Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagi sisu Poolte vahel oli sõlmitud 22.detsembril 2007 allüürileping, millega anti kostjale üürile ruumid hageja poolt hallatavas hoones Rüütli 29, Pärnu. Seoses üürniku hooletusega lahtise tule kasutamisel 7.augustil 2008, muutus kostjale üürile antud korter Rüütli 29 II korrus ja selle sisustus tule, tahma ja veekahjustuste tõttu elamiskõlbmatuks. Vastavalt lepingu p 3.2.3 on üürnikul kohustus lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel tagastada ruumid üürileandjale seisundis, milles ta need sai, vajadusel teostama taastusremondi või tasuma remondikulud. Kostja ei ole nimetatud kohustust täitnud, samuti keeldus allkirjastamast kirjalikku akti üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise kohta. Hageja palub välja mõista kostjalt tulekahjus hävinenud või kahjustatud esemed ja seadmed summas 40854.80 krooni, korteri puhastus- ja remonttööde kulud vastavalt remondifirma esitatud teostatud tööde aktile nr 801017 summas 170 698.77 krooni. Kokku oli tulekahju tekitatud kahju summas 211553.57 krooni, kindlustus kompenseeris 60392.33 krooni, summa on käibemaksuta. Tekitatud kahju suurus pärast kahju hüvitamist kindlustusfirma poolt 179282.6860392.33 = 118 890.35 krooni. Kostjal on tasumata arved summas 15548.15 krooni üüri ja kommunaalteenuste eest kuni novembrini 2008, mil ruumid said remonditud ja kostja teatas, et ei soovi neid enam kasutada. Üürileping oli tähtajatu. Kuna ruumide tulekahjujärgse remondiga ei õnnestunud täielikult taastada ruumide tulekahjueelset seisundit ja muretseda samaväärset sisutust, siis ruume edasi üürida õnnestus hagejal 1000 krooni madalama kuuüüriga kui oli üürileping kostjaga. Madalama üürihinna tõttu on kahju igakuiselt alates novembrist 2008- mai 2010 kokku 19 kuud 19000 krooni. Ruumide tagastamise korra ja tingimused paneb paika allüürilepingu p 3.23 ja VÕS § 325 lg 1, 2. Kostjaga seotud inimesed kasutasid üht vähemkannatanud tuba kuni remonditööde alguseni. Kaks komplekti korteri ja välisvärava võtmeid anti hagejale tagasi 2008. novembrikuu algul, kui kostja teatas, et soovi enam üürilepingut jätkata. 11.08.2008 tegi Päästeameti esindaja ruumidest fotod, mis on kohtule esitatud. Esitatud on veel fotod korterist enne põlengut ja fotod remonttööde tegemisest ( tl 71-75 ). Kindlustusfirma esindaja ei vaidlustanud teostatud tööde hulka ja hinda. Paraku oli hoone alakindlustatud, seetõttu aktsepteeris kindlustus osaliselt. Saamatajäänud tulu tõendamiseks on esitatud allüürileping OÜ-ga Beaty Studio ( tl 68- 70). Hageja sõlmis võla kättesaamiseks 13.01.2009 lepingu OÜ Hansa Inkassoga, kuid kuna see firma ei suutnud kostjat leida, lõpetati see leping 06.04.2009. Hageja andis kiirmenetluse korras asja kohtusse 08.04.2009, seega ei saa olla tegemist nõude aegumisega. Kokku on hageja nõue kostja vastu VÕS § 8 lg 1, 2 ja § 128 lg 2, 3, 4 alusel 153 438.50 krooni. Kostja seisukohad Kostja hagi õigeks ei võta ja ei tunnista tema vastu esitatud nõudeid. Kostja leiab, et hagi varalise kahju hüvitamiseks summas 118890.35 krooni on aegunud. Hageja on viidanud VÕS §-le 128, kuid on jätnud tähelepanuta VÕS § 338, mille kohaselt hagi esitamiseks oli aega 6 kuud alates asja tagasisaamisest. Tulekahju Rüütli 29 Pärnus toimus 07.augustil 2008 ja mõni päev pärast seda kostjal polnud enam võimalik üüritud pinda kasutada, sest hageja ei lubanud teda ka enam sinna sisse. Seega sai hageja korteri enda valdusse tagasi juba augustis 2008. Hagist nähtub, et hageja andis alates novembrist 2008 korteri teisele isikule allüürile. Allüürilepingu järgi ei ole hageja kostjale üle andnud mingeid esemeid ja seadmeid, seega jääb arusaamatuks nõue 40 854.80 krooni.

