Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

1(8)

S e l g i t u s e d:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2(8)

Oluline on, et vaidlusalused dokumendid olid sõlmitud lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülevõtmise hetkeks. Kostja ei ole kunagi hageja poole pöördunud palvega edastada kõik lepingu lisad. Hageja ei ole olnud ega saanudki olla teadlik sellest, mis dokumente kostjale kinnistu omandamisel üle anti ja milliseid mitte. Notariaalse lepingu punktis 2. 2 on kostja kinnitanud, et ta on korteriomandi 4 suhtes kehtivast üürilepingust teadlik. Kuna üürilepingu lisaks olev 15. juuni 2009. a. lepingut täpsustav kokkulepe on sõlmitud enne kinnistu võõrandamist kostjale, laieneb kostja kinnitus ka sellele kokkuleppele. Kostja elektrooniliselt esitatud failide kogumist ei saa järeldada, nagu ei oleks kokkulepet üürilepingu koosseisus olnud. Dokumendi esitamata jätmine ei tõenda selle olematust. Isegi kui kõnesolevat kokkulepet notariaalse tehingu lisade hulgas ei olnud, ei ole hageja selles osas vastutav ning see asjaolu ei saa kahjustada hageja õigusi. Hageja ei olnud notariaalse tehingu pooleks ega saa vastutada pankrotihalduri poolt notarile ja kostjale esitatud dokumentatsiooni õigsuse eest. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kui kostja omandas 19. veebruaril 2010. a. Pärnu linnas asuva kinnistu Jalaka 6, kuulus notariaalselt fikseeritud dokumentide hulka ka 1. jaanuaril 2009. a. AS-i Fector ja Ühendatud Närvivõrgud OÜ (pankrotis) vahel sõlmitud rendipinna (korter nr. 4) rendileping, mille juurde ei kuulunud märgitud lisasid. Kostja ei aktsepteeri 15. juuni 2009. a. kokkulepet. 15. juuni 2009. a. kokkulepe kinnisasja omandamisel puudus ning on sõlmitud tagantjärele. OÜ Ühendatud Närvivõrgud esitas kohtule pankrotiavalduse (tsiviilasi 2-09-32767) 9. juulil 2009. a., s. t. umbes kolm nädalat pärast lepingu lisa väidetavat sõlmimist. Kolm nädalat hiljem ei oleks enam juhatuse liikmel olnud õigust kokkuleppeid sõlmida. Kostja lähtus lepingu punktist 8. 3 ning palus etteteatamistähtaega järgides rendipinna vabastada hiljemalt 20. juunil 2010. a. Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohtu 19. oktoobri 2011. a. lihtmenetluses tehtud otsusega, mida täiendati 30. novembril 2011. a. kirjeldava ja põhjendava osaga, jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooltel puudub vaidlus, et hageja ja OÜ Ühendatud Närvivõrgud sõlmisid 1. jaanuaril 2009. a. üürilepingu (tl. 14 - 21), kostja sai üürileandjaks seoses üürilepingu eseme omandamisega (tl. 107 - 132), kostja ütles lepingu üles 19. veebruari 2010. a. teatega (tl. 24) ja hageja nõudis kostjalt leppetrahvi tasumist (tl. 25 - 26). Need asjaolud tuleb lugeda tuvastatuks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lõigete 2 ja 4 alusel. Poolte sisuline vaidlus seisneb selles, kas kostjale läksid kinnisasja omandamisel üle ka 15. juuni 2009. a. kokkuleppest (tl. 22) tulenevad õigused ja kohustused. Nõustuda tuleb kostjaga, et 15. juuni 2009. a. kokkuleppest tulenevad õigused ja kohustused ei saanud üle minna kostjale. Vaidlust ei ole selles, et kostja sai Pärnus Jalaka 6 asuva kinnisasja omanikuks

