Osaühingu FB Investments hagi Elisa Eesti ASi vastu lahtiste tingimustega lepingu tingimuste määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.02.2011. a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
4256,52 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu FB Investments apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Osaühing FB Investments (registrikood: 10910522, asukoht: Tallinn) seaduslik esindaja Merily Murd, tehinguline esindaja Martin Männil; Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Elisa Eesti AS (registrikood: 10178070, asukoht: Tallinn) tehinguline esindaja Piia Laks
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
1(8)
Tsiviilasi nr: 2-10-33060 Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.09.07.2010.a esitas hageja maakohtusse kostja vastu hagi, milles palus määrata kindlaks 07.10.2003.a sõlmitud notari ametitoimingute raamatus numbri all 8208 registreeritud hoonestusõiguse seadmise, kinnisasja koormamise ostueesõigusega ning asjaõiguslepingu punktis 6.2 sisalduv lahtine tingimus järgmises sõnastuses: ,,Hoonestaja kohustub maksma Omanikule hoonestusõiguse eest tasu, mille suurus seisuga 01. jaanuar 2009 on kaheksakümmend kaheksa tuhat kakssada (88 200) krooni aastas. Hoonestaja kohustub maksma hoonestusõiguse tasu hiljemalt iga aasta veebruarikuu viieteistkümnendaks (15.) kuupäevaks ettemaksuna järgneva perioodi eest ette, eeldusel, et Omanik on esitanud vastava arve, millel on näidatud kehtiv Omaniku arvelduskonto, Hoonestajale vähemalt neliteist (14) päeva enne eelnimetatud tähtaega. Hoonestaja ja Omanik on kokku leppinud, et hoonestusõiguse aastatasu muutub vastavalt Statistikaameti poolt avaldatud tarbijahinnaindeksi muutumisele alates esimesest jaanuarist kahe tuhande üheksandal aastal (01.01.2009.a) ja edaspidi mitte enne ühe (1) aasta möödumist viimasest muudatuse kehtima hakkamisest. Omanik teatab Hoonestajale aastatasu muutumisest kirjalikult, võttes aastatasu muutmisel arvesse muudatuse kehtima hakkamisele eelneva kalendriaasta detsembri kuus avaldatud tarbijahinnaindeksi. Tasu kuulub uues suuruses arvestamisele esimesest kalendrikuust, mis järgneb kirjaliku teate saatmise päevale“. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 07.10.2003 notariaalse lepingu hoonestusõiguse seadmiseks, kinnisasja koormamiseks ostueesõigusega ning asjaõiguslepingu (edaspidi leping), mille punkti 6.1 alusel tasub kostja hagejale igakuiselt hoonestusõiguse tasu 5500 krooni. Lepingu punkt 6.2 näeb ette hoonestusõiguse tasu ülevaatamise ja korrigeerimise iga kolme aasta möödudes arvates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Lepingu punktis 6.1 kokkulepitud tasumäär on kehtinud poolte vahel muutumatuna alates 07.10.2003. Juulis 2008 saavutasid pooled tasu perioodilise muutmise kokkuleppe, mis jäi aga kostja tegevusetuse tõttu notariaalselt vormistamata. Hageja tegi 18.05.2009 kostjale ettepaneku tasu muutmiseks tagasiulatuvalt alates 01.01.2009. Kostja ettepanekut arvestades võttis hageja hinnamuutuse aluseks Eesti Statistikaameti arvestatava tarbijahinnaindeksi. Seega oleks 2009.a kehtivaks aastatasu suuruseks senine aastatasu, mis on läbi korrutatud tarbijahinnaindeksi muuduga lepingu sõlmimisest kuni 2008.a detsembrini. 