ei võlgnenud kostja poolt üürilepingu ülesütlemisel kolme kuu eest maksmisele kuuluvat üüri ega kõrvalkulusid, kuna hageja esitas kostjale tasaarvestuse avalduse, millega tasaarvestas kostjate üürinõude hageja nõudega tekitatud kahju, summas 185 689 krooni, hüvitamiseks ning 29.05.2010 tasaarvestuse arve nr W01/05.10. Hageja tasaarvestuse nõude aluseks on 01.02.2010 toimunud sissemurdmine üüripinnale, mille käigus varastati hagejale kuulunud väärisesemeid, kogumaksumusega 185 689 kr. Vastavalt kostja sisekorraeeskirjade punktile 2.1 on kostja majad ööpäevaringselt videovalve all. Sisekorraeeskirjade punkti 2.3 kohaselt on maja õhtuti avatud kuni 19.30 ning maja sulgeb ja avab turvateenistus. 01.02.2010õhtul kostja eelnimetatud maja ettenähtud ajal ja korras sulgemist ei taganud ning see võimaldas varastele mitmekordset majja sisenemist ning hageja üüripinnale sissemurdmist. Vargus sai toimuda üksnes kostja poolt maja lukustamata jätmise tõttu ning seega esineb põhjuslik seos kostja teo ja tekkinud kahju vahel. Kostja kohustus enda poolt tekitatud kahju hüvitamiseks tulenes ka pooltevahelise üürilepingu punktist 8.3, mis sätestab, et pooled on kohustatud hüvitama teisele poolele lepingu mittetäitmise või mittekohase täitmisega tekitatud kahju. Kostja oli teadlik hageja tegevusalast ning üüritaval pinnal asuvatest väärisesemetest. Kostja vastutuse määratlemisel omab tähtsust ka fakt, et pärast hageja kahjunõude saamist on kostja maja sisekorraeeskirju muutnud.
Tsiviilasi nr. 2-10-31652
Hageja on seisukohal, et kui ka hagejal oleks puudunud tasaarvestuse õigus, siis kuna pooled sõlmisid 01.03.2010 kokkuleppe, mille kohaselt hageja kohustus tasuma kostjale üürivõlgnevuse maksegraafiku alusel, siis võlgnenuks hageja üürilepingu ülesütlemise hetkel 01.06.2010.a kostjale üüri 5206 krooni ning seega ei esinenud kostjal alust üürilepingu ülesütlemiseks, mistõttu on ülesütlemine tühine. Kuna kostja ütles lepingu üles vahetult pärast tasaarvestuse avalduse saamist, siis on tegemist kostjapoolse pahatahtliku tegevusega ning seetõttu on ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. 12.01.2011 toimunud kohtuistungil täpsustas hageja, et 01.03.2010.a kokkulepe hõlmas perioodi jaanuar kuni veebruar 2010.a. Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja on 17.08.2010.a äriruumidest ära viinud kõik tema poolt soovitud esemed ning seda kostjale ka kirjalikult kinnitanud ning seega ei oma hageja ilmselt enam soovi äriruume kasutada. Eelnevast tulenevalt ei ole hagejal tuvastushagiga võimalik oma eesmärki, s.o. kostja äriruumide jätkuvat kasutamist oma äritegevuseks, saavutada. Kostja õigus leping üles öelda tuleneb pooltevahelise üürilepingu punktist 7.5.2, mille kohaselt on kostjal õigus leping erakorraliselt üles öelda juhul, kui võlgnevus üüri või kõrvalkulude eest ületab kahe kuu üürisumma või kui ülesütlemine on vajalik kahjude suurenemise ärahoidmiseks. Poolte vahel 01.03.2010 sõlmitud kokkuleppega täiendati ülesütlemise aluseid ning vastavalt nimetatud kokkuleppe punktile 6 on kostjal üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus juhul, kui hageja ei ole tähtaegselt tasunud märtsikuus tasumisele kuuluvaid jooksvaid arveid ning 25.03.2010 punktis 2.1 näidatud makset. 