Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused. 06.09.2010 esitas AS ELVESO hagi T V i ja M T i vastu, milles palub välja mõista kostjatelt 4 479,86 eurot (70.094,55 krooni), viivise seisuga 06.09.2010 summas 284,10 eurot (4.445,20 krooni) ja viivise protsendina 8% aastas summalt 4 479,86 eurolt ehk 70 094,55 kroonilt alates 07.09.2010 kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni või alternatiivselt kohustada kostjaid alusetult saadu hagejale välja andma VÕS § 1037 lg 1 alusel. 16.03.2011 esitatud nõude täpsustuses palus hageja välja mõista kostjatelt 4469,25 eurot põhivõlga, hagi esitamise ajaks 06.09.2010 sissenõutavaks muutunud viivise 1284,48 eurot ja alates 07.09.2010 viivise põhivõlgnevuselt 1697,44 krooni arvestusega 0,15% päevas iga viivitatud päeva eest, kuni põhivõla tasumiseni ning alates 07.09.2010 viivist põhivõlgnevuselt 2771,81 eurot arvestusega 0,06 % päevas iga viivitatud päeva eest kuni põhivõla tasumiseni või alternatiivselt kostjatelt välja mõista käsundita asjaajamisel tehtud kulutuste hüvitamiseks 4469,25 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise summas 272,27 eurot ja alates 07.09.2010. viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras käsundita asjaajamisel tehtud kulutustelt summas 4469,25 eurot kuni kulutuste tasumiseni. Hageja osutas ajavahemikul 31.08.2009 kuni 31.12.2009 XXXx kinnistu kaasomanikele veevarustuse ja reovee ärajuhtimise ning soojusenergia osutamise teenuseid. XXXx kinnistu kaasomanikud jätsid tarbitud teenuse eest tasumata. Hageja korduvalt esitatud võlgnevuse tasumise meeldetuletustele jätsid XXXx kaasomanikud reageerimata. 10.11.2010 esitatud hageja arvamuses kostjate vastusele asus hageja seisukohale, et poolte vahel oli lepinguline suhe. Hageja väidetel tegutses Q Vara OÜ hagejaga 01.02.2006 soojusenergia ostumüügi lepingut sõlmides ja 29.03.2006 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügi lepingut sõlmides XXXXXXX kinnistu valitsejana korteriomandiseaduse mõistes. XXXXXXXx, XXXXXXXXXXkinnistu valitseja Q Vara OÜ ja eelpool viidatud kinnistu korteriomanike vahel sõlmitud lepingu kohaselt oli elamu valitsejal õigus anda valitseja õigused ja kohustused ilma korteriomaniku nõusolekuta üle tema enda määratud kolmandale isikule. Q Vara OÜ andis valitseja õigused ja kohustused üle Q Haldus OÜ-le, keda kinnistu kaasomanikud aktsepteerisid kinnistu valitsejana, mida tõendab kostjate antud volitus Q Haldus OÜ-le eelpool viidatud lepingute sõlmimiseks/muutmiseks. Ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seaduse (edaspidi ÜVVKS) § 8 lg 1 järgi saabki veeettevõtja ja võrguettevõtja kliendiks olla vaid kinnistu omanikud ning sama seaduse § 8 lg 5 kohaselt kui maa on kaasomandis, sõlmitakse ühisveevärgi võtmiseks või reovee ühiskanalisatsiooni juhtimiseks üks kirjalik leping kaasomanike enamuse otsuse alusel. 01.02.2006 soojusenergia ostu-müügi leping ja 29.03.2006 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügi leping on kinnistu valitseja Q Vara OÜ poolt hagejaga sõlmitud KOS § 21 lg 2 p 1 kohaselt ja kinnistu kaasomanike nimel. Eelviidatud lepingutest tulenevad õigused ja kohustused on TsÜS § 118 lg 1 kohaselt mitte valitsejal, vaid XXXXXXXXXXXkinnistu kaasomanikel, sh kostjatel ning seda vaatamata asjaolule, et lepingutes on kliendina ekslikult märgitud Q-Vara OÜ. Tulenevalt KOS § 21 lg 2 p 1, TsÜS § 115 lg 1 ja MTÜS § 2 lg 2 sätestatust vastutavad kinnistu kaasomanikud hagejaga sõlmitud lepingute täitmise eest solidaarselt. Asjaolu, et kostjad on nende poolt tarbitud teenuste eest kinnistu valitsejale Q Haldus OÜ-le väidetavalt kõik summad üle

