Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

kommunaalteenuste maksumusest. Äriruumide kasutamine XXX hoones oli hagejale korduvalt olulisel määral häiritud. AS KH hoiatas korduvalt, et XXX hoonest lülitatakse elekter välja, kuigi üürnikud tasusid tarbitud kommunaalteenuste eest. 19.06.2009 ajavahemikus 10.00-11.00 toimunud elektrikatkestuse ajal jäi elektrienergiata kogu hageja telefoniteeninduse kõnekeskus ja XXX hoones asuv optikapunkt. Eeltoodu tulemusena ei olnud hagejal võimalik oma klientidele osutada kiiret telefoniteenindust, osa kõnekeskusest koliti Akadeemia tee 28 asuvasse peamajja, kuid kõnekeskus töötas tavapärasest koormusest enam kui kolm korda väiksema võimsusega. 19.06.2009 toimunud elektrikatkestuse tõttu esitas hageja kostjate vastu kahju hüvitamise nõude summas 7 475 krooni, kostja hüvitas kahju summas 3 500 krooni, millega hageja nõustus. Novembris 2009, 13.01.2010, 28.07.2010, 24.08.2010 ja 21.09.2010 jõudsid hagejani AS KH teated selle kohta, et teadetes märgitud kuupäevadel lülitatakse kostja II võlgnevuse tõttu välja elekter XXX hoones. Elektrikatkestusi ei toimunud, kuid AS KH hoiatused häirisid hageja tööd olulisel määral. Selle asemel, et keskenduda oma põhitegevustele, pidi hageja tegema jõupingutusi, et leida võimalikuks elektrikatkestuseks elektrigeneraator ning seda kasutades tagada elektri olemasolu oma üüripinnal ka siis, kui XXX hoonest on elekter välja lülitatud. Oma korduvatele pöördumistele hageja kostjalt II selgitust ei saanud. 30.11.2009 hakkas hageja valduses oleval üüripinnal XXX hoones tööle tuletõrjealarm, kuigi põlengut ei olnud. Ajavahemikus 30.11.-16.12.2009 nõudis hageja korduvalt kostjalt I tuletõrjealarmi korda tegemist. Paraku ei teinud kostja I tuletõrjealarmi korda ning hageja oli sunnitud tuletõrje alarmsüsteemi 16.12.2009 välja lülitama. 2010.a septembris hakkasid ajakirjanduses ilmuma uudised selle kohta, et kostja II on AS-ile TV võlgu üle kümne miljoni krooni ning võla mittetasumisel hakkab AS TV kostja II poolt hallatavates hoonetes veevarustust sulgema. Päringule, kas on võimalik otseliitumine AS-iga TV, vältimaks hageja kasutuses oleval üüripinnal XXX hoones veega varustamise lõpetamist, vastati hagejale eitavalt. 21.09.2010 algusega kell 11.00 hommikul lõpetas AS TV hageja poolt XXX hoones üüritud äripindade veega varustamise kostja II võlgnevuse tõttu. Kostjad ei teavitanud hagejat ette veekatkestuse algusest. Samuti puudus hagejal teave selle kohta, kui kaua võib veekatkestus kesta. Hiljem selgus, et veekatkestus kestis kuni 24.09.2010 kella 19.00-ni. Kuna kokku töötas XXX üüripinnal orienteeruvalt 60 hageja töötajat, siis oli mõeldamatu kõnekeskuse töötamine olukorras, kus veevarustus puudub. Tingituna eelnevast, esitas hageja kostjale I üürilepingu ja allüürilepingute erakorralise ülesütlemise avalduse alates 21.09.2010. Lepingud lõpetati poolte kokkuleppel alates 21.09.2010 ning hageja on kostjale I XXX hoone üüripinnad tagastanud. 07.10.2010 saatis hageja kostjale II teate, millega ütles hoolduslepingud XXX, XXXja XXX erakorraliselt üles. XXX hoone üüripindade vabastamisega ning uuele üüripinnale kolimisega on hageja pidanud tegema mitmeid kulutusi. Hageja leiab, et need on vaadeldavad kostja I ja kostja II poolt hagejale põhjustatud kahjuna, mille nad peavad hüvitama, kuna rikkusid hagejaga sõlmitud üürilepingut ja allüürilepinguid. Üürilepingu punkti 7.2.2. ja allüürilepingute punktide 7.2.2., milles on sätestatud kostja I kui üürileandja kohustus võimaldada hagejal takistamatult kasutada üüripindasid ja nendel olevaid kommunikatsioone, rikkumised seisnevad selles, et hageja üürnikuna pidi taluma hoiatusi elektri võimaliku väljalülitamise kohta XXXhoones ning seeläbi, et ajavahemikus 21.