3(8)

kohaselt pädevuse piires koostatud ja vorminõuetele vastava notariaalakti ja -märke õigsust eeldatakse. Seega, kui notariaalaktile lisatud üürilepingu juures ei olnud 15. juuni 2009. a. kokkulepet, pidi hageja tõendama, et selline kokkulepe reaalselt sõlmiti ning vastupidiselt notari kontrollitule kuulus tegelikult üürilepingu juurde. Seda hageja tõendanud ei ole. Eelnevast lähtudes tuleb hagi jätta täies ulatuses rahuldamata. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus kohaldas ebaõigesti õigusnorme ja tuvastas ebaõigesti asjaolusid. Kohus ei taganud pooltele õigust olla ära kuulatud ega andnud võimalust anda tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg. 5 kohaselt seletusi. Maakohus leidis, et 15. juuni 2009. a. kokkuleppest tulenevad õigused ja kohustused ei läinud kostjale üle, samas luges maakohus tuvastatuks, et kostja muutus üürileandjaks seoses kinnisasja omandamisega. Selliselt on maakohtu järeldused vasturääkivad ja otsus vastuolus TsMS § 436 lõikega 1. 15. juuni 2009. a. kokkuleppe on allkirjastanud OÜ Ühendatud Närvivõrgud ja hageja. Maakohus ei ole menetluse kestel sedastanud, et allkirjastatud kokkuleppe esitamine ei ole piisav, lugemaks kokkulepe reaalselt sõlmituks. Samuti pole maakohus kohustanud esitama täiendavaid tõendeid, kinnitamaks kokkuleppe olemasolu. Kuna kohus ei juhtinud menetluse kestel tähelepanu kokkuleppe tõendamatusele ega taganud pooltele õigust anda seletust sama asjaolu kohta, on põhjendamatu kohtu järeldus, nagu poleks hageja tõendanud 15. juunil 2009. a. sõlmitud kokkuleppe olemasolu. Hageja on kokkuleppe olemasolu tõendanud ja selliselt on ümber lükatud ka TõS § 1 lõikes 5 sisalduv eeldus. Maakohus jättis kohaldamata VÕS § 291 lg. 1, mille kohaselt lähevad kinnistu omandamisel omandajale üle ka üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Sama sisuga säte sisaldus üürilepingus, mille kohaselt poolte lepingujärgsed õigused, kohustused ning kõik tähtajad ja tingimused, mida leping sisaldab, jäävad jõusse ka juhul, kui lepingu objekti omanik lepingu tähtaja vältel muutub (p. 1. 3). Ka notariaalses lepingus sätestati, et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad ostjale (kostjale) üle (p. 3. 3. 2). VÕS § 179 lg. 2 kohaselt lähevad lepingu ülevõtjale üle kõik lepingust tulenevad õigused ja kohustused. Seadusega, üürilepinguga ega notariaalse tehinguga ei ole nähtud ette võimalust, et üksnes lepingu algne tekst (antud juhul 1. jaanuari 2009. a. tekst) ja sellest tulenevad õigused ja kohustused lähevad kinnistu omandajale üle ning lepingu muudatused ja nendest tulenevad õigused ja kohustused ei lähe. Lepingut koos selle muudatustega tuleb käsitleda ühtse tervikuna, mistõttu lähevad omandajale üle kõik lepingust ja selle lisadest tulenevad õigused ja kohustused. Vastupidine käsitlus on selges vastuolus VÕS § 179 õikega2 2 ja § 291 lõikega 1. Ka notariaalse tehingu kohaselt oli kostja teadlik kehtivast üürilepingust hagejaga ja seega ka üürilepingu muudatusest (p. 2. 2). Vastupidist pidanuks kostja tõendama. Hageja tõendas, et 15. juuni 2009. a. kokkulepe kuulus 1. jaanuaril 2009. a. sõlmitud üürilepingu juurde. Notariaalse tehingu oluliste asjaolude väljaselgitamine oli tehingu poolte ja notari kohustuseks, mitte hageja kohustuseks, kuna viimane ei olnud

