2-11-50720
Kohus
Harju Maakohus
Kohtunik
Peeter Pällin
Määruse tegemise aeg ja koht
27.01.2012. a. Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
Tsiviilasja number
2-11-50720
Tsiviilasi
ERAÜ avaldus XXXKO12.09.2011.a üldkoosoleku otsuse osalise tühisuse tunnustamiseks.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: ERAÜ(registrikood: XXX; aadress: XXX); Avaldaja esindaja: Marko Jaani (Bene Est Law Office OÜ; aadress: Narva mnt 13, Tallinn 10151; e-post: [email protected]); Puudutatud isik 1: BS (isikukood: XXX) Puudutatud isik 2: GK (isikukood: XXX; aadress: XXX) Puudutatud isik 3: JK (isikukood: XXX; aadress: XXX) Puudutatud isik 4: N Z (isikukood: XXX; aadress: XXX) Puudutatud isik 5: SMD (isikukood: XXX; aadress: XXX) Puudutatud isik 6: YE (isikukood: XXX; aadress: XXX) Puudutatud isik 7: E U (isikukood: XXX; aadress: XXX) Puudutatud isik 8: IK (isikukood: XXX; aadress: XXX) Endine puudutatud isik 9: AS IE (registrikood: XXX, aadress: XXX)
Kohtuistungi toimumise aeg või menetluse liik
Kirjalik menetlus 1(4)
2-11-50720
Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korteriomand M1 elamus XXX Tallinn. 12.09.2011 toimus elamu XXXKO koosolek, kus ühe otsusena otsustati arvestada avaldjale kuuluva eluruumi köetavaks pinnaks 19,44 m2 alates 01.09.2011. Avalduse kohaselt on otsuses jäänud kajastamata, et vastu hääletas avaldaja ning otsus on tagasiulatuva kuupäevaga. Otsus on vastuolus hea usu põhimõttega ja kahjustab avaldajat, sest jaotab kulud ebavõrdselt. Kohus võttis avalduse menetlusse, kaasas asja läbivaatamisele elamu korteriomanikud ja majavalitseja. Majavalitseja AS IE AS esitas kohtule seisukoha, mille kohaselt on avaldus aegunud ning AS IEAS ei kuulu menetlusosaliste ringi.
Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et avaldus tuleb rahuldada. Kohus märgib esmalt, et avaldus kuulub läbi vaatamisele hagita menetluses vastavalt TsMS § 613 lg 1 p 1 ja 4, mis sätestab, et kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, /---/ korteriomaniku või valitseja avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriomanike otsuste kehtivust. Samal seisukohal on Riigikohus olnud kohtuasjas 3-2-1-149-10. Asja läbivaatamisel on kohus tuvastanud, et avaldajale korteriomand reg osa XXX, mille koosseisus on reaalosana mitteeluruum nr M1, üldpinnaga 137,9 m2 elamus XXXTallinn. 12.09.2011 toimus elamu XXXKO koosolek, kus ühe otsusena otsustati arvestada avaldajale kuuluva eluruumi köetavaks pinnaks 19,44 m2 alates 01.09.2011. Riigikohus selgitas kohtuasjas 3-2-1-146-10, et küttekulude jaotamisele korteriomanike vahel tuleb kohaldada KOS § 13 sätestatut. KOS § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Viidatud kohtuasjas selgitas Riigikohus, et KOS § 13 lg 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega 2(4)
2-11-50720 kaldutakse kõrvale KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest, tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega peavad nõus olema kõik korteriomanikud. Kui kõik korteriomanikud pole nõus seaduses sätestatust erineval viisil kulusid kandma, puudub korteriomanike kokkulepe KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes. Õige on ringkonnakohtu järeldus, et korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused. Kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1 esimene lause) põhimõttest ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Viidatud kohtuasjas selgitas