-24.09.2010 toimunud veekatkestuse tõttu muutus XXXüüripinna sihtotstarbeline kasutamine hageja poolt võimatuks. Olukorras, kus AS KH ähvardas pidevalt XXXhoones elektrivarustuse välja lülitada ning ajavahemikus 21.-24.09.2010 puudus XXXhoones veevarustus, on kostja II rikkunud hoolduslepingutest tulenevat kommunaalteenuste vahendamise kohustust. Kuna uue üüripinna leidmine ja hageja vajadustele kohandamine võttis aega, siis kõigepealt otsustati üürida soojakud, kus hageja töötajad saaksid ajutiselt jätkata töötamist. Selleks, et üüritavad soojakud vastaksid hageja tööks hädavajalikele tingimustele, tuli üüritavates soojakutes teha elektri-, vee- ja kanalisatsioonitöid ning osta ehitusmaterjali.

Kostjate poolt hagejale tekitatud kahju seisneb: kulutustes elektriühendus- ja nõrkvoolumaterjalide ostmisele ja üürimisele kokku summas 27 210,09 krooni ning euro kehtivuse ajal tegema kulutusi paigaldatud signalisatsioonisüsteemi demonteerimisele summas 76 eurot; kulutustest vee- ja kanalisatsiooniühenduse materjalide ostmisele ning käimlate ja veekanistrite rentimisele kokku summas 4 517,18 krooni; kulutustest ehitusmaterjalide ostmiseks soojakute treppide ja varikatuste väljaehitamiseks ning soojakuuste lukkude võtmetest koopiate valmistamiseks kokku summas 2 719,9 krooni; ajavahemikus 2010 oktoober kuni detsember kulutustest, mis seisnesid hageja poolt tasutud üüris soojakute eest ja uue üüripinna eest ning millest oli maha lahutatud hageja poolt kostjale I üürilepingute kehtimise korral tasumisele kuulunud üür - summas 32 637,50 krooni, kulutustest uue üüripinna väljaehitamiseks kokku summas 305 510,30 krooni, erinevatest teenustest 2010 septembris ja oktoobris kokku summas 35 815,67 krooni ning 2011 jaanuaris summas 1 695,23 eurot, saamata jäänud tulust summas 11376,18 krooni. Kehtivas vääringus on kahjusumma kokku 32 055,14 eurot. Hageja leiab, et kostjad pidid hagejaga üürilepingute ning hoolduslepingute sõlmimise ajal ette nägema, et kostjate poolt lepingute rikkumisel võib hagejale tekkida kahju, mis seisneb kiire vahelahendusena ajutise büroopinna leidmises, kus oleks olemas tööks hädavajalikud tingimused ning samuti kulutuste tegemises kõnekeskuse uue üüripinna leidmisel ning sisseseadmisel; kostjad rikkusid oma lepingulisi kohustusi ja tekitasid hagejale kahju vähemalt raske hooletuse tõttu; hageja arvates puuduvad õigusnormid, mille kaitse-eesmärgist tulenevalt oleks välistatud 32 055,14 euro suuruse kahju hüvitamine kostjate poolt hagejale, kostja I ja kostja II on antud vaidluses vaadeldavad solidaarvõlgnikena. Kostja I teatas hagejale 21.12.2010 e-kirjaga, et tagastatud üüripindade seisukord oli halb ning et kokku olevat tarvilik investeerida hageja kasutuses olnud üüripindadesse 127 285 krooni. Hageja sellega ei nõustunud, asudes seisukohale, et kostjal võib olla nõue hageja vastu summas 4 474 eurot, mille osas ta tegi tasaarvestuse. Seega jääb hageja nõude suuruseks kostja I ja kostja II vastu 27 581,14 eurot. Hageja arvestas kostjale viivist VÕS § 113 lg 1 ja 2 alusel alates 21.09.2010 ajast, kui XXXhoones lõppes veevarustus kokku seisuga 15.03.2011 1 060,50 eurot ja taotles TsMS § 367 