4(8)

kohustatuks esitama notariaalse tehingu raames andmeid, kuigi tal selleks võimalus puudus, ja jätnud üldse kohaldamata NotS § 31 lg. 1. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada, otsuse põhjendust tuleb vastavalt TsMS § 657 lg. 1 punktile 21 täiendada. Apellatsioonikohtus ei vaidle pooled selle üle, et hageja kui üürnik ja OÜ Ühendatud Närvivõrgud kui üürileandja sõlmisid 1. jaanuaril 2009. a. Pärnus Jalaka 6 asuvate ruumide (korteri nr. 4) üürilepingu tähtajaga kuni 31. detsembrini 2010. a. Lepingu p. 4. 1 järgi kohustus hageja tasuma OÜ-le Ühendatud Närvivõrgud üüri 5000 krooni kuus (lisandub käibemaks). Lepingu punktis 8. 3 lepiti kokku, et poolel on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest teisele poolele vähemalt neli kuud ette. OÜ Ühendatud Närvivõrgud läks pankrotti ning üürilepingu esemeks olevad ruumid, mis kuulusid pankrotivara hulka, omandas kostja 18. veebruaril 2010. a. sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel. 19. veebruaril 2010. a. tegi kostja hagejale lepingu punktile 8. 3 viidates üürilepingu ülesütlemise avalduse, teatades lepingu lõpetamisest neli kuud ette ja paludes ruumid vabastada 20. juuniks 2010. a. Oma kohtule 20. aprillil 2010. a. esitatud leppetrahvi nõudes tugineb hageja väitele, et

5(8)

nõusolekuta, siis ei olnud võlgniku juhatuse liige alates sellest ajast õigustatud sõlmima muuhulgas vaidlusalust üürilepingut muutvaid kokkuleppeid ja kui taoline kokkulepe oleks sõlmitiud, oleks see tühine (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 88 lg. 1); pankroti väljakuulutamisega 24. septembril 2009. a. kaotas üürileandjast võlgnik PankrS § 35 lg. 1 punktist 4 tulenevalt õiguse teha oma varaga mistahes tehinguid, pärast seda juhatuse liikme poolt võlgniku nimel tehtud tehing oleks tühine TsÜS §-st 87 tulenevalt. Kolleegium leiab, et tsiviilasja materjalid võimaldavad piisava tõenäosusega järeldada, et kostjaga 18. veebruari 2010. a. lepingu sõlmimise ajaks ei olnud üürilepingu muutmise 15. juuni 2009. a. kuupäeva kandvat kokkulepet sõlmitud. Esmalt viitab sellele asjaolu, et sel kuupäeval müügilepingu sõlmimisel esitati kostjale küll üürileping, kuid ei esitatud selle väidetavat muudatust. Kui niisugune muudatus oleks olemas olnud ja koos üürilepinguga pankrotihaldurile esitatud, oleks halduril olnud kohustus see üürilepingu eseme omandajale esitada. Kostja selgituse kohaselt on pankrotihaldur talle kinnitanud, et vaidlusalust muudatust ei olnud võlgnik haldurile esitanud. Mingeid asjaolusid, millest võiks järeldada OÜ Ühendatud Närvivõrgud pankrotihalduri huvi üürilepingu muudatuse kostjale esitamata jätmise vastu, ei ole esile toodud. Arvestades ka pankrotihalduri seisundit (võlgnikust ja võlausaldajatest sõltumatu isik (PankrS § 56 lg. 