Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue Korteriühistu Sõle 25B esitas 18.12.2009 maakohtule Agu Altmetsa vastu hagi 31 152.82 krooni ja viivise saamiseks. Hagiavalduse kohaselt on kostja Sõle 25B korteri omanik. Vastavalt korteriomanike 08.12.2001 üldkoosoleku otsusele on moodustatud korteriühistu. Korteriühistu on teostanud majandamise, hooldamise ja haldamise töid. Vastavalt KOS § 13 lg 1 ja KÜS § 15` lg 1 kohaselt peab korteriomanik tasuma kulud ning põhikirja punkt 3.2 kohaselt osamaksu. Kostja ei ole tasunud arveid 2006. aasta maist alates ja 30.11.2009 seisuga on võlgnevus 31 152.82 krooni. KÜS § 7 lg 4 kohaselt on kostja maksetega viivitamise korral kohustatud tasuma viivist. Hageja palub välja mõista võlgnevuse 31 152.82 krooni ja viivise ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja esitas 22.02.2000 hagi täpsustuse ja vastuse kostja vastuväidetele. Kostjale on teada, et hageja teeb töid elamu korrashoiuks, talle on väljastatud igakuised arved, mida kostja on osaliselt tasunud. Alates 02.01.2005 vahendab hageja teenuste osutamist kommunaalteenuste osutajatega. Kostja osales korteriühistu koosolekul 24.11.2005 ning vastuväiteid sealsel koosolekul ühistu tegevusele ei esitanud. Hageja esitas 26.10.2010 täpsustuse, viidates VÕS § -le 1027 ja 1042 lg 1. Kostja omandis ja faktilises kasutuses olevale kaasomandi osale on teostatud hooldustöid ning tehtud kulutusi. Kulutused on seotud vara kasutamisotstarbega ning olnud kostjale kasulikud. Kostja on seeläbi alusetult rikastunud. Kostja vastuväited. Kostja vaidleb hagile vastu ja on seisukohal, et ta ei ole korteriühistu liige, seega ei saa talle laieneda korteriühistu liikme kohustused. Aadressil Sõle 25B asuv hoone on ehitusobjekt, mis on lõpetamata. Ehitisel puudub kasutusluba ning ehitusseaduse § 61 lg 1 p 8 ja lg 6 kohaselt seal elada ei tohi, hoonet ei ole registris ja korteriomandeid ei ole seatud. Korteriühistu otsused ei ole enamuse kaasomanike otsus. Kostja vaidlustab ka esitatud arved. Teenused ei ole arusaadavad. Korteriühistu ei anna mingit teavet ega aru, mis rahaga tehakse. Arusaamatu on, kuidas saab pakkuda tehnosüsteemide hooldust, kui maja ei ole üle antud ja puudub dokumentatsioon. Katlamaja on ehitatud ebaseaduslikult. Kostja esitas 11.08.2010 täiendavad vastuväited, mille järgi on hagi esitatud korteriühistu poolt, kuid korteriomandiseaduse tähenduses korteriomandeid moodustatud ei ole. Ühistul puudub seega esindusõigus. Hageja peab tõendama alusetu rikastumuse korral, et esindab kaasomanike enamust AÕS § 72 lg 1 järgi ja on õigustatud hagema. Kütte abonementtasuga, mis moodustab enamuse nõudest, kostja ei nõustu, OÜ Raison ei ole kostjaga kokku leppinud, et kostja tasub kinnistule esitatud soojatrasside ja katlamaja väljaehitamise eest. OÜ–le Raison kuulub 2050/100000 mõtteline osa kinnistust. Selge ei ole tasu nõudmise eesmärk. Kostja ei ela kinnistul asuvas korteris, ei tarbi vett ega elektrit. Kostja ei ole nõustunud varasemalt ühegi tasu liigi osas.