alusel viivise väljamõistmist kindla summana kuni 27 581,14 euro suuruse põhinõude täieliku täitmiseni kostjate poolt. Kostja I vastuväited Kostja I vastuväidete kohaselt on väited üürilepingute rikkumise kohta alusetud, kuna kommunaalteenuste osutamise vahendamine ei olnud üürilepingu järgi kostja I kohustus; üüripinnal kommunaalteenuste osutamise vahendamiseks sõlmis hageja hoolduslepingu kostjaga II ja üüripinnale vajalike kommunaalteenuste vahendamine, hooldus, heakorra jm teenuste osutamine toimus hoolduslepingu alusel; kommunaalteenustega seotud küsimusi lahendas ja sõlmis hagejaga 19.06.2009.a elektrikatkestusega seotud kulude hüvitamiseks kokkuleppe kostja II; vastavalt tööjaotusele ning üürilepingus ja hoolduslepingus määratud kohustustele pidi kostja I võimaldama hagejale üüripinnal asuvate kommunikatsioonide kasutamise võimaluse, mis tähendab, et on olemas valmidus läbi vastavate seadmete tarbida elektrit, vett, kanalisatsiooni jm kommunaalteenuseid; üüripinna kommunikatsiooniseadmed olid korras; ebaõige on väide, justkui puudunuks hagejal hoolduslepingute sõlmimisel valikuvabadus, kostja I ei ole sundinud hagejat hoolduslepinguid sõlmima, hoolduslepingute sõlmimise kohustuse võttis hageja endale ise; kostjal I puuduvad lepingulised õigussuhted AS-ga KH ning ta ei vastuta AS KH tegevuse eest; poolte vahel sõlmitud 07.06.2005.a üürileping, 24.01.2008.a üürileping ja 28.01.2009.a allüürileping lõppes poolte kokkuleppel alates 21.09.2010.a, kuna kostja I ei nõustunud 29.09.2010.a üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusega; üürilepingu lõpetamine poolte kokkuleppel ei ole käsitatav kostjale I etteheidetava asjaoluna; hageja ülesütlemisavaldus ei ole nõuetele vastav ega kehtiv, kuna hageja avaldas kostjale I soovi üürilepingu lõpetamiseks tagasiulatuvalt 29.09.2010.a kirjaga, kuigi otsustas 21.09.2010 lepingu üles öelda, üüripinnad vabastada, otsida uus üüripind ning asus juba veekatkestuse tekkimise päeval 21.09.2010.a välja

kolima; hageja ei ole nõudnud kostjalt I väidetava ruumide kasutust häiriva asjaolu kõrvaldamist, esitanud sellist nõuet ega pretensiooni; kostja I ei pidanud ette nägema, et hageja veekatkestuse peale viivitamata ruumidest välja kolib; kostja I paigaldas ajutised WC-d XXX maja juurde, mida hageja ei kasutanud ega teatanud, et väli WC-d olid ajutise lahendusena ebapiisavad; kuna hageja pole nõudnud kostjalt I väidetava takistuse kõrvaldamist ega määranud takistuse kõrvaldamiseks tähtaega, siis ei ole ülesütlemise eeldused täidetud; veevarustuse katkestus 21.09.2010.a oli hageja poolt ruumide rohkem kui 5 aastase kasutuse ajal esmakordne juhtum ning veevarustuse ajaks oli hagejale tagatud alternatiivne vee tarbimise võimalus, mistõttu ei olnud veevarustuse katkestus selline asjaolu, mis annaks aluse üürileping erakorraliselt üles öelda; kuna kostja I ei ole üürilepingut rikkunud, siis hagejal puudub kahju hüvitamise nõue; kostja I ei vastuta hageja nõutud kahju eest, kuna poolte vaheline üürileping ei kaitse pooli lepingu lõppemisega seoses pärast lepingu lõpetamist tekkivate kulude eest, poole vastavate kulude tekkimise risk on poole enda kanda; kolimisega seotud kulutused, mida hageja väidetavalt kandis ja mille hüvitamist kostjalt I nõuab, ei ole kulutused, mis on üürilepingu kaitse-eesmärgist hõlmatud. Selline nõue on üürilepinguga välistatud, hageja väidetav kahju polnud kostjale I ettenähtav; hagejale oli tagatud võimalus tähtajatu