OÜ FB hagi EEAS-i vastu lahtiste tingimustega lepingu tingimuste määramiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ FB (registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja esindajad M E ja M M (XXX) Kostja EEAS (registrikood XXX asukoht XXX) Kostja esindaja P L (XXX)
Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistungil osalenud isikud
16.01.2012. a hageja esindajad M E ja M M kostja esindaja P L
RESOLUTSIOON
Jätta OÜ FB rahuldamata.
hagi EEAS-i vastu lahtiste tingimustega lepingu tingimuste määramiseks
Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
09.07.2010. a esitas hageja maakohtusse kostja vastu hagi, milles palus määrata kindlaks 07.10.2003. a sõlmitud notari ametitoimingute raamatus numbri all 8208 registreeritud hoonestusõiguse seadmise, kinnisasja koormamise ostueesõigusega ning asjaõiguslepingu punktis 6.2 sisalduv lahtine tingimus järgmises sõnastuses: ,,Hoonestaja kohustub maksma Omanikule hoonestusõiguse eest tasu, mille suurus seisuga 01. jaanuar 2009 on kaheksakümmend kaheksa tuhat
kakssada (88 200) krooni aastas. Hoonestaja kohustub maksma hoonestusõiguse tasu hiljemalt iga aasta veebruarikuu 15. kuupäevaks ettemaksuna järgneva perioodi eest ette, eeldusel, et Omanik on esitanud vastava arve, millel on näidatud kehtiv Omaniku arvelduskonto, Hoonestajale vähemalt 14 päeva enne eelnimetatud tähtaega. Hoonestaja ja Omanik on kokku leppinud, et hoonestusõiguse aastatasu muutub vastavalt Statistikaameti poolt avaldatud tarbijahinnaindeksi muutumisele alates esimesest jaanuarist kahe tuhande üheksandal aastal (01.01.2009. a) ja edaspidi mitte enne ühe aasta möödumist viimasest muudatuse kehtima hakkamisest. Omanik teatab Hoonestajale aastatasu muutumisest kirjalikult, võttes aastatasu muutmisel arvesse muudatuse kehtima hakkamisele eelneva kalendriaasta detsembri kuus avaldatud tarbijahinnaindeksi. Tasu kuulub uues suuruses arvestamisele esimesest kalendrikuust, mis järgneb kirjaliku teate saatmise päevale“. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 07.10.2003. a notariaalse lepingu hoonestusõiguse seadmiseks, kinnisasja koormamiseks ostueesõigusega ning asjaõiguslepingu (edaspidi leping), mille punkti 6.1 alusel tasub kostja hagejale igakuiselt hoonestusõiguse tasu 5500 krooni. Lepingu punkt 6.2 näeb ette hoonestusõiguse tasu ülevaatamise ja korrigeerimise iga kolme aasta möödudes arvates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Lepingu punktis 6.1 kokkulepitud tasumäär on kehtinud poolte vahel muutumatuna alates 07.10.2003. a. Juulis 2008 saavutasid pooled tasu perioodilise muutmise kokkuleppe, mis jäi aga kostja tegevusetuse tõttu notariaalselt vormistamata. Hageja tegi 18.05.2009. a kostjale ettepaneku tasu muutmiseks tagasiulatuvalt alates 01.01.2009. a. Kostja ettepanekut arvestades võttis hageja hinnamuutuse aluseks Eesti Statistikaameti arvestatava tarbijahinnaindeksi. Seega oleks 2009. a kehtivaks aastatasu suuruseks senine aastatasu, mis on läbi korrutatud tarbijahinnaindeksi muuduga lepingu sõlmimisest kuni 2008. a detsembrini. 2008. a ja 2003. a oktoobri tarbijahinnaindeksid olid vastavalt 172,63 ja 129,18 ja seega oleks alates 2009. a kehtivaks aastatasuks 66 000 krooni x (172,63/129,18) = 88 199,26 krooni. Tasu muutmine toimub iga-aastaselt peale tarbijahinnaindeksi avaldamist, tasu uueks arvestusperioodiks on üks aasta. Tasu kuulub tasumisele 14 päeva jooksul hageja poolt esitatava arve alusel. Lepingu muutmisega seonduvad kulud tasub hageja.