Riigikohus, et kolleegium ei nõustu kostja väitega, et hageja saaks oma õigusi kaitsta üksnes sel teel, et ta vaidlustab eelviidatud korteriomanike üldkoosoleku otsused või taotleb korteriomanike üldkoosolekult teistsuguse otsuse vastuvõtmist. Nagu otsuse p-s 11 märgitud, ei ole üldkoosoleku otsused korteriomanike kokkulepped, mistõttu ei ole hagejal vaja korteriomanike üldkoosoleku otsuseid vaidlustada. Korteriomanike üldkoosoleku otsust saaks käsitada korteriomanike kokkuleppena üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik korteriomanikud ja kõik hääletaksid otsuse vastuvõtmise poolt. Kohus märgib siiski, et TsMS § 368 lg 1 mõtte kohaselt võib korteriomanik esitada nõude üldkoosoleku otsuse puudumise tuvastamiseks ning sellise nõude võib kohus läbi vaadata samas korras üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega. 12.09.2011 korteriomanike üldkoosoleku otsusena protokollis punkt 8 all otsustati arvestada avaldajale kuuluva eluruumi köetavaks pinnaks 19,44 m2 alates 01.09.2011. Kuivõrd kinnistusraamatu kohaselt on avaldaja korteriomandi reaalosa pinnaks 137,9 m2, on otsusega taotletavaks tagajärjeks küttekulude jaotamine teisiti kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega. Nagu Riigikohus on ülalviidatud kohtuasjas selgitanud, siis KOS § 13 lg 1 kohaselt sellist tagajärge on võimalik saavutada üksnes korteriomanike kokkuleppega. Käesoleval juhul ei ole 12.09.2011 otsuse vastuvõtmisel otsuse poolt hääletanud kõik elamu XXX korteriomanikud, kuivõrd avaldaja ise oli otsusele vastu. Seega ei ole tegemist korteriomanike kokkuleppega ja seega ei saanud 12.09.2011 korteriomanike üldkoosoleku otsuse p 8 kaasa tuua õiguslikku tagajärge. Avalduse sisust nähtub, et avaldaja on soovinud tuvastada 12.09.2011 korteriomanike üldkoosoleku otsusena protokollis punkt 8 tühistust, mistõttu käsitleb kohus avaldaja taotlust vastavalt selle sisule ning määrab tuvastada 12.09.2011 korteriomanike üldkoosoleku otsusena protokollis punkt 8 tühistus. Kohus märgib, et vaidlusaluse otsuse tühisuse tagajärjeks on eelduslikult olukord, kus avaldaja kannab küttekulud vastavalt reaalosa pindala suurusele, st et köetava pinna suuruseks on 137,9 m2. Kui avaldaja tarbib soojusenergiat vähem kehtivalt teostatud ehitusliku olukorra tõttu, on avaldajal võimalik taotleda sellise korteriomanike kokkuleppe sõlmimist, mis võtab vähem tarbimist arvesse. Kui korteriomanikud keelduvad vastava kokkuleppe sõlmimist, on avaldaja õiguskaitsevahendiks kohtusse pöördumine KOS § 12 lg 3 alusel nõudega, et kohus asendaks määrusega korteriomanike kokkulepe. Seejuures on kehtiva ehitusliku ümberehituse tingimusi analüüsinud Riigikohus kohtuasjas 3-2-1-50-11 märkides, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. TsMS § 477 lg 2 kohaselt on kohus menetlenud asja ilma kohtuistungit pidamata. Teised elamu korteriomanikud puudutatud isikutena kohtule oma seisukohta esitanud ei ole, kuid kohus leiab, et asjaolude pinnalt on võimalik vaidlust lahendada kirjalikus menetluses. TsMS § 614 kohaselt ei ole menetlusosaliseks käesolevas asjas valitseja AS ISS Eesti, mistõttu kohus kõrvaldab isiku menetlusest kooskõlas TsMS § 198 lg 3. 3(4)
2-11-50720
Vastavalt TsMS § 172 lg 1 hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Avaldaja on esitanud avalduse enda huvide kaitseks. Kohus jätab menetluskulud avaldaja kanda.
Peeter Pällin Kohtunik
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.