2008. ja 2003.a oktoobri tarbijahinnaindeksid olid vastavalt 172,63 ja 129,18 ja seega oleks alates 2009.a kehtivaks aastatasuks 66 000 krooni x (172,63/129,18) = 88 199,26 krooni. Tasu muutmine toimub iga-aastaselt peale tarbijahinnaindeksi avaldamist, tasu uueks arvestusperioodiks on üks aasta. Tasu kuulub tasumisele 14 päeva jooksul hageja poolt esitatava arve alusel. Lepingu muutmisega seonduvad kulud tasub hageja. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja tegi ettepaneku sõnastada lepingu punktis 6.2 sisalduv lahtine tingimus järgmiselt: „ Hoonestusõiguse tasu muudetakse kinnistu eest tasumisele kuuluva maamaksu summalise muutuse võrra, kuid mitte rohkem kui 5% hoonestusõiguse tasust“. Kostja pidas lepingu sõlmimisel hoonestusõiguse tasu muutmise alusena silmas maa maksustamishinna muutust, millest lähtutakse ka üldise praktika kohaselt. Hagejaga läbirääkimisi pidanud M. Uusmaa ei olnud poolte vahel sõlmitud
2(8)
Tsiviilasi nr: 2-10-33060 lepingus kostja esindaja ja tal puudus hoonestusõiguse muutmise kokkuleppe sõlmimiseks vastavat õigust andev notariaalne volikiri. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus tegi 18.02.2011.a otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt. Kohus määras kindlaks poolte vahel 07.10.2003.a sõlmitud notari ametitoimingute raamatus numbri all 8208 registreeritud hoonestusõiguse seadmise, kinnisasja koormamise ostueesõigusega ning asjaõiguslepingu punktis 6.2 sisalduva lahtise tingimuse järgmises sõnastuses: ,,Hoonestusõiguse tasu muudetakse alates kohtuotsuse jõustumisest iga kolme aasta tagant selliselt, et hinnatõusust 50% moodustab muutmisele eelneva aasta tarbijahinnaindeksi tõus ja 50% moodustab muutmisele eelneva aasta maa maksustamishinna tõus“. Kohtuotsuse kohaselt nõustusid pooled 19.01.2011 kohtuistungil määrama tasu arvestamise põhimõtte selliselt, et hinnatõusust 50% moodustab muutmisele eelneva aasta tarbijahinnaindeksi tõus ja 50% moodustab muutmisele eelneva aasta maa maksustamishinna tõus. Nimetatud metoodika on kohtu arvates mõistlik ja mõlemale poolele vastuvõetav. Hoonestusõiguse tasu määramine läbi tarbijahinnaindeksi ei ole mõistlik, sest maa hinna kujunemine ei ole samane kaupade ja teenuste hinna kujunemisega. Kohtuotsuse kohaselt pidasid pooled enne hagi esitamist läbirääkimisi hoonestusõiguse tasu ülevaatamiseks ja korrigeerimiseks, kuid selle tulemusena lepingutingimusi ei muudetud. Kohtu arvates sai hageja alates hagi esitamistest nõuda kohtu poolt muudetud tingimustega lepingu kehtima hakkamist. Kujundushagile ei näe seadus ette aegumistähtaega, kuid lepingutingimuste muutmine tagasiulatuvalt alates 2006.a on kohtu arvates vastuolus hea usu põhimõttega. Kostjal oli kuni hagi esitamiseni alust arvata, et hageja on kujunenud olukorraga rahul. Kujundushagi esitamisel on hageja nõue suunatud tulevikku ja ümberkujundatud õigussuhe saab poolte jaoks siduvaks alates kohtuotsuse jõustumisest. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu 18.02.2011.a otsuse täies ulatuses tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada hageja taotletud viisil. Käesoleval juhul on tegemist õiguslikult keeruka tuvastushagiga, mitte varalise nõudega hagiga, mistõttu kohaldas kohus ebaõigesti lihtmenetlust. Hageja palub käesolevas kaebuses esitatud ning 06.04.2011 määrust puudutavaid seisukohti ja vastuväiteid käsitleda ühtlasi vastuväitena kohtu tegevusele TsMS § 333 lg 1 tähenduses. Hageja hinnangul kohaldas kohus ebaõigesti VÕS § 26 lg-s 1, § 26 lg-s 9 ja lg-s 10 sätestatut. Maakohtu otsuse resolutsioon ei ole selge ning see muudab hageja olukorra