KOSTJA VASTUVÄITED JA MENETLUSE KÄIK
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja tegi ettepaneku sõnastada lepingu punktis 6.2 sisalduv lahtine tingimus järgmiselt: „Hoonestusõiguse tasu muudetakse kinnistu eest tasumisele kuuluva maamaksu summalise muutuse võrra, kuid mitte rohkem kui 5% hoonestusõiguse tasust“. Kostja pidas lepingu sõlmimisel hoonestusõiguse tasu muutmise alusena silmas maa maksustamishinna muutust, millest lähtutakse ka üldise praktika kohaselt. Hagejaga läbirääkimisi pidanud M. U ei olnud poolte vahel sõlmitud lepingus kostja esindaja ja tal puudus hoonestusõiguse muutmise kokkuleppe sõlmimiseks vastavat õigust andev notariaalne volikiri.
3.Harju Maakohus tegi 18.02.2011. a otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt.
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu 18.02.2011. a otsuse täies ulatuses tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada hageja taotletud viisil.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata.
6.01.07.2011. a otsusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus Harju Maakohtu 18.01.2011. a otsuse ja saatis asja uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Ringkonnakohus leidis oma otsuses, et hoonestusõiguse õigussuhte pooltel on õigus tasu suuruses ja selle arvestamise alustes kokku leppida. Antud juhul on hageja ja kostja seda teinud. Seetõttu tuleb kohtul lähtuda tasu suuruse muutmisel hageja ja kostja poolt kokku lepitud tasu muutmise kriteeriumidest, st lepingu p-st 6.2. Vastava sätte kohaselt saab muutmisele kuuluda üksnes tasu suurus. Tasu maksmise periood, tasu sissenõutavaks muutumise aeg, tasu maksmise viis, tasu muutmise periood ja tasu arvestamise metoodika ei saa p-st 6.2. tulenevalt kohtu poolt muutmisele kuuluda.
7.19.09.2011. a teatas kostja kohtule, et lähtus hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal
hoonestusõiguse tasu suuruse kindlaksmääramisel poolte kokkuleppest. Samuti lähtus kostja tasu määramisel oma majandus- ja kutsetegevuses väljakujunenud ja omaks saanud praktikast, pidades hoonestusõiguse tasu muutmise alusena silmas maa maksustamishinna muutmist, mis tagab hoonestusõiguse kui pikaajalise õigussuhte stabiilsuse. Lepingu pinnalt tuleb järeldada, et hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal oli poolte ühine tegelik tahe suunatud sellele, et hoonestusõiguse tasu suuruse ülevaatamine toimub siis, kui muutuvad need tingimused, millest hoonestusõiguse seadmisel hoonestusõiguse tasu suuruse määratlemisel lähtuti. Sellest tulenevalt tuleb maakohtul asja uue arutamise käigus välja selgitada, millest lähtusid hageja ja kostja hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal hoonestusõiguse tasu suuruse kindlaksmääramisel. Suure tõenäosusega võisid hageja ja kostja hoonestusõiguse seadmise lepingut sõlmides hoonestusõiguse tasu suuruse kindlaksmääramisel lähtuda sellest, et hoonestusõiguse tasu suurus peaks olema vastavuses kohaliku keskmise hoonestusõiguse tasu suurusega. Maakohtul tuleb asja uue arutamise käigus rakendada kohaseid meetmeid selleks, et välja selgitada, kas see oli poolte tahe hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel. Selleks tuleb maakohtul anda pooltele eelmenetluse käigus võimalus selles küsimuses oma seisukohta väljendada. Juhul, kui poolte eesmärk hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel oli kokku leppida hoonestusõiguse tasu sellises suuruses, mis on kooskõlas kohaliku keskmise hoonestusõiguse tasu suurusega, saab hoonestusõiguse tasu suuruse muutmist nõuda juhul, kui hoonestusõiguse tasu kohalik keskmine turuhind on kolmeaastaste perioodide jooksul, mida tuleb arvestada hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest alates, muutunud. Seda, kas see on muutunud, on võimalik tõendada näiteks selliselt, et hageja tõendab, milline oli hoonestusõiguse tasu kohalik keskmine turuhind hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal ja milline oli konkreetse hoonestusõiguse tasu suuruse seos kohaliku keskmise tasuga ning kas vastavad tingimused on muutunud.
