Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

vahendamine Kostjale (edaspidi ka Käsundiandja) kuuluva korteriomandi, asukohaga XXX, müümiseks Maakleri leitud ostjale. Vastavalt maaklerlepingu punktile 3.2.3 oli Käsundiandja poolt soovitud pakkumishind 695 000 (kuussada üheksakümmend viis tuhat) krooni ehk 44 418,6 eurot. Lepinguga sätestati mõlema osapoole õigused ning kohustused. Punkti 3.1.4 kohaselt oli Maakleril õigus saada maakleritasu lepingu täitmise eest vastavalt lepingu punkti 5 alapunktides sätestatule, s.o maakleritasu käesoleva lepingu täitmise eest on 5% (viis protsenti) korteriomandi lõplikust müügihinnast. Lisaks sätestab lepingu punkt 7.1 vastutuse juhuks, kui Käsundiandja rikub lepingut, sh põhjendamatult keeldub korteriomandi müügilepingu sõlmimisest Maakleri poolt leitud ostjaga, kohustub ta maksma Maaklerile leppetrahvi 5% (viis protsenti) punktis 3.2.3 fikseeritud korteriomandi miinimum pakkumishinnast ning hüvitama lepingu rikkumisega Maaklerile tekitatud kahju osas, mida leppetrahv ei katnud. Maakler esitab Käsundiandjale leppetrahvi tasumise nõude hiljemalt 3 kuu jooksul arvates päevast, mil Maakler sai teada lepingu rikkumisest Käsundiandja poolt.

asukohaga XXX, müümiseks maakleri leitud ostjale. Leping sõlmiti kehtivusajaga 4 kuud, s.o kuni 21. jaanuar 2011.a. VÕS § 658 lg 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Hagiavalduse kohaselt leidis maakler kostja korterile ostja, kuid kostjast tulenevatel põhjustel jäi ostu-müügileping sooritamata ning sellest tulenevalt esitas hageja teisele lepingupoolele leppetrahvinõude. Lepingu punkt 7.1kohaselt, kui käsundiandja rikub lepingut, sh põhjendamatult keeldub korteriomandi müügilepingu sõlmimisest maakleri poolt leitud ostjaga, kohustub ta maksma maaklerile leppetrahvi 5% (viis protsenti) punktis 3.2.3 fikseeritud korteriomandi miinimum pakkumishinnast ning hüvitama lepingu rikkumisega maaklerile tekitatud kahju osas, mida leppetrahv ei katnud. VÕS 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest ning sama paragrahvi lg 2 kohaselt kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Hageja on esitanud kostja vastu leppetrahvi nõude summas 2 220,93 eurot. Kostja vastuväite kohaselt puudub maakleril õiguslik alus leppetrahvi nõudmiseks. Kostja ei ole lepingut rikkunud. Samuti ei ole tõendatud, et notariaalselt kinnitatud müügilepingu sõlmimine jäi ära kostja tõttu. Kohus nõustub kostja vastuväitega. VÕS § 158 lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Eelnevast tuleneb, et leppetrahvi maksmise kohustuse saabumise tingimuseks on lepingu rikkumine kostja poolt. Hageja väitel rikkus kostja lepingut sellega, et hakkas takistama ostjale vajaliku hindamisakti koostamist. Samuti ei edastanud kostja maaklerile pikema aja jooksul nimekirja vallasasjadest, mille omand oleks korteriomandi müügilepinguga ostjale üle läinud. Kohus on seisukohal, et hageja väited selle kohta, et kostja tegevuse tulemusel jäi hindamisakt koostamata, on jäänud paljasõnalisteks ja käesolevas menetluses tõendamata. AS AV Tallinna ja Harju piirkonna hindamise juht VL on 18.11.2010. a e-kirjas kinnitanud, et korteri hindamine jäi ära hindaja vea tõttu. Kohus nõustub kostjaga selles, et ametiülesannete ära unustamine on ebaprofessionaalne ning juhtunut ei saa pidada kostjapoolseks lepingurikkumiseks. Iseenesest õige on ka kostja seisukoht, et korterisse jäävate vallasasjade nimekiri sõltub paljuski ostja soovist ning mõistlik on nimekiri kooskõlastada kokkuleppel konkreetse ostjaga. Juhul kui maakler ei soovinud ostja isikut kostjale avaldada, oleks just maakleri kohustus vahendada konkreetse ostja soovid müüjale. Maakler on isik, kes pakub teenust oma kutsetegevuse raames, saades vahenduse eest tasu. Sellest tulenevalt lasub maakleril ka hoolsus- ja lojaalsuskohustus käsundiandja juhiste täitmisel. Maakler ei saa eeldada käsundiandja pahauskset käitumist. Käesoleva juhul on maakler juhindunud usaldamatusest käsundiandja vastu ning kohtu hinnangul on just see asjaolu notariaalselt kinnitatud müügilepingu sõlmimise ärajäämise põhjus. Kostja vastuväite kohaselt kaotas ta usalduse maakleri vastu pärast seda kui maakler tegi ettepaneku maksta pool leppetrahvist, s.o. 17 375 krooni SCOÜ arvele. Kostjale tundus selline nõudmine väljapressimisena, kuivõrd kostjal puudus igasugune lepinguline suhe nimetatud äriühinguga.