üürileping lõpetada talle sobival ajal; hageja tegevus pole põhjuslikus seoses kostja tegevusega; hageja kulutused on põhjustatud hageja enda kiirustatud ja ennatlikust otsusest leping lõpetada ja ruumidest välja kolida; kostja I taotleb kahjuhüvitise vähendamist, kuna hageja kulud on tekkinud hagejast tulenevatel asjaoludel; hageja on arvanud kahju hüvitamise nõude ulatusse kulutused, mida hagi asjaoludes kirjeldatud ei ole ja millel puudub seos poolte vahelise üürilepingu või selle rikkumisega. Kostja II vastuväited Kostja II hagi õigeks ei võta. Vastuväidete kohaselt kehtisid hoolduslepingud XXX, XXX ja XXX kuni kostjaga I sõlmitud üürilepingute lõppemiseni; pooltel ei ole vaidlust, et üürilepingud lõppesid poolte kokkuleppel 21.09.2010, seega on ebaõige väide, et hageja ütles 07.10.2010.a erakorraliselt hoolduslepingud üles; AS KH saadetud hoiatused elektri võimaliku väljalülitamise kohta olid ebaseaduslikud, kuna AS KH ei oma õiguslikul alusel XXX elektripaigaldisi, mis võimaldaks tal tegutseda võrguettevõtjana EITS tähenduses ja kinnisasja omanikul on AS-iga KH õigusvaidlus XXX alajaama omandiõiguse osas; pärast poolte vahel 19.06.2009 elektrikatkestusega seotud kulude hüvitamiseks kompromissi sõlmimist ja kompromissi täitmist ei ole võimalik hagejal viidata asjaoludele, mis on poolte poolt uue õigussuhtega asendatud; AS TV poolt veevarustamise katkestamine 21.09.2010.a toimus õigusvastaselt; alates 21.09.2010.a puudus kostjal II kohustus vahendada hagejale hoolduslepingutest XXX, XXX ja XXX tulenevalt vee-ja kanalisatsiooni teenuseid; kostja II tagas üüripindade kommunikatsiooniseadmete korrasoleku, väited kommunikatsioonide kasutamise takistustest ja kostja II sellekohasest rikkumisest on faktiliselt ebaõiged; hagejal oli lepinguline vabadus hoolduslepingud sõlmida või need korraliselt lõpetada, hoolduslepingutes lepiti kokku, et pooltel on õigus lõpetada hoolduslepingud teatades lõpetamisest ette 3 kuud; hoolduslepingute lõppemisel korralise sündmuse saabumise tõttu, ei saa esitada nõudeid seoses hoolduslepingu lõppemisega ja hageja kolimisega teistele enda poolt valitud pindadele; hageja ei ole nõudnud kostjalt II hoolduslepingu XXX, hoolduslepingu XXX ja hoolduslepingu XXX täitmist ega esitanud sellist nõuet ega pretensiooni; kostja II ei pidanud ette nägema ega aru saama, et hageja veekatkestuse peale viivitamata ruumidest välja kolib, kui hageja jaoks oli vajalik lisaveevarustus, siis põhjendatud pöördumise korral oleks hagejale kostja II hankinud täiendava veevarustuse (nt joogivesi); hageja ei ole nõudnud kostjalt II väidetava takistuse kõrvaldamist ega määranud takistuse kõrvaldamiseks tähtaega; veevarustuse katkestus 21.09.2010.a oli hageja poolt ruumide rohkem kui viie aastase kasutuse ajal esmakordne juhtum, hagejale oli tagatud alternatiivne vee tarbimise võimalus, mida hageja ei kasutanud; hageja teatas kostjale I 29.09.2010.a, et on leidnud endale uued ruumid ja et uute ruumide kasutuselevõtuks kulub keskmiselt 2-3 kuud, seega oli hageja otsustanud üüripinnalt ära kolida ja üürilepingu lõpetada;