8.20.09.2011. a esitas hageja esindaja vastuse kohtunõudele, milles märgib, et hagejale ei ole teada ühtki põhjust, miks poolte tolleaegsed volitatud esindajad oleksid pidanud lähtuma millestki muust kui kahepoolselt kokkulepitud hinnast ehk turuhinnast. Samas ei ole hagejal võimalik esitada tõendeid selle kohta, milline oli hoonestusõiguse tasu kohalik keskmine turuhind hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal ja milline oli konkreetse hoonestusõiguse tasu suuruse seos kohaliku keskmise tasuga, samuti ei leia hageja, et need andmed oleksid antud hagi korral kohaldatavad. Sarnaste tehingute hulk Koluvere külas on ilmselt kas väga väike või puudub täielikult ning äärmisel juhul mõne üksiku tehingu alusel üldist hinnataset õiglaselt määrata ei saa. Hagejale teadaolevalt ei eksisteeri ka üldist statistikat hoonestusõiguse tasude kohta erinevates Eesti piirkondades. Seda enam ei eksisteeri statistikat antud vaidluse objektiks olevate kinnistuga sarnaste kinnistute hoonestusõiguste tasude kohta. Säärast infot omavad tõenäoliselt ainult samas valdkonnas tegutsevad konkureerivad äriühingud, kui nad just mõnda muud maakasutamise eest tasumise mudelit ei kasuta. Mobiilside taristu ehitamiseks sobilik maatükk peab vastama paljudele spetsiifilistele kriteeriumitele, näiteks asukoht asulate ja teede suhtes, ligipääs, võimalus elektri ja sideühenduste loomiseks jpm spetsiifilist. Seetõttu tuleb säärast kinnistut käsitleda, kui eriotstarbelist kinnistut, mille puhul ei saa lähtuda võrreldavatest tehingutest nende vähesuse või puudumise tõttu. Eelpoolnimetatud asjaoludest lähtuvalt tuleb hageja hinnangul lähtuda eeldustest, et lepingu sõlmimisel kokkulepitud hoonestusõiguse tasu oli selle kinnistu puhul õiglane turuhind ning et tasu muutmisel tuleb lähtuda üldistest muutustest majanduskeskkonnas. Õiglase tasu muudatuse alusena näeb hageja mõnda üldist majanduskeskkonda iseloomustavat indikaatorit, nt tarbijahinnaindeksit või inflatsiooni. Asjaolu, et hoonestusõiguse tasu muutmine peab toimuma tulenevalt muudatustest majanduskeskkonnas, on varasema kohtumenetluse kestel omaks võtnud ka kostja. See tähendab, et sisuliselt taandub vaidlus ikkagi küsimusele, milline on õiglane tasu muutmise mehhanism. Hageja ei saa nõustuda kostja varasemate väidetega, et tarbijahinnaindeksit hoonestusõiguse tasu muutmisel Eestis praktikas ei kasutata. Näiteks Tallinna linn on sidunud mitmete hoonestusõiguse lepingute puhul tasu just tarbijahinnaindeksiga. Kuigi hageja üritas Tallinna linna poolt sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepinguid näidistena kohtule esitamiseks hankida, ei õnnestunud see kohtu poolt määratud tähtajaks. Seetõttu palub hageja kohtult võimalust esitada need esimesel võimalusel. Samuti tuleb arvestada poolte kohtumenetlusele eelnenud läbirääkimisi, mille osas ei ole ringkonnakohus üldse seisukohta võtnud. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et kostja esindaja nõustus hoonestusõiguse tasu muutmise alusena tarbijahinnaindeksi kohaldamisega. Hageja on
jätkuvalt arvamusel, et tarbijahinnaindeksi eelisteks on selle pidev igakuine avaldamine, ning tegu on kindlasti kõige levinuma hindade indekseerimise alusega Eestis. Kuna arvesse võetakse elanikkonna kogukulutusi, siis on tegu suhteliselt stabiilse indeksiga, mille kõikumine on oluliselt väiksem, kui mõne kitsama valdkonna muutusi kajastava indeksi puhul. Hageja jääb oma hagiavalduses esitatud nõude juurde.