Remondi käigus on teostatud palju töid, mille vajadus ei olnud põhjustatud tulekahjust ( näit. kipsseinte avamine, uue kipsplaadi paigaldus koos soojustusega, puitlaastplaadi ülesse võtmine ja uue paigaldus, vaipkatete paigaldus, elektritööd, akende ja uste hööveldamine, trepi katmine PVC-ga ja selle maksumus jne ), seega ei kuuluks need üürniku poolt hüvitamisele isegi üürniku süü korral. Eluruumile tehtud parendusi ei pea üürnik hüvitama. Hageja ei ole tõendanud, et ta sellise remondisumma on tasunud. Kostja palub kohaldada summa 118 890.35 krooni suhtes aegumist. Kostja ei tunnista üüri ja kommunaalteenuste nõuet, sest ta ei saanud hageja tegevuse tagajärjel korterit edasi kasutada ja seal elada. Hageja ei lubanud kostjal, kes teenib elatist Soomes ehitusmehena, teha remonti ega seal enam elada. Kostja leiab, et kuna ta ei saanud korterit kasutada, ei pea ta maksma ka üüri ja kandma kõrvalkulusid. Kostja ei tunnista nõuet saamatajäänud tulu osas 19 000 krooni, sest kostja ei ole põhjustanud hagejale üüri mittesaamist. Selles, et kindlustus maksis hageja poolt nõutud kindlustussummast tunduvalt vähem, on hageja ise süüdi. Kostja palub nõude 118890.35 krooni suhtes kohaldada aegumist, jätta rahuldamata nõue 15548.15 krooni, jätta rahuldamata nõue, saamatajäänud tulu summas 19 000 krooni. Hagejal ei ole alust nõuda kostjalt kindlustusfirma poolt mittetasutud summat VÕS § 422 lg 1, VÕS § 492 lg 1 alusel. Tegemist oleks juba alusetu rikastumisega. Kahju tekitaja ei olnud kostja. Kuna kindlustuslepingu alusel hagejale hüvitati tulekahjuga tekkinud kahju, siis pole hagejal võimalik enam esitada nõuet väidetava kahju tekitaja kostja vastu, vaid kahjutekitaja vastu saab olla nõue vaid kindlustusel ( VÕS § 492 lg 1 ). Eluruumide seisundi halvenemise põhjustas tulekahju. Tulekahju aga ei põhjustanud kostja. VÕS § 1043 kohaselt õigusvastaselt kahju tekitanud isik peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Antud juhul on õigusvastaselt tekitanud kahju Egle Niidu, kes on väärteomenetluses 24.09.2008 karistatud tulekahju tekitamise eest. Tõendid Allüürileping on poolte vahel sõlmitud 22.12.2007 ( tl 30-32). Leping on tähtajatu. Allüürilepingu p 3.2.2 järgi üürnik kohustub tagama üüritud ruumide säilimise ja korrashoiu, teostama vajadusel oma vahenditega sanitaarremonti. P 3.2.3 järgi üürnik kohustub tagastama lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel üürile andjale ruumid seisundis, milles ta need sai, vajadusel teostama taastusremondi või tasuma remondikulud. P 3.2.4 järgi üürnik kohustub täitma üürile andja korraldusi ruumide korrashoiu ja tuleohutuse osas, samuti lubama üürile andjal siseneda kõikidesse ruumidesse nende korrasoleku kontrollimise teostamiseks. Elutubades on suitsetamine keelatud. Lääne-Eesti Päästekeskuse 23.10.2008 õiendi ( tl 33 ) järgi toimus 07.08.2008 tulekahju korteris aadressil Rüütli 29 Pärnu. Antud tulekahju asjus viiv läbi väärteomenetlus nr 7.3-6/123-KM. Tulekahju sai alguse hooletusest lahtise tulekasutamisel. Tulekahjus hävinenud või kahjustatud esemete ja seadmete nimekirjas ( tl nr 34 ) on 15 eset, taassoetamisväärtusega 40 854.80 krooni. Teostatud tööde akti nr 80107 järgi ( tl 35-38 ) on teostatud ruumide põlengu järgne puhastus ja tubade nr 75, 74, 73, köögi ruum 72, pesuruumi 66, esiku 69, trepikoja 71 remont. Peale selle on tehtud veel muid töid ( elektritööd, objekti lõppkristus, prügivedu, transport ) ja lisatöid. Kokku tööde maksumus on 170698.77 krooni. IF Kindlustuse teate 10.11.2008 järgi ( tl 39 ) AS IF Eesti Kindlustus otsustas hüvitada kindlustuspoliisi nr 100479861/1 alusel Rüütli 29 Pärnu 07.08.2008 toimunud tulekahju tagajärjel hoonele ning mööblile tekkinud kahjus summas 60392.33 krooni. OÜ Adris Ehitus

