Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Tsiviilasi nr 2-11-3490 teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Asjaolud Maakohtule 27.01.2011 esitatud hagi kohaselt sõlmiti hageja õiguseellase ja kostja vahel 16.12.2001 rendileping, mille alusel kostja sai oma kasutusse hoonestamata kinnistu, asukohaga Ehitajate tee 116b, Tallinn ning kohustus tasuma renti 1000 krooni aastas. Rendileping kehtis kuni 31.12.2010. 27.08.2010 teavitas üürileandja kostjat sellest, et ei soovi pikendada lepingut. Kostja palus hüvitada kinnistule rajatud hoone väärtus 1 450 000 krooni ning keeldus enne kinnistut vabastamast. Hageja palub kohtul kohustada kostjat vabastama kinnistu asukohaga, Ehitajate tee 116B, Tallinn. 14.11.2011 esitas kostja vastuhagiavalduse ning vastuväited hagile. Kostja ei vaidlusta, et lepingu tähtaeg on lõppenud. Lepingu punktis 2.4 nähti ette rendile võetud maa kasutamine sihtotstarbelisena toitlustamise ettevõtte ehitamiseks ja pidamiseks, punktis 2.5 sätestati, et muid ehitisi ei ole rentnikul võimalik sinna ehitada. VÕS § 288 ja varasem rendiseadus võimaldavad rendileandjalt nõuda hoone maksumust, mis on 1,45 miljonit krooni ehk 92 671,89 eurot. Kehtinud rendiseaduse § 11 lg 1 ja 3 kohaselt on rentnikul õigus nõuda hoone maksumust ning rendilepingut ei saa lugeda lõppenuks enne, kui hoone maksumus on hüvitatud. Seega palub hageja vastuhagis välja mõista kostjalt 11 184,53 eurot. Oma väidete tõendamiseks esitas hageja Pindi Kinnisvara eksperthinnangu. Hageja vaidles vastuhagile vastu, leides, et ehitis on ebaseaduslik (ehitatud ehitusloata), asub osaliselt linna maal ja kuulub lammutamisele. Eksperthinnang ei kajasta hoone tegelikku väärtust, vaid näitab, kui palju raha on vaja samalaadse hoone ehitamiseks. Maatükil oli juba enne rendilepingu sõlmimist paviljon, kostja ehitas selle 2005 aastal ümber. Kostja ei ole hoonet ehitanud, nimetatu ei nähtu kostja raamatupidamisdokumentidest. Hageja jaoks on ehitis väärtusetu. Maakohtu otsus Kohus rahuldas hagi, kohustades kostjat vabastama hagejale kuuluv kinnistu. Kohus jättis kostja vastuhagi hageja vastu kahju 11 184,53 euro nõudes rahuldamata ning kõik menetluskulud kostja kanda. Oma otsust põhjendas kohus alljärgnevalt. Vaidlust ei ole, et pooled sõlmisid 16.12.2001 rendilepingu, mille objektiks oli kinnistu asukohaga Ehitajate tee 116 B, leping oli tähtajaline ning lõppes 31.12.2010. Rendilepingu punktis 2.4 lepiti kokku renditud maa kasutamise sihtotstarve ja rentnikul oli õigus kasutada maad toitlustamise otstarbelise ehituse pidamiseks, samuti oli kokkuleppeline rendi määr. Lepingust ei nähtu, et vara üleandmisel oleks koostatud selle kohta akt, kuid objektiks oli kinnistu, millele lepiti kokku toitlustusasutuse rajamine. Vaidlust ei ole selle üle, et lepingu tähtaeg on möödunud ning kostjal ei ole õiguslikku alust kinnistu kasutamiseks. Seega tuleb hagi rahuldada tuginedes VÕS § 334 lg-le 1 ja kohustada kostjat hagejale kuuluv kinnistu üle andma. Kostja väidetel on ta nõus kinnistu vabastama, soovides aga hüvitist tema poolt rajatud toitlustusasutuse rajamise eest. Rajatise väärtuseks hindab kostja vastavalt Pindi Kinnisvara eksperthinnangule hoone jääkasendusmaksumusena 1,45 miljonit krooni, käesolevas asjas on