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ja kostja seisukohad, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
10.Hageja ja kostja sõlmisid 07.10.2003 notariaalse lepingu hoonestusõiguse seadmiseks, kinnisasja koormamiseks ostueesõigusega ning asjaõiguslepingu (edaspidi leping), mille punkti 6.1 alusel tasub kostja hagejale igakuiselt hoonestusõiguse tasu 5500 krooni. Lepingu punkt 6.2 näeb ette hoonestusõiguse tasu ülevaatamise ja korrigeerimise iga kolme aasta möödudes arvates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Lepingu punktis 6.1 kokkulepitud tasumäär on kehtinud poolte vahel muutumatuna alates 07.10.2003. Poolte vahel on vaidlus lepingu p 6.2 tõlgendamise üle. Ringkonnakohtu lahend on maakohtule asja uuel läbivaatamisel siduv. Ringkonnakohus on oma otsuses selgitanud, et esmalt tuleb pooltel esitada tõendid ja kohtul välja selgitada kas pooled leppisid lepingu sõlmimisel kokku hoonestusõiguse tasus, mis vastab hoonestusõiguse keskmisele tasule. Tasu suuruse muutmiseks peab hageja tõendama, et tasu suurus on ajas muutunud.
11.VÕS § 26 lg 9 p 1 sätestab, et lepingupool võib nõuda, et lahtise tingimuse määraks kohus, kui lepingupooled ei saavuta selle tingimuse suhtes kokkulepet. VÕS § 26 lg 10 sätestab, et kohus määrab lepingu lahtise tingimuse, lähtudes lepingu olemusest ja eesmärgist. VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Hageja on väitnud, et lähtus lepingu sõlmimisel hoonestusõiguse tasu suuruse määramisel turuhinnast. Kostja on kohtumenetluses väitnud, et lähtus lepingu sõlmimisel hoonestusõiguse tasu suuruse määramisel oma majandus- ja kutsetegevuses väljakujunenud ja omaks saanud praktikast turuhinnast. Kohus asub seisukohale, et poolte ühine tahe oli suunatud sellele, et lepingus kokkulepitud tasu suurus oli hoonestusõiguse keskmine tasu lepingu sõlmimise ajal. Seega puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et lepingu sõlmimise ajal oli hoonestusõiguse tasu suuruseks turuhind.
12.TsMS § 230 lg 1 järgi on pool kohustatud tõendama oma nõude aluseks olevaid asjaolusid. TsMS § 230 lg 1 sätestatud kohustuse täitmata jätmisel tuleb jätta hagi rahuldamata. Hageja on esitanud kohtule Pärnu maakohtu kinnistusosakonna, statistikaameti, maa-ameti, R RKV, AVK AS ja PK AS e-kirjad, millest nähtuvalt ei ole kirja saatjatel andmeid hoonestusõiguse keskmise tasu suuruse osas Läänemaal 2003-2011 aastatel. Kohus asub seisukohale, et hageja ei ole tõendanud oma nõude alust st asjaolu, et hoonestusõiguse keskmine tasu on alates lepingu sõlmimisest muutunud. Seega puudub alus tasu suuruse muutmiseks. Kohus peab vajalikuks märkida, et asjaolu, et konkreetsetel riigiasutustel või kinnisvaraga tegelevatel äriühingutel puudub info hoonestusõiguse tasu keskmise suuruse kohta, ei tähenda, et seda ei ole võimalik näiteks ekspertiisi käigus kindlaks teha. Hageja ei ole kohtule esitanud taotlust ekspertiisi tegemiseks, olgugi, et kohus juhtis korduvalt hageja tähelepanu asjaolule, et tema kohustuseks on oma nõude aluseks olevate asjaolude tõendamine. Hageja väide, et elukallidus ja tarbijahinna indeks on lepingu kehtivuse ajal muutunud, ei saa olla tõendiks, mis tõendaks hoonestusõiguse tasu suuruse muutmist. Elukalliduse üldine tõus ei tähenda automaatselt seda, et konkreetne hoonestusõiguse tasu peab olema tõusnud.
13.TsMS § 162 lg 1 ja § 173 lg 1 järgi tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1
järgi tuleb menetluskulude summalise kindlaksmääramise avaldus esitada lahendi teinud kohtule 30 päeva jooksul lahendi jõustumisest.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.