01.06.2010 seisuga võlgnes hageja kostjale üüri enam kui kahe kuu üüri summa ulatuses, lisaks viivised ning seega on kostja üürilepingu 01.06.2010 avaldusega kehtivalt üles öelnud. Hageja ei tasunud tähtaegselt 25.03.2010 tasumisele kuulunud makset ega ole senini tasunud märtsikuus tasumisele kuuluvaid arveid. Hageja ei ole järginud seadusest tulenevaid tasaarvestuse avalduse esitamisest teisele poolele teavitamise tähtaegu, mistõttu ta ei võinud üürinõudeid 27.05.2010 tasaarvestada. Tasaarvestamise soovist teavitav hageja tähitud kiri jõudis kostja kätte 27.05.2010. Hagejal puudus 09.03.2010.a tasumisele kuuluva üüri tasaarvestamiseks õigus ning seega jättis hageja 09.03.2010 tasumisele kuulunud üüri ja maksegraafiku järgse makse tähtaegselt tasumata. Puuduvad tõendid, mis kinnitaks, et hageja ruumidesse on tema tahtevastaselt sisenetud ehk et on toimunud vargus. Tuvastatav on üksnes asjaolu, et kostja jaoks tundmatu isik sisenes 01.02.2010 hoonesse ja väljus hoonest ning järgmisel päeval oli üüritud ruumist mujale viidud hulk asju. Üürilepingu punkti 4.1.5 kohaselt oli hageja kohustatud kostjat teavitama igast ruumis toimunud erakorralisest sündmusest, mis võib omada mõju ruumis olevale varale ning koheselt võtta tarvitusele abinõud tagajärgede likvideerimiseks. Kostjat teavitas hageja väidetavast vargusest alles 12.02.2010 ning hageja on kinnitanud, et isik viibis hoones 1,5 minutit. Väidetava varguse toimumise hetkeks oli hagejal juba kahe kuu üüri võlgnevus. Uste sulgemine kell 19.30 ei tähenda, et keegi hoonesse sisse ei pääse, hoonesse pääsevad kõik magnetkaardi tellinud üürnikud ning samuti saavad nad lasta sisse oma kliente jm isikuid. Kostja ei ole võtnud endale kohustust tuvastada hoonesse sisenejate isikuid ja kostjal puudub ka õigus seda teha. Eelnevast tulenevalt ei ole kostja üürileandja kohustusi rikkunud ning väidetava kahju
Tsiviilasi nr. 2-10-31652
on põhjustanud hageja enda raske hooletus. Sisekorraeeskirjade punkti 4.7 kohaselt oli hageja kohustuseks kindlustada tema valduses oleva ruumi ja vara turvalisus. Hageja on üüritavas ruumis väärisesemete hoidmisega rikkunud üürilepingu punktis 2.2. sätestatut, mille kohaselt oli lepinguobjekti sihtotstarbeks bürooruum ning seega on hageja kasutanud ruumi vastuolus üürilepinguga. Üürilepingu punkti 6.2 kohaselt ei vastuta kostja üüritud ruumis hoitud materiaalsete väärtuste puudujäägi eest. Hageja väited kahju tekkimise kohta on eelnevast tulenevalt tõendamata. Hageja esitas 26.01.2011 hagiavalduse täiendamise taotluse, milles viitas VÕS § 316 lg 2 ja § 193-st tulenevale ülesütlemise tühisusele. 