Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud ja hageja nõue 20.04.2010 esitas AS Fector Harju Maakohtule hagi OÜ Ecober vastu leppetrahvi 1 917,35 eurot, tehtud parenduste hüvitise 754,80 eurot, sissenõutavaks muutunud viiviste 34,56 eurot ja tulevikus sissenõutavaks muutuvate viiviste saamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid AS Fector üürnikuna ja OÜ Ühendatud Närvivõrgud üürileandjana 01.01.2009 Pärnus Jalaka 6 asuvate ruumide üürilepingu tähtajaga kaks aastat, kuni 31.12.2010. Lepingu p 4.1 kohaselt kohustus hageja tasuma OÜ-le Ühendatud Närvivõrgud üüri 5 000 krooni kuus (lisandub käibemaks) alates 01.01.2009. Üürimakse sisaldas kõiki kommunaalkulusid ning riiklikke ja kohalikke makse. Lepingu p-s 8.3 leppisid pooled kokku, et poolel on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest teisele poolele vähemalt neli kuud ette. 15.06.2009 allkirjastasid pooled kokkuleppe, mille kohaselt lisandus lepingule punkt 8.3.1, mille järgi kohustus lepingu ennetähtaegset lõpetamist taotlev pool tasuma teisele poolele leppetrahvi kuue kuu üürisumma ulatuses (kokku 30 000 krooni). Samuti leppisid pooled kokku, et lepingu p 7.4 täieneb p-ga 7.4.1, mille järgi kohustus OÜ Ühendatud Närvivõrgud üüritud pinnale tehtud parendused hüvitama vastavalt kahepoolsele aktile. 15.06.2009 kinnitasid pooled allkirjadega teostatud parendustööde akti, mille kohaselt on hageja teostanud parendustöid summas 11 810 krooni ja selle maksumuse kohustus OÜ Ühendatud Närvivõrgud lepingu lõpetamisel hagejale hüvitama. Seoses OÜ Ühendatud Närvivõrgud pankrotivara realiseerimisega omandas üürilepingu esemeks oleva kinnistu aadressil Jalaka 6 kostja OÜ Ecober. 19.02.2010 esitas kostja hagejale lepingu ülesütlemise teate, viidates lepingu p-le 8.3 ning paludes hagejal ruumid vabastada 20.06.2010. Tulenevalt lepingu p-st 6.6 peab õigustatud pool leppetrahvi nõudmisest kohustatud poolele teatama hiljemalt 2 kuu jooksul arvates õigustatud isiku poolt leppetrahvi tasumise alusest teadasaamisest. 18.03.2010 saatis hageja kostja registrijärgsele aadressile nõudekirja lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, st hageja poolt teostatud parendustööde kulude hüvitamiseks summas 11 810 krooni ning lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest leppetrahvi tasumiseks summas 30 000 krooni. Kokku palus hageja tasuda kostjal 41 810 krooni. Kostja hageja nõuetega ei nõustunud ning ei ole hagiavalduse esitamise seisuga oma lepingust tulenevaid kohustisi hageja ees täitnud. Asjakohatud on kostja viited sellele, et kostja ei ole vaidlusaluseid dokumente allkirjastanud, kuivõrd nimetatud lisa on allkirjastatud 2009. juunis. Kostja ei ole hageja poole pöördunud palvega edastada talle kõik lepingu lisad. 14.09.2010 loobus hageja tehtud parenduste hüvitise 754,80 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 34,56 euro ja tulevikus sissenõutavaks muutuvate viivise väljamõistmisest, kuivõrd hageja kolis ettenähtud ajal ruumidest välja ning eemaldas kõik ruumidesse tehtud parendused. Kohus võttis vastu hagist osalise loobumise avalduse ja lõpetas selles osa menetluse 16.02.2011 kohtumäärusega. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Kostja omandas 19.02.2010 Pärnus Jalaka 6 asuva kinnistu. Notariaalselt fikseeritud dokumentide hulka kuulus ka 01.01.2009 AS Fector ja OÜ Ühendatud Närvivõrgud (pankrotis) vahel sõlmitud rendipinna (korter nr 4) rendileping, mille

