Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud

V T esitas 14.04.2010 kohtule hagi OÜ Hexanor Halduse vastu, milles palus apellandi ebaseaduslikust valdusest välja nõuda vastustajale kuuluvad vallasasjad. Poolte vahel oli tähtajaline üürileping kaubanduspinna kasutamiseks, kehtivusega kuni 01.04.2010. Vastustaja palus kostjalt üürilepingu lõpetamist, kuna hagejal tekkisid majandusraskused. 13.08.2008. ütles hageja üürilepingu erakorraliselt üles, edastades ülesütlemisteate kostjale. Viimane kasutas hageja vallasasjade suhtes pandiõigust, põhjendades pandiõiguse kasutamist tasumata üürivõlaga. Hageja väitel ei olnud tal lepingu lõpetamise hetkel kostja ees üürivõlga, kuna oli tasunud tagatisraha üürivõlga katvas suuruses. Kostja peab kinni tema järgmisi vallasasju: solaariumit Lumina 48XL; solaariumit San vision, kahte teeninduslauda, tumbat lahtise riiuliga, kahte seinariiulit, elektrilist teekannu, Express kohvimasinat, ventilaatorit, desinfitseerimisvedelikku, massaažilauda koos tooliga, põranda stendi, tugitooli, stende kreemidele, riidekappi, nurgariiulit, TV seinakinnitust, ja diivanilauda. Kostja leidis, et ta teostab pandiõigust seaduslikult ning hageja nõue on alusetu. Hageja poolne üürilepingu ülesütlemine oli tühine ning kostjal on hageja vastu üürilepingust tulenev võlanõue, mis tuleb tasaarvestada üürileandja pandiõiguse raames kinnipeetud vallasasjade müügist saaduga.

Maakohtu otsus

Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt, kohustades Hexanor Haldus OÜ-d V T ile üle andma solaariumi San Vision 360, kaks teeninduslauda, lahtise riiuliga tumba, kaks seinariiulit, elektrilise teekannu, Express kohvimasina, ventilaatori, massaažilaua koos kahe tooliga, tugitooli, riidekapi, nurgariiuli ja diivanilaua, ning jättis hagi ülejäänud osas rahuldamata. Menetluskulud jaotas kohus TsMS § 163 lg 1 järgi, jättes hageja menetluskulud 80 % ulatuses kostja kanda ja 20 % osas hageja kanda. Kostja menetluskulud jäeti kogu ulatuses tema enda kanda. Otsuse põhjendute kohaselt ei hinda kohus hageja poolt üürilepingu ülesütlemise õiguspärasust ega ka kostja tegevuse vastavust hea usu põhimõttele, sest kostja ei esitanud üürivõla või tekkinud kahju tasaarvestamise vastuväidet või vastuhagina üürivõla nõuet. Kohus asus seisukohale, et vaidluse lahendamiseks tuleb määrata, milliste nõuete rahuldamiseks saab üürileandja pandiõigust teostada ning kui suur oli pandiõiguse teostamise ajal apellandi väidetav nõue vastustaja suhtes, kuivõrd seaduse kohaselt ulatub pandiõigus eelduslikult kõigile üüritud ruumis asuvatele vallasasjadele ja pandiõiguse ulatus on piiritletud üürileandja nõude suurusega ning asjade valdusesse võtmise aja seisuga. VÕS § 305 lg 1 tõlgendas kohus selliselt, et pandiõigusega on tagatud üksnes juba sissenõutavaks muutunud kohustus, mitte tulevikus tekkida võiv kohustus. Kostja on oma vastuväidetes väitnud, et hageja võlg kostja ees oli pandiõiguse teostamise ajal 8900 krooni (568,81 eurot). Seega oli kostjal õigus pandiõigust teostada vaid nende asjade suhtes, mille väärtus ei ületanud 8900 krooni ning kohus leiab, et igal juhul on kostja kinni pidanud vara suuremas väärtuses, kui oli tema nõue hageja vastu ja seega puudus alus pandiõiguse teostamiseks suuremas summas kui 8900 krooni. Pooled vaidlevad selle üle, kas desinfitseerimisvedelik, põranda stend, kreemide stend ja TV seinakinnitus on kostja valduses. Vallasasjade pantimise akti kohaselt ei ole nimetatud esemeid kostjale üle antud, seega ei saa ka eeldada, et need on kostja valduses. Hageja ei ole tõendanud muul moel, et vaidlusalused asjad oleks kostjale üle antud. Eelnimetatud asjade suhtes, mida ei ole kostjale üle antud või mis on kostja valdusest välja läinud, tuleb hagi jätta rahuldamata ning kostjat tuleb kohustada hagejale üle andma järgmine vara: solaarium San Vision 360, kaks teeninduslauda (kirjutuslauda), lahtise riiuliga tumba, kaks seinariiulit, elektriline teekann, Express kohvimasin, ventilaator, massaažilaud koos kahe tooliga, tugitool, riidekapp, nurgariiul, ja diivanilaud. Kostja on tõendanud, et solaarium Lumina 48 XL ei ole tema valduses.