poolt koostatud hoone ehitusväärtuse määramisele on hoone kindlustusväärtus ilma käibemaksuta 14550000 krooni. Kindlustuspoliisi kohaselt on hoone kindlustusväärtuseks 5000000 krooni. Kuna kindlustusobjekti tegelik kindlustusväärtus vahetult enne kindlustusjuhtumi toimimist erineb rohkem kui 10 % kindlustuspoliisile märgitud kindlustusväärtusest, siis rakendatakse hüvitamisel alakindlustuse sätteid. Alakindlustuse korral korrutatakse kahjusumma läbi kindlustussumma ja kindlustusobjekti tegeliku kindlustusväärtuse jagatisega, millest lahutatakse lepingukohane omavastutus 10000 krooni ( 144659.97x5000000:14550000-10000). Seega kujuneb hoone hüvitiseks 39711.33 krooni. Mööbli hüvitiseks kujuneb vastavalt kindlustatava vara nimekirjale ning esitatud kahjustatud vara nimekirjale 20681 krooni. Kliendivõlgnevuse aruande ( tl 40 ) järgi on kostjal tasumata 01.08.2008 – 31.10.2008 arvete järgi 15 548.15 krooni. Arvestusele on lisatud arved ( tl 41- 47 ). Arved on esitatud üüri, elektrienergia, vee ja kanalisatsiooni ja kommunaalteenuste kohta. Kohtuvälise menetleja 24.09.2008 otsuse järgi 07.08.2008 Rüütli 29 Pärnu asuva büroohoone teisel korrusel paiknevas korteri magamistoas sai tulekahju alguse magamistoas E.M. poolt järelvalveta jäetud küünlast. E.M. on karistatud Päästeseaduse § 393 lg 1 järgi rahatrahviga 30 trahviühikut s.o. 1800 krooni. Kohtuistungil hageja jäi hagiavalduse juurde. Ta palub välja mõista kostjalt 9806,51 €, kroonides oli see summa kokku 153 438,50. Hageja nimetas kohtuistungil tõenditena allüürilepingu (tl. 30-32) sellest nõuete aluseks p. 3.2.2; 3.2.3; 3.2.4., Päästekeskuse õiend ( tl. 33), loetelu tulekahjus hävinenud esemetest (tl. 34), eksplikatsioon (tl. 38), IF Kindlustuse teade kahju hüvitamise kohta (tl. 39), kliendivõlgnevuse aruanne (tl. 40), kostjale esitatud arved (tl. 41-47), akt allüürilepingu lõpetamise juurde (tl. 4849), fotod üürileantud ruumidest (tl.71-75), nõude loovutamise leping (tl. 93-96), teostatud tööde akt ( tl 35-37). Tõend on veel väljatrükk, et Harri Parmol on Soomes oma firma ( tl 50-52 ). Mis puudutab aegumist siis hageja esindaja leiab, et nõue pole aegunud. Tõendab seda inkasso firma leping. Nad andsid kostjale rendile möbleeritud korteri. Selle kohta eraldi kirjet pole, aga neil on pildid olemas. Üürilepingus seda kirjas pole. Neil on olemas fotod, millised olid ruumid. Neil pole nimekirja seadmetest, mis rendile antud koos korteriga. Kas oleks pidanud siis kirja panema tapeedi seinas ja kardinapuud ja lambid jne. Hageja leiab, et ei pea hakkama kostjale kellelegi Harri Parmole tõendama, mis kahju tekkis seoses tulekahjuga ja kas kõik tehtud remonditööd olid vajalikud. Leiab, et kõik on tõendatud IF Kindlustuse aktiga, muud arvestust pole vaja. Remont hakkas korteris septembris ja 15. oktoobriks oli remont tehtud. Leiab, et remondiks vaja läinud elekter ja vesi, selle peab ka kostja hüvitama. Kohtule esitatud fotod ( tl 71-75 ) on IF Kindlustuse käest saadud. Need on tehtud peale põlengut. Kindlustuselt saamata jäänud kulud nõuab kostjalt VÕS § 128 p 2, 3 ja 4 alusel. Õigus rentida ruume tuleneb riigikohtu lahendist – see on märgitud tl. 67. Eksplikatsioonilt on näha, mis ruume kostja kasutas, allkirjastatud dokumenti selle kohta ei ole. Kohtuistungil kostja esindaja vaidleb hagile vastu. Nõude lükkab täiesti ümber asjaolu, et asjas on leidnud tuvastamist, et kahju on tekitatud õigusvastaselt. On tõendatud 24.09.2008 tehtud kohtuvälise menetleja otsusega, et tulekahju tekitamise eest on karistatud E.M.. Kahju on tekitatud õigusvastselt ja st. kostja vastu ei saa hagi rahuldada selles osas, mis puutub tulekahju nõudeid. Mis puudutab nõuet, et hageja ei saanud korterit enam edasi üürida sama üürisummaga, mis oli kostjaga, siis seda saamata jäänud tulu ei saa kostjalt nõuda. Hageja ei ole arvestanud ka seda, et kahe kuu üür oli kostjal ettemakstud. Faktid tõendamata, et hageja oli Rüütli 29 rentnik nii, et tal oli ka õigus allüürilepingut sõlmida. Hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda. Muudele varem kirjalikult esitatud asjaoludele enam ei toetu.