kandnud, ei oma tähtsust käesoleva vaidluse lahendamisel, sest vastavaid summasid ei ole teenuste osutajale ehk hagejale edasi kantud ehk osutatud teenuste eest on hagejale tasumata. 10.11.2010 esitas hageja alternatiivse nõude ning leidis, et juhul kui eeldada, et hageja ja kostjate vahel lepingulisi suhteid ei ole, on kostjatele soojusenergia müügi ning ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni teenuste osutamisel tegemist käsundita asjaajamisega, mis vastab kostjate huvile ja nende tegelikule tahtele, mille kostjad on heaks kiitnud. Juhindudes VÕS § 1023 lg-s 1 sätestatust võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikult vajalikuks. Kostjatel tuleb hagejale tasuda viivist vastavalt 01.02.2006 soojusenergia ostu-müügilepingu p-le 13 0,06 % päevas ja 29.03.2006 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügilepingu p-le 16 0,15 % päevas. Kui aga eeldada, et poolte vahel ei ole lepingulist suhet, peavad kostjad tasuma viivist VÕS § 113 alusel sama seaduse § 94 sätestatud määras. Kostjate vastuväited. Kostjad hagi ei tunnista ja paluvad jätta selle rahuldamata. Hagi on esitatud valede kostjate vastu. Hageja müüs soojusenergiat ja veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenust AS-le Q-Vara nende vahel sõlmitud lepingu alusel ning hiljem Q Haldus OÜle. Viimane on tegutsev äriühing, kellega hagejal on sõlmitud ka lepingud soojusenergia ja veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse müümiseks. Seega võib hagejal olla nõue Q Haldus OÜ vastu, mitte aga kostjate vastu. Kostjatel ei ole olnud kunagi lepingulisi suhteid hagejaga. Hageja ei ole kostjatele esitanud arveid tarbitud teenuste eest. Alates 01.01.2010 müüs hageja teenuseid korteriühistule XXXXX ning esitas korteriühistule ka arveid ja viimane tasus need tähtaegselt täies ulatuses. Hageja ei ole põhistanud, milles seisnes käsundita asjaajamine, kes on soodustatud isikuks ning kes peab asjaajamise heaks kiitma. Käsundita asjaajaja peab enne asjaajamisele asumist sellest kavatsusest soodustatule teatama ja ootama ära soodustatu edasise otsuse asjaajamise kohta. Käsundita asjaajamine tekib lepinguvälistest suhetest. Käesolevas asjas olid hagejal kuni 31.12.2009 lepingulised suhted Q Haldus OÜ-ga ja seejärel Korteriühistuga XXXXXXXX. Isegi kui hagejal ei oleks olnud lepingulisi suhteid XXXXXXXXX haldajatega, jääb arusaamatuks hagi esitamine kostjate vastu, kuivõrd hageja osutas teenust kõigile elamutes asuvatele korteritele ja nende omanikele. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis AS ELVESO hagi T V i ja M T i vastu rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda. Asjaolu, et hageja ja kostjate vahel ei olnud lepingulist õigussuhet, on kinnitamist leidnud järgmiste asjaoludega ja tõenditega: - hageja müüs soojusenergiat AS-le Q Vara (enne ümberkujundamist Q Vara OÜ) alates 01.02.2006 nende vahel sõlmitud soojusenergia ostu-müügilepingu alusel. Seda tõendab AS ELVESO ja Q Vara OÜ (praeguse ärinimega Aktsiaselts Q Vara) vahel 01.02.2006 sõlmitud soojusenergia ostu-müügileping. Nimetatud lepingu p-s 3 on märgitud, et soojusenergia tarbimiskohtadeks käesoleva lepingu järgi on elamud aadressil XXXXXXXXXXX;

- AS Q Vara andis XXXXXXXXXXX korterelamute haldamise üle Q Haldus OÜ-le, kellele hageja müüs soojusenergiat kuni 31.12.2009. Nimetatud asjaolu tõendavad Q Haldus OÜ-le esitatud arve nr S00718 30.11.2009, kuhu on märgitud, et tasumisele kuulub soojusenergia XXXx a, XXXx b ja XXXx c eest novembris 2009 ja hageja poolt Q Haldus OÜ-le esitatud arve nr S00043 06.01.2010, kuhu on märgitud samuti, et tasumisele kuulub soojusenergia elamute XXXxa, XXXx b ja XXXx c eest detsember 2009; - alates 01.01.2010 müüb hageja soojusenergiat korteriühistule XXXXX, mida tõendavad korteriühistule esitatud arved nr S00121 07.02.2010 (soojusenergia XXXXXXX ja XXXXXX jaanuaris 2010) ja arve nr S00175 02.03.2010 (soojusenergia XXXXXXXX ja XXXXXXXveebruaris 2010); - AS ELVESO müüs veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenust AS-le Q Vara (enne ümberkujundamist Q Vara OÜ) vastavalt