08.12.2010 kohtule esitatud seisukohtades on hageja märkinud, et kostja on hageja õigusi rikkunud, öeldes üürilepingu ebaseaduslikult üles. Hageja esitas tasaarvestuse avalduse nii enne üürilepingu ülesütlemist kui ka vahetult pärast ülesütlemisavalduse saamist, seega on üürilepingu ülesütlemine tühine. Hageja oma tasaarvestuse avaldustest ei ole loobunud ning nii 12.04.2010 kui 01.06.2010 tasaarvestuse kohaselt on hageja nõue kostja vastu 185 689 kr. Kui leiab tuvastamist ülesütlemise tühisus, siis on ka üürileping olnud pooltele jätkuvalt kehtiv ja seega täitmiseks kohustuslik. Hageja on jätkuvalt huvitatud senistel tingimustel üürisuhte jätkamisest. Kostja on oma vastuses märkinud, et ülesütlemise alus seisnes hageja märtsi- ja maikuu 2010.a tasumisele kuulunud üüris ja 2010.a mais tasumisele kuulunud maksegraafikujärgses makses. Eelnevast tulenevalt ei olnud täidetud poolte vahel 01.03.2010.a sõlmitud kokkuleppe punktile 6 vastavad eeldused. Maakohtu otsus Maakohusleidis, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Pooled ei vaidle selle üle, et sõlmisid 08.10.2009 äriruumide üürilepingu nr R-33, mille objektiks oli Tallinnas Narva mnt 11D asuv äriruum nr 105A, pindalaga 18 m2, ega selle üle, et hageja üüritud asja alates 10.06.201 ei kasuta ning viis oma asjad ära 17.08.2010. Pooled on lepingu ülesütlemise õiguse sätestanud lepingu punktiga 7.5. Kohtule esitatud 01.06.2010 avaldusega ütles kostja üürilepingu üles, sest hagejal oli tasumata rohkem kui kolme kuu üür. Täiendava ülesütlemise alusena on kostja välja toonud asjaolu, et hageja jättis täitmata kokkuleppe punkti 6. Kohus asus seisukohale, et ülesütlemisavalduse formaalsed nõuded on täidetud. Kostja avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p 1-3 sätetele ning hageja on avalduse kätte saanud. Kohtule esitatud üürilepingust nähtub, et punkti 7.5.2 järgi võib kostja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui hageja võlgneb rohkem kui kahe kuu üüri ja/või kommunaalkulude summa. Poolte 01.03.2010 kokkuleppest, mille kohaselt hageja kohustus tasuma kostjale üürivõlgnevuse maksegraafiku alusel, nähtub, et pooled on kokku leppinud, et juhul kui üürnik ei täida kokkulepet ning ei ole tähtaegselt tasunud märtsikuus tasumisele kuuluvaid jooksvaid arveid ning 25.03.2010 punktis 2.1 näidatud makset (st ei ole tasunud kostjale 1750 krooni nimetatud tähtajaks), on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Kohus leiab, et kokkuleppe punkt 6 on täiendav ülesütlemise alus. Pooled on eriarvamusel kokkuleppe punkti 6 tõlgendamise suhtes. Kohus leiab, et punkti 6 järgi tuleb üheks rikkumiseks lugeda märtsikuu jooksev arve ja esimese
Tsiviilasi nr. 2-10-31652