Kostja esindaja ei tea asjaolusid, kuidas E.M. tulekahju tekitas. Tema teada pole E.M. Harri Parmo elukaaslane. Üürilepingust ei nähtu, millised ruumid üldse on rendile antud. Kostja ei pea ju maksma seadmeid ja mööblit, mis pole temaga seotud. Muudele varem kirjalikult esitatud asjaoludele enam ei toetu. Kohtu põhjendused I Vaidlust ei ole selles, et poolte vahel oli sõlmitud allüürileping ja kostja kasutas Pärnus Rüütli 29 majas korterit kuni tulekahjuni 07.augustil 2008. Vaidlus on allüürilepingu lõpetamise ajas. Allüürilepingu lõpetamise aja suhtes on pooltel erinevad seisukohad. Hageja väidab, et peale hageja poolt korteris tulekahjujärgse remondi tegemist kostja ei nõustunud üürilepingut jätkama, samuti keeldus allkirjastamast novembri alguses esitatud akti allüürilepingu lõpetamiseks. Kostja üüris korteri teisele üürnikule 6. novembril 2008. Hageja väitel sai ta kaks komplekti korteri ja välisvärava võtmeid tagasi 2008.a. novembri algul. Kostja väite järgi ei olnud tal enam peale tulekahju võimalik üüritud pinda kasutada, sest hageja ei lubanud kostjat korteris remonti teha ega lubanud teda ka enam sinna sisse. Seega sai hageja korteri tagasi oma valdusse juba augustis 2008. VÕS § 325 lg 1 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Lg 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed:1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Lg 5 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Nõuetekohast üürilepingu lõpetamise avaldust ei ole ei hageja ega kostja kohtule esitanud. Kohus leiab, et hageja poolt tõendina esitatud akt allüürilepingu lõpetamise juurde ( tl 48 ) ei ole käsitletav tõendina üürilepingu lõpetamise kohta. Sellele ei ole alla kirjutanud kumbki pool. Akti sisuks on tekst, et Harri Parmo kohustub hüvitama kahjud. Aktile allakirjutamise kuupäevaga loetakse pooltevaheline allüürileping lõppenuks. Hageja seletas, et kostja keeldus sellele alla kirjutamast, aga sellest keeldumise kohta ei ole esitatud kohtule ühtegi usaldusväärset tõendit. TSMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Võlaõigusseaduse § 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314 ( üürilepingu erakorraline ülesütlemine, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada ) nimetatud asjaoludel. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks peale tulekahju üürilepingu üles öelnud ( kas etteteatamistähtaega järgides või erakorralise ülesütlemisega). Kostja väide, et hageja ei lubanud teda peale tulekahju enam korterisse, ei ole ühegi tõendiga tõendatud. Pooled ei ole vaidlustanud, et peale tulekahju ei saanud korteris elada ja et korter vajas remonti.