nende vahel 29.03-2006 sõlmitud veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse müügi lepingule, mille p.1.3 kohaselt osutati teenuseid XXXx arenduspiirkonna uuele elamukvartalile; - AS Q Vara andis XXXxa, XXXxb ja XXXxc korterelamute haldamise üle Q Haldus OÜ-le, kellele hageja müüs veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenust kuni 31.12.2009, mida kinnitavad Q Haldus OÜ-le esitatud arved V09222 2009. a novembri eest ja V000461 2009.a detsembri eest. Mõlemad arved vee ja kanalisatsiooni eest XXXx a, XXXx b ja XXXx c osas; - alates 01.01.2010 müüb hageja veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenust korteriühistule XXXx, mida kinnitavad hageja korteriühistule esitatavad arve nr V01699 07.02.2010 (vesi ja kanalisatsioon XXXx a, XXXx b ja XXXx c jaanuaris 2010) ja arve nr V020395 02.03.2010 (vesi ja kanalisatsioon XXXx a, XXXx b ja XXXx c veebruaris 2010); - T V omandas Q Vara OÜ-lt 934/30268 mõttelist osa kinnistust XXXx ja reaalosana eluruumi nr 2 elamus XXXx a 14.07.2005, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte; - M T omandas Q Vara OÜ-lt 934/30268 mõttelist osa kinnistust XXXx ja reaalosana eluruumi nr 7 elamus XXXx b (1/2 kaasomandist) 24.01.2006, mida tõendab samuti kinnistusraamatu väljavõte; - elamute XXXxa, XXXxb ja XXXxc osad korteriomanikud sõlmisid lepingu Q Vara OÜ-ga elamute haldamiseks. Haldusteenuse hulka kuulus ka kommunaalteenuste osutamise ja tarbimise jälgimine, arvestite ja mõõtjate näitude kogumine ja edastamine, maksete kogumine kasutajatelt, s.h. makseteatiste koostamine ja väljastamine ning arveldamine teenuse osutajatega. Nimetatut tõendab Leping nr HA-200593, mille on sõlminud 22.02.2006. M T ja Raili Kiviväli korteriomanikena Q Vara OÜ-ga; - AS Q Vara andis XXXxa, XXXxb ja XXXxc korterelamute haldamise üle Q Haldus OÜ-le, mida kinnitavad Q Haldus OÜ poolt M T ile esitatud arved nr 05769 30.06.2009, nr 05958 31.07.2009, nr 06136 31.08.2009, nr 06313 30.09.2009, nr 06491 31.10.2009, nr 06659 30.11.2009 ja nende maksmist tõendavad maksekorraldused. Arvetelt nähtub, et Q Haldus OÜ esitas korteriomanikule arved ka vee soojendamise, vee ja kanalisatsiooni ning kaugkütte eest; - elamutes XXXxa, XXXxb ja XXXxc moodustati korteriühistu XXXx 17.11.2009 toimunud asutamiskoosolekul ning kanti äriregistrisse 15.12.2009. Nimetatut tõendab väljatrükk mittetulundusühingu korteriühistu XXXx registrikaardist ja kostja esitatud korteriühistu asutamiskoosoleku protokoll; - kuna korteriühistu juhatuse liikmetele sai detsembris 2009.a. teatavaks, et Q Haldus OÜ ei ole täitnud oma kohustusi hageja ees, lõpetasid korteriomanikud Q Haldus OÜ-lt haldusteenuse ostmise ja sõlmisid 01.01.2010 uue halduslepingu OÜ-ga Majavara Haldus. Alates 2010.a. jaanuarist on Majavara Haldus OÜ väljastanud korteriühistu XXXx nimel arveid korteriühistu liikmetele ja viimased on arved ka tasunud. Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates asus kohus seisukohale, et hageja väide nagu oleks tema ja kostjate vahel olnud lepinguline suhe ning, et hageja tegutses Q Vara OÜ-ga 01.02.2006 soojusenergia ostu-müügi lepingut sõlmides ja 29.03.2006 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise

teenuste müügi lepingut sõlmides XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistu valitsejana korteriomandiseaduse mõistes, on väär. Poolte vahel lepingulist suhet soojusenergia ostmiseksmüümiseks ning veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste ostmiseks ei olnud, hagejal oli lepinguline suhe AS-ga Q-Vara ja hiljem Q Haldus OÜ-ga ning lõpuks korteriühistuga XXXx, mitte kostjatega. Nimetatut kinnitavad ka hageja enda esitatud saldo Q Haldus OÜ seisuga 13.10.2010 ja hageja poolt Q Haldus OÜ-le esitatud arved. Hageja ei tegutsenud XXXxa, XXXxb ja XXXx c korteriomanike valitsejana. T V i, M T i ja Urmas Adsoni