20. aprill 2012 kell 15.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-11-19115
Tsiviilasi
Tallinna Linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi OÜ H vastu võlgnevuse saamiseks ja valdusest väljanõudmiseks
Tsiviilasja hind
22 990,43 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Tallinna Linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) (asukoht Nunne tn 18, 15058 Tallinn, e-post [email protected]), volitatud esindaja Angela R (XXX) Kostja OÜ H (registrikood XXX asukoht XXX), seaduslik esindaja JK Kirjalikus menetluses poolte nõusolekul
Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
Hagi rahuldada osaliselt.
1.Kohustada OÜ H üle andma Tallinna Linnale asukohaga XXX, Tallinnas kuuluvad äriruumid nr 1-3 ja 8-20 ja väljakolimisest keeldumise korral tõsta OÜ H nimetatud äriruumidest välja.
2.Välja mõista OÜ H viivis 2 452.80 (kaks tuhat nelisada viiskümmend kaks eurot ja 80 senti) eurot Tallinna Linna kasuks.
Jätta rahuldamata Tallinna Linna nõue OÜ H vastu üürivõlgnevuse summas 1 765,99 euro väljamõistmiseks. Menetluskulude jaotus Välja mõista OÜ H menetluskulud täies ulatuses (100%) Tallinna Linna kasuks. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
2-11-19115 Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud
1.11.01.2010 sõlmisid pooled tähtajalise äriruumi üürilepingu nr XXX, mille alusel kasutab kostja XXXasuvaid äriruume nr 1-3 ja 8-20 üldpinnaga 164,6m2 (tl 4-9). Hageja nõue ja põhjendused
2.Kohtule esitatud hagiavalduse kohaselt palub hageja kostja valdusest välja mõista hagejale kuuluvad asukohaga XXX asuvad äriruumid nr 1-3 ja 8-20 ja väljakolimisest keeldumise korral tõsta kostja nimetatud äriruumidest välja, välja mõista kostjalt üürivõlgnevus 1 765,99 eurot ja viivis 2 792,30 eurot ning menetluskulud. Hageja tugineb oma nõudes AÕS § 80 lg 1 ja 2, VÕS § 8 lg 2, § 23 lg 1, § 76 lg 1, § 82 lg 2, § 108 lg 1, § 309 lg 1, § 334 lg 1, § 335. Hageja 30.08.2011 esitatud avalduse kohaselt on kostja viivise nõue 2 452.80 eurot (tl 69).
3.Hagiavalduse kohaselt ei täitnud kostja lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt ja jättis hagejale üüri tasumata, vaatamata korduvatele meeldetuletustele ja hoiatusele lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks (tl 10-13). Kuna kostja võlgnevust ei likvideerinud, milline oli seisuga 10.11.2010 summas 65 175,08 krooni (tl 14), siis edastas hageja 08.02.2011 kostjale avalduse äriruumi üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 28.02.2011 ja palus kostjal olla kostja poolt kasutatavates ruumides 01.03.2011 kell 11.00 pinna üleandmiseks (tl 15). 03.03.2011 edastas kostja hagejale garantiikirja, milles lubas 07.03.2011 tasuda vähemalt 1 280 eurot ja kogu võlgnevuse likvideerida 01.05.2011 (tl 16). Kostja lubatud summasid ei tasunud. 14.03.2011 kirjaga palus hageja kostjal vabastada ruumid hiljemalt 31.03.2011 (tl 17). Kostja ei ole ruume vabastanud ega võlgnevust tasunud.
4.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et ei nõustu kostja väidetega, et kostja on oma kohustusi jooksvalt täitnud. Kostjalt on käesoleva ajani tasumata viivisevõlg 2 792.30 eurot. Kostja on küll ebakorrapäraselt arveid tasunud, kuid pole vaatamata lubadustele võlgnevust likvideerinud. 14.03.2011 edastatud kirjas kostjale teavitas hageja, et ei soovi lepinguliste suhete jätkumist, kuna võlgnevus oli enamuses osas likvideerimata ja palus kostjal vabastada ruumid 31.03.2011. 30.08.2011 seisuga on kostja võlgnevus hageja ees 2 452,80 eurot.