senisega võrreldes hoopis halvemaks. Kohus lükkas tasu indekseerimise teadmata aja võrra edasi, kuna sidus selle otsuse jõustumisega ning kohtuotsuse resolutsiooni kohaselt oleks isegi maakohtu otsuse vaidlustamata jätmise korral saanud järgmine tasu muutmine toimuda alles 2014.a veebruaris. Kohus on otsusega oluliselt kitsendanud hageja lepingust tulenevat õigust hoonestusõiguse tasu korrigeerimisele kooskõlas lepingus sätestatud ajaperioodidega ning see on täielikus vastuolus kehtiva lepingu tingimusega ning hageja poolt hagiavalduses soovituga. Kohus jättis tähelepanuta, et hageja taotles hoonestusõiguse tasu rahalise suuruse muutmise korra ehk sisuliselt tasu korrigeerimise matemaatilise valemi kindlaksmääramist, mitte kehtiva tasu korrigeerimise ajavahemiku muutmist tagasiulatuvalt. Alates lepingu sõlmimisest kehtivad tasu muutmise perioodilised 3-aastased ajavahemikud on lepingus ammendavalt reguleeritud ning nende muutmist hageja ei soovinud. Tasu rahalise suuruse tagasiulatuv
3(8)
Tsiviilasi nr: 2-10-33060 muutmine ei ole kostja suhtes hea usu põhimõtte vastane, kuna sisuliselt pidi kostja tasu suuruse muutmise võimalusega juba lepingu sõlmimisel arvestama ja majandustegevuses tegutseva juriidilise isikuna vajadusel need täiendavad vahendid ette nägema. Kostja on kasutanud lepingus sisalduvat lahtist tingimust enda kasuks ära, mis ei ole hageja suhtes kooskõlas hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega. Tarbijahinnaindeks avaldatakse üks kord kuus, mistõttu ei selgu kohtuotsuse resolutsioonist ega põhjendusest, kas eelneva aasta tarbijahinnaindeksi all mõeldakse eelmise aasta lõpu, ehk siis 2010.a detsembrikuu tarbijahinnaindeksit või mõne muu kuupäeva ja aasta seisuga avaldatud tarbijahinnaindeksit. Samuti jääb resolutsioon ebaselgeks selles osas, millise eelmise fikseeritud tarbijahinnaindeksiga toimub võrdlus, et arvestada tasu suuruse muutumine. Kohus andis poolte seisukohtadele ebaõige ning poolte tegeliku tahtega vastuolus oleva hinnangu. Hageja nõustus kohtuistungil taolise tasu rahalise suuruse muutmise mehhanismi või põhimõttega üksnes tingimusel, et samaaegselt muudetakse kohtu poolt ka hetkel kehtivat igakuist hoonestusõiguse tasu ehk vastavalt hageja nõudele fikseeritakse otsuses juba korrigeeritud hoonestusõiguse tasu määr ning selle juba muudetud tasu määra osas kehtestatakse täiendavalt tulevikku suunatuna tasu suuruse muutmise mehhanism edaspidiseks. Kuna selle hageja poolt seatud tingimuse osas ei saavutatud kostjaga kokkulepet, siis ei olnud hagejale vastuvõetav ka kostja poolt pakutud tasu muutmise mehhanism. Hoonestusõiguse tasu rahalise suuruse muutmise aluseks on põhjendatud võtta ajas muutuv tarbijahinnaindeks, mis võib ajas muutuda nii hageja kasuks kui kahjuks ning seega tagab kõige efektiivsemalt poolte huvide kaitsmise lepingu täitmisel. Kohus ei arvestanud, et hageja ei taotle hoonestusõiguse tasu suuruse määramist tagasiulatuvalt alates 2006.a, vaid alates 2009.a. Faktiliselt ja õiguslikult ei ole põhjendatud maakohtu seisukoht, et hageja on kuni hagi esitamiseni olnud kujunenud olukorraga ehk kostja poolt hoonestusõiguse tasu muutmisest keeldumisega rahul. Hageja hinnangul on maa kui vabalt käibes oleva vara kasutustasu kujunemine tarbijahinnaindeksi kui majandusolukorra muutusi kõige paremini kajastava näitajaga otseselt seotud. Kohtuotsuses ei ole põhjendust selle kohta, millele maa hinna kujunemine kohtu arvates