Apellatsioonkaebus

Apellant palub tühistada Harju Maakohtu 12.11.2010 otsuse tsiviilasjas nr 2-10-17164 osas, millega mõisteti välja OÜ-lt Hexanor Haldus V T i valdusesse loetletud vara ja jaotati menetluskulud ning teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning jätta menetluskulud vastustaja kanda. Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ning on rikkunud oluliselt protsessiõiguse norme.

Kohus on vääralt tõlgendanud VÕS § 305 lg-t 1. Riigikohus on lahendis 3-2-1-8-08 leidnud, et üürileandja pandiõigus tagab muuhulgas viivisenõudeid (p 16.). Seega on kohus ebaõigesti lugenud üksnes hetke põhivõla 8 900 krooni summaks, mis on pandiga tagatud, arvestamata hüvitisnõuded. Kostja täpsustas 18.10.2010 kohtuistungil, et põhivõlaks ei olnud 8 900 krooni, vaid 10 704,70 krooni (684,16 eurot), millele lisanduvad viivised seisuga 10.08.2008 summas 21 334,02 krooni (1363,5 eurot). Selle asjaolu on kohus vääralt tuvastanud. Võlasumma nähtub 06.07.2010 kostja vastusest hagile, millest nähtub ka, et jooksva aasta üür, vahemikus september – detsember 2008, moodustab 28 767,04 krooni (1 838,55 eurot) (4 x 7 191,76 krooni, 459,64 eurot) ning edasine kahjuhüvitis ehk üür, mis apellandil jääb saamata vastustaja omavolilise üüripinnalt lahkumise ning lepingu tühise ülesütlemise tõttu. Hagi vastusele lisatud võlatabelis on arvestatud kahju vahemikus jaanuar 2009 kuni jaanuar 2010 kokku 96 009,98 krooni (6 136,16 eurot), kuid apellant kannab jätkuvalt kahju. Viiviste arvestus nähtub samuti kostja vastusest hagejale, mis seisuga 04.02.2010 moodustab 99 991,74 krooni (6 390,64 eurot). Kostja nõue hageja vastu on ca 300 000 krooni (19 173,5 eurot), mida panditud esemed ei taga. Kostja üüripinnalt lahkumise tõttu oli selge, et hageja edaspidi pinda kasutada ei soovi ehk jääb üüri võlgu. Hageja tunnistas ka ise, et üüripind talle enam huvi ei paku (ülesütlemisavaldus 13.08.2008). Seega on asjas esitatud tõenditest selge (erinevalt kohtu poolt tuvastatust), et kostja on hageja vara pidanud kinni väiksemas väärtuses, kui oli tema nõue hageja vastu. Kohus on seega jätnud arvestamata ja otsuses põhjendamata, miks ta ei arvestanud pandiõigusega tagatud kõrval- ja hüvitisnõudeid. Kohus jättis selles osas VÕS § 305 lg 1 õigesti kohaldamata. Kohus jättis hindamata hageja 13.08.2008 ülesütlemisavalduse ja kostja 18.08.2008 vastuse sellele. Apellant leiab, et tema ei pea eraldi vaidlustama tühist ülesütlemist. See asjaolu oli oluline tuvastamaks, kas nõuded, mis on seaduse alusel pandiga tagatud, suurenesid peale pandiõiguse teostamist. Kostja ei vaielnud vastu hageja võlatabelis toodud arvestusele.