5.Hageja ei nõustu, et lepingu erakorraline ülesütlemine ei ole esitatud õiguslikul alusel. Nii tähtajatut kui ka tähtajalist üürilepingut saab erakorraliselt üles öelda, kui esinevad erakorralise ülesütlemise alused (VÕS § 313), mille näidisloetelu on toodud VÕS §-des 314-319. Nende aluste esinemisel ei pea seaduses sätestatud või poolte poolt kokku lepitud ülesütlemistähtaegu järgima, v.a kui pooled on kokku leppinud etteteatamistähtajad ka lepingu erakorralise ülesütlemise puhuks. Juhul, kui üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta möödumist. Vastavalt VÕS § 316 lg 1 p 1 võib üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Kostja on küll ebakorrapäraselt arveid tasunud, kuid kahjuks pole vaatamata lubadustele võlgnevust likvideerinud ja igakuiselt hilineb maksete tasumisel. Enne lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse esitamist hilines kostja enam kui kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri tasumisega, seega oli õiguslik alus lepingu ülesütlemisavalduse esitamiseks. Seega on
2-11-19115 lepingu erakorralise ülesütlemise avaldus esitatud õiguslikul alusel, vormivigadeta ja kostja on kohustatud äriruumid vabastama. Kostja vastuväited
6.Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta hagi rahuldamata.
7.Kostja tunnistab, et poolte vahel sõlmiti 11.01.2010 äriruumi üürileping nr XXX, mille kohaselt kostja kasutab XXX asuvaid äriruume nr 1-3 ja 8-20 üldpinnaga 164,6m2. Samuti tunnistab kostja, et on olnud viivituses üüri tasumisega, samas on kostja oma kohustused käesolevaks ajaks täitnud. Kostja on täitnud oma 03.03.2011 garantiikirjaga, millist hageja aktsepteeris, antud lubadused ja tasunud Tallinna Linnakantselei arvele nr XXXXXXXXXXXX perioodil 03.03.2011-01.05.2011 kokku 4 863,50 eurot ja seisuga 19.05.2011 on kostja teinud hagejale ülekandeid summas 8 632,50 eurot. Seega on hageja üürivõlgnevuse ja viivisenõue põhjendamatud. Samuti ei ole hageja esitanud viivisearvestust, mistõttu on viivise kujunemine arusaamatu.
8.Kostja ei tunnista äriruumide vabastamise nõuet, kuna nõudel puudub õiguslik alus. Poolte vahel on kehtiv üürileping ja hageja ei ole lepingut seadusega ette nähtud korras üles öelnud. Hageja poolse äriruumide üürilepingu nr XXX 08.02.2011 ülesütlemisavalduse alates 28.02.2011, sai kostja kätte alles koos hagiavaldusega, seega ei ole hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisavaldust edastanud, mistõttu on ülesütlemine tühine.
9.Tulenevalt hageja seisukohast märgib kostja, et kostjale jääb arusaamatuks, kas kostja nõuab üksnes viivist või seisuga 01.06.2011 3 369,78 euro tasumist. Kostjale jääb käesoleva ajani arusaamatuks viivisenõue ja selle arvestamine ning milliste võlgnevuste katteks on hageja arvestanud kostja poolt tasutud summasid. Kohtuotsuse põhjendus
10.Kohus lahendab antud asja tulenevalt TsMS § 403 poolte nõusolekul seda kohtuistungil arutamata kirjalikus menetluses. Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud osaliselt ja tuleb osaliselt rahuldada alljärgnevatel põhjendustel.
11.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
12.Puudub vaidlus, et 11.01.2010 sõlmisid pooled tähtajalise äriruumi üürilepingu nr XXX, mille alusel kasutab kostja XXX asuvaid äriruume nr 1-3 ja 8-20 üldpinnaga 164,6m2 (tl 4-9). Samuti puudub vaidlus, et kostja on olnud viivituses üüri tasumisega.
13.Poolte vahel on vaidlus, kas üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, kas kostja on kohustatud äriruumid vabastama ning võlgnevuse suuruse üle.