Kostja esitas 19.08.2010 taotluse jätta hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 1 p 9 alusel. Korteriomandeid moodustatud ei ole, mis on aluseks ühistu sundlõpetamisele. Kõik kohtule esitatud lepingud kolmandate isikutega on hageja nimel sõlminud juhatuse liige, kel puudusid selleks ajaks volitused. OÜ Sõle Soojus ei ole võrguettevõtja, ning tal puudub soojuse müügi õigus. 08.10.2010 esitas kostja taotluse hagi peatamiseks seoses asjaoluga, et on esitanud hageja sundlõpetamiseks avalduse, mis on menetluses tsiviilasi 2-10-45590. Maakohtu 16.11.2010 määrusega on jäetud kostja taotlus menetluse peatamiseks rahuldamata. Kostja vastuhagi. Kostja esitas 26.10.2010 vastuhagi kohustuse puudumise tuvastamiseks. Vastuhagi kohaselt on kostja esitanud hagi hageja sundlõpetamiseks. Sõle 25B kinnistu ei ole korteriomanditeks jagatud. Kostja ei ole korteriühistu liige ning liikmelisusel põhinev nõue ei ole põhjendatud. Korteriühistu on asutatud ja registreerud ilma korteriomanditeta kinnistu kaasomanike vähemuse poolt. OÜ Sõle Soojus ei ole võrguettevõtjaks ega oma õigust teenust müüa. Hageja tehtud kulutused ei ole kostjale kasulikud, hageja ei ole kulude tegemise kavatsusest kostjale õigeaegselt teatanud. Soojusenergia müügileping on sõlmitud 01.10.2005, seega enne väidetavat koosolekut 24.11.2005, mille põhjal väidab hageja kostja nõustumust. Sõle 25B kinnistul ei ole veeettevõtjat ning veeteenuse osutamiseks vajalikke rajatisi. Kui kostja oleks hagejale tasunud remondifondi makseid või raamatupidamise teenuse eest, siis rikastuks hageja alusetult. Kohaldada tuleb aegumist, sest hagi on esitatud 2009 aasta detsembris. Kolmeaastase hagi aegumise tähtaja piires on 24 579.05 krooni. Hageja ei ole põhjendanud, miks on abonementtasu ja soojustsirkulatsioonikulutus kaasomandi alalhoidmiseks vajalik kulutus, samuti oli soojusenergia hinnatariif tegelikust suurem. Kostja palub tuvastada, et tal puudub kohustus korteriühistu Sõle 25B ees summas 5000 krooni. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis korteriühistu Sõle 25B hagi Agu Altmetsa vastu ja Agu Altmetsa vastuhagi korteriühistu Sõle 25B vastu rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda. Hagejal on kohustus tõendada esitatud rahalise haginõude aluseid ja suurust. Hageja on tuginenud oma nõudes esmalt korteriühistuseadusele ning täiendavalt alusetust rikastumisest tulenevale õigussuhtele. Kohus käsitles TsMS § 5 lg-st 1 tulenevalt nõudeid kui alternatiivselt esitatud aluseid, sest hageja ei ole taotlenud hagi aluse muutmist ega esitanud loobumist. 04.05.2010 kohtuistungil selgitas hageja, et tugineb oma nõudes täiendavalt alusetu rikastumise sätetele. Samal kohtuistungil selgitas kohus hagejale, et tal tuleb tõendada hagetava summa kujunemist erinevatest kululiikidest lähtuvalt ja põhjendada nõude alust. Kohus asus seisukohale, et kuivõrd KÜS § 2 lg 1 ja KOS § 1 lg 1 koosmõjus ei saa hageja olla korteriühistuks korteriühistuseaduse mõttes, siis tuleb nõustuda kostja vastuväidetega selles osas, et kostja ei olnud korteriühistu liikmeks. Erinevalt korteriühistu asutamisest ei loo tavalise mittetulundusühingu asutamine kohustusi isikutele, kes ei ole mittetulundusühingu liikmed. Juhul, kui mittetulundusühingu põhikirja järgi pannakse seoses mittetulundusühingu asutamise ja tegevusega kohustusi isikutele, kes ei ole mittetulundusühingu liikmed, ei vasta mittetulundusühingu põhikiri seadusele. Selline põhikirja vastuolu seadusega ei ole aga oluline vastuolu TsÜS § 40 lg 1 p 3 mõttes. Kohtule esitatud materjalidest ja kohtumäärusest menetluses olevas tsiviilasjas 2-10-45590 nähtub, et hageja suhtes toimub likvideerimismenetluses. Hagi rahuldamiseks puudub korteriühistu liikmelisusest tulenev alus. Selleks, et kostja oleks kohustatud tasuma korteriühistu majandamiskulude eest, peab kostja kuuluma korteriühistu liikmete hulka.