hageja tegevus veekatkestuse ajal, sealhulgas viivitamatu ruumide kasutusest loobumine, üürnikele hangitud välikäimlate kasutamata jätmine ja samal ajal enda poolt välikäimlate üürimine, kontoriruumide kasutusele soojakutes tegutsemise eelistamine kinnitavad koosmõjus, et hageja tegutses hetkeemotsioonide najal; hageja käitumisel puudub kostja II kohustuste täitmisega seos; kuna kostja II ei ole hoolduslepinguid rikkunud, siis hagejal puudub kahju hüvitamise nõue; hageja on arvanud kahju hüvitamise nõude ulatusse kulutused, mida hagi asjaoludes kirjeldatud ei ole ja millel puudub seos poolte vahelise lepingu või selle rikkumisega; Kohtuotsuse põhjendused Pooltel ei ole vaidlust, et hageja üürnikuna ja kostja I üürileandjana sõlmisid 07.06.2005 tähtajatu üürilepingu nr. XXX Tallinnas XXX paiknevatele äriruumidele nr. 325-330, 24.01.2008 tähtajatu allüürilepingu nr. 12/08 Tallinnas XXX paiknevale äriruumile nr. 259 ja 28.01.2009 tähtajatu allüürilepingu nr. 07/09 Tallinnas XXX paiknevatele äriruumidele nr. 252 ja 250; et hageja sõlmis kostjaga II üüripinna hoolduslepingud nr. XXX, nr. XXX ja XXX, et rendilepingud lõppesid poolte kokkuleppel alates 21.09.2010 ning et hageja on kostjale I XXX hoone üüripinnad tagastanud. Eelnimetatud üürilepingutega on tõendatud, et äriruumid üüriti välja kasutamiseks büroona, kostja I üürileandjana kohustus võimaldama hagejal kui üürnikul takistamatult kasutada üüriobjektiks olevaid äriruume ja äriruumides olevaid kommunikatsioone (lepingute punktid 7.2.2.), hageja kohustus takistamatult lubama tööpäevadel kostjat I äriruumidesse üüriobjekti ning selle kommunikatsioonide seisukorra kontrollimiseks, hageja kohustus sõlmima kostjaga II hoolduslepingud 10 päeva jooksul (all)üürilepingute sõlmimisest. Hoolduslepingutega on tõendatud, et kostja II kohustus vahendama hagejale kommunaalteenuseid, mille eest oli tal õigus saada vahendustasu 10% tarbitud kommunaalteenuste maksumusest. Hageja leidis, et kostja I on rikkunud üürilepingute punkte 7.2.2. seeläbi, et hageja üürnikuna pidi pidevalt taluma hoiatusi elektri võimaliku väljalülitamise kohta XXX hoones ja seeläbi, et ajavahemikus 21.-24.09.2010 toimunud veekatkestuse tõttu muutus XXX üüripinna sihtotstarbeline kasutamine hageja poolt võimatuks ning kostja II on rikkunud hoolduslepingutest tulenevat kommunaalteenuste vahendamise kohustust. Eelnimetatud asjaoludel otsustas hageja 21.09.2010.a, et üürilepingud tuleb lõpetada, et XXX hoones paiknevad üüripinnad vabastatakse ning ta hakkab otsima uut üüripinda, kuhu oleks võimalik kolida. Eeltoodu on tõendatud hageja 29.09.2010 lepingu lõpetamise, kohustuse täitmisest keeldumise ja kahju hüvitamise nõude teatega kostjale I ning kostja I vastusega 04.10.2010. Üüriobjektide üürileandjale tagastamise aktidega on tõendatud, et üüritud ruumid tagastati kostjale I 01.10.2010. Hoolimata asjaolust, et üürilepingud lõpetati poolte kokkuleppel leidis hageja, et kostjatel tuleb hüvitada XXX hoone üüripindade vabastamisega ning uuele üürpinnale kolimisega seotud kulutused kokku 27 581,14 eurot. VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Hageja väited lepingu rikkumise kohta põhinevad muuhulgas asjaolul, et kommunaalteenuse (veevarustus) osutamine oli katkenud ja tarbimine takistatud. Järelikult tugineb hageja hoolduslepingu järgse teenuse osutamise vahendamise rikkumisele. Hagejale üüris vastavalt lepingutele üüripinda ja kohustus üürileandjana võimaldama hagejal takistamatult kasutada üüriobjektiks olevaid äriruume ja äriruumides olevaid kommunikatsioone (lepingute punktid 7.2.2.) kostja I. Ehitusseaduse § 2 lg 10 kohaselt on ehitise tehnosüsteem seaduse tähenduses ehitise piires ehitise toimimiseks ja ohutuse tagamiseks vajalike seadmete või kommunikatsioonide kogum koos nende toimimiseks vajalike konstruktsioonielementidega.