14.Võlaõigusseadus (VÕS) § 313 lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 alusel erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Vastavalt VÕS § 313 lg 3 üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 316 lg 1 p 1 järgi üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Äriruumi üürilepingu tingimuste punkti 21.1.8 kohaselt üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluba üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Punkti 21.1.9 järgi
2-11-19115 üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik võlgneb üüri summas, mis ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. 11.01.2010 sõlmitud tähtajalisest äriruumi üürilepingust nr XXX nähtub, et kostja kasutab XXX asuvaid äriruume nr 1-3 ja 8-20 üldpinnaga 164,6m2 (tl 4-9) tähtajaga kuni 10.01.2015, millised anti kostja kasutusse 11.01.2010 vara üleandmis-vastuvõtmisaktiga (tl 9). Kostja on kohustatud tasuma äriruumide kasutamise eest igakuist üüri 26 336 krooni. Puudub vaidlus, et kostja on olnud viivituses üüri tasumisega, mille kohta on hageja edastanud kostjale meeldetuletused võlgnevuse tasumiseks 18.03.2010 (tl 10) ja 11.06.2010 (tl 12) ning hoiatused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks 29.09.2010 ja 11.11.2010 (tl 13-14). 08.02.2011 edastas hageja kostjale äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, mille kohaselt hageja ütles poolte vahelise üürilepingu üles alates 28.02.2011 ning palus kostjal vabastada pinnad 01.03.2011 kell 11.00, kuna kostjal oli seisuga 08.02.2011 hageja ees üürivõlgnevus 4 564,59 eurot (tl 15). 03.03.2011 edastas kostja hagejale garantiikirja, milles palus, mitte rakendada kostja suhtes sanktsioone ega nõuda äriruumide vabastamist seoses võlgnevusega. Kostja garanteeris, et tasub kogu võlgnevuse hiljemalt 01.05.2011 ning 07.03.2011 tasub kostja vähemalt 1 280 eurot (tl 16). Seega on tõendatud, et kostja oli võlgnevuses üüri tasumisega, mida kostja tunnistas oma garantiikirjaga. 14.03.2011 edastas hageja kostjale teate lepinguliste suhete lõppemise kohta, milles teavitas kostjat, et kuna kostja ei ole vaatamata lubadustele 10.03.2011 võlgnevust likvideerinud, siis pöörab hageja 08.02.2011 lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse täitmisele ja palus kostjal vabastada ruumid hiljemalt 31.03.2011 kell 11.30 (tl 17). Seega eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et kostja oli viivituses üüri tasumisega, mistõttu oli hageja õigustatud poolte vahel 11.01.2010 sõlmitud äriruumi üürilepingu nr XXX erakorraliselt ennetähtaegselt alates 28.02.2011 üles ütlema. Alusetud ja tõendamata on kostja väited, et kostja ei ole hageja 08.02.2011 avaldust äriruumi üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks kätte saanud, vaid sai avalduse kätte alles koos hagiga. Eeltoodu väide on vastuolus kostja enda käitumisega. Kostja ei oleks osanud edastada hagejale 03.03.2011 garantiikirja (tl 16), kus kostja palub mitte kohaldada sanktsioone ja tõsta kostjat äriruumidest välja, kui kostja ei oleks kätte saanud 08.02.2011 äriruumi üürilepingu erakorralist ülesütlemise avaldust. Seega on kohus seisukohal ja leiab, et on tõendatud, et kostja on ülesütlemise avalduse kätte saanud VÕS § 195 lg 1 ja TsÜS § 69 lg 1 tähenduses. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hageja nõue kohustada kostjat üle andma hagejale kuuluvad asukohaga XXX asuvad äriruumid nr 1-3 ja 8-20 ja väljakolimisest keeldumise korral tõsta kostja nimetatud äriruumidest välja on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele, kuna poolte vahel sõlmitud üürileping on hageja poolt ülesöeldud kooskõlas seadusega.
15.VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Juhindudes VÕS § 76 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja viivist. VÕS § 108 lg 1 järgi kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kohtule esitatud konto väljavõtetega on tõendatud, et kostja on tasunud hagejale perioodil 04.03.2011-19.05.2011 kokku 8 632,50 eurot (tl 32-40, 48-57). Seega on kostja üürivõlgnevuse hagejale tasunud pärast hagi esitamist, mistõttu tuleb jätta rahuldamata hageja nõue mõista kostjalt välja üürivõlgnevus 1 765,99 eurot. Samas eeltoodud tõenditest nähtub, et kostja oli pikema aja vältel igakuistes makseviivituses ning ei ole täitnud kohustusi vastavalt lepingule.
16.VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Vastavalt äriruumi üürilepingu tingimuste p 10.3 kohaselt on üürnik lepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise korral kohustatud tasuma viivist 0,5% tähtaegselt tasumata summalt päevas (tl 6). Kostja on olnud viivituses kokkulepitud üüri tasumisega, seega on hageja õigustatud saama viivist tasumata osalt. Kohtule esitatud viivisearvetega (tl 72-79) on
2-11-19115 tõendatud, et kostjal on hageja ees viivisevõlgnevus. Kohus on seisukohal, et viivisenõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele summas 2 452.80 eurot. Menetluskulud
17.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 jätab kohus hageja menetluskulud 100%, kostja kanda. Kuna kostja rahuldas põhinõude pärast hagi esitamist kohtule, siis selles osas hagi rahuldamata jätmine ei mõjuta menetluskulude väljamõistmise osa. Juhindudes TsMS §-st 174 on hagejal õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Tulenevalt TsMS § 124 lg 1, § 128, § 133 lg 1 ja 2 on hagihind hagi esitamisel 22 990,43 eurot (20 198,13 eurot + 2 792,30 eurot). Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.