Kohus leiab, et asjaolu, et peale tulekahju ei saanud korteris elada, ei tähenda automaatselt üürilepingu lõppemist. Üürileping tuleb seadusest tulenevalt lõpetada lepingu ülesütlemisega kas siis üürniku või üürileandja poolt vastavalt asjaoludele. Lepingu ülesütlemine on ühepoolne, vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mis lõpetab tulevikku suunatult kestvuslepingu. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on tahteavaldus, millega soovitakse lõpetada kehtiv üürisuhe. Kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 kohaselt tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi

TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Kuna hageja palub kostjal hüvitada tekitatud kahjud VÕS § 8 lg 1, 2 ja § 128 lg 2, 3, 4 ja allüürilepingu punktidele 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4 alusel, siis peab kohus andma hageja esitatud asjaoludele ise õigusliku kvalifikatsiooni ja nende alusel otsustama hageja nimetatud nõuete rahuldamise või rahuldamata jätmise. Kostja vastuväide põhineb VÕS § 1043 alusel. Kohus analüüsib iga nõuet ja sellega seonduvaid tõendeid eraldi. Kohus kohaldab ka seaduste sätteid, millele pooled ei osutanud, kuid mis vastavad kohtuistungil tuvastatud asjaoludele. Tulekahjuga tekitatud kahju nõue. Hageja viitas kahju nõude alusena allüürilepingu punktidele 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4. Allüürilepingu p. 3.2.2 järgi üürnik kohustub tagama üüritud ruumide säilimise ja korrashoiu, teostama vajadusel oma vahenditega sanitaarremonti. P 3.2.3 järgi üürnik kohustub tagastama lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel üürile andjale ruumid seisundis, milles ta need sai, vajadusel teostama taastusremondi või tasuma remondikulud. P 3.2.4 järgi üürnik kohustub täitma üürile andja korraldusi ruumide korrashoiu ja tuleohutuse osas, samuti lubama üürile andjal siseneda kõikidesse ruumidesse nende korrasoleku kontrollimise teostamiseks. Elutubades on suitsetamine keelatud. Vaidlust ei ole selles, et korteris oli 07.08.2008 tulekahju. Sel ajal kehtis poolte vahel allüürileping. Hageja leiab, et tulekahjuga tekitatud kahju eest vastutab tema ees kostja allüürilepingu alusel, kostja leiab, et tema kahju eest ei vastuta, kuna tulekahju tekkis kolmanda isiku süül. Kostja väidab, et tema ei vastuta tulekahjuga tekkinud kahju eest VÕS § 1034 alusel. VÕS § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 334 lg 1 kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Lg 2 kohaselt üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kui üürnik üürileandjale asja tagastab, kuid kui üürileandja ei ole tagastamisel rahul asja seisundiga, siis peab üürileandja tõendama, et üüritud asja seisund asja tagastamisel ei vastanud VÕS § 334 lg 1 esimeses lauses sätestatule. Esimeses lõike teises lauses sätestatakse eeldus, et kui asja üürnikule üleandmisel koostati üleandmise kohta akt, siis eeldatakse, et üleantud asi vastas aktis toodule. Tegemist on seadusest tuleneva eeldusega, mis kehtib seni, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Aktina tuleks mõista eelkõige kirjalikus, aga ka muus vormis jäädvustatud informatsiooni ( kas kirjalik vorm või ka kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm vm), millel on mõlema lepingupoole kinnitus vastava informatsiooni õigsuse kohta. § 334 teise lõike teisest lausest tuleneb ka, et üürnik lepingujärgse kasutamise tagajärjel tekkinud kulumise ja kahjustumise eest ei vastuta.

VÕS § 334 teise lõike esimesest lõikest tuleneb reegel, et üürnik vastutab üldjuhul üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, kui see toimus ajal, mil asi oli üürniku valduses st üürnik vastutab ajani, mil üürnik tagastab asja üürileandjale). Sellest reeglist on erand. Üürnik vabaneb vastavast vastutusest, kui ta tõendab, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud ei üürnikust ega ka mitte isikust, kellele üürnik asja kasutuse lepinguga kooskõlas üle andis ( näiteks perekonnaliige või allüürnik, eeldusel, et üürnikul oli asja vastavale isikule kasutuse üleandmise õigus ). Oluline on rõhutada, et vastav tõendamiskohustus on üürnikul. Kohus leiab, et kostja üürnikuna vastutab asja s.o. ruumide kahjustumise eest, kuna tulekahju toimus ajal, mis korter oli kostja kui üürniku valduses, s.t. korter ei olnud tagastatud üürileandjale. Kostja esitas kohtule tõendi, et tulekahju 07.08.2008 Rüütli 29 Pärnu asuva büroohoone teisel korrusel paiknevas korteri magamistoas sai tulekahju alguse magamistoas E.M. poolt järelvalveta jäetud küünlast. Kohus leiab, et tulenevalt VÕS § 334 peab kostja tõendama, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud ei temast ega ka mitte isikust, kellele üürnik asja kasutuse lepinguga kooskõlas üle andis. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid, et E.M., kelle süül tekkis korteris tulekahju, oleks viibinud korteris õigusvastaselt s.t. kostja tahte vastaselt. Kostja ei ole vaidlustanud, et E.M. viibis tema poolt üüritud ja kasutuses olevas korteris õigusvastaselt. Kostja esindaja väitis kohtuistungil, et tema teada ei olnud E.M. kostja elukaaslane. Kohus leiab, et tulenevalt VÕS § 334 vastutab kostja asja kahjustumise eest, kui tulekahju tekitas isik, kes viibis korteris kostja loal või teadmisel. Kohus leiab, et kostja on vastutav tema kasutuses olnud korteri kahjustumise eest, kuna tulekahju tekkis korteri magamistoas seal viibinud isiku süül. Kostja ei ole tõendanud, et E.M. viibis korteris tema teadmata või mitte tema loal. Kostja vaidlustas kirjalikes vastustes kohtule kahju nõude suuruse. Remondi käigus on teostatud palju töid, mille vajadus ei olnud põhjustatud tulekahjust ( näit. kipsseinte avamine, uue kipsplaadi paigaldus koos soojustusega, puitlaastplaadi ülesse võtmine ja uue paigaldus, vaipkatete paigaldus, elektritööd, akende ja uste hööveldamine, trepi katmine PVC-ga ja selle maksumus jne ), seega ei kuuluks need üürniku poolt hüvitamisele isegi üürniku süü korral. Eluruumile tehtud parendusi ei pea üürnik hüvitama. Kostja vaidleb vastu, et tema ei pea ju maksma seadmeid ja mööblit, mis pole temaga seotud. Hageja esindaja seletas kohtuistungil, et nad andsid kostjale rendile möbleeritud korteri. Selle kohta eraldi kirjet pole, aga neil on pildid olemas. Üürilepingus seda kirjas pole. Neil on olemas fotod, millised olid ruumid. Neil pole nimekirja seadmetest, mis rendile antud koos korteriga. Kas oleks pidanud siis kirja panema tapeedi seinas ja kardinapuud ja lambid jne. Hageja leiab, et ei pea hakkama kostjale kellelegi Harri Parmole tõendama, mis kahju tekkis seoses tulekahjuga ja kas kõik tehtud remonditööd olid vajalikud. Ta leiab, et remondiks vaja läinud elekter ja vesi, selle peab ka kostja hüvitama. Kostja ei ole vaidlustanud, et tema poolt üüritud korteris asusid hagejale kuuluvad esemed ja seadmed, mis on nimetatud hageja poolt koostatud tulekahjus kahjustatuna või hävinuna ( 34 ).

VÕS § 334 lg 1 kohaselt kui asja üürnikule üleandmisel koostati üleandmise kohta akt, siis eeldatakse, et üleantud asi vastas aktis toodule. Tegemist on seadusest tuleneva eeldusega, mis kehtib seni, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Aktina tuleks mõista eelkõige kirjalikus, aga ka muus vormis jäädvustatud informatsiooni ( kas kirjalik vorm või ka kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm vm), millel on mõlema lepingupoole kinnitus vastava informatsiooni õigsuse kohta. Kohtule ei ole esitatud tõendit, et korteri üürnikule andmisel koostati üleandmise akt, kus oleks mõlemad pooled kinnitanud asja seisundit üleandmise ajal. Samuti ei ole esitanud tõendit esemete ja seadmete üleandmise kohta. Hageja esindaja kinnitas kohtuistungil, et sellist dokumenti ei vormistatud. Tulenevalt VÕS § 128 otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Järelikult lähtutakse asja kahjustamise korral kahjuhüvitise kindlaksmääramisel eelkõige vara senise koosseisu taastamiseks vajalike kulutuste suurusest. Tulenevalt VÕS § 127 1. lõikest võrreldakse kahjustatud isiku varalist olukorda pärast kahju tekitanud sündmust selle olukorraga, mis oleks olnud juhul, kui kahju tekitanud sündmust ei oleks toimunud. Seega loetakse tekkinud kahju suuruseks nimetatud kahe varalise olukorra vahe. VÕS § 127 lg 6 kohaselt kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus. Asja kahjustamise korral hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. VÕS § 132 lg 3 esimese lause mõttega ei oleks kooskõlas kahju hüvitamine suuremas ulatuses kui asja parandamise mõistlikud kulud ja võimalik väärtuse vähenemine. Kostja on küll vaidlustanud tsiviilasja menetluse käigus tulekahjuga tekkinud kahju suuruse, leides, et remondi käigus on teostatud palju töid, mille vajadus ei olnud põhjustatud tulekahjust. Kostja ei ole esitanud oma vastuväite tõendamiseks ühtegi tõendit. Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et käesoleval ajal ei ole enam võimalik hinnata korteri tulekahju eelset seisundit ja tulekahju järgset seisundit enne remondi tegemist. See ei ole enam objektiivselt võimalik. Kohtule ei ole esitatud ühtegi usaldusväärset tõendit poolte ettepanekute või kokkulepete kohta tulekahju tagajärgede likvideerimise kohta või nende kulutuste hüvitamise kohta. Hageja on hagiavalduses märkinud, et kostja ei täitnud kohustust teostada korteris taastusremont või tasuda remondikulud. Kostja on märkinud kirjalikus vastuses kohtule, et ta ise teenib elatist Soomes ehitusmehena, aga hageja ei lubanud tal peale tulekahju teha korteris remonti ega lubanud tal korteris peale tulekahju enam elada. Kostja ei ole oma väidet ühegi tõendiga tõendanud.