3), kellel on kohustus kaitsta nii võlausaldajate kui võlgniku huve (PankrS § 55 lg. 1) ja kes vastutab nii võlgnikule ja võlausaldajale kui ka massikohustuse täitmist nõuda võivale isikule – seega kostjale – oma kohustuse rikkumisega süüliselt tekitatud kahju eest (Pankr § 63 lg. 1)), võib eeldada, et üürilepingu muudatust ei olnud pankrotivõlgnikust üürileandja pankrotihaldurile esitanud. Samas ei ole eeldusel, et üürilepingu muudatus sõlmiti 15. juunil 2009. a., nagu hageja on väitnud, mõistlikult põhjendatav selle võlgniku poolt pankrotihaldurile esitamata jätmine: kui lepingumuudatused sõlmiti pankrotivõlgniku initsiatiivil ja tema huvist lähtudes, nagu hageja apellatsioonikohtu istungil kinnitas, oleks eelduslikult olnud võlgniku huvides ka esitada need muudatused haldurile koos ülejäänud lepingutekstiga. Põhjendatud on hageja väide, et tema kui üürnik ei pidanud edastama muudatuskokkulepet üürileandja pankrotihaldurile ega ka kostjale, nõustuda ei saa aga seisukohaga, nagu ei puutuks muudatuste uuele lepingupoolele edastamine üldse hagejasse. Et kostjale koos üürilepinguga selle muudatust ei esitatud, vaidluse all oli lepingumuudatuses kokkuleppimise ajahetk ja kostja oli esitanud väite kokkuleppe allkirjastamisest tagantjärele, mil OÜ Ühendatud Närvivõrgud juhatuse liige ei olnud selleks enam õigustatud, oleks hagejal tulnud omalt poolt tuua esile see, millistel asjaoludel jäi lepingumuudatus haldurile esitamata. Hageja huvipuudus selle vastu on asjaolu, mis on hinnatav hageja kahjuks. Muudatuse tagantjärele allkirjastamisele osundab lisaks eespooltoodule väidetavate muudatuste ebaloogilisus, arvestades üürilepingu tingimustega, samuti üürileandja majandusliku olukorra ja edasise käitumisega. Nii on vaidlusaluse üürilepingu puhul tegemist tähtajalise lepinguga, mis on sõlmitud lühikeseks ajaks – kaheks aastaks (p. 2. 2 - tl. 14). Üürilepingus leppisid pooled kokku, et mõlemal lepingupoolel on õigus leping enne tähtaega lõpetada, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt neli kuud (p. 8. 3 – tl. 20). Lepingu kohaselt ei eeldanud selle ennetähtaegne lõpetamine mõjuva põhjuse olemasolu või muid tingimusi peale 4-kuulise etteteatamistähtaja. Seega vastas lepingu kohaselt lepingu lõpetamine etteteatamistähtaja järgimise korral selle tingimustele. Lepingu punkt 8. 3. 1 sisaldab aga leppetrahvitingimust puhuks, kui leping enne tähtaega lõpetatakse, ilma et see eeldaks lepingurikkumist. VÕS § 158 lõikes 1 on sätestatud leppetrahvi mõiste ning selle kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Et punkti 8. 3. 1 kohaselt ei eelda leppetrahvi tasumise kohustus lepingurikkumist, siis ei kerki ka küsimust lepingurikkumise läbi kahjustatud isikust ja kokkulepe ei vasta leppetrahvi seaduses sätestatud mõistele.

