Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused V T esitas 15.09.2010 maakohtule hagi Eesti Vabariigi vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühiseks tunnistamiseks ja üürilepingu ülesütlemisavalduse hea usu põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamiseks. Alternatiivselt soovib hageja üürilepingu pikendamist kolmeks aastaks alates 01.07.2010. Hageja juhindub VÕS § 325 lg 2 p-dest 1 ja 3. Üürilepingu 30.03.2010 ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 nõuetele. Hageja on Filtri tee 3c-3, Tallinn korteriomandi üürnik, kuid ülesütlemisavalduses seda nimetatud ei ole. Samuti puudub ülesütlemisavalduses ülesütlemise alus. Hagejale jääb arusaamatuks, mis põhjusel üürileping üles öeldakse. Riigikohus on rõhutanud, et üürnik peab aru saama lepingu ülesütlemise põhjustest selleks, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Ülesütlemisavaldus on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja esitas heauskselt üürileandja vastu üürilepingust tuleneva nõude, kuid kostja on esitanud ülesütlemisavaldust enne kolme aasta möödumist pooltevahelise kohtuvaidluse lõppemisest haldusasjas nr 3-07-2435. Kahju hüvitamise kohtuvaidlus oli vahetult seotud üürilepinguga. Üürilepingu pikendamiseks puuduvad takistused. Samuti ei esine VÕS § 327 lg 2 sätestatud asjaolusid. Hageja on pensionär. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta selle rahuldamata. Ülesütlemisavalduses on sõnaselgelt kirjas üüritud asi. Samuti olid ülesütlemisavalduses viited VÕS-ist tulenevatele ülesütlemise õiguslikele alustele ja hagejal oli sellest tulenevalt võimalik hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Ülesütlemisavalduses oleks piisanud ka ainult viitest üürilepingu ülesütlemisele ilma vastavate viideteta seadusele. Tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ei pea üürileandjal põhjust esinema ja seetõttu ei ole seda vaja ära näidata ka ülesütlemisavalduses. Ülesütlemisavaldus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega tulenevalt VÕS § 372 lg 1 p 1 ja lg 2 alusel. Poolte vahel oli eelnevalt kohtuvaidlus hagejale kahju hüvitamiseks hageja väidetavast erastamisõigusest õigusvastase ilmajätmise tõttu. Viidatud kohtuvaidluses esitatud nõuet ei saa käsitada üürilepingust tuleneva nõudena VÕS § 327 lg 1 p 1 tähenduses. Hageja ei ole hagiavalduses selgitanud, millisele alusele hageja oma nõudes tugineb ja mis on üürniku jaoks üürilepingu ülesütlemisega kaasnevad rasked tagajärjed. Juhul, kui tõendatud oleksid rasked tagajärjed hagejale või hageja perekonnale, tuleb lisaks vastavalt VÕS § 328 lõikele 1 hinnata üürileandja õigustatud huvidega. Kostja on vaidlusalusesse piirkonda planeerinud tervikliku riigikaitselise objekti rajamist, mistõttu ei ole mõeldav üürilepingu pikendamine. Asjassepuutumatu on asjaolu, et hageja on pensionär. Hagejale on kompromissina pakutud teise eluruumi elama asumist nii üürilepingu alusel kui eluruumi hagejale alla turuhinna võõrandamise teel, millest hageja korduvalt keeldus. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis V Ti hagi Eesti Vabariigi vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühiseks tunnistamiseks ja üürilepingu ülesütlemisavalduse hea usu põhimõttega vastuolus olevaks