alternatiivselt sarnaneb. Käesoleval juhul ei ole maakohus lahtise tingimuse määramisel põhjendamatult arvesse võtnud poolte varasemaid läbirääkimisi ja poolte tegelikku tahet, samuti ei ole kohus asjas õigesti kohaldanud VÕS § 6 lg 1 sätestatud hea usu põhimõtet. Isegi juhul, kui ringkonnakohus peaks leidma, et hoonestusõiguse tasu ei ole põhjendatud kindlaks määrata alates 2009.a tagasiulatuvalt, on põhjendatud määrata, et edaspidise perioodilise tasu suuruse muutmise aluseks võetakse tarbijahinnaindeksite väärtuste muut alates lepingu sõlmimisest 2003.a oktoobris kuni otsuse jõustumiseni ehk selle tulemiga indekseeritakse kehtivat lepinguga kokku lepitud tasumäära ning seega fikseeritakse otsuses esimesena ära otsuse jõustumisest alates kehtiv uus indekseeritud tasumäär ja teisena tulevikku suunatud perioodiline tasu muutmise mehhanism. Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada ja tsiviilasi tuleb saata uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Maakohus kohaldas valesti materiaalõigust ja ei selgitanud olulises ulatuses hagi rahuldamise eelduseks olevaid asjaolusid, mistõttu ei saanud pooled eelmenetluses kohtu ette tuua hagi rahuldamise eelduseks olevaid asjaolusid ja esitada asjaolusid tõendavaid tõendeid. Kuivõrd hagi rahuldamise eelduseks olevad asjaolud on seetõttu olulises ulatuses kohtu ette
4(8)
Tsiviilasi nr: 2-10-33060 toomata, tuleb saata asi uueks arutamiseks maakohtule, et pooled saaksid eelmenetluse staadiumis esitada kõik hagi rahuldamise eelduseks olevad asjaolud, vastuväited vastaspoole väidetele ja vastuväited hagile ning oma väiteid tõendavad tõendid. Kuivõrd asjaolud, millest hagi rahuldamine sõltub, on olulisel määral kohtu ette toomata, ei saa ringkonnakohus asja ise lahendada, sest vastasel korral asuks ringkonnakohus sisuliselt ise otsast peale vaidlust lahendama. TsMS § 9 lg 3 kohaselt ei vaata kõrgema astme kohus tsiviilasja läbi enne, kui selle on läbi vaadanud temast vahetult madalama astme kohus, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Apellatsioonimenetluse osas ei ole teisiti sätestatud.
7.Käesoleva tsiviilasja raames tugines hageja sellele, et hageja ja kostja vahel on hoonestusõiguse õigussuhe, mille tekkimise aluseks oleva lepingu p-i 6.1. kohaselt tuleb kostjal kui hoonestajal tasuda hagejale kui hoonestusõigusega koormatud kinnisasja omanikule igakuist tasu suuruses 5500 krooni. P-s 5.1. on sätestatud ka see, milliseks kuupäevaks ja millisele pangaarvele tuleb tasu maksta. Lepingu p-i 6.2. kohaselt: „Osalejad on kokku leppinud, et tulevikus toimub hoonestusõiguse tasu suuruse ülevaatamine ja seoses muutuvate tingimustega korrigeerimine osalejate kokkuleppel, mis vaadatakse üle iga kolme (3) aasta möödudes, arvates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse.“ Hageja leidis, et kuivõrd hageja ja kostja ei ole tasu suuruse muutmise osas kokkulepet saavutanud, võib ta nõuda, et kohus määraks kindlaks muutunud tasu suuruse. Kostja võttis menetluses omaks selle, et hageja ja kostja ei ole tasu suuruse muutmise osas kokkulepet saavutanud.
8.Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et hagejal on VÕS § 26 lg 9 p-st 1 tulenevalt õigus nõuda, et muutunud tasu suuruse määraks kindlaks kohus, sest pooled sõlmisid lahtise tingimusega kokkuleppe, mille kohaselt toimub tingimuste muutumise korral tasu suuruse muutmine poolte kokkuleppel, kuid pooled kokkulepet saavutanud ei ole.