võlgnevuse osamakse õigeaegset tasumata jätmist ning teiseks rikkumiseks tuleb lugeda üleüldiselt kokkuleppe täitmata jätmist. Kokkuleppe täitmata jätmiseks tuleb lugeda igasugust mittekohast täitmist sh ka mõne osamakse tasumata jätmist. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjal oli avalduse esitamise ajaks tasumata märtsi- ja maikuu üür ning üks kokkuleppe järgne osamakse oli tasumata. Kohus leiab, et selline võlgnevus on lepingu punkti 7.5.2 järgi ülesütlemise aluseks, sest võlg ületab kahe kuu üüri summat. Kohus leiab, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja saadetud tasaarvestuse avalduse sai kostja kätte 27.05.2010, mis nähtub ka kohtule esitatud ümbriku postitemplist. Kostja tegi erakorralise ülesütlemisavalduse hagejale 01.06.2010 seega sai hageja oma nõude ajaliselt kostjaga tasaarvestada. Kohus ei nõustu kostja väidetega, et hageja ei saanud tasaarvestada kokkuleppe järgseid makseid. VÕS § 197 lg 1 lubab tasaarvestada samaliigilisi nõudeid ja VÕS § 200 lg 1 ei sätesta piiranguid hageja tasaarvestusele. Kuigi VÕS § 198 sätestatud tasaarvestuse avalduse formaalsed nõuded on täidetud, on oluline kontrollida ka sisuliselt kahjunõude olemasolu. Kostja leiab, et hageja on vastutav kostjale varguse läbi tekkinud kahju eest üürilepingu alusel, sest sisekorraeeskirjad, mis on üürilepingu punkti 12.7 järgi lepingu osaks, on kostjale siduvad. Kohus leiab, et üürilepingu punkt 12.7 tekitab hagejale kohustuse järgida kostja poolt kehtestatud sisekorraeeskirja, kuid ei tekita sellist kohustust kostjale. Kohtu arvates ei ole üürilepinguga hõlmatud kolmandate isikute tahtliku tegevusega tekitatud kahju hüvitamise kohustus. Üürilepinguga saab kokku leppida üürniku ja üürileandja kohustustes, mida nad võivad lepingu täitmisel ette näha. Varguse toimumine ei ole asjaolu, mida võiks lepingu sõlmimisel ette näha. Kohtu arvates on tegemist deliktiõigusest tuleneva nõudega. Hageja heidab kostjale ette hoone välisukse lukustamata jätmist, mille tõttu sai V.M tungida hageja kasutuses olnud ruumidesse ja tekitada kostjale kahju. Kohus leiab, et välisukse lukustamata jätmise ja kahju tekkimise vahel ei ole põhjuslikku seost. Vargusest õigusvastase teo, mille tagajärjel kahju tekkis, pani toime V.M, mitte kostja. Ka ei ole hageja, vaatamata kohtu poolt tehtud ettepanekule, esitanud tõendeid kahju suuruse kohta. Kriminaalasjas tehtud otsus ei ole maakohtule kahju suuruse osas siduv. Kohus asub seisukohale, et hagejal puudus kostja vastu nõue, mida tasaarvestada ning seetõttu ei ole tasaarvestus kehtiv ning kostjal oli õigus üürileping hagejaga üles öelda. Kohus on kohtuistungil selgitanud pooltele, et arve, sh saldo teate esitamine või vaidlustamata jätmine ei tekita õigussuhet. Seetõttu ei ole asjakohane hageja väide, et saldoteate vaidlustamata jätmisega on kostja andnud välja võlatunnistuse. Võlatunnistuse andmiseks on vajalik kostja tahteavaldus. Tegevusetust, st vaidlustamata jätmist ei saa kohtu arvates käsitleda TSüS § 68 mõttes kaudse tahteavaldusena. Nii TSüS kui ka VÕS tuginevad põhimõttele, et kohustuse täitmisest huvitatud pool peab üles näitama aktiivsust. Võlatunnistuse andmine ei saa seetõttu toimida selliselt, et „juhul, kui te ei vaidlusta saldoteatist, tuleb lugeda, et tunnistate võlga“. Võlatunnistuse andmine tuleb väljendada otsese tahteavaldusega, mida hageja tõendanud ei ole.