hagejale 10.08.2009 antud volikiri ei tõenda hageja väiteid. Juhindudes KOS § 20 lg-st 1 nimetatakse valitseja ametisse korteriomanike häälteenamusega. Hageja ei ole esitanud tõendeid oma väite kinnitamiseks, et XXXxa, XXXxb ja XXXx c korteriomanikud nimetasid Q Vara OÜ ametisse valitsejana või, et Q Vara OÜ oma valitseja õigused ja kohustused Q Haldus OÜ-le üle andis. Tulenevalt KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid ning esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Seega on osundatud seadusesätte kohaselt valitseja õigustatud korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja. Sellele seisukohale on asunud Riigikohus lahendis 32-1-146-10. Tulenevalt eeltoodust ei olnud Q-Vara OÜ hagejaga 29.03.2006. veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste lepingu sõlmimisel ja 01.02.2006 soojusenergia ostu-müügi lepingu sõlmimisel XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistu kaasomanike valitseja, vaid hagejaga sõlmitud lepingute pool ning hageja on hagi esitanud valede kostjate vastu. Kostjad ei vastuta hageja ees käsundita asjaajamise sätete alusel VÕS § 1023 lg 1 järgi, sest hagejal olid lepingud esialgu Q Vara OÜ-ga, siis kuni 31.12.2009 Q Haldus OÜ-ga ja seejärel korteriühistuga XXXx. Kuna kohus jättis rahuldamata hageja põhinõude kostjate vastu mõlemal alusel ning leidis, et hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt viiviste tasumist. Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jättis kohus kõik menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebus Hageja taotleb Harju Maakohtu 17.06.2011 kohtuotsuse täies ulatuses tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagi täielikult ning mõista kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks põhivõlgnevus summas 4469,25 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 1284,48 eurot ja alates 07.09.2010 viivis põhivõlgnevuselt (arved V07079 ja V08243 summas 1697,44 eurot, ehk 26 559,15 krooni) arvestusega 0,15% päevas iga viivitatud päeva eest kuni põhivõlgnevuse (1697,44 eurot, ehk 26 559,15 krooni) tasumiseni ning alates 07.09.2010 viivis põhivõlgnevuselt (arved S00582 ja S00640 summas 2771,81 eurot, ehk 43 369,35 krooni) arvestusega 0,06% päevas iga viivitatud päeva eest kuni põhivõlgnevuse (2771,81 eurot, ehk 43 369,35 krooni) tasumiseni. Juhul, kui ringkonnakohus leiab, et poolte vahel ei ole lepingulist suhet, siis taotleb hageja alternatiivselt uue otsuse tegemist, millega mõista kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks käsundita asjaajamisel tehtud kulutuste hüvitamiseks 4469,25 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise summas 272,27 eurot ja alates 07.09.2010 viivised VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras käsundita asjaajamisel tehtud kulutustelt (4469,25 eurot) kuni kulutuste tasumiseni. Hageja taotleb menetluskulude kogu ulatuses solidaarselt kostjatelt väljamõistmist. Maakohus on asunud ebaõigele seisukohale, mille kohaselt ei olnud hageja ja kostjate vahel lepingulist suhet. Samuti on ebaõige maakohtu seisukoht, mille kohaselt Q Vara OÜ ega Q Haldus

OÜ ei tegutsenud XXXxa, XXXxb ja XXXxc korteriomanike valitsejana. Eelviidatud kohtu ebaõiged seisukohad põhinevad asjas esitatud tõendite ja asjaolude ebaõigel hindamisel. 