9.Hoonestusõiguse õigussuhte pooltel on õigus tasu suuruses ja selle arvestamise alustes kokku leppida. Antud juhul on hageja ja kostja seda teinud. Seetõttu tuleb kohtul lähtuda tasu suuruse muutmisel hageja ja kostja poolt kokku lepitud tasu muutmise kriteeriumidest, st lepingu p-st 6.2. Vastava sätte kohaselt saab muutmisele kuuluda üksnes tasu suurus. Tasu maksmise periood, tasu sissenõutavaks muutumise aeg, tasu maksmise viis, tasu muutmise periood ja tasu arvestamise metoodika ei saa p-st 6.2. tulenevalt kohtu poolt muutmisele kuuluda. Nendes küsimustes on pooled omavahel kokku leppinud, poolte poolt sõlmitud leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik, sellel on sisuliselt sama tähendus nagu seadusel ning käesoleval juhul ei ole aluseid, mis võimaldaksid kohtul poolte poolt kokku lepitut muuta, olgugi, et see võiks olla võib-olla otstarbekas.
10.Kuivõrd hageja ja kostja leppisid hoonestusõiguse seadmise lepingus kokku selles, et tasu arvestatakse igakuiselt, et tasu tuleb maksta iga kuu 15ndaks kuupäevaks, et tasu tuleb maksta kindlale pangaarvele, et tasu tuleb maksta sõltumata arve esitamisest, et tasu suurust saab muuta iga kolme aasta möödudes alates hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest ja kuivõrd lepingu p. 6.2. kohaselt saab muuta vaid hoonestusõiguse tasu suurust ja mitte muud, siis sellest tulenevalt saab kohus määrata kindlaks üksnes selle, millises suuruses tasu konkreetsete kolmeaastaste perioodide jooksul tasumisele kuulub. Kuigi hageja soovis, et kohus määraks, et peale lepingutingimuste muutmist kuulub tasumisele kuutasu asemel hoopis aastatasu, et tasu sissenõutavus sõltuks arve esitamisest, et tasu suurust muudetaks muust ajast alates, kui kolmeaastane periood, mis algab hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest ja kuigi hageja soovis, et kohus määraks kindlaks ka metoodika, millest lähtuvalt tuleks edaspidi hoonestusõiguse tasu konkreetne suurus määrata, ei saa eespool toodud põhjustel seda teha. Hageja ja kostja leppisid hoonestusõiguse seadmisel võlasuhte tingimused
5(8)
Tsiviilasi nr: 2-10-33060 kokku ja kohtul puudub vastavate tingimuste muutmiseks pädevus, seda hoolimata sellest, et tasu suuruse määramise metoodika kokkuleppimine oleks vaieldamatult ökonoomsem, kui see, et pooled peavad iga kolme aasta tagant tingimuste kokkuleppimiseks uuesti läbirääkimisi alustama.
11.Pooltevahelise lepingu p-st 6.2. tuleneb, et hoonestusõiguse tasu saab muuta üksnes siis, kui „tingimused muutuvad“. Lepingu grammatilisest sõnastusest ei tulene, millised tingimused peavad muutuma selleks, et hoonestusõiguse tasu muutumine võiks kõne alla tulla. Lepingu pinnalt tuleb järeldada, et hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal oli poolte ühine tegelik tahe suunatud sellele, et hoonestusõiguse tasu suuruse ülevaatamine toimub siis, kui muutuvad need tingimused, millest hoonestusõiguse seadmisel hoonestusõiguse tasu suuruse määratlemisel lähtuti. Sellest tulenevalt tuleb maakohtul asja uue arutamise käigus välja selgitada, millest lähtusid hageja ja kostja hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal hoonestusõiguse tasu suuruse kindlaksmääramisel. Seejuures tuleb maakohtul lähtuda VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reeglitest. Suure tõenäosusega võisid hageja ja kostja hoonestusõiguse seadmise lepingut sõlmides hoonestusõiguse tasu suuruse kindlaksmääramisel lähtuda sellest, et hoonestusõiguse tasu suurus peaks olema vastavuses kohaliku keskmise hoonestusõiguse tasu suurusega. Maakohtul tuleb asja uue arutamise käigus rakendada kohaseid meetmeid selleks, et välja selgitada, kas see oli poolte tahe hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel. Selleks tuleb maakohtul anda pooltele eelmenetluse käigus võimalus selles küsimuses oma seisukohta väljendada. Juhul, kui poolte eesmärk hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel oli kokku leppida hoonestusõiguse tasu sellises suuruses, mis on kooskõlas kohaliku keskmise hoonestusõiguse tasu suurusega, saab hoonestusõiguse tasu suuruse muutmist nõuda juhul, kui hoonestusõiguse tasu kohalik keskmine turuhind on kolmeaastaste perioodide jooksul, mida tuleb arvestada hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest alates, muutunud. Seda, kas see on muutunud, on võimalik tõendada näiteks selliselt, et hageja tõendab, milline oli hoonestusõiguse tasu kohalik keskmine turuhind hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal ja milline oli konkreetse hoonestusõiguse tasu suuruse seos kohaliku keskmise tasuga ning kas vastavad tingimused on muutunud. Juhul, kui maakohus peaks lepingu tõlgendamise reeglitest lähtuva lepingu sisu kindlaksmääramise tulemusel jõudma asja uue arutamise käigus seisukohale, et lepingu p-s 6.2. peeti „tingimuste muutumise“ all silmas midagi muud, tuleb maakohtul välja selgitada, mis need muud tingimused, mille muutumisest hoonestusõiguse tasu muutmise nõue sõltub, on ja kas need on muutunud.