Seega pidi kostja I vastavalt lepingule võimaldama hagejale üüripinnal asuvate kommunikatsioonide kasutamise võimaluse, mis tähendab, et on olemas valmidus läbi vastavate seadmete tarbida elektrit, vett, kanalisatsiooni jm kommunaalteenuseid. Vaidlust ei ole, et kostja I tagas üüripindade kommunikatsiooniseadmete korrasoleku. Järelikult ei ole hageja väited kommunikatsioonide kasutamise takistustest kostja I rikkumisena faktiliselt õiged. Kuna kostjal I puudus kohustus vahendada hagejale kolmanda isiku (vee-ettevõtja) teenuseid ja õigus saada hagejalt VÕS § 292 lg 1 nimetatud sooritusega seotud tasu, siis ei saanud ta rikkuda antud kohustust. Hoolduslepingute, kinnisvara haldus- ja hooldusteenuse üldtingimuste ja kostja 04.10.2010 vastusega hageja 29.09.2010.a ülesütlemisavaldusele on tõendatud, et hageja oli sõlminud rendipinna hooldus- ja üüripindadele kommunaalteenuste vahendamise lepingu kostjaga II. Hoolduslepingu alusel toimus üüripinnale vajalike kommunaalteenuste vahendamine, hooldus, heakorra jm teenuste osutamine. Poolte kirjavahetusega on tõendatud, et sellekohane tööjaotus tegelikult ka toimus ja hageja oli sellest teadlik, sest kommunaalteenustega seotud küsimustes on hageja pöördunud kostja II poole, kes vastavaid küsimusi lahendas. Kostja II 23.09.2009 ofert kahju hüvitamiseks tõendab, et kostja II sõlmis hagejaga 19.06.2009.a elektrikatkestusega seotud kulude hüvitamiseks kompromissi. Kuna kostja I ja kostja II on iseseisvad õigussubjektid, kes viivad läbi iseseisvat majandus- ja kutsetegevust ja kannavad iseseisvalt sellest tulenevat vastutust, siis ei vastuta kostja I kostja II lepinguliste kohustuste täitmise ega muu tegevuse eest, sellist vastutust ei tulene poolte vahel sõlmitud lepingutest. Asjaolust, et hagejale oli üürilepingute punktides 7.1.5 pandud kohustus sõlmida kostjaga II hoolduslepingud, ei tulene kostja I vastutust kostja II väidetavate rikkumistega põhjustatud kahju eest. Kuna hageja ja kostja II vahel lepingud sõlmiti ja nende kehtivust ei ole vaidlustatud, siis on ainetu vaidlus selle üle, kas hagejal oli hoolduslepingute sõlmimisel valikuvabadus. Hoolduslepingute lepingu tähtaega käsitlevatest osadest nähtub, et hoolduslepingud nr. XXX, mis sõlmiti 01.06.2005.a, nr. XXX, mis sõlmiti 30.01.2006.a ja XXX, mis sõlmiti 01.02.2008.a. kehtisid kuni kostjaga I sõlmitud üürilepingu lõppemiseni. Seega olid hageja ja kostja II eelpool viidatud lepingutes kokku leppinud, et hoolduslepingud on tähtajalised st. seotud konkreetse üüripinna kasutuslepingu kehtivusega. Kuna hageja ja kostja I lõpetasid üürilepingud poolte kokkuleppel alates 21.09.2010.a, siis lõppesid eelnimetatud hoolduslepingutest tulenevad poolte õigused ja kohustused samuti alates 21.09.2010.a. Järelikult ei oma hageja poolne lepingute ülesütlemine 07.10.2010.a teatega kostjale II õiguslikke tagajärgi. Et pooltevahelised lepingud olid alates 21.09.2010.a lõppenud, tõendab nii hageja lepingu ülesütlemise teate punktis 11 esile toodud väide, et hageja ei saanud alates 21.09.2010 enam üüriobjekte kasutada kui ka hageja sellekohane käitumine, sest hageja alustas samal päeval üüritud ruumidest väljakolimist. Kohus on seisukohal, et alates 21.09.2010.a puudus kostjal II kohustus vahendada hagejale hoolduslepingust