Tsiviilasi nr. 2-10-31652
Kostja väited selle kohta, et hageja kasutas üüripinda mittesihtotstarbeliselt, ei ole käesoleval juhul asjakohased, sest kostja ei ole lepingut sel alusel üles öelnud. Kohus peab vajalikuks märkida, et üüripinna kasutamine bürooruumina ei välista seal väärtuslike esemete hoidmist. Apellatsioonkaebus Hageja leiab, et maakohus ei ole otsuse tegemisel arvestanud hageja argumentidega ning on lahendanud kõrvalisi probleeme, mida hagiga ei taotletud. Hagiga oli vaja tõendada hageja õigus oma nõuded kostja vastu tasaarvestada. Kohus aga kontrollis arusaamatul põhjusel kahjunõude olemasolu ning rikkus sellega TsMS § 439 ehk ületas esitatud nõude piire. Hagejale jäigi arusaamatuks, kes kellele kahju tekitas ning hageja palus selle selgitamiseks kohtult ka täiendavat otsust, mis aga samuti küsimusse mingit selgust ei toonud. Kohus ei kommenteerinud ka hageja väidet pahatahtlikult hageja ees ruumide sulgemise ja sellega kahju tekitamise kohta. Kohus ei selgita, miks on peale tasaarvestuse avalduse saamist erakorraline ülesütlemisavaldus siiski kehtiv ning kuidas on ühepoolselt lepingu lõpetamine aktsepteeritav. Kuigi hagejale ei ole mõistetavad kohtu ja kostja arutelud näiteks arvete tekkimise ja kellaaegade üle, jääb hagejale mulje, et need on mõjutanud kohtuotsuse sisu. Eeltoodust tulenevalt palub hageja tühistada Harju Maakohtu 18.03.2011.a otsus täies ulatuses ning teha asjas uus otsus, millega tunnistada tühiseks kostja poolne üüripinna ülesütlemiseavaldus ning tunnistada lubamatuks kostja poolt hageja üüripinna sulgemine. Vastustaja seisukoht WTC Tallinn AS vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. VÕS § 316 sätted on äriruumide üürilepingu suhtes dispositiivsed, s.o. pooled võivad kokku leppida üürileandjapoolses üürilepingu ülesütlemise õiguses ka juhuks, kui võlgnetav üür ja kõrvalkulud on kokku väiksemad kui 3 kuu võlgnevus. Nagu maakohus tuvastas, leppisid pooled 01.03.2010 kokku, et üürileandjal on õigus üürileping üles öelda, kui üürnik ei ole tähtaegselt tasunud märtsikuus tasumisele kuuluvaid jooksvaid arveid ning ei ole 25.03.2010 tasunud 1750 kr., on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Samuti tuvastas maakohus, et ülesütlemise hetkeks oli hagejal üürilepingus tulenev võlgnevus kokku 10 446,74 kr., s.o. võlgnevus ületas ülesütlemise hetkel 3 kuu üüri ja kõrvalkulude kogusumma. Maakohus tuvastas, et hagejal puudus kostja vastu tasaarvestav nõue, s.o. et hageja ei ole tõendanud, et kostja rikkus oma lepingujärgseid kohustusi, mistõttu olnud hagejal alust tasaarvestada talle 01.02.2010 äriruumides toimepandud vargusega tekitatud kahju 185 499 krooniga oma üürilepingust tulenevat võlgnevust kostja ees. Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et üürilepingu eesmärk ei olnud kaitsta üürnikku võimalike varguste vastu. Varas on ka tabatud ja Harju Maakohtu 10.01.2011 otsusega nr. 1-10-2011 on hagejale vargusega tekitatud kahju varguse toimepanijalt välja mõistetud.
Tsiviilasi nr. 2-10-31652
Kuivõrd üürlepingu erakorraliseks ülesütlemiseks esines lepingus ja seaduses ettenähtud alus ja hagejal puudus tasaarvestav nõue kostja vastu, on maakohus õigesti jätnud hagi rahuldamata. Alusetud on kaebuse põhjendused, mille kohaselt maakohus kontrollis kõrvalisi asjaolusid, s.o. kahjunõude olemasolu. Kuna hagi asjaolu oli väide, et hageja tasaarvestas enne ülesütlemist kostja üürilepingust tuleneva nõude oma kahjunõudega kostja vastu, siis tulenevalt kostja vastuväidetest pidigi kohus hindama ja tuvastama, kas hagejal oli kahjunõue kostja vastu ja kas tasaarvestus oli võimalik. Tasaarvestuse avalduse tegemise fakt ei anna iseenesest veel alust lugeda tasaarvestus toimunuks. Hageja kahjunõuet seonduvalt kostja poolt „pahatahtlikult ruumide sulgemisega“ ei esitanud ja maakohtul puudus alus sellist väidet kommenteerida. Kui apellant peab silmas, et pärast tasaarvestuse avalduse saamist on üürilepingu ülesütlemine heade kommete vastane käitumine, siis see ei ole õige; kui tasaarvestuseks puudub alus, siis on ülesütlemine kooskõlas seaduse ja lepinguga, mistõttu ei tõusetu küsimust heade kommete vastasest käitumisest.
Tiit Kollom
Kaupo Paal
Reet Allikvere
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.