Vastustaja seisukoht

Vastustaja V T vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta, kuid otsus lõppjärelduses jätta muutmata. Maakohus on ekslikult leidnud, et kuivõrd kostja ei esitanud üürivõla või tekkinud kahju tasaarvestuse vastuväidet või vastuhagi üürivõla sissenõudmiseks, siis ei ole vaja hinnata üürilepingu ülesütlemise õiguspärasust (s.o. ülesütlemise kehtivust). Hageja väidetel lõppes üürileping ülesütlemisega VÕS § 313 lg. 1 alusel 28.08.2008 ja kuivõrd selle hetke seisuga üürilepingust tuleneva võlgnevuse kattis täielikult tagatisraha, siis on kostja teostanud üürileandja pandiõigust alusetult ning valdab tema asju õigusliku aluseta.

Kostja väitis, et üürilepingu ülesütlemine oli tühine ja üürileping kehtib, mistõttu hageja võlgnevus tasumata üüri ja hüvitusnõuete näol ületab pandiesemete väärtuse ning pandiõigus kehtib endiselt, mistõttu on hageja vara kostja valduses õiguslikul alusel. Seega antud vaidluse põhiküsimus ongi see, kas üürilepingu ülesütlemine üürniku poolt oli kehtiv ja kas üürileping lõppes 28.08.2008 või mitte. Pandiõiguse kehtimiseks ja hageja asjade valdamise õiguspärasuse tõestamiseks ei pea üürileandja esitama hageja vastu hagi üürivõla sissenõudmiseks; mis puutub tasaarvestuse vastuväite mitteesitamisse, siis vindikatsioonihagile ei saagi tasaarvestust esitada. Ringkonnakohus leiab, et esitatud tõendid ja neist järelduv lubab asuda seisukohale, et hageja ülesütlemisavaldus on kehtiv ja üürileping lõppes 28.08.2008. Hagiavalduse kohaselt asus hageja kasutuses ole olev üüripind Tallinnas XXXXXXXx, millisest teised üürnikud kostja hinnapoliitika tagajärjel suuremas osas 2008.a. alguseks olid lahkunud. Müügikeskuse külastajate arv ja sellega seoses ka hageja klientide arv vähenes, mistõttu ruumide edasine kasutamine kaotas oma majanduslikku otstarbekohasuse. Ülesütlemisavalduses tugineski hageja ostjate vähesusele ja tulude puudumisele, lugedes neid VÕS § 313 lg. 1 kohaselt mõjuvaks põhjuseks, mille esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Vastuses hageja ülesütlemisavalduses on kostja märkinud, et saab aru tekkinud olukorrast ja kokkuleppel ei nõua hagejalt perioodil 01.07.2008-31.08.2008 üüri ja kommunaalkulude tasumist (toimiku lk. 92). Oma kirjalikus vastuses hagiavaldusele kostja avaldas, et ta ei olnud teadlik hageja kauplemise raskustest ja ei ole selge, kellest tulenevalt ja kas need olid parandatavad. (toimiku lk. 65). Ringkonnakohus leiab, et nimetatud vastustes kostja möönab, et hagejate külastajate arv vähenedes seetõttu, et kaubanduskeskuse külastajaid on vähe, üüripind asub eraldatud kohas ja võimalikest ostjatest kaugel, ja tõendab kaudselt hageja väidet, et külastatavuse vähenemine oli tingitud suurema osa üürnike lahkumisest kaubanduskeskusest. Ringkonnakohus leiab, et selline kaubandusliku sünergia, mille säilimist hageja tähtajalise üürilepingu sõlmimisel eeldas, kadumine on mõjuvaks põhjuseks, mis mõlemapoolset huve kaaludes annab üürnikule aluse üürilepingu erakoraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg. 1 järgi: sünergia säilimist ei saanud üürnik mõjutada, küll aga üürileandja. Kostja pakutud ajutine leevendus sünergiat ei taasta ja üürnikult ei saa sellises olukorras eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kuivõrd üürilepingu lõpetamise hetkel olemas olnud võlgnevuse kattis täielikult tagatisraha ja ühe pandieseme müügist saadu, siis on üürileandja pandiõigus hageja asjadele, millised kohus kohustas hagejale tagastama, lõppenud, kostja valdus nendele õigusliku aluseta ja maakohtu otsus nende hagejatele tagastamiseks vastab lõppjäreldustes AÕS §-le 80 lg. 1. Seega jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse lõppjäreldusena muutmata, apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud apellandi kanda.

Tiit Kollom

Kaupo Paal

Reet Allikvere

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.