XXX, hoolduslepingust XXX ning hoolduslepingust XXX tulenevalt vee-ja kanalisatsiooni teenuseid, järelikult ei ole ta hagejaga sõlmitud lepinguid rikkunud. Kuna 19.06.2009.a toimunud elektrikatkestusega seotud kahjude hüvitamiseks sõlmisid hageja ja kostja II kompromissi, siis VÕS § 578 lg 2 tulenevalt loobus hageja oma sellekohastest nõuetest kompromissi sõlmimisel ega saa neid kostja II vastu esitada uue nõude alusena. Kostja I suhtes on elektrikatkestusega seotud nõuded ka asjakohatud. Kostjate poolt üürilepingute ja hoolduslepingute rikkumiseks ei saa pidada AS KH korduvaid teateid elektrikatkestuste kohta. AS KH teated (v.a. 19.06.2009) elektrikatkestuste kohta tegelikkuses aset ei leidnud, nende teadete õiguspärasust ei ole hageja tõendanud. Kostja I vastuväidete kohaselt tal lepingulised õigussuhted AS-iga KH puuduvad, AS KH ei ole kunagi esitanud kostjale I ühtegi arvet ega nõudnud kostjalt I ühegi arve tasumist.

Kostja II vastuväidete kohaselt on AS KH tegevus XXX elektrienergiaga varustamisel õigusvastane, kuna AS KH ei oma õiguslikul alusel XXX elektripaigaldisi, mis võimaldaks tal tegutseda võrguettevõtjana EITS tähenduses, kinnisasja omanikul on AS-iga KH õigusvaidlus XXX alajaama omandiõiguse osas. AS KH on õigusvastaselt püüdnud XXX ruume kasutavaid isikuid ähvardada elektrienergia varustamise katkestamisega, et sundida XXX kinnisasja omanikku käituma AS-ile KH soovitud viisil. Kostjate väiteid tõendavad juhataja JM16.06.2009 ja 19.06.2009 e-kirjad hagejale. Hageja ei ole tõendanud kostjate vastutust AS KH tegevuse eest. Pooltel ei ole vaidlust, et 21.09.2010 toimus hageja üüritavates ruumides veevarustuse katkestus. Kostja I väidete kohaselt oli see hageja poolt ruumide rohkem kui 5 aastase kasutuse ajal esmakordne juhtum. Kostja II hankis veekatkestuse ajaks üürnikele kasutamiseks 4 kätepesuga välikäimlat, mida tõendavad välikäimlate rendi arved ja RV tellimus R OÜ-le 22.09.2010.a. Hageja ei nõudnud kostjatelt üürilepingute ega hoolduslepingute täitmist, ei esitanud pretensioone, ei andnud VÕS §-des 115 lg 2 ja 279 lg 1 kohaseid täiendavaid tähtaegu rikkumise kõrvaldamiseks ega kasutanud kostja II paigaldatud ajutisi WC-sid, milles oli ka kätepesu võimalus. Hageja ei ole tõendanud vastupidist. Hageja pidas ainuüksi veekatkestuse fakti asjaoluks, mis bürooruumide edasise kasutuse täielikult välistab, kolis 21.09.2010.a üüritud ruumidest välja ja rentis oma töötajate tarbeks ise välikäimlad, mida tõendavad välikäimlate rendiarved. Tõenditest ei nähtu, et kostja II oleks keeldunud vee- ja kanalisatsiooniteenuse vahendamise kohustuse täitmisest hageja või teiste üürnike ees. Õige on kostja väide, et veevarustuse tagamise osas ei ole võimalik valida teenuse vahendamisel teenuse pakkujate vahel ning, et Tallinna linnas pakub vee- ja kanalisatsiooniteenust vaid AS TV, kes on turgu valitsev ettevõtja. Konkurentsiameti määrusega on tõendatud, et AS TV suhtes algatati 21.09.2010 veevarustuse katkestamise suhtes väärteomenetlus. Kohus asub seisukohale, et hageja otsus veekatkestuse ilmnemisel koheselt ruumidest välja kolida selle asemel, et kostjatelt VÕS § 115 lg 2 ja VÕS § 279 lg 1 alusel rikkumise kõrvaldamist nõuda, on VÕS § 101 1g 3 järgi hageja enda riisiko. Hageja lõi ise