01.02.2006 sõlmitud soojusenergia ostu-müügi lepingu punktist 2 ja 3 ja 29.03.2006 sõlmitud veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügi lepingu punktist 1.3 nähtub, et lepingud on sõlmitud XXXxa, XXXxb ja XXXxc korteriomanike tarbeks, seega lepinguid sõlmides oli poolte ühine tahe sõlmida lepingud XXXxa, XXXxb ja XXXxc korteriomanike nimel ja selliselt pidi lepingupoolt (korteriomanikud) mõistma ka hagejaga sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel. Ühtlasi sai ja pidi hageja lepinguid sõlmides eeltoodu alusel eeldama, et Q Vara OÜ on korteriomanike valitseja, kellel on volitus vastavate lepingute sõlmimiseks korteriomanike nimel. Vaidlust ei ole selles, et hageja osutab alates 2006 XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistu kaasomanikele veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenust ja müüb kinnistu kaasomanikele soojusenergiat. Lepingu tegeliku poole tuvastamisel ei saa lähtuda ainuüksi lepingus sätestatust, vaid käesoleval juhul tuleb eelkõige arvestada seda, kes on reaalselt osutatud teenuseid tarbinud ja kes saavad seaduse kohaselt olla vee-ettevõtja ja soojusettevõtja kliendiks. Tuginedes Riigikohtu lahendile 3-2-1-111-04, saavad ühisveevärgist vee võtmise ja reovee ühiskanalisatsiooni juhtimise lepingu poolteks olla vee-ettevõtja ühelt poolt ja teiselt poolt korteriomanikud ainult ühiselt, sh volitatud esindaja kaudu või ka korteriühistu kui korteriühistu liikmete, kes on KÜS § 5 lg-st 1 tulenevalt samal ajal ka korteriomanikud, huvide esindajana oma nimel. Käesoleval juhul on hagejaga sõlmitud soojusenergia ostu-müügi lepingu ning veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügi lepingu poolteks hageja ja teiselt poolt XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistu kaasomanikud, kelle nimel on lepingud sõlminud kinnistute valitseja Q Vara OÜ, mistõttu on korteriomanike ja hageja vahel lepinguline suhe. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et Q Vara OÜ ja Q Haldus OÜ olid XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistul asuvate elamute haldajateks. Q Vara OÜ on hagejaga 01.02.2006 soojusenergia ostumüügi lepingut ja 29.03.2006 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügi lepingut sõlmides tegutsenud XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistu valitsejana korteriomandiseaduse mõistes, kellele on mh kostjate poolt antud ka vastav volitus eelviidatud lepingute sõlmimiseks. XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistu valitseja Q Vara OÜ ja eelviidatud kinnistu korteriomanike vahel sõlmitud lepingu kohaselt oli elamu valitsejal Q Vara OÜ-l õigus anda valitseja õigused ja kohustused ilma korteriomaniku nõusolekuta üle enda määratud kolmandale isikule, Q Haldus OÜle, keda XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistu kaasomanikud on samuti aktsepteerinud kinnistu valitsejana. Kostjate poolt on Q Haldus OÜ-le antud ka vastav volitus eelviidatud lepingute sõlmimiseks/muutmiseks. Käesoleval juhul on kinnistu valitseja Q Vara OÜ hagejaga sõlmitud soojusenergia ostumüügi leping ja veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügi leping sõlmitud KOS § 21 lg 2 p 1 kohaselt XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistu kaasomanike nimel. Eelviidatud lepingutest tulenevad õigused ja kohustused laienevad TSÜS § 118 lg 1 kohaselt mitte valitsejale, vaid XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistu kaasomanikele. Käesoleval juhul on XXXxa, XXXxb ja XXXxc kinnistu kaasomanikud hagejaga soojusenergia ostu-müügi lepingu ja veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügi lepingu sõlminud valitseja (Q Vara OÜ) kaudu, kes esindas korteriomanike ühisust seaduse alusel. Seega on hageja ja kostjate vahel lepinguline suhe. Ka Riigikohus on 30.11.2004 lahendis nr 3-2-1-111-04 rõhutanud, et kui elamu valitsemiseks on määratud valitseja, võib ta KOS § 21 lg 2 p 1 järgi volituse piires esindada korteriomanikke liitumislepingu sõlmimisel. Kostjad on valitseja poolt nende nimel sõlmitud lepingu arvete osalise tasumisega ka heaks kiitnud. KOS § 21 lg 2 p 1, TSÜS § 115 lg 1 ja MTÜS § 2 lg 2 kohaselt vastutavad käesoleval juhul hagejaga sõlmitud soojusenergia ostu-müügi lepingu ning veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügi lepingu täitmise eest XXXxa, XXXxb ja