tunnistamiseks ning alternatiivnõudena üürilepingu pikendamiseks kolmeks aastaks alates 01.07.2010 rahuldamata. Poolte vahel puudub vaidlus, et 25.04.1991 väljastas Sõjaväeosa hagejale tõendi nr 105-2/1191, et hagejale on osutatud püsivaks elamiseks eluruumi pindala (kaks tuba) sõjaväeosa 03115 territooriumil asuvas elumajas aadressil xxxxxxxxxxxxxx, mille aadressiks tulenevalt ringkonnakohtu otsusest 3-07-2435 on käesoleval ajal xxxxxxxxxxxx. Kostja esitas 30.03.2010 hagejale kirjaga nr 12.5-1/1233 eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille hageja sai kätte 07.04.2010. Poolte vahel on vaidlus, kas ülesütlemisavaldus on seaduslik ja kas üürileping kuulub pikendamisele. Kostja 30.03.2010 eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldusest nr 12.5-1/1233 nähtub, et kostja ütles vastavalt VÕS § 311 ja 312 hagejale 25.04.1991 Vene Föderatsiooni relvajõudude sõjaväeosa nr xxxxxx tõendi nr xxxxxxxxx alusel eraldatud elamispinna ja selle kasutamisega seotud suusõnalise üürilepingu, aadressil xxxxxxxxxx asuva kahe toa kasutamise kohta, üles alates 01.07.2010. Ülesütlemisavalduses oli kirjas, et ülesütlemist on võimalik vaidlustada üürikomisjonis või kohtus 30 päeva jooksul alates avalduse saamisest. Seega nähtuvalt ülesütlemisavaldusest on kostja järginud VÕS § 325 lg 2 ning märkinud kõik seaduses sätestatud kohustuslikud andmed. Tallinna üürivaidluskomisjoni istungil hageja esindaja möönis, et ülesütlemiseavalduses on eluruum aadressil xxxxxxxxxx märgitud ja kinnitas, et märgitud on ka ülesütlemise alus. Seega hageja vaidlustab hagimenetluses asjaolusid, mille on ta üürivaidluskomisjoni istungil omaks võtnud. Selline seisukohtade muutus ei ole põhjendatud. Poolte vahel puudub vaidlus, et poolte vahel on tähtajatu ja suuline üürileping. Kostja esitas hagejale ülesütlemisavalduse 30.03.2010, kus teavitas üürilepingu ülesütlemisest alates 01.07.2010, mille hageja sai kätte 07.04.2010. Avaldus on esitatud tähtaegselt. Tulenevalt Riigikohtu lahendist 3-2-1-128-06 on piisav, kui eluruumi üürilepingu ülesütlemisel VÕS § 311 ja § 312 alusel on tehtud üksnes viide tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele. Lähtudes eeltoodust on üürilepingu ülesütlemisavaldus seaduslik, kuna ülesütlemisavalduse esitamisel on järgitud kõiki VÕS § 325 lg 2 sätestatud aluseid ning ülesütlemisavaldus on esitatud tähtaegselt. Hageja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemisavaldus on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üürnik esitas üürileandja vastu üürilepingust tuleneva nõude heauskselt ning üürileandja on ülesütlemisavalduse esitanud enne kolme aasta möödumist vastava kohtuvaidluse lõppemist. Tallinna Ringkonnakohtu otsusest 3-07-2435 nähtuvalt ei ole tegemist üürilepingust tuleneva nõudega VÕS § 327 lg 1 p 1 tähenduses. Tegemist on kahju hüvitamise nõudega, kuna hagejal ei olnud võimalik erastada eluruumi aadressil xxxxxxxx. Hageja nõuet kahju hüvitamiseks ei saa pidada heauskseks, kuna hagejale oli teada, et Filtri tee 3c ei kuulu erastamisele. Samuti loobus hageja talle pakutud uuest üüripinnast. Seega ei ole üleütlemisavaldus hea usu põhimõttega vastuolus tulenevalt VÕS § 327 lg 1 p-st 1. Ülesütlemisavaldus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega tulenevalt VÕS § 327 lg-st 2, sest ülesütlemisavaldus on esitatud 30.03.2010, seega peale kohtumenetluse lõppemist ja otsus ei ole tehtud üürileandja kahjuks. Lähtudes eeltoodust ei ole üürilepingu ülesütlemisavaldus vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu hagi ei kuulu eelmärgitud alusel rahuldamisele. Alternatiivnõudena palub hageja pikendada üürilepingut kolmeks aastaks alates 01.07.2010. VÕS § 326 lg 2 kohaselt eluruumi üürnik võib üürileandja üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Äriregistri väljavõtetest nähtuvalt kuulub hagejale