Hagiavalduse kohaselt loovutas 01.12.2010. a R OÜ kõik nõuded kostja vastu hagejale. Kohtule on esitatud hagiavalduse lisana 27.12.2010. a avaldus selle kohta, et R OÜ loovutab SCOÜ-le kõik nõuded, mis tulenevad 21.09.2010. a sõlmitud lepingust. Kohtumenetluse käigus esitas hageja kohtule avalduse selle kohta, et R OÜ loovutab 01.12.2010. a SCOÜ-le kõik nõuded, mis tekivad 21.09.2010. a maaklerlepingust. Hageja palub VÕS § 164 lg 3 alusel lugeda kehtivaks 01.12.2010. a nõudeloovutusdokument. 09.12.2010. a e-kirjas palub maakler tasuda poolt leppetrahvist SCOÜle. Hageja möönab, et kostjale SCOÜ poolt arve esitamine võis olla segadusse ajav. Kostja vastuväite kohaselt sai tema nõude loovutamisest teda hagiavaldusest. Kohus on seisukohal, et R OÜ ja SCOÜ ei ole sõlminud kehtivat loovutuslepingut. VÕS § 164 lg 1 kohaselt on nõude loovutamine leping senise võlausaldaja ja uue võlausaldaja vahel, millega loovutaja annab temale kuuluva nõude üle teisele isikule. VÕS § 11 lg 3 järgi kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Kohtule on esitatud R OÜ poolt allkirjastatud avaldused nõude loovutamise kohta, mis kohtu hinnangul ei ole samastavad loovutuslepingu sõlmimisega. VÕS § 11 lg 4 kohaselt kirjalik leping loetakse sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud või vahetanud kummagi lepingupoole poolt allkirjastatud lepingudokumendid või kirjad. VÕS § 11 lg 2 ja TsÜS § 83 järgi ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm. Tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine. Käesoleval juhul on maaklerlepingust tulenevad nõuded väidetavalt lepingu kehtivuse ajal loovutatud. Arvestades maaklerlepingu olemust ja asjaolu, et 01.12.2010. a ja 27.12.2010. a kirju ei ole kostjale saadetud, on kohus seisukohal, et tegelikkuses ei ole nõude loovutust 01.12.2010. a ega ka 27.12.2010. a toimunud ning nõude loovutamise avaldused on koostatud üksnes käesoleva menetluse tarvis. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et VÕS § 164 lg 3 võimaldab lugeda kehtivaks ka nö tagasiulatuva kuupäevaga tehtud nõude loovutamisi. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja nõue õiguslikult põhjendatud ning hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Karin Sonntak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.