Tsiviilasi nr 2-11-3490 nõue esitatud väiksemas suuruses. Asja sisulise arutamise käigus on selgunud, et pooled, sõlmides rendilepingu, olid sugulussuhtes, tänaseks on soov lepingulist suhet jätkata lõppenud. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga nagu välistaks hüvitise nõude ainuüksi asjaolu, et ehitis on ebaseaduslik ja kuulub lammutamisele. Kostja on põhjendatult esile toonud asjaolu, et sõlmides kostjaga rendilepingu, mille eesmärgiks oli rentniku poolt ehitise ehitamine ja seal toitlustusteenuse osutamine, ei saa see olla kostjale etteheidetav tegevus. On ilmselge, et ka rendi tasumiseks vajaliku tulu oli võimalik saada just toitlustusteenust pakkudes. Vastuhagi on põhjendamatu ning see tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata. Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja ei ole menetluse käigus tõendanud, milliseid parendusi ja muudatusi ta tegi, mis on nende maksumus, samuti seda, kas parenduste ja muudatuste tagajärjel on üürilepingu esemeks oleva ehitise väärtus suurenenud. Asjaolu, et kostja ei ole raamatupidamisdokumentides kajastanud mingit informatsiooni võimalikest investeeringutest või ehitustöödest, mis on seotud vaidlusaluse toitlustuspaviljoniga, ei oma samuti tähtsust. Kostja tugineb oma hüvitise nõudes mitte niivõrd asja parendamisele, kui asjaolule, et tulenevalt rendilepingus kokkulepitust ehitas ta kinnistule toitlustuspaviljoni, mitte ei muutnud ega parendanud hageja vara. Kohtule on esitatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastus hageja esindaja avaldusele nr 44/90, 26.01.2011, millest ilmneb, et ameti ehitusjärelevalve on tuvastanud, et kinnistul oleval toitlustuspaviljonil puudub riikliku ehitusregistri andmetel ehitusluba. Samas on ka viidatud võimalusele, et kui ehitise omanik ehitist ei lammuta, on tal võimalus ehitis seadustada ehk taotleda ehitusluba. Seega ei saa väidetav ehitusloata ehitis olla aluseks hüvitise mittemaksmisele. Ehitise eest hüvitise saamise suurus ja alused ei ole kohtule esitatud rendilepingust nähtuvalt kokku lepitud. Renditud vara parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist reguleeris lepingu sõlmimise ajal RenS § 12, VÕS-s reguleerib vara parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist VÕS § 286. Kehtinud RenS § 12 tulenevalt oli seadusega reguleeritud lepingu sõlmimise ajal rentnikule kulude hüvitamine, mida lepingu pooltel oli võimalus arvestada, samad põhimõtted on kajastatud ka kehtivas VÕS-s. Käesolevas vaidluses ei nähtu rendilepingust, et lepingu sõlmimisel oleks rentniku kulutuste hüvitamist reguleeritud, küll andis rendileandja võimaluse rentnikul seal äritegevuse teostamiseks toitlustusasutus ehitada. Asja sisulisel arutamisel 24.11.2011 toimunud kohtuistungil selgitasid menetlusosaliste esindajad, et lepingu sõlmimisel oli sisuliselt tegemist ühise perekondliku äritegevusega, kus rendimäär ei olnud oluline, samuti kinnitas kostja esindaja, et hoone ehitamisel oli ta teadlik, et annab selle rendileandjale lõpuks üle. Seega loeb kohus tõendatuks hageja esindaja väite, et hoone hüvitamist ei lepitud kokku, oli arvestatud, et ehituskulud tasaarvestatakse rendilepinguaegse äritegevuse tuluga. Kohtu hinnangul tuleb jätta vastuhagi esitatud rahalises nõudes rahuldamata, esiteks põhjendusel, et rentniku kulude hüvitamine ei olnud kokku lepitud ning teiseks ei ole kostja tõendanud VÕS § 286 esimeses lõikes toodud eeldusi ehk et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Apellatsioonkaebus Hageja vastuhagis (edaspidi hageja) vaidlustab vastuhagi rahuldamata jätmise täies ulatuses alljärgnevatel põhjendustel. Apellandi seadusliku esindaja ütlusi on võetud tõendina, samas ei ole kohtuistungil kedagi vande all üle kuulatud. Apellandi esindaja ei ole väitnud, et rendilepingus lepiti kokku, et rendileandja ei pea lepingu lõppedes maksma maatükile püstitatud hoone eest kompensatsiooni. Maakohtu vastav arvamus ei tugine ühelegi asjas

