2-09-32027/31 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

27.juunil 2008 kostjaga üürilepingu üles alates 1. oktoobrist 2008. Kostja suhtes ei tule kohaldada elamuseaduse (ES) § 60 lg 4 p 1, kuna ta oli 1. juuli 2002 seisuga teeninud kaitseväes kaheksa aastat ja üheksa kuud. Kostja eluruumi ei vabastanud. Kostja hagi ei tunnistanud ning palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et üürileping ei ole üles öeldud kehtivalt, kuna lepingu p-de 2.7 ja 6 kohaselt on üürileandjal õigus üürileping korraliselt üles öelda üksnes üürniku surma korral. Üürilepingu ülesütlemise teates ei ole üürilepingu ülesütlemise alus selge ning üürniku jaoks ei ole üheselt arusaadav, mille tõttu leping üles öeldakse. Pooled sõlmisid üürilepingu 4. veebruaril 2000 ning pikendasid hiljem seda lepingut. Võlaõigusseaduse, Tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja Rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 15 lg 4 kohaselt ei või isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Kostja kasutas vaidlusalust eluruumi enne 1. juulit 2002 ning tema teenistusstaaž oli selleks ajaks kümme aastat ja seitse kuud. ES § 60 lg 4 p 1, mille kohaselt ei või tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat, tuleb tõlgendada selliselt, et tööandja eluruumist ei või välja tõsta isikuid, kelle teenistusstaaž on pikem kui kümme aastat. Kostja astus teenistusse 30. septembril 1993. Kaitseväeteenistuse seaduse (KVTS) § 190 lg 3 p 6 kohaselt arvatakse kaitseväeteenistuse staaži hulka kolmekordselt teenistuse aeg kaitseväes alates 21. augustist 1991 kuni 1. septembrini 1994. Harju Maakohus kaasas oma 19. novembri 2009 määrusega menetlusse kostjatena ka Ege Jaubi, Anet Lukase ja Carmel Lukase. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas oma 11. juuni 2010 otsusega hagi. Hageja on kostjale esitanud ülesütlemisavalduse, mis on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles on esitatud kõik võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg-s 2 nimetatud andmed. Ülesütlemise alusena on välja toodud kaitseväe logistikakeskuse ülema 29. septembri 2005 käskkiri nr 363 ja VÕS § 311 lg 1. Tähtajatu üürilepingu korralisel ülesütlemisel ei ole vaja välja tuua

ülesütlemise üürnikust tulenevat põhjust, nagu seda on vaja teha üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel. Kohatud on kostja väited selle kohta, et tal pole juriidilist haridust ning seetõttu ei saanud ta aru üürilepingu lõpetamise põhjusest. Seadused ja õiguskord laiemalt ei ole täitmiseks mõeldud ainult juriidilise haridusega isikutele, vaid kogu ühiskonnale. Ülesütlemisavalduses on selgelt mainitud seaduse nimetus, mitte selle lühend, ning konkreetne säte, seega oli kostjal mõistlik võimalus aru saada lepingu lõpetamise alusest. Kostja on ülesütlemisavalduse kätte saanud. Seega on täidetud kõik ülesütlemise vormilised nõuded. Pooled ei ole üürilepingus piiranud lepingu korralise ülesütlemise aluseid üksnes üürniku surmaga. ES § 60 lg 4 p 1 tõlgendamisel tuleb lähtuda tegelikult töötatud aastatest, mitte tööstaažist. Kostja ei olnud 1. juuli 2002 seisuga töötanud hageja juures üle kümne aasta. Seega ei kohaldunud tema suhtes ES § 60 lg 4 p 1. Apellatsioonkaebus Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses maakohtu otsus tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus on tõlgendanud vääralt VÕS § 352 lg 2 p 3 ning asunud seetõttu ebaõigele seisukohale, et hageja poolt 27.06.2008 kostjale esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab kõigile VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele. VÕS § 325 lg 2 p 3 kohaselt peab ülesütlemisavalduses olema välja toodud ka ülesütlemise alus. Üürilepingu ülesütlemise avalduses on ülesütlemise alusena viidatud vaid VÕS § 311 lg-le 1, välja ei ole toodud ühtegi faktilist üürilepingu ülesütlemise alust. Seega ja lähtudes Riigikohtu lahendist 3-2-1-128-06 tuleb asuda seisukohale, et vaidlusaluses üürilepingu ülesütlemise avalduses ei ole nõuetekohaselt välja toodud ülesütlemise alust, mistõttu ei ole ülesütlemisavaldus kehtiv. Kuivõrd ülesütlemisavaldus ei vasta seaduses sätestatud vorminõuetele, on ülesütlemisavaldus tühine ega too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et poolte vahel sõlmitud üürileping on kehtiv ja seega puudub alus kohustada kostjaid eluruumi vabastama ja tagastama. Maakohus on asunud ebaõigele järeldusele, et pooled ei ole üürilepingus piiranud üürilepingu korralist ülesütlemist ainuüksi üürniku surmaga ning et üürilepingus sätestamata olukordades tuleb lähtuda seadusest. Maakohus on jätnud arvestamata VÕS §-s 275 sätestatu. Kuigi VÕS § 311 ei sätesta tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele mingeid piiranguid peale VÕS §-s 312 sätestatud tähtaegade, ei välista see üürilepingu korralise ülesütlemise piiramist poolte vahel sõlmitava üürilepinguga. VÕS § 275 kohaselt on tühine vaid eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe. Antud juhul aga on üürilepingu korralist ülesütlemist piirav lepingu punkt üürnikule kui üürisuhte nõrgemale poolele kasulikum seaduses sätestatust ega ole seetõttu käsitletav üürnikule kahjuliku kokkuleppena. Lepingu p 2.7 sätestab selgelt, et leping lõppeb p-s 6 ettenähtud juhtudel. Lepingu p 6.10 kohaselt on üürileandjal õigus leping korraliselt üles öelda üürniku surma korral. Kõik ülejäänud üürilepingu p-s 6 sätestatud ja üürilepingu lõppemist või lõpetamist sätestavad alused on seotud lepingust taganemisega ja erakorralise ülesütlemisega. Seega tuleb asuda seisukohale, et üürilepingu saab korraliselt üles öelda üksnes üürniku surma korral ning kuivõrd nimetatud alust ülesütlemiseks ei esine, ei saa üürileandja üürilepingut ülesse öelda. Kuivõrd üürilepingu ülesütlemiseks puudub alus, siis ei ole ülesütlemisavaldus kehtiv isegi juhul kui asuda seisukohale, et VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud vorminõuded on täidetud. Maakohus ei põhjendanud, miks ta leiab, et kostja suhtes ei kuulu kohaldamisele ES § 60 lg 4 p 1. ES § 60 lg 4 p 1 tuleb käsitleda riigiteenistujale antava soodustusena. Tulenevalt eelnevast tuleb