Kohus leiab, et hüvitada tuleb asja parandamise mõistlikud kulud. Hageja peab tõendama, milliseid kulutusi on ta teinud kahjustuse likvideerimiseks. Hageja on esitanud kohtule tulekahjuga tekitatud kahju tõendamiseks tulekahjus hävinenud või kahjustatud esemete ja seadmete nimekirja ( tl 34 ), teostatud tööde akti ( tl 35- 37), IF Kindlustuse teate kahju hüvitamise kohta ( tl 39 ), fotod ( tl 71-75). Hageja hagis toodud tulekahjuga tekitatud kahju nõue on kokku 118890.35 krooni ( tl 27 ), mille ta palub kostjalt välja mõista. Kogu kahju summast on maha arvestatud summa, mille kindlustus hagejale hüvitas. Kuna kostja on allüürilepingule allakirjutanud , siis ta oli teadlik lepingu p 3.2.3., mille järgi üürnik kohustub tagastama lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel üürile andjale ruumid seisundis, milles ta need sai, vajadusel teostama taastusremondi või tasuma remondikulud. Kui kostja kasutuses olevas korteris toimus tulekahju ja seetõttu ei saanud korteris enam edasi elada, pidi kostja eeldama, et tal üürnikuna võib tekkida kohustus tagasi anda korras korter ja tulekahjus tekkinud kahjude korvamiseks teostada remont või hüvitada remondikulud. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks pöördunud omapoolsete ettepanekutega asja lahendamiseks kostja poole või ise püüdnud välja selgitada vajalikud kulud tulekahju kahjustuse likvideerimiseks. Kohus leiab, et kostja väide, et remondi käigus on korteris mitte ainult likvideeritud tulekahju tagajärgi, vaid tehtud ka parendusi, ei ole ühegi tõendiga tõendatud. Tõendina, et tulekahju tagajärgede parandamiseks on tehtud mõistlikud kulud, saab arvestada ka IF Kindlustuse tõendit. If Kindlustuse aktsepteeris tehtud töid vajalike kulutustena ja võttis teostatud tööde maksumuse hüvitise tasumise aluseks. Kohus leiab, et tulekahjuga tekitatud kahju nõue tuleb rahuldada. Tasumata üüri, elektrienergia, vee ja kanalisatsiooni ja kommunaalteenuste nõue. VÕS § 296 lg 1 kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Lg 2 kohaselt kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 278 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik: 1) nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule; 2) nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist; 3) nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; 4) alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule; 5) hoiustada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 298 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 kohaselt kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik

lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Lg 3 kohaselt üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Lg 4 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 3 sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Poolte vahel ei ole vaidlust selle, et peale tulekahju ei saanud enam eluruume kasutada. Hageja väitel kostjaga seotud inimesed kasutasid üht vähemkannatanud tuba kuni remonditööde alguseni. Hageja selgitas kohtuistungil, et remont hakkas korteris septembris ja 15. oktoobriks oli remont tehtud. Hageja leiab, et remondiks vaja läinud elektri ja vee maksumuse peab ka kostja hüvitama. Hageja on oma kirjalikus vastuses ( tl 66) märkinud, et ta ei väida, et peale põlengut oleks olnud korter elamiskõlbulik, kuid see ei ole üürileandja süül. Kliendivõlgnevuse aruande järgi ( tl 40 ) on kostjal tasumata üür 2008.a. augusti kuu eest 900 krooni, septembri kuu eest 5900 krooni, oktoobri kuu eest 5900 krooni, kokku 12700 krooni, s.o. 811.68 eurot. Kommunaalteenused, elekter, vesi ja kanalisatsioon on tasumata juuli kuu eest 1469.90 krooni, augusti kuu eest 424.60 krooni, septembri kuu eest 482.45 krooni, oktoobri kuu eest 471.50 krooni, kokku 2848.45 krooni, s.o. 182.05 eurot. Kostja vaidleb nõude vastu, kuna peale tulekahju ta enam korterit kasutada ei saanud. Kohus leiab, et kuna allüürilepingu lõppemine enne novembrit 20008 ei ole usaldusväärselt tõendatud, siis on kohustatud üürnik tasuma üüri ka ajavahemiku august kuni oktoober 2008 eest. Õigus mitte maksta üürnikul üüri ja mitte kandma kõrvalkulusid on sätestatud VÕS § 296, § 278 ja 279. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid, mis asjaoludel kohus ei peaks temalt üüri välja mõistma. Õigus üüri mitte maksta lihtsalt seetõttu, et ta ei saanud korterit kasutada, ei tulene seaduse sätetest. Hageja on üüri ettemaksu 5000 krooni maha arvestanud augusti kuu eest makstavalt üürilt ( tl 40). Kohus leiab, et hageja üüri nõue 12700 krooni s.o. 811.68 eurot tuleb rahuldada. Kohus leiab, et kommunaalteenuste võla nõue ajavahemiku august- oktoober 2008 kokku 1378.55 krooni, s.o. 88.10 eurot ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Kostja ei kasutanud reaalselt korterit, seega ta ei saanud tarbida ka elektrit ja vett. Kohus leiab, et remondi tegemisel kulunud elekter ja vesi on remondikulud ja nende tasumine ei tulene üürilepingust. Hageja nõue juuli kuu 2008 kommunaalteenuste eest summas 1469.90 krooni, s.o. 93.94 eurot tuleb kostjalt välja mõista. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks selle summa tasunud või et selle mittetasumine oleks põhjendatud. Saamata jäänud tulu nõue. VÕS § 128 lg 1 kohaselt hüvitamisele kuuluv kahju võib olla varaline või mittevaraline. Lg 2 kohaselt varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Lg 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju

tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Hageja väidab, et ruumide tulekahjujärgse remondiga ei õnnestunud täielikult taastada ruumide tulekahjueelset seisundit ja muretseda samaväärset sisustust ja seetõttu ruume edasi üürida õnnestus hagejal 1000 krooni madalama kuuüüriga kui oli üürileping kostjaga. Madalama üürihinna tõttu on tekkinud kostjal kahju. Kohus leiab, et selline hageja väide ei ole põhjendatud. Hageja ja kostja vahel sõlmitud allüürilepingu ( tl 30 ) p 3.2.1 järgi üürnik kohustub kasutama üürile võetud ruume eluruumina. 06.11.2008 hageja ja Beauty Studio OÜ vahel samade ruumide kohta sõlmitud allüürilepingu p 3.2.1 järgi üürnik kohustub kasutama üürile võetud ruume eluruumina või teenindusruumina. Kohus leiab, et üüri suurus lepitakse kokku iga konkreetse üürnikuga eraldi. Üürnik ei vastuta selle eest, et kui üürilepingu lõppemisel ja uue üürnikuga üürilepingu sõlmimisel üüri suurus väheneb. Selline üürniku vastutus ei tulene seadustest. Ka üürilepingus ei ole sellist sätet. Hageja on uue üürilepingu sõlmimisel muutnud ka ruumide otstarvet, ruume võib kasutada nii eluruumina kui ka teenindusruumina. Hageja ei ole esitanud ühtegi usaldusväärset tõendit, milles seisneb kostja süü hageja saamata jäänud tulus. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et uue üürilepingu sõlmimine madalama üüritasuga kui oli kokku lepitud kostjaga, on põhjuslikus seoses tulekahjuga korteris ja et üüritasu vähenemises on süüdi kostja. Kohus leiab, et üüri suurus ei ole seadusandlusega kehtestatud muutumata suurus, vaid kujuneb lähtuvalt turuhinnast. Kohus leiab, et hageja saamata jäänud tulu nõue 19000 krooni , so 1214.32 eurot tuleb jätta rahuldamata. IV Kirjalikus vastuses kostja palus kohaldada aegumist. Kohtuistungil kostja esindaja kinnitas, et muudele varem kirjalikult esitatud asjaoludele enam ei toetu. Kostja vastuväite aluseks hagile oli VÕS § 1043. Nimetatud asjaolu tõttu kohus nõude aegumise küsimust ei analüüsi. Menetluskulude arvestus TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Lg 3 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kohus leiab, et kuna hagi rahuldatakse osaliselt, tuleb kohtukulud jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hageja kanda jäävad kohtukulud 14 % ulatuses, kostja kanda 86 % ulatuses. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Silvi Maiste Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.