XXXxc kinnistu kaasomanikud solidaarselt. Samale seisukohale korteriomanike solidaarse vastutuse osas on asunud Riigikohus lahendis nr 3-2-1-111-04. Mõistlikuks ja hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks saab lugeda eelkõige olukorda, kus tarbitud teenuste tasumise eest vastutavad eelkõige just nimelt isikud, kes on teenuseid tarbinud, mitte kolmas isik. Asjaolule, et teenuste tasumise eest vastutavad just nimelt korteriomanikud viitab ka see, et teenuste osutajatel on võlgnevuste korral õigus teenuste osutamine mh võlaõigusseaduse alusel lõpetada kuni võlgnevuste tasumiseni – see õigus on käesoleval juhul ka hagejal. Hageja 10.11.2010 arvamuse lisast nr 2 nähtub, et kostjad on XXXx ühisuse esindajatena volitanud Q Haldus OÜ-d allkirjastama muudatusi ning uuendusi teenuselepingutes, mis reguleerivad teenuste osutamise tingimusi ning korda Elveso AS ja XXXx ühiste vahel. Kohus ei ole menetlusnorme rikkudes eelviidatud volikirjale üldse hinnangut andnud ning on jätnud otsuse tegemisel arvestamata, et juba ainuüksi eelviidatud volikirjast nähtub üheselt, et kostjad on aktsepteerinud ja nõustunud, et 01.02.2006 soojusenergia ostu-müügi leping ja 29.03.2006 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügi leping on sõlmitud XXXx ühisuse nimel, seega on hageja ja kostjate vahel lepinguline suhe. 22.02.2006 kostja M T i ja OÜ Q Vara vahel sõlmitud lepingu nr HA-200593 punktis 6.1.2 on fikseeritud, et Q Vara OÜ-l on õigus esindada kostjat kolmandate isikute ees hoone ekspluateerimiseks vajalike toimingute teostamisel, ühtlasi nähtub selle lepingu punktist 8.4, et Q Vara OÜ ei vastuta korteriomanike võlgnevuste eest teenuste osutajatele. Eelviidatud 22.06.2006 sõlmitud lepingust nähtub samuti üheselt, et kostjad on aktsepteerinud Q Vara OÜ-d ja OÜ Haldus OÜ-d korteriomanike valitsejana ning aktsepteerinud ja volitanud Q Vara OÜ-d sõlmima 01.02.2006 soojusenergia ostu-müügi lepingut ja 29.03.2006 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügi lepingut kostjate nimel. Asjakohatu ja ebaõige on kohtu etteheide, et hageja ei ole esitanud kohtule tõendeid hageja valitseja õiguste ja kohustuste kohta. Esiteks nähtub eelviidatud asjaoludest ja tõenditest üheselt, et XXXxa, XXXxb ja XXXxc korteriomanikud on aktsepteerinud nii Q Vara OÜ-d kui ka Q Haldus OÜ-d valitsejana, teiseks on kohus ka ise õigesti tuvastanud, et Q Vara OÜ tegeles elamute haldamisega ja andis korterelamute haldamise üle Haldus OÜ-le. Ebaõige on kohtu seisukoht, et kostjad ei vastuta hageja ees ka käsundita asjaajamise sätete alusel VÕS § 1023 lg 1 järgi. Riigikohus on 30.04.2008 lahendis nr 3-2-1-25-08 märkinud, et kui korteriomanikud tarbivad ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni teenuseid lepinguta, siis on tegemist käsundita asjaajamisega, mis vastab korteriomanike kui soodustatud isikute huvile ja tegelikule tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 järgi. Juhul kui eeldada, et hageja ja kostjate vahel ei ole lepingulisi suhteid, siis tuginedes VÕS § 1018 lg-le 1 VÕS §-des 1019-1023 sätestatule, Riigikohtu lahendile 3-2-1-107-07, p-le 18, on kostjatele soojusenergia müügi ning ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni teenuste osutamisel tegemist käsundita asjaajamisega, mis vastab kostjate huvile ja tegelikule tahtele ning seega on kostjatel kohustus hüvitada teenuste osutamisel kantud kulutused, mis on kajastatud kinnistu valitseja (Q Vara OÜ ja Q Haldus OÜ) vahendusel kostjatele esitatud arvetel. TsMS § 436 lg 1 kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme sellega, et ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ega ole kõiki tõendeid analüüsinud ega vastanud kõikidele hageja esitatud faktilistele väidetele, mis on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi. Hageja hinnangul ei ole kohus sisuliselt põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja väitega, et poolte vahel oli lepinguline suhe, samuti ei ole kohus kõiki esitatud tõendeid analüüsinud, sh ei ole kohus andnud hinnangut järgmistele asjaoludele ja tõenditele: a) 10.08.2009 volikirjale; b) asjaolule, et Q Vara OÜ ja Q Haldus OÜ