asuda seisukohale, et Ainar Lukas oli seisuga 01.07.2002 töötanud hageja juures 10 aastat ja 7 kuud, millest tulenevalt kuulub tema suhtes kohaldamisele ES § 60 lg 4 p 1, mistõttu ei saa kohustada kostjaid vabastama ja tagastama eluruumi ilma neile uut eluruumi vastu andmata. Vastustaja seisukoht Hageja vaidles kostjate apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Vahepealne menetluse käik Tallinna Ringkonnakohus rahuldas oma 21. veebruari 2011 otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Hageja esitas 22. märtsil 2011 ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse maakohtu otsus. Riigikohus oma 08. novembri 2011 otsuses leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kuivõrd ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata, tuginedes üksnes VÕSRS § 15 lg-le 4 ja ES § 60 lg 4 p-le 1, ei võtnud ringkonnakohus seisukohta kostjate üürilepingu ülesütlemisega seotud vastuväidete kohta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul võtta seisukoht kostjate ülejäänud vastuväidete kohta ning selle põhjal otsustada, kas hagi tuleb rahuldada. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebus ei kuulu rahuldamisele. Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Riigikohus on oma otsuses käesolevas tsiviilasjas selgitanud, et ES § 60 lg 4 p 1 kohaldamisel tuleb lähtuda tööandja juures töötatud ajast ja mitte teenistusstaažist. Pooled ei vaielnud, et Ainar Lukas ei olnud 01.07.2002 hageja juures töötanud kümmet aastat ja seega ei välista VÕSRS § 15 lg 4 ja ES § 60 lg 4 p 1 hageja nõude rahuldamist. Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuse väide, et hageja 27.06.2008 üürilepingu ülesütlemise avaldus vastas vorminõuetele, kuna selles puudus VÕS § 325 lg 2 p-st 3 tulenev ülesütlemise alus. Üürilepingu ülesütlemise vorminõuete järgimiseks on vajalik nimetatud normi kohaselt ülesütlemise õigusliku aluse olemasolu. Kuigi õigusliku aluse osas konkreetsele normile viitama ei pea (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-128-06), tuleb viidata ülesütlemist tinginud elulistele asjaoludele. Apellant heidab hagejale ette seda, et hageja on viidanud VÕS § 311 lg-le 1, kuid pole esile toonud ühtegi faktilist alust. VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Ringkonnakohtu hinnangul piisas tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks viitamisest VÕS § 311 lg-le 1, kuna tsiviilkäibes osaleja saab mõistliku pingutusega tutvuda selle normi sisuga. Nimetatud normi alusel tähtajatu üürilepingu ülesütlemiseks ei ole vajalik täiendav alus. Teine lepingupool võib lepingu igal ajal üles ütelda. Maakohtu viide õigusliku aluse osas kaitseväe logistikakeskuse ülema käskkirjale 29.septembrist 2005 nr 363 ei ilmselt asjakohane, kuna käskkiri sätestab ilmselt volituse andmise ülesütlemisavalduse allkirjastanud isikule, kuid nimetatu ei muuda kohtuotsust ebaõigeks. VÕS § 311 on dispositiivne, kuid seda üksnes märgitud ülesütlemistähtaegade suhtes, kusjuures üürniku kahjuks ei saa nendest kõrvale kalduda (VÕS § 275). Põhjendatud ei ole