12.Maakohus märkis otsuses, et pooled nõustusid maakohtu istungil sellega, et hoonestusõiguse tasu tuleks määrata selliselt, et tasu hinnatõusust 50% moodustab tarbijahinnaindeksi tõus ja 50% maa maksustamishinna tõus. Maakohus märkis, et kohtu hinnangul on selline meetod mõistlik ja mõlemale poolele vastuvõetav ning see tuleb määrata ka pooltevahelise lepingu tingimuseks alates kohtuotsuse jõustumisest. Ringkonnakohus sellise käsitlusega nõustuda ei saa. Kohus saab määrata kindlaks üksnes lahtised lepingutingimused. Hoonestusõiguse tasu suuruse kindlaksmääramise metoodika kindlaksmääramise võimalust lepingu p-st 6.2. ega ka kuskilt mujalt ei tulene. Juhul, kui pooled peavad seda mõistikuks ja vajalikuks, võivad nad hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise metoodika määratleda kokkuleppeliselt. Ka see, et maakohtu 19.01.2011.a istungi protokolli kohaselt kinnitasid pooled kohtule, et pooled on nõus määrama tasu arvestamise põhimõtte selliselt, et hinnatõusust 50% moodustab tarbijahinnaindeksi tõusu osa ja 50% maa maksustamishinna tõusu osa, ei saa vabastada kohut eespool nimetatud asjaolude väljaselgitamisest ja eespool viidatud asjaolude tõendamiseks tõendite kogumise korraldamisest. Hagimenetluses peab kohus määratlema kõik asja lahendamiseks tähendust
6(8)
Tsiviilasi nr: 2-10-33060 omavad asjaolud ning hindama, kas vastavad asjaolud on tõendatud või mitte. Asjaolu ei pea tõendama, kui vastaspool võtab asjaolu omaks või kui kohus loeb asjaolu üldteadaolevaks. Kohus ei pea asjaolusid kontrollima ega vastava nõude põhjendatust hindama juhul, kui kostja võtab hagimenetluses hagi kas täielikult või osaliselt õigeks. Kohus ei pea hagi rahuldamise eeldusi kontrollima ka juhul, kui pooled sõlmivad vaidluse eseme suhtes kompromissi. Seega, juhul, kui hageja ja kostja on vaidluse raames mingis küsimuses üksmeelel, saab see vabastada kohut teatud kohtul lasuvate ülesannete täitmisest üksnes juhul, kui kostja võtab mingi asjaolu omaks, kui kostja võtab hagi osaliselt või täielikult õigeks või kui hageja ja kostja sõlmivad kompromissi. Käesoleva vaidluse puhul ei ilmne, et kostja oleks mõne elulise asjaolu omaks võtnud, hagi kasvõi osaliselt õigeks võtnud või et hageja ja kostja oleksid kompromissi sõlminud. Juhul, kui pooled tõepoolest kinnitasid maakohtu istungil, et nad on nõus määrama tasu arvestamise põhimõtted teatud viisil, oleks kohtul tulnud täpsustada, kas tegemist on omaksvõtu, õigeksvõtu või kompromissiga ning seda siis vastavalt ka käsitlema. Kuivõrd omaksvõttu, õigeksvõttu ega kompromissi toimikust ei nähtu, ei saa see asjaolu, et hageja ja kostja maakohtu istungi protokolli kohaselt mingis küsimuses üksmeelel olid, omada protsessuaalset tähendust.