juurde ei kuulunud hageja poolt märgitud lisasid. Eeltoodust tulenevalt ei aktsepteeri kostja hageja nõuet, mis tuleneb poolte 15.06.2009 allkirjastatud kokkuleppest ruumide üürilepingule. Samuti ei ole OÜ Ecober allkirjastanud AS Fectoriga parendustööde akti. Maakohtu otsuse põhjendused 02.03.2011 otsusega rahuldas Harju Maakohus AS Fector hagi ja mõistis välja OÜ-lt Ecober hageja kasuks leppetrahvi 1 917,35 eurot. Menetluskulud jäid kostja kanda. Poolte vahel puuduv vaidlus, et seoses OÜ Ühendatud Närvivõrgud pankrotivara likvideerimisega on OÜ Ecober omandanud Jalaka 6 kinnistu. Nähtuvalt hageja poolt kohtule esitatud tõendist, 15.06.2009 sõlmitud kokkuleppest „Kokkuleppe ruumide üürilepingule“, on OÜ Ühendatud Närvivõrgud ja Fector AS kokku leppinud, et 01.01.2009 Pärnus, Jalaka 6 ruumide üürilepingule lisandub punkt 8.3.1, mille kohaselt lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel kohustub taotlev pool tasuma leppetrahvi kuue kuu üürisumma ulatuses. Üürilepingu p 4.1 kohaselt kohustus hageja tasuma OÜ-le Ühendatud Närvivõrgud üüri 5 000 krooni kuus (lisandub käibemaks) alates 01.01.2009. Lepingu tähtajaks oli kaks aastat, kuni 31.12.2010. Lepingu p-s 8.3 leppisid üürilepingu pooled kokku, et poolel on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest teisele poolele vähemalt neli kuud ette. 19.02.2010 teatas kostja hagejale lepingu ülesütlemisest, viidates p-le 8.3 ning palus hagejal ruumid vabastada 20.06.2010. Kohus luges tõendatuks kostja kohustuse tasuda lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel hagejale leppetrahvi kuue kuu üürisumma ulatuses, s.o 30 000 krooni ehk 1917,35 eurot. Apellatsioonkaebus Kostja OÜ Ecober palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks ning jätta menetluskulud apellatsioonimenetluses vastustaja kanda. Maakohus on otsuse tegemisel oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi, eelkõige TsMS § 405 ja 442 lg-t 8, mis tõi kaasa ebaõige lahendi. Kohus ei ole TsMS § 405 lg-st 1 juhindunud. 22.04.2010 määrusega võttis kohus hagi menetlusse ja ei määranud selle arutamist lihtmenetluses. Pärast hagist osalist loobumist leidis kohus, et võib menetleda hagi ülejäänud osa, leppetrahvi 1 917,35 euro nõudes, lihtmenetluses. Kohus tegi selle kohta 16.02.2011 määruse, millega ühtlasi lahendas ka hagist osalise loobumise avalduse. Kohus ei andnud kostjale õigust olla ära kuulatud pärast menetlusviisi muutmist. Kohus lihtsalt määras, et lihtmenetluse otsus tehakse teatavaks 02.03.2011 kell 15:00 Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu. Apellant esitas hagile vastuväite, et tõendina kohtu poolt hinnatud üürilepingu lisa on koostatud tagantjärgi ja seda ei olnud kinnistu omandamisel, mis vormistati 18.02.2010 notariaalselt tõestatud müügilepinguga, mille lisas oli vaidlusalune üürileping. Müügilepingu ärakirja pealdises on märgitud, et dokumendis on koos ärakirja pealdist sisaldava lehega 26 nööri ja reljeefpitseri abil köidetud lehte, müügileping 17 lehel, üürileping 8 lehel ja ärakirja pealdis 1 lehel. Üürileping 8 lehel ei sisalda ühtegi lepingu lisa, ka mitte 15.06.2009 väidetavalt sõlmitud lisa. Müügilepingu p 3.3.2 kohaselt lepingu lisaks olevast üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad ostjale üle 01.03.2010. Kuna üürileping ei sisaldanud 15.06.2009 lisa, ei saanud kinnistu omandamisel kostjale üle minna kohustus tasuda leppetrahv üürilepingu