olid korterelamute haldajad; c) asjaolule, et teenuste tegelikud tarbijad olid korteriomanikud, d) asjaolule, et seaduse kohaselt saavad vee-ettevõtja ja soojusettevõtja kliendiks olla vaid kinnistu omanikud; e) 22.02.2006 lepingu punktile 6.1.2 ja 8.4; f) asjaolule, et kostjad olid osutatud teenuste eest tasumisega heaks kiitnud hagejaga nende nimel sõlmitud lepingud. Kohtuotsus on vastuoluline, sest maakohus on tuvastanud, et Q Vara OÜ ja Q Haldus OÜ olid korterelamute haldajad, märkides aga samal ajal, et Q Vara OÜ ja Q Haldus OÜ ei tegutsenud korteriomanike valitsejana. Hagejale jääb ka arusaamatuks kohtu seisukoht, et hageja ei tegutsenud korteriomanike valitsejana. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad ning tutvunud toimikus olevate materjalidega, ei tuvastanud maakohtu poolt materiaalõiguse normi ebaõiget kohaldamist ega menetlusõiguse normi rikkumist, seda ka tõendite hindamisel ning ei leia, et otsus on vastuoluline. Maakohus tuvastas asjas olulised faktilised asjaolud ning on tõendeid hinnanud TsMS § 232 lg 1 nõuete kohaselt. Kolleegium nõustub maakohtuga ning ei korda otsuses olevaid seisukohti. Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud väidetele märgib kolleegium alljärgnevat. Maakohtu seisukoht on õige, et poolte vahel puuduvad lepingulised suhted ning Q Vara OÜ ja Q Haldus OÜ ei saa pidada XXXx asuva elamu valitsejaks KOS § 20 lg 1 mõttes. Hageja on tuginenud oma nõudes 01.02.2006 soojusenergia ostu-müügi lepingule ja 29.03.2006 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse müügi lepingule, milles mõlema lepingu poolteks oli hageja ja kliendiks Q Vara OÜ. Hageja väidetel sõlmis Q Vara OÜ lepingud XXXx korteriomanike nimel valitsejana. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. Õige on, et korteriomanike ja valitseja vahel võib olla käsundussuhe VÕS § 619 lg 1 järgi ning õigussuhe võib vastata ka komisjonilepingu (VÕS § 692) tunnustele, kuid lepingulise suhte olemasolu tuleb tõendada (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 24.04.2006 otsus nr 3-2-1-33-06). KOS § 20 lg 1 kohaselt valitseja nimetamise ja tagandamise otsustavad korteriomanikud häälteenamusega, kusjuures valitseja võib nimetada ametisse kuni viieks aastaks. Tõendit apellandi poolt väidetud valitseja nimetamisest KOS § 20 lg-s 1 sätestatud korras esitatud ei ole. Samuti puuduvad tõendid selle kohta, et XXXx korteriomanikud aktsepteerisid Q Vara OÜ ning hiljem Q Vara Haldus OÜ valitsejana. Haldaja ja valitseja on erinevad õiguslikud mõisted. Toimiku materjalid kinnitavad, et hageja sai ka ise aru, kes on lepingupooleks ning esitas arved osutatud teenuste eest tasumiseks nimelt Q Vara Haldus OÜ-le ( t.lk. 59-65). 29.03.2006 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse müügi lepingu p 15 kohaselt tuli arved esitada kliendile, so Q Vara OÜ-le. 01.02.2006 soojusenergia ostu-müügilepingust, mis on sõlmitud hageja ja Q Vara OÜ vahel, ilmneb, et lepingupooleks oli nimelt Q Vara OÜ. Eelnimetatud lepingutest ei ilmne, et Q Vara OÜ oli korteriomanike valitsejaks või et ta esindas kostjaid. Apellandi poolt viidatud 22.02.2006 lepingust nr HA-200593 ilmneb, et Q Vara OÜ osutas M T ile ja Raili Kiviväljale haldusteenust hoone haldamisel (I kd.lk. 75-76). Ka sellest lepingust ei ilmne, et Q Vara OÜ oli valitsejaks KOS § 20 lg 1 mõttes. Seda ei tõenda ka apellatsioonkaebuses viidatud 22.02.2006 lepingu nr HA-200593 p-d 6.1.2. ja 8.4. Toimiku materjalidest ei ilmne, et analoogne leping oleks sõlmitud teise kostja T V iga. Asjaolu, et kostjad korteriomanikena kasutasid hageja poolt osutatud teenust, ei anna alust hagi rahuldamiseks.