13.Ringkonnakohus märgib, et lepingu p-st 6.2. lähtuvalt saab hoonestusõiguse tasu suuruse muutmist nõuda kolmeaastaste perioodide kaupa, kusjuures perioode tuleb arvestada alates hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest. Olukorras, kus hageja esitas haginõude selliselt, et tasu suurust muudetaks alates 01.01.2009.a, võib hoonestusõiguse tasu suurust muuta ka alates hageja poolt näidatud kuupäevast, kuid sellise arvestusega, et kindlaks määratav periood lõpeb vastava kolmeaastase tsükli lõpus.
14.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, mis puudutab käesoleva hagi esemeks oleva nõude aegumist. VÕS § 26 lg 9 annab ühele võlasuhte poolele lepingu tingimuste muutmiseks nõudeõiguse. Tegemist on nõudeõigusega, millele laienevad üldised hagi aegumise sätted. Hagi aegumist kohaldab kohus üksnes poole taotlusel. Juhul, kui kostja tugineb nõude aegumisele, saab kohus kindlaks määrata hoonestusõiguse tasu suuruse perioodi osas, milles see ei ole aegunud. Kusjuures eristada tuleb raha maksmisele suunatud nõuet, mida käesoleva hagi raames esitatud ei ole ja tasu suuruse muutmise nõuet, mis on käesoleva hagi esemeks. Kuivõrd hageja nõuab hoonestusõiguse tasu suuruse kindlaksmääramist alates 01.01.2009.a, ei olnud vastav nõue käesoleva hagi esitamise ajaks aegunud.
15.Ringkonnakohus märgib, et maakohus ei saanud käesolevat hagi menetleda lihtmenetluse sätete järgi. Vastavad eeldused on sätestatud TsMS § 405 lg-s 1. Kuigi käesoleva hagi raames esitatud nõuet tuleb lugeda varaliseks nõudeks, ei ole käesoleva hagi hind selline, mis oleks väiksem kui 2000 eurot. Antud juhul oli väär määrata hagihind mittevaralise hagi hinna määramist reguleerivatest sätetest lähtuvalt. Kuivõrd sätet, mis reguleeriks otsesõnu hoonestusõiguse tasu suuruse muutmist, TsMS ei sisalda, tuleb rakendada analoogia korras sätet, mis reguleerib vastava olukorraga võimalikult sarnast olukorda, milleks on TsMS § 129 lg 1, mille kohaselt korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude üle toimuvas vaidluses on hagihind korduvate kohustuste koguväärtus, kuid mitte suurem, kui kohustuste aastase koguväärtuse kolmekordne summa. Käesoleval juhul vaidlevadki pooled korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude suuruse üle. Kuivõrd hageja leidis, et 5500-kroonise kuutasu asemel peaks kuutasu olema esialgu igakuiselt 7350 krooni (88200 krooni aastas : 12), nõudis hageja sisuliselt kuutasu suurenemist esialgu 1850 krooni võrra, mis teeb aastatasu kolmekordseks suuruseks 66600 krooni ehk 4256,52 eurot. Edaspidise perioodi osas soovis hageja hoonestusõiguse tasu suuruse muutuja
7(8)
Tsiviilasi nr: 2-10-33060 kindlaksmääramist. Ringkonnakohtu hinnangul on hagihinna määramisel TsMS § 129 lg 1 analoogiast lähtumine hagejale soodsam võrreldes sellega, kui hagihind määrataks TsMS § 125 järgi, sest hagihinda TsMS § 125 järgi määrates tuleks hagihinna määramisel arvestada hoonestusõiguse tasu suuruse muutumist kuni lepinguperioodi lõpuni (2003ndal aastal seatud hoonestusõigus kehtib kokku 36 aastat). Eespool toodust tulenevalt ei saanud maakohus menetleda asja lihtmenetluse sätete kohaselt. Asja uue arutamise käigus tuleb maakohtul täpsustada hagi hinna määramise asjaolusid ja määrata kindlaks hagihind.
16.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Mare Merimaa
Kaupo Paal
Gaida Kivinurm
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.