Hagiavalduses kirjeldatu kohaselt on kostja oma kohustusi rikkunud, sest ei täida talle osutatud ja vahendatud teenuste eest tasumist esitatud arvete alusel. Hageja on kohtule esitanud arved, mis väidetavalt kostjale on võlgnetava perioodi kestel esitatud, kuluarvestused ja vahendatud teenuste osutamiseks kolmandate isikutega sõlmitud lepingud. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on kohustatud tasuma hagejale tasusid alusetu rikastumise alusel. Hageja märgib hagiavalduse täpsustuses, et on teostanud kostja omanduses ja faktilises kasutuses olevale kaasomandi osale kulutusi ning sellised kulutused on seotud vara kasutusotstarbega ja on olnud kostjale kasulikud, mistõttu kostja on hageja arvel rikastunud. VÕS § 1027 sisust enesest ei tulene alusetu rikastumise nõudeid, vaid VÕS 52. peatüki 2, 3, 4 jaos sisaldub ammendav loetelu võimalikest alusetu rikastumise nõuetest. Seetõttu ei saa hageja haginõuet esitades iseseisvalt tugineda VÕS § 1027, vaid konkreetne alusetu rikastumise alus peab tulenema VÕS 52. peatükist. Hageja on tuginenud VÕS § 1042 lg-le 1. Hageja peab antud sätte alusel nõude esitamisel tõendama, et kostja on rikastunud hageja arvel hageja poolt kostja varale väidetavalt tehtud kulutuste võrra, et kostja tarbis soojusenergiat, vett, jms vähemalt ulatuses, millest lähtudes hageja kostjale arveid esitas, ning teisi arvetel märgitud ja kostja vastuväidetes viidatud teenuseid. Kohus tegi esimesel korraldaval kohtuistungil hageja esindajale ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Hageja täiendas hagi õiguslikku alust, esitas täiendavalt arved ja lepingud, kuid põhistavaid asjaolusid ei esitanud. Hageja ei ole vaatamata kohtu ettepanekule põhjendanud hagetava nõude suuruse kujunemist ega alust. Isegi juhul, kui hageja oleks tõendanud kohtule, et ta on kostja omandis olevale kaasomandi reaalosale hagetavas suuruses kulutusi teinud, vabaneks kostja nende kulutuste tasumisest VÕS § 1042 lg 2 p 3 alusel. Kostja on kohtule esitanud tõendeid, millest saab järeldada tema mittenõusolekut, samuti on kostja esitanud hagejale korduvaid järelepärimisi arvete aluseks oleva teenuse või kulu osas. Riigikohus on lahendis 3-2-1-10707 märkinud, et alusetu rikastumine toimub ajal, mil tehtud kulutuste tulemusel suureneb soodustatu vara, samas on korteriühistu oma hagis esile toonud, et on vaid vahendanud teenuseid. Käesolevas asjas ei ole asja sisulise arutamise käigus leidnud tõendamist nõue kostja vastu, mille aegumist hinnata. Kostja vastuhagi ei ole põhjendatud. Sisuliselt on kostja vastuhagis formuleerinud kõik vastuväited, mis ta menetluse kestel on kohtule esitanud. Vastuhagis vaidlustab kostja kõiki kululiike ja teenuseid ning suurust, mis talle esitatud arvetes on märgitud. Arvestades eelnevat hinnangut kostja kuuluvuse osas korteriühistusse, asus kohus seisukohale, et kuivõrd kostja kui elamu mõttelise osa omanik vaidlustab tasumisele kuuluva kaasomanike majandamiskulude suurust, on see suunatud teiste Sõle 25b kaasomanike vastu. Seega ei ole vastuhagi suunatud õige kostja vastu ning tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega mõista Agu Altmetsalt välja võlgnevus summas 1991,03 eurot ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja teostab Sõle 25B elamu haldamise, majandamise ning hooldustöid. Kuna elamu asub kinnistul, millel asuvas kolmes hoones ei ole korteriomandeid moodustatud, siis teostab hageja elamu haldamist ilma kasumit taotlemata. Kuna hageja poolt olid teostatud kulutused kogu kinnistule, siis hõlmasid kulutused ka vastustaja kasutuses olevat kaasomandi osa. Kostja kui üks kaasomanikest tarbis teenuseid protsentuaalselt koos teiste kaasomanikega. Pooltel puudub vaidlus selle üle, et hageja on elamute haldamiseks, majandamiseks ja hooldamiseks kulutusi teinud.