Tsiviilasi nr 2-11-3490 uuritud tõendile. Vastupidi, rendilepingu ja selle sõlmimise ajal kehtinud seaduslikust regulatsioonist tulenes mõlemale lepingupoolele üheselt arusaadavalt, et rendilepingu tähtaja möödudes on rendileandja kohustatud hüvitama rentnikule maatükile ehitatud hoone maksumuse. Kohtuotsuses esitatud arutlus ühisest pereärist ei ole kooskõlas faktidega. On eluliselt usutav, et rendihinna suurust võis mõjutada asjaolu, et maatüki omanik ning äriühingu juht on hõimlased, kuid hõimluse tõttu ei tule rendilepingus kokkulepitule anda mingit teistsugust tähendust. Käesoleval juhul võttis rendileandja õiguseellane endale rendilepinguga juriidilise kohustuse kompenseerida rentnikule maatükiga püsivalt ühendatud ehitise maksumus. Tähendust ei oma, et alles peale rendilepingu sõlmimist rendileandja õigused omandanud R.Nahapetjan ei ole enam huvitatud kinnisasjal paikneva ehitise edasisest ekspluateerimisest. Asjassepuutumatu on maakohtu viide VÕS §-le 286, sest rendilepingus lepiti kokku kohustus hüvitada hoone maksumus ning seda maksumust on kostja tõendanud pädeva kinnisvarahindaja poolt välja antud dokumentaalse tõendiga. Vastustaja seisukoht Kostja vastuhagis (edaspidi kostja) ei pea 14.01.2012 esitatud apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele täies ulatuses vastu ning palub see jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, kuulanud ära pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on lõppjäreldustes õige, kuid seda tuleb osaliselt täiendada põhjenduste osas. TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muudab ringkonnakohus osaliselt otsuse põhjendusi edasikaevatud osas, jättes resolutsiooni muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et rendilepingus ei ole kokku lepitud rentniku kulude hüvitamist. Ebatäpne on apellandi seisukoht, et rendilepingu p-de 2.4 ja 2.5 kohaselt anti maa rentniku kasutusse toitlustamise otstarbelise ehituse ehitamiseks ja pidamiseks kohustusega maksta rentnikule rendilepingu lõppemisel maatükile ehitatud hoone eest kompensatsiooni. Kompensatsiooni kokkulepet leping ei sisalda, kuigi see õigus võis tuleneda rendiseadusest. Maakohus jättis hagi rahuldamata muuhulgas põhjendusel, et puudub rendileandja kirjalik nõusolek võlaõigusseaduse kehtivuse ajal tehtud parenduste hüvitamiseks rentnikule. Samas pole maakohus tuvastanud, millal ehitis (paviljon) ehitati ja kas parendusi või muudatusi tehti ka võlaõigusseaduse kehtivuse ajal, mis on vajalik selleks, et otsustada, millist seadust õigussuhtele kohaldada. Hageja seadusliku esindaja apellatsioonikohtu istungil antud seletuste kohaselt ehitati hoone vahetult pärast lepingu sõlmimist 16.12.2001, 2002 sügisel väljastati kauplemisluba, 2005 aastal toimus üksnes suurem remont, olulisi muudatusi hoone põhiplaanis ei toimunud. Kostja nimetatut õigeks ei võtnud ja leidis, et need väited on tõendamata. Kostja väitel oli paviljon kinnistul olemas juba rendilepingu sõlmimise ajal. Kostja möönis, et tõendeid selle kohta ta esitanud pole. Rendilepingus ei ole pooled määratlenud, kas maatükk oli hoonestatud või mitte. Pooled ei ole esitanud ühtki otsest tõendit ehitise valmimise aja kohta. Siiski nähtub hageja poolt esitatud Pindi Kinnisvara eksperthinnangu p-st 3.3, mida kohus hindab dokumentaalse tõendina, et hoone ehitati 2000 aastate alguses, 2005 aastal läbis hoone põhjaliku ümberehituse ja laienduse. Hoone seisukorra kohta on eksperthinnangus märgitud, et aasta tagasi (seega 2009 aastal) on kinnistule rajatud uus lokaalne kanalisatsioon koos kogumiskaevuga (I kd, tl 29-30). Nimetatud tõend ei kinnita ega lükka ümber hageja väiteid, et hoone ehitati enne võlaõigusseaduse jõustumist 01.07.2002. Tõendist nähtub, et hoones on