6(8)

Lepinguvabaduse põhimõttest lähtudes on lepingupooled küll vabad sõlmima igasuguseid kokkuleppeid, mis ei ole seaduse kohaselt keelatud, sealhulgas ka sõlmima leppetrahvikokkuleppe puhuks, kui lepingut ei rikuta, hageja ei ole aga suutnud mõistetavalt selgitada, millist eesmärki pooled niisuguse täiendava kokkuleppega taotlesid. Hageja ei ole esile toonud seda, millised olid need faktilised asjaolud, mis lepingu sõlmimisele 1. jaanuaril 2009. a. järgnenud ca poole aasta jooksul selliselt muutusid, et tingisid lepingusse taolise leppetrahvitingimuse lisamise, mida lepingu sõlmimisel ei kavandatud. Hageja väitel taotles punkti 8. 3. 1 lisamist lepingusse üürileandja, kes olevat soovinud näidata end selle kokkuleppega panga ees paremas valguses. Mis võiks taolise kokkuleppe juures näidata OÜ-d Ühendatud Närvivõrgud panga ees paremas valguses, ei osanud hageja apellatsioonikohtu istungil mõistetavalt selgitada ning kolleegiumile jäi see tabamatuks. Pealegi esitas OÜ Ühendatud Närvivõrgud 9. juulil 2009. a. kohtusse võlgniku pankrotiavalduse ning ilmne on, et 15. juuniks samal aastal, mil muutmiskokkulepe väidetavalt sõlmiti, oli tema püsiv maksejõuetus juba välja kujunenud ja pankrotiavalduse esitamine kavandamisel. Kostja selgitas, et üürileandjale kuulus kogu Pärnus Jalaka 6 asuv hoone, millest ainsana olid üürile antud vaidlusalused ruumid, hageja ei osanud aga selgitada, millist tähendust võis panga silmis omada väidetav leppetrahvikokkulepe, arvestades, et kogu ülejäänud maja seisis tühjana, vaidlusalune leping on aga sõlmitud üksnes kaheaastase tähtajaga. Peale selle on kokkuleppe kohaselt leppetrahviks kuue kuu üüritasu, kusjuures see ei olene sellest, kas ülesütleja pidas kinni lepingus selle ülesütlemiseks ettenähtud tähtajast, lepingu tähtaja lõpuni jääva ajavahemiku pikkusest või muudest asjaoludest. Nii peaks, näiteks, kokkuleppe kohaselt lepingut ülesütlev pool maksma vastaspoolele kuue kuu lepingutasu ka juhul, kui leping lõppeks, näiteks, vaid mõned päevad enne lepingutähtaja lõppu. Apellatsioonikohtu istungil ei suutnud hageja usutavalt selgitada seda, millistel kaalutlustel pooled selliselt leppetrahvis kokku leppisid. Kolleegium leiab, et see annab tunnistust sellest, et kokkuleppe allkirjastamise ajal ei olnud pooltel vajadust lahti mõtestada seda, millistele olukordadele kokkulepe laieneb ning ega see ole vastuolus lepinguga taotletava eesmärgiga – võimaldada üürnikul kasutada üüritud ruume lepingus kokkulepitud tähtaja jooksul. Samas oleks leppetrahvitingimuse taoliselt sõnastamine loogiliselt mõistetav, kui selle allkirjastamise ajaks oleks pooltele olnud teada, millisele olukorrale seda soovitakse kohaldada ehk teisisõnu, kui tingimus allkirjastati tagantjärele, näiteks pärast seda, kui kostja oli hagejale lepingu ülesütlemisest teatanud. Sellele viitab ka asjaolu, et kuigi hageja väitel sõlmiti leppetrahvikokkulepe üürileandja initsiatiivil ja eelkõige tema huve järgides, soovib sellest kasu lõigata hoopis üürnik, kes on esitanud kostja vastu leppetrahvinõude, üürileandja võimalik kasu kokkuleppest jääb aga mõistetamatuks. Eespooltoodust nähtub, et üheaegselt leppetrahvikokkuleppega allkirjastasid pooled kokkuleppe üürileandja kohustuse kohta hüvitada üürnikule üüripinnale tehtud parendused vastavalt kahepoolsele aktile (tl. 22), aga samuti selle sama kuupäeva kandva akti enda (tl. 23). Kuigi hageja oma nõudest parenduste hüvitamiseks menetluse kestel loobus, on hüvitamiskokkuleppele hinnangu andmine oluline muutmiskokkuleppe kui terviku hindamise seisukohast. Hageja selgituse ja teostatud parenduste akti andmete kohaselt oli tegemist eemaldatavate parendustega (elektriradiaatorid, valgustid, praeahi ja pliit), mille hageja kohtumenetluse kestel üüripinnalt ka tegelikult eemaldas, niisugustel asjaoludel ei ole aga loogiliselt seletatav, miks üürileandja ca 3 nädalat enne oma pankroti väljakuulutamiseks kohtusse avalduse esitamist, kui tema püsiv maksejõuetus oli välja kujunenud, otsustas igasuguse vajaduseta võtta üürniku ees taolise varalise kohustuse. Kõigi eespoolosundatud asjaolude hindamise alusel nende koosmõjus leiab kolleegium, et leppetrahvikokkulepe on sõlmitud tagantjärele, pärast üüripinna omandamist kostja poolt, mil pankrotivõlgnikust üürileandja OÜ Ühendatud Närvivõrgud juhatuse liikmel

7(8)

ei olnud enam õigust võlgniku nimel tehinguid teha, sealhulgas kohustusi võtta. Hageja leppetrahvinõudel ei ole seega alust ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Kooskõlas TsMS § 171 lõikega 1 jäävad menetlusosaliste apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud hageja kanda.

Fred Fisker

Margo Klaar

Malle Seppik

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.