korruselamumaa asukohaga Võidu tn 42-6, Orissaare alevik, Orissaare vald, Saare maakond ning hageja abikaasale elamumaa asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxx. Samuti nähtub äriregistri väljavõttest, et hageja abikaasale kuulunud elamumaa asukohaga xxxxxxxxxxx omanikuks on 02.12.2010 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 16.12.2010 P. P, millest võib järeldada, et hageja abikaasa on nimetatud elamumaa maha müünud ning selle eest tasu saanud. Seega ei teki hagejal ja hageja perekonnal selliseid tagajärgi, et hagejal ja hageja perekonnal ei ole võimalik asuda elama teisele elamispinnale. Lisaks nähtub Tallinna Ringkonnakohtu 05.01.2010 kohtuotsusest haldusasjas 3-07-2435, et hagejale on pakutud koos abikaasaga võimalust ümber asuda üürilepingu alusel teisele heakorrastatud elamispinnale xxxxxxxxxxxx ning selle võõrandamiseks erastamisjärgse hinnaga, millest hageja keeldus ning mille üle vaidlus puudub. Seega on hageja ise loobunud kostja pakutud teisest eluruumist, millest võib järeldada, et hagejal on teine elukoht. Asjaolu, et hageja on pensionär, ei ole aluseks üürilepingu pikendamiseks. Kostja kohustus pikendada üürilepingut hagejaga emotsionaalsetel kaalutlustel ei ole põhjendatud. Lähtudes eeltoodust puudub alus üürilepingu pikendamiseks. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu 29.04.2011 otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Maakohus on otsuses valesti kohaldanud õigusnorme ning arvestamisele kuuluvate tõendite kohaselt tuleks teha Harju Maakohtu otsusest erinev otsus. Rikutud on hea usu põhimõtte kohaldamist. Alternatiivselt nõuab apellant üürilepingu pikendamist kolmeks aastaks alates 01.07.2010. Hageja jääb kindlaks, et ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 lg-le 2, sest erinevalt maakohtu otsuses tuvastatust, ei ole hagejal võimalik aru saada, miks leping üles öeldakse ning VÕS sisu ei ole ülesütlemisavalduses tsiteeritud, selgitatud ega viidatud. Erinevalt kaevatavast otsusest on hageja jätkuvalt veendunud, et ülesütlemisavaldus on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna see esitati enne kolme aasta möödumist üürileandja ja üürniku vahelise kohtuvaidluse lõppemisest. Hea usu põhimõtet ei saa käsitada ega sisustada kitsendavalt. Üürilepingu üleütlemine toimus ilma igasuguse mõjuva põhjuseta koheselt pärast kohtuvaidluse lõppu, milles asuti seisukohale, et eluruum ei kuulu erastamisele ning mingit hüvitist kostja hagejale maksma ei pea. Hageja on palunud üürilepingu jätkamist, kuid üürileandja sellega nõustunud ei ole. Seega nõuab hageja üürilepingu pikendamist kolmeks aastaks, kuna selleks ei ole mingit takistust ega vastunäidustust. Ei esine VÕS § 327 lg 3 sätestatud asjaolusid. Hageja on pensionär ja tal puuduvad erinevalt kaevatavast otsusest vahendid teise eluruumi soetamiseks. Hageja ei ole loobunud teisest eluruumist, vaid on soovinud kinnitust selle erastamisõiguse kohta. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimikus olevate materjalidega, ei tuvastanud maakohtu poolt materiaalõiguse normi ebaõiget kohaldamist ega menetlusõiguse normi rikkumist. Maakohus on otsuses vastanud apellatsioonkaebuses olevatele väidetele ning on otsust põhjendanud TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt. Kolleegium nõustub maakohtuga ning ei korda TsMS § 654 lg 6 alusel otsuses olevaid põhjendusi.

Maakohus tuvastas, et poolte vahel on tähtajatu üürileping, mille kostja ütles üles 30.03.2010, märkides ka ülesütlemise aluse. Seega vastas üürilepingu ülesütlemisavaldus VÕS § 311 ja 312 nõuetele. Seega on apellandi väide ekslik, et üürilepingu ülesütlemine oli ebaselge. Maakohus vastas ka hageja väidetele, miks üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kolleegium nõustub maakohtuga. Hageja taotles alternatiivnõudena üürilepingu pikendamist kolmeks aastaks alates 01.07.2010. Maakohus tuvastas, et hagejal ja tema abikaasal on olemas elamispinnad, kuhu on võimalik elama asuda. Ringkonnakohtu istungil apellandi esindaja kinnitas, et Orissaare alevikus olev korter kuulub hagejale ning Tallinnas Kreutzwaldi tänaval olev korter kuulub talle lahusvarana, seal ei ela keegi ning korter vajab koristamist. Seega ka apellatsioonimenetluses ilmnes, et hagejal on olemas elamispinnad, kuhu on võimalik elama asuda. Eeltoodust tulenevalt puudub alus üürilepingu pikendamiseks. Arvestades eeltoodut puudub alus maakohtu otsuse tühistamiseks. Tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.

Mare Merimaa

Fred Fisker

Ulvi Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.