Kostja ei vaielnud vastu sellele, et hageja tehtavad kulutused on vajalikud ning seda kinnitab ka asjaolu, et kostja on esitatud arveid osaliselt tasunud. Kohus jõudis ekslikult järeldusele, et hagi on põhjendamata ja tõendamata. Samas on kohtule esitatud tõendid, et hageja on kandnud kulutusi. Asjaolu, et ei ole esitatud tõendeid kostja teenuste tarbimise kohta, ei puutu asjasse. Kostja tarbimine on tõendatud juba sellega, et ta on üks kaasomanikke ja kulutuste kandmise kohustus tekkis tal juba kaasomandi osa omandamisega. Tarbimise ulatuse määrabki kostja osa kaasomandis ning nende teenuste osas, kus on see võimalik määratleda mõõdikutega, on tarbimine määratud mõõdikute näitude järgi. Hageja oli kohtule esitanud kõik kuludokumendid ning lepingud, mille alusel kinnistu kaasomanikele teenuseid osutati. Kostjale esitati arved proportsionaalselt tema kaasomandi suurusega. Kuna elamu omanike omandi suurus on määratletud nende kaasomandi suurusega, siis kulutuste jaotamise muutmist saab kinnitada ainult kaasomanike otsusega. Kohtu seisukohta, nagu vabaneks kostja igal juhul kaasomandi reaalosale tehtud kulutustest seoses sellega, et vastustaja on neile vastu vaielnud, ei saa rakendada. Esiteks on vaidlustatud kulutused tehtud kaasomandile tervikuna ja ühele kaasomanikule teenuseid mitte osutada ei ole võimalik. Teiseks ei ole kaasomanikud kostjat teavitanud sellest, et nad kannavad kostja kaasomandile tehtavad kulutused ise. Kolmandaks on kostja nõustunud kulutuste kandmisega juba sellega, et ta omandas tervikus kaasomandi osa. Seega on kostja kohustatud nende eest tasuma vastavuses oma kaasomandi osaga. Kohus jättis tähelepanuta, et elamu ei ole jagatud reaalosadeks. Seal ei ole korteriomandeid ega isegi mitte kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorda. Lisaks sellele on vastustaja nõustunud kulutuste tegemisega tema kaasomandi osale, tasudes arved osaliselt. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht TsMS § 651 lg 1 järgi ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Vastuhagi rahuldamata jätmist ei ole vaidlustatud ning tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 otsus vastuhagi osas kontrollimisele ei kuulu. Maakohtu otsus on vaidlustatud Korteriühistu Sõle 25 B hagi rahuldamata jätmise osas 1991,03 euro nõudes. Otsust viiviste rahuldamata jätmises ei ole apellant vaidlustanud ning eelnimetatud nõudes otsus kontrollimisele ei kuulu. Kolleegium, olles tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et maakohtu otsus vaidlustatud osas kuulub tühistamisele materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ning menetlusõiguse normide rikkumise tõttu alljärgnevatel põhjendustel. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hagi rahuldamiseks korteriühistuseaduse alusel puudub õiguslik alus, kuivõrd kostja ei ole korteriomandi omanik ning ei saa olla ka korteriühistu liige. Maakohus on oma seisukohta otsuses põhjendanud TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt ning kolleegium ei korda otsuses olevaid seisukohti. Hageja on esitanud nõude alternatiivselt alusetu rikastumise sätete alusel. TsMS § 363 lg 1 sätestab hagiavaldusele esitavad nõuded, mille kohaselt hageja kohustuseks on esitada selgelt väljendatud nõue ja hagi aluseks olevad faktilised asjaolud ja need tõendada. Seejuures TsMS § 436 lg 7 kohaselt kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Õige on, et VÕS §-s 1027 on sätestatud alusetu rikastumise instituudi üldpõhimõte ning VÕS–i 52. peatüki 2., 3., 4. jaos sisaldub ammendav loetelu võimalikest alusetu rikastumise nõuetest.