ülesütlemisel üürileandja algatusel. Vastavalt üürilepingu p-le 8.3 on mõlemal poolel õigus leping lõpetada, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt 4 kuud. Kostja märkis 22.09.2010 vastuses hagejale, et kavatseb esitada notariaalse müügilepingu koos lisaga. Kui kohus oleks kostjale andnud õiguse olla ära kuulatud, oleks kostja asjakohase tõendi kohtule ka esitanud. TsMS § 405 lg 1 p 7 kohaselt ei pea lihtmenetluses korraldama kirjalikku eelmenetlust või kohtuistungit. TsMS § 403 lg 3 sätestab, et kui pool ei ole kohtule teatanud, kas ta on nõus kirjaliku menetlusega, eeldatakse, et ta soovib asja läbivaatamist kohtuistungil. Kostja puhul tuli eeldada, et ta soovib asja menetlemist kohtuistungil ja seda oli võimalik vältida vaid juhul, kui kostjale oleks antud õigus olla ära kuulatud. Kostjalt olid ära võetud mõlemad võimalused, seega ei saa olla tegemist seadusliku kohtulahendiga. TsMS § 405 lg 1 p 5 kohaselt võib lihtmenetluses kalduda kõrvale tõendite esitamise ja kogumise vorminõuete kohta seaduses sätestatust ja tunnistada tõendina ka seaduses sätestamata tõendusvahendeid, muu hulgas menetlusosalise seletust, mis ei ole antud vande all. Jääb arusaamatuks, miks kohus ei ole selliselt käitunud kostja kirjaliku seletuse osas, millest tulenes, et üürilepingu lisa kinnistu omandamisel puudus ja oli sõlmitud tagantjärgi. Kostja seletus tugines müügilepingule koos üürilepingu lisaga, mis ei sisaldanud 15.06.2009 lisa. OÜ Ühendatud Närvivõrgud esitas kohtule pankrotiavalduse (tsiviilasi nr 2-09-32767) 09.07.2009, ca kolm nädalat pärast lepingu lisa väidetavast sõlmimisest, kuna kolm nädalat hiljem ei oleks juhatuse liikmel enam õigust kokkuleppeid sõlmida. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Põhjendatuse nõue tuleneb ka TsMS § 442 lg-st 8, mille kohaselt kohus peab põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Lihtmenetluses on kohtul õigus teha otsus ka ilma kirjeldava või põhjendava osata (TsMS § 405 lg 1 p 9). Antud juhul on kohus otsust põhjendanud ebapiisavalt ja ebaõigesti, jättes põhjendamata, miks ta ei nõustu kostja väitega, et sellist lepingu lisa ei ole kostjale üle antud, seega ei teki kostjal sellest tulenevaid kohustusi. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium, olles tutvunud toimikus olevate materjalidega, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele menetlusõiguse normide rikkumise tõttu alljärgnevatel põhjendustel. Toimiku materjalide kohaselt esitas hageja lepingust tuleneva rahalise kohustuse täitmisel tekkinud võla nõude summas 41 810 krooni ning viivise nõude. Harju Maakohtu 22.04.2010 määrusega võeti tsiviilasi menetlusse. Hageja loobus osaliselt nõudest. Harju Maakohtu 16.02.2011 määrusega võttis maakohus hagist loobumise viivise ja parenduste hüvitise summas 454,80 eurot vastu. Samas määruses määrati tsiviilasja lahendamine lihtmenetluses ning maakohtu otsuse teatavaks tegemise ajaks määras kohus 02.03.2011. Maakohtu määruse kohaselt pärast hagist osalist loobumist on hagihinnaks jäänud vähem kui 2000 eurot, millest tulenevalt toimub asja edasine menetlemine lihtmenetluses. Õige on, et TsMS § 405 lg 1 järgi kohus menetleb hagi oma õiglase äranägemise kohaselt