Tsiviilasi nr 2-11-3490 tehtud olulisi parendusi ja muudatusi 2005 ja 2009 aastal. Seega ei saa nimetatud tõendi alusel hinnata ei paviljoni ehitamise aega ega ka seda, kuidas kajastuvad kompensatsiooninõudes hiljem hoonele tehtud parendused ja muudatused. Rendilepingu näol on tegemist kestvuslepinguga. VÕS, TsÜS ja RVEÕS rakendamise seaduse § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.juulist 2002 TsÜS-s ja VÕS-s sätestatut. Nimetatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 01.07.2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse § 11 lg 3 kohaselt rentniku vahenditega ja rendile andja loal renditud maa-alale ehitatud hooned ja rajatised, mida ei ole võimalik ümber paigutada, kuuluvad rendile andjale, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Lepingu lõppemisel või lõpetamisel on rentnikul õigus nõuda nende maksumuse hüvitamist. Kuivõrd puuduvad tõendid, et ehitis rajati apellandi poolt kinnistule rendiseaduse kehtivuse ajal, kostja ei ole seda asjaolu omaks võtnud, ei saa asjas kohaldada rendiseadust. Tõendite kohaselt on muudatusi ja parendusi ehitisele tehtud 2005 ja 2009 aastal, kuid nimetatule ei ole hageja tuginenud. Lisaks eeldab VÕS § 285 lg 1 üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis tehtud nõusolekut parenduste ja muudatuste tegemiseks. VÕS § 286 lg 1 kohaldamine eeldaks, et mõistliku hüvitise saamiseks peaks olema tehtud parenduste või muudatuste tõttu asja väärtus oluliselt suurenenud. Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, et tal oleks olnud rendileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis tehtud nõusolek parenduste või muudatuste tegemiseks, mis oleks eelduseks mõistliku hüvitise saamiseks. Samuti ei ole hageja tuginenud asjaolule, et 2005 ja 2009 aastal tehtud muudatused ja parendused tõstsid asja väärtust. Maakohus leidis õigesti, et tegemist oli ühise perekondliku äritegevusega. Nimetatu järeldub hageja poolt asjas esile toodust, et kinnisasja endine omanik oli rendilepingu OÜ Prevel Eesti nimel sõlminud T N ema, kes viibis ka ehituse juures ja turustas oma ettevõtte tooteid läbi hageja toitlustusasutuse. T N oli omakorda hageja seadusliku esindaja abikaasa. Samas on õige, et hageja ei ole väitnud, et pooled leppisid kokku, et rendilepingu lõppemisel ehitise eest kompensatsiooni ei maksta. Maakohus ei tuginenud aga hagi rahuldamata jättes üksnes sellele väitele, vaid leidis, et hagi tuleb lisaks jätta rahuldamata põhjusel, et hageja ei ole tõendanud VÕS § 286 kohaldamise eeldusi. Eelpooltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Maakohtu menetluskulud jäid OÜ Prevel Eesti kanda. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel OÜ Prevel Eesti kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avalduse koos menetluskulude nimekirjaga võib esitada käesolevas asjas otsuse teinud maakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Ulvi Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.