Alternatiivse nõude puhul tugines hageja VÕS § 1042 lg-le 1, väites, et ta tegi kostja omandile kasulikke ja vajalikke kulutusi, mille arvel on kostja alusetult rikastunud. VÕS § 1042 lg 1 järgi teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik võib nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Maakohus asus seisukohale, et isegi kui hageja tõendaks, millises ulatuses on kostja kaasomandile kulutusi teinud, siis VÕS § 1042 lg 2 p 3 järgi ei ole võimalik hagi rahuldada. Kolleegium eelnimetatud seisukohaga ei nõustu. Apellant on põhjendatult märkinud, et kostja on osaliselt esitatud arveid tasunud. Toimiku materjalidest ei ilmne, et kostja oleks eelnevalt vaidlustanud teenuste osutamist kaasomandi haldamiseks ja hooldamiseks. Kostja vastuväidete kohaselt ei nõustunud ta arvetel märgitud kulu summadega, seda eriti soojustsirkulatsiooni ja kütte abonementtasu osas. Seda ei saa lugeda vastuväiteks VÕS § 1042 lg 2 p 3 tähenduses. Maakohus asus seisukohale, et hageja ei ole põhjendanud hagetava nõude suuruse kujunemist ega alust. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. Hageja on põhjendanud, et arvestused on tehtud, lähtudes kostjale kuuluva omandi suurusest. Kohus on ise otsuses leidnud, et hageja on kohtule esitanud arved, kuluarvestused ning vahendatud teenuste osutamiseks kolmandate isikutega sõlmitud lepingud. Seega otsus sisaldab vastuolu, millega on rikutud TsMS § 436 lg 1 nõuet. Toimiku materjalidest ilmneb, et kostjale oli arusaamatu, mida tähendab esitatud arvetel olev kulu „soojustsirkulatsioon“ ja „kütte abonementtasu“. Eelnimetatud kulu oli esitatud arvetel suuremaid kululiike. Toimiku materjalidest ilmneb, et hageja on täitnud kohtu nõudeid ning esitanud kuluarvestusi ja tõendeid, kuid kohus ei ole esitatud tõendeid pidanud piisavateks. Seega tulnuks kohtul täita selgitamiskohustust ning pöörata hageja tähelepanu juba eelmenetluses sellele, millised asjaolud vajavad tõendamist. Eeltoodud ülesanne on jäänud maakohtu poolt täitmata. Toimikus olevatest dokumentaalsetest tõenditest ilmneb, et hageja on esitanud kulude jaotuse kululiikide kaupa 2006 .a. (I kd lk.185-187), 2007.a. (I kd. lk11-112), 2008.a. (III kd.lk541545), 2009.a. (III kd. lk 814-818). Õige on, et hageja ei toonud välja kostja omandile tehtud kasulike ja vajalike kulutuste arvestuse alust, so kuidas kujunes kostja poolt hüvitamisele kuuluv summa nimelt hageja poolt nõutud suuruses. Kui hageja soovib hagi rahuldamist nimelt VÕS § 1042 lg 1 järgi, siis tuleks tal tõendada, et kostjale kuuluva vara väärtus on teise isiku poolt tehtud kulutuste tulemusena suurenenud. Toimiku materjalidest ei ilmne, et maakohtus oleks seda asjaolu menetlusosalistega arutatud. Kuivõrd maakohus ei ole analüüsinud alusetu rikastumise nõude tõendamiseks esitatud ühtegi tõendit ja kostja vastuväiteid, seda ka hagi aegumise osas osa nõuete puhul, siis sellega on rikutud oluliselt menetlusõiguse norme, mida ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluse raames, ning millest tulenevalt tuleb tsiviilasi saata esimese astme kohtusse uueks läbivaatamiseks. Kolleegium juhib kohtu tähelepanu, et hageja on esile toonud asjaolu, et ta vahendas kostjale teenuseid kohustuse täitmise eesmärgil. Kui üleandja soovis saadu, milleks võib olla ka teenus, üleandmisega täita oma kohustust, milleks tegelikult puudus õiguslik alus, saaja ees,

siis võib tõusetuda õiguslik küsimus VÕS § 1028 kohaldamisest. Sättes sisalduvat alusetu rikastumise nõuet nimetatakse ka soorituskondiktsiooniks (lad conditio indebiti), mis on suunatud õigusliku aluseta soorituse tagajärjel saadu tagastamisele. Toimiku materjalidest ei ilmne, et kohus oleks seda õiguslikku küsimust pooltega arutanud. Menetluskulu jaotus tuleb otsustada uuel tsiviilasja läbivaatamisel.

Mare Merimaa

Fred Fisker

Ande Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.