olukorra, kus ta tähtajatult üüritud ruume enam edasi ei kasutanud. Seejuures ei muutnud väljakolimine hageja olukorda võrreldes olemasoleva üüripinna kasutusega paremaks, sest hageja asus kasutama ajutiselt soojakuid, mille kasutusmugavus ja pind ei vastanud üüripinna omadustele. Samuti hankis hageja endale välikäimlad, seda olenemata asjaolust, et samal ajal oli üürnike, sh hageja kasutada ka 4 kätepesuga välikäimlat. Eelkirjeldatud hageja käitumisega, 15.06.2009 e-kirjaga kostjale, millest nähtub hageja vihje kostjale otsida uus äripind, mille pakkumisi on palju ja soodsamaid kui olemasolev, ning lepingu lõpetamise teatega on tõendatud, et hageja oli otsustanud sõltumata ruumide edasisest kasutusvõimalusest ruumide kasutusest alates 21.09.2010.a loobuda. Üürilepingute punktidest 2.10., 7.1.1 tulenevalt oli hageja ruumide kasutamise sihtotstarbeks büroo, kontor. Pooled ei ole kokku leppinud ruumide kasutamises klienditeeninduse või klienditoe otstarbel. Nimetatud asjaolud ei pidanud kostjale I olema lepingu sõlmimisel ettenähtavad. Hageja ülesütlemisavalduses esitatud selgitused nimetatud asjaolude kohta on esitatud hilinenult ja ei saa kostja vastutust mõjutada. Kostja I ei pidanud ette nägema ega aru saama, et hageja oma käitumisest ja selle põhjustest ette teatamata ja nõudmata kostjatelt ruumide kasutust häiriva asjaolu kõrvaldamist, ruumidest välja kolib. Üürilepingu lõpetamine poolte kokkuleppel pole käsitatav kostjale I etteheidetava asjaoluna. Kokkulepe lepingu lõpetamiseks väljendab poolte ühist sellekohast tahet. Poole tahtel lepingu lõpetamisega seotud kulutused ei ole käsitatavad kahjuna. Poolte vaheline üürileping ei kaitse hagejat lepingu lõppemisega seoses pärast lepingu lõpetamist tekkivate kulude, sh uude asukohta kolimise kulude ja uute ruumide üürimisega seotud kulude katmist, poole vastavate kulude tekkimise risk on poole enda kanda. Kuna üürileping on poolte kokkuleppel lõppenud, siis on hageja väited 21.09.2010.a üürilepingu lõpetamise ja kolimisega tekkinud kahjust asjakohatud. Et üürilepingu poolte kokkuleppel lõpetamist ei ole vaidlustatud, siis puudub kohtul vajadus

analüüsida, kas üürilepingu ülesütlemise formaalsed ja sisulised eeldused olid täidetud või mitte. AS TV poolt veevarustamise katkestamine toimus 21.09.2010.a, kui lepinguline suhe hageja ja kostja II vahel oli lõppenud. Hoolduslepingu lõppemisel seoses korralise sündmuse saabumisega ei saa esitada nõudeid seoses hoolduslepingu lõppemisega ja hageja kolimisega teistele enda poolt valitud pindadele. Kuivõrd kostjad ei ole üürilepingut rikkunud, siis hagejal puudub kahju hüvitamise nõue, seega ei pea kostjad hageja kulutusi hüvitama ja hageja kahjunõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna kohus tuvastas, et kostjad ei ole lepinguid rikkunud, siis puudub vajadus anda hinnangut väidetele kas hagejale kahju tekkis ning kas esines põhjuslik seos kostjate käitumise ja hageja kahju vahel. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, siis tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega; lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6 kohaselt peab avaldaja menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil. Kohtunik:

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.