lihtsustatud korras, järgides üksnes käesolevas seadustikus üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis vastab 2000 eurole. Tsiviilasja menetlus jätkus leppetrahvi nõudes summas 1917,35 eurot. Seega oli lihtmenetlus TsMS § 405 lg 1 järgi põhimõtteliselt lubatud, kuid maakohus oli tsiviilasja menetlusse võtmisel määranud asja arutamise üldises hagimenetluse korras. Seega üle minnes lihtmenetluse korras tsiviilasja läbivaatamisele, oli oluline järgida ka TsMS § 405 lg-s 2 sätestatut, so kohtul tuli tagada menetlusosaliste põhiõiguste ja-vabaduste ning oluliste menetlusõiguste järgimise ning menetlusosalise taotlusel tema ärakuulamise. Seejuures TsMS § 405 lg 3 kohaselt peab kohus menetlusosalistele teatama nende õigusest olla kohtu poolt ära kuulatud. Määrates asja arutamise jätkamise lihtmenetluses, teatas maakohus koheselt ka kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aja. Toimikus olevast kostja 23.08.2010 vastusest hagile aga ilmneb, et ta vaidles leppetrahvi nõudele vastu ning teatas, et talle ei ole antud üürilepingu lisa, mis sisaldab leppetrahvi kokkulepet ning ta soovib esitada vastuväidete tõendamiseks kinnistu võõrandamise notariaalakti. Apellatsioonkaebuse kohaselt kohus võttis kostjalt võimaluse esitada asjakohane tõend, mida oleks ta saanud esitada, kui teda oleks ära kuulatud. Apellandi väidetel kohus pidi asja läbi vaatama kohtuistungil, kuivõrd kostja ei teatanud, et on nõus kirjaliku menetlusega. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohus ei järginud lihtmenetluses kehtestatud korda, millega rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ja mida ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Maakohtu toimikust ei ilmne, et maakohus oleks lihtmenetluses välja selgitanud menetlusosaliste taotlusi ning teatanud TsMS § 405 lg-s 3 sätestatud õigust olla ära kuulatud. TsMS § 405 lg 1 p 1 järgi lihtmenetluses on tõendiks ka menetlusosalise seletus, mis ei ole antud vande all. Seega mittetäites TsMS § 405 lg-s 3 sätestatut, ei taganud kohus ka lihtmenetluses menetlusosaliste õiguste järgimise nõuet. Apellandi väidetel ei ole maakohus otsust põhjendanud TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt. Kolleegium nõustub apellandiga. TsMS § 405 lg 1 p 9 kohaselt võib kohus lihtmenetluses teha otsuse kirjeldava ja põhjendava osata, kuid maakohtu otsus sisaldab nii kirjeldavat kui ka põhjendavat osa. Seega on apellandi väide põhjendatud, et sellisel juhul tulnuks kohtul järgida TsMS § 442 lg 8 ning vastata kostja vastuväidetele. Kohtuotsuses ei ole kostja vastuväidele vastatud ka hagi rahuldamise aluseks oleva üürilepingu lisa osas. Kostja vastuväidete kohaselt on tegemist võltsitud tõendiga, mille osas on kohus jätnud seisukoha võtmata. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsus tühistada ja tsiviilasi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulude jaotus tuleb otsustada tsiviilasja uuel läbivaatamisel.

Mare Merimaa

Ulvi Loonurm

Ele Liiv

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.