Teenuste kasutamise eest tasusid kostjad Q Vara OÜ-le ja seejärel Q Haldus OÜ-le, kuid see ei tõenda, et eelnimetatud äriühingud olid hagejaga sõlmitud lepingutes kostjate esindajaks. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 30.11.2004 otsuses nr 3-2-1-111-04 asunud seisukohale, et soojuse müügilepingu võib nagu iga muu võlaõigusliku lepingu sõlmida põhimõtteliselt iga isik, kes soovib müügilepingu alusel kohustusi võtta, kuid võrguettevõtja ei ole kohustatud sõlmima eraldi lepinguid korteriomanikega. Käesolevas tsiviilasjas hageja aktsepteeris kliendina ja lepingupoolena nimelt Q Vara OÜ ja seejärel Q Haldus OÜ. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on isikute õigus otsustada, kas ja kellega ning millistel tingimustel leping sõlmida. Seega oli hageja õigus otsustada, kellega ta lepingu sõlmib. Apellandi viide ühisveevärgi ja – kanalisatsiooni seadusele ei anna alust vaidlusaluste lepingute teistsuguseks tõlgendamiseks. Õige on, et osutatud teenuse eest tuleb tasuda, kuid toimiku materjalid ei tõenda, et kostjad on jätnud kasutatud teenuse eest tasumata. Kostjate vastuväidetel on nad esitatud arved eelmärgitud Q Vara OÜ-le ja seejärel Q Haldus OÜ-le tasunud ning on põhistanud arvete tasumist, viidates konkreetsetele maksekorraldustele ja tõendades oma väiteid dokumentaalsete tõenditega (I kd. lk.92-118). Vastupidist tõendatud ei ole. Hageja väidetest ei ilmne, mis takistas tal esitada nõude lepingu poole vastu ning millest tuleneb kostjate vastutus. Kostjad on oma vastuväidetes juhtinud tähelepanu sellele, et hageja ei ole neile esitanud ühtegi arvet ning ühtegi dokumenti, mis tõendaks nõude alust, sisu ja suurust (I kd. lk76). Toimiku materjalidest ei ilmne, et hageja oleks kostjate vastuväited menetluses suutnud ümber lükata. Järgnevalt võtab kolleegium seisukoha alternatiivse nõude osas. Hageja on esitanud nõude alternatiivselt, tuginedes käsundita asjaajamisele. VÕS § 1018 järgi käsundita asjaajamise korral tuleb VÕS § 1023 lg 1 alusel hüvitada asjaajamisel tehtud kulutused, so need kulutused, mida soodustatu säästis seetõttu, et käsundita asjaajaja kandis need tema eest, välja arvatud juhul, kui asjaajamisele asumisel ei olnud käsundita asjaajajal kavatsust nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist. Käsundita asjaajamine saab tekkida lepinguvälistest suhetest. Kohus on põhjendatult asunud seisukohale, et kuivõrd hagejal olid sõlmitud lepingud Q Vara OÜ-ga ja seejärel Q Haldus OÜ-ga, siis ei ole võimalik hagi kostjate osas rahuldada käsundita asjaajamise sätete alusel. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 30.04.2008 otsuses nr 3-2-1-25-08 asunud seisukohale, et käsundita asjaajaja ei või soodustatult tasu nõuda, kui käsundita asjaajajal on kolmanda isikuga sõlmitud lepingust tulenevalt õigus nõuda tasu kolmandalt isikult. Selline õigus oli hagejal nõuda tasu oma lepingupartnerilt Q Vara OÜ-lt, seejärel Q Haldus OÜ-lt ja käesoleval ajal Korteriühistult XXXx. Toimiku materjalidest ilmneb, et hageja ka esitas arved nimelt Q Vara OÜ-le ning Q Haldus OÜle. Seega apellatsioonkaebuses olevad väited ei võimalda teha teistsugust lahendit, kui tegi seda maakohus. Kuivõrd apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis menetluskulud tuleb jätta apellandi kanda.

Mare Merimaa

Ande Tänav

Ulvi Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.